תביעה להצהרת בעלות בדירה

להלן פסק דין בנושא תביעה להצהרת בעלות בדירה:

פסק דין

1.     בהליך זה התובעת היתה אשתו של נתבע מס' 1 (להלן - "האיש"). נתבע מס' 2 הוא אחיו של נתבע מס' 1. והנתבעים 3 ו4- (להלן "האב" ו"האם") הם הוריהם של נתבעים 1 ו2-. אציין כבר עתה כי נתבעת מס' 4 לא נטלה כל חלק בדיון בפני.

2.     תביעתה של התובעת היא להצהיר על בעלותה של האישה במחצית הזכויות בדירה בירושלים (להלן "הנכס") או לחילופין להצהיר שהיא בעלת מחצית שווי הנכס, לפי שוויה במועד מתן פסק הדין.
3.     א)     ביום 6/1/89 חתמו התובעת והנתבע מס' 1 בפני נוטריון על יפוי כח בלתי חוזר, נ1/ כאשר יפו את כוחם של נתבע מס. 2 והאב שניהם יחד וכל אחד מהם לחוד. גם נותני יפויי הכח חתמו, שניהם יחד וכל אחד לחוד. מדובר ביפוי כח כללי על טופס סטנדרטי אשר הונפק ובשימוש רחב, כאשר מתחת לכותרת "ייפוי כח כללי" מודפסות במכונת כתיבה המילים "בלתי חוזר". לנוסח הסטנדרטי, אשר כולל בין היתר בסעיפים הנוגעים לקניית לרכישת נכס ומכירת כל רכוש, בין מטלטלין בין נכסי דלא ניידי (סעיף 6) הוסף סעיף זה :
"31. יפוי כח זה על כל סעיפיו תקף גם לצורך מכירה טיפול או כל פעולה משפטית שהיא לגבי הדירה הנמצאת ב... (להלן: "הדירה הנוספת"). לב"כ הזכות להעביר הדירה ללא תמורה גם על שמו וכן להעביר יפוי כח בלתי חוזר זה לאחר, וכן לתת יפוי כח בלתי חוזה זה" (כך במקור).
ב)     ביום 18/7/95 נערך הסכם נ4/ כאשר הצדדים לו הם: "(י.) ת.ז ... (פלונית - התובעת) ת.ז .... (שניהם יחד וכל אחד לחוד המיוצגים בהסכם זה על ידי מיופה כוחם ... על ידי יפוי כח כללי מיום 6/1/89) שיקראו להלן: "המוכרים" מצד אחד (האב) ת.ז. ... ו(תובעת מס. 4) ת.ז. ... שניהם ביחד וכל אחד לחוד, שיקראו להלן "הקונה" מצד שני".

בפתיח להסכם נאמר
" והואיל והמוכרים הינם החוכרים לתקופה ארוכה של דירה בת חמישה חדרים, מטבח ושרותים ב... ירושלים ("הנכס"), הידועה כדירה בגוש ... חלקה ... שהזכויות לגביה רשומות בשם המוכרים ו...(להלן החברה המשכנת)".

עוד צויין בנ4/ כי נקבעה תמורה עבור הנכס בסך 200,000 דולר, ועל פי סעיף 9 נאמר

"הקונה ישלם למוכרים את המחיר הדירה בתשלומים ובמועדים הבאים:
(א) במעמד חתימת כתב הסכם זה שולם סך 100,000 דולר (מאה אלף דולר ארה"ב) ובחתימתם על כתב הסכם זה מאשרים המוכרים קבלת סכום זה.
(ב) לא יאוחר מיום 31/8/95 עוד סכום של 100,00 דולר (מאה אלף דולר ארה"ב).
נ4/ נחתם מטעם המוכרים על ידי ... (נתבע מס' 2) בלבד.      

4.     יש בתיק יפוי כח אחר, נ10/, הנושא תאריך 5/1/82 בו יפו התובעת והנתבע מס' 1 את כוחם של הנתבעים 2 ו3- ביחד ולחוד. מדובר ביפוי כח כללי שאינו מכונה בלתי חוזר, ואין בו התייחסות לנכס מסויים.

5.     מצוי בתיק גם מסמך נ14/, הסכם מכר מיום 16/5/93 בין התובעת ונתבע מס' 1, כמוכרים, באמצעות נתבע מס' 3 כמיופה כוחם, לבין נתבע מס. 2 ואלמונית, בדבר מכירת הדירה ב... ("הדירה הנוספת"). מסמך זה חתום בידי נתבע מס' 3, ואין ספק שדבר זה נעשה על סמך יפוי הכח נ1/ אשר בו ניתנה כאמור הרשאה מפורשת בסעיף 31 שבו לבצע את הפעולות בעניין הדירה במעלה אדומים, לצד ההרשאה הכללית שבסעיף 6 שבו.

6.     עוד יאמר כי הנכס נרכש על פי הסכם מיום 30/4/93, על שם התובעת ונתבע מס' 1 כאשר החתימה בשם התובעת ונתבע מס' 1 היתה של נתבע מס ' 3, על פי סעיף 6 של יפויי הכח נ1/.

7.     טענת התובעת היא כי מחצית הזכויות בנכס שייכות לה ושאם אכן העביר הנתבע מס' 3 כספים, כטענתו, עבור רכישת הדירה במעלה אדומים, ועוד הוסיף כספים, על התמורה בגין (הדירה הנוספת) כדי לקנות את (הנכס), מדובר במתנה ללא תנאי. לכן לא יוכלו הנתבעים 3 ו4- לטעון שיש להם זכויות כלשהם בנכס, מה גם שלא נרשם נכס זה על שמם עם רכישתו מהקבלן ולא נרשמה כל הערה בדבר זכויותיהם כביכול בנכס. כן היא טוענת כי לא ידעה על ביצוע המכר על פי ההסכם נ4/, כי לא הורתה על כך, כי לא דווח לה על כך, וכי לא שולמה כל תמורה. התובעת והנתבע מס' 1 כבר היו במצב בו הנשואין שלהם עלו על שרטון, ומדובר במכר פיקטיבי, המהווה ניסיון הנתבע מס' 1, בעזרת בני משפחתו, הנתבעים האחרים, לנשל אותה מרכושה.

8.     טענת הנתבעים היא שהנכס נרכש מלכתחילה לאמיתו של דבר לא על ידי התובעת והנתבע מס' 1, כי אם על ידי נתבע מס' 3; הנכס מומן במלואו מכספו של נתבע מס' 3; ואף הדירה הנוספת, שמופיעה על שם התובעת ונתבע מס' 1 אף היא נרכשה במימון של נתבע מס' 3 וכן משכנתאות, אשר נפרעו במלואם על ידי נתבע מס' 3. הוא זה שהעדיף להחליף את הדירה הנוספת בנכס, והוסיף מכספיו את ההפרש בין המחיר שהושג ממכירת הדירה הנוספת, לבין מחיר הנכס.

נטען כי הנאמר בהסכם המכר נ4/ , שהתמורה שולמה, מבטא את ויתור נתבע מס' 3 על החזר החוב, אשר חבו לו התובעת ונתבע מס' 1, ומוסכם על כולם כי לא בוצע בפועל כל תשלום. נטען גם כי העיסקה נעשתה בידיעתה ובהסכמתה של התובעת.

9.     א)     יאמר מייד כי החוזה נ4/ מעלה תהיות רבות, בפרט בקביעת סכום ומועדי תשלום לביצוע בפועל, והצהרה של המוכרים שקיבלו במעמד חתימת ההסכם סך 100,000 דולר, כאשר אין מחלוקת שלא הועברו סכומי כסף כל שהם. אם טענתם של הנתבעים צודקת, שאכן מדובר בפרעון חוב, אותו חבו התובעת והנתבע מס'1 והנתבע מס' 3, מה היה יותר קל מאשר לפרט זאת, ולמנוע כל שאלה אחר כך?.

ב)     נוסף על כך, יפוי הכח נ1/ אינו מציין מדוע הוא בלתי חוזר, כאשר מנהג העולם הוא שיפוי כח בלתי חוזר ניתן כדי להבטיח זכויות מסויימות של צד ג'.

ג)     יש גם לברר אם במועד עשיית יפוי הכח נ1/, ביום 6/1/89 היו לצד ג' זכויות כלשהם, ואם צד ג' זה הוא הנתבע מס' 2 או נתבע מס' 3.

ד)     נוסף על כך לא מצאנו בכל מקום דרישה של נתבע מס' 3 לפרעון החוב, אשר לטענתו חבים לו התובעת והנתבע מס' 1.
ה)     ומעבר לכך, בנ1/ ראו לנכון התובעת ונתבע מס' 1 להתייחס בפרוש לדירה הנובפת, אך לא התייחסו לכל נכס אחר, באופן ספציפי.

10.     א)     על פי סעיף 8 לחוק השליחות התשכ"ה 1965:
"קיבל אדם עליו להיות שלוח, חייב הוא לנהוג כלפי השולח בנאמנות ולפעול בהתאם להוראותיו, ובאין כוונה אחרת משתמעת ממהות השליחות או בתנאיה יחולו עליו חובות אלו:
(1) יגלה לשולח כל ידיעה וימסור לו כל מסמך הנוגע בנושא השליחות ויתן לו דין וחשבון על פעולותיו ;
(2) לא יהא שלוח של שליחים שונים לנושא שליחות אחד שלא על דעת שולחיו;
(3) לא יעשה פעולת שליחות עם עצמו;
(4) לא יקבל מכל אדם טובת הנאה או הבטחה בקשר לנושא השליחות שלא בהסכמתו של השולח;
(5) לא ישתמש לרעת השולח בידיעות ומסמכים שבאו לידו עקב השליחות, ובדרך כלל ימנע מכל דבר שיש בו ניגוד בין טובת השולח לבין טובתו שלו או אדם אחר".
יש לתמוה על כך כי נתבע מס' 3 לא נתן, לא לתובעת ולא לנתבע מס' 1, דין וחשבון כספי בדבר היקף הסכומים אשר לטענתו הילווה להם. מקובל עלי שהוא שילם החזרי כספים עבור רכישת והלוואות על הנכס ועל הדירה הנוספת; הוגשו מסמכים רבים בדבר פעולות בנקאיות; אך אם אכן היה מדובר בהלוואה, רק טבעי הוא שניתן יהיה בכל עת, ללא קושי, לעמוד על סכום החוב במדוייק.

ב)     יש לצרף גם החובה הכללית לפעול בתום לב, השייכת לכל פעולה משפטית מכח סעיף 61 (ב) לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג 1973 הקובע כי:
"הוראות חוק זה יחולו ככל שהדבר מתאים לעניין ובשינויים המחוייבים, גם על פעולות משפטיות שאינם בבחינת חוזה ועל חיובים שאינם נובעים מחוזה".
הכוונה להעתיק לכל פעילות משפטית משמעותית הוראות סעיף 12 ו39 לאותו חוק כדלהלן:

"12 (א) במשא ומתן לקראת כריתתו של החוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב".
"39. בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה."

11.     ברור שיש להתיחס לשאלה עובדתית, שהיא האם ידעה התובעת על העיסקאות שנעשו. לדעתי אין במתן יפוי כח, אפילו בלתי חוזר, כדי לשחרר את השלוח מחובת הדיווח.

יש עוד לברר אם הנתבע מס' 1 ידע על הפעולות של השלוחים, ואם כן, האם ניתן "להעתיק" ידיעתו אל התובעת; כלומר, האם יש להניח שהיתה שליחות מכללא, מהתובעת לנתבע מס' 1, כדי לייתר הודעה נפרדת ישירות של השלוחים אל התובעת, ולהסתפק ביידוע בעלה. לצורך עניין זה, יתכן שיהיה צורך לבחון את המערכת היחסים בין התובעת לנתבע מס' 1 במועדים הרלבנטיים.

12.     א)     על פי סעיף 14 לחוק השליחות הדן בשאלת סיום השליחות:
"(א) השליחות מסתיימת בביטולה על ידי השולח או השליח או במות אחד מהם, או בגריעת כשרותו או בפשיטת רגלו, - אם היה תאגיד, בפירוקו.
(ב) הוראות סעיף זה לא יחולו אם ניתנה ההרשאה להבטחת לזכותו של אדם אחר או השלוח עצמו וזכותם תלויה בביצוע נושא השליחות".

משמעות הוראות אלו, שעל מנת שיפוי הכח יהיה בלתי חוזר, יש צורך בעת הנתנו לקיומו של חיוב כלפי צד ג', שלהבטחת ביצועו ניתן יפוי הכח. אין זכר לחיוב כזה בנ1/. כאמור נשאלת השאלה אם הדבר פוגם בהיותו יפוי כח בלתי חוזר.

     ב)     לצד שלילת הטענה שיפוי הכח נ1/ היתה לטובת צד ג', (כי אחרת, על פי סעיף 14 (ב) לחוק השליחות לא יתכן שהוא היה בלתי חוזר), הובאה גם טענה בפיה של התובעת שמשנמכרה הדירה במעלה אדומים, זאת בתמורה, חדלה להיות בתוקף ההרשאה שבסיפא לסעיף 31 להעביר את הדירה, בתמורה או ללא תמורה, על שמו של מיופה הכח או צד ג'. כי הרי יפוי כח בלתי חוזר ניתן באורח הרגיל של הדברים לגבי נכס מסויים או לטובת אדם מסויים.

13.     א)     באשר להסכם נ4/, טוענת התובעת כי מדובר בחוזה למראית עין, כאשר בסעיף 13 לחוק החוזים חלק כללי) תשל"ג 1973 נאמר
"חוזה שנכרת למראית עין בלבד - בטל; אין בהוראה זה כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום לב על קיום החוזה".

ב)     הטענה היא שכאשר נרשמו תשלומים, ונכתב כי התמורה משולמת בפועל, מדובר בטענה שהיא שיקרית. כאמור לאמיתו של דבר, לטענת הנתבעים, מדובר בויתור על פרעון חוב אותו חבו התובעת והנתבע מס' 1 לנתבע מס' 3. אם אכן יקבע שמדובר בחוזה למראית עין, הנתבע מס' 3, שהוא גם שלוח וגם קונה הזכויות, לא יכול לאמר שהוא רכש בתום לב.

14.     א)      עורך דין פדידה, אשר הוא ב"כ כל הנתבעים, וגם ערך את הסכם נ4/, העיד בדבר נסיבות עשיית ההסכם נ4/ תוך ציון סכומים ומועדי תשלום וביצוע אחד התשלומים.

וכך העיד עורך דין פדידה בעמ' 6 לפרוטוקול
"ש: בא אליך מר ... (הכוונה כמובן לנתבע 3, פ.מ.) ואמר שהוא רוצה לקנות את הדירה של בנו וכלתו.
ת: הוא אמר לי שאת הדירה לבנו וכלתו הוא קנה מכספו וכל ההשקעה שלו והוא רוצה להעביר אותה על שמו עכשיו וזה בהסכמה מלאה של שני בני הזוג וידיעתם.
ש: ואתה סמכת על ידיו ולא בדקת.
ת: איך אני אבדוק יש יפוי כח למה שאני אבדוק.
ש: אם כן למה נעשה הסכם בתמורה ולא עשית תצהירי העברה בין בן לאביו.
ת: אמרתי לאדון ..., יעצתי , לכתוב מכירה בתמורה לפי מס שבח במקרקעין, דירה שנמכרת ללא תמורה יש בעיות למכור בטווח קצר, מה שאין כן רכישה בתמורה. הוא סיפר שאת כל ה204,000 דולר שילם מכספו. ובני הזוג חייבים לו את כל הסכום.
ש: הדיוח למס שבח דווח כמכירה רגילה?.
ת: נכון האישורים דווח כמכירה רגילה ותמורה של 200,000 דולר.
ש: ביקשת פטור ממס שבח על שם בני הזוג.
ת: ביקשתי וקיבלנו פטור לדירה....
ש: מי חתם על התצהירים
ת: על פי בקשה מיוחדת למנהל מס שבח מר בורשטיין, אישר כי מיופה הכח ... יצהיר על עובדות לגבי הפטור שהם ידועות לו באופן אישי והוא הצהיר.
ש: זאת אומרת שבני הזוג (התובעת ונתבע מס. 1) לא יצטרכו לחתום על תצהירים למס
שבח.
ת: נכון כי הם שהו באותה תקופה בארצות הברית ולא היה צורך.
ש: ולא חשבת על פתרון מקובל להעביר אליהם שיחתמו בפני קונסול ישראלי?.
ת: אם רשויות מס שבח מרשים, שיחתום אדם היודע את כל הנתונים, אז מה לי להטריח את בני הזוג ממקום נידח לקונסוליה הנמצאת מאות קלומטרים ממקום מושבם, אחד הנימוקים לבקשת תצהיר ... (מיופה הכח) היתה שאין נציגות ישראל בקרבת מקום.
ש: בני הזוג גרו בניו יורק.
ת: לא ידוע לי, ידוע לי שגרו במקום איפה שהחנות נמצאת, וההצהרה נחתמה בסוף יולי 95, אותה תקופה שאני מכיר מהתיק, מה שידוע לי ששהו באושין סיטי בתקופת ההצהרה.
ש: ידוע לך אם הועברו כספים מיד ליד בעקבות העיסקה הזאת?.
ת: כתבתי כביכול שהקונה (צ.ל. שהמוכר) ... ואשתו קיבלו כסף אך למעשה היה קיזוז של המכירה כנגד 200,000 דולר על החוב של הדירה",
כך בחקירה נגדית של עו"ד פדידה.
בהמשך ענה לשאלות בית המשפט.
"ש: אם ניסחת את ההסכם זה בצורה שישולמו שני תשלומים וסנקציות, מה מנע ממך לרשום את המצב האמיתי. כלומר, מה מנע ממך לרשום שהמחיר נקבע בסכום של 200,000 דולר, מדובר בקיזוז כנגד הלוואה.
ת:חשבתי על שתי אפשרויות לעשות את העיסקה או בתמורה או שלא בתמורה, העדפתי את הנוסחה בתמורה, הסברתי, מדוע לא כתבתי את הקיזוז, כי היה בידי יפוי כח בלתי חוזר, כלומר שהחותמים על יפוי הכח קיבלו את התמורה מידי צד ג', ואכן כתבתי ששולמה התמורה שמחר לא תהיה טענה ועל סמך זה ניתן יפוי כח בלתי חוזר וזה הספיק לי, ואז כאשר נעשתה העיסקה איש לא אמר לי שישנו סכסוך או בעיה".

     ב)     מעדות זו, ובהעדר בצוע תשלום בפועל, למרות אישור נתבע מס' 2 בשם התובעת והנתבע מס' 1 שקיבל 100,000$ ניתן להסיק שמדובר בחוזה שדבר שקר על פניו. אינני נדרש לשאלה אם מדובר בחוזה למראית עין; די לציין כי עו"ד פדידה נתן את ידו ביודעין לסעיפים פיקטיביים בהסכם (בדבר ביצוע תשלום בפועל); והמסקנה המתבקשת היא, שלא עלה על דעת מי מהנוכחים, עת שעשו את ההסכם, לציין כי מדובר בפרעון חוב - אחרת מדוע לא בחר עו"ד פדידה בדרך הישרה, ולציין כתמורה הויתור על פרעון החוב?.

ג)     ועוד: נתבע מס' 1 אישר בעדותו כי כאשר נמכרה הדירה הנוספת, סולק החוב לאביו. הדירה הנוספת נרכשה ב42,000 דולר ונמכרה ב86,000 דולר. אפילו נניח שהנתבע מס' 3 שילם את כל שווי הדירה הנוספת ברכישתו ואת החזרי המשכנתא, אם קיבל לידיו את כל התמורה בגין מכירתו, לא נותר אז כל חוב אשר להבטחת החזרו ניתן יפוי הכח נ1/; ראה עדות הנתבע מס' 1 עמ' 62 לפרוטוקול.

ד)     נקודה נוספת שיש להביא בחשבון היא, שכאשר נרכשה הדירה ב... (הנכס), המחיר היה 215,000 דולר בקירוב, זאת על פי ההסכם מיום 30/4/93; ובעידן שמחירי דירות היו במשך הזמן הזה בסימן עליה, רכשו הנתבעים 3 ו4- את הדירה ביולי 1995 ב-200,000 דולר. לא ברור כיצד שמרו הנתבעים 2 ו3- על האינטרסים של התובעת (וגם נתבע מס' 1), במכירה כה זולה.

ה)     ב"כ הנתבעים טוען כי סעיף 31, ליפוי הכח נ1/ המרשה העברת הדירה הנוספת לנתבע מס' 3, יכול לחול גם על דירה אחרת. וכך הוא טוען בסיכומיו:
" סעיף מפורש זה התייחס במפורש לדירה (הנוספת) אך יפוי כח לא בוטל ותוקפו לא פג לגבי פעולות נדל"ן האומרות בסעיף 6 לאותו יפוי כח, אשר במסגרתו רכש נ3/ (הכוונה לנתבע מס' 3 פ.מ) את הדירה ב... (הנכס) וגם קנה אותה באמצעות השלוח נ2/. (הכוונה לנתבע מס' 2).
יש נסיון להפריד בין שני השולחים, נתבע מס' 2 מחד ונתבע מס' 3 מאידך.

ו)     טענה זו סותרת סעיף 17 לחוק השליחות:
"17 (א) ניתנה הרשאה אחת לשלוחים אחדים חזקה עליהם לפעול יחד";
ואם כך המצב, כאשר נעדרת הרשאה ספציפית לעשות עסקאות עם עצמו, נתפש הנתבע מס' 3 בסעיף 8 (3) לחוק, האוסר כאמור פעולת שליחות על ידי שלוח עם עצמו.

ז)     בעדותו עורך דין פדידה אמר כאמור, כי הוראותיו קיבל ממר ..., נתבע מס' 3, וכי נתבע מס. 3 הוא זה שדיווח לו ששוחח עם בנו, (נתבע מס' 1) ואף ..., נתבע מס' 2, דיווח ששוחחו עם נתבע מס' 1: "אני לא זוכר אם דיברו עם האישה או הבעל שיודיע לאישה".

ח)     בכל מקרה, נתבע מס' 2 היה שותף לעריכת החוזה הפיקטיבי כאשר הצהיר בו כי קיבלו התובעת ונתבע מס' 1 תשלום ביום עשיית ההסכם. בכך הוא הפר את חיוביו על פי חוק סעיף 8 לחוק השליחויות: הנאמנות והדיווח.

ט)     המסקנה המבוקשת היא שמר ... (נתבע מס. 3) היה מוסמך לפעול על פי סעיף 6 יפוי כח נ1/ לרכוש את הדירה הנוספת על שם בני הזוג, וגם למכור אותה, ואף לרכוש בשמם את הנכס. ואם ניתן לפרש את יפוי הכח ככולל הרשאה למכור את הנכס לעצמו; אך לא יתכן למכור אותה ללא תמורה, וזאת מכח סעיף 8 (3) לחוק השליחות, כאשר על פי סעיף 5 (א) לחוק ללא הרשאה מפורשת, "אין שליח יכול לעשות ויתור או פעולה בלי תמורה". לא שמענו שמי מהשולחים הודיע לנתבע מס' 3 ששליחותו מסתיימת. יש לציין גם בסעיף 17 (ב) לחוק השליחות:

"ניתנה הרשאה אחת על ידי שולחים אחדים חזקה שעל ידי השלוח לפעול מכח כולם יחד".

י)     אם כוונתו של הנתבע מס' 3, עת שלם לחברה הקבלנית עבור הנכס, באמת היתה לרכוש לעצמו, מדוע לא עשה זאת מיד? ואם כוונתו היתה להטיב עם התובעת ונתבע מס' 1, כפי שהוא טוען, על מנת שישובו ארצה לאחר שהות ממושכת בארצות הברית, אזי מדובר במתנה, שהיא מתנה גמורה, שהסתיימה ברישום ולא ניתנה בכל תנייה אחרת. ולו רצה להתנות את הזכויות של התובעת והנתבע מס' 1, בהחזר חוב כל שהוא, היה עליו להחתים אותם על מסמך מתאים, או לרשום הערה במקום המתאים, או בדרך אחרת כל שהיא לדאוג לכך שלא תוצא הדירה מרשותו.

יא)     המסקנה המתבקשת היא שנרשמה הדירה על שם התובעת ונתבע מס' 1, כמתנה. המתנה הושלמה ברישום הדירה על שמם, לא שמר נתבע מס' 3 לעצמו כל זכות או הרשאה מפורשת או מכללא להעביר את הנכס על שמו. הסכם נ4/ נחתם ונעשה ללא כל הרשאה.

15.     א)     נראה שהתובעת ידעה על העברת הנכס על שם חמתה וחמה סמוך לאחר שהדבר בוצע, אך לא פעלה בעניין עד שהגיעה ארצה. נטען על ידי הנתבעים כי בכך אישררה התובעת את העיסקה, לפחות בשתיקתה, ואין לה להעלות את העניין עכשיו. עוד נטען כי רק כאשר נקלעה התובעת להליכים משפטיים (אשר כללו בין היתר צו הגנה שהוציא נתבע מס' 1 נגדה על סמך טענתו שהתעללה בילדיה) , העלתה את הטענה בדבר העברת הדירה.

ב)     אכן היה שיהוי מסויים, אולם אין השתיקה יכולה להכשיר עיסקה שניתנה ללא הרשאה כדין.

ג)     מעבר לכך הבקשה לצו הגנה נדונה בפני, ולא הוכחש שהתובעת הגיעה ארצה עם הילדים, ללא כל תמיכה כספית או אחרת מאת בעלה הנתבע מס' 1., והנתבע מס' 3 קיבל הוראות מאת הנתבע מס' 1 לא למסור לתובעת סכום כסף כלשהוא, ולדאוג בעצמו לתשלומי שכר דירה וכל ההוצאות כולל רכישת דברי מכולת של המשפחה. בכך יש תמיכה ברורה לטענת התובעת שהופעל נגדה לחץ כלכלי כבד, לבל תעמוד על זכויותיה האמיתיות.

16.     א)     טוען ב"כ הנתבעים שאין מקום שבית המשפט יכנס להתחשבנות וחישובים בנוגע לסכומים שהועברו לבני הזוג על ידי הנתבע מס' 3. לטענתו, עצם מתן יפוי כח בלתי חוזר נ1/ "פוטר אותנו מפענוח שאלה זאת, שכן הצדדים בחרו בדרך זאת במקום בהתחשבנות מפורטת ומסובכת.

ב)     אין באפשרותי לקבל טענה גורפת זו. בכך מצביע ב"כ הנתבעים על חוסר רצונם להתכבד ולהביא בפני בית המשפט דרישה מפורטת או ראיות מפורטות בדבר הסכומים. הדבר למעשה תומך במסקנתי, שטענת ההלוואה נבנתה לצורך המשפט וללא תשתית שבעובדות. מקובל עלי שמדי פעם הנתבע מס' 3 העביר סכומי כסף לארצות הברית עבור משפחת התובעת והנתבע מס' 1, וגם מקבול עלי ששילם סכומים מסויימים עבור הדירות. אולם אם לטענתו הסכום של 200,000 דולר הוא הסכום המדוייק שהיו התובעת ונתבע מס' 1 חייבים לו, עליו להביא תשתית לעניין הזה; כאמור לעיל, אם די בנ1/, אזי היה צריך נ1/ להתלוות אל הוכחות ברורות בדבר עיסקת יסוד, (ראה עא 247/88 אופקים נסיעות ותיירות בע"מ נ. קלוין קרוא פד"י מו (3) 409, 413). הוכחה זו יכלה לכלול גם התייחסות להלוואות קיימות ו/או עתידיות. אך לא יכול לבית המשפט לראות כהתנהגות בתום לב ובדרך מקובלת, רצון מלווה לגבות את החוב, (אשר נוצר לשיטתו בהעברות במועדים שונים ובסכומים שונים, הן במטבע חוץ והן במטבע ישראלי), מבלי לתת פירוט ללווה כמה הוא חייב. לא כאן מדובר במניעת עבודה מיותרת לבית המשפט. מדובר כאן, על פני הדברים, בהתחמקות מלתת דין וחשבון; ואם מי שדורש את הסכום הוא גם מיופה כח של הלווה, כביכול, אזי יש גם כאמור חובה לפעול בנאמנות כלפיו על פי סעיף 8 לחוק השליחות. במיוחד הדבר יאמר כאשר הוא עושה עיסקה עם עצמו . ויש לציין כי התנהגותו של הנתבע מס' 3, בהעברת הכספים לידי התובעת והנתבע מס' 1 מתיישבת עם מתן מתנות, כשדבר זה שכיח בין אב לבן ולבני משפחת הבן, המצויים במצוקה כלכלית, (וגם כאשר אינם מצויים במצוקה כלכלית כלל ועיקר). לכן נטל הוכחת אפיון העברות הכספים כהלוואה על הנתבעים, והם לא הרימו אותו.

ג)     עצם עדותו של נתבע מס' 3 מוכיח זאת. בעמ' 79 קובע הנתבע מס' 3
"לפני שקניתי את הדירה אמרתי שאני קונה את הדירה בשבילכם. זה היה בשנת 93, לאחר שנה וחצי לא זוכר מתי, ב - 95 הודעתי להם שעד היום לא שילמתם אגורה ותדעו לכם שאני הולך למכור את הדירה ולהעביר אותה על שמי. ויידעתי את הבן שלי שאני הולך לעשות את הפעולה הזאת והוא אמר לי שאלך לעורך דין ואמרתי לו שיגיד לאשתו והוא אמר שהיא יודעת".

ד)     נתבע מס' 3 טען בפרוש בעמ' 92
"לא רציתי להבטיח שום הלוואה, לקחתי כסף ל... (הדירה הנוספת), שילמתי את החובות, יפוי כח היה החוזה, השטר הבטחון שלי".

ה)     אולם כאשר קבעתי שהיתה מתנה אשר הושלמה בעצם רישום הנכס על שם התובעת והנתבע מס' 3, אין כל מקום שהנתבע מס' 3 יחזור בו מהמתנה. מהתחייבות לתת מתנה ניתן לחזור (סעיף 5 לחוק המתנה התשכ"ח 1968) אך ממתנה גמורה אין אפשרות.

17.     א)      ברור לי שמערכת היחסים בין התובעת לנתבע מס' 1 היתה רעועה ביותר בשנת 95. הנתבע מס' 1 בעצמו, בבקשתו למתן צו הגנה בתיק המרצה 9713/96 בבית המשפט השלום בירושלים, אותה הגיש ביום 29/10/96 , טען שהתובעת נהגה אלימות נגד המבקש המוגן "בתקופה של מספר שנים"; בהודעה שמסר הנתבע מס' 3 במשטרה ביום 29/9/96 "ידענו ש... (התובעת) מכה את ילדיה עוד לפני שחזרו לארץ". הנתבע מס' 1 טען בהודעה שמסר למשטרה ביום 8/12/96 "אני רוצה להתמקד בשנתיים האחרונות וכי באותה תקופה לקחת את התובעת לבית החולים פסיכיאטרי וגם הפנה את העניין למחלקת הרווחה".

ב)     מכאן ניתן להסיק כי קיים ספק רב אם יידע הנתבע מס' 1 את התובעת בדבר הכוונה לבצע פעולה בשנת 1995 בדירה בגילה; בכל מקרה, כאמור, היה על נתבע מס' 2 להיות בטוח שאכן מסכימה התובעת לפועלה ללא תמורה, ולא להסתפק ב"הבנה" שאחיו השיג הסכמה כזו.

18.     בסופו של דבר אני קובע כדלהלן:
א)      יפוי כח נ1/ נחתם על ידי התובעת ונתבע מס' 1 כדי לאפשר פעילות מיופה הכח בדירה הנוספת, בהעדרם של התובעת ונתבע מס' 1, ששהו בארצות הברית.

ב)      מאחר ונתבע מס' 3 מימן באופן חלקי את רכישת הדירה ההיא, נעשה יפוי הכח בלתי חוזר, תוך התייחסות מפורשת באפשרות שנתבע מס' 3 יעביר את הדירה הנוספת על שמו ללא תמורה.

ג)      משמכר נתבע מס' 3 את הדירה הנוספת בתמורה, תוך שימוש כשר ביפוי הכח, החזיר לעצמו כל סכום שהיו חייבים לו התובעת והנתבע מס' 1.

ד)     יפוי כח נ1/ איבד את כוחו כבלתי חוזר , עת הושלמה המכירה ב... (הדירה הנוספת), ואין כל אפשרות לפרשו כדי להצדיק מכר הדירה ב... (הנכס) ללא תמורה לאחד השלוחים.

ה)     רכישת הנכס על ידי האב תוך שימוש ביפוי הכח היה כשר, במסגרת סעיף 6 ליפוי הכח, וכל הסכומים שהעביר נתבע מס' 3 לתובעת לנתבע מס' 1 לאחר מכירת הדירה הנוספת, יחד עם תשלום מחיר הדירה ב... (הנכס) על ידו מתוך רישום הדירה על שמם, היו בגדר מתנה שהסתיימה ברישום.

ו)     השלוחים יכלו למכור את הדירה בגילה לכל גורם אחר, בתמורה, אך חובה עליהם לתת דין וחשבון ולשלם את הכספים עבור המכירה לתובעת ונתבע מס' 1.

19.     א)     לאור כל האמור, התובעת הצליחה לשכנע את בית המשפט בצדקות טענתה, והיא זכאית לסעד אותו היא ביקשה.

ב)     בענין זה, לא יהיה זה ראוי להורות על תיקון הרישום של הדירה ב... (הנכס) על מנת שתרשם, באשר למחצית הזכויות, על שם התובעת. זאת מאחר ואין היא רוצה ואין זה רצוי שהיא תהיה שותפה עם בני משפחת הנתבע מס' 1.
אי לכך הסעד שבית המשפט יתן הוא סעד כספי.

ג)     אני מחייב את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובעת מחצית שווי הדירה שברח' ... ירושלים גוש ... חלקה... כפי שיישום על ידי שמאי. על הצדדים להסכים על זהות השמאי ובהעדר הסכמה ימונה השמאי על ידי בית המשפט. השמאי יישום את הדירה במצבה היום, כאשר הבסיס יהיה שהזכויות אינם משועבדות, שהמכר יעשה בין קונה מרצון למוכר מרצון, וכאשר הדירה פנויה מכל אדם וחפץ, ובמצב תקין.
על הנתבעים ומי מטעמם לאפשר לשמאי לבקר בדירה בכל עת סביר תוך מתן הודעה 48 שעות מראש, וכן לספק כל המסמכים הדרושים לשם ביצוע השומה.

ד)     על באי כח הצדדים להודיע לבית המשפט תוך 30 יום מהיום מי הוא השמאי שנבחר על ידיהם.

ה)     שכר השמאי ישולם על ידי הנתבעים ביחד ולחוד, והנתבעים גם ישלמו ביחד ולחוד הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין של התובעת בסך 10,000 ש"ח בצירוף מע"מ כאשר הסכום ישא ריבית והצמדה בפועל. יצויין כי הוצאות משפט שנקבעו לעיל כוללות גם ההליכים בבית המשפט המחוזי כולל המרצה 7844/96, בו ניתן צו מניעה זמני.

ו)     בשולי הדברים עלי להתייחס להתנהגות באי כח הצדדים במהלך הדיון. היו הטחות קשות ביניהם, דבר אשר הכביד על בית המשפט ולא איפשר ניהול יעיל של העניין. הגדיל לעשות ב"כ הנתבעים כאשר בעמ' 6 לסיכומיו הוא מכנה את בא כח התובעת עו"ד שוטלנד ,"עו"ד משמיצלנד". יש בכך התנהגות שאינה הולמת את המקצוע עריכת דין. עצם מערכת היחסים הבלתי חברית באה לידי ביטוי גם בכל מיני בקשות ותגובות שהוגשו.

ז)     אני מחייב את ב"כ התובעת ליתן טעם מדוע לא יחוייב בהוצאות לאוצר המדינה על סך 2,500 ש"ח בגין הגשת סיכומים, שהשתרעו על פני 71 עמודים. תפקיד סיכומים הוא לסכם ולא לחזור על הראיות, וכן להפנות לחיקוק ופסיקה. אין מקום שבסיכומים יכתוב הכותב דיסרטציה מלומדת; אין מקום לחזור על טענות פעם אחר פעם, הדבר הכביד מאוד על בית המשפט. התגובה תוגש תוך 30 יום מהיום.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הגדרת דירת מגורים

  2. צו כניסה לדירה

  3. נזק לגגון בדירה

  4. עורך דין הסכם דירה

  5. תביעה על צביעת דירה

  6. שימוש בדירה ללא רשות

  7. שטח דירה קטן מהמובטח

  8. החזקה בדירה ללא רשות

  9. כניסה לדירה ללא רשות

  10. רישום דירה על שם קטין

  11. ויתור על זכויות בדירה

  12. התחזות לבעלים של דירה

  13. ביטול רשות לגור בדירה

  14. זיכוי מעבירת פיצול דירה

  15. הגדרת דירת מגורים מזכה

  16. נזקים במהלך הובלת דירה

  17. הצעה אמיתית לרכישת דירה

  18. הכרה בדירת מגורים יחידה

  19. הצהרת זכאות זכויות בדירה

  20. זכות בלתי הדירה במקרקעין

  21. רשות בלתי הדירה במקרקעין

  22. אישור זכויות לקניית דירה

  23. תביעה להצהרת בעלות בדירה

  24. מכירת דירה עם חריגות בניה

  25. חובת ציון שטח הרצפה בדירה

  26. ביטול קניית דירה על הנייר

  27. הלוואה לקניית דירה מהמוכר

  28. הסתרת בעיית טרמיטים בדירה

  29. הגדרת הדירות כ"דירות מדרון"

  30. פיצול דירה ל-5 יחידות דיור

  31. הודעה על העברת החזקה בדירה

  32. אי הכרה בדירת מגורים מזכה

  33. קניית דירה בפלורידה - תביעה

  34. עיכוב של שנתיים במסירת דירה

  35. התחייבות לרישום זכויות בדירה

  36. התיישנות רישום בעלות על דירה

  37. זכויות בחלל שנוצר מתחת לדירה

  38. כניסה בכוח לדירה ע''י מעקלים

  39. מס מכירת דירה בין קרובי משפחה

  40. בקשה להרחבת דירת מגורים במקרקעין

  41. הסתרת חריגות בניה בדירה מהקונה

  42. סיוע לרכישת דירה לפי מספר אחים

  43. העברת תכולת דירה מארה''ב לישראל

  44. ביטול קניית דירה בגין איחור במסירה

  45. סעיף 49 א - מכירת דירת מגורים מזכה

  46. פיצוי בגין ניהול מו''מ לקניית דירה

  47. פטור לדירת מגורים מזכה - זכות אישית

  48. חוסר התאמה בין שטח הדירה למה שהובטח

  49. תוספת סיוע לזכאים שלא הצליחו לרכוש דירה

  50. העברת בעלות פיקטיבית של דירה מבעל לאישה

  51. צו מבית המשפט למכירת דירה במכירה פומבית

  52. פיצויים ללא הוכחת נזק מסירת דירות באיחור

  53. דרישת תשלום שלא כדין ביום קבלת המפתח לדירה

  54. נדחתה תביעה להצהרה לזכאות להירשם כבעל דירה

  55. האם צנרת מקרר נחשבת לאינסטלציה של הדירה ?

  56. איחור במסירת דירות בגלל בניית קומות נוספות

  57. עד לאיזה רום משתרעת זכותו של הדייר בשטח שהוצמד ?

  58. בקשה למפקח על המקרקעין לאפשר מכירת דירת מגורים

  59. טענה כי התובעים אפשרו להם להתגורר בדירה ללא תשלום

  60. לטענת התובע, הדירה נצבעה בצבע "מזעזע – כחול מטאלי"

  61. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון