כאשר נמכר חלק מדירה, כיצד יש לבצע את חישוב השווי לעניין מס הרכישה, האם לפי ערך החלק כטענת העוררת או לפי מלוא שווי הדירה כטענת המשיב. להלן פסק דין בנושא מכירת חלק מדירה - מס רכישה: פ ס ק - ד י ן דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין, חבר: רקע עובדתי: העוררת היתה נשואה ל X (להלן- "בן הזוג") במשך שנתיים וחצי. נישאה ביום 14.6.1999 והתגרשה ביום 15.1.02. העוררת ובן הזוג רכשו ביום 22.10.99, בחלקים שווים, את הדירה (נשוא הערר), בת 3 חדרים ברחוב הררי 4, תל-אביב, הידועה כחלקת משנה 11/28 בגוש 6771 (להלן - "הדירה"). ביום 12.12.99 שילמה העוררת עם בן הזוג בחלקים שווים את הסך של 20,915 ₪ בגין מס הרכישה. ביום 28.11.02 נערך הסכם מכר בין העוררת לבן הזוג הגרוש, לפיה רכשה העוררת את חלקו של בן הזוג. העוררת ערכה שומה עצמית ושילמה את הסך של 3,983 ₪ למס הרכישה. המשיב ערך חישוב משלו לפיו מס הרכישה הינו 13,107 ₪. השגת העוררת נדחתה ע"י המשיב ומכאן הערר. ביום 19.2.06 הוגש לועדה מסמך הנושא את הכותרת: "הודעה ובקשה בהסכמה" ובו נאמר כי שני הצדדים הסכימו ביניהם כי העוררת תגיש תצהיר בצרוף מסמכים במסגרת ההוכחות מטעמה וכן כי העוררת תהיה פטורה מלהופיע לדיון ביום 21.2.06. השאלות השנויות במחלוקת: כאשר נמכר חלק מדירה, כיצד יש לבצע את חישוב השווי לעניין מס הרכישה, האם לפי ערך החלק כטענת העוררת או לפי מלוא שווי הדירה כטענת המשיב. ובנוסף האם יש השפעה לעובדה שבני הזוג יכלו במסגרת הגירושין להגיע להסכמה בדבר הדירה ואז לפי הוראות סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין הייתה העברה זו פטורה ממס. תמצית סיכומי העוררים: יש לחשב את מס הרכישה במקרה דנן לפי המחיר הנקוב בחוזה עבור מחצית הדירה וזאת לפי קנה 2 לתקנות מס שבח מקרקעין, מס רכישה, תשל"ה - 1974. בשיטה המוצעת ע"י העוררת סכום מס הרכישה ששולם בפועל הוא הסכום הנכון והסופי. יש להעדיף את דעת המיעוט בע"א 420/77 גבריאלה לויט נ. מנהל מס שבח, ל"ב(1) 793 וכן בד"נ 16/78 אשר השאיר את פסק הדין בערעור על כנו, ל"ב(3) 572. יש להדגיש את חוק היסוד: כבוד האדם וחירותו. חוק זה לא היה לפני השופטים שדנו בעניין ויט הנ"ל. שיעור המס צריך להתייחס ל"זכות במקרקעין" הנמכרת בפועל, היינו לחלק מהדירה ולא מכירה היפוטטית של הדירה כולה. תמצית סיכומי המשיב: הלכת לויט המוזכרת ע"י ב"ב העוררות חלה הן במקרים שבהם המוכר הינו הבעלים של כל הזכויות בדירה, והן כאשר המוכר הינו הבעלים של חלק מהזכויות בדירה. השומה הוצאה בהתאם להלכה מחייבת של בית המשפט העליון, אשר העוררת מבקשת מועדת הערר לפסוק בניגוד לה. באשר לטענת העוררת כי היא יכלה להמנע מתשלום המס לו היא הייתה מכלכלת אחרת את צעדיה, המשיב יטען כי הגנה זו אינה נסמכת על תשתית ראייתית ולו לכאורה ולפיכך דינה להידחות על הסף. אף אם הייתה יכולה העוררת להמנע מתשלום המס אין בכך כדי להועיל לה, שכן החיוב במס נקבע על פי מעשי העוררת בפועל, ולצורך קביעת גובה החיוב במס אין חשיבות לאפשרויות שונות שהיו לה לתכנן מעשיה כך שהחיוב במס יופחת. חישוב המס בגין רכישת דירת מגורים שלמה נעשה עפ"י המדרגות המפורטות בסעיף 9 לחוק המיסוי ואילו חישוב המס בגין רכישת חלק מדירת מגורים - לפי תקנה 2(2)(ב) שהוא חלק מהמס על כל הדירה. אין כל הגיון כלכלי בכך שרכישת דירה ממוכר יחיד תמוסה באופן שונה מרכישתה משני מוכרים. אין גם כל הגיון כלכלי בכך שרוכש יחיד ישלם מס גבוה יותר לגבי אותו נכס נאשר שני רוכשים יחדיו. עפ"י שיטת המשיב המס ברכישה ע"י מספר אנשים יהיה שווה למס ברכישה ע"י אדם אחד. הסתמכות העוררת על חוק יסוד: כבוד האדם וחרותו אינה ברורה. בסעיף 10 לחוק היסוד נקבע כי אין בו לפגוע בתקפו של דין שהיה קיים ערב תחילתו. דיון ומסקנות: שני הצדדים לערר תומכים יתדותיהם באותן אסמכתאות, אך המשיב מסתמך על דעת הרוב ואילו העוררת מסתמכת על דעת המיעוט. סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג - 1963 (להלן - "החוק") קובע: "מס רכישה (א) במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס על רכישת מקרקעין (להלן-מס רכישה); מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או המקרקעין, הכל כפי שיקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת. (ב) ... (ג) במכירת זכות במקרקעין שהם בנין או חלק ממנו שהוא דירת מגורים...ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן: (1) ..... (2) ..... (3) ....." תקנה 2 לתקנות מס רכישה קובעת: "2. במכירת זכות במקרקעין...ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן: (1) ..... (2) במכירת זכות במקרקעין בבנין או בחלק ממנו שהוא דירת מגורים, יחולו הוראות אלה: (א) ישולם מס רכישה בשיעור מהזכות הנמכרת כקבוע בסעיף 9 לחוק. (ב) נמכר חלק מדירה, ישולם חלק מסכום הרכישה כאמור בפסקת משנה (א) שהוא כחלק הזכות בדירה הנמכרת ביחס לכל הזכות בדירה;..." אין כל ספק כי חישוב המס בגין דירת מגורים שלמה נעשה על פי המדרגות המפורטות בסעיף 9 לחוק ואילו חישוב המס בגין רכישת חלק מדירת מגורים - לפי תקנה 2(2)(ב). למרות שמבחינה כלכלית רכישה של חלק מנכס גורמת בדרך כלל להפחתת שוויו, הרי יש מקרים בהם הפחתה זו אינה קיימת או שואפת לאפס. לדוגמא, כאשר החלק נרכש ע"י בעלים במשותף וע"י כך יש השלמת זכויות הקונה ע"י רכישת זכויות המוכר. יש אף נכסים ומצבים בהם ישולם עבור החלק הנרכש מחיר הגבוה משווי השוק, כאשר לרוכש יש עניין להשלים את זכויותיו ולמנוע כניסה בעלים משותף זר שעלול לפגוע במימוש זכויותיו בנכס השלם. בעניננו התמורה ששולמה בגין רכישת מחצית הזכויות אינה שנויה במחלוקת. מה ששנוי במחלוקת זה רק אופן חישוב מס הרכישה. האם כגירסת העוררת לפי החלק הנמכר או כגירסת המשיב לפי שווי הכולל של הנכס ומזה מחצית סכום מס הרכישה. לצערי, בית המשפט העליון אמר את דברו בעניין זה מספר פעמים. כך ראה ע"א 420/77 לויט פד"י לב(1) 793 וכן ד"נ 15/78 לויט פד"י לב(3) 572 וכן בענין ע"א 8746/96 בר חמה פד"י נד(2) 704. גישת המיעוט בפסקי הדין הנ"ל תואמת יותר את דעתי האישית בעניין אלא שההלכה המחייבת היא זו שנקבעת ברוב דעות ועל פי התוצאה ולא על פי דעת המיעוט. אף אני סבור כי יש תמיכה כלכלית בדעת המיעוט שניתנה בכל פסקי הדין הנ"ל ,אלא שהלכת התקדים המחייב חלה ככל הנראה גם על הועדה, למרות שאינה מוגדרת כ"בית משפט" לעניין התקדים המחייב. הועדה אינה יכולה להיות משוחררת מכבלי התקדים המחייב, שכן אם הדבר היה כך, לא הייתה כל משמעות לערעור בזכות לבית המשפט העליון. הפירוש המוצע ע"י ב"כ העוררת מנוגד להלכות שנקבעו בבית המשפט העליון. בנוסף, העובדה שהעוררת לא הייתה ערה לכך שיכלה לקבל פטור במסגרת סעיף 4א לחוק אינה רלוונטית לעניננו. כאשר עומדים לבצע פעולה משפטית שיש לה השלכות כלכליות ומיסויות, מוטל על המעורבים לבדוק כל האפשרויות העומדות בפני המתקשרים על מנת להגיע לתוצאות הטובות ביותר בכל מה שנוגע לתשלום המיסים למיניהם. תמימות העוררת בנקודה זו אינה יכולה להשפיע כלל על השיקול של המשיב בקביעת המס למעט מקרה אחד: שהמשיב החליט להוציא הנחיות לפנים משורת הדין כדי לפתור בעיות שונות מסוג זה הנדון בפנינו. יתכן שבמקרים מסוג הנדון מן הראוי היה להוציא הנחיה מסוג הנ"ל. לעניות דעתי, המקרה דנן אינו מעורר קושי מיוחד לעומת מקרה שבו נרכש חלק מדירת ע"י אדם זר. דווקא במקרה זה היה מקום לחשוב שיש לחשב את מס הרכישה בהתאם לחלק הנרכש, כיוון שהאדם הזר לא רכש שלמות אלא רק חלק ולאחר הרכישה נשאר בעלים במשותף ולא בעלים יחיד. לפיכך, הייתי מציע לחברי לדחות הערר, ולחייב את העוררים בהוצאות משפט בסכום כולל של 5,000 ₪ בצרוף רבית והפרשי הצמדה שישולמו מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל. דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין חבר י. בן שלמה, שופט (בדימוס), יו"ר אני מסכים י. בן שלמה, שופט (בדימוס) יו"ר י. מונד, רו"ח, חבר אני מסכים י. מונד, רו"ח חבר לפיכך, הוחלט לדחות הערר כאמור בחוות דעתו של עו"ד ושמאי המקרקעין דן מרגליות, ולחייב את העוררים בהוצאות משפט בסכום כולל של 5,000 ₪ בצרוף רבית והפרשי הצמדה שישולמו מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל.מיסיםמס רכישה