מועד רכישת מקרקעין

להלן פסק דין בנושא מועד רכישת מקרקעין:

פסק דין

לפנינו מחלוקת עובדתית, בדבר מועד רכישת נכס מקרקעין אותו ירשו העוררים ממורישם המנוח אברהם אריה ז"ל (להלן - המוריש).
העוררים טענו שהמוריש רכש את הנכס בשנת 1959, לעומתם המשיב סבר, כי מועד הרכישה הוא 8.9.61, שהוא המועד בו דווחה העסקה לראשונה לשלטונות המס. העוררים הגישו השגה על ההחלטה הנ"ל, השגתם נדחתה ומכאן הערר שלפנינו.

עובדות רקע בקצרה
העובדות הרלוונטיות לענייננו , כמעט שאינן שנויות במחלוקת ואלו הן:

  1.      המוריש רכש את הנכס מאחיו שלמה אריה. לטענת העוררים, העסקה בוצעה בשנת 1959.
  2.      העוררים מכרו את הנכס ביום 26.7.02.
  3.      העוררים צירפו לכתב הערר, מסמכים וביניהם, הצהרת המוכר אברהם אריה, לפי סעיף 7(א) לחוק מס שבח מקרקעין, תש"ט - 1949 מתאריך 8.9.61 (הוא המועד שאומץ ע"י המשיב), פרוטוקול חישוב המס החל על המוכר נושא תאריך 19.10.61 ושטר המכר נושא תאריך 12.12.61.

טענות הצדדים בקצרה
טענות העוררים

ב"כ העוררים טען בין היתר:

  1.      המשיב לא נימק את החלטתו והסתפק בקביעה לקונית, כי העוררים לא הוכיחו את טענתם תוך שהוא מתעלם מתצהירי קרובי המוריש ובכלל זה, תצהירו של המוכר ממנו רכש המוריש את הנכס המצביעים על מועד, שלגרסתם הוא המועד האמיתי של העסקה.
  2.      המשיב שגה כאשר אימץ את תאריך הצהרת המוכר (8.9.61), שאינו מצביע על המועד האמיתי של העסקה אשר נכרתה בין אחיו של המוריש כמוכר לבין המוריש כקונה. ההצהרה הנ"ל נעשתה לצורך רישום הזכויות בלבד, כאשר מקובל היה שכריתת הסכם המכר נעשית תחילה.
  3.      לטענת העוררים התייחסות לתצהירים וליתר המסמכים שצורפו, תוך הפעלת השכל הישר, מובילה לתוצאה כי המועד אשר נקבו המצהירים הינו שנת 1959 ולא התאריך הנקוב בהצהרת המוכר ושאר המסמכים, ז/1 ו- ז/2, שאינם מעידים על המועד האמיתי לכריתת הסכם המכר.
  4.       על פי חוק מס שבח מקרקעין, תש"ט - 1949, שהיה בתוקף במועד הרלוונטי לעסקה, על המוכר היה להצהיר על המועד בו רכש את הנכס ולא על מועד מכירתו למוריש, שהוא רלוונטי למחלוקת שלפנינו .
  5.      בתשובה לסיכומי ב"כ המשיב טען ב"כ העוררים, כי דין הערר להתקבל מן הטעם, שב"כ המשיב הגיש את סיכומיו באיחור של כמעט שלושה חודשים מבלי שקיבל רשות לכך.




טענות ב"כ המשיב

ב"כ המשיב טען:
1.     נטל הבאת הראיות והוכחת המועד האמיתי של העסקה, מוטלים על העוררים.
לצורך זה אין לראות בתצהירים שהוגשו בגדר ראיה, מחמת העדר אפשרות לחקור את המצהירים על תצהיריהם בחקירה נגדית.
2.     שווי הרכישה ותאריך הרכישה הינם חלק בלתי ניפרד מהניכויים לצורך חישוב השבח ולשם כך, אין להסתפק בתצהיר סתמי ללא גיבוי במסמך כלשהו.
3.     על פי תקנות מס שבח מקרקעין (סדרי הדין בפני ועדת ערר), התשכ"ה - 1965, דין העוררים כדין "תובע" ודין המשיב כדין "נתבע". על כן, מוטלת על העוררים החובה להוכיח את טענותיהם העובדתיות וביתר שאת במקרה דנן, כאשר העובדות מצויות בידיעתם ומגמת הערר שהגישו היא לזכותם בשיעור מס מופחת.
4.     כל נותני התצהירים הם קרובי משפחה, יורשי העזבון, שיש להם אינטרס ברור בקבלת הערר.

דיון
הואיל ומדובר במחלוקת עובדתית מובהקת, אין לי צורך להתייחס לכל הנטען בסיכומיהם של ב"כ בעלי הדין.

עלי להדגיש כבר עתה, כי אין מנוס מדחיית הערר מהטעמים הבאים:
במקרה שלפנינו, כאשר המצהירים הם קרובי משפחה ובעלי עניין בתוצאה, קשה לבוא בטרוניה אל המשיב שבחר להתעלם מתצהיריהם בהעדר מסמך כלשהו שיתמוך בגרסתם. בנסיבות אלה, נותרו בפני המשיב המסמכים ז/1 ו- ז/2 אשר תוכנם אינו מעיד על תאריך עשיית העסקה ובוודאי אינו תומך בגרסת העוררים. לאור אלה ובהעדר כל ראיה אחרת שתצביע על מועד הרכישה, קבע המשיב את מועד הדיווח הראשון של העסקה כמועד עשייתה ואין לומר כי הוא שגה בקביעתו.
התצהירים הנ"ל אשר צורפו לכתב הערר, בפני עצמם מעוררים תמיהות וזאת בנוסף לחובת הזהירות שיש להתייחס למצהירים, שהינם קרובי משפח ה המעוניינים בתוצאה, ובנוסף לא נתאפשרה חקירתם משום, שנטען כי הלכו לעולמם. גם אם היו מעידים, תוכן התצהירים הינו בגדר עדות מפי השמועה כאשר אין בנמצא מסמך שיאשש את טענתם. לאור כל אלה, העוררים לא חידשו דבר והועדה נמצאת באותו מקום בו נמצא המשיב שלא נמצאה בפניו ראיה המעידה באופן פוזיטיבי על מועד הרכישה האמיתי, והמסמכים סותרים את גרסת העוררים. על כן צדק המשיב באמצו לצורך זה, את התאריך 8.9.61, תאריך הדיווח הראשון שהיה מצוי בפניו.
חיזוק נוסף לעמדת המשיב נמצא בפרוטוקול לקביעת מס שבח מקרקעין מיום 19.10.61 בו צוין במפורש כי הסכום שעליו חל המס מתייחס לתקופה של 13 שנים. לאור הצהרת המוכר (ראו מסמך ז/1) על מועד הרכישה ב- 15.1.49 מתבקשת המסקנה, שעסקת המכר בוצעה בתחילת שנת 1962 ולא בשנת 1959 כגרסת העוררים.
התשכ"ה - 1965, דין עורר כדין תובע ודין המשיב כדין נתבע. בברע"א 1436/90 גיורא אדר חברה לניהול נ' מנהל מס ערך מוסף, פ"ד מו(5) 101, בעמ' 108-107 נאמר:
"היות רשות המס בגדר "נתבעת", המתגוננת, והנישום בגדר "תובע" נובע מהחזקה, שפעולתה של הרשות כדין היא, וכי פעולתה מעוגנת במקור סמכויותיה הסטטוטוריים. כל המבקש להתנגד להפעלת סמכות זו, עליו נטל הראיה ונטל השכנוע ..."

ברוח דומה נפסק גם ברע"א 8522/96 רוכוורגר רוטמנטש חברה לבניין והשקעות בע"מ נ' פקיד שומה תל-אביב [פדאור (לא פורסם) 784(1)97], ו הדברים יפים גם לענייננו. העוררים ביקשו לזכות בשיעור מס מופחת היה עליהם להניח תשתית ראיתים ולהוכיח קיומם של תנאים המזכים אותם בכך.
למותר להוסיף עוד, כי מדובר בנכס מקרקעין בתל-אביב עליו מצויים מבנה וחנויות. מוזר הדבר, שהעוררים לא טרחו להמציא עותק ממסמך המכירה ואפילו לא אישור העירייה בדבר תשלום הארנונה בתקופה הרלוונטית. בישיבת הקדם הודיע ב"כ העוררים כי יש בדעתו לזמן 5 עדים. פטירתם של המצהירים, לא מנעה הזמנתם של שני עדים לפחות שנותרו בחיים.

אשר לטענה שאין להתחשב בסיכומי ב"כ המשיב, נראה לי, כי משהוגשו הסיכומים והם נמצאים בתיק, הוועדה אינה רשאית להתעלם מהם. ב"כ העוררים התייחס לסיכומים אלה וזכותו לא נפגעה כתוצאה מהאיחור. לעניין זה, השווה לנאמר ברע"א 8743/01 אריעד מבנים בע"מ נ' אבי את אריק הנדסת חשמל בע"מ, פ"ד נו (4) 61 בו נפסק, כי חרף האיחור בהגשת כתב ההגנה בית המשפט אינו יכול להתעלם מהגשתו ויכול הוא להימנע ממתן פסק דין על יסוד כתב התביעה בלבד. והדברים יפים גם לענייננו.

סכומו של דבר, אני סבור כי יש לדחות את הערר ולחייב את העוררים לשלם למשיב הוצאות בסך 15,000 ₪ בצירוף ריבית מהיום עד לסילוק בפועל.


בן שלמה, שופט (בדימוס)
יו"ר


דן מרגליות עו"ד ושמאי מקרקעין
אני מסכים.
               



                דן מרגליות עו"ד ושמאי מקרקעין

מיכה לזר, רו"ח - חבר
אני מסכים.
               

           מיכה לזר, רו"ח - חבר


לאור האמור לעיל הוחלט לדחות את הערר ולחייב את העוררים בהוצאות כאמור בחוות דעתו של יו"ר הועדה.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. השבחה במקרקעין

  2. הונאות מקרקעין

  3. רגולציה קרקעית

  4. הליכי הסדר מקרקעין

  5. מניעת מעבר במקרקעין

  6. מועד רכישת מקרקעין

  7. סעיף 33 לחוק המקרקעין

  8. סעיף 10 לחוק המקרקעין

  9. שווי רכישה של מקרקעין

  10. צו תפיסת חזקה במקרקעין

  11. חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969

  12. בניה במקרקעין לא מוסדרים

  13. רשות מכללא לשימוש במקרקעין

  14. התיישנות במקרקעין מוסדרים

  15. בקשה לבניית מבנה חדש במקרקעין

  16. נטיעה במקרקעי הזולת ללא רשות

  17. הגנה על מחזיק במקרקעין בפועל

  18. מכירת מקרקעין על ידי מלכ''ר

  19. פטור בחילוף זכויות במקרקעין

  20. תחולת הדין הירדני על מקרקעין

  21. שבט טראבין - זכויות במקרקעין

  22. זכויות במקרקעין רשומים על סבים

  23. תביעות סותרות במקרקעין לא מוסדרים

  24. תקנות המקרקעין (אגרות), תשל''ה-1974

  25. בקשה לקבוע בעלות על זכויות במקרקעין

  26. תביעה לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין

  27. חוק המקרקעין (תיקון מס' 2), תשל"ג-1972

  28. חוק החכרת מקרקעין (הוראות-שעה), תשי"ט-1959

  29. חוק להסדר תפיסת מקרקעים בשעת-חרום, תש"י-1949

  30. תקנות המקרקעין (פטור מיוחד מאגרה), תשל''ג-1972

  31. חוק עסקאות במקרקעין (קיום מצוות שמיטה), תשל"ט-1979

  32. מי שאין לו זכות במקרקעין לא בא בגדר "הרואה עצמו נפגע"

  33. תקנות הסדר זכויות במקרקעין (הליכי הסדר וסדרי-דין), תשל''ג-1972

  34. תביעת מדינת ישראל להכריז כבעלים של מקרקעין בלתי מוסדרים ברמת הגולן

  35. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון