סעיף 87 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי החלטה בהשגה צריכה להינתן "תוך שנה מיום שקיבל את הודעת ההשגה או תוך 30 ימים מיום שאישר כי המשיג המציא את כל המסמכים והפרטים שנדרש להמציאם, לפי המאוחר. לא השיב המנהל למשיג במהלך תקופה זו, יראו את ההשגה כאילו התקבלה." להלן החלטה בנושא סעיף 87 לחוק מיסוי מקרקעין: החלטה 1. זוהי בקשה לקבלת ערר , שהוגש על ידי המבקשת כנגד המשיב, בתיק וע 1001/04, על הסף. וזה סיפור המעשה. ביום 15.7.1996 נכרת הסכם שכירות בין המבקשת לבין המשכירה חברת אשטרום, לגבי שכירות מבנה לתקופה ממושכת. המבקשת דיווחה על העיסקה למשיב. ביום 26.11.96 הוצאה על ידי המשיב שומה סופית. המבקשת, שלא היתה מרוצה מהשומה שהוצאה, הגישה, ביום 7.1.97 השגה, בהתאם לזכותה על פי סעיף 87 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"). 2. ביום 26.5.98, במהלך דיון שהתברר בפני כב' השופט א.הומינר ז"ל בבית המשפט המחוזי בתל אביב, בתיק עמ"ש 2161/97, הושג הסכם פשרה בין המבקשת לבין מנהל מס שבח מקרקעין שעל פיו השווי של עיסקת הרכישה "יחושב לפי היוון דמי השכירות לכל תקופת השכירות לרבות לתקופה המקסימלית שאליה יכולה השכירות להגיע לפי האופציה" (ראה סעיף 3 להסכם). בהמשכו של ההסכם, סעיף 10 בו, נקבע: "שיעור מס רכישה יועמד על 3.5% על שכירת בניין שאיננו מלאי עסקי". סעיף 11 להסכם הפשרה הנ"ל קובע: "הסכם זה יחול על כל העיסקאות של הנישום לשכירות מרכולים שאין בהם שומות סופיות ו/או על כל העיסקאות הנמצאות כעת בשלבי השגה ו/או ערר". אין, לכן, ספק, כי הסכם הפשרה הנ"ל חל גם על העיסקה הנידונה בתיק זה. הסכם הפשרה הנ"ל קיבל, באותו יום - 26.5.98 - תוקף של פסק דין על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב. 3. לאחר הדברים האלה נתגלעה מחלוקת בין המבקשת לבין המשיב מהו סכום המס שהמבקשת חייבת בו לגבי העיסקה הנידונה בתיק זה, לאחר שהמשיב ביקש לכלול, לגבי סכום העיסקה, גם בגין שיפורים שהמבקשת דרשה להקים במושכר. לענין מחלוקת זו נתקיימו פגישות בין בא כח המבקשת לנציגי המשיב ואף הוחלפו מכתבים והודעות בין הצדדים. במכתב מיום 27.10.97 שנשלח על ידי עו"ד שוחט בא כח המבקשת למר ישראל בן כנען, מנהל מס שבח באזור באר שבע, מציין מר שוחט: "בהמשך לישיבה מהיום... מוסכם עלי שהמועד למתן תשובה בהשגה ידחה לשנה נוספת, עד יום 7.1.99". במכתב שנשלח ביום 28.6.99 על ידי מר הר שמש מטעם המשיב, לעו"ד שוחט, מתייחס מר הר שמש להשגה שהוגשה על ידי המבקשת לגבי העסקה הנידונה, כמצויין לעיל, ולאחר שהוא מסביר מדוע אין לקבל את הטענות בהשגה, ולאחר שהוא מבקש להמציא למשיב פרטים נוספים על העסקה, מוסיף מר הר שמש ומציין בסופו של המכתב: "לאחר קבלת הנתונים תינתן החלטה מנומקת בהשגתך, על פי הסכם הפשרה ושלגביה שמורים לך זכויותיך על פי סעיף 88 לחוק מס שבח", הוא הסעיף המאפשר הגשת ערר על החלטה עקב השגה. במכתב נוסף שנשלח על ידי מר הר שמש לעו"ד שוחט, מכתב מיום 3.12.00, מציין מר הר שמש לאמור: "בדיונים שהתנהלו בינינו במשרדנו ובנוכחות רואה חשבון שלמה חסידים עולה כי אינך מסכים ליישום הסכם הפשרה שנחתם בין הצדדים. באם לא תודיע לי כי הנך חוזר בך מסרוב זה תוך 14 יום, אראה את עצמי רשאי להוציא החלטה בהשגה בהתאם לשיקול דעתי". (ההדגשה שלי - י.ב.) לאחר שעו"ד שוחט לא "חזר בו", ניתנה על ידי המשיב, ביום 14.9.03 החלטה, לפי סעיף 87 לחוק ועל פיה נתקבלו חלק מנימוקי ההשגה שהוגשה על ידי המבקשת. על החלטה זו של המשיב, בהשגה הוגש על ידי המבקשת הערר ביום 8.1.04. 4. ביום 29.3.04 הוגשה על ידי המבקשת הבקשה בתיק זה ועל פיה עותרת המבקשת להורות על קבלת הערר על הסף הואיל וההחלטה בהשגה ניתנה בחוסר סמכות וכן מעבר למועד הקבוע בחוק. סעיף 87 לחוק קובע כי החלטה של המשיב בהשגה צריכה להינתן "תוך שנה מיום שקיבל את הודעת ההשגה או תוך 30 ימים מיום שאישר כי המשיג המציא את כל המסמכים והפרטים שנדרש להמציאם, לפי המאוחר. לא השיב המנהל למשיג במהלך תקופה זו, יראו את ההשגה כאילו התקבלה." הבקשה נתמכת בתצהיר של עו"ד עוזי שוחט. בתצהירו, סומך עו"ד שוחט על הסכם הפשרה שקובע כי חישוב שווי הרכישה יערך על ידי היוון דמי השכירות היסודיים, וכי ולכן דרישת המשיב להוסיף על השווי הזה אינם נכונים. לדברי עו"ד שוחט הסכם פשרה זה חל על עיסקאות שונות של המבקשת בתחומי המדינה וכי במחוזות אחרים לא העלו מנהלי המשרדים של מס שבח טענות מסוג זה שמעלה המשיב בעניננו. גם המשיב הגיש, מטעמו תצהיר שניתן על ידי מר הר שמש. בתצהירו מסכים מר הר שמש על סדר הארועים כפי שצויינו על ידי בתחילת החלטה זו. ברם, בסעיף 14 לתצהיר מציין מר הר שמש שהסכם הפשרה הוא "הסכם עקרונות ואינו בא להסדיר את כל הפרטים לגבי כל נכס ונכס". לדבריו, בסעיף 20 לתצהיר, הוא פנה פעמים רבות לבא כח המבקשת וביקש להעביר לידיו פרטים בקשר להשקעות ושיפורים במושכר, אך המבקשת התחמקה וסרבה למסור פרטים. ברם, בסעיף 23 לתצהיר מסכים מר הר שמש כי ביום 25.7.99 נתקבלו מן המבקשת הפרטים שנדרשו. בסעיף 26 לתצהיר מציין מר הר שמש לאמור: "לאחר ישיבות נוספות עם בא כח העוררת ולאחר שנוכחתי כי לא ניתן להגיע לכדי תמימות דעים עם בא כח העוררת על דרך ישומו של ההסכם בין הצדדים, הוצאה השומה, אשר נערכה בהתאם להסכם בין הצדדים, כפי שיושם בנסיבות התיק, היינו קביעת שווי הזכות במקרקעין והמכלילה את שווי השיפורים במושכר כמרכיב בשווי התמורה אותה קיבל בעל הקרקע". אומר מיד, כי לא ברור לאיזה שומה נוספת מתייחס מר הר שמש בסעיף זה של תצהירו. האם להחלטה שניתנה על ידי המשיב ביום 14.9.03 והמתייחסת במפורש להשגה שהוגשה על ידי המבקשת? 5. גם מר הר שמש וגם מר שוחט נחקרו בפני על תצהיריהם. בעדותו בפני אומר מר הר שמש כי אכן היה שותף לכל הדיונים שהתקיימו עם בא כח המבקשת לגבי התיק הנדון. הוא מסכים כי מעולם לא הוצאה על ידי המבקשת שומה בהתאם לסעיף 85 לחוק המתיר למשיב לתקן שומה שנעשתה, תוך 4 שנים מהיום שנעשתה. לאור דברים אלה, האמירה לגבי "הוצאת שומה" תמוהה עוד יותר. בהמשך עדותו מסכים מר הר שמש כי לא היו דרישות בכתב מאת המשיב למבקשת אחרי יום 25.7.99, אבל היו בקשות בעל פה. בהמשך (עמ' 6 לפרוטוקול) אומר מר הר שמש: "ההחלטה שניתנה (על ידי המשיב בהשגה) היתה באופן טכני החלטת המנהל בהשגה, אך באופן מהותי היתה יישום פסק הדין בהחלטה לפי סעיף 89. אני מסכים שמתוך נספח א לערר (היא ההחלטה בהשגה) עולה שהחלטת המנהל בהשגה ניתנה ביום 14.9.03... אני מסכים שלמרות האמור במכתבי מיום 3.12.00 כי אראה עצמי רשאי להוציא החלטה בהשגה, לא ניתנה החלטה אלא כעבור 3 שנים." עו"ד שוחט מאשר בעדותו בפני כי אכן קיבל דרישה להמצאת פרטים בקשר להשקעות במושכר וכי מילא אחרי הדרישה הזאת עד חודש אוגוסט 99. לאחר מכן לא היו דרישות להמצאת מסמכים נוספים והיה לו ברור שהוא המציא את כל המסמכים. 6. באי כח הצדדים הגישו בפני את סיכומי טענותיהם, בכתב. עיקר טענותיו של עו"ד אליעז בא כח המבקשת הם: א. לא היתה למשיב סמכות חוקית לתת את ההחלטה מיום 14.9.03, לאחר שנחתם הסכם הפשרה הנ"ל, הסכם שניתן לו תוקף של פסק דין. ב. ההחלטה ניתנה באיחור רב, כשש וחצי שנים לאחר הגשת ההשגה. ג. נכון שניתנה הסכמה על ידי בא כח המבקשת לאיחור במתן החלטה אבל לא היתה הסכמה כזו מעבר לתחילת שנת 1999. ד. יש לקבל את עדותו של מר שוחט כי לא נתבקש להמציא פרטים נוספים לאחר שנת 1999. ה. מר הר שמש, במכתבו מיום 3.12.00 הודיע כי החלטה בהשגה תינתן תוך 14 יום, וזו לא ניתנה אלא כעבור 3 שנים. עו"ד פורת בא כח המשיב טוענת, בסיכומי הטענות מטעם המשיב, בעיקר: א. אין מחלוקת על כך שהסכם הפשרה שנחתם בבית המשפט המחוזי בתל אביב חל גם על העיסקה בתיק זה. ב. בא כח המבקשת התבקש להמציא פרטים על השיפורים במושכר ופרטים אלה נמסרו רק ביום 2.8.99. ג. פסק הדין שנתן תוקף להסכם הפשרה, הוא עצמו אינו חל על העסקה בתיק זה. ד. הסכם הפשרה שנחתם בין הצדדים, החליף את הצורך בהחלטה בהשגה. ה. "נקיטת סחבת לא היתה נחלתו של המשיב ומי שנקט בדרך זו היתה המבקשת אשר השהתה את מתן המידע הדרוש משך שנים רבות... ראינו שהיא אחראית לשיהוי ולסחבת לא פחות מהמשיב, ואף יותר." (סעיפים 9 ו-10 לסיכומים). ו. ההחלטה שעליה הגישה המבקשת ערר איננה החלטה בהשגה. השימוש בטופס הזה נעשה על ידי המשיב "משום העובדה שהעבודה אצל המשיב נעשית בערוצים קבועים מראש ולמקרה חריג כמו שלפנינו אין את המתכונת המקובלת. בלית ברירה השתמש המשיב בערוץ החלטה בהשגה על מנת שיוכל גם במקרה חריג זה לשדר את השומה". (סעיף 11 לסיכומים). 7. אין בסיס לטענת בא כח המבקשת כי המשיב לא היה מוסמך להוציא את ההחלטה בהשגה, לאחר החתימה על הסכם הפשרה שניתן לו תוקף של פסק דין. המבקשת מנועה מלהעלות טענה זו ולו לאור העובדה שהיא שיתפה פעולה עם עצם מתן ההחלטה בהשגה. כפי שצויין לעיל, הסכים עו"ד שוחט, בא כח המבקשת, במכתבים שהפנה למשיב, לאחר מתן פסק הדין שאישר את הסכם הפשרה, כי החלטה בהשגה תינתן בשלב מאוחר יותר, בשנת 1999. מאידך, נראה לי, כי צודק בא כח המבקשת בטענתו כי ההחלטה בהשגה ניתנה זמן רב, רב מאוד, מעבר למועד הקבוע בחוק, דהיינו תוך שנה ממועד קבלת ההשגה. נכון הדבר שהיו פניות מטעם המשיב למבקשת להמצאת פרטים נוספים ונכון הדבר שהיו דיונים בין הצדדים בקשר לטענות המבקשת מחד ולדרישות המשיב, מאידך. אך לאור מכתבו של עו"ד שוחט כי הוא מסכים שהחלטה בהשגה תינתן עד יום 7.1.99 ולאור מכתבו של מר הר שמש מיום 28.6.99 כי החלטה בהשגה תינתן בזמן הקרוב, ולאור מכתב נוסף של מר הר שמש מיום 3.12.00 כי החלטה בהשגה תינתן תוך 14 יום - אין כל נימוק סביר וכל הסבר מתקבל על הדעת מדוע הושהה מתן ההחלטה עד יום 14.9.03, דהיינו למעלה משש שנים לאחר מועד הגשת ההשגה, ומעל שלוש שנים לאחר המועד שנקבע ע"י מר הר שמש כמועד סופי למתן ההחלטה. אין לקבל את טענת בא כח המשיב כי ההחלטה בהשגה כפי שניתן ועולה מהמסמך החתום על ידי המשיב ועליו הוגש הערר, איננו החלטה בהשגה אלא משהו אחר שלא פורש. שהרי, מר הר שמש מטעם המשיב הסכים כי לא הוצא תיקון שומה על ידי המשיב, בהתאם לסמכותו בחוק. אין גם לקבל את טענת עו"ד פורת, בא כח המשיב כי הסכם הפשרה החליף את ההחלטה בהשגה. בין בא כח המבקשת לבין מר הר שמש ונציגים אחרים מטעם המשיב דובר רבות על מתן החלטה בהשגה וזו ניתנה, אלא שניתנה מאוחר מאוד, ללא הסבר סביר. גם אם היתה הצדקה לאיחור במתן ההחלטה בהשגה, בשל המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים, ועקב חילופי המכתבים ביניהם לגבי המחלוקת בדבר סכום המס הנכון, לא היתה כל הצדקה לעיכוב מתן החלטה משנת 1999 ועד שנת 2004. אין לקבל את דברי מר הר שמש וגם לא את טענות עו"ד פורת, בא כח המשיב, כי ההחלטה עליה הוגש הערר, שהיא החלטה בדבר השגה לכל דבר, איננה, כפי שעולה ממנה, החלטה בקשר להשגה. מה עוד, שגם עו"ד שוחט וגם מר הר שמש דיברו וכתבו על החלטה בהשגה שעומדת להינתן. זאת ועוד. לאור דברי מר הר שמש כי המשיב לא הוציא למבקשת שומה מתקנת, ולאור העובדה שעל השומה שהוציא המשיב לגבי העיסקה הנדונה, ביום 26.11.96, שומה שלגביה הוגשה ההשגה ביום 7.1.97, לא ברור כלל מה היא, אם כן, ההחלטה שעליה הוגש הערר על ידי המבקשת, אם אין היא החלטה בהשגה. 8. לכן אני מקבל את טענת בא כח המבקשת כי ההחלטה בהשגה ניתנה באיחור, בניגוד לאמור בסעיף 87 לחוק ולכן - יש לראות את ההשגה כאילו התקבלה. בהתאם לכך - אין לדון בערר לגופו. אני מחייב את המשיב לשלם למבקשת שכ"ט בסך 10,000 ₪. מיסיםמקרקעיןמיסוי מקרקעין