דירה יחידה מס רכישה

בית המשפט ציין בפסיקתו כי דירה שנרכשה נחשבת ל"דירה יחידה" של הרוכש כשהיא דירתו היחידה בישראל כמוגדר בסעיף 9(ג1א)2(ב)1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) תשכ"ג - 1963.

הדירה היא דירה יחידה בכל אחד מהמקרים הבאים:
א.     לרוכש יש נוסף על הדירה הנרכשת דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום ה- 01/01/97.

ב.     לרוכש יש נוסף לדירה שרכש דירת מגורים שחלקו בה הוא פחות מ- 25%.

ג.     המוכר מכר בשמונה עשר החדשים שלאחר רכישת הדירה הנ"ל דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה הנ"ל. במקרה כזה מוצאת שומת מס רכישה לפי הסעיפים הקבועים בסעיף 9 (ג1א) 1 לחוק הנ"ל.

להלן פסק דין בנושא דירה יחידה מס רכישה:

פסק דין

1.      בפנינו ערר על החלטת המשיב בהשגה שהגיש העורר. הפרטים יתבררו להן.

2.     העובדות הן הבאות:

בתאריך ה- 30/10/02 רכש העורר דירה בחדרה הידועה כחלקה 420/02 גוש 10032 (להלן: "הדירה הנ"ל") (ראה נספח א' לתצהיר ת/1). הדירה הנ"ל נרשמה על שמו של העורר.

בתאריך רכישת הדירה הנ"ל היה העורר נשוי לגב' טובה נוי (להלן: "הגב' נוי") עמה התחתן ב- 27/2/86 והתגרש ממנה ב- 08/12/03 (ראה נספחים ב ו-ג לתצהיר ת/1).

העורר וגב' נוי היו הבעלים המשותפים של דירה בנמצאת ברחוב הכלניות 4, חלקה 527/9 בגוש 6427 בכפר-סבא שנרכשה עלידם ב- 13/04/84 כשנה ועשה חדשים לפני נשואיהם. העורר וגב' נוי התגוררו בדירה זו משך 19 שנים והיא נמכרה על ידם ב- 29/07/03, כ- 3 חדשים לפני גרושיהם.

ב- 09/05/85 רכשה הגב' נוי דירה הנמצאת ברחוב אנלביץ בכפר-סבא, הידועה כחלקה 17/3 בגוש 6427. דירה זו רשומה על שם הגב' נוי ועליה רשומה בחברת "שיכון עובדים" הערת אזהרה לטובת אמה של הגב' נוי לפיה זכאית האם להתגורר בדירה זו כל ימי חייה. אמה אכן מתגוררת בדירה זו והיא שמימנה את קניתה.

ב- 11/03/03 נכרת בין העורר לגב' נוי הסכם להסדר זכויותיהם כדלקמן:

הדירה ברחוב הכלניות, הרשומה בשם שני בני הזוג, היא בבעלותם המשותפת. דירה זו נמכרה ב- 29/07/03.

הדירה ברחוב אנלביץ שנרשמה בשם הגב' נוי ונרכשה מכספי אמה, תשאר בבעלות האשה בלבד. (נספח ג' לתצהיר מ/1).

בהסכם הגרושין ויחסי הממון שנכרת בין בני הזוג ב- 22/07/03 הם הסכימו למכור את הדירה ברח' כלניות ולהתחלק בתמורה שוה בשוה, ובאשר לשתי הדירות האחרות חזרו על האמור בהסכם מה- 11/03/03 (נספח ג' לתצהיר מ/1) הדירה ברחוב כלניות נמכרה
ב- 29/07/03.

3.     העורר הכיר את הגב' נוי ב- 21/12/83 והם החלו להתגורר ביחד באוגוסט 1984, לאחר רכישת הדירה המשותפת ברחוב הכלניות ב- 11/04/84. הם נהלו משק בית משותף, חלקו חדר שינה אחד מטבח אחד שלמו את חשבון הוצאות הדירה כל אחד מהם נהל חשבון בנק נפרד בתקופה זו ובתקופת הנשואין שלאחריה. אחת משתי מכוניותיהם היתה רשומה בשם שניהם. ניתן לומר כי התקופה שקדמה לנשואיהם ב- 27/02/86 חיו בני הזוג חיי משפ]חה לכל דבר (ע' 3 לרשומות).

4.     השאלה שבמחלוקת היא אם הדירה הנ"ל היא "דירתו היחידה" של העורר.

דירה שנרכשה נחשבת ל"דירה יחידה" של הרוכש כשהיא דירתו היחידה בישראל כמוגדר בסעיף 9(ג1א)2(ב)1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) תשכ"ג - 1963 (להלן: "החוק הנ"ל").

הדירה היא דירה יחידה בכל אחד מהמקרים הבאים:
א.     לרוכש יש נוסף על הדירה הנרכשת דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום ה- 01/01/97.

ב.     לרוכש יש נוסף לדירה שרכש דירת מגורים שחלקו בה הוא פחות מ- 25%.

ג.     המוכר מכר בשמונה עשר החדשים שלאחר רכישת הדירה הנ"ל דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה הנ"ל. במקרה כזה מוצאת שומת מס רכישה לפי הסעיפים הקבועים בסעיף 9 (ג1א) 1 לחוק הנ"ל.

העורר וגב' נוי מכרו את דירת מגוריהם ברחוב הכלניות כ-9 חדשים לאחר שהעורר רכש את הדירה הנ"ל. לטענת העורר היתה זו דירתו היחידה עד למכירתה.

סעיף 9(ג1א)2(ב)2 לחוק הנ"ל קובע כי:

"(2) יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי - כרוכש אחד" (להלן: ,סעיף 9 להלן").

המנהל דחה את טענת העורר שיש לראותו כרוכש "דירה יחידה" ברכישת הדירה הנ"ל (ראה החלטתו נספח יא' לתצהיר ת/1).

המנהל קרע כי מאחר והעורר רכש את הדירה הנ"ל כאשר לגבי נוי יש דירה נוספת שרכשה לפני נישואיהם הרי שלתא המשפחתי זוהי דירה שניה. וחישוב מס הרכישה לעורר נעשה בהתאם לכך.

על כן נסב הערר שבפנינו.

5.     בעא' 3185/03 מנהל מס שבח - מרכז נ. שחר ודפנה פלם (פסה"ד צירף לסכומי המשיב) (להלן: "פס"ד פלם) פרש כב' הנשיא ברק את סעיף 9 הנ"ל והגיע למסקנה שהיתה דעת רב בהפסקה 18 לפסק דינו:

"הנה כי כן, לשון ההוראה של סעיף 9 לחוק ותכליתה מלמדת כי פרשנותה הנכונה היא זו שההוראה חלה על רכישה במהלך הנשואין אך לא על רכישה מלפני הנשואין - מכאן "יראו רוכש וכן זוגו כרוכש אחד" החל ממועד יצירת התא המשפחתי וביחס לרכישות שבוצעו במסגרת התא המשפחתי ולא לפני כן. . . . "

אין חולק כי הדירה ברחוב אנלביץ נרשמה בשם הגב' נוי לפני נשואיה לעורר, בתקופה שבה חיו יחד, נהלו בית משותף ונהגו כבעל ואשה לכל דבר. השאלה היא אם במצב זה בנסיבות שבפנינו יש לשלל את סווג הדירה הנ"ל "כדירה יחידה".

6.     סעיף 9 לחוק הנ"ל מטיל על מי שרוכש זכות במקרקעין מס רכישה באחוז משווי הרכישה. סעיף 9 (ג1א)1 לחוק הנ"ל מטיל שעור מס רכישה מופחת על רכישת דירת מגורים שהיא "דירתו היחידה" של הרוכש.

רכישת הדירה הנ"ל נעשתה על ידי העורר בלבד, תשלום שעור מס רכישה מופחת מותנה בכך שרכישה זו היא רכישה של "דירתו היחידה" של העורר, לשם כך יש לבדק אם רכש בדרך כלשהי דירות אחרות אם לאו.

טענת המשיב היא כי הדירה הנ"ל אינה דירתו היחדידה של העורר בישראל. דירתו הנוספת הרלוונטית לעניננו היא הדירה ברח' אנלביץ הרשומה בשם הגב' נוי. מחומר הראיות עולה כי דירה זו נרכשה בכספי אמה של הגב' נוי לצרכי עצמה והיא אכן מתגוררת בה. רשומה, כפי שציינו, הערת אזהרה לענין זכות מגורי האם בדירה כל ימי חייה. רשום הדירה בשם הגב' נוי נבע מהרצון להוציא את הדירה מכלל עזבונה של האם לאחר פטירתה ולהקנות את הזכויות בה לגב' נוי, על רקע המחלוקת המשפחתית הקשה במשפחתה (ראה ע' 3 לרשומות).

7.     בפס"ד פלם נקבע כי סעיף 9 הנ"ל חל על רכישת זכויות במקרקעין במהלך הנשואין ובמסגרתם ולא לפניהם. בעניננו נרשמה הדירה ברחוב אלנביץ בשם גב' נוי לפני נישואי הזו. אך גם אם נצא מהנחה לה טוען ב"כ המשיב כי יש להרחיב את תחולת סעיף 9 גם על ידועים בצבור שהקימו תא משפחתי, הרי והקניית הדירה ברחוב אנלביץ לגבי' נוי על ידי אמה לא נעשתה במסגת תא משפחתי זה. הקניית דירה זו לגבי' נוי אינה מהווה מדד למצבו הסוציאלי של התא המשפחתי שקיימו בעת ההקניה, והיא לא נרכשה במסגרת תא משפחתי זה אלא מחוצה לו. רשום הדירה בשם הגב' נוי אינו "מבטא את עשרה ויכולתה הכלכלית של המשפחה כיחידה אחת" - פסקה 12 לפסק דין פלם. פרשנות אחרת הרואה את העורר כבעל זכות בדירה ברחוב אנלביץ מבקשת ליחס בעלות לצורך מס למי שאין לו זכויות בדירה זו. ולא היה לו כל קשר עמה במועד רכישתה ולאחריה.

8.     אנו מחליטים לקבל את הערר ומחיבים את המשיב להשיב לעורר את הכספים שנגבו ביתר ולשלם לעורר את הוצאות הערר ושכר טרחת עו"ד בסך 5,000 ₪ בתוספת ריבית כחוק והפרשי הצמדה מיום מתן פס"ד זה ועד לתשלום בפועל.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ערר מס רכישה

  2. החזר מס רכישה

  3. הקטנת מס רכישה

  4. מס רכישה על עסקה

  5. מס רכישה על הפקעה

  6. מס רכישה עורך דין

  7. ביטול קנס מס רכישה

  8. דירה יחידה מס רכישה

  9. מס רכישה לדירה יחידה

  10. ערר על חיוב במס רכישה

  11. מס רכישה לזוגות צעירים

  12. בקשה לדחיית ערר מס רכישה

  13. שווי רכישה לצרכי מס רכישה

  14. פחת מס רכישה בניינים ישנים

  15. מכירת חלק מדירה - מס רכישה

  16. קיזוז מס רכישה מחובות החברה

  17. ערר על דחיית השגה - מס רכישה

  18. האם מס רכישה חלק משווי העסקה

  19. מס רכישה מדורג או מס רכישה מלא

  20. פטור מתשלום מס רכישה לפי תקנה 27(ב) לתקנות מס רכישה

  21. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון