נכס לא ראוי לשימוש - ארנונה

להלן פסק דין בנושא נכס לא ראוי לשימוש - ארנונה:

פסק דין

רקע

בין עיריית תל אביב יפו (להלן: "העירייה") והמערערת התנהלו הליכים משפטיים בקשר עם חיוב המערערת בתשלומי ארנונה ומים ואגרות שונות בגין יחידות במבנה שברח' בלפור 4 בתל אביב שלמערערת זכויות בו (להלן: "הבנין"). ביום 6.5.01 הגיעו הצדדים להסכם שקיבל תוקף של פסק דין לפיו הוסדר החוב הכספי של המערערת עד לאותו מועד. באתו הסכם נקבע, כי בבדיקה של פקח מטעם העירייה נמצא שחמש יחידות בבנין אינן ראויות לשימוש (להלן: "היחידות שאינן ראויות לשימוש"). בהתאם, נקבע: "ממצאים אלה יהוו בסיס לחיובים בגין ארנונה ומים מיום 1.1.2001 כל עוד לא ישתנה מצבו של הנכס" (להלן: "הסכם הפטור").

עד למחצית השניה של שנת 2004 פטרה העירייה את המערערת מתשלומי ארנונה בעד היחידות שאינן ראויות לשימוש. ואולם החל מהמחצית השניה של שנת 2004 החלה העירייה לחייב את המבקשת בגין ארנונה בעד היחידות שאינן ראויות לשימוש. המערערת הגישה השיגה על קביעת מנהל הארנונה לחייב אותה באגרת ארנונה בגין היחידות שאינן ראויות לשימוש.

בסמוך הגישה המערערת השגה על חיובי ארנונה בגין שתי יחידות נוספות בבנין (להלן: "יחידות 9 ו - 10") בטענה שנדובר בנכסים שאינם ראויים לשימוש והמערערת זכאית לפטור מארנונה בגינם מכוח סעיף 330 לפקודת העיריות (נוסח חדש) (להלן: "פקודת העיריות").

משנדחו השגותיה על ידי מנהל הארנונה ערערה המערערת על החלטת מנהל הארנונה בפני ועדת ערר לענייני ארנונה כללית שליד העירייה (להלן: "ועדת הערר") שדחתה את הערר בהחלטתה מיום 1.1.06 (נספח א).
טענות המערערת

א.     א. הסכם הפטור שקיבל תוקף של פסק דין מחייב את העירייה ועל כן היה עליה להמשיך במתן הפטור ליחידות שאינן ראויות לשימוש כל עוד לא השתנה מצבן הפיזי של יחידות אלה. ועדת הערר טעתה, כאשר קבעה כי הפטור מארנונה שלפי סעיף 330 לפקודת העיריות, הוא זמני. ובהתאם, טעתה כאשר התערבה בתוכנו של הסכם הפטור והגבילה את תחולתו עד סוף 2004.

ב.     ב. יחידות 9 ו - 10, אינן ראויות לשימוש ועל כן היה על מנהל הארנונה לפטור אותן מארנונה בהתאם להוראות סעיף 330 לפקודת העיריות. ועדת הערר טעתה כאשר קבעה שהמערערת לא הוכיחה שיחידות 9 ו - 10 אינן ראויות לשימוש.

טענות העירייה

א.     א. מנהל הארנונה זיכה את המערערת בפטור לתקופה שבין 2001 ועד המחצית השניה של שנת 2004, תקופה סבירה שתאמה את המצב המשפטי נכון למועד כריתת הסכם הפטור. בתקופה שלאחר מכן הכירה הפסיקה בכך שלא ניתן להשאיר נכסים עזובים ושוממים המהווים סכנה ומקום מסתור לעבריינים ברחבי העיר, ובהתאם נקבע שמטרתו של פטור בגין נכס שאינו ראוי לשימוש נועד ליתן לבעל הנכס מרווח נשימה לתקופה מוגבלת להשמשת הנכס. בהתאם לפסיקה חדשה זו ומשלא פעלה המערערת להשמיש את היחידות שאינן ראויות לשימוש, מצא מנהל הארנונה לנכון לבטל את הפטור מארנונה ליחידות אלה.

ב.     ב. המערערת לא הציגה לועדת הערר כל חוות דעת ביחס למצבו של הנכס ואין בכך שהעירייה הסכימה שהנכס מוזנח, כדי ללמד שהנכס עומד בקרקטריונים לפטור בגין נכס שאינו ראוי לשימוש ובפרט כאשר המערערת אינה מציינת מתי בכוונתה לשנות את מצבו של הנכס.

דיון

האם קיים פסק דין בנושא המחלוקת

כאמור המערערת טוענת כי פסק הדין בת.א 23870/00 של בית משפט השלום, אשר אישר את הסכם הפשרה, שולל את זכות המשיבה לביטול ארנונה על הדירות נושא הערעור.

הקטע הרלבנטי בהסכם הפשרה הוא סעיף 6 ב בו נאמר: "ביחס ליחידות הפורטות להלן הצדדים יגיעו ביניהם להסדר שתוקפו מ-1.1.01 בדבר תשלומי ארנונה ומים כדלקמן....".
בהמשך נמנים 6 שטחים בבניין.

בהסכם לא נאמר שהצדדים "הגיעו" להסכם אלא "יגיעו", ובית המשפט לא התבקש, וממילא לא אישר הסדר כלשהו בכל הנוגע לחיובי ארנונה בגין השטחים שבמחלוקת לתקופה שלאחר 1.1.01.

נמצא שככל שנערך בין הצדדים הסכם לגבי חיוב ארנונה בשטחים שבמחלוקת לגבי התקופה שב-1.1.01, בית המשפט לא התבקש ולא אישר את ההסדר.

מכאן, שטענת המערערת כי בהטלת חיובי הארנונה שבמחלוקת פעלה העירייה בניגוד לפסק הדין, אינה יכולה להתקבל.

האם קיים בין הצדדים הסכם בשאלה שבמחלוקת

המערערת מחזיקה במסמך מ-3.5.01 הנושא את הכותרת "הסכם בדבר תשלומי ארנונה ומים בגין יחידות בבניין ברחוב בלפור 4 בתל-אביב".
במסמך מפורטים 5 שטחים בבניין, ולגביהם נקבע כי "בבדיקה שנערכה על ידי פקח מטעם עיריית תל-אביב נמצא כי היחידות המפורטות להלן אינן ראויות לשימוש... ממצאים אלה יהוו בסיס לחיובים בגין ארנונה ומים החל מיום 1.1.02 כל עוד לא ישתנה מצבו של הנכס".
על המסמך חתומים מנהלי היחידה לחיובי ארנונה ומנהל האגף לגביית ארנונה ומים בעיריית תל-אביב.

עינינו הרואות, המסמך קובע ממצא עובדתי שלפיו השטחים המפורטים שם אינם ראויים לשימוש, והסכמה כי ממצא זה יעמוד בעינו כבסיס לחיובי ארנונה גם בעתיד, כל עוד לא השתנה מצבו של הנכס, אולם אין במסמך הסכמה לפטור את המערערת בעתיד מארנונה לגבי שטחים אלו, ובוודאי שאין בו התחייבות לפטור את המבקשת מתשלומי ארנונה אם הדין יאפשר הטלת חיוב הארנונה לגבי שטחים בבניין שאינם ראויים לשימוש.

סעיף 330 לפקודת העיריות

המערערת טוענת לפטור מארנונה על פי סעיף 330 לפקודת העיריות המורה כי:

"נהרס בניין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבניין לעירייה הודעה על כך בכתב ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים".

פרשנותו של סעיף 330 עמדה לדיון לפני מספר שופטים שונים בבתי המשפט לעניינים מנהליים, ובטיעוניהם הפנו הצדדים לפסקי הדין בסוגיה. בפסק דינה מ-11.4.06 בעת"מ 714/02 פירשה כב' השופט וסרקרוג את המונח "הניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו", כדרישת נזק המביא את הבניין למצב של "לא בניין". בעשותה כן הקבילה כב' השופט וסרקרוג את המצב של נזק לבניין, למצב של הריסת הבניין. לאמור, הנזק לבניין הפוטר מארנונה חייב להיות כזה השולל מהבניין את ערכו כבניין. בניין שמחמת בלאי אינו ניתן לשימוש, אולם ניתן לשפצו בעלות סבירה, יהיה חייב בארנונה. רק בניין שהגיע למצב בו ההוצאות הנדרשות להבאתו למצב בו יהיה ניתן לשימוש כה גבוהות עד כי אין כדאיות כלכלית אובייקטיבית בהשקעה בשיפוץ הבניין, יהנה מפטור על פי סעיף 330.

פרשנות זו של סעיף 330 מקובלת עלי, בהיותה משרתת את התכלית שביסוד סעיף 330 ואת האינטרס הציבורי שלא לעודד בעלי נכסים להימנע מהשקעה בשיפוץ הנכסים שברשותם.

מן הכלל אל הפרט

על המבקש ליהנות מהפטור הקבוע בסעיף 330 הנטל להוכיח את עמידת הנכס לגביו מבוקש פטור בתנאים הקבועים בסעיף 330.

אין חולק כי המערערת לא הציגה בפני ועדת הערר חוות דעת של מהנדס או שמאי או כל ראיה טובה אחרת, להוכחת הזכאות לפטור על פי סעיף 330.
כל שהסתמכה עליו המערערת היה ההסכם הנזכר המתעד את הממצא אליו הגיע פקח עירוני בדבר היות היחידות שבמחלוקת "אינן ראויות לשימוש", וכאמור לא די בהיותו של נכס לא ראוי לשימוש כדי לבסס פטור מארנונה.

למעלה מכך, העדה מטעם המערערת העידה בפני ועדת הערר: "אנו בהחלט מתכוונים לעשות לבנות אותו, לשקם אותו מה שיותר על פי היתר הבניה".

במצב דברים זה אני סבור שבדין דחתה ועדת הערר את עררה של המערערת.

הערעור נדחה.

המערערת תשלם למשיבה הוצאות משפט, ושכ"ט עו"ד בסך -.10,000 ₪.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חיוב רטרואקטיבי

  2. סיווג נכס ארנונה

  3. ארנונה על רפת

  4. ארנונה על הים

  5. ארנונה על מכבסות

  6. ארנונה על בית משפט

  7. מכון רישוי ארנונה

  8. הגבלת גובה ארנונה

  9. פטור מארנונה בטעות

  10. תביעה להחזר ארנונה

  11. חוב ארנונה של שוכר

  12. ארנונה על גג משותף

  13. סבירות תעריפי ארנונה

  14. צו הארנונה לשנת 1985

  15. גביית ארנונה מופרזת

  16. סיווג נכס בית מלאכה

  17. חוב ארנונה של המשכיר

  18. קונטיינרים - ארנונה

  19. חובות ארנונה של נפטר

  20. התיישנות החזר ארנונה

  21. פטור מארנונה לנכס ריק

  22. ערעור על השבת ארנונה

  23. ארנונה על מחזיק בנכס

  24. ביטול ארנונה על מחסן

  25. ארנונה על קווי תשתית

  26. ארנונה על מכונות משחק

  27. דיני ההקפאה בשנת 1985

  28. ארנונה על קאנטרי קלאב

  29. ארנונה - חברת מקורות

  30. אי תשלום חובות ארנונה

  31. ערעור מנהלי על ארנונה

  32. חיוב ארנונה קרקע תפוסה

  33. ארנונה על אדמה חקלאית

  34. סיווג נכס לצורכי ארנונה

  35. פטור מארנונה ל"נכס ריק"

  36. ארנונה על מחסן בשכירות

  37. ארנונה לפי השימוש בנכס

  38. דחיית תביעת החזר ארנונה

  39. תשלום ארנונה ע"י הבעלים

  40. חוב ארנונה לעיריית אשדוד

  41. מכתב השגה למנהל הארנונה

  42. החזר ארנונה ששולמה ביתר

  43. גבייה מנהלית חוב ארנונה

  44. ארנונה למפעלים בטחוניים

  45. עורך דין לענייני ארנונה

  46. ארנונה על מחסן תת קרקעי

  47. מתי מתחילים לשלם ארנונה

  48. התיישנות בתביעות ארנונה

  49. צו ארנונה מספרה תל אביב

  50. ארנונה על בית ספר מקצועי

  51. חיוב רטרואקטיבי בארנונה

  52. ארנונה על מבנים מוזנחים

  53. הנחה רטרואקטיבית ארנונה

  54. חוב ארנונה לחנות בקניון

  55. בקשה לעיכוב גביית ארנונה

  56. הנחה רטרואקטיבית בארנונה

  57. סמכות לשנות תעריף ארנונה

  58. עתירה לחייב תשלום ארנונה

  59. פטור מארנונה למוסד מתנדב

  60. פיצוי על טעות בחיוב ארנונה

  61. הנחה בארנונה על בניין ריק

  62. חיוב רטרואקטיבי של ארנונה

  63. שינוי רטרואקטיבי של ארנונה

  64. ארנונה שיטת הצמדה לא חוקית

  65. התיישנות זכות קיזוז ארנונה

  66. טענת קיזוז כנגד חוב ארנונה

  67. הגבלת העלאת תעריפי הארנונה

  68. ערעור על ועדת ארנונה כללית

  69. תביעה בגין אי תשלום ארנונה

  70. נכס לא ראוי לשימוש - ארנונה

  71. שכירות לתקופה קצרה - ארנונה

  72. טופס בקשה לקבלת החזר ארנונה

  73. חוב ארנונה בגלל שינוי כתובת

  74. ערר החזר הארנונה שנגבתה ביתר

  75. ערעור ארנונה - תעריף של עסקים

  76. ארנונה על מרתף בבניין משרדים

  77. תביעה לבית משפט בנושא ארנונה

  78. הסכם עם העירייה בנושא ארנונה

  79. שינוי סיווג מרתף מגורים למשרד

  80. אי תשלום ארנונה בתקופת שכירות

  81. בניין שרובו אינו מגורים ארנונה

  82. ארנונה על מגרש חניה במרכז מסחרי

  83. ארנונה על פעילות ללא מטרות רווח

  84. התנאים למתן פטור מארנונה בתי ספר

  85. עתירה נגד הגדלת שטח חיוב בארנונה

  86. פטור מארנונה דירות גדולות לנכים

  87. תשובה להשגה על ארנונה תוך 60 יום

  88. טעות חישוב גודל הנכס לצורכי ארנונה

  89. הגדרת ''מחזיק בנכס'' לצורכי ארנונה

  90. עיכוב סיום בניה כדי לא לשלם ארנונה

  91. שינוי גובה ארנונה רטרואקטיבי לחברה

  92. ארנונה על ''רחוב'' - פקודת העיריות

  93. שינוי הגדרת אזור מגורים לצרכי ארנונה

  94. חיוב בארנונה למרות אישור סילוק חובות

  95. ערעור ארנונה - ועדת ערר או בית המשפט

  96. גביית חוב ארנונה חלוט מבעל שליטה בחברה

  97. חיוב בארנונה בגין חלקה היחסי בשטח החניון

  98. פטור מארנונה לנכס ריק לתקופה של 6 חודשים

  99. תיקון לצו הארנונה משנת 2001 לגבי שטחי מחסנים

  100. תנאים להליכי גביית ארנונה כאשר החוב במחלוקת

  101. ערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה

  102. עתירה בענין ארנונה חניון בנין מסחרי תל אביב

  103. בקשה לפטור מארנונה בגין נכס ריק עיריית רמת גן

  104. טענת שינוי בצו ארנונה מבלי שניתן לכך אישור חריג

  105. עתירה בטענת חברת החשמל לאי חוקיות שדבקה בצווי ארנונה

  106. חובות ארנונה מכוח סעיף 8(ג) לחוק ההסדרים במשק המדינה

  107. עתירה לביטול דרישת תשלום ארנונה בהפעלת אולמות אירועים

  108. הנחה בארנונה בגובה 90% בהתאם לקריטריונים של משרד הפנים

  109. חוק הסדרים במשק המדינה (היטלים וארנונה), התשנ"א-1991

  110. תקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ''ג-1993

  111. טוענים כי הנתבע לא עמד בחובתו לבקש מהעירייה פטור מארנונה

  112. ערעור על שומת ארנונה בגין החזקה בנכס המשמש לאחסנה של ציוד

  113. עתירה כנגד הליכי גבייה מנהליים שנפתחו בגין חובות מים וארנונה

  114. ארנונה על שטח שאינו מסתיים במספר מ"ר שלם אלא ב-X.01 ועד X.99

  115. ריבית והפרשי ההצמדה על חוב ארנונה ששולם באיחור מתחילת שנת הכספים

  116. חוק הארנונה הכללית (סייג להעלאה בשנת הכספים 1988), התשמ"ח-1988

  117. חוק הארנונה הכללית (סייגים להעלאה בשנת הכספים 1990), התש"ן-1990

  118. סיווג ארנונה מרפאות השיניים בת"א כבתי מלאכה ולא בסיווג הכללי והשיורי

  119. ערעור על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עירית תל-אביב-יפו

  120. ארנונה תחת תת סיווג 911 שהגדרתו בצו הארנונה - בית אריזה וכן מבנה חקלאי

  121. ערעור מנהלי בעניין פטור מתשלום ארנונה לפי סעיף 3(ב) לפקודת מיסי העירייה

  122. הערכאה המוסמכת לדון בטענה של "אינני מחזיק", הינה ועדת הערר לענייני ארנונה

  123. תקנות העיריות (המועד להגשת החלטה בדבר הטלת ארנונות) (תיקון מס' 2), תשכ''ב-1962

  124. תקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית בשל נכסים פטורים לשנת 2000), התש''ס-2000

  125. תקנות הסדרים לשעת חירום במשק המדינה (דרכים ומועדים לתשלום ארנונה), התשמ''ו-1985

  126. צו הסדרים במשק המדינה (היטלים וארנונה) (ארנונה כללית לשנת הכספים 1991), התשנ"א-1991

  127. תקנות הרשויות המקומיות (פטור חיילים, נפגעי מלחמה ושוטרים מארנונה) (הגדרת שאר לענין סעיף 3(7) לחוק), תשט''ו-1954

  128. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון