סעד הצהרתי - מועד למימוש משכנתא


להלן פסק דין בנושא סעד הצהרתי - מועד למימוש משכנתא:

פסק דין

א.     א. מהות התובענה

זו תובענה לסעד הצהרתי, לפיו טרם הגיע המועד למימוש משכנתא שנרשמה על נכס שבבעלות המבקש לטובת המשיב 1, הבנק הבינלאומי הראשון לישראל (להלן - הבנק). כן מבוקש סעד הצהרתי לעניין גובה החוב של המבקש לבנק.

ב.     ב. עובדות רלוונטיות
המבקש התגורר במועדים הרלוונטיים לתובענה זו עם משפחתו בבית צמוד קרקע ברח' מנשה קפרא 34 ברחובות, הידוע כחלקה 95 בגוש 3705 (להלן - "הנכס") והיה הבעלים היחיד שלו. על-פי תוכנית בניין עיר החלה על הנכס, ניתן היה להקים על אותה חלקה בניין בעל 6 דירות. בשנת 1997 החליט המבקש להקים במקום בניין בן 6 דירות ולמוכרן לשם עשיית רווחים.

לצורך מימון הקמת הבניין פנה המבקש לבנק.
המבקש סיכם עם מנהל סניף הבנק ברחובות, דב רדליך (להלן - "המנהל"), כי הנכס ימושכן לטובת הבנק ללא הגבלת סכום, לצורך הבטחת המימון שיוענק למבקש. הערכת שמאי שבוצעה לנכס העלתה כי שוויו טרם תחילת הבנייה היה כ-400,000 דולר. לטענת המבקש סוכם, כי הבנק יעניק לו הלוואות דולריות עד לסך 250,000 $;
לטענת המנהל סוכם על מתן הלוואות עד לגובה של 200,000$ דהיינו - 50% משווי הנכס דאז. כן סוכם כי במהלך התקדמות הבנייה ייערכו מפעם לפעם שומות נוספות לנכס, וסך המימון לא יעלה על 50% משווי הנכס בכל מועד.

המבקש והמנהל סיכמו, כי סכום האשראי לא יוענק באופן חד-פעמי אלא בסדרת הלוואות, בהתאם להתקדמות הבנייה, וכי ההלוואות יינתנו במט"ח - מאחר והתקבולים ממכירת הדירות צפויים להיות דולריים.
המבקש, לטענתו, הבהיר למנהל, כי אין לו כל הכנסות ממקורות אחרים. לדבריו, סוכם בינו לבין המנהל בעל-פה כי עם כל מכירת דירה מבין 6 הדירות הנבנות - יחזיר שישית מסכום ההלוואות שהוענקו לו עד לאותו מועד.
לטענת הבנק, לא הושג בין הצדדים כל סיכום מעין זה, ולראיה - אין מסמך כתוב בנדון.

שטר משכנתא לטובת הבנק נחתם ב-25.8.97, והמבקש פתח חשבון חוזר דביטורי (חח"ד) בבנק (להלן - "החשבון").

הצדדים הציגו 8 מסמכי הלוואה שונים שהוענקו למבקש ב-8 מועדים שונים החל מיום 12.9.97 ועד ל-2.2.98.
סכומן הכולל של ההלוואות עומד על 115,000 $. במסמכי ההלוואה הסטנדרטיים מצוין בכתב יד כי הלוואות יוחזרו בהחזרים תלת חודשיים. ברוב ההלוואות חסרים פרטים שונים: על-גבי 4 מסמכי הלוואה צוין כי התשלומים יחלו להיפרע 3 חודשים לאחר מתן ההלוואה; על יתר המסמכים לא צוין מתי תחל ההלוואה להיפרע. לגבי 6 הלוואות צוין כי יוחזרו ב-8 תשלומים תלת-חודשיים, הלוואה נוספת תוחזר ב-4 תשלומים תלת-חודשיים (בלי לציין החל ממתי), ועל ההלוואה הנותרת לא צוין מספר תשלומי ההחזר. ב-7 מסמכים צוינה הריבית - לייבור + תוספת סיכון של 3.25%-2.5%; במסמך הנותר לא צוינה כלל הריבית.
המבקש טען, כי הוא חתם על מסמכי ההלוואה "בלנקו" מול אחת הפקידות בבנק, וכי תנאי ההחזר המופיעים בהן לא תואמים את הסיכום אליו הגיע עם מנהל הבנק - לפיו יחזיר את ההלוואות כאשר ימכור את הדירות.

3 חודשיים לאחר מתן ההלוואה הראשונה, החל הבנק לחייב את חשבונו של המבקש בסכומי ההחזר. החיוב נעשה בדרך של "רכישת מט"ח" מחשבונו. עד מהרה נכנס החשבון ליתרת חובה, כיוון שהמבקש לא הפקיד בחשבון סכומי כסף כנגד החיוב בהחזרי ההלוואה. למרות זאת - המשיך המנהל להעניק לו הלוואות נוספות, עד ליום 2.2.98.

במהלך חודש פברואר 1998, כאשר ביקש המבקש מהמנהל להעניק לו הלוואה נוספת, ביקש המנהל לערוך שומה נוספת של הנכס. בשומה זו הוערך הנכס, על-ידי שמאי מטעם הבנק, בסך של 525,000 דולר, כתוצאה מהבנייה.

בשלב זה סירב המנהל להעניק למבקש הלוואות נוספות, בנימוק שהמבקש אינו עומד בהחזרי ההלוואות שכבר ניתנו לו, והמבקש נאלץ לדבריו להקפיא את הבנייה.

בחודש יולי 1998 הציג המבקש בפני המנהל זכרון דברים למכירת אחת הדירות בבניין, וביקש ממנו להחריג את הדירה המדוברת משטר המשכנתא, על מנת שיוכל למכור אותה.
המנהל ענה כי יסכים להחרגת הדירה רק אם יעביר המבקש לבנק סך של 99,000 $. זאת, שעה שיתרת החוב של המבקש שהועמדה לפרעון אותה עת עמדה על 34,000 $ בלבד, כפי שעולה מהודאת הבנק. לאור זאת, סוכלה עיסקת המכירה.
בחקירתו הנגדית טען המנהל כי חשד שזכרון הדברים שהוצג בפניו אינו אמיתי. טענה זו לא הועלתה בתשובת הבנק לתובענה, וגם לא בתצהירו של המנהל. בא-כוח המבקש התנגד לעדות בנימוק שמדובר בהרחבת חזית - ואני מקבלת את טענתו.

עיסקת מכירה נוספת לה טען המבקש סוכלה בספטמבר 2000, עת סירב הבנק, לטענתו, לאפשר רישום הערת אזהרה לטובת קונה אחר ולהנפיק מכתב החרגה. הבנק אף סירב לאפשר למבקש ליטול הלוואה מבנק אחר על-ידי רישום משכנתא שנייה על הנכס.

בחודש ינואר 99' הזרים המבקש סך של 220,000 שקל לחשבונו לשם צמצום החוב. סך זה התקבל אצלו לאחר שמכר דירה שהיתה בבעלות אביו. כן הועברו לחשבון סכומים שונים בסך של כ-50,000 שקל. מנגד, העביר המבקש מעת לעת סכומי כסף מחשבונו לחשבון אחר שניהל בסניף - חשבונה של חברת הבנייה שהקים לצורך הקמת הבניין. בחודש ינואר 2000 הסכים הבנק להעמיד למבקש הלוואה שקלית של 412,450 שקל בחשבונו לצורך צמצום יתרת החובה, כך שלא יחויב בריבית חריגה. מועד פרעון ההלוואה נקבע ל-3 חודשים לאחר מכן. משלא נפרעה גם היא - עמד חובו של המבקש בחשבון החח"ד על כ-480,000 שקל, והבנק פתח בהליכי מימוש המשכנתא בהוצאה לפועל. המשיב 2 מונה לכונס נכסים של הנכס הממושכן.

בתשובה לדרישת המבקש לפרט כיצד הגיע חובו בחשבון לסך הנ"ל, ענה הבנק כי מדובר בסכום המופיע בשורה האחרונה בחשבון החח"ד של המבקש, ועל כן אין לערער עליו. הבנק לא פירט בפני המבקש כיצד חושב החוב ובאילו שיעורי ריבית חויב. תשובה חלקית מופיעה בתצהיר התשובה של הגב' אביטל הוק, המועסקת בסניף רחובות בבנק. בשאלון שהפנה המבקש למשיבים (ת/3, ת/4).
עם זאת, הגב' הוק לא התייצבה להיחקר על תצהירה. המבקש הציג מנגד חוות דעת מומחה מטעמו (ת/1), לפיה חובו לבנק אמור לעמוד על 73,284 $ נכון ליום הגשת התובענה, כולל ריבית. על-פי חוות הדעת, עליה נחקר המומחה, חושב החשבון בריבית חריגה החל מהשקל הראשון, שכן לא הועמדה לו כל מסגרת אשראי.

בעקבות כל אלה הוגשה התובענה שבפני, בה נתבקשו הסעדים הבאים:

  1.      להורות כי טרם הגיע מועד מימוש המשכנתא ו/או טרם הגיע מועד פרעון חובות המבקש.
  2.      להורות כי המבקש אינו חייב לפרוע את החובות המובטחים במשכנתא עד למכירת הדירות בבניין.
  3.      להורות כי יתרת חובו של המבקש נכון ליום 31.12.00 הינה 73,284 $.
  4.      להורות על עיכוב וביטול הליכי ההוצאה לפועל.


תחילה ביקש המבקש גם להורות לבנק להעניק לו מימון נוסף - אך בסיכומיו ויתר המבקש על סעד זה. במקביל מנהל המבקש תביעה כספית כנגד הבנק בבית-משפט השלום בראשון לציון, בה הוא תובע ממנו פיצויים בסך מיליון שקל.

בהחלטה מיום 16.8.01 הורה השופט ד"ר קלינג על עיכוב הליכי ההוצאה לפועל כנגד המבקש עד להכרעה בתובענה דנן.
בתאריך 29.11.01 קבע בית משפט זה כי על הבנק להחריג 3 דירות משטר המשכנתא - דירת המגורים של המבקש ו-2 דירות נוספות, לצורך מכירתן. האישור ניתן בכפוף לתשלום סך של 73,284$ למשיב. הסכום הועבר לבנק לאחר מכירת אחת הדירות.

ביום 28.4.03 הגיש המבקש בקשה להחרגת דירה נוספת, לגביה חתם הסכם מכר נוסף. לחלופין ביקש להחליף את אחת הדירות שהוחרגו בהחלטה הקודמת בדירה שהצליח למכור. בהחלטתי, קבעתי כי יש להחריג את הדירה נשוא ההסכם במקום אחת הדירות שכבר הוחרגו, בכפוף לתשלום נוסף של 136,000 שקל מצד המבקש. הצדדים לא עדכנו את בית המשפט לגבי יישום החלטה זו.


ג.     ג. הפלוגתאות בין הצדדים

מכתבי הטענות עלו הפלוגתאות הבאות:
א.     א. האם גובש בין הצדדים הסכם בעל-פה לפיו האשראי שיעניק הבנק למבקש יוחזר כשימכרו הדירות בפרויקט?
ב.     ב. האם הסכמה בעל-פה, גוברת על מסמכי ההלוואה הכתובים והתנאים המופיעים בהם?
ג.     ג. האם בירור גובה החוב של המבקש לבנק ניתן להיעשות במסגרת הליך של המרצת פתיחה?
ד.     ד. גובה החוב


ד. האם גובש בין הצדדים הסכם בעל פה?

המשיבים טענו כי יש למחוק על הסף כל סעד הקשור למועד פרעון החוב והמשכנתא, שכן קיימים מסמכים כתובים בנושא ואין להביא ראיות בעל-פה לסתור אותם.

בתצהירו ובסיכומיו טען המבקש, כי פנה לבנק בבקשה למתן אשראי לצורך הקמת בניין דירות על מגרש שבבעלותו. מעדותו ומעדות מנהל הבנק (העד היחיד מטעם המשיבים) עולה, כי המנהל אכן סיכם איתו שהבנק יעניק לו הלוואות לפי קצב התקדמות הפרויקט, ואלה יושבו מכספי מכירת הדירות:

בסעיף 8ד' לתצהירו מצהיר המנהל כי "הבנק ניאות להעמיד למבקש אשראי - בצורת הלוואות במט"ח - עד לסכום של 200,000$". כאשר נשאל, בחקירתו הנגדית, האם קיים תיעוד בכתב לאותו סיכום ענה:

"ת. לפי מיטב זכרוני, זה סוכם בעל פה.
ש. אם כך אני מבין, שהיו הסכמות בינך לבין התובע, שהן הסכמות בעל פה ולא באו לידי ביטוי בכתובים?
ת. נכון".

ובהמשך:
"ש. היו הסכמות שהבנק יעמיד לו 50% משווי הפרויקט?
ת. שהוא יעמיד לו עד 200,000 דולר ולא יותר משווי הנכס על-פי הערכת שמאי" (פרוטוקול, עמ' 39).

המנהל אף אישר כי מטרת ההלוואה היתה הקמת בניין בן 6 דירות וההלוואה תוחזר מכספי מכירת הדירות:

"ש. אתה ידעת שהתובע לוקח הלוואה להקמת בניין של 6 דירות, נכון?
ת. אמת.
ש. אתה ידעת שהתובע אמור להחזיר את ההלוואה ממכירת הדירות, נכון?
ת. ממכירת דירות כשהתקשרויות לגביהן היו צריכות להיות מיד בהתחלה. (ההדגשה שלי - ד.פ.)
ש. אתה גם ידעת שהתובע לא עובד ואין לו הכנסה נוספת וזה המקור היחידי להחזר ההלוואה?
ת. אני לא שאלתי את התובע... זה לא רלוונטי כי לא התעניינתי בכך. העסקה שביקשנו לדון בה היתה מכירת דירות, שלגביה היו קונים פוטנציאליים ולכן ניתנו הלוואות לטווח של שנה וחצי עד שנתיים" (פרוטוקול, עמ' 40)

המנהל הודה אם כן כי החזרת ההלוואות היתה כפופה לקצב מכירת הדירות - אלא שהוא סבר כי קצב זה יהיה מהיר מכפי שקרה בפועל. המנהל אף אומר כי ההלוואות ניתנו לטווח של שנה וחצי-שנתיים, בעוד שבפועל החלו להיפרע תוך 3 חודשים.

בהמשך מעיד המנהל, כי משכון הנכס לטובת הבנק היה כפוף לכך שאם ייחתמו הסכמים למכירת דירות בפרויקט, יוציא הבנק מכתב החרגה לדירות.
גם סיכום זה לא עוגן בכתב:

"ש. כשבא אליך לקוח ומבקש הלוואה לבנות 6 דירות ויחזיר זאת ממכירת הדירות, ברור לך שכשהוא ימכור דירה הוא יצטרך לקבל מהבנק מכתב החרגה?
ת. זה ברור לי.
ש. סוכם שכשהוא ימכור דירה אתה תיתן לו מכתב החרגה על הדירה? הכוונה לסוף שנת 97'.
ת. אני לא זוכר אם דיברנו על זה, אבל הוא היה אמור לקבל כתבי החרגה במידה והוא ימכור דירות כפי שהוא הציג בפני. לפי מיטב זכרוני לא היה סיכום על כך בכתב.
...
"ש. אם היו מוכרים 3 דירות בסוף שנת 97' אתה היית צריך להחריג 3 דירות?
ת. כן. להקטין את מסגרת החוב ומסגרת האשראי הלא מנוצלת בהתאם. בעקבות כל דירה שתימכר אמור היה החוב לרדת והיתרה יורדת בהתאם" (פרוטוקול, עמ' 40. ההדגשה שלי, ד.פ).

מכל האמור עולה, כי בין הצדדים היו הסכמות בעל-פה, שהבנק אינו מתכחש להן והן:
- שלמבקש יוענק אשראי עד לגובה של 200,000 $ כנגד משכון נכס בשווי כפול;
- למבקש יינתנו הלוואות דולריות לפי קצב התקדמות הבנייה. ההלוואות האלה יוחזרו מכספי מכירת הדירות על-פי קצב מכירתן;
- הבנק יחריג מהמשכנתא כל דירה שייחתם לגביה הסכם מכר ויקטין את חובו של המבקש בהתאם.

לטענת הבנק, הסכמות אלה הושגו לאור "מצג שווא" שהציג המבקש בפניו - ולפיו מספר קונים פוטנציאליים מחכים לחתום על הסכמים לרכישת הדירות.
אינני סבורה כי לעובדה זו יש חשיבות לענייננו.
ראשית, טענת המנהל כי אותו מצג היה הרקע להסכם הענקת האשראי שיוחזר מכספי מכירת הדירות - מחזקת את גירסת המבקש באשר להתגבשות אותו הסכם. יש בכך משום הודאה בטענת המבקש כי סוכם שיחזיר את ההלוואות לפי קצב מכירת הדירות בפרויקט.
שנית, לא שוכנעתי כי אותם מצגים אכן היו מצגי שווא. מנהל הבנק העיד על כך שהוצגו לו מצגים והבטחות על קיומם של קונים, אך לא הסכם או קונה קונקרטי (פרוטוקול, עמ' 46). אך טבעי שכאשר מגיע לקוח לבנק ומבקש לקבל אשראי לפרויקט זה או אחר, הוא מנסה לשכנע את הבנק בכדאיות הפרויקט. כפי שהעיד המבקש:

"הוא (המנהל, ד.פ) גם טוען שהיו לי קונים פוטנציאליים, למרות שלא אמרתי את זה, אלא אמרתי שיהיו, בעזרת השם, קונים מהמגזר הדתי החב"די. מכירים אותי באזור. אמרתי שנבנה וכשיהיו יסודות, עמודים, קומה ראשונה ושניה יבואו ויקנו בעזרת השם. ככה היה. גם לא הבאתי לו הוכחות, לא מסמכים, לא חוזים אלא אמרתי שבעזרת השם, יהיו קונים ונשלם" (פרוטוקול, עמ' 22).

הבנק לא ביצע מצידו כל בדיקת כדאיות והסתמך על דבריו הכלליים של המבקש;אשר על כן הוא יכול להלין רק על עצמו. בהתנהגות כפי שתוארה לעיל אין כדי להוכיח כי המבקש שיקר במגעיו עם הבנק, או הציג מצגי שוא.
יתר על כן, מאחר ובניית הפרויקט הוקפאה בשל הפסקת המימון מצד הבנק, ומגעים שניהל המבקש עם מספר קונים פוטנציאליים לא הבשילו לכדי הסכם בשל כך שהדירות כולן היו משועבדות לבנק - לא ניתן לקבוע כי המצג שהציג המבקש בתחילת הפרויקט היה כוזב. רכישת דירה היא עיסקה משמעותית ביותר ואין תמה שקונים פוטנציאליים היססו להשלים אותה, כאשר המבקש בהגינותו הבהיר להם כי הבנק מערים עליו קשיים.

המבקש טען כי סיכם עם המנהל כי עם כל מכירת אחת מ-6 הדירות, ישיב שישית מההלוואה שנטל. המנהל הכחיש סיכום כזה.
עם זאת, מאחר והמנהל הודה בכל יתר הסיכומים להם טען המבקש, ואף הודה ברציונל הכללי לפיו ישיב המבקש את ההלוואות רק כשימכור את הדירות - אני סבורה כי יש לקבל גם את טענת המבקש בהקשר זה, על אף שמדובר בעדות יחידה של בעל דין (סעיף 54(2) לפקודת ראיות (נוסח חדש) התשל"א-1971). (להלן - "פקודת הראיות").

מן המקובץ עולה, כי נטילת ההלוואות של המבקש מהבנק לוותה למעשה בשתי מערכות הסכמיות מקבילות:
האחת, מערכת ההסכמות אליה הגיע עם מנהל הבנק;
השנייה - מסמכי ההלוואות עליהם חתם מידי פעם בפעם מול אחת הפקידות.
על-פי ההסכמות בעל-פה עם מנהל הבנק, אמור היה המבקש לקבל הלוואות לפי קצב התקדמות הבנייה, ולהחזירן כאשר ימכור את הדירות, שישית ההלוואה עם מכירת כל אחת מהדירות.
מנגד, על פי הכתוב במסמכי ההלוואה, יוחזרו ההלוואות בתשלומים תלת חודשיים, כאשר לגבי מחציתן נקבע כי ההחזרים יחלו תוך 3 חודשים מיום מתן ההלוואה.

יש לבחון כעת, מה היחס בין שתי המערכות ההסכמיות.

האם ההסכמה בעל-פה גוברת על מסמכי ההלוואה הכתובים?
לטענת הבנק, המבקש מחויב למסמכי ההלוואה והמשכנתא עליהם חתם, ולתנאיהם. ככלל, חתימתו של אדם על חוזה מעידה על גמירות דעתו באשר לתוכנו של חוזה. הלכה היא, כי אדם החתום על מסמך חזקה עליו כי הוא יודע מה כתוב בו ומסכים לתוכנו (ע"א 1548/96 בנק אגוד לישראל נ' זהבה לופו פ"ד נד(2) 559).
עם זאת, אין לראות בחתימה חזות הכל (ד"נ 40/86 פאול קניג נ' יהושע כהן, פ"ד לו (3) 701; ע"א 692/86 יעקב בוטוקובסקי נ' אליהו גת פ"ד מד (1) 57).
גם אם יוכח כי המבקש חתם על הסכמי ההלוואה תוך שהוא מודע לתוכנם, עדיין יכולה המערכת ההסכמית שנכרתה בעל-פה לגבור על תוכנם של המסמכים שנחתמו בכתב; או למצער - להשלים אותם.

בית המשפט העליון קבע זה מכבר, כי פרשנותו של חוזה צריך שתיעשה בהתחשב בכל הנסיבות שקדמו לכריתתו וארעו אף לאחריה (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ פ"ד מט (2) 265). פרשנות זו מטרתה להגיע לתכלית החוזה, כפי שראוה הצדדים, ולהגשים אותה:

"על תכלית החוזה ניתן ללמוד מתוכו וממהות הסדריו ומבנהו, וכן ממקורות חיצוניים לו, כגון מהלך המשא והמתן בין הצדדים והתנהגותם לאחר כריתת החוזה, חוזים אחרים הקיימים ביניהם, הנוהג המסחרי הידוע להם או שיש להניח שהם ידעו עליו ממקורות אחרים שיש בהם כדי להצביע על תכלית החוזה ומטרתו" (ד"נ 32/84 עיזבון ולטר נתן וויליאמס ז"ל נ'ISRAEL BRITISH BANK פ"ד מד(2) 265).

במקרה דנן טוענים המשיבים כי כל פרטי ההלוואה מופיעים במסמכי ההלוואה ואין לחלוק עליהם שכן המדובר בטענה בעל-פה כנגד מסמך בכתב, שאינה אפשרית לפי סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העות'מני.
דינה של טענה זו להידחות.

אין המדובר במקרה בו כנגד מסמך כתוב מעלה צד החתום עליו טענות סותרות בעל-פה. במקרה שבפני, שני הצדדים מסכימים כי הושגו הסכמות בעל פה לצד ההסכמות הכתובות.
למעלה מכך: ההסכמות שהושגו בעל-פה משלימות את ההסכמות בכתב. ברור כי לצדדים לא היתה כל כוונה שמסמכי ההלוואה החתומים ירכזו את כלל ההסכמות הנוגעות להתקשרות ביניהם. כך למשל, בטופס ההלוואה לא נאמר כלל כי הנכס הממושכן יהיה ערובה להבטחת החוב, וכי סך האשראי שיינתן למבקש לא יעלה על 50% משוויו. חשוב מכך: ברוב מסמכי ההלוואה לא מצוינים כל פרטי ההחזר: מספר התשלומים, מועדם או שיעור הריבית. מכאן, שאף לגירסת הבנק לא יכולים מסמכי ההלוואה למצות את ההתקשרות בין הצדדים.

בעניין אפרופים הנ"ל נקבע, כי גם מקום בו קיים חוזה חתום וממצה בין הצדדים - ניתן לפנות לנסיבות שאפפו את כריתתו על מנת לזקק מהן את כוונת הצדדים - ולאורה לפרש את הכתוב. מקל וחומר יש לעשות זאת במקרה שבפני, שעה שלצד החוזה הכתוב הסטנדרטי, שאינו שלם ואינו ממצה את כלל ההתקשרות בין הצדדים, קיים גם חוזה בעל פה.

נראה שלחוזה שנכרת בין הצדדים בעל פה יוחסה חשיבות רבה יותר בהשוואה לחוזה הכתוב.
להסכמות בעל-פה הגיע המבקש עם מנהל הבנק, הגורם הבכיר ובעל הסמכות הרבה ביותר במערך מולו עבד, בהשוואה לפקידת הבנק שהנחתה אותו לחתום על מסמכים, כאשר עבודתה, מטבע הדברים, משקפת התנהלות שגרתית של מתן הלוואות ולא סיכומים מיוחדים.

המבקש אף העיד כי:
"כשהפקידה החתימה אותי על כל טופס (של הלוואה, ד.פ) היא ביקשה שאחתום פה ופה, אמרתי לה שאני מחזיר את זה עם מכירת הדירות, היא אמרה שהיא לא מבינה בזה והיא מחתימה אותי ואלה הסיכומים עם מנהל הסניף (פרוטוקול עמ' 29).

עדות זו מהימנה בעיני. ראשית, עדותו של המבקש נמצאה אמינה לכל אורכה, שכן ברוב פרטיה אומתה על-ידי עדות המנהל בתצהיר התשובה לשאלון ובחקירתו הנגדית.
שנית, מנהל הבנק לא סתר גירסה זו בעדותו וטען רק כי אין לו כל ידיעה לגבי תנאי מסמכי ההלוואה עליהם חתם המבקש והוא לא ראה אותם מעולם (פרוטוקול, עמ' 46).
מנגד, פקידת הבנק שהחתימה את המבקש על מסמכי ההלוואה לא זומנה כלל לעדות, ואף לא כל גורם אחר בעל ידיעה כלשהי לגבי מסמכי ההלוואה. חזקה היא כי מקום שבו לא הזמין אחד הצדדים עד חיוני לעדות - לא היה בעדותו כדי לחזק את גירסתו של אותו צד (י. קדמי, "על הראיות" חלק שני, עמ' 1391). בעובדה זו יש כדי להוות חיזוק לעדות יחידה של בעל דין, כנדרש על-פי סעיף 54(2) לפקודת הראיות (ראו למשל, ע"א 216/73 חיים סולמונוב נ' עזרא אברהם פ"ד כח (1) 184). מכאן, שגירסתו של המבקש מתקבלת גם בעניין זה.

יתר על כן, גם מנהל הבנק עצמו העיד כי מסמכי ההלוואה לא מבטאים את תוכנה המהותי של העיסקה:

"ש. אתה אומר ש-ה-1' עד ה-8' (מסמכי ההלוואות, ד.פ) זה רק בקשת הלוואה בתשלומים וזה לא נוגע לתנאים המהותיים של ההלוואה?
ת. זה בקשת הלוואה ותו לא.
ש. זה לא נוגע למהות תנאי ההלוואה?
ת. הטופס הזה משמש להלוואה במטבע חוץ לכל סוג של עסקה וזה לא שייך למהות העסקה" (פרוטוקול עמ' 51).

מכאן שאותם מסמכים אינם ממצים את החוזה שנכרת בין הצדדים, והבנק אף מנוע מלטעון כך לאור העדויות לעיל.

זאת ועוד: במקרה דנן ניתן גם ללמוד ממהותה הכלכלית של ההתקשרות באשר לתכליתו האמיתית של ההסכם. למעשה, דובר במעין הסכם לליווי פיננסי של הקמת הבניין מצד הבנק. אומנם, ההסכם לא הוגדר כ"הסכם ליווי פיננסי" או "ליווי בנייה" במובנו המשפטי והעיסקי, וחשבון הבנק של המבקש לא נוהל באופן רשמי כ"משק סגור" עם פיקוח צמוד מצד הבנק - אך אין בכך כדי לטשטש את מהות העיסקה. בפועל, חשבונו של המבקש שימש אך ורק להוצאת והכנסת כספים הנוגעים לפרויקט הבנייה. בהמלצת מנהל הבנק, הוא לא קיבל הלוואה חד פעמית אלא ביקש וקיבל הלוואות רבות על-פי קצב התקדמות הבנייה. הלוואות אלה ניתנו בדולרים - שכן התשלום לדירות צפוי היה להיות דולרי. כל הדירות שהיו עתידות להיבנות מושכנו לטובת הבנק, עם התחייבות כי הבנק יחריג אותן לקראת מכירתן. סוכם כי מעת לעת תיערך שומה לנכס ובהתאם אליה ייקבע גובה האשראי. כל אלה מוכיחים כי מהותה האמיתית של ההתקשרות בין הצדדים היתה עיסקה לליווי פיננסי של הליך הקמת הבניין. גם ההגיון העיסקי והכלכלי מביא למסקנה כי במקרה מסוג זה אין כל הגיון בנטילת הלוואות לטווח קצר, כנגד משכון פרויקט הבנייה כולו. כך העיד גם המומחה מטעם המבקש, דניאל פולישוק:

"לא יעלה על הדעת שאדם שבונה מהיסודות יצטרך להחזיר הלוואה אחרי שלשה חודשים" (פרוטוקול, עמ' 10).

על כן, היצמדות למסמכי ההלוואה ככתבם וכלשונם, על אף שהם חתומים בידי המבקש, תעמוד בניגוד לתכלית החוזה שנחתם בין הצדדים, ולא תבטא נכונה את אומד דעתם בעת כריתתו.

אומנם, לאורך השנים צבר חובו של המבקש ריבית גבוהה וטפח לסכום של כ-500,000 שקל. יתכן שבסיטואציה כזו היתה לבנק זכות לשקול מחדש את פרויקט המימון - אלא שבמקרה דנן הקפאת המימון והעמדת ההלוואות לפרעון נעשו עוד כשחובו של המבקש לפרעון מיידי עמד על כמה עשרות אלפי שקלים. שאלת אחריותו של הבנק לנזקי המבקש מתבררת כאמור בתביעה נפרדת ועל כן לא אביע עמדה לגביה. עם זאת, מאחר והבנק מודה בהקפאת המימון, פרעון ההלוואות וסירוב להחרגת דירות כאשר גובה החוב היה נמוך בהרבה - אין להידרש לגובה החוב כיום כדי להצדיק את מעשי הבנק דאז.

הבנק טען עוד, כי העובדה שכשנה לאחר הפסקת המימון מכר המבקש את דירת אביו והחזיר סך של 220,000 שקל לבנק - מלמדת על הודאה מצידו כי מועד פרעון ההלוואות הינו מיידי ואינו תלוי במכירת הדירות. טענה זו ראוי היה שלא תיטען: לאחר שהביא הבנק להקפאת הבנייה והערים קשיים על מכירת הדירות בפרויקט, העמיד את הלוואותיו לפרעון ולחץ עליו לשלם את חובו - אך טבעי הוא שהמבקש עשה כל שביכולתו כדי לשלם את החוב ולהימנע מאיבוד הנכס שמשכן. לצורך זאת שכנע את אביו למכור נכס שהיה בבעלותו ולעזור לו. אין בכך כדי להוכיח כי המבקש הסכים לפרעון מיידי של ההלוואות שנטל - לא מראש ולא בדיעבד. הבנק העמיד את המבקש בפני שוקת שבורה, והוא עשה כל שביכולתו בכדי להקטין את נזקו.

ממשיך וטוען הבנק, כי אין הגיון בטענה שסוכם בין הצדדים כי ההלוואה תיפרע עם מכירת הדירות מבלי לקבוע תאריך מוגדר - שכן עלול היה להיווצר מצב בו הבנק היה מחכה "לנצח" למכירת הדירות.
ראשית, ועובדה היא שבחלק ממסמכי ההלוואה לא מופיע תאריך לתחילת הפרעון.
שנית, הוכח בפני כי המנהל נטל את הסיכון הנ"ל במודע: הוא היה בטוח שלמבקש מספר קונים פוטנציאליים והדירות יימכרו במהרה. לא ברור לאיזה קצב מכירות ציפה. אם אכן סבר שהדירות יימכרו תוך 3 חודשים - מדוע פרש את ההלוואות שניתנו למבקש על פני שנתיים, כך שתיגבה עליהן ריבית לאורך תקופה כה ארוכה? אם סבר שהדבר יארך זמן רב יותר - מדוע העמיד את ההלוואה לפרעון כעבור 3 חודשים, כאשר ידע שלמבקש אין מקורות מימון להשיבה?
כך או כך, המנהל עצמו הודה כי התכוון שההלוואות יושבו לכשיימכרו הדירות. תקוותו למכירה מהירה אומנם התבדתה, אבל הדבר מוכיח כי הבנק אכן התכוון להמתין עד למכירת הדירות במועד לא מוגדר. ברור כי אם המבקש לא היה מצליח למכור ולו דירה אחת לאחר שהבנייה הושלמה כראוי ותוך זמן סביר, היה מקום לממש את הבטוחה. אלא שבמקרה דנן נקט הבנק בצעד קיצוני - הקפאת המימון לאחר 5 חודשים בלבד, פרעון ההלוואות ופתיחת הליכי הוצאה לפועל, כל זאת כאשר המבקש היה משוכנע כי הבנק ילווה אותו לאורך התקדמות הבנייה עד למכירת הדירות.

המסקנה היא, כי על אף ההוראות בהסכמי ההלוואה הכתובים, סוכם בין הצדדים כי הבנק יעמיד למבקש אשראי לאורך תקופת הקמת הבניין, וכספי ההלוואות יוחזרו רק עם מכירת הדירות בו, כאשר עם מכירת כל דירה יקטן חובו של המבקש באופן יחסי (שישית בכל פעם).
לאור זאת, אני קובעת כי טרם הגיעה העת לממש את המשכנתא על נכסו של המבקש.

המבקש אף טען, כי הבנק פעל בחוסר תום לב ובניגוד לסעיפים 3 ו-4 ל חוק הבנקאות (שירות ללקוח) התשמ"א-1981, העוסקים בהטעיית לקוחות ובניצול מצוקתם וחוסר ניסיונם. לאור מסקנתי לעיל, הכרעה בסוגיות אלה אינה דרושה עוד.
יחד עם זאת אציין, כי התנהגות הבנק במקרה דנן חמורה. העובדות שנפרשו בפני מוכיחות כי הבנק ניצל את חוסר ניסיונו של המבקש, שלא נדרש מעולם לעיסקאות מהסוג המדובר, והעניק לו שירות שאינו הולם בלשון המעטה. מנהל הבנק סיכם עם המבקש בעל-פה על מתן אשראי נוח, כך שהמבקש הסכים לשעבד לטובת הבנק את נכסו יקר הערך ללא כל הגבלה. ההסכמות בין הצדדים לא הועלו על הכתב (בניגוד לסעיף 3(4) לכללי הבנקאות (שירות ללקוח) (גילוי נאות ומסירת מסמכים) התשנ"ב-1992). המנהל לא טרח "לרדת לפרטים" באשר לתנאי ההלוואה ושלח את המבקש לאחת הפקידות, על מנת לחתום על מה שנראה כמסמך טכני, לא חשוב. בפועל, "פרטים" אלה יושמו על-ידי הבנק באורח דווקני, תוך התכחשות להסכמות הראשוניות - והם שהביאו את המבקש למצב בו הוא משועבד לבנק וחובו הולך ותופח בקצב אדיר. המבקש, שנטל הלוואה בקרן של 115,000 דולר, והחזיר 270,000 שקל ועוד 73,000 דולר - עדיין חייב לבנק כ-400 אלף שקל. הסתמכותו על הסיכום עם מנהל הבנק כמעט ונישלה אותו מכל רכושו. התנהלות זו של הבנק, שחב חובות נאמנות וזהירות כלפי לקוחו, ראויה לביקורת


ה.     ה. האם ניתן להורות במסגרת המרצת פתיחה על ביטול הליכי הוצאה לפועל?

על אף הדרך בה נוסח סעד זה על-ידי המבקש, הרי שאין המדובר בסעד הצהרתי אלא אופרטיבי -ביטול הליכי ההוצאה לפועל כנגד המבקש. סעד מעין זה אינו ניתן במסגרת הליך של המרצת פתיחה.
יחד עם זאת, הפועל היוצא מפסק דין זה הוא, שטרם הגיע המועד לפרעון ההלוואות.


ו.     ו. האם ניתן לברר במסגרת המרצת פתיחה את גובה חובו של המבקש לבנק?

גם בירור חוב לבנק אינו הליך שראוי להתבצע במסגרת המרצת פתיחה. פרוצדורה זו של המרצת פתיחה יש לייחד לעניינים דחופים שאינם סבוכים עובדתית - ועל כן מצדיקים טיפל "מחוץ לתור" הרגיל (א. גורן, "סוגיות בסדר דין אזרחי" מהדורה שביעית, בעמ' 366). במקרה דנן, מאחר ותביעה נזיקית שהגיש המבקש כנגד הבנק מתבררת בבית-משפט השלום בראשון-לציון, אני סבורה כי שם זה המקום הנכון יותר לבירור חובו המדויק של המבקש, בין ישירות ובין בעקיפין, שכן ממילא סביר שנזקיו של המבקש, אם ייפסקו לו, יקוזזו מול יתרת חובו לבנק, אם נותרה.

ז.     ז. סוף דבר

ניתן בזאת סעד הצהרתי כמבוקש בסעיפים א' ו-ב' לתובענה.
המשיבים ישלמו למבקש הוצאות משפט בסך 30,000 שקל בתוספת מע"מ. סכום זה ישא ריבית והצמדה מהיום ועד ליום התשלום בפועל.
ולא אהיה שלמה עם עצמי אם לא אציע למשיבים לחזור להסכמות הראשונות שהושגו, לא לעצור את המימון, ולאפשר למבקש באופן שוטף למכור את הדירות.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. סעד הצהרתי - אגרה

  2. סעד הצהרתי כספי

  3. סעד הצהרתי תיאורטי

  4. סעד הצהרתי במטלטלין

  5. סעד הצהרתי לקבל מניות חזרה

  6. סעד הצהרתי לבעלות על רכב

  7. עתירה לסעד הצהרתי על ארנונה

  8. סעד הצהרתי כנגד פקיד השומה

  9. סעד הצהרתי "בעניין פרשנות חוזה"

  10. סעד הצהרתי כשאפשר לבקש סעד ממשי

  11. תביעה לסעד הצהרתי תוקפו של הסכם

  12. סעד הצהרתי - מועד למימוש משכנתא

  13. צו מניעה זמני בתביעה לסעד הצהרתי

  14. תביעה למתן סעד הצהרתי לבעלות על משרד

  15. סעד הצהרתי לגבי משכון הרשום לטובת הבנק על נחלה

  16. סעדים הצהרתיים הנוגעים לתוקפו של משכון אשר נרשם על רכב

  17. בקשה מטעם המנהל המיוחד למתן סעד הצהרתי לייחס חובות לחברה

  18. בקשה למתן סעד הצהרתי המורה על מחיקת הערת אזהרה בדירת מגורים

  19. תביעה למתן סעד הצהרתי לפיו מע"מ מנוע מלגבות חוב מס עקב התיישנות

  20. סעד הצהרתי לפיו קיבל התובע כדין את זכויות החכירה לדורות במקרקעין

  21. תביעה למתן סעד הצהרתי להכיר בתואר M.B.A. במינהל עסקים מאוניברסיטת לטביה

  22. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון