הסכם שכר טרחה מקרקעין

בתי המשפט עמדו בעבר על החשיבות והצורך בעריכת הסכם שכר טרחה מקרקעין בין עו"ד ללקוחו. כך למשל, ברע"א 4723/05 עו"ד שלמה לוי נ' יונתן ברוש, תק-על 2005(3) 3253, קבע כב' השופט רובינשטיין בעמוד 3256:

"שורש הקושי, שעליו הצביעו בתי המשפט הקודמים, היה היעדרו של הסכם כתוב בעניין שכר הטרחה, בניגוד לנכון ולראוי בכגון דא, לקח שלמד בתיק זה גם המבקש. הצורך בהסכם זה נובע בראש וראשונה מן השכל הישר, ומניסיון החיים שלפיו כשהמדובר בכסף, לפתח חילוקי-דעות רובצים".


להלן פסק דין בנושא הסכם שכר טרחה מקרקעין:

פסק דין

פסק דין זה ניתן בעקבות סיכומים בעל-פה שהושמעו בסופו של דיון הוכחות אשר התקיים במעמד הצדדים, בעקבות החלטתו של בית משפט זה לבטל פסק דין קודם שניתן בתיק ביום 27/6/05, במסגרת תביעה על סך 38,806 ₪ שהגישה התובעת נגד הנתבע.

התובעת הגישה בתחילה כתב תביעה בסדר דין מהיר על סך 41,520 ₪, ובעקבות החלטת בית המשפט בדיון הראשון שהתקיים במעמד הצדדים בדבר הגשת כתבי טענות מתוקנים, הוגש כתב תביעה מתוקן על סך 38,806 ₪. בכתב התביעה המתוקן נטען כי הנתבע ייצג את התובעת במכירת דירתה שברחוב גבעתי 12 בבת ים, כאשר שכר טרחתו בסך של חצי אחוז משווי העסקה שולם לו במלואו מראש. לטענת התובעת, לאחר כחודשיים פנה אליה הנתבע ואמר לה כי עליה לשלם מס שבח גבוה מאוד, אך הוסיף שידאג להקטין את גובה המס בתנאי שישולם לו החיוב במס השבח של 4,000$ (14,000 ₪ דאז). התובעת טענה כי בהיותה תושבת חוזרת אשר לא שהתה בישראל במשך 30 שנה, סמכה על הנתבע ושילמה לו את הסכום הנ"ל, אך לאחר זמן מה התגלה לה כי היא אינה חייבת מס שבח כלל, ולמעשה הייתה זכאית לפטור ממס זה. בהמשך טענה התובעת כי מבירור שערכה מול רשויות המס עלה כי לא חויבה מעולם במס שבח, ואף לא נעשתה כל פעולה מלבד הגשת טופס המש"ח וטופס הבקשה לפטור ממס שבח. לבסוף נטען כי כל מאמציה של התובעת לקבל את כספה בחזרה עלו בתוהו, וכי הנתבע התעשר ממנו שלא כדין.

הנתבע הגיש כתב הגנה מתוקן בו טען כי כפי שמצוין בחשבוניות המס, שכר הטרחה בסך של חצי אחוז שולם לו עבור חוזה המכר בלבד, כשעבור הטיפול במס שבח קיבל שכר טרחה נוסף בסך של 14,000 ₪, וזאת הואיל והשגת אישור מס שבח במועד, דהיינו פחות מ- 60 יום ממועד חתימת החוזה, דרשה מאמץ מיוחד. עוד טען הנתבע כי שכר הטרחה שולם לו בהסכמה עבור העבודה שנעשתה, וכי והתובענה הוגשה שלא בתום לב, כ- 7 שנים לאחר מועד ביצוע התשלום. כמו-כן טען הנתבע כי התובעת לא פירטה כיצד הגיעה לסכום התביעה.

התובעת הגישה תצהיר עדות ראשית בו חזרה על טענותיה בכתב התביעה, הכחישה את טענת הנתבע לפיה דרש ממנה שכר טרחה נוסף על הסך של חצי אחוז ממחיר הדירה, וטענה שהדיווח לרשויות המס היה כלול במחיר שנקבע.

הנתבע הגיש תצהיר עדות ראשית בו חזר על טענותיו בכתב ההגנה ביתר פירוט. לטענת הנתבע, בסעיף 4(ג) להסכם המכר נקבע כי באם לא יתקבל אישור מס שבח עד ליום 22/11/97 יופקד התשלום האחרון בסך של 25,000$ בידיו של הנתבע, והואיל והתובעת טענה שהיא זקוקה בדחיפות לכסף, סוכם כי היה והנתבע יצליח להשיג את אישור המס במועד, ישולם לו סכום נוסף של 14,000 ₪. הנתבע פירט מהן הפעולות שביצע על-מנת לדאוג לקבלת האישור בהקדם האפשרי, לרבות דיווח במסירה אישית ולא בדואר כמקובל, נסיעה למשרדי מס שבח על-מנת לבקש מהמנהל להסתפק בחתימתה של התובעת על הבקשה ללא חתימתו של בעלה וכן נסיעות נוספות לצורך זירוז הטיפול בהליך וקבלת האישור על הפטור בפועל. הנתבע טען כי רק לאחר שהמציא את האישור והתובעת קיבלה את התשלום האחרון בסך 25,000$ במועד שביקשה, שולם לו שכר הטרחה בסך 14,000 ₪. לבסוף טען הנתבע כי מעולם לא אמר לתובעת שהמכירה חייבת בתשלום מס שבח, ולא קיבל ממנה כספים לצורך ביצוע תשלום מס.

בעקבות החלטתו של בית משפט זה מיום 5/9/06 לבטל את פסק הדין מיום 27/6/05 שניתן נגד הנתבע בהעדר התייצבות - החלטה אשר ניתנה בהמשך לשורה של בקשות והחלטות קודמות - התקיים דיון הוכחות במעמד הצדדים.

במהלך הדיון נחקרה התובעת בחקירה נגדית, והעידה כי הגיעה אל הנתבע עם פסק דין לפיו הדירה שייכת לה. התובעת הכחישה בתוקף כי הנתבע אמר לה שבעלה צריך לחתום על ייפוי כוח נוטריוני ועל הבקשה לפטור ממס. בהמשך הכחישה התובעת כי הסכימה לשלם לנתבע 14,000 ₪ נוספים אם יצליח להשיג אישור ממס שבח במועד, והעידה כי הנתבע אמר לה שישתדל להוריד את סכום המס לתשלום, אך לצורך כך עליה לשלם סכום מסוים אשר חלק ממנו ישמש כשכר טרחה של הנתבע. התובעת הודתה שהסך של 4,000$ שולם לנתבע עם קבלת התשלום האחרון עבור הדירה, אך טענה שבמועד זה לא היה בידיה אישור על הפטור ממס שבח.
הנתבע נחקר על תצהירו והודה כי לא היה בינו לבין התובעת הסכם שכר טרחה בכתב על הסך של 14,000 ₪. לטענתו, הטיפול בעסקת מכר הדירה כלל דיווח למס שבח, אך זאת רק בדרך המקובלת באמצעות הדואר. הנתבע חזר על גרסתו לפיה גבה את הסך של 14,000 ₪ תמורת זירוז הטיפול מול מס שבח, וטען כי היה סיכום בעניין עוד במועד חתימת החוזה.

בסופו של הדיון סיכמו הצדדים את טענותיהם בעל-פה, כאשר ב"כ התובעת התייחס בין היתר ל"יתרת הזכות" במאזן ההוצאות שנפסקה לטובת מרשתו בהחלטה מיום 24/7/06.

דיון

בתי המשפט עמדו בעבר על החשיבות והצורך בעריכת הסכם שכר טרחה בכתב בין עו"ד ללקוחו. כך למשל, ברע"א 4723/05 עו"ד שלמה לוי נ' יונתן ברוש, תק-על 2005(3) 3253, קבע כב' השופט רובינשטיין בעמוד 3256:

"שורש הקושי, שעליו הצביעו בתי המשפט הקודמים, היה היעדרו של הסכם כתוב בעניין שכר הטרחה, בניגוד לנכון ולראוי בכגון דא, לקח שלמד בתיק זה גם המבקש. הצורך בהסכם זה נובע בראש וראשונה מן השכל הישר, ומניסיון החיים שלפיו כשהמדובר בכסף, לפתח חילוקי-דעות רובצים".

עריכת הסכם שכר טרחה בכתב הינה חשובה וחיונית אף ביתר שאת במקרה שבפני, וזאת מהטעמים הבאים.

ראשית, אין חולק כי סוכם בין הצדדים על שכר טרחה בשיעור של חצי אחוז מערך הדירה בגין עסקת המכר, כאשר הנתבע עצמו הודה ששכר הטרחה המשולם בעסקאות מעין אלה כולל גם דיווח לרשויות המס (עמוד 9 פסקה 1 לפרוטוקול). הואיל ואף לגרסתו של הנתבע, גביית סכום נפרד ונוסף עבור הטיפול במס שבח אינה נעשית כדבר שבשגרה, אלא בנסיבות מיוחדות בלבד (עמוד 11 פסקה 3 לפרוטוקול), מן הראוי היה לעגן את הסכמת הצדדים בעניין זה בכתב באופן ברור ומפורש.

שנית, יש לתת את הדעת לכך שהסכום ששולם לנתבע עבור הטיפול בעסקת המכר הסתכם בסך של 2,193 ₪ בלבד, בעוד שלטענת הנתבע, התחייבה התובעת לשלם לו בעבור השגת הפטור ממס שבח במועד סך של נוסף 14,000 ₪ - סכום הגדול פי למעלה משש משכר הטרחה המקורי ששולם בגין העסקה כולה. על-פניו מדובר בסכום חריג, ועל-כן היה על הנתבע לדאוג להשגת הסכמתה של התובעת בכתב לתשלום אותו סכום.

שלישית, הנתבע טען כי תשלום הסך הנוסף של 14,000 ₪ היה מותנה בהשגת אישור על פטור ממס שבח במועד הקבוע בהסכם המכר. כב' השופט לוין קבע בע"א 136/92 בייניש-עדיאל נ' דניה סיבוס, פ"ד מז(5) 114, כי "כאשר מדובר בשכר טרחה מותנה - יש לתת לכך ביטוי מפורש מראש, בהסכם שבין הצדדים" (עמודים 123-122 לפסק הדין). אמנם דברים אלה נקבעו בהקשר של החובה לשלם שכר טרחה ראוי בהעדר הסכמה מפורשת אחרת בכתב, גם בגין עסקה שכלל לא יצאה בסופו של דבר אל הפועל, אולם סבורני כי יש להחיל את הכלל המצוטט לעיל גם במקרה כגון זה שבפני, ולקבוע כי היה מקום להעלות עלי כתב את הסכמת הצדדים לתשלום שכר טרחה בכפוף להשגת האישור במועד (ראו והשוו גם ת"א (ירושלים) 6428/04 חיים קורפו, עו"ד ואח' נ' משה סורוצקין ואח', תק-מח 2006(3) 8799, בעמ' 8811).

אין חולק כי במקרה דנן לא נערך בין הצדדים הסכם שכר טרחה בכתב, כאשר האחריות לעריכת הסכם כאמור היתה מוטלת על הנתבע. בנסיבות אלה, בהן לא טרח הנתבע לערוך הסכם בכתב לגבי הסך הנוסף של 14,000 ₪, על-אף שמדובר על-פניו בתשלום חריג ולא מקובל, הנני קובע כי התובעת הרימה את הנטל הראשוני המוטל עליה על-מנת להוכיח כי סכום זה לא נמסר לנתבע כתשלום בגין שכר טרחה אלא לצורך ביצוע תשלום מס השבח, ובכך העבירה את הנטל לסתירת גרסתה לכתפיו של הנתבע.

על-אף שהתובעת נחקרה ממושכות על-ידי הנתבע בחקירה נגדית, נותרה גרסתה עקבית, אמינה ונטולת סתירות מהותיות. התובעת חזרה והכחישה את טענותיו של הנתבע לפיהן ביקש ממנה מסמכים נוספים החתומים על-ידי בעלה, כגון תצהיר וייפוי כוח נוטריוני חדש, לצורך השגת פטור ממס שבח, וטענה כי הנתבע מעולם לא אמר לה שהיא זכאית לפטור. התובעת הודתה כי הסכימה לשלם לנתבע עמלה מסוימת באם יצליח להפחית את מס השבח שעליה לשלם, אך הדגישה שהסכמתה זו ניתנה בהסתמך על דבריו של הנתבע כי היא חייבת בתשלום מס שבח בשיעור גבוה מאוד בגין עסקת המכר. התובעת העידה כי אילו היתה יודעת שהיא זכאית לפטור, לא היתה מסכימה לשלם לנתבע דבר.

הנתבע טען כי לצורך קבלת הפטור ממס שבח היה על התובעת להמציא מסמכים מתאימים החתומים על-ידי בעלה לשעבר והיא לא עשתה כן, אלא שאין כל פירוט בתצהירו של הנתבע כיצד בכל זאת עלה בידיו להשיג את הפטור המבוקש חרף העדר אישורים כנדרש. בחקירתו הנגדית העיד הנתבע מחד כי "אין בחוק הנחות. אם אין לך את המסמכים האלה - אתה משלם מס שבח" (עמוד 12 פסקה 4 לפרוטוקול), אך מאידך העיד כי בכל זאת הצליח להשיג את הפטור לאחר שהגיע למשרדי מס שבח פעמים רבות והסביר שהעניין דחוף (עמוד 10 פסקה 2 לפרוטוקול).

זאת ועוד, הנתבע טען כי ביצע פעולות רבות לצורך השגת האישור על הפטור במועד, לרבות דיווח במסירה אישית ונסיעות רבות למשרדי מס שבח - פעולות אשר לדבריו לא נהג לבצען דרך קבע בעסקאות מכר רגילות, אולם לא הוצגו בפני בית המשפט ראיות כלשהן המעידות על כך. יצוין כי הנתבע אף לא טרח להגיש לתיק תרשומות פנימיות או כל תיעוד אחר של שיחות ופגישות שקיים לכאורה עם נציגי מס שבח בעניינה של התובעת.

לאור האמור לעיל, הנני קובע כי בעוד התובעת הרימה כאמור את הנטל הראשוני המוטל עליה
על-מנת להוכיח שהפקידה את הסך של 14,000 ₪ בידי הנתבע לצורך תשלום מס שבח, לא עלה בידי הנתבע לסתור את גרסתה, ולהוכיח שהסכום הנ"ל שולם במלואו כשכר טרחת עו"ד בעבור מאמציו המיוחדים בהגשת הפטור ממס.

התובעת צירפה לכתב התביעה תדפיס על-פיו הסכום של 14,000 ₪ הנ"ל בצירוף הפרשי הצמדה וכן ריבית שנתית בשיעור של 11% ממועד התשלום מסתכם בסך של 38,807 ₪. הנתבע מצידו העלה בכתב ההגנה טענה כללית לפיה התובעת לא פירטה כיצד הגיעה לסכום התביעה, אולם לא הציג כל תחשיב נגדי מטעמו.

אכן התביעה הוגשה קרוב ל- 7 שנים לאחר הפקדת הכספים בידי הנתבע, אם כי התובעת טענה שנודע לה על זכותה לפטור ממס רק "זמן מה" לאחר מכן. אין די בשיהוי כשלעצמו כדי למנוע מהתובעת קבלת סעד, וזאת במיוחד במקרה שבו מדובר בסכום שהופקד בידי עורך דין, אשר חב בחובות הגינות וזהירות כלפי לקוחתו. יחד עם זאת, הואיל והתובעת לא פירטה מתי בדיוק נודע לה כי היא זכאית לפטור, לא נשללה האפשרות שאכן השתהתה באופן בלתי סביר בהגשת התביעה, ועל-כן הנני מוצא לנכון להפחית בכמחצית את סכומי הריבית וההצמדה אשר על הנתבע לשלם לתובעת.

לפיכך, הנני מקבל את התביעה בחלקה, ומחייב את הנתבע לשלם לתובעת סך של 26,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת כתב התביעה המתוקן, 5 ביוני 2005, ועד למועד התשלום בפועל.

כמו-כן, ובהתחשב ב"יתרת הזכות" במאזן ההוצאות שנפסקה לזכות התובעת בהחלטה על מיום 24/7/06, הנני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת סך של 5,500 ₪ + מע"מ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד למועד התשלום בפועל בגין שכר טרחת עו"ד.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. שכר טרחה ראוי

  2. שכר טרחה גלובלי

  3. שכר טרחה באחוזים

  4. הסכם שכר טרחה מותנה

  5. פרשנות הסכם שכר טרחה

  6. שכר טרחה עיצוב פנים

  7. קביעת שכר טרחה ראוי

  8. שכר טרחת כונס נכסים

  9. הסכם שכר טרחה גלובלי

  10. הסכם שכר טרחה בעל פה

  11. שכר טרחת כונסי נכסים

  12. שכר טרחה של מפרק זמני

  13. הסכם שכר טרחה מקרקעין

  14. תביעה על שכר טרחה ראוי

  15. שכר טרחה ראוי לעורך דין

  16. אי תשלום שכר טרחת מומחה

  17. ערעור על תביעה לשכר טרחה

  18. תביעה להפרת הסכם שכר טרחה

  19. חוב שכר טרחה לעו''ד שנפטר

  20. שכר טרחה בגין עבודות פיקוח

  21. תביעה לתשלום שכר טרחה מוסכם

  22. בקשה לתיקון שכר טרחה בפסק דין

  23. שכר טרחת מנהל מיוחד בפשיטת רגל

  24. שכר טרחה ראוי לעורך דין מקרקעין

  25. בקשה להגשת טיעונים בעניין שכר טרחה

  26. ייצוג עו"ד ללא הסכם שכר טרחה בכתב

  27. ערעור על גובה שכר טרחה בהוצאה לפועל

  28. שכר טרחת כונס נכסים לצורך שיקום עסק

  29. השיקולים לפסיקת שכר טרחת כונס נכסים

  30. שכר טרחה ראוי בגין הפסקת ייצוג עו''ד

  31. טעות בהבנת הסכם שכר טרחה עם עורך דין

  32. תביעה בגין שכר טרחה בעבור שרותי יעוץ מס

  33. תביעה נגד מועצה מקומית לתשלום שכר טרחה

  34. הסכם שכר טרחה בעל פה עם עורך דין על אחוזים

  35. לקוח של עורך דין שנפטר - מי משלם שכר טרחה

  36. זכויות עו''ד לקבלת שכר טרחה שנפסק בפסק דין

  37. תיקון השמטת פסיקת הוצאות ושכר טרחה בפסק הדין

  38. פנסיה מגרמניה - תשלום שכר טרחה לחברה בחו''ל

  39. צו נכי רדיפות הנאצים (הגבלת שכר טרחה), תשכ"א-1961

  40. החלפת עו"ד בערעור שהצליח – האם זכאי עוה"ד "הראשון" לשכר טרחה ?

  41. משמעות המילים שנרשמו במייל "תצטרך קצת להתגמש בשכר הטרחה" היא שאין הסכמה מלאה

  42. כללי לשכת עורכי הדין (תעריף מקסימלי לשכר טרחה בטיפול בתביעות לפי חוק פיצויים לנפגעי תאונות דרכים), תשל"ז-1977

  43. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון