ערעור על ועדת ארנונה כללית

להלן החלטה בנושא ערעור על ועדת ארנונה כללית:

החלטה     


     בקשת רשות ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים (כב' השופט ע' מודריק), אשר דחה ערעור שהגישה המבקשת על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית תל אביב-יפו (להלן: ועדת הערר).

העובדות וההליכים עד כה

1.     המבקשת מחזיקה בנכס בעיר תל אביב-יפו אשר לעניין חיובו בארנונה נחלק ברישומי העירייה לשלושה "נכסים" נפרדים: הראשון, ששטחו 1231 מ"ר, תויג תחת הסיווג "בתי אבות"; השני, ששטחו של 1231 מ"ר, סווג כ-"מרפאות ובתי חולים"; והשלישי, ששטחו 2451 מ"ר, סווג כ-"מגרש חניה ללא תשלום". פיצול זה יסודו בהסכם פשרה שנחתם בין העותרת לבין המשיב בשנת 1995, והצדדים עצמם אינם חלוקים על כך שלמעשה אין הבדל של ממש בין אופייה של יחידה אחת של הנכס, המסווגת כ-"בתי אבות", לבין אופייה של היחידה השנייה, המסווגת כ-"מרפאות ובתי חולים". היחידה השלישית, כאמור, משמשת כמגרש חניה המשרת את הנכס.

2.     נגד חיובי הארנונה לשנים 2007 ו-2008 הגישה המבקשת השגה, שבגדרה ביקשה להחיל את הסיווג "בתי אבות" גם על חלקו האחר של הנכס המסווג תחת "מרפאות ובתי חולים". בצד האמור, ביקשה המבקשת לקבוע כי מגרש החניה משרת את בית האבות, ומכאן שאין מקום - נוכח ההוראות השונות הנוגעות לחיוב בארנונה, שלפיהן דינו של בית אבות לעניין זה כדין בית מגורים - לחייבה בגינו בתשלום. השגה זו נדחתה. על ההחלטה לדחות את ההשגה, הגישו המבקשות ערר לועדת הערר, אך אף הוא נדחה. בנימוקיה, ציינה ועדת הערר, בין היתר, כי המבקשת מחזיקה ברישיון לבית חולים גריאטרי, המאושר על-ידי משרד הבריאות, וכי היא לא הוכיחה שבנכס מתקיים - לצידה של מחלקה סיעודית - גם בית אבות, או שהוא משלב באופן כלשהו גם מגורים לקשישים המתגוררים באופן עצמאי ביחידותיהם. כן סברה ועדת הערר, כי אין די בהסכם הפשרה משנת 1995 כדי להצביע על כך שבנכס שבבעלות המבקשת מתקיימים, אלה לצד אלה, מגורים לקשישים ובית חולים סיעודי. על יסוד טעמים אלה הגיעה ועדת הערר לכלל מסקנה, כי על המבקשת לשאת בתשלום ארנונה גם בגין מגרש החניה, היות שהוא משרת בית חולים סיעודי ולא בית מגורים.

3.     המבקשת הגישה ערעור על החלטה זו לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, אך כאמור, ערעורה נדחה. בפסק-דינו, קבע בית המשפט כי הערעור אינו מעורר שאלה משפטית, מאחר שהוא משיג - בעיקרו של דבר - על ממצאים שבעובדה אשר נקבעו על-ידי הערכאה הדיונית. לפי ממצאים אלה, לא הצליחה המבקשת להוכיח כי בנכס מתקיים - במקביל למחלקה סיעודית - גם בית אבות, או "שילוב כזה או אחר של מגורים של קשישים, הגרים באופן עצמאי ביחידותיהם" (ראו האמור בסעיף 3 להחלטת ועדת הערר, המצוטט גם בפסק הדין). עוד נקבע, כי אם המבקשת הייתה מצליחה להוכיח כי הנכס שברשותה - לפי אופיו וטבעו - הינו בית אבות, בהתאם לקריטריונים שהותוו בפסיקתו של בית משפט זה, אזי היה מקום לסווגו ככזה, ואולם לא עלה בידה לעשות כן. בצד האמור, קבע בית המשפט כי לא הובאו על-ידי המבקשת נתונים מספיקים לטענת ההפליה. משכך, קבע בית המשפט כי הרשות מוחזקת "כמי שערכה הבחנה נכונה בין אותם עסקים שאליהם התייחסה בקשת המידע [שנתבקשה על-ידי המבקשת - ע' פ'] המוגדרים כ'בתי אבות' לבין הנכס האחד שהוגדר כ'בית חולים' .. ". לבסוף, נקבע כי מאחר שלא נפל פגם בהחלטת המשיבה לסווג את מחצית הנכס כ"בית חולים", הרי שאין מקום להידרש לטענת המבקשת לפטור מחיובי ארנונה ביחס למגרש החניה. על יסוד כל האמור, דחה בית המשפט את הערעור, תוך שחייב את המבקשת בתשלום הוצאות למשיבה.

     לפסק דין זה מופנית הבקשה שלפניי.

טענות המבקשת

4.     בגדר הבקשה, טוענת המבקשת, בין היתר, כי בכתב התשובה לערר טענה המשיבה כי הנכס נושא המחלוקת משמש כבית אבות, ורק במסגרת הסיכומים בפני ועדת הערר, טענה לראשונה כי יש לסווגו כבית חולים. לשיטת המבקשת, הדבר מהווה משום הרחבת חזית אסורה. לגופו של עניין, טוענת המבקשת כי בית אבות סיעודי הינו דומה במהותו - ככל שמדובר בחיוב בארנונה - לבית אבות. לטענתה, בתי אבות סיעודיים נבדלים מבתי חולים רגילים, מאחר שהם משמשים תחליף דיור לקשישים השוהים בהם, ומשכך, עליהם לחסות תחת ההגדרה של בית אבות לצורך החיוב בארנונה; דהיינו, כי יש להשית עליה תשלום השווה בערכו לזה המושת על בית מגורים. כן גורסת היא כי טענתה שלפיה יש לסווג את הנכס כ"בית אבות" עולה בקנה אחד עם פסקי דין שיצאו מלפני בתי המשפט לעניינים מינהליים, שבהם נדונה שאלת סיווגם של בתי אבות סיעודיים. בהמשך, טוענת המבקשת כי בהיעדר סיווג ספציפי לנכס נושא המחלוקת בצו הארנונה המתאים, יש לסווגו לפי השימוש הקרוב ביותר הקיים בצו, קרי כ"בית אבות" ולא כ"בית חולים ציבורי". בנוסף, גורסת היא כי מדיניות המשיבה בנוגע לחיובם של בתי אבות סיעודיים בארנונה, הוא לסווגם כ- "בתי אבות", ומשכך, חיובה בתעריף שונה עולה כדי אפליה אסורה. לבסוף, טוענת המבקשת כי מאחר שיש לסווג את הנכס כ"בית אבות", אזי יש לבטל בהתאם גם את החיוב בארנונה שהושת על המגרש הסמוך לו המשמש כחניה.      

תגובת המשיב

5.     בפתח דבריו, טוען המשיב כי הבקשה אינה מעוררת כל שאלה משפטית המצדיקה כי בית משפט זה יידרש לסוגיה בשלישית. לגישתו, עניינה של המחלוקת במקרה דנן בשאלת סיווגו של נכס לצרכי ארנונה, וזה נקבע לפי השימוש הספציפי שנעשה בנכס לפי צו הארנונה החל. מכאן, שאין מדובר בסוגיה המהווה עילה למתן רשות ערעור. לגופו של עניין, טוען המשיב כי היעתרות לטענתה של המבקשת, שלפיה יש לסווג את הנכס כ-"בית אבות", תוך התעלמות מהשימוש הנעשה בו - קרי, מתן שירות רפואי וסיעודי לקשישים על-ידי צוות רפואי נרחב - חותרת תחת הפרשנות שנקבעה על-ידי בית המשפט בעניין זה. לדידו, ועדת הערר קבעה כעניין עובדתי, כי הנכס נושא המחלוקת אינו משמש למגורים במתכונת של בית אבות, אלא כבית חולים גריאטרי, ומשהמבקשת לא הצביעה על ראיות המפריכות מסקנה זו, אין מקום כי בית המשפט שלערעור יתערב בה. באשר לחיוב מגרש החניה בארנונה, טוען המשיב כי מאחר שאין לראות בנכס "מבנה מגורים", ונוכח הספק הקיים בשאלה אם מגרש החניה משמש את הקשישים הסיעודיים הדרים בנכס, אין הצדקה להתערבות בחיוב הארנונה שנקבע בגינו. לבסוף, גורס המשיב כי טענת האפליה שהועלתה כלל לא נבחנה על-ידי ועדת הערר, והיא אינה מסוג הטענות שניתן לטעון בפניה. עוד הוא מוסיף כי הטענה נטענה בעלמא, מבלי שהונחה תשתית עובדתית לביסוסה. בצד זאת, טוען המשיב כי ממילא קיימת הבחנה בין השימוש שנעשה בנכס נושא המחלוקת, ואופיו של הצוות הרפואי העובד בו, לבין זה שנעשה במוסדות שבהתייחס אליהם נטענה טענת האפליה.


דיון והכרעה

6.     לאחר שבחנתי את הבקשה ונספחיה, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות. כאמור, עיקר הטיעון של המבקשת נסמך על שאלת סיווגו של הנכס נושא המחלוקת לעניין חיובו בארנונה. בענייננו קיבל בית המשפט המחוזי את קביעותיה של ועדת הערר וקבע, כי המבקשת לא עמדה בנטל להוכיח - על-פי המבחנים שהותוו בפסיקתו של בית משפט זה - כי יש לסווג את הנכס כ"בית אבות" לצורך חיובו בארנונה. הטענות המופנות נגד קביעה זו הן עובדתיות באופיין, ונראה כי ניסיונה של המבקשת לשוות לטענותיה אופי כללי אינו עולה בקנה אחד עם נסיבותיו של המקרה. כידוע, בית משפט זה יימנע ברגיל מלהתערב בקביעות עובדתיות שנקבעו על-ידי הערכאות הדיוניות, לא כל שכן ביושבו כערכאת ערעור שנייה (ראו למשל: בר"ם 388/10 חברת לב גן העיר בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב יפו (לא פורסם, 9.3.2010); בר"ם 8099/09 ונדום אופנה בע"מ נ' עיריית תל אביב-מנהל הארנונה (לא פורסם, 28.10.2009) (להלן: עניין ונדום אופנה); בר"ם 9362/08 השקעות כדאיות בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית הרצליה (לא פורסם, 27.11.2008)). לא ראיתי הצדקה במקרה שלפנינו לחרוג ממגמה זו. דברים אלה מקבלים משנה תוקף נוכח הכלל כי אין בשאלת סיווגו של נכס לצורכי תשלום ארנונה ש"נעשה בהתאם לשימוש הספציפי בנכס ועל פי צו הארנונה הספציפי" כדי לעורר סוגיה משפטית המצדיקה מתן רשות ערעור (ראו: בר"ם 10569/08 מילים שירותי כתיבה ותרגום בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב-יפו סעיף 12 (לא פורסם, 24.3.2009)).

7.     זאת ועוד. בבקשתה, נסמכת המבקשת על פסקי דין שונים, ובכלל זה על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בע"ש 117/00 בית פנחס בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית נס ציונה (לא פורסם, 2.1.2001) (להלן: עניין בית פנחס), שבו נידונה - לפי הטענה - סוגיה "כמעט זהה" לזו שבה עסקינן (סעיף 39 לבקשה); אלא, שעיון בפסק דין זה מלמד כי אין באמור בו כדי לסייע למבקשת. כך נאמר שם:

" .. במוסד שאותו מבקשת המערערת לסווג כ'בית חולים' מצוי רופא אחד בחצי משרה. בסיכומיהם בחרה המשיבה לקבוע כי מספר האחיות שרוי במחלוקת ולכן, אין אפשרות לקבוע נחרצות מספר זה. ברם, נדמה כי אין המדובר בצוות רפואי מאומן ומאובזר הזמין מסביב לשעון. צוות זה נמצא, מן הסתם, בכל אחד מבתי החולים שפרטה המשיבה.

רוצה לומר, מדובר על קבוצה של דיירים, כולם קשישים, המתגוררים במקום דרך קבע, ומקבלים שרותים רפואיים מסויימים. על שרותים אלו יש פיקוח ממשרד הבריאות והמדינה משתתפת בחלקם. ברם, אין בשרותים אלו בכדי לעבור את קו הגבול החמקמק בין הסיווג כ'בית אבות' לסיווג כ'בית חולים סיעודי' לצורך צו הארנונה 585, במקרה דנן .. (ההדגשה אינה במקור - ע' פ')"


     רואים אנו אפוא, כי מבחינה עובדתית, המוסד שבו עוסק פסק הדין בעניין בית פנחס אינו זהה - מבחינת אופיו ומספר אנשי הצוות הרפואי העובד בו - למוסד נושא הבקשה, וזאת כעולה מתצהירו של הפקח מטעם הפיקוח העירוני שעליו נסמכה ועדת הערר. שנית, פסק הדין עצמו לא קבע כלל גורף לעניין סיווגם של מוסדות סיעודיים, אלא התייחס לשאלת סיווגו של מוסד - בין אם כ"בית אבות", בין אם כ"בית חולים סיעודי", לצורך צו הארנונה - כסוגיה שההכרעה בה הינה תלוית נסיבות.

8.     באשר לטענת ההפליה - זו לא נטענה במסגרת הערר שהוגש לועדת הערר על החלטת מנהל הארנונה (ולטענת המשיבה, אין היא מסוג הטענות שבסמכות ועדת הערר לדון ולהכריע בה, לפי חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976)). משכך, אין מקום כי בית משפט זה יידרש לה בשלב בחינת בקשה למתן רשות ערעור. לכך יש להוסיף כי על הטוען כי פעולה של הרשות נעשתה שלא כדין מוטל נטל אשר "לשם הרמתו ... נדרשת תשתית ראייתית איתנה" (ראו לעניין זה: עניין ונדום אופנה, בסעיף 7 להחלטה; כן ראו: בר"ם 8499/06 אליאב נ' עיריית הרצליה סעיף 6 (לא פורסם, 15.11.2006)). כפי שנקבע על-ידי בית המשפט המחוזי, לא הובאו על-ידי המבקשת נתונים מספקים לביסוסה של טענת ההפליה. לא מצאתי יסוד להתערב בקביעה זו.     

     בטרם סיום יצוין, כי גם בטענה שלפיה בתחילת הדרך החזיק המשיב בעמדה כי הנכס נושא המחלוקת משמש כבית אבות - שלה לא מצאתי אזכור בערעורה של המבקשת לבית המשפט לעניינים מינהליים - אין כדי להצדיק היעתרות לבקשה בשלב הנוכחי (והשוו: בר"ם 10360/06 תנופרט (1990) בע"מ נ' מנהל הארנונה של מועצה אזורית שער הנגב (לא פורסם, 1.4.2007)).


     על יסוד כל האמור, הבקשה למתן רשות ערעור נדחית.

     המבקשת תשלם למשיב שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ש"ח.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חיוב רטרואקטיבי

  2. סיווג נכס ארנונה

  3. ארנונה על רפת

  4. ארנונה על הים

  5. ארנונה על מכבסות

  6. ארנונה על בית משפט

  7. מכון רישוי ארנונה

  8. הגבלת גובה ארנונה

  9. פטור מארנונה בטעות

  10. תביעה להחזר ארנונה

  11. חוב ארנונה של שוכר

  12. ארנונה על גג משותף

  13. סבירות תעריפי ארנונה

  14. צו הארנונה לשנת 1985

  15. גביית ארנונה מופרזת

  16. סיווג נכס בית מלאכה

  17. חוב ארנונה של המשכיר

  18. קונטיינרים - ארנונה

  19. חובות ארנונה של נפטר

  20. התיישנות החזר ארנונה

  21. פטור מארנונה לנכס ריק

  22. ערעור על השבת ארנונה

  23. ארנונה על מחזיק בנכס

  24. ביטול ארנונה על מחסן

  25. ארנונה על קווי תשתית

  26. ארנונה על מכונות משחק

  27. דיני ההקפאה בשנת 1985

  28. ארנונה על קאנטרי קלאב

  29. ארנונה - חברת מקורות

  30. אי תשלום חובות ארנונה

  31. ערעור מנהלי על ארנונה

  32. חיוב ארנונה קרקע תפוסה

  33. ארנונה על אדמה חקלאית

  34. סיווג נכס לצורכי ארנונה

  35. פטור מארנונה ל"נכס ריק"

  36. ארנונה על מחסן בשכירות

  37. ארנונה לפי השימוש בנכס

  38. דחיית תביעת החזר ארנונה

  39. תשלום ארנונה ע"י הבעלים

  40. חוב ארנונה לעיריית אשדוד

  41. מכתב השגה למנהל הארנונה

  42. החזר ארנונה ששולמה ביתר

  43. גבייה מנהלית חוב ארנונה

  44. ארנונה למפעלים בטחוניים

  45. עורך דין לענייני ארנונה

  46. ארנונה על מחסן תת קרקעי

  47. מתי מתחילים לשלם ארנונה

  48. התיישנות בתביעות ארנונה

  49. צו ארנונה מספרה תל אביב

  50. ארנונה על בית ספר מקצועי

  51. חיוב רטרואקטיבי בארנונה

  52. ארנונה על מבנים מוזנחים

  53. הנחה רטרואקטיבית ארנונה

  54. חוב ארנונה לחנות בקניון

  55. בקשה לעיכוב גביית ארנונה

  56. הנחה רטרואקטיבית בארנונה

  57. סמכות לשנות תעריף ארנונה

  58. עתירה לחייב תשלום ארנונה

  59. פטור מארנונה למוסד מתנדב

  60. פיצוי על טעות בחיוב ארנונה

  61. הנחה בארנונה על בניין ריק

  62. חיוב רטרואקטיבי של ארנונה

  63. שינוי רטרואקטיבי של ארנונה

  64. ארנונה שיטת הצמדה לא חוקית

  65. התיישנות זכות קיזוז ארנונה

  66. טענת קיזוז כנגד חוב ארנונה

  67. הגבלת העלאת תעריפי הארנונה

  68. ערעור על ועדת ארנונה כללית

  69. תביעה בגין אי תשלום ארנונה

  70. נכס לא ראוי לשימוש - ארנונה

  71. שכירות לתקופה קצרה - ארנונה

  72. טופס בקשה לקבלת החזר ארנונה

  73. חוב ארנונה בגלל שינוי כתובת

  74. ערר החזר הארנונה שנגבתה ביתר

  75. ערעור ארנונה - תעריף של עסקים

  76. ארנונה על מרתף בבניין משרדים

  77. תביעה לבית משפט בנושא ארנונה

  78. הסכם עם העירייה בנושא ארנונה

  79. שינוי סיווג מרתף מגורים למשרד

  80. אי תשלום ארנונה בתקופת שכירות

  81. בניין שרובו אינו מגורים ארנונה

  82. ארנונה על מגרש חניה במרכז מסחרי

  83. ארנונה על פעילות ללא מטרות רווח

  84. התנאים למתן פטור מארנונה בתי ספר

  85. עתירה נגד הגדלת שטח חיוב בארנונה

  86. פטור מארנונה דירות גדולות לנכים

  87. תשובה להשגה על ארנונה תוך 60 יום

  88. טעות חישוב גודל הנכס לצורכי ארנונה

  89. הגדרת ''מחזיק בנכס'' לצורכי ארנונה

  90. עיכוב סיום בניה כדי לא לשלם ארנונה

  91. שינוי גובה ארנונה רטרואקטיבי לחברה

  92. ארנונה על ''רחוב'' - פקודת העיריות

  93. שינוי הגדרת אזור מגורים לצרכי ארנונה

  94. חיוב בארנונה למרות אישור סילוק חובות

  95. ערעור ארנונה - ועדת ערר או בית המשפט

  96. גביית חוב ארנונה חלוט מבעל שליטה בחברה

  97. חיוב בארנונה בגין חלקה היחסי בשטח החניון

  98. פטור מארנונה לנכס ריק לתקופה של 6 חודשים

  99. תיקון לצו הארנונה משנת 2001 לגבי שטחי מחסנים

  100. תנאים להליכי גביית ארנונה כאשר החוב במחלוקת

  101. ערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה

  102. עתירה בענין ארנונה חניון בנין מסחרי תל אביב

  103. בקשה לפטור מארנונה בגין נכס ריק עיריית רמת גן

  104. טענת שינוי בצו ארנונה מבלי שניתן לכך אישור חריג

  105. עתירה בטענת חברת החשמל לאי חוקיות שדבקה בצווי ארנונה

  106. חובות ארנונה מכוח סעיף 8(ג) לחוק ההסדרים במשק המדינה

  107. עתירה לביטול דרישת תשלום ארנונה בהפעלת אולמות אירועים

  108. הנחה בארנונה בגובה 90% בהתאם לקריטריונים של משרד הפנים

  109. חוק הסדרים במשק המדינה (היטלים וארנונה), התשנ"א-1991

  110. תקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ''ג-1993

  111. טוענים כי הנתבע לא עמד בחובתו לבקש מהעירייה פטור מארנונה

  112. ערעור על שומת ארנונה בגין החזקה בנכס המשמש לאחסנה של ציוד

  113. עתירה כנגד הליכי גבייה מנהליים שנפתחו בגין חובות מים וארנונה

  114. ארנונה על שטח שאינו מסתיים במספר מ"ר שלם אלא ב-X.01 ועד X.99

  115. ריבית והפרשי ההצמדה על חוב ארנונה ששולם באיחור מתחילת שנת הכספים

  116. חוק הארנונה הכללית (סייג להעלאה בשנת הכספים 1988), התשמ"ח-1988

  117. חוק הארנונה הכללית (סייגים להעלאה בשנת הכספים 1990), התש"ן-1990

  118. סיווג ארנונה מרפאות השיניים בת"א כבתי מלאכה ולא בסיווג הכללי והשיורי

  119. ערעור על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עירית תל-אביב-יפו

  120. ארנונה תחת תת סיווג 911 שהגדרתו בצו הארנונה - בית אריזה וכן מבנה חקלאי

  121. ערעור מנהלי בעניין פטור מתשלום ארנונה לפי סעיף 3(ב) לפקודת מיסי העירייה

  122. הערכאה המוסמכת לדון בטענה של "אינני מחזיק", הינה ועדת הערר לענייני ארנונה

  123. תקנות העיריות (המועד להגשת החלטה בדבר הטלת ארנונות) (תיקון מס' 2), תשכ''ב-1962

  124. תקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית בשל נכסים פטורים לשנת 2000), התש''ס-2000

  125. תקנות הסדרים לשעת חירום במשק המדינה (דרכים ומועדים לתשלום ארנונה), התשמ''ו-1985

  126. צו הסדרים במשק המדינה (היטלים וארנונה) (ארנונה כללית לשנת הכספים 1991), התשנ"א-1991

  127. תקנות הרשויות המקומיות (פטור חיילים, נפגעי מלחמה ושוטרים מארנונה) (הגדרת שאר לענין סעיף 3(7) לחוק), תשט''ו-1954

  128. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון