פירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג

הצדדים (בני הזוג) מסכימים באופן עקרוני על פירוק השיתוף בבית המגורים, אולם חלוקים הם על
אופן פירוק השיתוף: התובע בתביעתו זו מבקש לבצע פירוק בעין ואילו הנתבעת מתנגדת
ומבקשת פירוק שיתוף בדרך של מכירה וחלוקת הפדיון.

הנטל להראות שמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה בעין מוטל על הטוען זאת; ואולם עיון בפסיקה זו מראה, כי העובדות מתייחסות למקרה בו התובע הוא המבקש סטייה מן הכלל, קרי- פרוק בדרך של מכירה דווקא; על כן, במסגרת הוכחת התביעה, נדרש הוא לשכנע את ביהמ"ש שלא ניתן לבצע חלוקה בעין, דבר אשר מתיישב הן עם דיני המקרקעין והן עם דיני הראיות.

להלן פסק דין בנושא פירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג:

פסק דין

התביעה שבפני היא תביעה לפירוק שיתוף בעין בבית צמוד קרקע ברח' דוד אלעזר 53 בכפר גבירול ברחובות, הידוע כגוש 3779 חלקות (בחלק) 80, 87 וגוש 5881 חלקות (בחלק) 28, 29 הבנוי בשטח של כ- 1,299 מ"ר (להלן - בית המגורים).

עובדות המקרה
1.     בני הזוג נישאו זל"ז כדמו"י בשנת 1952.
     מנישואים אלה נולדו להם שתי בנות, שהן כיום בגירות.

2.     התובע כבן 80, פנסיונר והנתבעת הינה כבת 67 ועובדת במשק בית.

3.     הצדדים מתגוררים יחדיו בבית המגורים נשוא התובענה כ- 50 שנה, כאשר שנים
רבות הם מתגוררים בחדרים נפרדים ומנהלים את כלכלתם בנפרד.

4.     הזכויות בבית המגורים הינן זכויות חכירה ממינהל מקרקעי ישראל ורשומות
במשותף ובחלקים שווים ע"ש שני בני הזוג ע"פ הסכם חכירה מיום 23.10.95.

גדר המחלוקת
הצדדים מסכימים באופן עקרוני על פירוק השיתוף בבית המגורים, אולם חלוקים הם על
אופן פירוק השיתוף: התובע בתביעתו זו מבקש לבצע פירוק בעין ואילו הנתבעת מתנגדת
ומבקשת פירוק שיתוף בדרך של מכירה וחלוקת הפדיון.

דיון משפטי
דין פרוק שיתוף בין בני זוג, כמוהו כפירוק כל שיתוף אחר במקרקעין ועל כן יחולו הוראותיו של חוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (ראה: ע"א 2626/90 ראש חודש נ' ראש חודש, פ"ד מ"ו(3) 205).

וזו לשונם של סעיפי החוק הנוגעים לענייננו:

סעיף 39 לחוק המקרקעין:
(א)     במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין.
(ב)     היתה החלוקה בעין אפשרית רק אם ישלמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיובת העניין…

סעיף 40 לחוק המקרקעין:
(א)     במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.
(ב)     …

מסעיף 39 עולה, כי כל אימת שלפנינו מקרקעין הניתנים לחלוקה, חובה על בית המשפט להורות על חלוקה בעין ולא נותר כל שיקול דעת בידי בית המשפט כל עוד חלוקה כזו אפשרית (ראה: ע"א 587/78 רוטשילד נ' פרנק, פ"ד לג(3) 33).
השאלה היחידה העומדת לפני בית המשפט בכגון דא - ואשר היא שנויה במחלוקת גם בענייננו - היא אם המקרקעין הנדונים ניתנים או אינם ניתנים לחלוקה בעין.

מסעיף 40(א) לחוק עולה, כי יש מצבים שבהם מקרקעין ניתנים לחלוקה ואף על פי כן אין להעדיף חלוקתם בעין כאשר החלוקה עלולה לגרום הפסד ניכר לשותף אחר, כי אז יש להעדיף פירוק השיתוף בדרך של מכירת הנכס וחלוקת הפדיון (ראה: ע"א 725/82 ריינר נ' קומיסר, פ"ד לז(3) 131).

מן האמור לעיל עולה כי, לצורך הקביעה אם יש מקום לחלוקת המקרקעין בעין יש לבדוק שניים:
(א)     האם המקרקעין ניתנים לחלוקה כאמור בסעיף 39(א).
(ב)     האם חלוקה בעין תגרום נזק לאחד הצדדים כאמור בסעיף 40(א).

(א)     האם ה"מקרקעין ניתנים לחלוקה"?
התובע טוען שעל הנתבעת היה להוכיח, שלא ניתן לפרק את השיתוף בבית המגורים ע"י חלוקה בעין, ומשלא עשתה כן יש לקבל את תביעתו.

לעניין פירוק ע"פ חוק המקרקעין, הנחה השופט חיים כהן בע"א 587/78 רוטשילד נ' פרנק פ"ד לג(3) 33:
"הטוען שמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה או הטוען כי חלוקה בעין תגרום למי מן השותפים הפסד, עליו הראיה. הכלל הוא ששיתוף במקרקעין מתפרק בדרך חלוקה בעין. כל דרך אחרת של פירוק היא בגדר יוצא מן הכלל".
(וראה גם דברי כב' הש' חשין בע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי דינים עליון נ"ד, 986).

כאמור, קובעת הפסיקה, כי הנטל להראות שמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה בעין מוטל על הטוען זאת; ואולם עיון בפסיקה זו מראה, כי העובדות מתייחסות למקרה בו התובע הוא המבקש סטייה מן הכלל, קרי- פרוק בדרך של מכירה דווקא; על כן, במסגרת הוכחת התביעה, נדרש הוא לשכנע את ביהמ"ש שלא ניתן לבצע חלוקה בעין, דבר אשר מתיישב הן עם דיני המקרקעין והן עם דיני הראיות.

לעומת זאת, במקרה שבפני, התובע הוא זה אשר מבקש את הפירוק בעין ועל כן כפוף הוא לכלל האוניברסלי 'המוציא מחברו - עליו הראיה'. במקרה שכזה, נטל ההוכחה מוטל על מי שהטענה שחלוקה בעין אפשרית מקדמת את עניינו במשפט, שהרי לא מתקבל על הדעת, שבעל דין יגרר להליכים משפטיים בהם ידרש לשלול טענות שמעלה תובע מבלי שנדרש לבסס טענותיו אלה.

מצב אחר עלול להביאנו לכדי תוצאה אבסורדית - מצב דברים שכזה, בו תובע אשר תבע פירוק שיתוף בעין, ונתבע אשר לא השכיל לשלול את האפשרות לחלוקה שכזו, עלול להוביל למתן פסק דין, המאשר חלוקה בעין, כאשר ע"פ העובדות שבשטח, וע"פ רשויות התכנון והבניה, חלוקה שכזו אינה אפשרית כלל.
תוצאה שכזו, תותיר אותנו עם פסק דין חסר כל נפקות מעשית.

לפיכך, ולאור העובדה שהמצב התכנוני של הנכס ואפשרויות החלוקה הם חלק מעילת התביעה, ביצוע החלוקה בעין צריך להיבחן ע"פ הוראות חוק התכנון והבניה, שקובעות כללים בדבר חלוקת מקרקעין מההיבט התכנוני.

בנושא זה הביע פרופ' יהושוע ויסמן, בספרו "דיני קנין - בעלות ושיתוף" בעמ' 300 ואילך את דעתו הברורה, כי:
"המחוקק התכוון בביטוי "מקרקעין הניתנים לחלוקה" למקרקעין שתשריט לחלוקתם בדרך מסוימת אושר ע"י הרשויות הפועלות על פי חוק התכנון והבניה... כל עוד לא אושר תשריט שכזה נחשבים מקרקעין משותפים כמקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה".

מסקנה זו עולה, לדעתו, מסעיף 38 לחוק המקרקעין ומסעיף 143 לחוק התכנון והבניה.
סעיף 38 לחוק המקרקעין מתנה פירוק של מקרקעין משותפים בכך שיתקבל אישור מאת מפקח מקרקעין כי החלוקה תואמת את דרישות חוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965, "וכל חיקוק אחר בנדון". השלמה להוראה שבחוק המקרקעין, מצויה בסעיף 143 לחוק התכנון והבניה. ע"פ סעיף זה:
"לא תירשם חלוקת קרקע בפנקסי המקרקעין אלא ע"פ תשריט שאושר ע"פ פרק זה… ולא יהא תוקף לכל רישום שנעשה בניגוד לסעיף זה…".
כל עוד לא אושר תשריט שכזה נחשבים מקרקעין משותפים כ"מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה". האישור האמור חייב להינתן ע"י הוועדה המקומית באישור הוועדה המחוזית לתכנון ובניה.

במקרה שלפני, הגיש התובע חוות דעת מומחה של כלכלן ושמאי מקרקעין מוסמך, לפיה ניתן לחלק הבית בעין. בחוות דעתו הוא מציע שתי חלופות לחלוקה בעין, אשר, לטענתו, עומדות בדרישות התב"ע הקיימת וניתנות לביצוע. אך כל עוד לא הוגש תשריט מאושר ע"י רשויות התכנון לא ניתן לבצע את החלוקה ע"פ החלופות שהוצעו; מה עוד, שאפשרויות רישום החלוקה של הנכס לא נבדקו במשרד רישום המקרקעין וגם לא במנהל מקרקעי ישראל.

שאלת יכולת החלוקה אינה מוכרעת רק לפי האפשרויות ההנדסיות הטופוגראפיות שאפשר לשרטטן על תכנית. יש להתייחס לדרישה של קבלת תשריט מאושר מהוועדות לתכנון ובניה, לפי סעיף 143, כאל גורם המהווה שיקול קובע בהכרעה אם יש "דין חלוקה" לנכס או לא. הטוען שהנכס ניתן לחלוקה, עליו להוכיח זאת ע"י הגשת תשריט מאושר לתכנית חלוקה שהוא מציע (ראה: ע"א (י-ם) 39/67 חברת סלים בילדינגס בע"מ נ' בנין, פ"מ 58). הואיל והתובע לא הגיש תשריט מאושר כנדרש לפי החוק הנ"ל, אין אפשרות לפסוק על חלוקת הנכס בין הצדדים.

פרופ' ויסמן מעלה את השאלה, אם פנה אחד הבעלים אל רשויות התכנון בבקשה לקבלת אישור לתשריט חלוקה - האם חייב ביהמ"ש להמתין עד אשר תתברר עמדת רשויות התכנון?
"אין לקשור גורל של שותף שנפשו נקעה מהשותפות והוא רוצה להיפרד משותפו - בפעולת הוועדות לתו"ב, העשויה להיות ממושכת ומורטת עצבים. אם נראה לבית המשפט כי יש סיכוי לקבל תשריט תוך תקופה מתקבלת על הדעת, יש לתת ארכה לשם השגת אישור לתשריט. אם יסתבר שהשגת תשריט תהיה כרוכה בהמתנה ממושכת, יש לקבוע שהנכס אינו ניתן לחלוקה בגלל העדר תשריט..."

אולם, במקרה דנן, לא טרח כלל התובע להגיש לרשויות התכנון תשריט לחלוקה בעין לפי אחת מהצעותיו וממילא אין מקום להמתנה נוספת ועלינו לצאת מההנחה שהחלקה אינה ניתנת לחלוקה בעין.

יש להדגיש, כי אמנם, כפי שצוין לעיל, הפסיקה קבעה כי הנטל להראות שהמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה מוטל על הנתבעת, אך אין פירושו של דבר שעליה להוכיח את הנתון השלילי, היינו - כי לא ניתן אישור רשויות התכנון ע"י הגשת תשריט וצפייה לאי אישורו, שכן זוהי דרישה שאינה מתקבלת על הדעת; זאת ועוד, התובע הוא זה שיזם את ההליכים המשפטיים והוא זה שמבקש לפרק את השיתוף בעין ועל כן עליו חל נטל הראיה.

(ב)      האם החלוקה בעין עלולה לגרום "הפסד ניכר"?
כאמור, פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין תדחה, כאשר החלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם.

ב"כ הנתבעת מעלה טענות בדבר ההפסד שנגרם לנתבעת כתוצאה מהחלוקה בעין וטוען כי יש לקחת בחשבון את הקשיים הכרוכים בחלוקה, הכדאיות הכלכלית בחלוקה וההסכמות או אי ההסכמות שבין הצדדים.

אולם, משקבעתי שלא הוכח כי המקרקעין ניתנים לחלוקה, אין להיזקק לסעיף 40 לחוק והצורך בדיון בעניין זה מתייתר מאליו.

אשר על כן אני קובעת כדלקמן:

א.     התביעה לפירוק שיתוף בעין - נדחית.

ב.     התובע ישלם לתובעת סך של 5,000 ש"ח + מע"מ.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פירוק שיתוף במגרש

  2. פירוק שיתוף במושע

  3. פירוק שיתוף בין אחים

  4. פירוק שיתוף במקרקעין

  5. הפרת הסכם פירוק שיתוף

  6. פירוק שיתוף חלוקה בעין

  7. פירוק שיתוף בבית משותף

  8. אפשרות פירוק שיתוף בעין

  9. פירוק שיתוף בבית מגורים

  10. תביעת הבעל לפירוק שיתוף

  11. פירוק שיתוף בין בני זוג

  12. פירוק שיתוף דיירות מוגנת

  13. פירוק שיתוף בדירת מגורים

  14. תביעה לפירוק שיתוף בחלקה

  15. תשלומי איזון בפירוק שיתוף

  16. פירוק שיתוף בדירה בארה''ב

  17. תביעת פירוק שיתוף נגד הורה

  18. דוגמת כתב תביעה לפירוק שיתוף

  19. פירוק שתוף - רעיון האפקטיביות

  20. מדור חלופי במסגרת פירוק שיתוף

  21. עיכוב פירוק שיתוף בין בני זוג

  22. תביעת הבעל לפירוק שיתוף בדירה

  23. פירוק שיתוף בדירה עם צו עיקול

  24. פירוק שיתוף או רישום בית משותף

  25. ערעור על פירוק שיתוף ע''י מכירה

  26. פירוק שיתוף בדירת מגורים של אחים

  27. פירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג

  28. מחיקת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

  29. פירוק שיתוף על ידי עסקת קומבינציה

  30. פיצול חלקה לשתי יחידות רישום נפרדות

  31. החזר השקעה במקרקעין לאחר פירוק שיתוף

  32. פירוק שיתוף בין בני זוג - שיקולי צדק

  33. פירוק שיתוף בין בני זוג - סמכות שיפוט

  34. פירוק שיתוף במקרקעין מכירה בהוצאה לפועל

  35. פירוק שיתוף בין בני זוג ללא ייצוג עורך דין

  36. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין מכוח סעיף 42 לחוק המקרקעין

  37. עיכוב תביעת פירוק שיתוף במקרקעין והוכחת חתימה על הסכם שיתוף

  38. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון