ערעור על החלטת שמאי מכריע - היטל השבחה

להלן פסק דין בנושא ערעור על החלטת שמאי מכריע - היטל השבחה:

פסק דין

בפני ערר על החלטת השמאי המכריע, מר אהרון בוץ, כאשר הערר מוגש על פי סעיף 14ג' לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.
הערר נסב על השאלה המשפטית, האם יש לראות במחיר המכירה כפי שנחתם בין הצדדים, כשווי שוק ריאלי לצורך שומת ההשבחה.

רקע עובדתי:

ביום 15.7.07 חתמה העוררת על הסכם מכר, שמתייחס למקרקעין הידועים כגוש 6240 חלקה 524 ברח' הפודים רמת-גן (להלן: "הנכס").
הסכם המכר צורף כנספח א' לכתב הערעור.
הדיווח לרשויות המס צורף כנספח ב' לכתב הערעור.
שווי העיסקה על פי ההסכם, הינו 1,200,000$ ארה"ב.
רשויות המס אישרו את השווי דנן.
השמאי מטעם העוררת, מר שאול רוזנברג, שחוות דעתו צורפה כנספח ד' לכתב הערעור, קבע, כי זהו שווי ראוי ואובייקטיבי.
השמאי יורם ברק, מטעם המשיבה שחוות דעתו צורפה כנספח ה' לכתב הערעור, העריך את שווי הנכס במצב תכנוני חדש בסכום של פי ארבע וחצי לערך, מסכום בחוות דעתו של השמאי רוזנברג.
מונה מר אהרון בוץ כשמאי מכריע.
חוות דעתו צורפה כנספח ג' לכתב הערעור.

מר בוץ בחן את חוות הדעת של המומחים מטעם שני הצדדים, ואת מצב הנכס.

מר בוץ קבע, כי התאריך הקובע לבחינת ההשבחה, אם קיימת, ומהו שיעורה עקב אישורה של תב"ע רג/1294, הינו יום כניסה לתוקף שהוא 13.4.07.

עוד השווה השמאי בוץ בין המצב התכנוני הקיים בנכס לבין המצב התכנוני החדש שיחול לאחר אישור תב"ע רג/1294.
השמאי המכריע בחן את הפערים בין עמדות השמאים ה"ה רוזנברג וברק.
השמאי המכריע בחר לאמץ את חוות דעתו של השמאי ברק, כי אין חובה לראות במחיר מכירה סובייקטיבי, שווי אובייקטיבי.
השמאי בוץ מצא, כי בשלב זה לא ניתן לבנות חדרי יציאה לגג, גם לאחר אישור תב"ע רג/1294.
השמאי בוץ קבע, כי גם סוגית המחסנים היא בעלת פוטנציאל ניוד.
בשיקלול מלוא הנתונים, הגיע השמאי בוץ למסקנה, כי השבחה בשווי הנכס, עקב אישורה של תב"ע רג/1294 הינו בסכום של 2,015,000 ₪.
מכאן, ייגזר היטל השבחה בשיעור של 50% צמוד למדד כחוק מיום 13.4.07, בסכום של 1,007,500 ₪.

הערר:

העוררת טוענת, כי אין הגיון בקביעת שווי וירטואלי, כפי שנקבע ע"י השמאי בוץ, מקום בו קיים שווי ריאלי , והוא מחיר העיסקה בפועל.
מחיר העיסקה בפועל משתקף לשיטתה של העוררת, הן בחוזה מכר המקרקעין והן בחוות דעתו של השמאי רוזנברג מטעמה.
לא זו אף זו, העיסקה אושרה ע"י רשויות המס.
העוררת אף צרפה את פסק הדין בעניין ע.א. 7/06 קלי טופז בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה נתניה, ניתן מפי כבוד השופט דוד גדול בבית משפט השלום בכפר-סבא.
שם קבע כבוד השופט גדול, כי אין לשום את הנכס בשווי עקרוני, שעה שקיים שווי ריאלי.
העוררת סבורה, כי יש לנהוג כך אף בענייננו.

עמדת המשיבה:

המשיבה מצידה סבורה, כי אין להידרש לערר .

המשיבה מעלה טענות סף כדלקמן:

א.     הערר הוגש רק ביום 11.5.08, למרות שההחלטה ניתנה ביום 14.2.08, ומכאן כי הוגש באיחור.
ב.     הערר אינו בסוגיה משפטית ועל כן, על פי סעיף 14(ב) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965, לא ניתן לערער עליו.

לגופו של עניין טוענת המשיבה, כי לא ניתן לראות בהודעת השומה נספח ב' לכתב הערעור, משום אישור כלשהו לצורך אומדן ההשבחה שנוצרה בשווי המקרקעין, עקב אישורה של תב"ע רג/1294.
קביעת ההשבחה היא לצורך קביעת היטל השבחה והתרת שלטונות המס במחיר העיסקה על פי הסכם המכר, אינה רלוונטית כלל לענייננו.
המשיבה טוענת, כי השמאי המכריע נימק את חוות דעתו באופן ברור ואין מקום להתערב בחוות דעתו.
זוהי סוגיה שמאית גרידא.
מעבר לצורך, הסבירה המשיבה, כי כאשר הסכם המכר חורג באופן קיצוני ממצב השוק באותה עת, וכאשר ישנם מקרים כגון המקרה דנן בהם אין זהות בין השווי האובייקטיבי לבין המחיר הסובייקטיבי, יש להעדיף את עמדת השמאי המכריע.
היא מדגישה, כי אין להסתמך על עיסקה אחת, אלא על מידגם גדול יותר.
אשר להלכת ע.א. 7/06, עליו הסתמכה העוררת, סבורה המשיבה, כי יש לאפיין בין המקרים, שכן שם עסקינן היה בעיסקה במסגרת כינוס נכסים שנעשתה בפיקוח בית המשפט, ובהתאם לשומה שנעשתה והובאה לבית המשפט שהיה מעורב בעיסקה.
לעומת זאת, בענייננו, המדובר בעיסקה בין שני גופים פרטיים ללא ליווי של שמאות, עיסקה אשר נעשתה ללא שום פיקוח, כאשר רשויות המס אינן בגדר הפיקוח המתאים למקרה זה.
מכאן, עותרת המשיבה לדחיית הערעור.

הכרעה בטענות הסף:

אשר לטענות הסף, אין בידי לקבלן.

בסוגית המועד להגשת הערר:

אכן, במישור העקרוני מועדים הינם חשובים ביותר וישנה פסיקה ענפה בדבר צורך להקפיד קלה כבחמורה, אודות מועדי הגשת ערר, שלא תוחמץ השעה עקב איחור.
ברם, בצידה של פסיקה ענפה זו, קיימת פסיקה ענפה לא פחות בדבר הצורך להיזקק לבקשה לגופה ולהעדיף את עשיית הצדק על פני עשיית הפרוצדורה, כאשר על האיחור ניתן יהיה לכפר, במידת הצורך, בתשלום הוצאות.

בענייננו, אין אנו נדרשים לא לפסיקה זו ולא לזו.
זאת, משום שאומנם ההחלטה נשוא הערר ניתנה ביום 14.2.08. על כך אין חולק.
אולם, המשיבה כאשר העלתה את טענת האיחור, לא הראתה את המועד בו נמסרה החלטה זו לעוררת.
כלל יסוד הוא, כי המועד לביצוע כל הליך משפטי שהוא, ימנה לא מיום מתן ההחלטה אלא מן היום בו נמסרה כדת וכדין.
במקרה דנן, העלתה המשיבה טענה של מועדים, תוך שהיא נסמכת מועד פרסום חוות דעתו של השמאי המכריע.
המשיבה בחרה בדרך הקלה של הפניה לתאריך פרסום חוות הדעת.
זו אכן דרך קלה, אך זו אינה דרך נכונה.
היה על המשיבה לראות אימתי נמסרה חוות הדעת לידי העוררת, שכן רק ממועד זה ימנו המועד להגשת הערר.
מאחר והמשיבה לא עשתה כן, אין לשעות לטענתה בדבר איחור.

בסוגית מהות הערר:

אינני מקבלת את טענות המשיבה, כי הסוגיה נשוא הערר אינה סוגיה המצדיקה ערעור, שכן אין היא סוגיה משפטית וכי ניתנה לעוררת ההזדמנות להעלות טענותיה בפני הועדה.
אכן, סעיף 14(ב) לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965, קובע גדרות להכרעה על שמאי מכריע.
בענייננו, הגם שלא היתה מחלוקת כי ניתנה לעוררת הזדמנות לטעון טענות, הרי הסוגיה היא סוגיה משפטית ומצדיקה בירור הערעור.
גם טענת סף זו נדחית איפוא.
הכרעה לגופם של דברים:

בבחינת עמדות הצדדים, כפי שהובאו לנגד עיני, אני קובעת, כי יש לאמץ את חוות דעתו של השמאי המכריע.
המחיר הסובייקטיבי של העיסקה, גם אם הוכר ואושר ע"י רשויות המס, אינו המחיר הקובע לצורך קביעת היטל ההשבחה.
יש לבחון את העיסקה לא כעיסקה פרטנית ונפרדת אלא על רקע האזור בכללותו, ועסקאות אחרות מאותו מין וסוג, אשר נערכות שם.
הואיל ומדובר בתב"ע חדשה, תב"ע רג/1294, מן הראוי כי שומת היטל ההשבחה תצפה פני העתיד, כפי שנהג השמאי המכריע בענייננו.
השומה שערך השמאי רוזנברג, שהיתה נמוכה משמעותית משתי השומות האחרות, כולל השומה של השמאי המכריע, התבססה על מחיר הנכס כפי שהוסכם בחוזה בין הצדדים.
אולם, מחיר סובייקטיבי זה איננו אינדיקציה ראויה לקביעת היטל ההשבחה בענייננו.

בהקשר זה, אני מפנה לפסק דינו של כבוד השופט ד"ר אחיקם סטולר, בתיק בש"א (ת"א) 151571/04, ניתן ביום 20.5.04, אחים נתנאל חברה לבניין ועבודות ציבוריות בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון.
כבוד השופט ד"ר סטולר קבע שם, כי יש לצמצם את מתחם ההתערבות של בית המשפט בשמאות המכרעת.
ראו גם ההפניה שם לתיק ע.א. 4542/98 עיזבון המנוח חיים היימן ז"ל נ' הועד המקומית לתכנון ובנייה הדרים, פד"י נ"ד 5, עמ' 849.

מקובלת עלי העמדה, כי יש ליתן משקל משמעותי לחוות דעתו של שמאי מכריע אשר נבחר ע"י הצדדים.
רק במקרה של עיוות בולט בחוות הדעת של השמאי המכריע, ניתן להצדיק התערבות שיפוטית.
בחנתי את חוות דעתו של השמאי המכריע בענייננו, השמאי בוץ, ולא מצאתי מקום להתערב בחוות דעתו.
חוות הדעת בנויה תל תלפיות, תוך שהיא סוקרת את הנכס וערכו על מכלול היבטיו.
חוות הדעת מאזנת היטב בין האינטרסים השונים ולרבות האינטרס הסביבתי וראיית העיסקה הרלוונטית באספקלריה הכוללת.
שומת הנכס לצורך קביעת היטל ההשבחה, מתחשבת היטב במצב הקודם ובמצב העתידי לפי תב"ע רג/1294, על רקע העיסקה באשר לנכס הספציפי.
לא מצאתי סיבה המצדיקה התערבות בחוות דעתו של השמאי המכריע, השמאי בוץ, על פי הוראות סעיף 14 (ג) לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965.

אשר על כן, אני דוחה את הערר.

סיכום:

מן המקובץ לעיל, נדחה בזאת הערר.
חוות דעתו של השמאי המכריע מר בוץ תחול ותחייב במקרה זה.
אני מחייבת את העוררת לשלם למשיבה הוצאות הדיון בערר ושכ"ט עו"ד בסך של 4,000 ₪ בצירוף מע"מ הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

ניתן לחלט סכום זה מתוך כספי הערובה שהופקדה בתיק הבש"א.
היתרה תוחזר לעוררת.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הגדרת "השבחה"

  2. מהו היטל השבחה ?

  3. החזר היטל השבחה

  4. התיישנות היטל השבחה

  5. תנאי לקיומה של השבחה

  6. תיקון שומה היטל השבחה

  7. החזר מחצית היטל השבחה

  8. היטל השבחה בשכונת שיקום

  9. טיפול בהפחתת היטל השבחה

  10. היטל השבחה על נחלה במושב

  11. היטל השבחה על תשלומי איזון

  12. סירוב לתת פטור מהיטל השבחה

  13. הנפקת שוברי תשלום היטל השבחה

  14. ערר על שמאי מכריע: היטל השבחה

  15. דרישת היטל ההשבחה בגין תכניות

  16. פטור מהיטל השבחה שיקום שכונות

  17. מועד תשלום היטל השבחה ועדת ערר

  18. היטל השבחה בגין תוספת שטחי שירות

  19. היטל השבחה בגין תוספת גובה למרתף

  20. דרישת היטל ההשבחה בגין אישור תכנית

  21. הסכם שיתוף במושע - פטור מהיטל השבחה

  22. האם לנכה צה"ל מגיע פטור מהיטל השבחה ?

  23. היתר בניה לא חוקי - החזר היטל השבחה

  24. החזר היטל השבחה עקב אי קבלת היתר בניה

  25. ערר נגד היטל השבחה בגין מכירת דירה בחולון

  26. ערר כנגד היטל השבחה בגין זכויות בנייה בגג

  27. דרישת תשלום היטל השבחה בעקבות שומה מוסכמת

  28. ערעור על החלטת שמאי מכריע - היטל השבחה

  29. שומה מייעצת בעניין שומת היטל השבחה לחלקות

  30. ערעור על שומת שמאי מכריע בעניין היטל השבחה

  31. ביטול היטל השבחה לבעל זכויות מכוח הסכם פיתוח

  32. דרישת תשלום היטל השבחה לא נשלחה לחייב על פי דין

  33. היטל השבחה בגין מימוש זכויות על דרך מכירת זכויות

  34. השמאי קבע כי שומת היטל ההשבחה נעדרת פרטים מהותיים

  35. דרישת היטל השבחה בעקבות מימוש הזכויות בדרך של מכר

  36. דרישת היטל ההשבחה בגין מתן אישור לשימוש חורג למקרקעין

  37. היטל השבחה על בתים שנבנו לפני שנות ה- 80 - בבעלות במושע

  38. ערר כנגד שומת היטל השבחה בגין מכירת זכויות בדירת מגורים

  39. היטל השבחה - ערר בטענה כי חל הפטור שבסעיף 19(ג)(1) לחוק

  40. ערעור על החלטת ועדת הערר המחוזית לפיצויים ולהיטל השבחה

  41. טענה כי אינם חוכרים לדורות ולפיכך אינם חבים בהיטל השבחה

  42. טענה כי תכנית "לא משביחה" ולכן אין מקום לחייב בהיטל השבחה

  43. תיקון 84 לחוק התכנון והבניה - סמכות לוועדת הערר לדון בהיטל השבחה

  44. תביעה ייצוגית: החזר אגרה בהליך ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה

  45. נטען כי הוצג אישור להעברת זכויות מהעירייה ולפיו אין חובות היטל השבחה על הנכס

  46. המועד שהחל ממנו נדרשת רשות מקומית לשלם ריבית פיגורים בגין היטלי השבחה שנגבו ביתר

  47. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון