ערר על דחיית שומה עצמית

להלן פסק דין בנושא ערר על דחיית שומה עצמית:

פסק - דין

עמוס זמיר, שופט (דימוס):

אלה הם שני עררים (שהדיון בהם אוחד) שהגישו העוררים על ההחלטות של המשיב מיום 23.1.05, לפיהן נדחו השגותיהם בענין השומה העצמית, כאשר השומה העצמית של העוררת מס' 1 היתה בסך של -.280,000 $ (והמשיב קבע את ערך העיסקה בסך של -.100,000 $) והשומה העצמית של העורר מס' 2 היתה על סך של -.225,000 $ (והמשיב קבע את שווי העיסקה בסכום של 75,000&).

ראוי לציין, כי בכתבי הערר טענו (העוררת מס' 1) כי יש לקבוע את ערך העיסקה בדירתה של העוררת מס' 1, בסכום שאינו פחות מ-.150,000$, והעורר מס' 2 טען שיש לקבוע את ערך העיסקה בגין הדירה שלו בסכום שאינו פחות מ-.120,000$.

עוד יש לציין שבנושא מכירת הדירות הנ"ל הוגש ערר נוסף (בתיק וע 1125/05) ע"י עורר בשם טיבור שטיינמץ, אולם ערר זה נמחק, לאחר שהתברר שהוא הוגש כ-5 חודשים לאחר שטיבור שטיינמץ הלך לעולמו.

מדובר ב-2 דירות הנמצאות ברח' סוקולוב מס' 3 בבני ברק.

ביום 8.10.03 מכרה העוררת מס' 1 את דירתה (להלן - "דירה א") לחברה משכנות לעיר ולכפר בע"מ, ונטען כי התמורה היתה בסך של -.280,000$. דירה זו היא בת 3.5 חדרים בקומת הקרקע של הבנין ברח' סוקולוב 3 בבני ברק (להלן - "הבנין"). שטח הדירה הוא כ-57 עד 60 מ"ר.

ביום 20.7.03 מכר העורר מס' 2 את דירתו (להלן - "דירה ב") לחברת משכנות לעיר ולכפר בע"מ, ונטען כי התמורה היתה בסך של -.225,000$. דירה זו היא בת 2.5 חדרים וגם היא נמצאת בקומת הקרקע של הבנין הנ"ל. שטח הדירה הוא כ-43 מ"ר.

ב-2 הפיסקאות הנ"ל כתבתי את המילה "נטען", וזאת מפני שלא צורפו לעררים חוזי המכירה, אולם מתוכן הדברים שעלו בעת שמיעת העררים, עולה ברורות שלא היתה מחלוקת שאכן העוררים טענו כאמור לעיל לגבי השומות העצמאיות.

ראוי לציין שהמשיב הכיר ב-2 הדירות הנ"ל כ"דירת מגורים מזכה" וכל אחד מהעוררים זכה לפטור ממס שבח, בהתאם לסעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) תשכ"ג- 1963 (להלן - "החוק").

בסעיף 6 לסיכומי המשיב נאמר:

"אין חולק כי התמורה המוסכמת של דירות העוררים, כל
עורר ודירתו שלו, כך גם התמורה המוסכמת ביחס לכל
אחת מהדירות, הושפעה מזכויות בניה נוספות".



ראוי, לכן, להביא כאן את סעיף 49ז לחוק שבפיסקתו (א)(1) נאמר:
"במכירת דירת מגורים מזכה, שלדעת המנהל התמורה
המשתלמת בעדה הושפעה מזכויות בניה נוספות, יהא
המוכר זכאי.....לפטור .....בשל סכום שווי המכירה שיש
לצפות לו ממכירתה של הדירה ממוכר מרצון לקונה
מרצון ללא הזכויות לבניה הנוספת כאמור..."


אינני נכנס לדון בסוגיה זו מאחר ואין מחלוקת בין בעלי הדין כי התמורה אכן הושפעה מזכויות בניה נוספות, והמשיב בודאי יעניק את הפטור עפ"י מה שייפסק בערר זה ביחס לתמורה הכוללת בגין שתי הדירות הנ"ל, ושוי העיסקה הוא המחלוקת העיקרית בערר זה.

דבר נוסף שברצוני לסיים כאן (לפני שאכנס לדון במחלוקת הנ"ל לגופה) היא טענתו של ב"כ העוררים שאין לקבל כראיות קבילות את התמונות שצולמו לגבי הבנין והדירות (מוצגים מ/9 - מ/19), או חלק מהן, כפי שטען הוא בישיבה מיום 18.1.2007, וראה החלטתנו מהתאריך הנ"ל בעמ' 9 של הפרוטוקול. סעיף 89(ג) קובע את גדר סמכויותיה של ועדת הערר, ונאמר בו, בין היתר, כי סמכויות ועדת הערר יהיו גם עפ"י הסעיפים 5 ו-5א לפקודת ועדות חקירה. אין ועדת הערר קשורה בעובדות לדיני הראיות ומתפקידה לבחון את כל הנסיבות הקשורות למקרקעין נשוא הערר. התמונות המוזכרות לעיל הן תמונות שיכולות להצביע, ומצביעות בעליל, על מצב הבנין והדירות, ולכן יש לקבל אותן כחלק מראיות המשיב.

זאת וגם זאת: ב"כ העוררים התייחס בכתב סיכומיו על חלק מהתמונות כדי לאשש אחת מטענותיו (ראה סעיף 13.2 בסיכומים אלו).ובפסה"ד שניתן בועדת הערר בחיפה (עמ"ש 78/91, לימג נכסים בע"מ נגד מנהל מס שבח בחיפה, מיסים ח/4, עמ' 321)נאמר:
''ועדת הערר אינה כפופה לדיני הראיות המקובלים בבתי
המשפט, ויש לה גמישות רבה יותר מבית משפט רגיל".

טענתו של ב"כ העוררים בענין קבילות התמונות הנ"ל - נדחית.

דיון לגופה של המחלוקת: כאמור, המחלוקת העקרית בעררים הנ"ל היא מהי התמורה הנכונה שלפיה יש לומר שזהו שווי העיסקה. בהגדרת "שווי של זכות פלונית" (בסעיף 1 לחוק) הוגדר השווי כדלקמן:

"הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי
מוכר מרצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות -
(1) שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי
התמורה בעד הזכות במקרקעין......נקבעה בתום לב
ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר
לקונה, בין במישרין בין בעקיפין - המורה כאמור."


קשה לדון ולקבוע אם אכן נתמלאו התנאים שבסעיף ההגדרה הנ"ל. אף כי ניתן להניח שעיסקות המכר של שתי הדירות הנ"ל נעשתה בכתב, שהרי לא נאמר שחברה המכבדת עצמה תרכוש מקרקעין בלי חוזה בכתב, אולם אף אחד מהצדדים לא העלה עובדה זו בפנינו. כמו-כן לא באה בפנינו כל ראיה על קיום או קיום יחסים מיוחדים בין העוררים לבין החברה שקנתה את דירותיהם. לאור זאת לא אתיחס כלל לנושא שווי של כל אחת מהדירות הנ"ל בשאלת קבלת השומה העצמית עפ"י הנדרש בסעיף ההגדרה הנ"ל של "שווי של זכות פלונית".

לענין דירה א': דירה זו היא בת שלושה וחצי חדרים הנמצאת בקומת קרקע בבנין שהינו מוזנח, ושבזמנו אך ניתן עליו צו הריסה ע"י העיריה. העוררת מס' 1 נתנה שומה עצמית של -.280,000$, בעוד שהמשיב העריך את שווי הדירה, ללא הזכויות לבניה נוספת, בסכום של -.100,000$. בסיכומיו, הסכים ב"כ העוררת מס 1 להעמיד את שווי העיסקה בסכום של -.150,000$ עד -.160,000$. המשיב, בהחלטתו בהשגה, הביא כמה עיסקאות להשוואה, וביניהן: דירות בנות 3.5 חדרים ברח' סוקולוב 56, 35 ו-50 במחירים של ,135,000$, 128,000$ ו-135,000$. סכומים אלו מתקרבים לשווי שעליו מסכים ב"כ העוררת מס' 1.

לדעתי ניתן לקבל את הסכום של -.150,000$, שעליו מסכים ב"כ העוררים, כסכום שיהווה את שווי עיסקה של דירה א'. ואלה הן הסיבות והנימוקים לדעתי הנ"ל:

1) עיסקאות ההשוואה שהובאו ע"י המשיב בהחלטה על ההשגה, קטנים בכ-10% מהסכום הנ"ל של -.150,000$, והפרש זה בהחלט ניתן לראותו כמקובל.
2) השמאי, איתן שפיצר, העריך את הדירה הנ"ל ב-160,000$. השמאי הנ"ל העיד כי מרבית דירות ההשוואה שהביא המשיב נמצאות בקטע הצפוני של רח' סוקולוב בבני-ברק; החלק הזה מוגדר כאיזור שיקום שכונות ולכן הדירות באיזור זה, מחירן יותר נמוך. עוד הוסיף השמאי הנ"ל כי באיזור זה קיימת טחנת קמח פעילה והאיזור סובל ממכת יונים. כל זאת, לדעת השמאי הנ"ל, מקטינים את מחיר הדירות באיזור האמור (ראה עדות השמאי הנ"ל, בחקירה ראשית, בישיבה מיום 31.12.06).
3) השמאי, איתן שפיצר, בחקירתו הנגדית (בישיבה מיום 18.1.07) הסכים עם בא כוח המשיב, כי לעובדות מסוימות יש קשר להקטנת המחיר (כמו: הכניסה לחדר אחד היא דרך המטבח, קיומו של חדר שירותים אחד, חוסר של חלון במטבח), אולם ההקטנה היא לא משמעותית כלל.
4) עדויות אלו של השמאי, איתן שפיצר, לא נסתרו.
5) באיזור הבנין שבו נמצאות הדירות, נשוא העררים, מותר לנסוע בשבת, בעוד שבאיזור הצפוני (שם נעשו עיסקות ההשוואה), הנסיעה בשבת אסורה, וגם עובדה זו, לדעתי, מקטינה את המחיר הדירות באיזור הצפוני, שממנו הובאו עיסקות ההשוואה.
6) העד, שי טאקו, ממשרד המשיב, הוא זה שנתן את ההחלטה בהשגה. בעדותו אמר שהוא לא שם לב, לא לקח בחשבון ולא היה מודע לעובדה שלא ניתן לנסוע בשבת באיזור שממנו נלקחו עיסקות ההשוואה. הוא גם לא היה מודע לעובדה שהאיזור הצפוני הנ"ל הורכז כאיזור שיקום שכונות, איזור שמחיר הדירות בו הוא נמוך מהמקובל (ראה עדותו בישיבה מיום 18.107 בעמ' 9
ו-10 של הפרוטוקול).

7) הוא ראה את טחנת הקמח ברחוב, אולם לא שם דעתו שיש בעובדה זו להשפיע על מחיר הדירות.

בשים לב לכל הנ"ל ראוי לדעתי לקבוע את שווי העיסקה לגבי דירה א' לסכום של -.150,000$ לפי ערכם ביום המכירה.

לענין דירה ב': - דירה זו היא בת 2.5 חדרים ואף היא נמצאת בקומת הקרקע של הבנין שתואר לעיל . העורר מס' 2 טען כי התמורה שקיבל היתה בסך של -.225,000$, ואילו המשיב קבע את השווי לסכום של -.75,000$. ב"כ העורר, בסיכומיו, ביקש והסכים להעמיד את שווי העיסקה על סכום של -.120,000$. השמאי, איתן שפיצר העריך את הדירה הנ"ל בשווי של -.120,000 $.

לדעתי, כל הנימוקים והסיבות (או מרביתן) שהביאו אותי לקבל את שווי דירה א' כאמור לעיל, "טובים" גם לנימוקים והסיבות לגבי דירה זו.

חושבני שאין טעם רב להיכנס לכל הטענות שנטענו, בעד ונגד, שווי העיסקה. חושבני שכשם שקבעתי את שווי העיסקה לגבי דירה א' (שווי של -.150,000$ לעומת השומה העצמית בסכום של 280,000$ - והיחס בין שני סכומים אלה הוא כ-54%), אוכל לקבוע גם את שווי העיסקה של דירה ב'.

חושבני, שבמקום "לפרוט לפרוטות" את הטענות לענין דירה זו, שהן דומות, כאמור, לטענות שהושמעו לגבי דירה א', ניתן לקבוע את שווי דירה ב' באותו יחס שלפיו נקבע שווי העיסקה של דירה א', דהיינו כ-54% מהשומה העצמית.


השומה העצמית היתה לשווי של -.225,000$, ו-54% מהסכום הנ"ל הוא כ-.122,000$, אולם מאחר וב"כ העוררים הסכים להעמיד את שווי העיסקה של דירה ב' בסך של -.120,000$, אני בדעה שסכום זה צריך להיות גם ההחלטה שלנו.

לאור כל האמור לעיל אני מציע לחברי לקבל חלקית את הערר ולקבוע כי שווי העיסקה לגבי דירתה של העוררת מס' 1 יעמוד על סך של -.150,000$, ושווי העיסקה לגבי הדירה של העורר מס' 2 יעמוד על סך של -.120,000$.

בנסיבות הענין ולאור התוצאה שהגעתי אליה, אני מציע שלא לעשות צו להוצאות בערר זה. כל צד ישא בהוצאותיו.





עמוס זמיר, שופט (דימוס)
יו"ר


אליהו מונד, רו"ח:

אני מסכים.

                                   

אליהו מונד, רו"ח
חבר




יהושע ביליצקי, רו"ח

אני מסכים.

                                        

יהושע ביליצקי, רו"ח
חבר

הוחלט ונפסק כאמור בפסק-דינו של יו"ר הועדה, השופט בדימוס עמוס זמיר.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. שומה לא מנומקת

  2. בקשה לתיקון שומה

  3. דחיית שומה עצמית

  4. ערעור על צו שומה

  5. ערעור על שומת מס

  6. פתיחת שומה בהסכמה

  7. ערעור שומת עסקאות

  8. שומה מוסכמת - ערר

  9. מועד משלוח צו שומה

  10. שומה של דמי היתר

  11. פתיחת שומות מס בהסכם

  12. בקשה טרומית לביטול שומה

  13. אישור הסכם לתיקון שומות

  14. סבירות החלטת פקיד השומה

  15. ערר על דחיית שומה עצמית

  16. בקשת ביטול שומת מס בולים

  17. תעודת עובד ציבור פקיד שומה

  18. קביעת שומות שנה לאחר ההשגה

  19. ערעור על שומה לפי מיטב השפיטה

  20. ערעור על שומת תשומות בשל הפרשים

  21. דחיית השגה על שומות מס אחרי שנה

  22. תיקון שומות עקב טעות בשווי מקרקעין

  23. בדיקת סבירות הכנסה ע''י פקיד השומה

  24. ערעור על שומת מס הכנסה לפי סעיף 152 (ב)

  25. הודעה על החלטה 798 בדבר ערעורים על שומות

  26. קבלת שומה לאחר מועד תחולתו של תיקון 84 לחוק

  27. שומה לפי מיטב השפיטה מקום שספרי הנישום לא נפסלו

  28. תקנות הניקוז וההגנה מפני שטפונות (לוח שומה), תשכ''ב- 1962

  29. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון