אפשרות פירוק שיתוף בעין

להלן החלטה בנושא אפשרות פירוק שיתוף בעין:

החלטה

1.     ביום 18.1.99 הגישה התובעת תביעה לפירוק השיתוף בזכויות הצדדים בבית המגורים הנמצא ברח' החושן 20, שוהם בחלקות 43, 44, בגוש 4124, ואשר זכויות החכירה של החלקה עליה בנוי הבית רשומות על שם הצדדים במינהל מקרקעי ישראלי (להלן: הבית).

2.     ביום 16.1.2000 הגיש הנתבע כתב הגנה.

3.     לא מצאתי בתיק זה כל שאלות עובדתיות ועל כן, הוריתי על הגשת סיכומים.

4.     ביום 21.8.2000 הגישה התובעת את סיכומיה, ובסעיף 6 לסיכומים טענה, כי אין כל אפשרות לפרק את השיתוף בעין, מאחר ומדובר ביחידה המהווה בית מגורים אחד צמוד קרקע, אשר מבחינה פיזית ותכנונית אינו ניתן לחלוקה.

ע"פ הוראות מינהל מקרקעי ישראל, שהינו הבעלים של הקרקע, לא ניתן לעשות שינוי, אלא בהסכמת המינהל מראש, בכפוף לקבלת כל האישורים.

5.     ביום 20.2.2001 ניתנה החלטה המורה על פירוק השיתוף בדרך של מכירה למרבה במחיר.

6.     בסעיף 7 להחלטה נאמר כי הפירוק האפשרי הינו פירוק בעין, בלבד.

7.     בסעיף 9ד' להחלטה נקבע: "הנכס יימכר למרבה במחיר".

8.     ברור כי מדובר בטעות סופר והכוונה בסעיף 7 היתה כי אין אפשרות לפירוק בעין ועל כן, הוחלט בסעיף 9 על פירוק הבית בדרך של מכירה.

9.     על החלטה זו הוגשה בר"ע וניתן בה פס"ד המורה על החזרת התיק לבימ"ש זה, על מנת שיישמעו ראיות, ותינתן החלטה כיצד לפרק את הנכס.

10.     כב' ביהמ"ש המחוזי קבע בסעיף 2 לפסק הדין כדלקמן:

     "לא הבנתי את סבך הטענות והאסמכתאות בכתב הערעור.
      הטענה היחידה שהעליתי מכתב הערעור המסורבל והמסובך היא, כי השופט קמא דן בתביעה ללא שמיעת ראיות וקביעת ממצאים עובדתיים על פי הראיות שלא הובאו. בכך שגה השופט המלומד, שכן, שומה עליו לשמוע עדויות אף בכתב תביעה לפירוק שיתוף".

11.     השאלה היחידה אשר בה ניתן היה להביא ראיות הינה השאלה אם ניתן לפרק את הנכס בעין.

12.     בהחלטה מיום 20.2.2001 קבעתי כי יש לפרק את הנכס בדרך של מכירה, הן בשל האמור בסעיף 6 לסיכומי התובעת, כי מבחינה תכנונית לא ניתן לפרק את הנכס לשתי יחידות נפרדות, הרשומות כיחידות נפרדות.

     כמו כן, ע"פ התסקיר שהוגש לביהמ"ש ביום 26.10.2000, על הצדדים להפרד לטובת ילדיהם.

     ע"פ התסקיר אין אפשרות שהצדדים יגורו יחד ועל כן הפירוק בעין אינו אפשרי, בשל כך שבפירוק בעין, נשארים הצדדים לגור יחד, אם כי בשתי יחידות דיור.

13.     לאור פסק הדין בערעור, המורה לשמוע ראיות, קבעתי את התיק לקדם משפט נוסף.

14.     בישיבת קדם המשפט ביקש הנתבע כי התיק ייקבע להוכחות.

     בהתאם לכך נקבע, כי על הצדדים להגיש תצהירי עדות ראשית.

15.     בתצהירים שהגישו הצדדים, היתה התייחסות לנקודות נוספות, מעבר לנקודה אשר לגביה התקבל הערעור, והיא השאלה העובדתית, אם ניתן לפרק את הנכס בעין.

16.     התובעת צירפה לתצהירה מכתב מאגף ההנדסה, הועדה המקומית לתכנון ובנייה במועצה המקומית שוהם, מקום המצאו של הנכס.

     במכתב נאמר כדלקמן:

"הנדון: בית מגורים במגרש 1045
רח' החושן 20 שהם

במגרש 1045 בשהם, חלה ת.ב.ע גז/במ9/69/, המגרש מוגדר כמגורים א' בית חד משפחתי.

במגרש הנ"ל מותר לבנות אך ורק יחידת דיור אחת, היות ושטח המגרש הוא 486 מ"ר (בנית 2 יחידות דיור מותרת רק כאשר גודל המגרש הוא מעל 650 מ"ר).

מצ"ב טבלת סיכום זכויות בניה מתוך הת.ב.ע החלה על המגרש.

                                    בכבוד רב,

                                    ברניטה רול
                                   מזכירת הועדה "

17.     לאור האמור במכתב זה ברור כי אין אפשרות מבחינה תכנונית לרשום את הבית כשתי יחידות.

18.     הנתבע הגיש מטעמו, חוו"ד מומחה, של האדריכל אמנון כהנוב.

בחווה"ד נקבע, כי מבחינה פיזית ניתן לחלק את הנכס לשתי יחידות.

19.     בעמוד 17 לפרוטוקול, ש' 25, נשאל המומחה:

"ש: אתה יודע שהמגרש הזה פחות מחצי דונם?
ת: כן.
ש: כלומר לפי ת.ב.ע אי אפשר לבנות שתי יחידות במגרש הזה.
ת: נכון."

20.     דהיינו, גם לפי עדותו של עד מטעם הנתבע, אין אפשרות ע"פ הת.ב.ע לרשום שתי יחידות דיור נפרדות, בבית זה.

21.     בחקירה החוזרת נשאל המומחה:

"ש: אתה אמרת שלפי סעיף 5 בתכנית שהראה לך, למעשה ניתן לבנות שתי יח' דיור. נכון?
ת: לפי סעיף 5 ניתן לבנות בתנאים מסויימים שתי יחידות דיור".

22.     גם הנתבע בעדותו (עמ' 25) העיד, כי פנה למינהל מקרקעי ישראל בירושלים ושם נאמר לו שניתן לשנות את המצב לפיו ניתן לבנות רק יחידה אחת, בת.ב.ע או בחלוקה לפי רישומים. לטענתו, פונים לביהמ"ש ובדרך כלל נענים לזה.

23.     בסיכומיו טוען ב"כ הנתבע, כי המבקש את פירוק השיתוף, עליו נטל הראייה להוכיח כי הבית אינו ניתן לפירוק בעין וכן עליו נטל הראייה להוכיח כי לא ניתן לקבל היתר השונה מהת.ב.ע.
     לפיכך, היה על התובעת להביא את מזכירת הועדה על מנת שתעיד שלא ניתן לקבל היתר לבניית שתי יחידות דיור השונות מהת.ב.ע.

     משלא הביאה התובעת הוכחה לכך, שלא ניתן יהיה לקבל היתר, אין ליתן פירוק שיתוף.

24.     לאחר שמיעת הסיכומים ביום 6.8.2001, איפשרתי לב"כ הצדדים להגיש אסמכתאות משפטיות לתיק ביהמ"ש תוך 48 שעות בשל כך שהסיכומים היו בעל פה.

25.     ע"פ בירור במזכירות ביהמ"ש, לא הוגשו אסמכתאות משפטיות.

26.     העובדה שלא ניתן לפי הת.ב.ע לרשום שתי יחידות נפרדות, אינה שנויה עוד במחלוקת לאור עדותו של המומחה מטעם הנתבע.

27.     השאלה שנותרה פתוחה הינה, על מי נטל הראייה להוכיח שלא ניתן יהיה לקבל היתר בניגוד לת.ב.ע.

28.     לטענת ב"כ הנתבע, נטל הראייה על התובע.

29.     אין לקבל טענה זו.

אין אפשרות לדרוש מתובע להוכיח, כי ניתן לשנות מצב משפטי קיים.

ע"פ הת.ב.ע המצב ברור כשמש בצהריים.

     צד הרוצה לטעון כי ניתן לשנות את המצב הקיים, עליו נטל הראייה.

     בע"א 587/78 רוטשילד נ' פרנק, פד"י לג(3) 33 נקבע, כי הטוען שמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או הטוען כי החלוקה תגרום למי מהשותפים הפסד, עליו הראייה.

     התובעת אכן הביאה ראייה, שאינה שנויה במחלוקת, כי המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה. אולם, לא ייתכן להטיל על צד להביא ראייה שלא ניתן לשנות מצב משפטי קיים. מי שסבור שניתן לשנות מצב משפטי קיים, עליו להביא ראייה. כל שמוטל על התובעת הוא, להוכיח כי במצב הקיים לא ניתן לפרק את השיתוף בעין.

30.     הנתבע העיד, כי פנה למינהל מקרקעי ישראל ושם נאמר לו כי ניתן לשנות את הת.ב.ע. מדוע לא הביא את אותו אדם לביהמ"ש? מדוע לא הזמין את מזכירת הועדה להעיד?

31.     ב"כ הנתבע טען בסיכומיו, כי היה על התובעת להזמין את מזכירת הועדה.

לא ברור מדוע היה על התובעת להזמין את מזכירת הועדה.

     התובעת לא הזמינה את המזכירה להעיד בשל העובדה, כי המסמך, אשר הוגש על ידה היה ברור לחלוטין. גם המומחה מטעם הנתבע העיד, כי ע"פ המצב הקיים היום, אין אפשרות לפרק את השיתוף בעין מבחינת תכנונית.

     אולם לא ברור לחלוטין, מדוע הוזמן המומחה להעיד, לאור טענת ב"כ הנתבע כי נטל הראייה מוטל על התובעת. אם כך לא היה לו צורך בעדות המומחה, לא תוכיח התובעת את טענותיה, לא תזכה בתביעתה. מדוע על הנתבע להביא עד על מנת להוכיח כי ניתן לפרק את השיתוף בעין? אולם, אם הביא הנתבע עד, מה תועלת בעדותו אם יתייחס אך ורק לפירוק השיתוף פיזית ולא תכנונית?

     המומחה עצמו העיד (עמ' 18, ש' 5):

"ש: נתבקשת בחווה"ד שלך שהכנת אותה, לא להתייחס לצד התכנוני במפורש?
ת: כן.
ש: מדוע?
ת: מה שביקש ממני יוסי זה לבדוק את העניין הפיזי ומאחר והייתי יועץ, והבית תוכנן עם יחידה מיוחדת לפי הצרכים של יוסי, הגעתי למסקנה שאפשר לבנות למטה עם כניסה נפרדת."

     מדוע היה צורך לבקש מהמומחה במפורש לא להתייחס לצד התכנוני?
כנראה, בשל העובדה, שלדעתו, מבחינת תכנונית לא ניתן לרשום שתי יחידות. אם כך, לא היה צורך בעדותו כלל.

32.     השאלה בסופו של דבר, היתה שאלה משפטית, אשר לא היה צורך בה בראיות.

אין מחלוקת בין הצדדים כי מבחינה תכנונית לא ניתן לפרק את הבית לשתי יחידות, כך שאין צורך להוכיח כי מבחינה פיזית ניתן לחלק את הבית לשתי יחידות.

     אין צורך להכנס לשאלת עלות הפירוק הפיזי וכדאיותו.

33.     השאלה היחידה הינה השאלה, על מי נטל הראייה להוכיח כי ניתן לשנות את המצב המשפטי ואת הת.ב.ע.

בשאלה זו דעתי היא, כי נטל הראייה על הנתבע.

הנתבע אף לא ניסה להרים נטל זה.

34.     בפסקי הדין אשר עסקו בפירוק שיתוף, התייחסו גם לשאלה, אם ניתן לקיים אורח חיים סביר ללא ריב ומדון בין שני בעלי הזכות לפני שנקבע, כי ניתן לפרק את השיתוף.

כב' השופטת ורדינה סימון בת.א. 25880/88 שרמייסטר נ' איסרליס (נג' 4, 255):

"אחת המטרות שבשלן קבע המחוקק כי כל אחד מהבעלים במקרקעין משותפים רשאי לבקש את פירוק השיתוף, הינה למנוע ריב ומדנים ששיתוף במקרקעין עלול לגרום"

     במקרה זה, גם אם ניתן היה לפרק את השיתוף, בנכס שהוא בית מגורים בעל שתי קומות, אין ספק, כי לא ניתן לתאר מצב בו שני צדדים אלה, יגורו יחד.

     גם ברע"א 1017/97 רידלביץ נ' חידקל נידון עניין יכולת ניהול הנכס. אכן, כאשר ניתן לפרק את הנכס לבית משותף, יש צורך בניהול משותף. בית זה כמובן אינו ניתן לרישום כבית משותף, אולם גם כשתי יחידות הבנויות זו על גבי זו, יהיה צורך בניהול משותף וצדדים אלו כבר אינם יכולים לעשות במשותף מאומה. די אם נזכיר את אשר נאמר בתסקיר הסעד שהוגש לביהמ"ש:

"עד שבני הזוג ייפרדו, אני סבורה שמגורים בכפיפה אחת עלולים להיות ברי סיכון לאשה ולילדים, אשר עדים למצבים אלו ויחזירו את רמת המתח הקודמת בבית אשר ללא ספק פגע ביושביו ולא איפשרה חיים בבטחון."

גם מהתסקיר שהוגש ע"י קצינת המבחן לביהמ"ש השלום ברמלה, עולה תמונה דומה כפי שציין כב' השופט שלום ברוך בהחלטה אשר קבעה, כי הנתבע לא יתגורר עם התובעת.

השופט מגדיר את האמור בתסקיר כתמונה מדאיגה של מערכת קונפליקטים בלתי נגמרת בין בני הזוג, עם מסוכנות של ממש לשלומה של המתלוננת.

לא נראה, כי במערכת זו ניתן לחיות יחד.

בני הזוג עומדים בפני גירושין במוקדם או במאוחר, לא ניתן לסדר גט כל עוד הצדדים מתגוררים באותו בניין, גם אם בדירות נפרדות בשל ההלכה הידועה, כי שני בני זוג שהתגרשו אינם יכולים להתגורר באותו מבוי.

35.     הנה, ניתן לנתבע להביא את ראיותיו כפי שביקש וכפי שאופשר לו בפסה"ד של הערעור, אולם בפועל לא הובאו כל ראיות רלוונטיות, לא היה כל חידוש לעומת מה שהיה בפני ביהמ"ש לפני מתן ההחלטה הראשונה, כי מבחינה תכנונית לא ניתן לחלק את הבית לשתי יחידות. הדבר רק התחדד יותר, הן בהבאת המכתב מהועדה לתכנון ובנייה והן בעדותו של עד מטעם הנתבע.

36.     אשר על כן, אין מקום לשנות את ההחלטה המורה על פירוק השיתוף בדרך של מכירת הבית למרבה במחיר.

37.     יש לשנות את ההחלטה בנקודה אחת והיא, שעל פי ההחלטה מיום 20.2.2001, ניתנה לצדדים האפשרות למכור את הנכס במשך 3 חודשים בעצמם ללא מינוי כונס נכסים, ואפשרות זו התבררה כבלתי סבירה, לחלוטין.

38.     בסיכומיו טוען ב"כ התובעת, כי יש למנות אותו בלבד ככונס נכסים, תוך שהוא מסכים ששכרו ייקבע במחצית הסכום המקובל, אולם, בשלב זה, אמנה לחודש אחד בלבד את שני ב"כ הצדדים ככונסי נכסים, אולם אם יתברר שאין הדבר אפשרי, אקבל את עמדת ב"כ התובעת.

39.     בתיק זה יש לסיים את פירוק השיתוף בהקדם על מנת לתת יציבות לחיי הילדים, דבר שאינו אפשרי לפני פירוק השיתוף.

40.     יש לציין עוד, כי לבית מונה כונס נכסים מטעם הבנק, אשר נתן משכנתא. מפעם לפעם נדחית מכירת הבית ע"י כונס הנכסים מטעם הבנק, אולם יש לסיים את המכירה לפני שיימכר הבית ע"י כונס הנכסים שמונה מטעם הבנק, כדי להקטין את הנזק ככל האפשר.

41.     כאמור לעיל, דיון זה היה דיון סרק לאור הראיות שהובאו. ניתן היה להסתפק בהגשת מסמכים בלבד, והדרישה לקיים את הדיון בטענה, כי יש בידי הנתבע ראיות ויש לאפשר לו להביאן, לא היה בה ממש.

42.     אשר על כן, הבקשה מיום 20.2.2001 תשאר על כנה ופירוק השיתוף ייעשה בדרך של מכירת הבית למרבה במחיר.

     ב"כ הצדדים מתמנים ככונסי נכסים על זכויות הצדדים בבית למשך 30 יום מהיום.

     אם יתברר כי לא ניתן להשיג שיתוף פעולה בין ב"כ הצדדים, ככונסי נכסים, ימונה ב"כ התובעת לבדו, ככונס נכסים.

     כונסי הנכסים יהיו רשאים להגיש בקשה למתן הוראות לביהמ"ש בכל עניין בו ימצאו לנכון.

43.     הנתבע יישא בהוצאות ההליך הנוסף בסך של 5,000 ש"ח בצירוף מע"מ.

     הסכום יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום בפועל.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פירוק שיתוף במגרש

  2. פירוק שיתוף במושע

  3. פירוק שיתוף בין אחים

  4. פירוק שיתוף במקרקעין

  5. הפרת הסכם פירוק שיתוף

  6. פירוק שיתוף חלוקה בעין

  7. פירוק שיתוף בבית משותף

  8. אפשרות פירוק שיתוף בעין

  9. פירוק שיתוף בבית מגורים

  10. תביעת הבעל לפירוק שיתוף

  11. פירוק שיתוף בין בני זוג

  12. פירוק שיתוף דיירות מוגנת

  13. פירוק שיתוף בדירת מגורים

  14. תביעה לפירוק שיתוף בחלקה

  15. תשלומי איזון בפירוק שיתוף

  16. פירוק שיתוף בדירה בארה''ב

  17. תביעת פירוק שיתוף נגד הורה

  18. דוגמת כתב תביעה לפירוק שיתוף

  19. פירוק שתוף - רעיון האפקטיביות

  20. מדור חלופי במסגרת פירוק שיתוף

  21. עיכוב פירוק שיתוף בין בני זוג

  22. תביעת הבעל לפירוק שיתוף בדירה

  23. פירוק שיתוף בדירה עם צו עיקול

  24. פירוק שיתוף או רישום בית משותף

  25. ערעור על פירוק שיתוף ע''י מכירה

  26. פירוק שיתוף בדירת מגורים של אחים

  27. פירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג

  28. מחיקת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

  29. פירוק שיתוף על ידי עסקת קומבינציה

  30. פיצול חלקה לשתי יחידות רישום נפרדות

  31. החזר השקעה במקרקעין לאחר פירוק שיתוף

  32. פירוק שיתוף בין בני זוג - שיקולי צדק

  33. פירוק שיתוף בין בני זוג - סמכות שיפוט

  34. פירוק שיתוף במקרקעין מכירה בהוצאה לפועל

  35. פירוק שיתוף בין בני זוג ללא ייצוג עורך דין

  36. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין מכוח סעיף 42 לחוק המקרקעין

  37. עיכוב תביעת פירוק שיתוף במקרקעין והוכחת חתימה על הסכם שיתוף

  38. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון