סכסוך עם דייר מוגן

להלן פסק דין בנושא סכסוך עם דייר מוגן:

פ ס ק - ד י ן

1.     אקדמות מילין
     זהו סכסוך מתמשך בין בעל בית לדייר מוגן ואשתו (להלן: הדיירים).
בפני תביעת בעל הבית לסלוק ידם של הדיירים.
עילות הפינוי הנטענות הן: שימוש במושכר בניגוד להסכם שכירות, הכנסת הנתבעת 3 למושכר בלא רשות וביצוע שינויים במושכר.
המדובר בתיק שתפח לממדים גדולים ותופס מקום נכבד במדפי מזכירות בית המשפט.די אם נבחן את סיכומיהם של הצדדים שמסתכמים יחדיו בעשרות עמודים.
תיק זה נפתח בשנת 1993 ונדון בתחילה אצל כב' השופט מ' גל ולאחר מכן הועבר התיק אלי. הצדדים ניהלו הליכים מקדמיים והתכתבויות מסוגים שונים. ביום 22/12/99 החלה פרשת התביעה בה העידו:ע"ת/1 עו"ד אהרון ברוכין, בנו של התובע 1.ביום 12/07/00 נשמעו:ע"ת/2 עו"ד דרור אהרוני, ע"ת/3 עו"ד עובדיה גבאי וע"ת/4 מוריס אמזלג גיסה של הנתבעת 3, ע"ת/5 -הנתבעת 3 (נילי שלום).
ביום 17/01/01 נשמעה פרשת ההגנה בה העידו:ע"ה/1 הנתבע 1(בנימין שלום), ע"ה/2 יוניס פיגרדו, ע"ה/3 ישראל סויסה אביה של הנתבעת 3,ע"ה/4 מהנדס יגאל ברגמן. ביום 31/01/01 העיד ע"ה/5 שמואל כהן.
התובעים הגישו סיכומיהם בכתב ביום 02/04/01 והנתבעים הגישו סיכומיהם ביום 05/08/01. ביום 11/12/01 התקיימה ישיבה בה הוסיפו ב"כ הצדדים דגשים וב"כ התובעים אף הגישה תגובה בכתב לסיכומי הנתבעים.
ביום 28/12/01 הגיש ב"כ הנתבעים בקשה לצרוף מסמכים ותצהיר באשר להדרדרות במצב הכלכלי של הנתבעים (בש"א 9542/01). הנתבע 1 נחקר על תצהיריו הנ"ל ביום 27/02/02 ובסיום חקירתו התרתי הגשת הראיות הנוספות (התצהיר מיום 27/12/01 והמסמכים שצורפו לתצהיר מיום 17/01/02).
ביום 26/03/02 הגישה ב"כ התובעים בקשה לאפשר עיון בתיקי בית משפט למשפחה המתנהלים בין הנתבע 1 לאשתו הנתבעת 3. בהסכמת הצדדים הוריתי ביום 09/09/02 על מחיקת הבקשה (בש"א 3283/02).

הגיעה עת ההכרעה.

2.     התביעה-רקע עובדתי
התובעים הם בעלי המקרקעין שברחוב אריה לוין 1,מזכרת משה ירושלים הידועים לרשומים כגוש 46 חלקה 24 בלשכת רישום המקרקעין בירושלים (להלן: המושכר).
ביום 10/08/81 נחתם חוזה שכירות מוגנת, לפיו שכרו הנתבעים 2-1 ביחד ולחוד את המושכר. למעשה רכשו הנתבעים 2-1 את חלקו של דייר מוגן קודם בנכס(צבי אורנשטיין) תמורת תשלום דמי מפתח בסכום של 30,000 $.
הנתבעת 2 נטשה את המושכר והתגרשה מבעלה הנתבע 1.

לתיק זה קדמה תביעת פינוי שהוגשה בת"א 6835/92, שנדונה בפני כב' השופט (כתוארו אז) א' כהן. הצדדים הסמיכו את השופט לפסוק על דרך של פשרה.
ביום 06/02/94 חייב כב' השופט (כתוארו אז) א' כהן את הנתבעת 2 (הלן שלום) לפנות ולסלק ידה מהדירה ואולם קבע כי מדובר בהכרזה דקלרטיבית הואיל והלן שלום לא התגוררה במושכר והיא גם ויתרה על כל זכויותיה במושכר.
הנתבע 1 (בנימין שלום) חוייב "לפנות ולסלק ידו מהדירה, אך יחד עם זאת אני מעניק לו סעד מן הצדק במובן זה שאם הנתבע, בנימין שלום, ישלם לתובעים סך 5,000 ₪ תוך 60 יום מהיום, הוא יוכל להמשיך וליהנות מהגנת חוק הדייר" (ת"א 6835/92 ע' 4 ש' 10-7).
גם כב' השופט מ' גל נתן ביום 16/11/95, פסק דין כנגד הנתבעת 2 הלן שלום, בו הוצהר שהלן שלום אינה דיירת מוגנת בנכס ואין לה זכות להחזיק בו. וזאת לאחר הצהרת ב"כ הנתבעים (המ' 9825/95).
     
3.     ביקור במקום
"זכה" המושכר ונערכו בו במסגרת תביעה זו ,שני ביקורים במקום, הן ע"י כב' השופט מ' גל ביום 08/01/96 והן על ידי הח"מ ביום 15/12/97.(במאמר מוסגר יוער, כי גם כב' השופט (כתוארו אז) א' כהן נהנה ממראות המושכר בתביעה שהתנהלה בפניו).
להלן פרוטוקול הביקור כפי שנערך על ידי הח"מ: "המקום:רחוב רבי אריה 1 ירושלים. כניסה משער ברזל מזוגג לתוך חדר כניסה. מימין מדרגות עם קרמיקה. ברז מים. התקדמות לעבר דלת כניסה מברזל שלפניה מסגרת ברזל מרושתת. מימין לדלת הכניסה חלון מסורג. מעל הדלת-גגון רעפים. מימין לחלון הנ"ל מבער 'יונקרס' לחימום מים. צנרת שמובילה ל'יונקרס'.
כניסה לדירה. רצפה מלוחות אבן מנוסרת ומלוטשת. מעל המבואה פתח בתקרה עם לבני זכוכית מסביב. למעלה מכסה זכוכית. מימין לדלת הכניסה, חדר שירותים עם אסלה, כיור וג'קוזי שנראים חדשים. ריצוף דומה.
כניסה למטבח. מדרגות מעץ לקומה עליונה. מהמטבח כניסה לחדר מגורים(סלון), תקרה מקומרת. מזגן בפינה דרומית-מזרחית של הסלון בפינה שמעל המזגן. חוטי חשמל. אינטרקום פנימי.
מהמטבח עליה במדרגות עץ צרות לקומה העליונה. מימין חדר שירותים. מהשירותים כניסה לחלל הגג דרך דלת פנימית. חדר שינה. לכוון צפון דלת+ חלונות. בחדר השינה קורות בטון בשני קצות התקרה.
יציאה מחדר השינה למרפסת חיצונית. מדרגות ברזל (לעליה לגג). המרפסת סגורה במסגרת ברזל עם זכוכית. מעל פרגולה ועליה צמח מטפס. עליה במדרגות הברזל אל גג חדר השינה. הגג מרוצף במרצפות 20X20 בשיפוע מדרום לצפון. מהמרפסת יוצא צינור "4 חיצוני על גבי הגג.
מצפון למרפסת, גג קטן שמגובה בכ-1 מ' ממפלס הגג הרגיל. מזגן על מעקה דרומי של המרפסת. מצד שני ארובה.מבחוץ:החדר הדרומי-חלונות מסורגים של המושכר. תעלות מכוסות של מזגן+חיווט חשמל" (ע' 21 ש' 17- ע' 22 ש' 23).

4.     קיומו של מעשה בית דין
בסעיף 5 לכתב ההגנה נטען, כי התביעה היא "תביעת סרק,טורדנית וחסרת כל יסוד, כאשר העובדות שעליהן היא מתבססת אינן נכונות. התובעים מטרידים את הנתבעים בתביעות סרק כאשר זו התביעה השלישית שהם מגישים כנגד הנתבעים... באופן נפרד ומבלי לצרף את כל טענותיהם יחד בתביעה אחת".
בנוסף לכך הגישו הנתבעים בקשה לדחיית התביעה על הסף וזאת לנוכח פסק דינו של כב' השופט (כתוארו אז) א' כהן שניתן ביום 06/02/94, המהווה לטענת הנתבעים מעשה בי-דין (המ' 8270/95;המ' 8962/96).
התובעים אינם חולקים כי התביעה דנן אינה התביעה הראשונה המוגשת בעניין הדיירות המוגנת במושכר ואולם לטענתם עילות התובענה דנן שונות מהעילות שבתביעה שנדונה בפני כב' השופט (כתוארו אז) א' כהן והמדובר במעשי הפרה שונים המצמיחים עילות שונות.
ההלכה בדבר מעשה בית דין והשתק עילה סוכמה ע"י כב' הנשיא ש' אגרנט בע"א 246/66 קלוזנר נ' שמעוני פ"ד כב(2) 561, בעמ' 583ז-585א, שם נפסק: "כידוע, תורת ה-res judicata של המשפט המקובל מושתתת על שני כללים עיקריים, הכלל האחד הוא: מקום שתביעה נדונה לגופה והוכרעה על-ידי בית-משפט מוסמך,שוב אסור להיזקק לתביעה נוספת בין אותם הצדדים או חליפיהם, אם זו מבוססת על עילה זהה. במקרה כזה,אם במשפט הראשון זכה התובע בדין, כי אז אומרים שעילת תביעתו שם 'נבלעה' (merged) בפסק-הדין, אשר הכיר בזכותו ובא במקום העילה, שאיננה עוד, בחינת transit in rem judicatam ; וכן, אם במשפט הראשון זכה הנתבע בדין, אזי אומרים שקם מחסום ( bar ) המשתיק את התובע מלחזור על תביעה שניה המבוססת על אותה עילה, בחינת היותה חסומה או מושתקת per rem judicatam עד כאן הכלל הראשון ורגילים לכנותו בשם 'ענין שנדון' (eadem res) ולאחרונה בשם 'השתק ישיר' (estoppel direct) ואף 'השתק העילה' (cause of action estoppel ). הכלל העיקרי האחר הוא: אם במשפט הראשון הועמדה במחלוקת שאלה עובדתית מסוימת, שהיתה חיונית לתוצאה הסופית, והיא הוכרעה שם, בפירוש או מכללא, כי אז יהיו אותם בעלי הדין וחליפיהם מושתקים מלהתדיין לגביה מחדש במשפט השני, חרף אי הזהות בין העילות של שתי התביעות. העיקר הזה ידוע בשם הכלל של eadem quaestio ויש המכנים אותו בשם 'השתק עקיף' (collateral estoppel) ו'השתק הפלוגתה' (issue estoppel ). כדאי להבהיר כי לשם תחולת הכלל האחרון, דרוש לא רק שהנקודה העובדתית, שנטענה, הועמדה במחלוקת במשפט הקודם, אלא גם שפסק-הדין מבליט, במפורש או מכללא, שאמנם נפלה שם הכרעה לגביה, שאם לא כן, לא יהיה בפסק-הדין כדי להשתיק את העלאת הטענה העובדתית מחדש במשפט השני... הממצא שנקבע במשפט הקודם, לגבי הנקודה העובדתית הנדונה, חייב להיות ממצא 'חיובי', להבדיל ממצא של 'חוסר הוכחה'... לא למותר יהיה אם אזכיר גם סייג אחר, שנקבע לכלל של השתק עקיף, והוא: מקום שהכרעת בית-משפט ניתנה לגבי שאלה 'אינצידנטלית', אשר הסמכות הייחודית להכריע בה, שעה שהיא מתעוררת במישרין, נתונה לבית-משפט אחר, לא תוכל אותה הכרעה לשמש השתק עקיף במשפט שני בין אותם הצדדים....".
השיקולים להלכה פורטו בהמשך (שם,בעמ' 586ה-ז):
"...הכל יודעים, כי מאחורי הדוקטרינה האנגלית של res judicata , על שני ענפיה, אינו עומד הרעיון, כי ההכרעה שנפלה במשפט הקודם משקפת, אם לגבי התביעה בכללותה ואם לגבי שאלה עובדתית, שהועמדה שם במחלוקת, את האמת דוקא; כי אם עומדים מאחוריה שני שיקולים מעשיים, שרואים אותם כפועלים לטובת האינטרסים של המתדיינים והציבור גם יחד ואשר בגללם מוחזקים הראשונים, בעיני החוק, כאילו הודו בכך - ולכן הינם מנועים מלהכחיש - שהתוצאה השיפוטית, הטמונה באותה הכרעה, היא תוצאה של אמת .... שיקול אחד הוא: ' טובת הציבור דורשת כי יהיה סוף לדיוני משפט' והשיקול האחר הוא: 'אין זה מן הדין כי אדם יהא נטרד פעמיים או יותר על אותה עילה'".
עילת תביעה מוגדרת כמערכת עובדות, שאם יוכחו יזכו את התובע בסעד הנתבע. המבחנים שהוצעו למושג "עילת תביעה" לצורך חלותו של כלל השתק העילה הם: מבחן הסעד, מבחן הזכות שנפגעה ומבחן העיסקה(י' זוסמן סדרי הדין האזרחי מהדורה שביעית,תשנ"ה,ס' 111-110;נ' זלצמן מעשה בית דין בהליך האזרחי ס' 29)
כב' הנשיא אגרנט סבר בע"א 246/66,שם, בעמ' 593, כי מבחנה של עילת תביעה "...הוא עוד יותר רחב, ופירושו הוא:כל אשר בלשון בני אדם נחשב לסיבה הדומיננטית של התביעה או התביעות".
מהי איפוא הסיבה הדומיננטית להגשת התביעות?
בפסק דינו של כב' השופט (כתוארו אז) א' כהן פורטה עילת התובענה בת"א 6835/92,כפי שפרטו התובעים: ביצוע עבודות שיפוץ להרחבת הדירה ללא קבלת הסכמת בעלי הבית, "במובן זה שהנתבעים פרקו את גג הרעפים שהיה קיים בדירה. הרימו את הגג, הגדילו את חלל החדר העליון ויצרו גג רעפים חדש"(פסק הדין בת"א 6835/92 ע' 2 ש' 12-9).בכתב התביעה בת"א 6835/92 נטען עוד , כי בתאריך בלתי ידוע בשנת 1987 או בסמוך לכך הנתבעים התקינו מזגן באופן בולט בקיר החיצוני של המושכר, וכי בתאריך בלתי ידוע בשנת 1990 או בסמוך לכך הרשה הנתבע 1 לאדם אחר להכנס ולגור עימו במושכר.
ואולם בעניננו הוגשה התביעה בגין עילות תביעה חדשות שנוצרו , ע"פ האמור בכתב התביעה לאחר הגשת התביעה בת"א 6835/92.
עדיין, יש לבחון האם התביעה דנן אינה תביעה טורדנית. שכן, התיק דנן הוגש בעת שהתנהלו הליכים בפני כב' השופט (כתוארו אז) א' כהן .
נשאלת השאלה מהי הדרך שבה היה על התובעים לילך בה? האם היו רשאים להגיש תביעה חדשה או שהיה עליהם לבקש את תיקון כתב התביעה שהתנהל בפני כב' השופט (כתוארו אז) א' כהן כך שהעובדות החדשות יפורטו באותו כתב תביעה?
לשון אחר, האם התביעה דנן היא טורדנית או שהוגשה כדין?
הלכה היא ,כי תובע יכול להגיש תביעה נפרדת בשל עילה שנוצרה לאחר הגשת התביעה(י' זוסמן שם ס' 132)
על תביעה נפרדת במעשה נזיקין נמשך נפסק מפי כב' השופט מ' לנדוי (כתוארו אז) בע"א 477/68 הופמן נ' מיכאלי-לויטל פ"ד כ"ג(2)52, בעמ' 56ב,:"הסגת-גבול במקרקעין היא מעשה נזיקין נמשך, במובן זה שהיא מתחדשת מיום ליום. משום כך יכול בעל המקרקעין לתבוע פיצויים בגלל הנזק שנגרם לו רק עד ליום הגשת התביעה, ואין הוא יכול לתבוע נזק סכוי בעתיד, כי הרי הנתבע יכול לחדול בכל רגע מהסגת הגבול ולכן אין זה ברור שאמנם יימשך הנזק גם בעתיד. מכאן שאם הנתבע ממשיך בהסגת הגבול גם אחרי הגשת התביעה נוצרת בכך עילת תביעה נוספת והתובע יכול לתבוע שוב על-פיה בתביעה שניה, וחוזר חלילה...".
על תביעה נפרדת בגין הפרת חוזה שאירעה לאחר הגשת התביעה נאמר בע"א 830/86 ס.א.ר. חרושת דפנה נ.ס.א.ר. סרט אלכסון בע"מ פ"ד מב(4)805, 808 :"בתביעה שמוגשת במועד מסויים בגין הפרה נמשכת של חוזה, אין התובע יכול לתבוע נזק עתידי, באשר אותה עת אין לדעת אם מעשה ההפרה ימשך ...נכון ודאי שעתירה לסעד של פיצויים בגין ההפרות שארעו עד למועד הגשת התביעה הראשונה, צריך היה התובע לכלול באותה תביעה, אלא אם הותר לו לגבי כך פיצול סעדים על פי תק' 45. משלא נתבקש ולא הותר פיצול כזה בתביעה הראשונה, הרי לפי תק' 45 סיפא הדין הוא כי התובע לא יוכל לתבוע סעד בגין עילה זו לאחר מכן. אך אין זה הדין לגבי הפרה שנטען כי ארעה לאחר הגשת התביעה הראשונה, הפרה אשר מהווה כאמור עילה חדשה אשר בגינה זכאית המערערת לתבוע, ואין היא זקוקה לצורך זה לרשות לפיצול סעדים" (ראו גם: ע"א 367/83 מ' שושן חברה לבניין ופיתוח בע"מ נ' רמות גזית בע"מ פ"ד לט(1)633).
בענייננו התביעה היא בעילה חוזית, ועל כן הרשות נתונה לתובעים להגיש תביעה נפרדת בגין הפרת חוזה שארעה לאחר הגשת התביעה הראשונה.
על כן אין לומר כי התביעה דנן טורדנית מטעם זה שהוגשה שעה שהיתה תביעת פינוי תלויה ועומדת כנגד הנתבעים.

5.     הכנסת נתבעת 3 למושכר
התובע והנתבעת 3 נישאו זה לזו כדת משה וישראל ביום ז' בתשרי תשנ"א, 26/09/90(נ/3). לפיכך, טוען ב"כ הנתבעים, כי אין מקום לטענת התובעים לפיה כניסתה של הנתבעת 3 למושכר ללא הסכמת הבעלים מהווה הפרת הסכם השכירות.
לעניין זה הפנה ב"כ הנתבעים לע"א 4100/97 יוסף רינדר נ' אסתר ויזלטיר פ"ד נב(4) 580.
אכן, טענת ב"כ הנתבעים, בדין יסודה.
בע"א 4100/97 הנ"ל, אף שהתגלעה מחלוקת בין כב' השופטים ח' אריאל ות' אור הסכימו השניים, כל אחד מטעמו הוא, כי הכנסת בן זוג נשוי ואף ידוע בציבור לדירה שהושכרה בדיירות מוגנת אינה מהווה הפרה של חוזה השכירות, אף אם בחוזה השכירות נקבע שהכנסת דייר נוסף לדירה טעונה הסכמת בעל הבית.
למען דברי כב' השופט ח' אריאל:"על פי חוק הגנת הדייר ותכליתו ניראה לא רק על פי סעיף 20 בלבד, אלא על פי החוק כולו (ראה בין היתר את כל פרק ב' ובמיוחד סעיף 16 'התנאה על ההגנה' וסעיף 21 על דייר שנפרד או נתגרש. הסעיפים 29-27 המדברים על 'הפסקת הגנה' וראה סעיף 30 לגבי 'דייר משנה'), כי אין לפרש את סעיף 5 לחוזה כאוסר על אדם להביא את בן זוגו, לגור עמו, בדירה השכורה על-ידו בהיותו, הוא בלבד, שוכר מוגן על-פי חוק הגנת הדייר וכי הכנסת בן זוג לגור עמו מהווה הפרה של חוזה השכירות ומכאן עילה לפנותו על פי חוק הגנת הדייר. אפשר אף שטענה כזו מנוגדת לתקנת הציבור. יתכן גם שחוק יסוד כבוד האדם וחירותו, עומד דווקא, כאן, לטובת הדייר ועומד לרועץ, במקרה כזה, לבעל הבית. משמעות טענת המערערים היא, למעשה, כי דייר מוגן החפץ לחיות עם בן זוגו, חייב, לוותר על זכותו המוגנת בדירה. לא רק, שסעיף 20 לחוק, סבר אחרת, אלא שפרוש זה מקומם. גם ההגיון והשכל הישר אינו יכול להשלים עם פירוש כזה, אשר ייטיב עם בעל-הבית, אך יבטל את הגנת החוק במקרה שלפנינו, לגבי אשה שמצאה בן זוג שיחיה עימה, בדירתה, בה היתה דיירת מוגנת. פרוש כזה הנטען על-ידי המערערים יכול להוות מכה מוחצת כלפי האשה אשר החוק, בודאי, אינו מסכים עמו". (ע"א 4133/97 שם 590א-ג).
כב' השופט ת' אור הגיע למסקנה זהה מהשיקולים הבאים:"שיקול אחד נוגע לציפיותיו של הדייר המוגן במסגרת ההתקשרות בהסכם השכירות המוגנת.... לרכוש לעצמו מקום מגורים לפרק זמן ממושך... הדייר רשאי לצפות, כי במהלך הדברים הרגיל של ניהול חייו, ייהנה מן הזכות להתגורר בדירה ויהיה חסין מפינוי.
השיקול השני נוגע למהות הפעולה אשר נטען לגביה כי היא מהווה הפרה של הסכם השכירות המוגנת. מדובר במהלך של הקמת תא משפחתי. זוהי פעולה בסיסית, מובנת מאליה, על פני רצף חייו של אדם. זהו מצב, אותו רואים רוב בני האדם כצורך טבעי, אקסיומטי. אכן, המשפחה הינה 'תא ראשוני של החברה האנושית'(השופט ש' ז' חשין בע"א 238/53 כהן ובוסליק נ' היועץ המשפטי לממשלה, פ"ד ח(4)53). היא 'מוסד המוכר על-ידי החברה כאחד היסודות שבחיי החברה' (הנשיא אולשן בע"א 337/62 רוזנפלד נ' יעקובסון, פ"ד יז 1009 ,1030). הקמת משפחה, השוכנת תחת קורת גג אחת, מהווה חלק אינטגרלי ממהלך החיים הרגיל של רוב בני האדם.
על רקע דברים אלה, אני סבור כי אין לייחס לצדדים להסכם השכירות המוגנת, אשר לא התייחסו במפורש לענין זה, כי התכוונו לאסור על מגוריהם של בני התא המשפחתי בדירה נשוא ההסכם. אכן,הדירה הושכרה לדייר כדי שיגור בה, וכל מה שנכלל באופן הוגן במושג מגורים על-פי מנהגי זמננו ומקומנו איננו נאסר על-ידי התניה הנזכרת: חזקה על מתקשרים שלא לכך התכוונו' (דברי שופט בית המשפט המחוזי ב' כהן, שאושרו בע"א 802/75 נגר נ ' מרקוס, פ"ד ל(3)29, בעמוד 31 )". (שם,598ב-ז).
אף בענייננו, התגרש הנתבע 1 מאשתו הנתבעת 2, והקים בית בישראל עם הנתבעת 3. חוזה השכירות לא מנע מהנתבע לגור עם אשתו הקודמת ואין בו כדי למנוע ממנו לגור כיום עם אשתו, הנתבעת 3. חזקה על המתקשרים בחוזה השכירות שלא התכוונו לכך שגירושיו של הנתבע 1 מהנתבעת 2 ימנעו ממנו להתחתן ולהתגורר עם אשה אחרת, בלא הסכמת הבעלים .
אמנם, התוצאה פוגעת בזכות הקניין של התובעים ואולם יש לזכור כי כנגד זכות זו עומדת זכות הדייר-הנתבע 1 לגור עם אשתו תחת אותה קורת גג, כל עוד היא אשתו.
על כן, אין לראות את הכנסת הנתבעת 3 למושכר, ללא רשות הבעלים כהפרת הסכם השכירות.

6.     שימוש בנכס בניגוד להסכם השכירות
סעיף 7 להסכם השכירות קובע "כן אסור לשוכר להשתמש בחדר המדרגות לצורך אחסנה או אחזקה של כלי רכב או מטלטלים אחרים כלשהם. הוא הדין לגבי החצר, הגינה או גג הבית ושטחים אחרים של הבית מאחר ואלה אינם כלולים במושכר הנדון ונמצאים בחזקתו הבלעדית של המשכיר".
ב"כ התובעים טוענת כי הנתבעים עושים שימוש בנכס תוך שהם מפרים את הסכם השכירות, בכך שהנתבעים עושים שימוש בשני גגות המושכר-שכן הנתבעים מחזיקים שם מטלטלין כגון מיטות שיזוף, מזגן מפוצל, דוד שמש, שולחנות וכסאות והציבו שם דוד שמש ומזגנים. הנתבעים ריצפו את הגג ואף בנו מדרגות לגג העליון. התובעים טוענים, כי הנתבעים לא ביקשו אישור לעשות שימוש בגג ולא הייתה לכך כל הסכמה מצידם.
הנתבעים טוענים, כי החצר והגגות היו חלק מהמושכר שהושכר לנתבע 1 וכי המושכר כולל את החצר. אשר לגג הקדמי טוענים הנתבעים כי זכרה של טענת התובעים בדבר שימוש הנתבעים בגג הקדמי לא בא בכתב התביעה ועל כן יש לראות טענה זו כהרחבת חזית. לחלופין נטען, כי הגג הקדמי שימש כמרפסת המושכר וכחלק ממנו.

הלכה היא,כי גג הבניין שבו נמצא מושכר, איננו כרגיל מסוג הדברים העומדים להשכרה, ובהעדר ראיות חד משמעיות בכיוון זה, אין להניח שבעל הבית יוציא מתחת ידיו את זכות השימוש בו (ע"א 4/67 בריטיש אנד קולוניאל איסטייטס נ' טרבלוס פ"ד כ"א (1) 464, 468 ב'-ג').
בענייננו החוזה אוסר באופן מפורש על שימוש בגג ועל כן יש לראות השימוש שעושים הנתבעים בגג כשימוש בנכס בניגוד להסכם השכירות. הנתבעים טוענים, כי השימוש שהם עושים בגג העליון הוא שימוש שנעשה לעיתים רחוקות.
ואולם, נתבע 1 העיד, כי נעשה שימוש בגג העליון לתליית כביסה ולשיזוף (ע' 92) ואף תמונות שהוגשו תומכות במסקנה שנעשה שימוש ע"י הנתבעים בגג העליון( ת/28, ת/29,ת/31,ת/34,ת35,ת/37).
די בעדות זו כדי לקבוע שנעשה שימוש בגג העליון ע"י הנתבעים, בלא רשות התובעים, דבר המקים עילת פינוי כנגד הנתבעים.

אשר לגג התחתון-הקדמי מקבל אני את גרסת הנתבעים לפיה מדובר ב"מרפסת" המושכר, וכי היא "נרכשה" כחלק מהמושכר. דבר העולה גם מעדות עו"ד א' ברוכין (ע' 45 ש' 25-18).

שימוש בחצר
התובעים טוענים, כי הנתבעים עשו שימוש בחצר כמחסן ואף בנו אדנית בחצר.
לטענת הנתבעים החצר מהווה כניסה יחידה למושכר וחלק ממנו ואין היא משמשת כניסה לכל נכס אחר.לטענתם, החצר הייתה סגורה בשער ברזל ומרוצפת בעת רכישת זכויות הדיירות המוגנת במושכר כפי המצב דהיום.

מעדות עו"ד א' ברוכין עולה,כי היה בעבר שער לחצר(ע' 46 ש' 20) ומכאן תמך למסקנה שהחצר היא חלק מהמושכר. מה גם שעו"ד עובדיה גבאי העיד אף הוא שהיה שער לחצר(ע' 66 ש' 6-1).
מכל מקום, בחוזה השכירות הותנה במפורש שאין לאחסן חפצים בחצר. די בכך כדי לקבוע שהנתבעים הפרו את חוזה השכירות בכך שאחסנו חפצים בחצר בניגוד לאמור בחוזה השכירות(השוו: ע"א 398/63 ליבוביץ נ' כץ פ"ד י"ח (1)384,390).

7.     שינויים במושכר
עילת הפינוי של "עשיית שינויים במושכר" אינה מנויה בעילות הפינוי שבחוק הגנת הדייר ואולם היא קמה לאור סעיף 132(2) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: חוק הגנת הדייר), שזה לשונו: "הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי".
הלכה פסוקה היא, כי על מנת לתבוע פינוי בעילה של עשיית שינויים במושכר, צריכים להתקיים שלושה תנאים מצטברים:
א.      תנאי מפורש בחוזה האוסר על עשייתם של שינויים במושכר.
ב.      תנאי זה הופר על ידי הדייר.
ג.      התנאי שהופר מעניק לבעל הבית על פי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי (ראו : ע"א 142/59 מורי נ' קאשי פ"ד י"ד(2) 1322; ע"א 54/62 כונס הנכסים של אספרסו נורדאו נ' ריקין פ"ד ט"ז(4) 2797; ע"א 498/63 רובינזון נ' שלזינגר פ"ד י"ח (1) 191; ע"א 460/77 דרוקר נ' פלטין פ"ד לב (2) 809, 812; ד' בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר, הוצאת פרלשטיין-גינוסר,תשס"ב ,בעמ' 65 ).
אשר לתנאי הראשון והשלישי מצויות הוראות שונות בחוזה השכירות.
בסעיף 3 להסכם השכירות נקבע:"השוכר לא יהיה רשאי להכניס למושכר כל שינויים או לבצע בו כל תקונים,שכלולים ותוספות מבלי לקבל מראש את הסכמתו של המשכיר לכך בכתב .כל הפרה כנ"ל דיה להעניק למשכיר זכות לדרוש את פינויו של השוכר מהמושכר וזאת בנוסף לכל סעד של תביעת פיצויים עבור כל מעשה שכזה".
בסעיף 6 לחוזה נקבע:"בכפיפות לאמור בסעיף 3 לחוזה זה מתחייב השוכר לא לשנות את מבנה המושכר באיזה אופן שהוא וכן לא להוסיף לו כל מבנה בלי קבלת רשות בכתב מאת המשכיר".
"לנוכח קיומו של איסור חוזי מפורש על ביצוע שינויים במושכר- אסור לבצע שינויים גם אם השינויים היו מחוייבי המציאות ונועדו למנוע סכנה מהמשתמשים במושכר" (ד' בר אופיר שם, 70ג).
"על הדייר להימנע מלעשות שינוי תבניתי במושכר, אם על ידי הוספת מבנה למבנה הקיים ואם על ידי הכנסת שינוי מהותי במבנה הקיים" (כב' השופט צ' ברנזון ע"א 267/69 אהרון ישר מיכקשווילי נ' אליעזר טקר פ"ד כ"ג(2)300, 304א).


לפיכך נבחן אחד לאחד את השינויים הנטענים. סדר הבאת הדברים יהיה כמפורט בסיכומי התובעים.

7.1     החלפת ריצוף
לשם המחשת אריכות סיכומי הצדדים נציין, כי ב"כ הנתבעים הקדיש לא פחות מעשרה עמודים לעניין זה ואילו ב"כ התובעים הסתפקה בחמישה עמודים לפרק זה.
אין חולק על העובדה שהנתבעים פרקו את הריצוף הקיים בדירה והחליפו אותו מספר פעמים.
סעיף 19 לחוזה התייחס באופן מפורש לשיפוץ הדירה ולריצופה:"המשכיר מאשר לשוכר לרצף את הדירה. אם יבצע השוכר את ריצוף הדירה, יישאר הריצוף רכושו של המשכיר מיד עם ביצוע הריצוף. פרט לביצוע הריצוף הנ"ל מוסכם על הצדדים כי השוכר אינו רשאי לבצע שיפוצים נוספים בדירה ".
המחלוקת שבין הצדדים טמונה בפרשנות סעיף 19 הנ"ל. לטענת התובעים ניתנה לנתבע 1 רשות, חד פעמית, להחליף הריצוף וכל החלפה נוספת דינה כדין שיפוץ הטעון הסכמה בכתב של הבעלים, מה גם שהריצוף בוצע באופן חובבני. מנגד טוענים הנתבעים כי ניתנה להם רשות להחליף הריצוף מעת לעת.
התובעים מבקשים ללמוד מהוראות סעיף 21 לחוזה, בו נקבע "הואיל וקיים חשש שהגג אינו תקין היום, הוסכם בין הצדדים שהאחריות לתיקון רטיבות נזילות הנובעים מהגג יחולו על השוכר במשך 3 שנים מיום חתימת הסכם זה, ולאחר תקופה זו יחול החוק על הצדדים". לטענת ב"כ התובעים בעוד שבסעיף 21 צויינה בעיית הנזילות מהגג ואופן הטיפול בה, לא צויינה בסעיף 19 הבעיה הקיימת ודרך ההתמודדות עימה. זאת ועוד,מניסוח סעיף 19 עולה שמדובר בריצוף יחיד.ב"כ התובעים ציינה,כי טענות הנתבעים לפיהן התובע 1 אישר החלפת ריצופים היא בגדר הרחבת חזית. עוד נטען, כי הנתבע 1 לא העיד את הנתבעת 2 שנכחה במעמד החתימה על חוזה השכירות.
ואולם בעניין זה מקבל אני את גרסת הנתבעים, לפיה פרשנות סעיף 19 מאפשרת לנתבעים לרצף מספר פעמים ומכאן שהחלפת הריצוף אינה עולה כדי עילת פינוי .
וזאת מהטעמים הבאים:
(א)     בלשון החוזה נאמר כי השוכר רשאי לרצף את הדירה ולאחר מכן נכתב "לאחר הריצוף הנ"ל". מאחר שהפרשנויות שמציעים ב"כ הצדדים הן סבירות, יש לבחון מי ניסח את החוזה. בענייננו, עו"ד מנחם כהן שייצג את הבעלים-התובעים בעת חתימת החוזה הוא שהדפיס/ניסח את החוזה(ע' 65 ש' 14-3). בנסיבות אלה, חל כלל פרשנות נגד המנסח "intespzetatio contzq stipusatozein" לפיו כאשר לשון החוזה שנוסח בידי צד אחד ניתנת לשני פירושים סבירים, וכפות המאזניים מאויינות, יועדף הפירוש שהוא פחות נוח למנסח (ע"א 631/83 המגן נ' מדינת הילדים פ"ד לט(4)561, 572;ע"א 497/83 צור נ' הפניקס הישראלי פ"ד מא(1)729, 733 ג' שלו, דיני חוזים, מהד' שניה 312, 313).
(ב)     בעניין החתימה על הסכם השכירות לא העיד התובע 1 וזאת לנוכח גילו המתקדם ושהותו בבית אבות. בנו עו"ד א' ברוכין (ע"ת/1) העיד, כי הוא לא נוכח במשא ומתן בחתימת הסכם השכירות ואין הוא יכול לומר מידיעתו האישית מדוע הוספו סעיפים 19 ו-21 לחוזה (ע' 41 ש' 28-26). בנסיבות אלה, נותרה עדות הנתבע 1, שלא נסתרה, לפיה כוונת סעיף 19 הייתה לאפשר החלפת ריצוף מעת לעת וזאת בשל בור מים שהיה במקום (ע' 96 ש' 15-14).

7.2     התקנת צינורות ומתקני גז
לטענת התובעים, התקינו הנתבעים צינורות גז ומערכת גז חדשה בנכס ואף שינו את תוואי הצנרת על מנת שתתאים למטבח ששינה את מיקומו והוגדל. עבודות אלה בוצעו באמצעות אביה של הנתבעת 3 שאינו בעל מקצוע מוסמך ובלא שחברת הגז תבדוק בטיחות חיבורי הגז.
הנתבעים טוענים, כי עניין זה לא עלה בכתב התביעה ומכל מקום אין מדובר בהתקנה מחודשת אלא בהחלפת צינורות גז שהייתה הכרחית.

בעניין זה לא הוכיחו התובעים, כי המדובר בהתקנה מחודשת ממש ולא בהחלפה, כפי שטענו הנתבעים. התובעים סומכים טענתם על עדות אבי הנתבעת 3 לפיה ייתכן שמיקום מפסקי הגז שונה וכי הגז הונח לא על אותו הקו כפי שהיה בעבר(ע' 89 ש' 21-15). ואולם אין די בכך כדי לקבוע שהמדובר בשינוי מהותי במושכר. יתר על כן, החלפת צינור גז היא פעולה נדרשת כדי להביא את מערכת הגז למצב תקין, ואין בפעולה זו כדי לבסס עילת פינוי כנגד דייר מוגן (השוו: בר-אופיר, שם, 70א).

7.3     צינורות ותעלות חשמל
התובעים טוענים, כי הנתבעים הוסיפו נקודות מאור וחשמל במושכר תוך שהם חוצבים בקירות ומניחים תשתית חדשה ושונה של מערכת החשמל.
הנתבעים טוענים,כי המדובר בהרחבת חזית. מכל מקום, טוענים הנתבעים כי כל שנעשה הוא החלפת חוטי חשמל בלויים ומסוכנים. לחלופין מבקשים הנתבעים כי בית המשפט יתן הרשאה לעבודות אלה.

לטענה בדבר שינוי חזית, אין בסיס, שכן בסעיף 3א לכתב התביעה נטען שהנתבע או אנשים מטעמו החלו בעבודות שיפוץ בדירה בניגוד לאמור בחוזה השכירות ללא רשות ו/או רשיון.
מכל מקום,עבודות אלה אינן כרוכות בשינוי מבנה המושכר והמדובר בפעולה נדרשת כדי להביא את מערכת החשמל למצב תקין, במיוחד כאשר המדובר בבית מגורים הנזקק לרשת חשמל תקינה. לכל היותר נעשו שיפורים במושכר שנועדו להכשירו למלא את ייעודו החוזי ואין בכך כדי לבסס עילת פינוי (השוו: ד' בר-אופיר שם,70א).

7.4     פירוק הגלריה והמזנון והתקנת מדרגות
אין חולק על כך שגלריה ומזנון שהיו במושכר פורקו בלא הסכמת הבעלים. כמו כן פירקו הנתבעים מדרגות המובילות מהמטבח לחדר השינה ובמקומן בנו מדרגות חדשות .
לטענת התובעים הגלריה והמזנון היו חלק מהמושכר ומכאן שפגיעה בגלריה מהווה פגיעה במושכר;בניית המדרגות נעשתה על מנת שהמטבח יהיה מרווח יותר.
מנגד טוענים הנתבעים, כי פירוק הגלריה והמזנון והחלפת המדרגות נעשה עקב התפוררות כתוצאה מרטיבות בעת החלפת הריצוף. לטענת הנתבע 1 המזנון והגלריה לא היו קבועים, הם נרכשו מהדייר הקודם והחלפתם לא גרמה נזק או שינוי למושכר. לחלופין מבקשים הנתבעים במסגרת בקשת הרשאה להתיר את פירוק והחלפת הגלריה, המזנון והמדרגות.
בע"א 142/59 הנ"ל סבר כב' הנשיא י' אולשן בעמ' 1324ו ,כי "במידה ודרוש לבצע עבודה מסויימת המשאירה את עקבותיה לתמיד במושכר או בחלק ממנו אפשר לראותה כשינוי".
בענייננו נטלו הנתבעים חרות לעצמם ובמהלך החלפת הריצוף מצאו לנכון לבצע עבודות מסוגים שונים, כאילו אין המדובר במושכר נשוא דיירות מוגנת והרושם שנוצר מחלק מאותן עבודות הוא שהדיירים סברו שלית דין ולית דיין וכל דאלים גבר. ברצותם לעשות עבודות עשו בלא שיבקשו היתר לכך כנדרש. אף אם התגלתה רטיבות משמעותית בעת ביצוע העבודות היה ניתן לפנות לבית הדין לשכירות ולבקש הרשאה כדין לביצוע העבודות. ואולם לא כך עשו הנתבעים בענייננו.
לא יכול להיות חולק, כי החלפת המדרגות מהווה שינוי (ניכר) מהותי במושכר, שינוי הטעון הסכמת בעל הבית.
אשר לגלריה , אין בידי לקבל את טענת הנתבעים כי היא לא היתה קבועה,כי היא נרכשה מהדייר הקודם ואין היא חלק מהמושכר. וזאת משום שהמושכר הוגדר בחוזה השכירות כהאי לישנא:"דירה בת 3 חדרים נוחיות כפולה, מטבח ומדרגות עץ דקורטיביים לחדר עליון וגלריה". הנתבעים לא הביאו ראיה לסתור את האמור בתיאור המושכר ומשכך יש לקבוע כי המושכר כלל את הגלריה.
יתר על כן, מעדויות ההגנה עולה, כי הסיבה האמיתית לעבודות אלה היה הצורך במטבח נוח ומרווח שהגישה אליו נוחה, כפי שהעיד אביה של הנתבעת 3, ע"ה/3 מר ישראל סוויסה(ע' 111 ש' 22-15).
מכאן עולה, שהחלפת המדרגות ופרוק הגלריה והמזנון מקימה לתובעים עילת פינוי.
ואולם אשר לבקשת ההרשאה יפים דברים שאמר כב' השופט (כתוארו אז) מ' לנדוי בד"נ 20/62 גבריאלי נ' מורי פ"ד י"ז(2)1236 ,בעמ' 1247: "...עלינו לזכור שכוחו של בית הדין להרשות את שינוי המטרה יש בו הגבלה חמורה של זכות הקנין שבידי בעל הבית. אין זו הוראה הבאה לשמור על המצב הקיים בעניני דירות - שזהו רעיון היסוד של תחוקת הגנת הדייר - אלא המחוקק צעד כאן צעד נוסף ואיפשר גם את שינוי המצב הקיים לטובת הדייר 'על אפו ועל חמתו' של בעל הבית. אין לעשות את השימוש בסמכות מיוחדת זו לדבר שבשיגרה, ואין הצדקה לפירוש מרחיב של דבר חקיקה זה". דומה, כי בתיק זה מבקשים הנתבעים לעשות שימוש בכוח בית הדין לשכירות, כדבר שבשגרה. זאת אין בידי לקבל.
7.5     התקנת מערכת אזעקה, צנרת חיצונית למיזוג, צנרת לדוד שמש וקדיחת חורים בקירות המושכר לצורך כך.
התובעים טוענים, כי הנתבעים התקינו בנכס מערכת אזעקה ולצורך כך קדחו חורים והעבירו צינורות בקירות הנכס. עוד טוענים התובעים, כי הנתבעים התקינו במושכר דוד שמש, מזגנים ומערכת חימום לצורך כך העבירו הנתבעים במושכר צנרת מתאימה וקדחו חורים בקירות המושכר.
מנגד טוענים הנתבעים, כי מערכת האזעקה הותקנה לפני למעלה מ-12 שנה . זאת ועוד, התקנת מערכת אזעקה כמו התקנת מזגן היא זכות העומדת לדייר. עוד נטען, כי היה קיים דוד שמש במושכר בעת חתימת חוזה השכירות.
בעניין זה נראית לי טענת הנתבעים,שכן המדובר בשימוש סביר בנכס שאינו מהווה שינוי ניכר בנכס. עוד יצויין, כי התקנת המזגן נטענה בכתב התביעה שנדון בפני כב' השופט (כתוארו אז) א' כהן ועניין הצנרת הוא מינורי ומהווה עניין לוואי להתקנת המזגן. על כן, אין בעבודות אלה כמפורט לעיל כדי להקים עילת פינוי.

7.6     הריסת קירות ומחיצות
התובעים טוענים, כי התבעים הרסו במהלך השיפוצים קירות ומחיצות באופן מלא או חלקי, חצבו תעלות חשמל בקירות, הרסו קירות ומחיצות שהיו מחופים בעץ דקורטיבי ושייפו את הקירות על מנת להסיר מהם צבע ולחשוף את האבן הטבעית.
הנתבעים טוענים, כי לא נהרסו קירות ומחיצות וכי עו"ד אהרון ברוכין העיד שנהרס קיר אחד כמפורט בת/1. לחלופין, הורדת מספר לוחות עץ ישנים, שיוף צבע וחציבת מספר תעלות חשמל בקיר אינן הריסת קירות ומחיצות והן דבר של מה בכך. עוד נטען, כי הקיר הוא "טור בלוקים" ברוחב 15 ס"מ שנבנה ע"י הנתבע לצורך התקנת האזעקה ופורק לנוכח החלטת כב' השופט י' צור שניתנה ביום 30/3/93 (המ' 2250/93). אשר ללוחות העץ טוענים הנתבעים כי המדובר בעבודת נגרות שנרכשה מהדייר הקודם. לחלופין מבקשים הנתבעים במסגרת בקשת ההרשאה לאשר הסרת לוחות העץ וזאת לנוכח העבודה שמאחורי לוחות העץ הנ"ל נוצר מצב של ריקבון ורטיבות.
בעניין זה, המוציא מחברו עליו הראייה. על התובעים הדורשים לפנות הנתבעים מהמושכר מוטל הנטל להוכיח טענתם בעניין זה. בתאור המושכר לא מופיעים לוחות העץ ומכאן שאין כדי לשלול את טענת הנתבע 1 לפיה הוא רכש את לוחות העץ מהדייר הקודם.גם טענת הנתבע 1 לפיה פרוק הקיר נעשה לפי החלטת כב' השופט י' צור, לא נסתרה. יתר טענות התובעים בראש פרק זה אינם בגדר שינוי מהותי במושכר אלא מהווים תחזוקה סבירה של המושכר.
על כן, אין בידי לקבל טענת התובעים בעניין זה.

7.7     הרחבת פתח בתקרת המושכר וסגירתו במבנה זכוכית
לטענת התובעים, הנתבעים הרחיבו פתח חלון בתקרת המושכר בפתח מבואת הכניסה (ת/1) וסגרו אותו במבנה זכוכית עם לבני זכוכית.
הנתבעים טוענים, כי המדובר בהרחבת חזית, מה גם שהתצהיר שהגיש עו"ד א' ברוכין התייחס לפתח בתקרת המטבח ולא לפתח בתקרת מבואת הכניסה. לחלופין טוענים הנתבעים, כי טענת התובעים אינה נכונה שכן, בכתב התביעה נטען שהנתבע פתח פתח ואילו בסיכומים נטען רק להרחבת הפתח. בנוסף, עו"ד א' ברוכין העיד, כי היתה התפתחות בסגירת הפתח בלבד. עוד טוענים הנתבעים, כי טענת התובעים לא הוכחה. לחלופין, מתבקש בית המשפט להרשות החלפת חלון הזכוכית הרקוב.
לאחר שבחנתי התמונות ת/1, ת/9 ו-ת/10 וסרט הווידאו (ת/71) ולאחר בחינת הראיות והטיעונים הגעתי לכלל מסקנה, כי התובעים לא הוכיחו את הרחבת הפתח. מכל מקום, אין בעבודות החלפת החלון שביצעו הנתבעים משום שינוי ניכר בנכס המקים עילת פינוי.
7.8     סגירת החצר בשער ברזל וריצוף החצר
לטענת התובעים, הנתבעים סגרו החצר בשער ברזל וריצפו אותה כך שיהא ניתן להשתמש בה לאיחסון מטלטלין וזאת חרף העובדה שהחצר הייתה מרוצפת במרצפות עתיקות יפות.
ואולם עו"ד א' ברוכין העיד, כי בביקורו במושכר בשנת 1982-1981 החצר הייתה מרוצפת, הוא אינו זוכר מה היה סוג הריצוף, וכי היה שער כניסה שלא במתכונתו הנוכחית (ע' 46 ש' 20-17).
די בעדות זו כדי לקבוע שהתובעים לא הוכיחו, כי הנתבעים ביצעו השינוי הנטען על ידם ומכאן שאין בכך כדי להקים עילת פינוי.

7.9     ריצוף גג קדמי והתקנת מרפסת
לטענת התובעים, הנתבע התקין את הגג הקדמי (התחתון) על מנת שיהא ניתן להשתמש בו כמרפסת, הוא ריצף את הגג, סגר אותו במעקה ברזל וזכוכית והציב קורות עץ או ברזל.
הנתבעים טוענים בין היתר, כי דייר קודם בשם שמואל כהן(ע"ה/5) הוא שהתקין את המרפסת .

בענייין זה לא הניחו התובעים תשתית ראייתית מספקת לטענתם זולת עדות עו"ד א' ברוכין. מכל מקום,עו"ד א' ברוכין אישר, כי היה מעקה ברזל וכי הייתה יציקת בטון מעל השירותים, החדר המרווח והכניסה (ע' 45 ש' 27-18). במצב דברים זה כאשר כנגד עדותו של עו"ד א' ברוכין מצויים עדויות הנתבע 1 וע"ה/5, כפות המאזניים מאויינות ולא ניתן לקבוע שהתובעים הוכיחו טענותיהם.
על כן, אין בטענות אלה כדי להקים עילת פינוי כנגד הנתבעים.

7.10     התקנת ארובה ומרזבים
בעניין זה לא הובאה ראייה לכך שהמדובר בהתקנה מחודשת ובשינוי מיקום ולא בהחלפה. על כן, אין בטענה זו כדי להקים עילת פינוי.

7.11     פריצת חלונות
לטענת התובעים, הנתבעים פרצו והרחיבו בקירות הדירה חלונות בחדר השינה העליון ומעל דלת הכניסה לדירה.

עניין זה לא הוכח. כל שהוכח הוא שהחלון הוחלף (ע' 88 ש' 11-10). בנסיבות אלה, אין לראות בהחלפת החלון משום שינוי מהותי-ניכר המקים עילת פינוי.

7.12     פירוק גג ויציקת בטון
לטענת התובעים, הנתבעים פרקו את גג הרעפים שהם עצמם יצרו ויצקו במקומו גג בטון. כמו כן טוענים התובעים, כי הנתבעים בנו מעקה לגג העליון, ריצפו את הגג העליון ובנו מדרגות לגג העליון.
הנתבעים טוענים, כי קיים מעשה בית דין.

אמנם בפסק דינו של כב' השופט (כתוארו אז) א' כהן (ת"א 6835/92) נקבע, כי הנתבע 1 יצר גג רעפים ולא נאמר דבר וחצי דבר אודות גג בטון.ואולם מעדויות הנתבעים עולה, כי יציקת הבטון הייתה בשנת 90 ובעניין זה הוגש בבית המשפט לעניינים מקומיים כתב אישום כנגד הנתבע 1 עוד בשנת 92. מכל מקום, התובעים לא הוכיחו מתי נוצק הבטון ורוצף הגג העליון. אמנם, הנתבעים הודו בביצוע חלק מעבודות הגג אך לא הוכח כי עבודות אלה בוצעו לאחר הגשת התביעה בפני השופט (כתוארו אז) א' כהן.
בנסיבות אלה, לא ניתן לקבוע כי קייימת עילת פינוי כנגד הנתבעים.

8.     סעד מן הצדק
לאור התוצאה לפיה קיימות עילות פינוי כנגד הנתבעים (כמפורט בסע' 7.4, 6 לעיל) נותר לבחון, האם במקרה דנן, זכאים הנתבעים לסעד מן הצדק.
התובעים טוענים, כי הנתבעים אינם זכאים לסעד מן הצדק. לטענתם הנתבעים אינם נקיי כפיים שכן הם מנעו מנציג התובעים כניסה למושכר וניסו להסתיר מעשיהם; הנתבעים ביצעו העבודות במושכר במהלך ניהול ההליכים המשפטיים ואף הפרו צו מניעה זמני; עוד טוענים התובעים כי הנתבעים גרמו נזק למושכר תוך שינויו באופן שיהא קשה להשיב המצב לקדמותו; כמו כן הנתבעים הם בעלי אמצעים והם קיבלו בעבר סעד מן הצדק.
מנגד טוענים הנתבעים ,כי יש להעניק להם סעד מן הצדק. וזאת נוכח מצבם הכלכלי הקשה והעובדה שהמושכר הוא מקום המגורים היחיד של הנתבעים;תום ליבו של הנתבע 1 והעדר זדון מצידו, שכן עיקר העבודות (החלפת הגג והריצוף) נעשו מכח החוזה ושאר העבודות נעשו מחמת ליקויים חמורים ומסוכנים במהלך ביצוע העבודות ותוך ביצוען.עוד טוענים הנתבעים, כי מצב המושכר הוחזר לקדמותו , הנתבעים לא גרמו נזק למושכר וממילא לא נטענה עילת פינוי בגין "גרימת נזק למושכר" בכתב התביעה; לטענת הנתבעים דווקא התובעים הם שנגועים בחוסר נקיון כפיים ובהתנהגות לא ראויה.

סעיף 132 לחוק הגנת הדייר בא להגן, משיקולים של צדק, על דייר שהוכחה לגביו עילת פינוי.
בבוא בית המשפט לשקול הפעלתו של סעיף זה, עליו להעמיד לנגד עיניו שיקולים מספר ובהם, טיב המושכר, מהות ההפרה, התנהגות הדייר והתנהגותו של המשכיר (ע"א 439/73 רמת חולון בע"מ נ' בנימיני פ"ד כח(2) 549, 555). על בית המשפט לשקול את חומרת התוצאה של הפינוי מחד גיסא לעומת חומרת ההפרה מאידך גיסא. שקילה זו יש לעשות על פי כל הנסיבות, הן של תוצאת הפינוי והן של מידת ההפרה. (בר-אופיר, שם, עמ' 142).
טיב המושכר - המושכר משמש בית מגורים לנתבעים.
מהות ההפרה - הנתבעים ביצעו שינויים מספר במושכר בלא הסכמה ועשו שימוש בגג המושכר ובחצר המושכר בלא הסכמת התובעים-הבעלים.
התנהגות הדייר - הנתבע 1 עשה במושכר כבתוך שלו והחליט על דעת עצמו, לערוך שינויים במושכר תוך שהוא טוען, כי רוב השינויים היו הכרחיים כתוצאה מהחלפת הריצוף שהיה רשאי לעשות. כיום מצבו הכלכלי של הנתבע 1 הוא בכי רע וזאת לאחר שחברה שבבעלותו קרסה והוא נותר ערב לחובותיה. מאידך, לא כל השינויים הנטענים הוכחו וחלק מהשינויים שהוכחו הם שינויים מינוריים שאינם משנים את המושכר.
המשכיר - סרב, ע"פ זכותו בחוזה השכירות לביצוע השינויים. מאידך, המשכיר הגיש מספר תביעות כנגד הדייר-הנתבעים והתחושה העולה מכך היא רצונו העז של המשכיר לפנות את הנתבעים בכל מחיר.
דמי מפתח - אין חולק כי הנתבע 1 שילם דמי מפתח. לעובדה זו, חשיבות רבה, בין שאר השיקולים, בבוא בית המשפט לדון בבקשה להעניק סעד מן הצדק.

העובדה שבעבר הוענק לדייר סעד מן הצדק-העובדה שבעבר הוענק לנתבע 1 סעד מן הצדק, "היא רק אחת מתוך מכלול הנסיבות שאותן ישקול בית המשפט בבואו להחליט אם ראוי הדייר לסעד המבוקש" (בר - אופיר, שם, 145).
בסופו של יום, לאחר ששקלתי ובחנתי כל הנסיבות והטיעונים הגעתי לכלל מסקנה, כי במקרה זה יש להעניק לנתבעים סעד מן הצדק ולהתנותו בפיצוי התובעים בסך 25,000 ₪.

9.     סוף דבר
לסיכום הפרשה, יפים דבריה של כב' השופטת ט' שטרסברג-כהן ברע"א 6856/93 בנימין חוטר נ' גבריאל מוקד פ"ד מח(5)785,בעמ' 792ד-ה: "אינני יכולה שלא להביע את מורת רוחי מיצר ההתדיינות המדהים שגילו הצדדים לערעור זה, כשהם מעסיקים כמה ערכאות לדון בענינם, שהוא התקנת מונה מים בדירתו של דייר מוגן. במקום להדבר ביניהם כמנהג בני אדם מבוגרים ומיושבים עברו הם מבית המשפט לענינים מקומיים, להוצאה לפועל ומההוצאה לפועל לבית המשפט המחוזי ומבית המשפט המחוזי לבית משפט זה וכל זאת בהקשר להתקנת אותו מונה שהטירחה והעלות הקשורים בהתקנתו נופלים ללא ספק מהטרחה והעלות של שרשרת ההתדיינויות שהטריחו והעסיקו מספר ערכאות משפטיות בנושא שהסדר שקול והוגן ללא התדיינויות, ראוי לו.הנגישות לבתי המשפט על כל ערכאותיהם היא אחת מאבני היסוד של שיטתנו המשפטית, אולם ראוי שבני אדם ילמדו להסדיר את מערכת היחסים היומיומית ביניהם ולפתור את בעיות היום יום בנושאים כגון אלה, מבלי להזעיק לעזרתם את מערכת בתי המשפט".
והדברים יפים גם לעניננו.
לאור כל האמור לעיל, מחייב אני את את הנתבעים 3, 1, לפנות את המושכר ולמסור החזקה בו, לתובעים, לא יאוחר מיום 31/03/03.
צו הפינוי לא ייכנס לתוקפו אם הנתבעים 3, 1, ביחד ולחוד, ישלמו לתובעים עד ליום 31/03/03 פיצוי כספי בסך 25,000 ₪ ,המהווה תנאי למתן סעד מן הצדק.
בשים לב להוראות תקנה 512 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד - 1984, מחייב אני את הנתבעים 3, 1, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד (כולל) בסך של 7,500 ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום המלא בפועל ממש.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. עילת הנטישה

  2. נטישת עסק מוגן

  3. דייר מוגן נדחה

  4. סכסוך עם דייר מוגן

  5. מכירת דיירות מוגנת

  6. עורכי דין דיירות מוגנת

  7. ויתור על דיירות מוגנת

  8. דייר מוגן שמשתמש בחצר

  9. תביעה לפינוי דייר מוגן

  10. דייר ממשיך דיור ציבורי

  11. שטח מירבי בדיור ציבורי

  12. זכות דיירות מוגנת בדירה

  13. סעיף 85 לחוק הגנת הדייר

  14. דיור ציבורי לעולים חדשים

  15. סעיף 33(א)לחוק הגנת הדייר

  16. בעל בית - חוק הגנת הדייר

  17. דיור ציבורי זכויות רכישה

  18. דחיית בקשת הגנת דייר מוגן

  19. הגנת הדייר הוצאות תיקונים

  20. זכויות רכישה בדיור הציבורי

  21. פינוי דיירת מוגנת שלא משלמת

  22. הצעת חוק דיור ציבורי לעולים

  23. דירת פרזות - תביעה לפינוי דייר

  24. העברת עסק של דייר מוגן שנפטר

  25. זכויות גרושת הבן של דייר מוגן

  26. טובת הנאה במקרקעין - דייר מוגן

  27. זכויות בן של דיירת מוגנת שנפטרה

  28. תקנות הגנת הדייר (מומחים), תשל''א-1971

  29. ביטול הכרה ב''דייר ממשיך'' שנעשתה בטעות

  30. רצף מגורים 6 חודשים לפני פטירת דייר מוגן

  31. חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב-1972

  32. מגורים בדירה ציבורית מגיל קטן - דייר ממשיך

  33. חוק הגנת הדייר (מוסדות-ציבור), תשכ"ד-1964

  34. חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, התשנ"ח-1998

  35. רכישת זכויות דייר ממשיך להמשיך ולהתגורר בדירה

  36. חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), התשנ"ט-1998

  37. תקנות זכויות הדייר בדיור הציבורי, התשס''א-2002

  38. תקנות הגנת הדייר (תשלום בעד שירותים), תשל''ג-1973

  39. תקנות הגנת הדייר (החזקת הבית ותיקונים), תשל''א-1971

  40. המגמה בפסיקה היא פרשנות מצמצמת להוראות חוק הגנת הדייר

  41. האם ילדים שגרו עם אמא שנפטרה נחשבים דיירים ממשיכים ?

  42. תקנות הגנת הדייר (סדרי-דין בבקשה לאישור-הסכם), תשכ''ט-1968

  43. תקנות הגנת הדייר (סדרי-הדין בבית-הדין לשכירות), תשי''ד-1954

  44. תקנות זכויות הדייר בדיור הציבורי (קדימות בהתקנת דודי שמש), התשס''ח-2008

  45. "דייר ממשיך" יוכל להמשיך ולהתגורר בדירה לאחר שנפטר הזכאי או עבר למוסד סיעודי

  46. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון