תביעה של בנק ירושלים בע''מ

להלן פסק דין בנושא תביעה של בנק ירושלים בע"מ:

פסק דין

רקע עובדתי וההליכים המשפטיים
1.     התובע, בנק ירושלים בע"מ (להלן: "הבנק"), הוא תאגיד בנקאי שעיקר עיסוקו הוא במתן הלוואות מובטחות במשכנתה. הנתבעת, גב' שולמית חבר (להלן: "הנתבעת") הייתה בעלת מחצית זכויות החכירה בבית מגורים בסמטת זכריני 3 בתל-אביב, מקרקעין הידועים כחלקה 317 בגוש 6150 (להלן: "הנכס"). המחצית האחרת של זכויות החכירה בנכס הייתה רשומה על שם בעלה לשעבר, משה חבר (להלן: "משה"), שנפטר בינתיים.

הנתבעת ביקשה לקבל הלוואה מובטחת במשכנתה על הנכס, ולשם כך פנתה למר אלברט ז'אן, שעיסוקו היה, ככל הנראה, בתיווך הלוואות (להלן: "אלברט"). בצוותא חדא עם אלברט ועם אדם נוסף, עורך דין במקצועו, זייפה הנתבעת את חתימתו של בעלה לשעבר, משה, כך שעל שמה נרשמו מלוא הזכויות בנכס. עם נסח רישום המקרקעין ששונה במרמה פנתה הנתבעת באמצעות אלברט לחברת "מגדל", וביום 27/3/96 קיבלה הלוואה מובטחת במשכנתה על הנכס (שטר המשכנתה נספח י"ז לתצהיר עו"ד חדד מטעם הבנק, סומן גם ת/1, להלן: "המשכנתה הראשונה").

     לאחר מכן, התקשרה הנתבעת עם גב' חווה סדובסקי (להלן: "סדובסקי") בהסכם מכר למכירת הנכס, ככל הנראה בתיווכו של אלברט. בהסתמך על הסכם המכר שנחתם בין הנתבעת לסדובסקי ביום 4/2/97 (נספח א' לתצהיר עו"ד חדד, להלן: "הסכם המכר"), פנתה סדובסקי אל הבנק בבקשה להעמיד לה הלוואה מובטחת במשכנתה. ביום 18/5/97 נכרת הסכם ההלוואה בין הבנק לבין סדובסקי בסכום של 408,000 ש"ח (נספח ב' לתצהיר עו"ד חדד). כחלק מהנוהל המקובל בבנק למתן הלוואות מובטחות במשכנתה, נתבקשה הנתבעת, כמוכרת הנכס וכבעלת הזכויות הרשומות בו, לחתום על כתב התחייבות לרישום משכנתה (נספח ד' לתצהיר עו"ד חדד, להלן: "כתב ההתחייבות"). הנתבעת חתמה על כתב ההתחייבות ביום 6/6/97, וחתימתה אומתה על ידי עו"ד אביגדור דורות (להלן: "עו"ד דורות").

     הבנק העביר את כספי ההלוואה לנתבעת באופן דלקמן: בהתאם להוראת הנתבעת, ת/2, חלק מהסכום, סך 340,236 ₪, הועבר ביום 8/6/97 לחברת "מגדל" לשם הסרת המשכנתה הראשונה (נספח ו' לתצהיר עו"ד חדד), ואילו החלק האחר, סך 67,764 ₪, הועבר בהמחאה שנמשכה ביום 15/6/97 לפקודת הנתבעת והופקדה למחרת היום בחשבונה (ראו: נספחים ח' ו-ט' לתצהיר עו"ד חדד). כמו כן נרשמה ביום 8/6/97 הערת אזהרה לטובת הבנק בלשכת רישום המקרקעין בגין כתב ההתחייבות, וזאת עד לרישום מלוא הזכויות בנכס על שם סדובסקי, שאז נועדה להירשם משכנתה בדרגה ראשונה על זכויותיה של סדובסקי בנכס.

2.     ביום 13/7/97 בוטל הסכם המכר שבין הנתבעת לבין סדובסקי, והודעה על כך הועברה למשרדי מס שבח מקרקעין ביום 22/12/97 ב"תצהיר על ביטול מכירה/פעולה באיגוד", שעליו חתומות סדובסקי והנתבעת, כאשר חתימותיהן אושרו על ידי עו"ד בן-עמי רוט, אף כי הלה ציין כי רק הנתבעת חתמה בפניו (נספח י"ח לתצהיר עו"ד חדד).

     שלושת התשלומים הראשונים להחזר ההלוואה שולמו, אך מאז אוגוסט 1997 לא שולמו עוד תשלומים כלשהם בגינה (סעיף 15 לתצהיר עו"ד חדד). משלא עמדה סדובסקי בתשלומי ההלוואה, ביקש הבנק לפעול למימוש הנכס. או אז התברר כי הזכויות בנכס אינן שייכות לנתבעת לבדה, וכי מחציתן היו שייכות למשה ז"ל, שהיה נשוי לנתבעת עד שנת 1995, ועם מותו עברו זכויותיו לילדיו - יצחק חבר, יהודה חבר ויפה שוסטר (להלן: "יורשי משה".)

משנתברר למשה כי הנתבעת מכרה אף את חלקו בנכס, תוך מצג מרמה שלפיו היא בלבד בעלת זכויות החכירה בו, פנה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב בבקשה לקבל סעד הצהרתי, שלפיו מחצית מן הזכויות בנכס היו שייכות לו (ה"פ 200703/98). כב' השופטת ה' גרסטל, אשר דנה בתובענה שהגיש משה ופסקה לזכותו כפי שביקש, הורתה להעביר את התיק לחקירת המשטרה, חקירה אשר הובילה להגשת כתב אישום נגד הנתבעת ונגד אלברט ולהרשעתה של הנתבעת על פי הודאתה בת"פ (שלום-ת"א) 6371/00 בעבירות של זיוף, שימוש במסמך מזויף וקבלת דבר במרמה. על הנתבעת הושתו 15 חודשי מאסר על תנאי.

3.     הבנק הגיש את התביעה דנן נגד חמישה: נגד הנתבעת, נגד יורשי משה (שלושה יורשים) ונגד סדובסקי. משלא התגונן מי מהנתבעים הללו נגד התביעה, ניתנו נגדם, לבקשת הבנק, פסקי דין בהעדר הגנה (פסק דין נגד יפה שוסטר מיחידי יורשי משה ניתן ביום 17/10/01 על ידי כב' השופטת ש' ברוש בבש"א 15325/01; פסק דין נגד יצחק חבר ויהודה חבר מיחידי יורשי משה, נגד הנתבעת ונגד סדובסקי ניתן ביום 20/11/00 על ידי כב' השופטת ע' סלומון-צ'רניאק בבש"א 29105/00).
     
     הנתבעת, שולמית חבר, היא בלבד הגישה בקשה לביטול פסק הדין שניתן נגדה. בתחילה נדחתה הבקשה ואולם במסגרת דיון בערעור על הדחיה, קיבלו הצדדים את הצעת בית המשפט לביטול פסק הדין שניתן נגד הנתבעת בהיעדר הגנה, ולהסכמתם ניתן תוקף של פסק דין ביום 11/4/02 (כב' השופטת ה' גרסטל בע"א 2895/01).

4.     במהלך ישיבת קדם המשפט שהתנהלה ביום 26/1/03 לפני רשם בית המשפט המחוזי, כב' השופט ע' אזר ז"ל, הורה בית המשפט על הגשת כתבי טענות מתוקנים ככל שמדובר בנתבעת, שולמית חבר, וכך אמנם נעשה.

     בהחלטה שניתנה בישיבת קדם המשפט שהתקיימה ביום 9/4/03, לאחר שהוגשו כתבי הטענות המתוקנים, קבע כב' השופט אזר, תוך שהעלה את הסוגיה ביוזמתו בתוקף הסמכות הנתונה לו בתקנה 144 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד - 1984, כי לכאורה אין לנתבעת הגנה מפני התביעה, ולכן שקל ליתן פסק דין עוד בשלב קדם המשפט; אך לבקשת באת כוחה של הנתבעת, ניאות להתיר הגשת סיכומים בעניין סיכויי הגנתה.

     משהוגשו הסיכומים, בהחלטה מנומקת מיום 15/10/03 קבע בית המשפט (כב' השופט ד"ר ע' אזר), כי מרבית טענותיה של הנתבעת אינן מקימות לה הגנה. בית המשפט דחה את טענתה של הנתבעת כי כתב ההתחייבות הוא בבחינת "חוזה אחיד" וכן דחה את טענת "לא נעשה דבר" שהעלתה, בנמקה טענתה זו בכך שסברה כי מדובר בחוזה הלוואה רגיל ולא בהלוואה מובטחת במשכנתה. עם זאת, קבע בית המשפט:

"סוף דבר, נתברר כי לנתבעת הגנה אפשרית, אמנם בדוחק, מפני התביעה שהוגשה נגדה, בטענה כי חובה הייתה על התובע [הבנק - ע.ב.] להעמידה על תוכנו של כתב ההתחייבות שאינו חוזה הלוואה רגיל. לפיכך, אין ליתן פסק דין כנגד הנתבעת בשלב קדם המשפט" (סעיף 8 להחלטת כב' השופט אזר מיום 15/10/03).

     משכך, הפלוגתא היחידה העומדת להכרעה היא בשאלה: האם הייתה על הבנק חובה להעמיד את הנתבעת על תוכנו של כתב ההתחייבות, והאם נעשה כן.

דיון
5.     מטעם הבנק העידו עו"ד אביגדור דורות, אשר אישר את חתימתה של הנתבעת על כתב ההתחייבות וכן עו"ד ישראל חדד, המשמש כמנהל היחידה לחובות קשים בבנק (לעיל ולהלן: "עו"ד חדד"). מטעם הנתבעת העידה הנתבעת בעצמה.

     יוער כי הבנק ביקש לזמן לעדות את סדובסקי, אך משנתברר כי זו אינה כשירה להעיד מבחינת מצבה הרפואי והנפשי, ויתר ב"כ הבנק על עדותה.

6.     הבנק עותר לצו לרישום המשכנתה לטובתו על זכויות הנתבעת בנכס וכן לצו למימוש המשכנתה, כאשר המחלוקת בין הצדדים התמקדה כאמור בשאלה: האם עמד הבנק בחובתו כלפי הנתבעת להעמידה על מהותו של כתב ההתחייבות, וכנגזרת מכך - האם הוא זכאי להפעילו. יוער, כי הבנק לא התכחש לחובה להסביר לנתבעת את משמעותו של כתב ההתחייבות שעליו חתמה, וטענתו המרכזית היא כי משהוצגה בפניו חתימתה של הנתבעת כאשר היא מאומתת בידי עו"ד דורות, היה רשאי להניח לאור נוסח חתימת האישור של עו"ד דורות, כי הנתבעת קיבלה הסבר על מהותו של מסמך זה ומשמעות חתימתה על גביו.

תוקפו של כתב ההתחייבות
7.     אין מחלוקת בין הצדדים כי הנתבעת חתמה על כתב ההתחייבות. סלע המחלוקת בסוגיה זו מצוי בשאלה אם חתמה עליו לפני עו"ד דורות, כטענת הבנק, או שמא חתמה עליו במשרדו של אלברט שלא בנוכחותו של עו"ד דורות, כטענתה.
     
וזאת יש להדגיש: הנתבעת אינה טוענת כי חתמה על כתב ההתחייבות בפני עו"ד דורות ואולם הוא לא הסביר לה את המשמעויות הנובעות ממסמך זה ואת השלכותיו האפשריות, אלא שהיא עומדת בתוקף על טענתה כי לא חתמה בפני עו"ד דורות ולמעשה היא טוענת כי לא חתמה על מסמך זה בפני עורך דין כלל; משכך, ממילא לא הוסברה לה מהותו של כתב ההתחייבות והבנק לא עמד בחובתו להעמידה על משמעות התחייבותה.
אם אמנם זה המצב, אפשר שיש בכך כדי לפגום בתוקפו של כתב ההתחייבות.

אפנה אפוא לבירור סוגיה זו.

8.     עו"ד דורות אישר כי הוא חתום על כתב ההתחייבות כמי שאימת את חתימתה של הנתבעת על גביו. עם זאת עו"ד דורות הודה, בהגינותו, כי איננו זוכר את המעמד שבו חתמה הנתבעת על כתב ההתחייבות, אך הצהיר בסעיף 7 לתצהירו:

"...נוהל עבודתי הוא שהמתחייב יופיע אישית בפניי ויחתום על המסמך אך ורק לאחר שהסברתי לו את מהות המסמך ומשמעות חתימתו, ולאחר שזיהיתיו על פי תעודת הזהות שלו (מקום שאינני מכירו אישית)"

     בעדותו בבית המשפט הוסיף והבהיר:

"במקרים כמו המקרה הזה, אני מדבר איתו [עם החותם - ע.ב.] ומסביר לו את עיקרי הדברים, על מה הוא חותם ומה המשמעות של זה. אם אני לא מבחין בשום דבר יוצא דופן והוא חותם בפני, אני מאשר שהוא חתם בפני וכי הסברתי לו מה שעולה מהמסמך." (עמ' 18 לפרוטוקול, ש' 12 - 15).

     בהמשך עדותו, נדרש עו"ד דורות לשאלה, אם הפנה את תשומת לבה של הנתבעת להסכם ההלוואה שבין הבנק לסדובסקי, בנפרד מכתב ההתחייבות. לכך השיב:

"ההסבר שאני נותן הוא שמדובר בהלוואה שלוקחת הקונה של הדירה מול הבנק ושהיא כמוכרת מסכימה להתחייבויות כלפי הבנק בגין אותו הסכם הלוואה." (עמ' 19 לפרוטוקול, ש' 6 - 7).

     עדותו של עו"ד דורות הותירה רושם אמין ומקצועי, ואני מקבלת את עדותו במלואה. אכן, עו"ד דורות לא זכר את מעמד החתימה עצמו - שהתקיים כשש שנים וחצי לפני שערך את תצהירו וכמעט שמונה שנים לפני עדותו בבית המשפט; אך נוכח חלוף הזמן, עובדה זו אין בה כדי לפגום באמינות גרסתו.

9.     בע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' לופו, פ"ד נד (2) 559, 570, נדונה השאלה אם העובדה שעורך דין איננו זוכר נסיבות חתימתו של פלוני על מסמך לפניו יש בה כדי לפגום במשקל שייוחס לעדותו. כב' השופטת ד' דורנר קבעה שם:

"העובדה שעורך-הדין פנחס לא זכר את נסיבות החתימה היא הגיונית, ואך מלמדת על מהימנותו. שכן, במציאות החיים סביר כי עורך-דין לא יזכור פעולה שיגרתית שנעשתה לפני שנים.
אם אוסיף לכך את העובדה שאין מדובר בחתימה בודדת, אלא ב-42 חתימות שונות על גבי מסמכים משפטיים, הנושאים כותרת של 'שטר משכנתה ללא הגבלת סכום' באותיות בולטות, הרי שהגירסה כי האישה חתמה על כל המסמכים מתוך היסח הדעת אינה סבירה, והוא הדין באשר לייחוס לעורך-דין מתן אישור כוזב, בלי להציג כל מניע להתנהגות זאת." (ההדגשה שלי - ע.ב.)

     
בענייננו אמנם אין מדובר ב-42 חתימות שונות, כי אם באחת בלבד, אך לאור התרשמותי מעדותו של עו"ד דורות, ומשלא נטען למניע כלשהו מצידו ליתן אישור כוזב וממילא מניע כזה לא הוכח, לא מצאתי סיבה להטיל ספק ביושרו ובאמינותו.

אך מעבר לכך, יש לזקוף לחובת גרסתה של הנתבעת את העובדה שלא רק בחתימתו ובמהימנותו של עו"ד דורות ביקשה להטיל דופי, אלא שהתכחשה גם לכך שחתמה על מסמכים נוספים בפני עורכי דין שונים, אף שחתימותיהם מתנוססות על מסמכים אלה כמי שאישרו שחתמה על גביהם לפניהם - כך ביחס לעו"ד אהרון יזדי שאישר את חתימתה של הנתבעת לפניו על גבי שטר המשכנתה לטובת מגדל, ת/1, וכך ביחס לעו"ד בן-עמי רוט שאישר את חתימתה לפניו על גבי התצהיר שהוגש לשלטונות מיסוי מקרקעין, נספח י"ח לתצהיר עו"ד חדד (ראו: עמ' 28 לפרוטוקול, ש' 21 -22, עמ' 20 ש' 13 - 15, עמ' 31 ש' 2 - 5). בנוגע לתצהיר לשלטונות המס יודגש כי עו"ד בן-עמי רוט הקפיד לציין כי "המוכרת (הנתבעת - ע.ב.) בלבד חתמה בנוכחותי", כאשר גם חתימתה של סדובסקי מצויה על גבי מסמך זה - ובכך יש כדי להקנות יתר אמינות לחתימתו ולכרסם עוד יותר בטענתה של הנתבעת שלפיה חתמה על מסמכים הנושאים חתימת אימות של עורכי הדין שלא בפניהם, אף ששלושה עורכי דין שונים הצהירו שהחתימה נחתמה בנוכחותם.

10.     לא זו אף זו. כדי לקבל את גרסתה של הנתבעת יש להשתכנע כי עורך דין פלוני יזנח את חובתו המקצועית ויאמת חתימתו של אדם מבלי לזהותו כראוי ומבלי להעמידו על משמעות חתימתו, מעשה שיש בו הפרת חובת הנאמנות של עורך דין כלפי הנזקק לשירותיו ואף עבירה אתית של ממש. אלא שגם אילו הייתי נכונה - במקרים חריגים ולאחר שהוצגו ראיות משכנעות - לקבל את האפשרות הזו לגבי עורך דין אחד, הרי הנתבעת טוענת שכך נהגו שלושה עורכי דין לפחות - טענה שאינה עומדת במבחן השכל הישר ולא הונחה לה תשתית ראייתית כלל ועיקר.
     
     בנוסף יש להביא בחשבון את העובדה שגרסתה של הנתבעת מסתמכת על עדותה שלה ותו לא. סעיף 54 (2) לפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א - 1971 קובע כי הכרעה במשפט אזרחי על פי עדות יחידה של בעל דין שאין לה סיוע דורשת הנמקה מיוחדת. הנתבעת לא הציגה כל עדות מסייעת לגרסתה. כך, למשל, נמנעה הנתבעת מלזמן לעדות את אלברט, שיכול היה לאמת את טענתה לו היה בה ממש, שלפיה המסמכים נחתמו במשרדו כטענתה ולא לפני עו"ד דורות או אחד מעורכי הדין הנוספים אשר אימתו חתימתה של הנתבעת על מסמכים אחרים. גם את הימנעותה של הנתבעת מהעדתו של אלברט יש לזקוף לחובת גרסתה בנוגע למעמד החתימה על כתב ההתחייבות.

     זאת ועוד: לעומת עו"ד דורות, שכבר ציינתי שהתרשמתי מאמינות עדותו, עדותה של הנתבעת הותירה בי רושם עגום. גרסותיה באשר לנסיבות נטילת ההלוואה אף השתנו מעת לעת, בלא מתן כל הסבר מניח את הדעת. תחילה, בדיון שנערך ביום 1/11/98 לפני כב' השופטת גרסטל, בתביעה שהגיש משה ז"ל להצהיר על זכויותיו במחצית הנכס, טענה כי:

"נכון שמכרתי את כל הדירה לגב' סדובסקי. זו לא היתה מכירה אמיתית אלא פיקטיבית. זה נעשה כדי שהיא תוכל לקבל כסף מבנק למשכנתאות." (ההדגשה שלי - ע.ב.) (פרוטוקול הדיון צורף כנספח י"א לתצהיר עו"ד חדד).

     ואילו בעדותה לפניי, ביום 16/3/05, העידה הנתבעת:

"הוא [אלברט - ע.ב.] אמר שאקח הלוואה מהבנק ואכסה את החוב למגדל ושיהיה לי קצת כסף להחזר חובות. לא ידעתי שמדובר במשכנתה." (עמ' 26 לפרוטוקול, ש' 19 - 20).

     ומכאן שההלוואה נועדה לכאורה עבורה ולא עבור סדובסקי.

     ואולם כאשר נשאלה הנתבעת לגבי החזר ההלוואה, השיבה כך:

"ת: לא ידעתי שזה משכנתה ושאני ממשכנת את הבית. חשבתי שמדובר בהלוואה רגילה.
ש: האם חשבת שלא צריך להחזיר את ההלוואה?
ת: או אני או חווה. החוזה היה על שמה של חווה." (עמ' 29, ש' 9 - 11).

     ונשאלת השאלה - אם ניטלה ההלוואה כדי לסייע לנתבעת לכסות את חובותיה, מדוע זה תידרש סדובסקי לשאת בתשלום?

     הדברים מדברים בעד עצמם, ויש בהם כדי ללמד על חוסר מהימנותה של הנתבעת, כפי שהתרשמתי מעדותה בכללותה.

11.     בנוסף לכל אלה, עומדת לחובת אמינותה של הנתבעת העובדה כי התקשרה פעמיים בעסקאות מרמה הקשורות בבנקים למשכנתאות: ראשית, כאשר ביקשה הלוואה מחברת "מגדל", הייתה הנתבעת שותפה לעבירות של זיוף ושל קבלת דבר במרמה, משזייפה את המסמכים הדרושים לשם העברת חלקו בנכס של בעלה לשעבר משה ז"ל על שמה. שנית, כאשר ביקשה לקבל הלוואה מהבנק, הייתה שותפה לחוזה פיקטיבי למכירת הנכס, כך לפי גרסתה שלה, וזאת בכוונה לרמות את הבנק. מי שנתברר כי בשני מקרים נפרדים האמת והיושר אינם נר לרגליו, אינו יכול לצפות לעורר את אמונו של בית המשפט כאשר הוא מוסר גרסה שאיננה עקבית, מתחכמת מצד אחד ומיתממת מצד שני, ואשר עומדת בסתירה לעדותו של עד אחר, עו"ד דורות, שעדותו כשלעצמה נמצאה אמינה.

12.     לנוכח כל האמור, אני מקבלת את גרסת הבנק בכל הנוגע למעמד החתימה על כתב ההתחייבות, וקובעת כעובדה כי ניתן לנתבעת הסבר נאות על ידי עו"ד דורות בטרם חתמה על מסמך זה, בנוגע למשמעויות הנובעות מכתב ההתחייבות ומחתימתה על גביו, וכי חתמה על מסמך זה בפניו.

13.     כאמור, הבנק לא התכחש לחובתו להעמיד את הנתבעת על משמעות המסמך שעליו היא חותמת. השאלה היא אם רשאי היה הבנק להסתפק בהצהרתו של עו"ד דורות, או שמא הייתה מוטלת עליו חובה נוספת.
     
     כפי שעולה מסעיף 7 לתצהירו של עו"ד חדד, אשר לא נסתר, עומד הבנק על כך שחתימתו של מוכר נכס על כתב התחייבות, כדוגמת זה שעליו חתמה הנתבעת, תיעשה לפני עורך דין שיאשר בחתימתו הן את חתימת המוכר והן כי הבהיר למוכר את משמעות החתימה. לטעמי, יוצא בכך הבנק ידי חובתו בהקשר זה, ואבאר את דבריי.
     
     בסעיף 7 לתצהירו, שלא נסתר, הצהיר עו"ד חדד:

"הדרישה לחתימת המסמך מטרתה למנוע טענת אי גילוי מצד הבנק או להעמיד במחלוקת את פעולתו. המתחייב חותם על מסמך בפני עורך דין על פי בחירתו החופשית עליו הינו סומך."

כאשר מסביר עובד מעובדי הבנק למוכר המתבקש לחתום על כתב התחייבות את משמעות חתימתו, הוא מחויב כלפי החותם בחובת נאמנות מכוח חובת הנאמנות של בנק כלפי לקוחותיו וכלפי הציבור. הדרישה מהבנק היא למסור לחותם מידע מלא ואמין על משמעות החתימה ועל ההשלכות האפשריות. אלא שפקיד בנק עלול להיחשד בעיני המוכר כמי שנתון בניגוד עניינים מובנה: בין טובת החותם לבין טובת הבנק, הוא מעסיקו של הפקיד. מתן אפשרות לחותם לפנות לעורך דין שאיננו עובד הבנק ואיננו מחויב לבנק, ועל כן חב רק כלפי החותם, יש בה כדי לאפשר למוכר הנכס לקבל הסבר על התחייבותו מבלי לחשוש כי לנותן יש אינטרס נוסף פרט לטובתו של מוכר הנכס. על כן, אינני רואה פסול בכך שהנתבעת קיבלה הסבר על מהות כתב ההתחייבות מעו"ד דורות ולא ישירות מן הבנק.

     משכך, אני קובעת כי משעמד הבנק על אישור חתימתה של הנתבעת בידי עורך דין, כאמור בסעיף 7 לתצהיר עו"ד חדד, ומשאישר עורך הדין כי הסביר לנתבעת, כמנהגו וכדרכו, את ההשלכות הנובעות מכתב ההתחייבות, יצא הבנק ידי חובתו להבהיר לנתבעת את משמעות ההתקשרות ביניהם.

     אשר על כן, הבנק זכאי לאכיפתו של כתב ההתחייבות.


משמעות כתב ההתחייבות
14.     כתב ההתחייבות הוא מסמך שבו מתחייב מוכר נכס מקרקעין, בענייננו - הנתבעת, להעביר את הזכויות בנכס על שם הרוכש - בין בעלות ובין זכות חכירה לדורות (סעיף 4 לכתב ההתחייבות), ואם לא יעשה כן במועד שנקבע בכתב ההתחייבות, מתחייב המוכר לרשום בעצמו משכנתה לטובת הבנק (סעיף 6 לכתב ההתחייבות). עוד מכיל כתב ההתחייבות סעיף הקובע, שאם לא ימלא המוכר אחר התחייבותו מכוח כתב ההתחייבות, או אם הצהרה כלשהי מהצהרותיו בכתב ההתחייבות אינה נכונה או אם יבוטל הסכם המכר, מתחייב המוכר להחזיר לבנק את סכום ההלוואה שקיבל.

     בענייננו, אין מחלוקת בין הצדדים כי הנכס לא נרשם על שם סדובסקי לא במועד שנקבע בסעיף 4 לכתב ההתחייבות (תוך שישה חודשים מיום חתימת הסכם ההלוואה), ולא בכל מועד אחר. לא רק זאת, אלא שהסכם המכר שהנתבעת עצמה טוענת שהוא פיקטיבי אף בוטל על ידי הצדדים לו. מכאן שהבנק זכאי לאכוף על הנתבעת את סעיף 6 לכתב ההתחייבות, ואין זאת אלא שקמה זכותו של הבנק לרישום משכנתה לטובתו.

הגנת הדיור החלוף
15.     הנתבעת טוענת, כי אף אם הבנק זכאי לרישום משכנתה לטובתו, הרי לכל היותר זכאי הבנק לרישום משכנתה שבמסגרתה אין הנתבעת מוותרת על זכותה לדיור חלוף. את טענתה זו סומכת הנתבעת על ההלכה שלפיה רשאים הצדדים להסכם משכנתה להתנות על האמור בסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז - 1968 (להלן: "סעיף 38"), אלא שהתניה זו כפופה לכך שיינתן לה ביטוי מפורש בהסכם המשכנתה, כפי שיפורט בהמשך.

     סעיף 38 קובע כהאי לישנא:

"(א) היו המקרקעין שעוקלו משמשים, כולם או מקצתם, בית מגורים לחייב, רשאי ראש ההוצאה לפועל להורות על מכירת המקרקעין ועל פינוי החייב ובני משפחתו הגרים עמו מהמקרקעין, ובלבד שהוכח תחילה, להנחת דעתו, שיהיה לחייב ולבני משפחתו הגרים עמו מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף.
(ב) ראש ההוצאה לפועל רשאי לקבוע שהסידור החלוף יהיה בהמצאת דירה אחרת או בתשלום פיצויים או בדרך אחרת.
(ג) הוראות סעיף קטן (א) יחולו גם על ביצועה של משכנתה או מימוש של משכון, זולת אם נרשמה המשכנתה לפני תחילת חוק זה, או אם פורש בשטר המשכנתה או בהסכם משכון שהחייב לא יהיה מוגן לפי סעיף זה."

     בפסיקה נקבע כי ויתור על דיור חלוף חייב שייעשה באופן מפורש, ועל נותן ההלוואה מוטלת חובה להבהיר ללווה כי הוא מוותר על זכותו לדיור חלוף. כך פסק בית המשפט העליון ברע"א 1132/94 פי.אף.איי אסטבלישמנט נ' יונה רוזנר, פ"ד מט (5) 215, (להלן: "עניין פי.אף.איי"), שם נקבע כי על מנת שתוכר התניה על סעיף 38 נדרש המלווה לציין בשטר המשכנתה כי הלווה מוותר על ההגנה שמקנה לו סעיף זה. בית המשפט העליון חזר ואישר את ההלכה, ואף חידד אותה, בע"א 9136/02 מיסטר מאני ישראל בע"מ נגד שרה רייז, פ"ד נח (3) 934 (להלן: "עניין מיסטר מאני"), שם קבע כב' השופט א' ריבלין: "החשוב הוא, לטעמי, לא האזכור המפורש של מספר הסעיף, כי אם הויתור המפורש, הבהיר והנהיר על ההגנה".

16.     אלא שבענייננו אין מקום להחיל את ההלכות שנקבעו בעניין פי.אף.איי ובעניין מיסטר מאני. ראשית, משום התכלית העומדת ביסודן של שתי הלכות אלה. בעניין פי.אף.איי הבהיר כב' השופט י' טירקל מהי התכלית העומדת בבסיס הוראות סעיף 38:

"הוראת סעיף 38(ג), סיפא, לחוק אינה הוראה פורמלית גרידא, אלא בעלת משמעות, הגיון ותוכן הבאה להגן על החייב מפני גניבת דעת, טעות והיסח הדעת..."

ואילו בנסיבות תיק זה כבר הובהר כי גניבת הדעת לא נעשתה כלפי הנתבעת, כי אם מצדה כלפי הבנק, וניתן להעלות את השאלה אם אין בכך כדי למנוע ממנה את הגנת סעיף 38. אלא ששאלה זו אינה דרושה להכרעה במקרה שלפניי, שכן הן בעניין פי.אף.איי והן בעניין מיסטר מאני עלתה שאלת נוסחו של שטר המשכנתה, ואילו בענייננו לא בשטר משכנתה עסקינן, אלא בהתחייבות חוזית לרישומה של משכנתה. בהקשר זה, ובנסיבות דומות מאוד לנסיבות העניין הנדון, נדרש בית המשפט העליון בע"א 1679/01 משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ נ' שפייזמן, פ"ד נז (2) 145 (להלן: "עניין שפייזמן").
     
     בעניין שפייזמן נדונה שאלת הגנת הדיור החלוף מכוחו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב - 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר") מקום שבו נערכה עיסקת מכר פיקטיבית בין בעלת נכס לבין "אשת קש". כאמור, בעניין שפייזמן היה המקור החוקי להבטיח דיור חלוף חוק הגנת הדייר, אך בית המשפט (מפי כב' השופטת ד' דורנר ובהסכמת כב' השופטת א' פרוקצ'יה), ציין כי:

"הוראות דומות [להוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר - ע.ב.] מצויות בסעיף 38 (ג) לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז - 1967 ובסעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], תש"ם - 1980" (עניין שפייזמן, בעמ' 148).

     בית המשפט שם הבחין בין חתימה על שטר משכנתה לבין חתימה על כתב התחייבות, בדומה לזה שלפנינו:

"ענייננו אינו בנוסח שטר משכנתה, אלא בהתחייבות לעשות את השטר. התחייבות זאת יש לפרש על פי הכללים המקובלים בפירוש חוזים." (שם, בעמ' 154).

     ואילו בנתחו את נסיבות המקרה, קבע בית המשפט:

"במקרה שלפנינו, הנסיבות המוכחות מלמדות בוודאות גמורה ששפייזמן [המוכרת שם - ע.ב.] ידוע ידעה כי בין התנאים של שטר המשכנתה, אשר היא התחייבה לחתום עליו, נכלל תנאי פטור שהוא תנאי סטנדרטי בשטר משכנתה, שעל דומה לו חתמה כאשר משכנה את דירתה לבנק טפחות. להבדיל מן הבנק, היא גם ידעה כי היא, ולא אברמוב, הינה הלווה האמיתית, וכי הבטוחה שהבנק דורש מן הלווה היא משכנתה שאינה מוגנת על-ידי חוק הגנת הדייר. כך גם נכתב במפורש בכתב ההתחייבות. אין צורך לומר כי הגשמת מטרת העיסקה - והיא מתן בטוחה הניתנת למימוש באם לא ייפרע החוב - מחייבת לכלול בשטר המשכנתה את תנאי הפטור.
ההתחקות אחר אומד-דעת הצדדים מובילה למסקנה, כי אין לראות בהתחייבות הסכמה גורפת לתנאים בלתי-ידועים שיקבע הבנק, אלא יש בה על-רקע הנסיבות, הסכמה מפורשת כי בשטר המשכנתה ייכלל תנאי פטור." (שם, בעמ' 154).

     כמו בעניין שפייזמן אף בענייננו הייתה הנתבעת הלווה בפועל, וגם כאן חתמה הנתבעת בעבר על המשכנתה הראשונה, שאף היא כללה ויתור על דיור חלוף (סעיף 8 א' למשכנתה הראשונה). על כן ההלכה שנקבעה בעניין שפייזמן כוחה יפה גם במסכת העובדתית והראייתית שהוצגה לפניי, ואשר על כן אני קובעת כי בנסיבות המקרה יש לראות את הנתבעת כמי שוויתרה על הזכות לדיור חלוף.
     יוער כי בעניין שפייזמן כתב כב' השופט א' א' לוי דעת יחיד, שבה הגיע לאותה תוצאה - הטלת חובה על המוכרת לרשום משכנתה על הנכס לטובת הבנק - אך מכוח הוראותיו של סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973, הדן בנפקותו של חוזה למראית עין ובהשפעתו על צדדים שלישיים תמי לב. בנסיבות תיק זה, גם אימוץ דרכו של כב' השופט לוי הייתה מביאה לאותה תוצאה.
17.     לטענת הנתבעת, יש מקום לאבחן את המקרה הנדון מהלכת שפייזמן, מן הטעמים הבאים:
     (א) סעיף 12 לכתב ההתחייבות אינו כולל התחייבות לרישום משכנתה;
     (ב) כתב ההתחייבות אינו מבהיר מה יהיו תנאי המשכנתה;
     (ג) הנתבעת סברה כי היא חותמת על מסמכים לקבלת הלוואה רגילה, שאינה מובטחת במשכנתה.
     דין טענות אלה להידחות. בהתייחס לטענה הראשונה, אכן, סעיף 12 לכתב ההתחייבות אינו כולל התחייבות לרישום משכנתה, אך התחייבות כזו מצויה בסעיף 6 לכתב ההתחייבות.
בנוגע לטענה השנייה, אין לי אלא לשוב ולהפנות לדבריה של כב' השופטת דורנר בעניין שפייזמן, לאמור:
"ההתחקות אחר אומד דעת הצדדים מובילה למסקנה כי אין לראות בהתחייבות הסכמה גורפת לתנאים בלתי ידועים שיקבע הבנק, אלא יש בה, על רקע הנסיבות, הסכמה מפורשת כי בשטר המשכנתה ייכלל תנאי פטור" (עניין שפייזמן, עמ' 155, מול האות א').

     מכאן שבעניין שפייזמן בית המשפט לא ראה מקום לייחס חשיבות להוראה בכתב ההתחייבות שבה נקבע כי המשכנתה שתירשם תהיה "לפי התנאים שיקבע הבנק", כטענת הנתבעת, אלא שבנסיבות העניין שם - נסיבות שהן דומות עד מאוד לנסיבות העניין דכאן - יש לראות את המוכרת, הנתבעת בענייננו, כמי שהסכימה לתנאי הפטור.
     אשר לטענה השלישית, טענה זו נדחתה כבר על ידי כב' השופט אזר ז"ל בהחלטתו מיום 15/10/03, ובלשונו:

"...הנטל על הנתבעת להוכיח כי דימתה שפרטי העיסקה עליה חתמה שונים באופן מהותי מאלה שסברה בתחילה, ושנתחייבה בתנאים שלא התכוונה להם.
במסגרת הליכים משפטיים שונים הודתה הנתבעת במעשי מירמה וזיוף של מצב הזכויות בנכס, וכן שערכה הסכם מכר פיקטיבי עם הגב' סדובסקי (ראו גזר הדין כנגד הנתבעת בת.פ. 6371/00 - מצורף כנספח 'יב' לכתב התביעה המתוקן, וכן פרוטוקול דיון יום 18/11/02). מכאן, הנטיה לקבל את טענתה כי לא הבינה את פשר תנאי מסמך ההתחייבות לרשום משכנתה פוחתת. במיוחד נכונים הדברים למעשים הנוגעים למירמה הנוגעת לזכויות נכס מקרקעין בעל ערך רב, המחייבים בחינה מוקדמת לגבי מצבו המשפטי של הנכס, כמו גם הדרכים לשנות מצב זה. מדובר במעשים שהם פרי תכנון מוקדם, שאם יצליחו ישללו זכויות בעלות משקל רב מאחד לטובת האחר. לפיכך, טענת 'לא נעשה דבר' אינה עומדת במקרה זה לנתבעת." (עמ' 8 להחלטת כב' השופט ד"ר ע' אזר)

     דברים אלה של השופט אזר ז"ל מקובלים עליי, ולאור התרשמותי השלילית מאמינותה של הנתבעת הם אף מקבלים משנה תוקף. על כן דעתי היא כי ההלכה שנקבעה בעניין שפייזמן כוחה יפה גם בענייננו.
18.     הפועל היוצא מכל האמור הוא, כי הבנק זכאי לרשום משכנתה לטובתו על זכויותיה של הנתבעת בנכס, וכי לא קמה זכותה של הנתבעת להגנת הדיור החלוף שבסעיף 38.
19.     הבנק העלה בכתב התביעה טיעונים נוספים שמכוחם עתר לסעד המבוקש - עוולות שנטען שהנתבעת עוולה כלפיו בנזיקין, החלתו של סעיף 14 לחוק המשכון, התשכ"ז-1967, וכן טענות הנסמכות על עקרונות כלליים של תום לב. משהוכרעה התביעה על סמך העילה החוזית, היא הטענה העיקרית, אינני רואה מקום וצורך לדון בטענותיו הנוספות של הבנק.
     בהערת אגב יוער, כי הגנתה של הנתבעת הושתתה רובה ככולה על חובותיו של הבנק כלפיה שנטען על ידה שהופרו, חובות המבוססות על חובת הנאמנות של הבנק ועל חובות תום לב כלליות. טענות ממין זה הן טענות כבדות משקל כשלעצמן, אשר אין להקל בהן ראש, אולם ספק בעיניי אם הנתבעת, אשר הפרה כל חובה אפשרית של תום לב כלפי הבנק, ראויה הייתה להישמע כלל בטענות כאמור. מכל מקום, מאחר שטענותיה אלה של הנתבעת נדחו לגופן, אינני רואה לנכון לדון בשאלה, מה השפעה נודעת לחוסר תום לבה המובהק של הנתבעת על חובות שחב הבנק כלפיה ככזה.

הטלת הוצאות המשפט על הסיוע המשפטי
20.     הבנק עותר להטלת הוצאות המשפט על הסיוע המשפטי, שסיפק הגנה לנתבעת בתיק דנן, תוך שהבנק טוען כי מימון הייצוג המשפטי לנתבעת כמוהו כסיוע לעבריין ליהנות מפירות העבירה. הבנק לא הציג אמנם אסמכתא משפטית כלשהי לטענתו זו, אולם אני סבורה כי זוהי טענה שראוי להתייחס אליה, ולו כדי לדחותה על הסף.
     דומה כי הבנק ובא-כוחו לא עמדו על משמעות עתירתם בהקשר זה עד תומה. משמעותה של העתירה, למעשה, היא חיוב עורך דין בתשלום הוצאות המשפט אם יתברר שאין לקוחו יכול או מוכן לשאת בהוצאות שנפסקו נגדו. בעניין זה אין נפקא מינה אם עורך הדין הוא עורך דין פרטי שבעל דין שכר את שירותיו בכסף מלא או שמא הוא עורך דין שמונה בידי המדינה לבעל דין שאין ידו משגת.
     הטלת חובה מעין זו על עורכי הדין עלולה לפגוע פגיעה קשה וחמורה בזכותם של בעלי דין ליומם בבית המשפט. עורך דין זהיר, שיבקש להבטיח כי לא יחויב אישית בהוצאות הליך שהוא מגיש בשם מרשו, יידרש לנהל מעין "הליך משפטי" עצמאי, כדי לקבוע אם למרשו עילה מבוססת ויותר מכך - הגנה מבוססת, אם לאו. מהלך כזה איננו ראוי מבחינה נורמטיבית, שכן הוא דורש מעורך הדין למלא את תפקידו של בית המשפט, ואף איננו ראוי מבחינה חברתית, שכן בעל דין אמיד, אשר בידיו לשכור עורך דין פרטי ואשר יוכל לעמוד בהוצאות המשפט אם ובמידה שייפסקו נגדו יוכל להביא את עניינו לפני הערכאות, ואילו בעל דין חסר-אמצעים, שממילא נמצא בנחיתות אל מול יריבו, יתקשה למצוא לו ייצוג. מצב כזה איננו צודק ואיננו ראוי.

סוף דבר
21.      מששוכנעתי כי הנתבעת חתמה על כתב ההתחייבות בפני עורך דין, לאחר שניתן לה הסבר ומתוך הבנת מלוא משמעותו, הרי אין לה כל הגנה מפני תביעת הבנק נגדה.

     אשר על כן, ניתן בזאת צו לרישום משכנתה על זכויותיה של הנתבעת בנכס המצוי בסמטת זכריני 3 בתל-אביב, הידוע כחלקה 317 בגוש 6150.

נוסח שטר המשכנתה יהיה כנוסחו של שטר המשכנתה שהיה בתוקף בבנק בעת שחתמה סדובסקי על הסכם ההלוואה, ויכלול תנאי ויתור על דיור חלוף, כאמור בסעיף 14 (ב) להסכם זה.
     
     ככל שמדובר במימוש המשכנתה, יפעל הבנק בהליכים המקובלים בהוצאה לפועל.

הנתבעת תישא בהוצאות משפט וכן בשכר טרחת עו"ד בסך 20,000 ₪ בתוספת מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין עד התשלום בפועל, בגין הוצאות משפט ממועד הוצאתן ובגין שכ"ט עו"ד ממועד מתן פסק הדין.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חגיגות יום ירושלים

  2. ביצור ירושלים רבתי

  3. נפילה ברחוב בירושלים

  4. תאונת דרכים בירושלים

  5. הגירה שלילית מירושלים

  6. הצעת חוק ירושלים רבתי

  7. סדרי תפילה בכותל המערבי

  8. ביטול חוק שריון ירושלים

  9. תביעה נגד בית''ר ירושלים

  10. פינוי שוכר מחנות בירושלים

  11. קביעת תחום עיריית ירושלים

  12. חוב ארנונה לעיריית ירושלים

  13. תביעה של בנק ירושלים בע''מ

  14. הצעת חוק עליה לרגל לירושלים

  15. חוק יסוד ירושלים בירת ישראל

  16. הצעת חוק ירושלים בירת ישראל

  17. שמירת הקדושה של הכותל המערבי

  18. חוק יום ירושלים, התשנ"ח-1998

  19. בקשת רישום תושב מזרח ירושלים

  20. הצעת חוק שכונות הגבול של ירושלים

  21. חוק יסוד ירושלים בירת ישראל תיקון

  22. הצעת חוק ירושלים רבתי, התשס"א-2000

  23. תביעה נגד עיריית ירושלים על קנס חניה

  24. חוק הרשות לפיתוח ירושלים, התשמ"ח-1988

  25. תקנות שימור ירושלים (מבואות מערבים), 1945

  26. "הסדר 72" הוא ההסדר ההומניטארי, שקדם ל"הסדר 87"

  27. תקנות מועצת בתי העלמין היהודיים בירושלים, תשכ''ז-1967

  28. תביעה בגין רשלנות המיוחסת למזכירות בית משפט השלום בירושלים

  29. צו בית המשפט לעניני משפחה (העברת תובענות במחוז ירושלים), התשנ"ז-1997

  30. תקנות הרשות לפיתוח ירושלים (מפעלים עתירי ידע ועתירי טכנולוגיה), התש''ן-1990

  31. צו בית המשפט לעניני משפחה (הסמכת בתי משפט במחוזות ירושלים, חיפה, תל-אביב והמרכז), התשנ"ח-1998

  32. חוק לקיום צווים לפי תקנות-שעת-חירום בדבר תפיסת מקרקעים (שיכון מוסדות המדינה בירושלים), תש"י-1950

  33. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון