להלן פסק דין בנושא אישור עירייה להעברת זכויות: פסק דין א. בקשת רשות ערעור על החלטת ראש ההוצאה לפועל בכפר סבא (כב' הרשמת ג' אוסי-שרעבי), אשר קיבלה את בקשת המשיבה 1 (להלן: "כונסת הנכסים" או "הכונסת") להורות למבקשת להנפיק "אישור עירייה" המאפשר את העברת הזכויות בנכסי המשיב 2 (להלן: "החייב"). ב. עיקרי העובדות הצריכות לעניין ביום 18.3.2004 מונתה המשיבה 1 כונסת נכסים בהליכי הוצאה לפועל, על על תשע דירות מגורים שהיו בבעלות החייב (להלן: "הדירות" או "הנכסים"), בהתאם לשטר משכנתא שעשה החייב לטובת בנק הפועלים בע"מ. ביום 29.11.2004 אישר ראש ההוצל"פ את מכירת הדירות לקבוצה של צדדים שלישיים. עיקרה של המחלוקת, נשוא בקשת רשות הערעור, עניינה בפטור מתשלום מס שבח, שניתן לחייב במועד בניית הדירות בשנת 1997. פטור, אשר בוטל ביום 23.9.2004, משהתברר כי החייב לא עמד בתנאים המקימים זכאות לפטור זה; דהיינו, מגורים ברציפות בדירות, במשך ארבע שנים לפחות. לציין, כי הפטור ניתן מלכתחילה עבור שש דירות מתוך התשע, לגביהן נטען כי הם משמשות, או עתידות לשמש, למגורי החייב או קרוביו. בין לבין, עוד ביום 15.7.2004, מונה מנהל מיוחד לנכסי החייב, בהליכי פשיטת רגל (תיק פש"ר 1135/04). כן הגישה המבקשת, ביום 11.10.2004, תביעת חוב בתיק פשיטת הרגל, בגין חובו של החייב בתשלום היטל ההשבחה. ביום 20.3.2005 פנתה כונסת הנכסים לקבלת אישור המבקשת להעברת הזכויות בדירות על שם קבוצת הרוכשים. ביום 5.4.2005 הודיעה המבקשת כי על הנכסים רובץ חוב בגין היטל השבחה, וכי מטעם זה, אין בכוונתה להנפיק אישור מטעמה, טרם פרעון החוב. ביום 14.7.2005 הגישה כונסת הנכסים בקשה למתן הוראות לראש ההוצאה לפועל. ביום 5.1.2006 החליטה ראש ההוצאה לפועל לקבל את עמדת כונסת הנכסים כי עילת ביטולו של היטל ההשבחה נוצרה עוד טרם מונתה כונסת הנכסים; ולפיכך, חוב היטל ההשבחה אינו בא בכלל הוצאות הכינוס. מטעם זה, הורתה ראש ההוצאה לפועל למבקשת להנפיק את האישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות בנכס. על החלטה זו בקשת רשות הערעור שבפני. ביום 25.1.2007 החלטתי לתת רשות ערעור ולדון בבקשת רשות הערעור כבערעור. ג. טענות הצדדים בערעור טוענת המערערת, כי טעתה ראש ההוצאה לפועל בקביעתה, לפיה, סוגיית מועד תחולתו של היטל ההשבחה מצויה בגדרי סמכותה. המערערת טוענת, כי גדרי סמכות ראש ההוצאה לפועל מצומצמים, בענייננו, לפיקוח על פעילות כונס הנכסים, וכי אין בסמכות ראש ההוצל"פ להכריע בפתרון מחלוקות מהותיות בין כונסת הנכסים ובין צדדים שלישיים. המערערת טוענת עוד כי בענייננו עסקינן בקביעה סטטוטורית הקבועה בסעיף 19 (ג) לתוספת השלישית, לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965, המסדירה את התנאים לקבלת הפטור. המערערת טוענת כי משלא עמד החייב בתנאים, בטל מעיקרו הפטור, כאשר מועד התשלום נדחה למועד מימושן של הדירות. המערערת טוענת כי החלטת ראש ההוצאה לפועל איננה עולה בקנה אחד עם מהותו של הליך הכינוס, בו באה כונסת הנכסים ב"נעלי" החייב, ואין לה יותר מזכויות החייב במועד כינוס הנכסים. המערערת מוסיפה וטוענת כי גם הזוכה מכח שטר המשכנתא נהנה מהפטור שניתן מתשלום היטל ההשבחה, כאשר העריך את שווים של הנכסים כבטוחה להבטחת פרעון ההלוואה, בסכום ערכם בהתאם להוראת הפטור. לפיכך, טוענת המערערת, כי על קופת הכינוס לשאת בתשלום היטל ההשבחה, כדין כל היטל השבחה שמועד תשלומו נדחה למועד המימוש. המשיבה טוענת כי על טענות המערערת חל השתק פלוגתא, שכן טענתה של המערערת, הועלתה על ידה בפני בית המשפט המחוזי בתל אביב (כב' השופטת ד' קרת-מאיר) בענין בש"א (ת"א) 27811/05 עו"ד נרדיה מור נ' עיריית רעננה, ונדחתה לגופה. המשיבה מציינת כי למרות שאין זהות בין בעלי דינה של המערערת, הרי שעדיין אין בכך כדי לפגוע בהשתק החל על טענות המערערת, כלפי צדדים אחרים בהליכים מקבילים. עוד טוענת המשיבה כי "היטל ההשבחה נשוא ערעור זה, אף לשיטת המערערת עצמה, מקורו בתוכנית משביחה אשר קיבלה תוקף לכל המאוחר בשנת 1994 (!)..., היינו: עסקינן בחוב עבר מובהק שאין לשלמו" (סע' 25 לסיכומי המשיבה). המשיבה מוסיפה וטוענת כי אין ממש בטענת המערערת, לפיה, גילוי התשתית הראייתית בדבר הנסיבות שהובילו לביטול זכאות החייב לפטור, לאחר מועד הכינוס - מביאה לחיובה של קופת הכינוס בהיטל ההשבחה. המשיבה טוענת כי "לא ניתן להעלות על הדעת כי מועד הגילוי השרירותי של עירייה בדבר עמידתו של פלוני בתנאי פטור, לאחר שנים ממועד סיומו, היא זו שתתווה את דיני הקדימה בין הנושים השונים ולבטח שאין במחדלה של העירייה... כדי להיטב את מצב הנשייה שלה לעומת הנושה המובטח ולעלות אותה לדרגת נושה בדין קדימה" (סע' 27 סיפא לסיכומי המשיבה). על כל זאת, טוענת המשיבה, כי יש לדחות את טענות המערערת ולהותיר על כנה את החלטת ראש ההוצאה לפועל. ד. דיון דין הערעור להדחות. ראשית, אציין, כי אין בידי לקבל את טענת המשיבה בדבר קיומו של השתק פלוגתא, בשל הכרעת בית המשפט המחוזי בפרשת בש"א (ת"א) 27811/05 עו"ד נרדיה מור נ' עיריית רעננה, הנ"ל. עניינה של ההחלטה בבש"א זו, בחיובו של כונס נכסים שמונה לנכסי החייב בהליכי פשיטת רגל, בתשלום היטל השבחה, בנסיבות הדומות לענייננו. דא עקא, בענייננו, עסקינן בשאלת חיובו של כונס נכסים שמונה לשם מימושו של שעבוד ספציפי מכח חוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז - 1967. סוגיה זו לא נדונה בהחלטת בית המשפט המחוזי, וממילא איננה יכולה להקים השתק פלוגתא בהליך זה. והדברים ידועים. (לסקירה עדכנית של סוגית השתק הפלוגתא, ראו: רע"א 682/07 לב לבייב ואח' נ' שמעון גילר (טרם פורסם, ניתן ביום 20.6.2007 מפי כב' השופט א' רובינשטיין). ולגופם של דברים. סעיף 196א' לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"), קובע את סמכותה של ועדה מקומית לגבית היטל השבחה, בזו הלשון: 196א. ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה. כאשר: "כידוע, היטל השבחה מוטל על שיעור השבחת הקרקע, משוויה עובר למועד אישור התוכנית המשביחה, לשוויה לאחר אישור התוכנית המשביחה. בפסיקה נקבע, כי אישור תכנית המוציא את פוטנציאל הבנייה מהכוח אל הפועל מחוייב בתשלום היטל השבחה (ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל-אביב-יפו, פ"ד נב(5) 715, 720 (1999))". (ע"א (ת"א) 1583/03 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה נ' ה.ה. קניונים בע"מ, תק-מח 2006(4) 5663, 5672). על עיקרם של דברים, נקבע בבג"ץ 199/88 קהילת ציון אמריקאית נ' יו"ר הועדה המקומית, פד"י מג(1) 89, 94, כי: "המסקנה המתבקשת מהוראות התוספת הנ"ל היא שחובת תשלום ההיטל נוצרת ביום שנעשה המעשה שהשביח את המקרקעין והעלה את שווים, ולעניננו ביום אישור התכנית. ביום זה עלה שווים של המקרקעין ובעליו נהנה מהשבחה זו, ומיום זה ואילך חל עליו חיוב בתשלום היטל ההשבחה". ברם, כידוע, גם בעניינו של תשלום היטל ההשבחה, חל עקרון היסוד בדיני המיסים, הקובע כי יש לדחות את מועד התשלום למועד המימוש. לענין זה, כתבתי בעניין אחר: "... עקרון היסוד בדיני מיסים הינו "עקרון המימוש" (Realization Doctrine), הקובע כי אין מטילים מס בשלב התגבשותו של השבח, כמו גם בשלב התגבשותו של רווח הון, 'מבחינת מיסוי טהורה' (דהיינו, בכל יום בו עולה שווי הנכס, או בכל תקופת זמן קצובה מראש), אלא רק בשלב מימוש הרווח בפועל. (ראו בעניין, לדוגמא: ד"ר י. מ. אדרעי, "בסיס מס כולל בישראל", משפטים י"ב (תשמ"ג) 431, עמ' 457 ואילך)". ע"א (ת"א) 2225/04 עו"ד קטן שעיה - כונס נכסים נ' מנהל מס שבח ומס מכירה אזור מרכז, פדאור (לא פורסם) 06 (5) 238. והוא הדין לעניין היטל השבחה. סעיף 19 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965, קובע דחיית תשלום היטל, למשך ארבע שנים, בנסיבות בהן ניתן היתר לבניית דירת מגורים, או להרחבתה. דחיית התשלום הופכת כחלוף ארבע שנים לפטור, החל ממועד העברת הזכויות (ראו: ה' רוסטוביץ, היטל השבחה, ה'תשנ"ז - 1996, עמ' 400). וזוהי לשון סע' 19 (ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה: 19.(א) ... (ב) ... (ג) (1) בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת. (2) העברת הבעלות או החזקה בדירה שנבנתה או שהורחבה כאמור בפסקה (1) או שניתן להרחיבה לפי תכנית, לא יראו כמימוש זכויות ולא תחול בגינה חובת תשלום ההיטל, אם המחזיק במקרקעין או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים מגמר הבניה ועד מכירתה משך זמן שאינו פחות מארבע שנים; לענין זה, "גמר הבניה" - כמשמעותו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961. (ג1) ... (ד) ... לאמור, החייב חב בתשלום היטל השבחה כדין, ככלל; אולם, בנסיבות המפורטות בסעיף 19 (ג)(2) לתוספת השלישית, זכאי יהא החייב לדחיית התשלום, ההופכת לפטור בחלוף ארבע שנים, כחריג לכלל. במקרה דנן, ניתן פטור לחייב מתשלום היטל השבחה עקב אישור התוכנית המשביחה; פטור, אשר בוטל בסופו של דבר, מאחר שהחייב לא התגורר בנכסים במשך ארבע שנים רצופות. העולה מן האמור הוא, כי בנסיבותיו של ענייננו, כאשר, בוטלו התנאים לדחייתו של התשלום, ולחילופין, למתן הפטור - יוּשב על כנו החיוב המקורי בתשלום היטל השבחה. לפיכך, בדין קבעה ראש ההוצאה לפועל כי חבותו של החייב קמה עוד טרם מינויה של המשיבה 1 ככונסת נכסים, וככזו, אינה נכללת בחובות הכינוס. ה. אשר ליתר טענותיה של המערערת כנגד החלטתה של ראש ההוצאה לפועל, גם להן אין בידי להסכים. אכן, סמכותו של ראש ההוצאה לפועל, מוגבלת ככלל, למימוש פסק הדין, או המסמך הסחיר המבוצעים על ידו. ברם, "משניתן צו כינוס ביחס לנכס ומשהוכפף מכוח זאת, עניינה של המבקשת ככל נושה בלתי מובטח בדין קדימה, לסדרי הקדימה בכינוס, הרי שסוגיית חיובו של כונס הנכסים בתשלום ארנונה באה בגדרי סמכותו של ראש ההוצאה לפועל" (רע"א 4650/06 עיריית תל אביב יפו נ' טפחות בנק למשכנתאות לישראל בע"מ (טרם פורסם, ניתן ביום 11.6.2007, מפי כב' השופט ס' ג'ובראן)). לפיכך, נראה לי כי החלטת ראש ההוצאה לפועל, בדין יסודה. ו. סוף דבר הערעור נדחה. המערערת תשא בהוצאות המשיבה ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 8,000 ₪ בתוספת מע"מ שישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד למועד תשלומם בפועל.העברת זכויותעירייה