הצעה אמיתית לרכישת דירה

העובדות היחידות שיש עליהן מחלוקת בין הצדדים - הן אם אכן היו שתי הצעות אמיתיות לרכישת דירה.

להלן פסק דין בנושא הצעה אמיתית לרכישת דירה.

פסק דין

1.     ביום 26.2.87 נעשה הסכם בין בנק וינטר ושות' מוינה, אוסטריה (להלן - הבנק), באמצעות אחד חיים רבינוביץ, לבין פרופ' דוד מאיר מרח' רמב"ן 36 בירושלים (להלן - פרופ' מאיר). (ההסכם נספח א' לעתירה, להלן - ההסכם).

2.     בהסכם נאמר כי רבינוביץ עומד להתקשר עם בית החולים שערי צדק לרכישת הבית והמגרש הנמצאים ברח' רמב"ן 36 בירושלים, גוש 30038 חלקה 95 (להלן - הנכס), שכולל בניין בן שתי קומות (להלן - הבית), חצר, ומבנה אחורי בחצר.
     
3.     פרופ' מאיר מתגורר בקומת הקרקע של הבית ומעוניין לרכוש מרבינוביץ את הדירה המשמשת למגוריו, ואילו רבינוביץ מעוניין לבנות בנייה נוספת בנכס.

4.     הצדדים הגיעו, איפוא, להסכמה כי פרופ' מאיר קונה מרבינוביץ 25% מהנכס, המבטאים את זכויות הבעלות בדירה בקומת הקרקע המשמשת למגורי פרופ' מאיר, (להלן - הדירה) ואילו לרבינוביץ תהיה בעלות על יתרת 75% מהנכס.
     
5.     עד לרישום הנכס כבית משותף - יהיה להסכם תוקף של הסכם שיתוף כמשמעותו בחוק המקרקעין, תשכ"ט1969- (להלן - החוק), וכל אחד מהצדדים יהיה רשאי לדרוש את רישומו. (ס' 2 להסכם).

6.     נקבע בהסכם כי במסגרת רישום הבית כבית משותף - יירשם תקנון מוסכם בנוסח שצורף להסכם כנספח ב'. (ס' 4 להסכם).
7.     בסעיף 11(ב) הוסכם כי פרופ' מאיר יחתום במעמד חתימת ההסכם - על ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר לטובת רבינוביץ או בא כוחו - לרישום בית משותף בהתאם להסכם זה, ולשינוי תקנון בנוסח המצורף להסכם כנספח ד'.

8.     סעיף 16 להסכם קובע כי:
     "לרבינוביץ תהיה זכות סירוב ראשונה לרכישת דירת מאיר אם מאיר ירצה למכרה או להחכירה או להסב את זכויותיו על פי הסכם זה, כולן או מקצתן.
     המחיר יקבע בהתאם למחיר ולתנאים המוצעים למאיר ע"י קונה, חוכר, או נמחה פוטנציאלי, לפי העניין".

9.     בסעיף 23 להסכם נקבע כי הסכם זה תלוי בחתימת הסכם בין רבינוביץ לבין בית החולים שערי צדק, וביום 25.7.87 נחתמה תוספת להסכם, בה נאמר כי ב3.7.87- אכן נחתם הסכם בין הבנק, באמצעות רבינוביץ, לבין בית החולים שערי צדק, על פיו רכש הבנק את הנכס משערי צדק. (נספח ב' לעתירה).

10.     פרופ' דוד מרדכי מאיר נפטר ביום 14.12.92 וצוואתו אושרה ביום 8.3.93.
(נספח ג' (1) לעתירה).
     על סמך הצוואה ירשה שילה מאיר (להלן - המבקשת) את זכויותיו של פרופ' מאיר בדירה, וזכויותיה נרשמו בספרי המקרקעין (נסח רישום מיום 2.2.98 - נספח ג' 2 לעתירה).

11.     ביום 1.8.99 הודיע עו"ד יהושע פורטמן לעו"ד אהרון קינרייך כי מרשיו - ה"ה הלברשטם - מבקשים לרכוש את הדירה. (נספח ד' לעתירה);
     ביום 9.9.99 הודיע עו"ד פורטמן לעו"ד נפתלי שילה כי ה"ה הלברשטם מוכנים לרכוש את הדירה תמורת 725,000 דולר, כאשר הוסיף כי "תנאי התשלום ויתר תנאי החוזה יסוכם בינינו לפני חתימת הסכם הרכישה". (נספח ה' לעתירה).

12.     ביום 16.9.99 כתבה עו"ד אילנית וייל למוסקוביץ בבנק באוסטריה כי מרשתה, המבקשת, קיבלה הצעה למכור את הדירה בנכס תמורת 725,000 דולר, ועל פי סעיף 16 להסכם - לבנק יש זכות קדימה לרכוש את הדירה.
לכן על הבנק להודיע תוך 10 ימים על כוונתו לרכוש את הדירה תמורת הסכום האמור, ואם לא תתקבל הודעה כי ברצון הבנק להפעיל את זכות הקדימה שלו - המבקשת תהיה רשאית למכור את הדירה ללא עיכוב נוסף. (נספח ו' לעתירה).

13.     ביום 4.10.99 כתבה עו"ד אילנית וייל מכתב נוסף למוסקוביץ בבנק, בו ציינה כי חלפו 10 ימים מאז קיבל את מכתבה מיום 16.9.99, ועדיין לא התקבלה תגובה.
אי לזאת - העדר תגובה ייחשב כהודעה כי הבנק לא מתכוון להפעיל את זכות הקדימה שלו לרכוש את הדירה. (נספח ז' לעתירה).

14.     ביום 6.10.99 שלח הבנק פקס לעו"ד אילנית וייל בו הודיע כי העביר את מכתבה ליועציו המשפטיים בישראל, אשר ייצרו קשר עמה ישירות.
     במכתב זה הוסיף הבנק:     
“We however, can inform you that, for the moment, it is not our intention to give up our right of preemption”.
     (נספח ח' לעתירה).

15.     ביום 10.10.99 שלח עו"ד דניאל צ'ין, ב"כ הבנק בישראל, פקס לעו"ד אילנית וייל בו ציין כי עבר על ההסכם ולא מצא בו כל מגבלת זמן שבתוכה על הבנק להפעיל את זכות הסירוב הראשונה שלו. לכן לא מובנת מגבלת הזמן של 10 ימים לתשובה שבמכתבה מיום 16.9.99.
     כן הוסיף עו"ד צ'ין בפקס:
     “In order for my client to consider whether to exercise the right of first refusal, I would be obliged if you could provide me with all of the conditions in connection with the proposed sale, including any agreement signed or due to be signed with the potential purchaser. Plasee also provide me with the details of the potential purchaser”.
(נספח ט' לעתירה).
16.     ביום 25.10.99 השיב עו"ד נפתלי שילה בשם המבקשת כי טרם נחתם הסכם עם צד ג' כלשהו לרכישת הדירה שבנדון, והקונה שהציע את הסכום של 725,000 דולר הינו מר הלברשטם המיוצג ע"י עו"ד פורטמן וניתן לקבל ממנו פרטים בנושא.
     בתגובה צוין כי תנאי התשלום המוצעים ע"י המבקשת הם 50% מסכום התמורה במעמד החתימה, 30% כעבור מספר חודשים, ו20%- במועד העברת הזכויות בדירה ומסירת החזקה בה, שיהיו תוך 8 חודשים מיום החתימה על ההסכם.
נתבקשה תגובה מהירה. (נספח י' לעתירה).

17.     ביום 9.11.99 חזר עו"ד נפתלי שילה וכתב לעו"ד צ'ין כי טרם קיבל תשובה, והוסיף:
     "באם לא אקבל תשובה חיובית למכתבי שבנדון בתוך שלושה ימים, תסיק מרשתי כי מרשך לא מעוניין לרכוש את הדירה והיא תהיה חופשיה להתקשר בהסכם עם מר הלברסטם או כל קונה פוטנציאלי אחר שיתחייב לשלם סך של 725,000 דולר ארה"ב". (נספח י"א לעתירה).
     
18.     ביום 14.11.99 חזר עו"ד נפתלי שילה ושלח מכתב לעו"ד צ'ין בו כתב:
     "מאחר שעל אף שיחותיי הטלפוניות איתך מהשבוע שעבר ומכתבי מיום 9.11.99, טרם קיבלתי ממך כל תשובה למכתבי מיום 25.10.99, הנני מסיק, כי מרשתך ויתרה על האופציה לרכישת הדירה בהתאם לחוזה מיום 26.2.87 ומרשתי רואה עצמה חופשית להתקשר עם מר הלברסטם, על בסיס המחיר של 725,000 דולר ארה"ב". (נספח י"ב לעתירה).

19.     ביום 14.12.99 כתבה המבקשת לתומס מוסקוביץ בבנק כי היא מצרפת לו את מכתב עורך דינה, שהוא טען כי לא ראה, וביקשה שיתקשר למחרת. (נספח י"ד לעתירה).

20.     ביום 21.12.99 חזרה המבקשת וכתבה מכתב (כנראה למוסקוביץ) בו ציינה כי ניסתה להגיע עמו להבנה בקשר לזכות הבנק לרכוש את דירתה. היא ציינה כי הוא הודיע לה בעל פה כי הוא מעוניין ברכישה, אולם מעשיו סותרים את כוונותיו, ואין הוא יכול להמשיך ולמשוך את זמן התגובה.
     היא הוסיפה שהיא זקוקה להחלטה בכתב ממנו, תוך 8 - 6 חודשים, אם הוא רוצה להפעיל את האופציה שלו לרכישת הדירה בסכום המוצע לה ובאותם תנאים, או מוותר עליה.     
     המבקשת כתבה כי אם לא תיענה, תבקש מיועציה המשפטיים להשיג החלטה שיפוטית שתקבע כי נתנה לו שהות מספקת לפעול בנושא, וכי יהיה עליו לשאת בתוצאות העיכוב.
     היא הוסיפה כי היא שוקלת להשכיר את הדירה לטווח ארוך.
     (נספח ט"ו לעתירה).

21.     ביום 22.12.99 שלח מוסקוביץ מהבנק פקס למבקשת בו כתב:
     “Sorry, cannot go into details. My intention to buy is hereby lively confirmed in writing. An Israeli partner has agreed to join with 50% but it turns out he wants to buy also into rest of the house and will delay somewhat. Cannot imagine that we will not meet your demanded firmed timeframe of 6-8 months”.
     (נספח ט"ז לעתירה).

22.     ביום 21.9.00 כתב עו"ד ויין לעו"ד צ'ין פקס בו נאמר כי לפי שיחתם הוא שולח פרטים של לקוחותיו שנמצאים בשלבי סיום של המשא ומתן לרכישת הדירה.
     הלקוחות הם מרווין סידני מרמלשטיין ודורין קרול מרמלשטיין משיקגו (ניתנה כתובת מדויקת), והם הסכימו לשלם 780,000 דולר בעבור הדירה.
     180,000 דולר ישולמו עם חתימה; 150,000 דולר ישולמו עם העברת החזקה והזכות תוך 6 חודשים מעת החתימה; סכום של 450,000 דולר ישולם בשני תשלומים בין מועד החתימה על הסכם הרכישה, לבין העברת החזקה.
     במכתב צוין כי המבקשת האריכה את המועד של 30 יום הקבוע בסעיף 102(ב) לחוק - כדי 8 חודשים במכתבה מיום 21.12.99, ומאחר שלא קיבלה תשלום כנדרש בחוק - היא חופשית למכור את הדירה עד 21.2.01 בסכום האמור, או בסכום גבוה יותר - מבלי להודיע לבנק.
     הלקוחות מבקשים לדעת אם הבעלים של יתר חלקי הבניין (לאמור - הבנק) - אינם מתנגדים לרכישת מרמלשטיין את הדירה, מאחר שהם מעדיפים יחסי שכנות טובים.
     מובן שאם הבנק טוען כי הוא עדיין זכאי לזכות הסירוב הראשונה ומתכוון להפעילה - מרמלשטיין מעונינים לדעת על כך.
     כן נאמר במכתב כי מרמלשטיין מעונינים ברכישת יחידה נוספת בבית וגם/או מקום חניה, והשאלה היא אם הבנק מעוניין למכור את אלה.
     כן צוין כי רצוי שהבית יירשם כבית משותף.
     (נספח י"ז(1) לעתירה).
     
23.     ביום 2.10.00 שלח עו"ד ויין פקס נוסף לעו"ד צ'ין בו ציין כי טרם קיבל תשובה למכתבו הוקדם ולכן הוא מסיק כי הבנק מרוצה שמרמלשטיין רוכשים את הדירה, וכי אין לבנק כל תביעה לזכות סירוב ראשונה.
     בפקס זה חזרה ונשאלה השאלה בדבר אפשרות לרכוש יחידה נוספת בבניין, וכן בנושא רישום הבית כבית משותף. (נספח י"ז(2) לעתירה).

24.     ביום 24.10.00 הגיב עו"ד צ'ין לעו"ד ויין בפקס בו ציין כי הבנק יצר קשר עמו, והבנק עדיין מביע עניין בהפעלת זכות הסירוב הראשונה בקשר לדירה.
     עו"ד צ'ין ביקש להודיעו אם המכירה הושלמה ובאלה תנאים, ובמיוחד מעונין הבנק לדעת איזה זכויות נמכרו ע"י המבקשת בהתחשב בעובדה שהנכס אינו רשום עדיין כבית משותף. (נספח י"ז(3) לעתירה).

25.     ביום 2.11.00 השיב עו"ד ארנסטוף לעו"ד צ'ין בפקס, אליו צרף את הפקס של המבקשת לבנק מיום 21.12.99 ואת תשובת הבנק מ22.12.99- המציינת את כוונתו להפעיל את זכות הסירוב הראשונה תוך 8 - 6 חודשים. במכתב צוין כי תקופה זו הסתיימה ביום 21.8.00 ללא שהבנק נקט בצעד כלשהו לרכישת הדירה. לכן לפי החוק - חופשיה המבקשת למכור את הדירה באותו מחיר או במחיר גבוה ממנו - עד 21.2.01.
     לדעת עו"ד ארנסטוף - אין לבנק יותר זכות סירוב בקשר לדירה.
     כן צוין כי הוסכם בהסכם בין פרופ' מאיר לבנק כי הבית יירשם כבית משותף, ואף נמסר ייפוי כוח לבנק לעשות כן.
     לכן דורשת המבקשת שהבנק יחזור בו מכל תביעה של זכות סירוב ראשונה נמשכת בקשר להצעת מרמלשטיין, וכי הבית יירשם כבית משותף בספרי המקרקעין.
     בפקס הוסף כי אם לא יגיע לעוה"ד של מרמלשטיין או למבקשת תוך 7 ימים אישור בכתב של הבנק כי הוא חוזר בו מכל תביעה בקשר לדירה, וכוונה לרשום את הבית כבית משותף - לא תישאר ברירה אלא לפעול בהליכים משפטיים כדי להוציא לפועל את זכויות המבקשת, כולל מינוי כונס לרישום הבית כבית משותף.
     (נספח י"ח לעתירה).

26.     ביום 6.11.00 שלח עו"ד צ'ין פקס לעו"ד ויין בו הודיעו כי -
     “1. My client strongly protests your claim that Bank Winter has waived its right of first refusal with respect to the sale by Mrs. Meier of her rights in the abovementioned property. 2. My client wishes to see all the documents in connection with the proposed sale and is interested in acquiring Mrs. Meier’s rights in the abovementioned property. 3. My client confirms that, in the event that he does not agree to acquire Mrs. Meier’s rights in the abovementioned property within two months of receipt of all the draft documents and other relevant material, he will be deemed to have waived his right of first refusal and Mrs. Meier will be entitled to sell her rights in the abovementioned property to the proposed purchaser at a price and upon conditions no less favourable to her than the conditions offered to my client for a period of six months from the end of the abovementioned two month period”.

(נספח י"ט לעתירה).

27.     ביום 30.10.00 כתב עו"ד נפתלי שילה לעו"ד צ'ין כי מכתבו של עו"ד צ'ין לעו"ד ויין מיום 24.10.00 הועבר לעיונו, ובעקבות זאת הוא מודיע כי לבנק הוצע מספר פעמים לממש את זכות הסירוב הראשונה ביחס לדירה - אך הבנק לא עשה כן, למרות אורכות רבות שקיבל, שהאחרונה פגה בסוף אוגוסט 2000.
     המצב המשפטי הוא (לדעת הכותב) כי לבנק אין יותר זכות סירוב ראשונה כי לא הגיב כלל להצעות המבקשת, ובכך סרב לרכוש את הדירה תמורת 780,000 דולר, מחיר שהסכימו מרמלשטיין לשלם.
     על כן ביקש עו"ד נפתלי שילה אישור בכתב כי לבנק אין כל דרישה למימוש זכות הקדימה, ואין לו התנגדות כי המבקשת תמכור את הדירה במחיר הנ"ל למרמלשטיין, או לחלופין "העבר למשרדי את הסך הנ"ל".
     עו"ד נפתלי שילה הוסיף כי אם לא יקבל אישור כמבוקש או הסכום של 780,000 דולר בתוך 3 ימים - ייחשב הדבר כאישור נוסף שהבנק מוותר על מימוש זכות הקדימה שיש לו ביחס לדירה. (נספח כ' לעתירה).
     

28.     ביום 7.12.00 הוגשה עתירה זו לבית המשפט ע"י המבקשת, בה עתרה להצהיר כי פגה זכות הסירוב הראשונה של הבנק לרכישת זכויותיה בדירה, וכי היא רשאית למכרה בסכום שלא יפחת מ725,000- דולר; וכן
     להורות לבנק לרשום את הבית כבית משותף תוך 90 יום, ולחלופין למנות את באי כוחה ככונסי נכסים לצורך הרישום.
     לעתירה צורפה כל ההתכתבות שפורטה לעיל.
     
29.     ביום 17.1.01 התקיים דיון במעמד ב"כ הצדדים והוסכם כי יוגשו סיכומים בכתב, וכך נעשה, שכן אין מחלוקת על העובדות כמתואר לעיל.

סיכום טענות הבנק
30. א.     המבקשת נוהגת בחוסר תום לב, תוך ניסיון להפעיל לחץ על הבנק לשלם תמורת זכויותיה בדירה (שהיא 25% מהנכס) - סכום של 780,000 דולר ביודעה כי לבנק זכויות ב75%- מהנכס ויש לו עניין מיוחד ברכישת זכויותיה, ומבלי שאיפשרה לבנק לבצע בדיקה ראויה של ההצעות שקיבלה כדי להיווכח אם הן אמיתיות ורציניות.
ב.     בסעיף 16 להסכם, הקובע את זכות הסירוב הראשונה - אין כל מגבלת זמן.
ג.     בסעיף 16 להסכם נקבע כי המחיר לבנק ייקבע בהתאם למחיר ולתנאים המוצעים ע"י קונה פוטנציאלי, ואילו המבקשת לא המציאה את המסמכים המוכיחים את תנאי הסכם הרכישה עם המציעים האחרים, אלא מפריחה סכומים ותנאים בלא הסתמכות על הסכם שניתן לבדקו.
ד.     התכתבות בין מציע לבין המבקשת, שהבנק אינו מכותב בו - אינו רלבנטי לבעיה שבמחלוקת.
ה.     לא היה מקום להסיק ולקבוע לבנק שאם לא יענה תוך 10 ימים, תוך 11 יום, או במקרה אחר - תוך 3 ימים - הדבר מוכיח על העדר כוונה מצד הבנק להפעיל את זכות הסירוב הראשונה שיש לו.
ו.     הבנק הודיע למבקשת על רצונו בהפעלת זכות הסירוב הראשונה, בכפוף לכך שיוצג לו הסכם עם הרוכש הפוטנציאלי, והסכם כזה מעולם לא הוצג לו, על כן אינו יכול לשקול שיקולים נכונים בדבר הפעלת האופציה שלו.
ז.     המבקשת הודיעה לבנק כי היא נותנת לו הזדמנות להפעלת האופציה של רכישת הנכס תמורת 725,000 דולר תוך 8 - 6 חודשים, אך לאחר מכן הודיעה לו שיש לה קונה תמורת 780,000 דולר - בלי להבהיר מה קרה עם המציע הראשון.
     גם ההצעה השנייה, שהיא הצעה חדשה, לא גובתה במשלוח ההסכם לעיון הבנק, למרות שהבנק הביע רצונו להפעיל את זכות הסירוב הראשונה שלו.
ח.     יתר על כן, ביום 6.11.00 הודיע ב"כ הבנק לב"כ המבקשת במפורש כי הבנק מאשר כי אם לא יסכים לרכוש את זכויות המבקשת בדירה תוך חודשיים מיום קבלת ההסכם וכל המסמכים הרלבנטיים - הבנק ייחשב כמי שויתר על זכות הסירוב הראשונה שלו, והמבקשת תהיה זכאית למכור זכויותיה בדירה לקונה המוצע במחיר ובתנאים שלא יהיו פחות טובים מאלה שהוצעו לבנק- תוך 6 חודשים מתום אותם חודשיים.
     למרות האמור - לא נשלח ההסכם עם המציע לעיון ב"כ הבנק.
ט.     זכות קדימה על פי ההסכם - היא זכות במקרקעין, וכל עוד לא נרשמה בספרי המקרקעין היא זכות אובליגטורית שהוראות חוק המקרקעין לא חלות עליה, ולכן סעיף 102 לחוק - אינו חל במקרה הנדון.

י.     גם אילו חלו בעניין זה המועדים הקבועים בסעיף 102 לחוק כפי שטוענת המבקשת - מרגע שהובאה בפני הבנק הצעה חדשה של 780,000 דולר ביום 21.9.00 - היה צריך לתת לבנק 30 יום להשיב להצעה, אולם ב"כ הבנק הודיע כבר כעבור 11 יום שאי-מתן תשובה משמעו ויתור מצד הבנק על זכות הסירוב שלו.
י"א.     מאחר שזכות הסירוב בהסכם לא מוגבלת בזמן, אין היא פוקעת רק משום שהבנק לא עמד במועדים שרירותיים שב"כ המבקשת הציב בפניו שלא כדין, מה גם שהבנק ביקש לקבל מסמכים שיאמתו את רצינות ההצעות בטרם ישלם סכומי עתק.
י"ב.     המידע שנמסר ע"י ב"כ המבקשת - איננו מלא, ואין בכך כדי לצאת ידי חובתה להמציא לבנק את כל תנאי המכר.
     הדרך להמציא את כל תנאי המכר היא באמצעות הצגת מסמכי ההסכם.
י"ג.     אם סברה המבקשת כי זכות הסירוב הראשונה של הבנק פקעה ביום 21.8.00 (כפי שהיא טוענת) מדוע פנתה לבנק שוב בהצעה לרכוש את זכויותיה בדירה בסכום של 780,000 דולר כדי שיוכל לממש את זכות הסירוב הראשונה - ולא מכרה את הדירה לקונה החדש בלי לפנות כלל לבנק?
י"ד.     פנייה לבנק: "ותר על זכות הסירוב או העבר אלי סך 780,000 דולר תוך 3 ימים" - איננה פנייה מטעמי זהירות, אלא הצעה לממש את זכות הסירוב.
ט"ו.     המבקשת נהגה בחוסר סבירות כשהציגה בפני הבנק דרישות שרירותיות כאמור - שאינן מעוגנות אפילו בחוק עליו היא מבקשת להסתמך.
ט"ז.     הבנק לא הפר את החובה החוזית להשיב לפניות אליו בדבר מימוש זכות הסירוב - בתוך זמן סביר, ולכן גם לא פקעה זכותו.
י"ז.     מילוי דרישת המבקשת מהבנק לרכוש את זכויותיה ב780,000- דולר, ותביעתה כי בית המשפט יצהיר כי היא רשאית למכור את הדירה לצד ג' תמורת סכום שלא יפחת מ725,000- דולר - יהווה עיוות דין חמור.
י"ח.     אם הבנק ירכוש את זכויותיה של המבקשת בנכס - יהיו בידיו 100% הזכויות, ובמקרה כזה לא יהיה צורך לרשום את הבית כבית משותף, ולכן אין כל דחיפות ברישום הבית כבית משותף.
     סעד זה לא משרת שום אינטרס לגיטימי של מאיר.
     הבנק מתכוון לבצע את רישום הבית המשותף ומקווה לעמוד במשימה זו תוך שנה.
י"ט.     על כן מבקש הבנק דחיית הבקשה.

סיכום טענות המבקשת
31. א.     ב"כ המבקשת שלח לבנק ביום 16.9.99 מכתב בדבר רצונה למכור את דירתה והודעה כי הוצע לה סכום של 725,000 דולר, ודרשה ממנו להודיעה תוך 10 ימים אם ברצונו לממש את זכות הסירוב הראשונה שלו, ואף נאמר במכתב כי העדר תגובה ייחשב כויתור על זכות זו.
ב.     אם סבר הבנק כי 10 ימים הם פרק זמן קצר מדי, וכי הוא מעוניין לדעת את תנאי התשלום - היה עליו לפעול בתום לב ובסבירות ולבקש פרטים נוספים.
     התעלמות הבנק מהמכתב מראה כי אין לו רצון אמיתי לרכוש את הנכס בסכום האמור.
ג.     על מכתב נוסף מטעמה מיום 4.10.99 ענה הבנק ביום 6.10.99 כי אינו מוותר על זכות הסירוב הראשונה שלו והיפנה אותה לבאי כוחו בישראל.
ד.     ב10.10.99- שלח ב"כ הבנק בקשה לקבל פרטים אודות הצעת הקונה וביום 25.10.99 נשלח לו מכתב בו פורטו תנאי העיסקה עם הקונה.
ה.     ביום 9.11.99 נשלח מכתב לבנק בו נאמר לו כי אם לא ישיב תוך 3 ימים - תסיק המבקשת כי הבנק לא מעוניין לממש את זכות הסירוב הראשונה, וביום 14.11.99 נשלח לבנק מכתב נוסף בו המבקשת מודיעה לבנק כי היא רואה בחוסר מענה - משום ויתור על זכות הסירוב הראשונה.
ו.     המבקשת סבורה כי משחלפו 30 יום מיום שהועברו פרטי ההצעה לבנק - פגעה זכות הקדימה שלו.
ז.     המבקשת סבורה כי דרישת הבנק לקבל מסמכים מהימנים שיוכיחו כי ההצעה רצינית - משוללת יסוד, שכן מספיק להציג מחיר, תנאי תשלום, ומועד מסירת החזקה. איזה פרטים עוד נחוצים?
     איזה מסמכים מהימנים רוצה הבנק לראות? הבנק לא ציין איזה מסמך ממנו ניתן ללמוד על רצינות ואוטנטיות של הקונה - הוא רוצה לראות.
     המידע שנמסר לבנק מספיק לחלוטין, ומשהבנק לא הגיב תוך 30 יום - איבד את זכותו.
ח.     סעיף 102(א) לחוק קובע כי מספיק שההצעה תנקוב במחיר הנדרש בעד המקרקעין - ותו לא.
ט.     ביום 21.12.99 שלחה המבקשת לבנק מכתב בו הודיעה לו כי עליו להחליט על רצונו במימוש זכות הסירוב הראשונה - בתוך 8 - 6 חודשים, על פי המחיר והתנאים של הקונה הפוטנציאלי, אחרת תאלץ לנקוט בהליכים משפטיים.
     ביום 22.12.99 הודיע הבנק כי הוא מעוניין לממש את זכותו וכי הוא לא מאמין שלא יעמוד בדרישות התובעת בתוך הזמן האמור.
י.     שמונת חודשי הארכה הסתיימו ביום 21.8.00, ובינתיים קיבלה המבקשת הצעה חדשה לרכישת דירתה תמורת 780,000 דולר.
     הצעה זו נמסרה לבנק שלא הגיב - ובכך ויתר על זכות הסירוב הראשונה שלו.
י"א.     כבר ב21.9.00- נמסרו לבנק כל הפרטים בדבר גובה התמורה ומועדי התשלום ובכל זאת העלה הבנק שוב את דרישתו המגוחכת לקבלת התנאים.
י"ב.     ביום 30.10.00 שלח ב"כ המבקשת מכתב נוסף לבנק בו ציין כי אין לו יותר זכות סירוב ראשונה ועל כן - אם הבנק לא יאשר עובדה זו ולא יעביר 780,000 דולר למשרד ב"כ המבקשת - ייחשב הדבר כאישור נוסף כי הוא מוותר על זכות הקדימה.
     מכתב זה לא מהווה הודאת בעל דין בדבר קיומה של זכות סירוב שפגה כבר באוגוסט 2000, אלא רק נתן ארכה קצרה של 3 ימים נוספים לממש את זכות הסירוב הראשונה.
     משלא ניצל הבנק ארכה זו - ויתר על זכות הסירוב.
י"ג.     ביום 2.11.00 הודיע ב"כ הקונה החדש לב"כ הבנק כי לבנק אין יותר זכות סירוב ראשונה וביקש לאשר לו שאין לבנק תביעות בקשר לכך, וכן ביקש לרשום הבית כבית משותף.
בתגובה לכך הודיע ב"כ הבנק לב"כ הקונה החדש ביום 6.11.00 כי לבנק עדיין עומדת זכות הקדימה והוא מעוניין לרכוש את הדירה, ושוב ביקש את כל המסמכים הרלבנטיים בלי לומר באיזה מסמכים הוא מעוניין.
י"ד.     משלא מימש הבנק את זכות הסירוב שלו יותר משנה - מתבקש בית המשפט לקבוע כי המבקשת זכאית למכור את הדירה במחיר שלא יפחת מ725,000 דולר, ואין בסיס לטענת הבנק כי הצעת הקונה לרכוש הדירה ב780,000- דולר - היא הצעה חדשה לגביה יש לבנק זכות סירוב ראשונה.
ט"ו.     המבקשת מסתמכת על סימן ד' לפרק ז' לחוק המקרקעין העוסק בזכות קדימה - סעיפים 99, 102 ו103-.
     המבקשת ערה לכך שבמקרה הנדון לא נרשמה בספרי המקרקעין זכות הסירוב הראשונה של הבנק, ועל כן רואים אותה "כהתחייבות לעשות עסקה", וזכות הבנק היא ברובד החוזי והאובליגטורי ולא הקנייני.
ט"ז.     הוראות חוק המקרקעין צריכות לחול גם על זכויות במקרקעין שטרם נרשמו, וזאת מכוח סעיף 26 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג1973-, הקובע כי פרטים שלא נקבעו בחוזה או על פיו יהיו לפי הנוהג הקיים בין הצדדים, ובאין נוהג כזה - לפי הנוהג המקובל בחוזים מאותו סוג. ויראו גם פריטים אלה כמוסכמים.
     לדעת המבקשת - הכללים הקבועים בחוק המקרקעין בדבר המועדים - הפכו לנוהג קיים במקרקעין, ועצם העובדה שהמחוקק קבע הסדר זה בחוק - מלמד כי יש לנהוג באופן דומה גם כאשר הזכות טרם נרשמה.
י"ז.     גם אם אין להחיל את כללי החוק על זכויות שטרם נרשמו - יש להפעיל את זכות הסירוב הראשונה בתוך פרק זמן סביר ובתום לב.
     במקרה הנדון העניקה המבקשת לבנק שתי הזדמנויות לממש את האופציה שלו - אך למרות שחלפו יותר מ30- יום הוא לא נענה להצעה.
     גם סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי) קובע כי חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו - יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו הודיע נושה לחייב זמן סביר מראש.
     תקופה של 8 חודשים הינה בוודאי זמן סביר.
י"ח.     הבנק נוהג בחוסר תום לב כשהוא ממשיך להרוויח זמן ולמשוך את המבקשת זמן רב ללא תשובה עניינית וחד-משמעית אם הוא מעוניין לרכוש את דירתה במחיר המוצע.
י"ט.     המבקשת טוענת שאין חולק כי יש קונה המוכן לשלם 780,000 דולר עבור הדירה, והוא מוכן לשלם סכום זה תוך 10 ימים ממועד החתימה על ההסכם.
כ'.     הבנק התעלם מהחלטת בית המשפט מיום 17.1.01 להודיע מה המחיר שהוא מוכן לשלם עבור הדירה.
כ"א.     המבקשת מבקשת לקבל את בקשותיה בעתירה.

מסקנות

32.     אין, למעשה, כמעט כל מחלוקת עובדתית בין הצדדים, שהרי קיומו של הסכם בין פרופ' מאיר לבין הבנק, ותוכן ההסכם - הוא עובדה שאין עליה חולק; אין חולק כי המבקשת היא יורשתו של פרופ' מאיר; ושאר העובדות מתמצות בעצם התכתובת בין הצדדים שהוגשה לבית המשפט.

33.     העובדות היחידות שיש עליהן מחלוקת בין הצדדים - הן אם אכן היו שתי הצעות אמיתיות לרכישת דירת המבקשת בסכומים של 725,000 דולר ו780,000- דולר, ועל כן טענת המבקשת כי "אין מחלוקת" על כך - היא טענה לא נכונה.

34.     המבקשת יכלה להציג בפני בית המשפט ובפני הבנק את ההסכמים שהיו לה עם שני הקונים הפוטנציאליים (אם היו הסכמים כאלה), ובכך הייתה נפתרת השאלה העובדתית שבמחלוקת.

35.     יתר על כן, על פי סעיף 16 להסכם היה על המבקשת להציע את הדירה לבנק בזכות סירוב ראשונה, כאשר ההצעה לבנק צריכה להיות לפי המחיר והתנאים המוצעים למבקשת ע"י קונה פוטנציאלי.

36.     אין כל ספק כי כדי למנוע כל מחלוקת בדבר המחיר והתנאים המוצעים למבקשת ע"י קונה פוטנציאלי - הדרך הנכונה, הנאותה, והיחידה שלא תגרום לספיקות ולמחלוקות, היא ע"י הצגת מסמכי הסכם הרכישה עם הקונה הפוטנציאלי.
     
37.     הודעת המבקשת או בא כוחה כי יש מי שמציע סכום X או Y, ובאיזה תנאים - אין בה משום ראייה משכנעת כי יש מציע כזה ומה תנאיו לרכישה, במיוחד כאשר הבנק הודיע כי איננו מסתפק בהודעה כזו אלא מבקש לראות מסמכים מהימנים להוכחת הטענה.

     טענת המבקשת כי איננה יודעת איזה מסמכים מבקש הבנק לקבל - היא טענה מיתממת, שהרי המסמכים היחידים, הקונקלוסיביים והמשכנעים ביותר - הם חוזה חתום בין המבקשת לקונה הפוטנציאלי, או הצעה חתומה בכתב וקבלה חתומה בכתב של ההצעה (ולו גם במסמכים נפרדים), המוכיחים כוונה אמיתית של מכירה וקנייה, גובה התמורה ותנאי הרכישה, הכפופים, כמובן, לזכות הסירוב הראשונה של הבנק.

38.     המבקשת טענה כי הבנק מושך את הזמן ולא נותן לה תשובה ברורה וחד-משמעית אם ברצונו להפעיל את האופציה שלו, אלא שטענה זו מנוגדת לעובדות.
     הבנק הודיע למבקשת, מספר פעמים, שהוא מעוניין בהפעלת האופציה שלו, ולצורך זה ביקש לקבל את המסמכים המוכיחים כי אכן יש מציע אמיתי, ומה תנאי הצעתו האמיתיים.
     במקום להמציא לבנק את החוזה עם הקונה הפוטנציאלי - בחרה המבקשת לערוך עם הבנק התכתבויות עקרות, לאורך תקופה ממושכת, שלא שכנעו את הבנק כי אכן קיים מציע אמיתי המוכן לרכוש את הדירה בסכום ובתנאים שהוצגו ע"י בא כוח המבקשת.
     אי לזאת המבקשת, ולא הבנק, היא זו האחראית להתמשכות ההליכים, שהרי יכלה לשלוח לבנק את מסמכי ההתקשרות עם הקונה הפוטנציאלי מיד עם דרישתו הראשונה של הבנק ממנה - אולם נמנעה מעשות כן.

39.     לא למותר לחזור ולציין לעניין התאריכים, כי ביום 9.9.99 הודיע ב"כ הרוכש שברצון הרוכש לרכוש את הדירה תמורת 725,000 דולר, ותנאי התשלום ויתר תנאי החוזה - יסוכמו לפני חתימת החוזה. דהיינו - באותה עת לא היה קיים עדיין חוזה כלשהו ולא היו קיימים תנאים, אלא רק הצעת מחיר.
     ביום 6.9.99 כתבה ב"כ המבקשת לבנק כי קיבלה הצעת מחיר.
     כבר ביום 6.10.99 הודיע הבנק על כוונתו שלא לוותר על זכות הסירוב הראשונה, וכבר ביום 10.10.99 ביקש הבנק לקבל את כל המסמכים החתומים הקשורים להצעת הקונה הפוטנציאלי.
     לשון אחרת - תוך פחות מ30- יום הגיב הבנק כנדרש, ובמקום לשלוח לו את מסמכי ההתחייבויות החתומים - החלה המבקשת בהתכתבות ארוכה עם הבנק שנמשכה עד מועד הגשת העתירה לבית המשפט בדצמבר 2000.
     במהלך כל אותה תקופה ניסתה המבקשת להגביל את הבנק בזמן (10 ימים, 11 יום, 3 ימים) למתן תשובתו - כאשר התשובה מזמן הייתה ברשות המבקשת, לאמור - הבנק מעוניין ברכישת זכויות המבקשת, והמבקשת נדרשת להמציא לבנק את המסמכים המוכיחים את התנאים והמחיר שהוצעו לה ע"י הקונה הפוטנציאלי.
     במהלך אותו פרק זמן ממושך גם התחלפו הקונים הפוטנציאליים, ובמקום קונה ב725,000- דולר - צץ קונה ב780,000- דולר - אשר גם מסמכי ההצעה והקבלה שלו, על תנאיהם - לא הומצאו לבנק למרות דרישותיו.

40.     מקובלת עלי טענת המבקשת כי כאשר אין בהסכם מועד לביצוע - יש לקבוע מועד סביר, והצדדים חייבים לפעול בסבירות ובתום לב.
     דא עקא, מי שנהג במקרה הנדון בחוסר סבירות (ואולי אפילו בחוסר תום לב - אך בהעדר מסמכי הרכישה אין באפשרותי לקבוע ממצא פוזיטיבי בנושא זה) - היא דווקא המבקשת, אשר בעקשנות נמנעה מלהציג לבנק את מסמכי התקשרותה עם הקונים הפוטנציאליים.
     בצדק חשב, איפוא, הבנק כי אין קונים פוטנציאליים במחירים עליהם הצהירה המבקשת, והודעות המבקשת על קונים כאלה לא באו אלא כדי לקבל מהבנק תמורה מוגזמת בגין הדירה; ואם יש קונים כאלה - לא הוצגו תנאי התשלום שלהם כדי שהבנק יוכל לשקול ברצינות אם הוא רוצה ויכול להתחרות עמם.
     
41.     הוראות חוק המקרקעין אינן חלות במקרה הנדון - שהרי זכות הסירוב הראשונה, שהיא זכות במקרקעין - לא נרשמה בספרי המקרקעין, ושני הצדדים מסכימים כי עד היום זוהי זכות אובליגטורית בלבד, ולא קניינית.

42.     יתר על כן, אפילו הייתה הזכות רשומה בספרי המקרקעין, עדיין היו חלים עליה לא רק הוראות החוק אלא גם הוראות ההסכם בין הצדדים, וסעיף 16 להסכם מחייב את פרופ' מאיר, ואת המבקשת מכוחו - להמציא לבנק את התנאים המוצעים ע"י קונה פוטנציאלי, ולא רק לזרוק לחלל האוויר, מפי המבקשת או באי כוחה - מחיר מוצע או תנאים מוצעים.

43.     לשון אחרת, מכל זווית שלא נתבונן בנושא - סבירות, יעילות, תום לב - הדבר הנכון לעשותו היה לשלוח לבנק מיד עם דרישתו הראשונה - את מסמכי ההתקשרות בין המבקשת לקונה הפוטנציאלי, דבר שלא נעשה.

44.     יתר על כן, עוד לפני הגשת העתירה לבית המשפט, ביום 6.11.00 הודיע הבנק למבקשת באופן חד-משמעי, כי לא זו בלבד שהבנק לא ויתר על זכות הסירוב הראשונה שלו, אלא הוא מתחייב להודיע למבקשת תוך חודשיים מיום קבלת כל המסמכים המוכיחים רכישה ע"י קונה פוטנציאלי - אם ברצונו להפעיל את האופציה שלו, ואם לא יעשה כן תוך חודשיים - ייחשב הדבר כויתור מצידו על אופציה זו והמבקשת תהיה זכאית למכור זכויותיה בדירה לקונה פוטנציאלי, תוך 6 חודשים מתום אותם חודשיים במחיר ובתנאים שהוצגו לבנק.

45.     אם אכן ביקשה המבקשת להגביל את הבנק בזמן למתן תשובתו, ובמתן הצהרה חד-משמעית - הרי קיבלה זאת באותו פקס, אך שוב לא פעלה על פי המבוקש, אלא בחרה להגיש עתירה זו לבית המשפט.

46.     גם לעתירתה לא צרפה המבקשת את הסכמיה עם שני הקונים הפוטנציאליים, ואף לא ביקשה לצרפם במהלך הדיון, דבר התומך בטענת הבנק שאין קונים פוטנציאליים כאלה, או שלא הוכח הסכם על מחיר ותנאים עמם - יותר משהדבר תומך בגירסת המבקשת.

47.     המבקשת לא הבהירה מה קרה למציע הראשון אולם טענה כי יש בידיה הצעה על סך 780,000 דולר, ודרשה מהבנק להודיע לה על ויתור על האופציה שלו או להמציא לה 780,000 דולר - תוך 3 ימים (כאמור - בלי להציג מסמכי התקשרות).
     מאידך גיסא, ביקשה המבקשת בעתירתה כי בית המשפט יצהיר כי מותר לה למכור את הדירה תמורת סכום שלא יפחת מ725,000- דולר.
     פער זה בין הסכומים תומך אף הוא יותר בגירסת הבנק מאשר בגירסת המבקשת בנושא קיומו או אי-קיומו של קונה פוטצניאלי בסכום של 780,000 דולר.

48.     בהתחשב בכל האמור לעיל - אני דוחה את עתירת המבקשת להצהיר כי פגה זכות הסירוב הראשונה של הבנק על פי סעיף 16 להסכם, ואני מציעה למבקשת כי אם יהיה לה קונה פוטנציאלי לדירה בעתיד - תמציא לבנק את מסמכי ההתקשרות עם הקונה הפוטנציאלי ביחד עם הודעתה אליו לפי סעיף 16 להסכם.

49.     לעניין עתירת המבקשת להורות לבנק לרשום את הבית כבית משותף תוך 90 יום, עלי להעיר כדלקמן:
א.     אם הבנק יפעיל את זכות הסירוב הראשונה שלו וירכוש את דירת המבקשת - כל הבית יהיה בבעלותו, ולא יהיה כל צורך לרשמו כבית משותף.
ב.     הבנק הודיע כי בדעתו לרשום את הבית כבית משותף תוך שנה, ובשלב זה אין סיבה להורות לו לעשות כן תוך 90 יום, בעיקר נוכח האמור בס"ק א' לסעיף זה.
ג.     בשלב זה לא נגרם למבקשת כל נזק ממשי מכך שהבית לא רשום כבית משותף.
ד.     לאור האמור - אין מקום לקבל בשלב זה את עתירת המבקשת להורות לבנק לרשום את הבית כבית משותף תוך 90 יום, או להורות על מינוי כונס מטעמה למטרה זו.

50.     המבקשת תשלם למשיב הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסך 100,000 ש"ח + מע"מ.
     הסכום ישא ריבית והצמדה כדין מהיום ועד יום התשלום בפועל.

51.     יצוין כי כל ההדגשות בפסק הדין - הן הדגשות של בית המשפט.

52.     פסק הדין ניתן בהעדר הצדדים ויישלח אליהם ע"י מזכירות בית המשפט.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הגדרת דירת מגורים

  2. צו כניסה לדירה

  3. נזק לגגון בדירה

  4. עורך דין הסכם דירה

  5. תביעה על צביעת דירה

  6. שימוש בדירה ללא רשות

  7. שטח דירה קטן מהמובטח

  8. החזקה בדירה ללא רשות

  9. כניסה לדירה ללא רשות

  10. רישום דירה על שם קטין

  11. ויתור על זכויות בדירה

  12. התחזות לבעלים של דירה

  13. ביטול רשות לגור בדירה

  14. זיכוי מעבירת פיצול דירה

  15. הגדרת דירת מגורים מזכה

  16. נזקים במהלך הובלת דירה

  17. הצעה אמיתית לרכישת דירה

  18. הכרה בדירת מגורים יחידה

  19. הצהרת זכאות זכויות בדירה

  20. זכות בלתי הדירה במקרקעין

  21. רשות בלתי הדירה במקרקעין

  22. אישור זכויות לקניית דירה

  23. תביעה להצהרת בעלות בדירה

  24. מכירת דירה עם חריגות בניה

  25. חובת ציון שטח הרצפה בדירה

  26. ביטול קניית דירה על הנייר

  27. הלוואה לקניית דירה מהמוכר

  28. הסתרת בעיית טרמיטים בדירה

  29. הגדרת הדירות כ"דירות מדרון"

  30. פיצול דירה ל-5 יחידות דיור

  31. הודעה על העברת החזקה בדירה

  32. אי הכרה בדירת מגורים מזכה

  33. קניית דירה בפלורידה - תביעה

  34. עיכוב של שנתיים במסירת דירה

  35. התחייבות לרישום זכויות בדירה

  36. התיישנות רישום בעלות על דירה

  37. זכויות בחלל שנוצר מתחת לדירה

  38. כניסה בכוח לדירה ע''י מעקלים

  39. מס מכירת דירה בין קרובי משפחה

  40. בקשה להרחבת דירת מגורים במקרקעין

  41. הסתרת חריגות בניה בדירה מהקונה

  42. סיוע לרכישת דירה לפי מספר אחים

  43. העברת תכולת דירה מארה''ב לישראל

  44. ביטול קניית דירה בגין איחור במסירה

  45. סעיף 49 א - מכירת דירת מגורים מזכה

  46. פיצוי בגין ניהול מו''מ לקניית דירה

  47. פטור לדירת מגורים מזכה - זכות אישית

  48. חוסר התאמה בין שטח הדירה למה שהובטח

  49. תוספת סיוע לזכאים שלא הצליחו לרכוש דירה

  50. העברת בעלות פיקטיבית של דירה מבעל לאישה

  51. צו מבית המשפט למכירת דירה במכירה פומבית

  52. פיצויים ללא הוכחת נזק מסירת דירות באיחור

  53. דרישת תשלום שלא כדין ביום קבלת המפתח לדירה

  54. נדחתה תביעה להצהרה לזכאות להירשם כבעל דירה

  55. האם צנרת מקרר נחשבת לאינסטלציה של הדירה ?

  56. איחור במסירת דירות בגלל בניית קומות נוספות

  57. עד לאיזה רום משתרעת זכותו של הדייר בשטח שהוצמד ?

  58. בקשה למפקח על המקרקעין לאפשר מכירת דירת מגורים

  59. טענה כי התובעים אפשרו להם להתגורר בדירה ללא תשלום

  60. לטענת התובע, הדירה נצבעה בצבע "מזעזע – כחול מטאלי"

  61. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון