חוזה התיישבות - צו מניעה

להלן החלטה בנושא חוזה התיישבות - צו מניעה:

החלטה

מבוא
1.      בקשה למתן צו מניעה זמני נגד המשיבים האוסר עליהם להתקשר בחוזה חכירה או חוזה שכירות דו-צדדי בין המשיב 1 (להלן - המינהל), לבין המשיבים 2-3 (להלן - בית נחמיה ומגל, בהתאם), בלא שתירשם משכנתא לטובת המבקשת (להלן - הסוכנות) על זכויות החכירה של בית נחמיה ומגל, וזאת עד למתן פסק-דין בתובענה העיקרית שהגישה הסוכנות.
העובדות
2.     הסוכנות, מינהל מקרקעי ישראל, בית נחמיה ומגל, חתמו במשך שנים על חוזים משולשים המתחדשים אחת לשלוש שנים. על-פי חוזים אלה חכרה הסוכנות משבצות קרקע מהמינהל ואילו הישובים החקלאיים קיבלו נחלות במשבצות אלה כבני רשות. בנוסף, חתמה הסוכנות עם האגודות השיתופיות על חוזים דו-צדדיים (להלן - חוזי התיישבות).

3.     בין הצדדים התגלה סכסוך. המשיבים חפצו לבטל את החוזים המשולשים ולחתום על חוזים דו צדדיים, שבהם יוענקו לבית נחמיה ולמגל זכויות חכירה במשבצות הקרקע שלהן. הסוכנות מתנגדת לשאיפה זו ולחלופין, היא מסכימה שייחתמו חוזים דו-צדדיים, בתנאי שתרשמנה משכנתאות שתבטחנה את השקעותיה שלה בישובים החקלאיים. המינהל דחה דרישה זו של הסוכנות. המינהל מוכן לרשום משכנתאות, רק אם יוכח לו שבית נחמיה ומגל חייבים כספים לסוכנות.
     
טענות הסוכנות
4.     בבקשתה מסתמכת הסוכנות על החלטה מס' 14 של המינהל, מיום 8.11.66. בהחלטה נאמר:

"1. לגבי ישובים חקלאיים אשר טרם חתמו על חוזה הלוואה להתיישבות עם הסוכנות והנמצאים בטיפולה יחולו כללים אלה:
(א) קרקע חקלאית תוחכר... לסוכנות לשלוש שנים מפעם לפעם, או לתקופה קצרה יותר הכל לפי המקרה, על מנת שתינתן ברשיון על-פי תנאי בר-רשות הקיימים בסוכנות (להלן - "רשיון"), בהסכמת מינהל מקרקעי ישראל, לאגודה חקלאית וגם/או למתיישבים אשר לפי דעת הסוכנות, בהסכמת שר החקלאות יהיו רשאים לקבל נחלה בהתאם לכללים אלה, בתנאי שהאגודות וגם/או המתיישבים, כאמור, הינם בטיפולה של הסוכנות כמוסד מיישב ובתנאי נוסף כי החכרה כזו לסוכנות תהא רק עד לאחר החכרת הקרקע לאגודה וגם/או למתיישבים ורישום משכנתא על זכות החכירה בגין השקעות הסוכנות.
(ב) ...
(ג) לאחר רישום משכנתא כאמור, תתבטל מאליה ההחכרה לסוכנות וללא תנאי, וקרקע תוחכר ישירות למתיישבים כאמור בכללים אלה...
3.     כדי להסיר ספקות נקבע כי פיצוי הניתן למחזיק בקרקע, בעקבות הפקעת זכותו בקרקע, ישולם לסוכנות בגין השקעותיה כל עוד היא החוכרת של אותה קרקע".

     לטענת הסוכנות, אף מקום בו פרעו האגודות החקלאיות את חובותיהן הכספיים לסוכנות, עדיין חייב המינהל ברישום משכנתא בגין השקעות הסוכנות בישוב.
     על-פי האמור בתצהירו של יואל דוד, מנהל החטיבה לניהול נכסים בסוכנות (סעיף 23), קיימות ארבע קטגוריות של השקעות:

     (א) מענקי תשתית - נכסי תשתית, שניתנו ללא תמורה, לרבות: הכשרת קרקע לבינוי הישוב, הכשרת קרקע להקמת מפעלים אזוריים, הכשרת קרקע לשטחי העיבוד, כבישים, ניקוז, גנרטורים, הוצאות בתקופת 'המחנה הזמני' של הישוב והוצאות בטחון.
     (ב) הלוואות תשתית (לא צמודות) - נכסי תשתית, שניתנו בתנאי הלוואה מיטיבים, הן מבחינת תנאי ההצמדה, הן מבחינת תנאי הריבית והן מבחינת תנאי ההחזר, לרבות: רשת מים, חיבור לרשת החשמל הארצית, זכויות מים וכיוצ"ב.
     (ג) הלוואות לשיכון - הלוואות לבנייה צרכנית לרבות מבני מגורים. תנאי החזר ההלוואות לא נקבעו עד עצם היום הזה, ועל כן בפועל הלוואות אלה לא הוחזרו.
     (ד) הלוואות לאמצעי ייצור - הלוואות אשר 75% מהן הופכות בהדרגה למענק ו-25% מוחזרות בפריסה ארוכת טווח ובריבית נמוכה (3% לשנה).
     לפי האמור בתצהיר, השקיעה הסוכנות בבית נחמיה סך של 91,924,736 ₪ ומתוך זה הוחזרו רק 15,846,891 ₪. במגל השקיעה הסוכנות סך של 84,539,850 ₪ ומתוך זה פרעה מגל סך של 59,242,783 ₪. לפיכך, נותר בית נחמיה חייב לסוכנות סך של 76,077,845 ₪ ומגל נותר חייב סך של 25,297,067 ₪. כמו כן השקיעה הסוכנות במתיישבים בבית נחמיה סך של 63,847,263 ₪, ומתוכו שולם רק 268,159 ₪.
     
5.     בנסיבות אלה אין המינהל, בית נחמיה ומגל רשאים לטעון כי אין לרשום משכנתא על זכויות החכירה שלהם, על סמך הטענה כי אין חוב להחזר. נתעלם מהם, כי החוב כולל לא רק הלוואות שלטענת המשיבים הוחזרו, אלא גם, כעולה מהחלטה 14 של המינהל, השקעותיה של הסוכנות. לפיכך, אם המינהל רוצה להביא לקצם את ההסכמים המשולשים, בין המינהל, הסוכנות והאגודות, עליו לרשום משכנתא על זכויותיה של הסוכנות, בבואו לרשום את זכויותיהם של המתיישבים על-פי החוזים הדו-צדדיים שהמינהל עומד לחתום עם בית נחמיה ומגל.

6.     החוזים המשולשים נערכו לפרק זמן של שלוש שנים, אך הם חודשו בתום כל תקופה וזאת בהתחשב במטרות ארוכות הטווח של חוזים אלה. הסיבה שחוזים אלה נערכו למשך פרק זמן של שלוש שנים היתה כדי להימנע מהצורך לרשום אותם בלשכת רישום המקרקעין. מדובר בחוזים שהתחדשו מפעם לפעם, אך חרף מראית העין, שהחוזים היו לתקופה קצובה, היו הללו חוזים ארוכי טווח.

7.     לפי האמור בחוזה המשולש, לסוכנות מעמד של חוכר ולמתיישב מעמד של בר-רשות. בסעיף 3 לחוזה המשולש נאמר שמטרת השכירות היא לנצל את הקרקע לצרכי חקלאות, להקים מבנים משקיים לצרכי חקלאות ולהקים מבני מגורים ומבני ציבור. לפי סעיף 4 לחוזה המשולש, מוטל על הסוכנות בתקופת השכירות להקים ולבסס את הישוב. על-פי סעיף 18 לחוזה המשולש, האגודה מקבלת את הקרקע בתור בת רשות לצורך ביצוע מטרות החוזה. לפי סעיף 20 לחוזה המשולש, נאסר על האגודה ועל חבר בה לבנות או להעביר זכויות ללא הסכמת המינהל והסוכנות.

8.     בחוזה ההתיישבות, שנכרת בין הסוכנות לבין בית נחמיה נאמר בסעיף 12(ד) כי סילוק מוקדם של החוב לא יגרע מההתחייבויות האחרות של האגודה. החיובים האחרים הם החיובים הנזכרים, לענייננו, בסעיפים 14(א), 18(א)(ב)(ד) ו-21 לחוזה ההתיישבות. חיובים אלה מתייחסים לאגודה, להבדיל מחיובי חברי האגודה. חיובים אלה אינם פוקעים עד לאחר סילוק החוב הכספי.
בסעיף 14(א) לחוזה ההתיישבות, מתחייבת האגודה לשעבד ולמשכן בשעבוד שוטף את נכסיה בסכומי החוב. בסעיף 15(ב) התחייבה האגודה למשכן במשכנתא ראשונה שתבטיח את התחייבויות האגודה והפירעון המדויק והמלא של החוב לסוכנות. בסעיף 18 לחוזה ההתיישבות, התחייבה האגודה לנהל את המשק באופן נכון, לשמור על הנכסים, לא להעביר את הזכויות במשק ללא אישור הסוכנות.
גם בחוזה עם מגל נאמר, בסעיף 23 לחוזה ההתיישבות, שהוא למעשה חוזה הלוואה וכך, יכונה להלן, כי על האגודה לדאוג לשמור על הנכסים ולנהל את המשק בצורה נכונה. סעיף 34 לחוזה ההלוואה, דן במימוש הביטחונות שנתנה האגודה. אחד מהאירועים הנזכרים בסעיף, בפסקה ב', שמאפשר לממש את הביטחונות הוא "אם האגודה לא תמלא איזה התחייבות או תנאי אחר או איזה שהם סעיפים הנכללים בחוזה זה בפירוש או מכללא". מסעיף זה אנו למדים, שלמגל יש התחייבויות נוספות מעבר לפירעון החוב, שעליה לקיים.
לסיכום: הסוכנות השקיעה השקעות רבות בבית נחמיה ובמגל והיא זכאית להשבתן.

טענות המינהל
9.     המינהל סבור, בניגוד לעמדת הסוכנות, שהחלטה 14 מיועדת להבטיח את פירעון ההלוואות שניתנו על-ידי הסוכנות, וכי המשכנתאות שתירשמנה לטובת הסוכנות מטרתן להבטיח פירעון החובות של האגודות החקלאיות לסוכנות. הא ותו לא. המשכנתאות תרשמנה בעת עריכת החוזה הדו-צדדי בין המינהל לאגודות, ככל שקיים חוב כספי שלהן לסוכנות. הסוכנות גם אינה מציינת בבקשתה את מהות החוב שאת סילוקו אמורה ההתחייבות להבטיח. לכן, אם תירשם משכנתא, לא ניתן יהיה לבטלה, כי ההתחייבות אינה מתייחסת לסכום נקוב או למועד נקוב. פרשנות הסוכנות את החוזה המשולש שבין הצדדים תהפוך חוזה זה למודל נצחי, שימשיך להתקיים גם לאחר ביסוס הישוב ולאחר פירעון כל החובות הכספיים של האגודה החקלאית לסוכנות. רישום המשכנתא בהיעדר חוב, יסכל את כוונת הצדדים החפצים לחתום על חוזה דו-צדדי.

10.      מטרת החוזים המשולשים היתה להעמיד את הישובים החקלאיים על הרגליים ולהביאם לעצמאות כלכלית בעזרתה הנדיבה של הסוכנות. חוזים אלה גם שימשו אמצעי להבטיח את פירעון הלוואותיה של הסוכנות. החוזה המשולש אמור היה לפקוע כאשר הישוב היה מגיע לביסוס כלכלי. במקרה זה יוחלף החוזה המשולש בחוזה דו-צדדי שבין המינהל כמחכיר והאגודה כחוכרת. אם האגודה היתה נותרת חייבת כספים לסוכנות, היתה אמורה להירשם משכנתא לזכותה. זו גם התכלית של החלטה 14. מהחלטה זו ברור כי צירוף הסוכנות לחוזה המשולש היה אמור לפקוע לאחר החכרת הקרקע לאגודות.

11.     הסוכנות אינה חוכרת ואין לה זכויות קנייניות במקרקעין. זכויותיה של הסוכנות הן זכויות כספיות גרידא - לרשום משכנתא, מקום שקיים חוב של אגודה חקלאית לסוכנות. בעבר, הסכימה הסוכנות לפקיעת החוזים המשולשים ולחתימה על חוזים דו צדדיים בין אגודות למינהל. אגודות חקלאיות שיצאו לביסוס לא נדרשו על-ידי הסוכנות לרשום משכנתא לזכותה בגין השקעותיה, למעט חובותיהן הכספיים לסוכנות. גם מהחוזים שערכה הסוכנות עם בית נחמיה ומגל ניתן להסיק כי אלו הסכמי הלוואה. אין עיגון לטענת הסוכנות כי לאגודות החקלאיות חיובים נוספים כלפיה הממשיכים להתקיים ושיש להבטיחם במשכנתא.

12.     הסוכנות נקבה בבקשתה בסכומי כסף שלטענתה טרם הוחזרו מבלי לפרט את האופן שבו חושבו. די בכך, בלבד, כדי לדחות את בקשתה.

טענות בית נחמיה
13.     בית נחמיה הגיע לביסוס כלכלי ופרע את כל חובותיו לסוכנות כבר בשנת 1994. הסוכנות, במשך שנים רבות, מאז יצא בית נחמיה לביסוס, נמנעה מלתבוע את בית נחמיה ולממש את זכותה. כאשר נחתם חוזה ההתיישבות בין בית נחמיה לסוכנות ביום 19.6.95, כבר לא היה חוב בר-קיימא של בית נחמיה לסוכנות. מטרת החתימה על חוזה זה היתה התחייבות של הסוכנות שייחתם הסכם דו-צדדי בין המינהל לבין בית נחמיה. גם יואל דוד, המצהיר מטעם הסוכנות, אינו טוען, בסעיפים 24 ו-26 לתצהירו, כי הסוכנות העניקה לבית נחמיה הלוואות על-פי חוזה זה.

14.     הסוכנות היתה מודעת לעמדת בית נחמיה, כבר בשנת 1998, עת פג החוזה המשולש, כי הוא מתנגד לחתימה על חוזה משולש ועומד על דעתו כי ייחתם חוזה דו-צדדי וכי הוא מתנגד לרישום משכנתא לטובת הסוכנות. זו גם עמדת המינהל, שהסוכנות מודעת לה לפחות מיום הגשת בג"ץ 738/99, שהוגש ביום 1.2.99, ואשר בו עתרה הסוכנות נגד כוונת המינהל לחתום על חוזים דו-צדדיים.

15.     טענת הסוכנות שהיא רוצה לרשום משכנתא כדי לשמור בדרך זו על מטרות ההתיישבות החקלאית, היא מופרכת. מטרת רישום המשכנתא היא להבטיח קבלת נתח כספי מהפיצוי הניתן בגין שינוי היעוד במקרקעי הישובים שהיו בטיפולה (ה"פ (ת"א) 345/94 עמק לוד פארק תעשייתי בע"מ ואח' נ' זיתן - מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ, לא פורסם; החלטת הנהלת הסוכנות מיום 2.5.94, נספח ג' לתגובה).

16.     החוזה המשולש הוא רק שלב בדרך לחתימה על חוזה דו-צדדי. כך גם עולה מהחלטה מס' 1 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל, מיום 17.5.65. על-פי החלטה זו יש להחכיר את הנחלות ולרשום אותן על שמו של בעל הנחלה.

17.     מהחלטה מס' 14 ניתן להסיק, כי מעמדה של הסוכנות במקרקעי המשבצת הינו ארעי ולפרק זמן מוגבל. הדבר גם עולה מהמבוא לחוזה שבין הסוכנות לבית נחמיה. במבוא נאמר כהאי לישנא: "והואיל והאגודה עומדת לחכור את הקרקעות ממינהל מקרקעי ישראל (להלן: 'המינהל') (חוזה החכירה בגין הקרקעות יקרא להלן: 'חוזה החכירה')".

18.     החלטה 14 המעניקה לסוכנות זכות לרישום משכנתא בגין השקעותיה, מוגבלת, לפי האמור בסעיף 3 להחלטה זו, כל עוד היא החוכרת של אותה קרקע. כך גם נהגה הסוכנות בעבר, שלא ביקשה החזר השקעותיה מישובים שהגיעו לביסוס ולא דרשה לרשום משכנתא כדי להבטיח את השקעותיה, לאחר שישובים אלה פרעו את חובם לסוכנות.

19.      הסוכנות אינה יכולה להיות אפוטרופוס על נכסי הלאום. מי שמוסמך לנהל את מקרקעי ישראל היא מועצת מינהל מקרקעי ישראל. הסוכנות אינה מצביעה בטענותיה על מקור חוקי לשליטה במקרקעי ישראל. לא יעלה על הדעת לקבל את הפרשנות שלה טוענת הסוכנות, שמסעיף 12(ד) לחוזה ההתיישבות עולה כי הוא משמר התחייבויות שאינן כספיות לעולמי עד. ההתחייבויות הלא כספיות חלות רק עד לחתימה על הסכם החכירה. לשון אחר: לאחר החתימה על חוזה דו-צדדי אין עוד תוקף לחיובים שאינם כספיים. יתרה מזו, כפי שעולה מהכותרת של סעיף 12 לחוזה ההתיישבות, הסעיף דן בהקדמת תשלום של החוב בגין הלוואות לאמצעי יצור ובגין הלוואות לתשתית. סעיף 12(ב) לחוזה ההתיישבות, דן בפירעון מוקדם של הלוואה לאמצעי יצור ויחס בין פירעון זה לבין החלק שיהפוך למענק. במקרים אלה יישארו בתוקף החיובים הלא כספיים עד לחתימה על החוזה הדו-צדדי. החיובים הלא כספיים שבגינם יש לרשום משכנתא חלים כל עוד לא נחתם חוזה דו-צדדי, כפי שעולה גם מסעיף 18 רישא לחוזה ההתיישבות.

20.     לא ניתן לסווג את השקעותיה של הסוכנות כמתנה ולכן לא ניתן לסווג את חיובי בית נחמיה כחיובים הנלווים למתנה. אפילו נראה בהשקעות מתנה, הרי הפרת החיובים אינה מביאה לתוצאה של בטלות המתנה.

טענות מגל
21.     טענותיה של הסוכנות בדבר קיום חיובים נוספים, זולת ההלוואה שקיבלה מגל, אין להם בסיס בחוזה ההלוואה.

22.     אין שום בסיס לטענה כי מגל חייב לסוכנות כספים. הפירוט שהובא בתצהירו של יואל דוד חסר מסמוך. יתרה מזו, הסוכנות מעולם לא תבעה את החוב הנטען ממגל. אף הטענה של מתנה על-תנאי, אין לה זכר בתצהיר האמור.

23.     הסוכנות מפלה בין 400 ישובים שיצאו לביסוס ונחתם עימם חוזה דו-צדדי מבלי שנרשמה משכנתא לזכותה, לבין מגל (ובית נחמיה). בסעיף 30 לבקשה נאמר:

"כשהסוכנות היהודית נוכחה לדעת שישובים מסוימים הצליחו להתבסס כישובים חקלאים וכשהמשך המטרה ההתיישבותית ושמירת השקעותיה היו מובטחים, יחד עם יתר המטרות ההתיישבותיות שלמענן פעלה היא הסכימה ואף ביקשה מהמינהל, במקרים כאלה, לחתום על חוזים דו-צדדיים עם האגודה השיתופית, במקום החוזה המשולש".

     הסוכנות לא טרחה לפרט כיצד הושגה מטרה זו ולא בכדי! לפיכך, בקשתה של הסוכנות לקבל צו מניעה זמני היא שינוי של המצב המשפטי הקיים. זולת זאת, המנהג שנהגה בו הסוכנות בעבר ביחס לישובים שהגיעו לביסוס הפך להיות חלק מהחוזה המשולש.

24.      הבקשה לצו מניעה זמני היא מסווה לדרישות כספיות של הסוכנות מהמינהל. בין שני אלה קיים סכסוך כספי והסוכנות חששה שלא תקבל חלק מהתמורה הכספית בגין שינוי יעוד המקרקעין ואשר לגביו מתקיים ביניהם הליך של גישור.

25.     לסוכנות תפקיד של מיישב. עליה לפקח על הקמתם של ישובים ולדאוג להתפתחותם, על ידי הזרמת כספי תרומות מיהודי התפוצות וזאת עד להגעת הישובים לעצמאות. בכך מסתיים תפקידה. בישובים אלה אין לסוכנות עוד זכויות. אין זה מתפקידה לדאוג שהישובים שהגיעו לעצמאות ימשיכו להיות חקלאיים לנצח.

26.     מערכת היחסים שבין הישובים לסוכנות אמורה לבוא לקיצה עם פירעון ההלוואות, להבדיל מכספי התרומות, שאין להשיבם. כספים אלה ניתנו כמתנה. כך גם פעלה הסוכנות בעבר לגבי ישובים שהגיעו לביסוס. כך גם עולה מהסכם ההלוואה. אמנם בסעיף 34 לבקשה מפנה הסוכנות לסעיף 34 להסכם ההלוואה, שבו נאמר כי ניתן לממש את הביטחונות "אם האגודה לא תמלא איזו התחייבות...", אך יש לקרוא סעיף זה יחד עם סעיף 23 שבו נאמר:

"בהתחשב בהוראות הפסקא האחרונה של סעיף 4 לחוזה הנוכחי בדבר האפשרות שתינתן לאגודה לסלק את התשלום האחרון לפני מועדו - הרי במשך כל התקופה שנקבעה להלוואה יהיה על האגודה להחזיק את המשק, המבנים, המטעים, ויתר הנכסים מאיזה מין שהוא הקשורים למשק או שהנאתם היא בקשר איתו, במצב מתוקן טוב ומתאים ותנהל את המשק באופן נכון ומתאים להנהלת משק נבונה...".

     במילים אחרות: התחייבותה של מגל לשמור על המשק חלה רק בתקופה שההלוואה טרם נפרעה.

27.     המטרה של החוזים המשולשים שנחתמו מידי פעם לפרקי זמן של שלוש שנים היתה שבסיום הטיפול של הסוכנות בישובים לא יהיה מקום לחוזים המשולשים שמעניקים לישובים מעמד של בני רשות. כך גם עולה מהחלטה מס' 14. יש לקרוא החלטה זו עם החלטה מס' 1, שקבעה שהחכירה לדורות תינתן לקיבוצים ועם החלטה מס' 8, שקבעה שקרקעות חקלאיות יוקצו לישובים.
     על רקע מטרה זו יש להבין את האמור בסעיף 1(א) סיפא, להחלטה מס' 14, כמכוון לרישום משכנתא למקרה שההלוואות שנתנה הסוכנות לישובים טרם נפרעו במלואן בעת רישום זכות החכירה על שם הישוב. כאמור, הדבר אף עולה מחוזה ההלוואה (ראו סעיפים 6 ו-13 לחוזה ההלוואה). אם ההלוואות נפרעו במלואן - אין מקום לרישום משכנתא. כמו-כן אין מקום לחוזה משולש כי לסוכנות אין עוד אינטרס בקיומו. ולבסוף, בהחלטות המינהל אין שום עיגון לזכותה של הסוכנות לקבל חכירה לדורות מהמינהל.
לסיכום, אין המדובר בחוזים ארוכי טווח, אלא בהסדר זמני של חוזים מתחדשים שתוקפם יפוג כאשר יגיעו הישובים לביסוס כלכלי.

28.     החלטה מס' 14, המאפשרת החכרה לסוכנות, חלה לגבי ישובים אשר טרם חתמו על הסכם הלוואה והישובים הללו נמצאים בטיפולה של הסוכנות. תנאי זה אינו מתקיים בקיבוץ מגל. על מגל חלות החלטות 1, 8 ו-9 של המינהל.

מסקנות
פרשנות החוזים והחלטות המינהל
29.     כדי לבחון את טענות הסוכנות צריך, ראשית דבר, לבחון את החלטות המינהל והחוזים שעליהם חתמו הצדדים. בפרשנות חוזה אנו מתחילים מהמילים - לשון הטקסט - אך הפרשן אינו מסיים מלאכתו בפירוש מילוני של המילים. עליו לתור אחר הכוונה המשותפת של הצדדים (האובייקטיבית והסובייקטיבית). "'בעימות בין לשון החוזה לבין כוונת עושיו - יד האחרונה על העליונה. המגמה הפרשנית הנאותה היא להתיר מוסרותיהן של המילים הכתובות ולהגיע לחקר הכוונה האמיתית'. לפיכך, יתכנו מקרים שבהם תגבר הפרשנות התכליתית של החוזה על-פני פרשנותו המילולית, והוא כאשר הקשר הדברים מצביע על כוונה שונה מזו העולה מן המילים כפשוטן" (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265, 307-308; ע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(4) 28, 36; דנ"א 1792/00 מדינת ישראל נ' שדמון, פ"ד נו(5) 643, 663).
גם בפרשנות החקיקה הלשון קובעת את מתחם האפשרויות הלשוניות, ומתוך מתחם זה נבחרת המשמעות המשפטית. מהלשון למד הפרשן גם על התכלית המשפטית (ברק, פרשנות במשפט, פרשנות חקיקה, עמ' 277 ואילך (1993-תשנ"ג)).

30.     החוזים שנערכו בין הצדדים הם חוזים אחידים. אלה חוזים שתנאיהם נקבעו על ידי צד אחד לחוזה (סעיף 2 לחוק החוזים האחידים, תשמ"ג-1982). חוזים אלה שנוסחו בידי המינהל או בידי הסוכנות, משמשים אותם ביחסיהם עם גופים רבים. לכן התכלית של חוזה אחיד היא אובייקטיבית. בחוזה כזה קשה לחשוף ולגלות את כוונתם המשותפת הסובייקטיבית של הצדדים. ברע"א 1185/97 יורשי ומנהלי עיזבון המנוחה מילגרום ז"ל נ' מרכז מישען, פ"ד נב(4) 145, 159-160, נאמר:

"אכן, תכליתו (האובייקטיבית) של החוזה האחיד היא המטרות שצדדים סבירים, נבונים והוגנים היו מציבים לנגד עיניהם כמונחות ביסוד החוזה האחיד. אלה הם המטרות, האינטרסים והערכים המאפיינים את הסוג והטיפוס של החוזה האחיד. אין זו תכליתם של 'הספק' או 'הלקוח' (כמשמעות מושגים אלה בסעיף 2 לחוק החוזים האחידים). אין אלה הדימויים שעמדו לנגד עיני הספק או הלקוח. אלה הדימויים המשותפים המאפיינים 'ספק' סביר והגיוני ו'לקוח' סביר והגיוני. מקום שאינטרסים וערכים אלה מתנגשים ביניהם, זהו האיזון הראוי המאפיין צדדים סבירים והוגנים הפועלים בתום-לב להגנת ענייניהם שלהם מתוך התחשבות בעניינו של הצד האחר.
ההשפעה הפרשנית השנייה שיש לחוזה האחיד על פרשנותו היא זו: חזקה היא כי תכליתו של החוזה האחיד הינה כזו שהתוצאה שתושג תהא נגד האינטרס של בעל השליטה על הטקסט (הספק) ולמען האינטרסים של הצד הנשלט (הלקוח). חזקה זו תחול רק אם לא עלה בידי הפרשן לגבש תכלית ברורה של החוזה...
ביסוד חזקה זו עומדת שליטתו של אחד הצדדים על תוכן החוזה האחיד. בחוזה כזה, כך יש להניח, הצד בעל השליטה דאג להיטיב עם האינטרסים שלו עצמו. אין זה ראוי להעניק לו זכויות נוספות בדרך פרשנית. בעל השליטה הוא גם לרוב במצב הטוב ביותר לדעת על דבר חוסר הוודאות של הטקסט ולדאוג לאינטרסים של עצמו בעתיד, בדרך של תיקון החוזה... חזקה זו אינה מוגבלת לחוזים אחידים. עם זאת, תחולתה העיקרית היא בתחום החוזים האחידים. אכן, חוזים אלה מתאפיינים על-פי עצם הגדרתם, בשליטתו של צד אחד על תוכנם, ואך טבעי הוא אפוא, שחזקה זו תחול בהם".

     בתורנו אחר התכלית האובייקטיבית נדע כי תכלית זו מתחשבת באינטרסים המקובלים על צדדים הוגנים ליחס חוזי. התכלית נלמדת מסוג ההסכם, הגיונו ולשונו (ע"א 779/89 שלו נ' סלע חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מח(1)221, 228). תכליות אלה משקפות את עקרונות שיטת המשפט שלנו.

31.     במקרה שלפנינו עלינו לפנות להחלטות המינהל ולחוזים שנחתמו כדי לבחון מה היו התכליות של החלטות וחוזים אלה.
     החלטה מס' 14 של המינהל אינה עומדת בבדידותה. בהחלטה מס' 1, מיום 17.5.65, נאמר:

"1. קרקע חקלאית תימסר בחכירה בלבד ליצור מוצרים חקלאיים ולהקמת מבנים ומתקנים הדרושים למגורי המתישבים ולצרכיהם האחרים וכן לצרכי הייצור החקלאי.
2. יעודה ושימושה של קרקע חקלאית לא ישונה על ידי הרשויות המוסמכות לכל יעוד או שימוש אחר אלא במקרים יוצאים מהכלל...
3. קרקע חקלאית תוחכר לתקופה שלא תעלה על 49 שנה. משתמש החוכר בקרקע למטרות החכירה, תוארך זכות החכירה, לבקשתו, לתקופה נוספת של 49 שנה לשימוש לאותן מטרות".

     בהחלטה מס' 8, מיום 5.7.66, נאמר:

"קרקע חקלאית תוחכר בדרך של נחלה... למטרות ולחוכרים המפורטים להלן:
(א) יישובים חקלאיים קיימים שטרם נחתמו עמם חוזים לזמן ארוך..."

     הנה כי כן, מהחלטות המינהל ניתן להסיק כי המטרה הסופית היא החכרת הקרקע החקלאית למתיישבים.

32.     אין לקבל את טענת הסוכנות כי החוזים המשולשים הם חוזים ארוכי טווח. אלה חוזי ביניים, שחוזי חכירה אמורים להחליף אותם. ברור שחוזים אלה היו אמורים לבוא לקיצם ביום מן הימים ושהם יוחלפו בחוזי חכירה בין הישוב שבוסס לבין המינהל. בחוזים אלה לא יהיה מעמד משפטי לסוכנות. מעמדה כחוכרת היה למטרה מוגדרת להביא ישובים לביסוס כלכלי. אין לתאר פרשנות שלפיה יהיו החקלאים חסרי זכויות קנייניות במקרקעין. כידוע, רישיון הוא או התחייבות חוזית או יחס אישי, שאינו מצמיח התחייבות חוזית (ע"א 318/83 אגוזי שפע בע"מ (בפרוק מרצון) נ' שיבר, פ"ד לט(4) 322, 334; רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי, פ"ד נז(3) 943, 955 - 956; זלצמן, רישיון במקרקעין, הפרקליט מב 24). גם אם קיים ספק בפרשנות החוזה, יש לפרשו לחובת הסוכנות. יצוין שהגדרת הסוכנות בחוזים כחוכרת, אינה עולה בקנה אחד עם ההגדרה שבסעיף 3 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. רק שכירות מעל חמש שנים מוגדרת כ"חכירה".

33.     במבוא לחוזים המשולשים נאמר:

"והואיל והמשכיר (המינהל - מ' ר') מעוניין שהמיישבת (הסוכנות - מ' ר') תקים ותמשיך לעסוק בהקמת ישוב חקלאי במשבצת ובבסוסו ולשם כך תהיינה לה זכויות השכירות במקרקעין שבמשבצת;
והואיל והמשכיר והמישבת והאגודה מעונינים כי האגודה תהיה בת רשות במשבצת...".
     
נוסחו של המבוא מעיד על תכליתו. לסוכנות מעמד של חוכרת לתקופת ביניים, תקופה שבה היא מקימה את הישוב ותומכת בו עד לביסוסו. בזאת תם תפקידה ועליה לצאת מהתמונה (ראו גם ויתקון, דיני מינהל מקרקעי ישראל - קרקע חקלאית, עמ' 488 (תש"ס-2000)). כך גם עולה מהחלטה 14, בסעיף 1(א) להחלטה. זכויות השכירות שהוקנו לה היו רק לצורך הקמת הישובים וביסוסם.
בתקופת החוזה המשולש מוטלות הגבלות על האגודה האוסרות עליה להעביר את זכויותיה החוזיות או להשתמש במקרקעין ללא הסכמת המינהל והסוכנות (ראו סעיפים 8, 18 ו-20). סעיף 22 לחוזה המשולש דן בסיום החוזה המשולש לפני זמנו עקב הפקעת המקרקעין. במקרה זה יפוצו הסוכנות והאגודה על הזכויות וההשקעות על ידי ועדת פיצויים של המינהל. מטרת ההגבלות המשפטיות שהוטלו על הישובים בפרק הזמן שהן היו חייבות כספים לסוכנות, היתה להבטיח שההלוואה תיפרע במועדה. לאחר שההלוואה נפרעה אין צורך בהגבלות אלו שאינן מבטיחות דבר ומהוות רק נטל על הישובים. המשכן של ההגבלות רק יפגע שלא צורך בזכות הקניין של הישוב.

34.     בחוזה ההתיישבות שבין הסוכנות ובית נחמיה נאמר:

"הואיל והאגודה עומדת לחכור את הקרקעות ממינהל מקרקעי ישראל (להלן - "המינהל") (הסכם החכירה בגין הקרקעות יקרא להלן - "הסכם החכירה");
והואיל והאגודה פנתה לסוכנות בבקשה להלוות לה סכומי כסף על מנת לסייע לה להקים ולפתח את המשק (להלן - "מטרת ההלוואה") בתנאים שיפורטו להלן...".

     אנו רואים שגם כאן, בחוזה ההתיישבות, המטרה הסופית היא לחתום על חוזה חכירה וכי מעמדה של הסוכנות מוגבל לפרק זמן של קיום ההלוואה או לכל המאוחר עד לחתימה על החוזה הדו-צדדי. הדבר אף עולה מפורשות מסעיפי החוזה. עיון בחוזה ההתיישבות מעלה, שבית נחמיה לא קיבל הלוואות מהסוכנות ביום חתימת החוזה האחרון - 19.6.95. נראה שהמדובר בהארכת חוזה טרם החתימה על חוזה דו-צדדי עם המינהל. לפי סעיף 10 לחוזה ההתיישבות, לאחר שהסוכנות תשלים את מימון פיתוחו וביסוסו של המשק עליה להמציא לאגודה את חשבון חובותיה מעודכן לתאריך עריכתו. דבר זה לא נעשה עד עצם היום הזה. אמירות בעלמא שקיים חוב במיליונים לסוכנות אינן יכולות לבוא תחת חשבון מפורט וממוסמך.

35.     סעיף 12(ד) לחוזה ההתיישבות, שעליו סומכת הסוכנות כמקור לחיובים אחרים, שבגינם יש לרשום משכנתא לזכותה, אינו יכול להועיל לה. ההתחייבויות האחרות שעל האגודה לקיים גם במקרים של הקדמת תשלום של הלוואות לתשתית והלוואות לאמצעי יצור, יחולו רק עד לחתימה על הסכם חכירה. כך גם עולה מסעיף 14(א) לחוזה ההתיישבות, כשהוא נקרא יחד עם סעיף 12(ד). במלים אחרות: שיעבוד הנכסים להבטחת פירעון של ההלוואות וההתחייבויות האחרות של בית נחמיה, הוא רק עד לחתימה על חוזה חכירה. מהרגע שהישוב הגיע לביסוס ועומד על רגליו הוא נגמל רק מהאפוטרופסות של הסוכנות. גם במקרה זה, בשלב שהישוב תלוי בסוכנות, המטפלת בביסוסו, עליו להסכין למגבלות המוטלות עליו בתקופה זו ובכללן הגבלות על השימוש "בתקופת החוזה" (סעיף 18 לחוזה ההתיישבות). ברגע שנחתם חוזה דו-צדדי אין מקום להתחייבויות אלו שפקעו, בכפוף לרישום משכנתא, אם קיים חוב.

36.     הדבר עולה, ביתר שאת, מעיון בחוזה ההלוואה שבין הסוכנות לבין מגל. בחוזה זה מדובר בהלוואה המובטחת במשכנתא ראשונה שנתנה הסוכנות למגל. סעיף 23 לחוזה ההלוואה קובע שבמקרה של פירעון מוקדם של ההלוואה על מגל לשמור על רכוש האגודה במצב מתוקן וטוב, עד לתום תקופת פירעון ההלוואה על-פי החוזה. גם האמור בסעיף 34 לחוזה ההלוואה, שלפיו ניתן לממש את הביטחונות שבידי הסוכנות בקרות אחד מהמקרים הנקובים בסעיף, וביניהם אי מילוי תנאי או התחייבות בחוזה, יש לקרוא יחד עם סעיף 23 האמור. במילים אחרות: האמור בסעיף 23 מתייחס להפרת התחייבות בתקופת החוזה ולא בתקופה לאחר שההלוואה נפרעה.

37.     אפילו היה מדובר בחוזים ארוכי טווח, בידו של כל צד לסיימו בהודעה כמפורט להלן. בסעיף 1 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, נאמר:

"שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה...להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות".

     בסעיף 19 לחוק נאמר:

"(א) לא הוסכם על תקופת השכירות או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על-ידי מתן הודעה לצד השני.
(ב) ניתנה הודעה כאמור בסעיף קטן (א) תסתיים השכירות -
(1) ...
(2) בכל מקרה אחר - במועד שנקבע לכך בהודעה, ואם מועד זה היה בלתי סביר - תוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה".
(ראו גם סעיף 3 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969).

38.     הסוכנות מסתמכת על האמור בהחלטה 14, שבה נאמר שיש לרשום משכנתא להבטחת החזר השקעותיה של הסוכנות. גם טענה זו דינה להדחות. הסוכנות העניקה לישובים סכומי כסף רבים כמענקים וחלק קטן כהלוואות. מה שניתן כמענק אינו בר השבה ואין הסוכנות יכולה לטעון להשבה. מדובר במתנות שהושלמו. כפי שנאמר בתלמוד בבלי, בבא בתרא, סה, ע"א: "נותן מתנה בעין יפה נותן". מתנה היא פעולה משפטית חד-צדדית והיא מסתיימת בהקניית המתנה למקבל המתנה (סעיפים 1-2 לחוק המתנה, תשכ"ח-1968). לפיכך, יש לפרש את המילה "השקעותיה", בהחלטה 14 כמתייחסת לחובות האגודות ולא למענקים שקיבלו מהסוכנות. החלטה 14 חלה רק במקרים של ישובים שטרם חתמו על הסכם הלוואה עם הסוכנות והנמצאים בטיפולה. תנאי זה כבר אינו מתקיים בבית נחמיה ובמגל. לפי החלטה 14, אם ישוב חותם על חוזה חכירה ועדיין חייב כספים לסוכנות, תרשם משכנתא לזכותה.

39.     למניעת ספק, אין טענה כי המענקים הללו היו מלווים בחיוב של בית נחמיה ומגל או שהם היו מותנים בתנאי (ע"א 8704/99, בן ציון נ' ההסתדרות הכללית של העובדים, תק-על 2003(3) 2464, סעיף 9 לפסק הדין; ראבילו, חוק המתנה, עמ' 299 (תשנ"ז-1996)). יתרה מזו במקרים של ספק יעדיף בית המשפט את הפירוש שלפיו הוענקה המתנה בכפיפות לחיוב (ע"א 8704/99, שם). במקרה זה המתנה תקפה ואם חיוב הנלווה לה לא קוים, ניתן לאוכפו במסגרת דיני החוזים (סעיף 4 לחוק המתנה, תשכ"ח-1968; ע"א 495/80 ברקוביץ נ' קלימר, פ"ד לו(4) 57, 62).

40.     המשכנתא כמו המשכון היא טפלה לחיוב העיקרי (ויסמן, חוק המשכון, תשכ"ז - 1967, עמ' 11, 375 (תשל"ה - 1974)). חוב או חיוב מצריך מועד לקיומו ואם לא נקבע מועד יש לקיימו תוך זמן סביר (סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973). אין מקום לחיובים נצחיים. עמד על כך פרידמן, במאמרו תורת החיובים הכללית וההיבטים הרכושיים של החיוב, דיני החיובים - חלק כללי, עמ' 3, 9 (תשנ"ד-1994):

"החיוב הוא מטבעו זמני. הוא שואף לקיום ופוקע עם הקיום. מי שנטל הלוואה נדרש לפרעה. עם הפרעון פוקע החיוב. ניתן, כמובן, לתאר חיובים לתקופה ארוכה מאד (חוזים ארוכי טווח). קשה יותר לתאר חיוב נצחי. מכל מקום, החיובים, כמעט ללא יוצא מהכלל, הם לטווח זמן מוגדר והם פוקעים עם הקיום".

     בע"א 8704/99 הנ"ל, עמדה לדיון שאלת הנצחתה של לאה קוב ז"ל, שנפלה במלחמת השחרור. הוריה החליטו להנציח את זכרה. הם העבירו מגרש שהיה בבעלותם לידי מועצת פועלי עתלית, לשם הקמת בית הסתדרות. מנגד התחייבה המועצה להנציח את זכרה של המנוחה. הדבר נעשה באמצעות שלט בכניסה לספריה שבבניין. לימים, חפצה המועצה למכור את הבניין ואחות המנוחה הגישה תביעה לבית המשפט המחוזי לאסור על המועצה למכור את הבניין ולהמשיך להפעילו למטרות ציבוריות כפי שהתחייבו כלפי הוריה וכי אם אין באפשרות המועצה לעשות כן, עליה להצהיר שהתנאי שנילווה לעסקה הופר ולכן יש לבטל את המכר ולהחזיר לה את המגרש. התביעה נדחתה. בערעור נפסק כי המשיב קיים את החיוב. הבניין הוקם ושמה של המנוחה הונצח. בית המשפט סבר, למעלה מהצורך, שכן המשיב הסכים להמשיך ולהנציח את זכר המנוחה בדרך אחרת, כי יש להגביל את משך תקופתו של חיוב הנלווה למתנה, "לתקופה מוגבלת, לא לעולם". השופט טירקל הסתמך לעניין זה על סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973.
          
41.     לשיטת הסוכנות החיוב הוא ניצחי. עליה, ככלב שמירה, לדאוג שהחקלאים לא ישנו את ייעוד המקרקעין. בכך יש שתי פרכות. לשיטתה, החקלאים או הישובים לא יוכלו לעולמי עד להשתחרר מהחיוב המוטל עליהם, וגם לא יוכלו לפדות את המשכנתא. ברור שפירוש זה מופרך על פניו. המחוקק סבר, בסעיף 42 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג - 1973, שניתן לקיים חיוב לפני מועדו:

"חיוב יכול שיקויים לפני מועדו, ובלבד שהודיע החייב לנושה על כך זמן סביר מראש והדבר לא יפגע בנושה".

     הוראה זו חלה כל עוד אין בדין הוראות מיוחדות. הוראה אחרת קיימת בחוק המשכון, תשכ"ז-1967, בסעיף 13(ב):

"החייב וכל אדם שזכותו עלולה להיפגע ממתן המשכון או מימושו, רשאים לפדות את המשכון ע"י קיום החיוב לפני המועד לקיומו, ובלבד שבחיוב לתשלום כסף הנושא ריבית ישלמו לנושה גם את הריבית שהייתה מגיעה לו עד המועד לקיום החיוב או בעד ששה חודשים אחרי התשלום, הכל לפי התקופה הקצרה יותר. סעיף קטן זה לא יחול אם יש קביעה אחרת בהסכם המישכון ולא יחול על משכון שניתן להבטחת סדרה של אגרות חוב".

     הטעם להוראה זו הוא להגן על החייב. בדרך כלל, המועד שנקבע לקיום החיוב, נקבע לטובת החייב, כדי לתת לו שהות לקיימו. על כן יש לאפשר לחייב לוותר על יתרון זה ולהקדים את מועד מילוי החיוב. טעם נוסף הוא שנכס הכפוף למשכון מוצא במידה מסוימת מן המחזור. כך הדבר במיוחד, כאשר לפי הסכם המישכון נאסר על הממשכן לבצע עסקאות בנכס, כל עוד הוא כפוף למשכון. יש להניח שבעל המשכון יבחר באופציה של הגבלת עבירותו של הנכס שעליו רובץ המשכון (השוו סעיף 70 לחוק הספנות (כלי שיט), תש"ך-1960; סעיף 85 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969). פדיון המשכון משחרר את הנכס הממושכן ומחזירו למחזור (ויסמן, חוק המשכון, שם, עמ' 162, 279-280; השוו הדברים שכתב רייכמן, הערות להגדרת זיקת הנאה, עיוני משפט א' 345, 348 והמובאים בהסכמה על ידי השופט (כתארו אז) שלמה שלוין בע"א 700/88 אסטרחאן נ' בן חורין, פ"ד מה(3) 720, 746-747)). כפי שאנו רואים מהאמור בסעיף 13(ב) לחוק המשכון, תשכ"ז-1967, הפדיון המוקדם מותנה בתשלום "קנס". ספק אם להוראה זו יש נפקות, שכן הסיפא שלה מרוקנת את התכליות שביסוד חקיקתה (דויטש, קנין, עמ' 78, ה"ש 188; ויסמן, חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מגמות והישגים, עמ' 65 (1970)).

42.     לעומת סעיף 13(ב) לחוק המשכון, שניתן להתנות עליו, סעיף 88 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, קובע הוראה שלפיה הזכות לפדיון היא דין כופה, שלא ניתן להתנות עליה (דויטש, שם).
     וזו לשונה של ההוראה:

"אין בכוחם של תנאי המשכנתה כדי לגרוע מהזכות לפדות את המקרקעין הממושכנים לפני המועד לקיום החיוב בהתאם להוראות סעיף 13(ב) לחוק המשכון, תשכ"ז-1965...".

     במילים אחרות, בניגוד להוראת סעיף 13, שהפכה לאות מתה, ניתן לפדות משכנתא בפדיון מוקדם, בתנאי ששולם "הקנס" (ראו עוד בסוגיה זו ויסמן, חוק המקרקעין, שם; חוק המשכון, שם, עמ' 284; בג"ץ 3627/90 בראשי נ' נגיד בנק ישראל, פ"ד מז(1) 109, 114). המחוקק אף קבע הוראות לפדיון מוקדם של משכנתא (סעיף 89 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969; תקנות 63-64 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש"ל-1969).

43.     המחוקק קבע הוראות מיוחדות לגבי שעבוד דירות. המקור לחקיקה זו הוא בפקודת הבנקאות, 1941. בשנת 1981, נעשה תיקון בחקיקה וכיום עניין זה מוסדר ב חוק הבנקאות (רישוי), תשמ"א-1981, שתיקן בסעיף 37 את סעיף 13 לפקודת הבנקאות, 1941. הסעיף קובע תנאים לפדיון מוקדם של משכנתא המוטלת על דירה. בבג"ץ 3627/90, הנ"ל, נטען שהצו, שהיה אז בתוקף, בדבר פירעון מוקדם של משכנתא, בטל בהיותו נוגד את סעיף 88 לחוק המקרקעין. הטענה נדחתה. בפסק הדין נקבע שמדובר בהוראה מיוחדת הגוברת על ההוראה הכללית שבסעיף 88 לחוק המקרקעין. יצוין, שההוראה בדבר פדיון מוקדם של משכנתא הרובצת על דירה, שגם היא בבחינת דין כופה, קובעת תנאים נוקשים יותר מאלה שבסעיף 13(ב) לחוק המשכון (ראו גם צו הבנקאות (עמלות פירעון מוקדם) (תיקון), תשמ"ט-1989 וכן צו הבנקאות (עמלות פירעון מוקדם), תשס"ב-2002. בצו האחרון רוככו התנאים לפירעון מוקדם של משכנתאות על דירות, תוך הבחנה בין הלוואות מוכוונת, שניתנת ממקורות ציבוריים והלוואה משלימה, שניתנת מאמצעיו הכספיים של הבנק).

44.     לסיכום: התכלית האובייקטיבית של ההסכמים גם עולה בקנה אחד עם עקרונות שיטת המשפט שלנו, שלפיהם חיוב אינו נצחי ויש לשחרר, ככל שניתן, מקרקעין משועבדים. תכלית זו תומכת בפרשנות האמורה של החוזים המשולשים, חוזה התיישבות וחוזה ההלוואה, שעליה עמדנו לעיל.

45.     ספק אם ניתן בכלל לרשום משכנתא על החיוב שלו טוענת הסוכנות. הסוכנות אינה טוענת בבקשתה שהפרת החיוב, לשמור על המטרה החקלאית של הישוב, מקנה לה זכות לפיצוי או להשבה (דויטש, קנין, כרך ב' עמ' 35 (התשנ"ט-1999); ויסמן, חוק המשכון, שם, עמ' 45).
46.     בקשתה של הסוכנות לקבל צו מניעה כדי לשמור על המצב הקיים, אף היא דינה להידחות. במשך שנים נהגה הסוכנות לאפשר לישובים שהגיעו לביסוס לחתום על חוזים דו-צדדיים בלא שהעלתה טענות כלשהן. היא גם לא טענה שהיא זכאית להחזר השקעותיה כתנאי לחתימה על חוזה דו-צדדי. טענותיה החדשות הן שינוי המצב הקיים. יתרה מזו, הדרך שבה נהגו הצדדים עד לאחרונה אף היא מקור פרשני לחוזים. מהתנהגות זו אנו עשויים להסיק על אומד דעת המתקשרים בעת עשיית החוזה (ברק, פרשנות במשפט, פרשנות החוזה, עמ' 467-469 (2001-תשס"א)).

47.     הסוכנות היא גוף דו-מהותי ואסור לה להפלות בין שווים. הסוכנות ניסתה להתגבר על טענה זו באומרה (בסעיף 30 לבקשה) כי "נכחה לדעת שישובים מסוימים הצליחו להתבסס כישובים חקלאים, כשהמשך המטרה ההתיישבותית ושמירת השקעותיה היו מובטחים, יחד עם יתר המטרות ההתיישבותיות, שלמענן פעלה, היא הסכימה ואף ביקשה מהמינהל, במקרים כאלה, לחתום על חוזים דו-צדדים עם האגודה השיתופית, במקום החוזה המשולש". אין התייחסות בבקשה לשאלה כיצד שמרה הסוכנות על האינטרסים שלה בחוזים שחתמה עם הישובים.
בטיעונו בעל-פה הוסיף עו"ד רווה, ב"כ הסוכנות, שהסיבה לשינוי במדיניות היא המסחור בקרקעות. גם אם טענה זו נכונה, אין בידי לקבלה. אין שום חיוב על בית נחמיה ומגל כלפי הסוכנות לשמור על האופי החקלאי של קרקעותיהן (בג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש, למען שיח דמוקרטי נ' שר התשתיות, פ"ד נו(6) 25, 38-40). מי שמופקד על שמירת קרקע חקלאית הוא המינהל בהחלטות שהוא מוציא והועדה לשמירה על קרקע חקלאית (סעיף 156(א) והתוספת הראשונה לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965). יחד עם זאת, גם לסוכנות ניתן מעמד להתנגד לתוכניות מתאר (צו התכנון והבניה (קביעת גופים ציבוריים ומקצועיים לעניין הגשת התנגדות לתכנית), תשל"ד-1974).

48.     לאור האמור הבקשה נדחית. הסוכנות לא עמדה בתנאים למתן צו מניעה זמני כאמור בתקנה 362 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד - 1984, שבה נאמר:

"(א) הוגשה בקשה למתן סעד זמני... רשאי בית המשפט ליתן את הסעד המבוקש, אם שוכנע, על בסיס ראיות מהימנות לכאורה בקיומה של עילת התובענה.
(ב) בהחלטתו בדבר מתן הסעד הזמני... יביא בית המשפט בחשבון בין השאר שיקולים אלה:...
(2) אם הבקשה הוגשה בתום לב ומתן הסעד צודק וראוי בנסיבות העניין ואינו פוגע במידה העולה על הנדרש".

יחד עם זאת, אם יוכח כי בית נחמיה או מגל טרם פרעו את ההלוואות שקיבלו מהסוכנות (להדגיש הלוואות ולא השקעות), תרשם משכנתא להבטחת הלוואות אלה.
     
49.     בכל הדברים שנאמרו לעיל, אין ברצוני לגרוע מהתפקיד החשוב שמילאה וממלאת הסוכנות בבנין הארץ ומתרומתה האדירה למפעל ההתיישבות הציוני.

50.     לסיכום: בהעדר עילה חוקית, אין מקום למתן צו המניעה הזמני. המבקשת תשלם לכל אחד מהמשיבים סך 10,000 ₪, בצירוף מע"מ ובצירוף הצמדה וריבית כדין.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ערעור על צו מניעה

  2. צו מניעה - אי תחרות

  3. צו מניעה - הפצת מוצר

  4. צו מניעה - הזרמת מים

  5. הרחבת צו מניעה ארעי

  6. צו מניעה מסיבת רחוב

  7. צו מניעה נגד גן ילדים

  8. צו מניעה להקפאת מכרז

  9. צו מניעה להיכנס לדירה

  10. חיקוי בגדים - צו מניעה

  11. צו מניעה נגד שימוש בשם

  12. ראש הסדאנים - צו מניעה

  13. קבלת ערעור על צו מניעה

  14. חיקוי נעליים - צו מניעה

  15. צו מניעה נגד בניית פארק

  16. צו מניעה איסור שימוש בשם

  17. צו מניעה בחירות להסתדרות

  18. חוזה התיישבות - צו מניעה

  19. בקשה חוזרת למתן צו מניעה

  20. תביעה למתן צו מניעה קבוע

  21. צו מניעה נגד שביתת עובדים

  22. צו מניעה קבוע להפסקת בניה

  23. צו מניעת פתיחת מעטפות מכרז

  24. בקשת צו מניעה להיכנס לדירה

  25. צו מניעה קבוע לשימוש במבנה

  26. מכירת דירה שיש עליה צו מניעה

  27. צו מניעה כנגד הקמת גן ילדים

  28. נוהל הטיפול בבקשות לצו מניעה

  29. ניקיון כפיים בבקשה לצו מניעה

  30. צו מניעה האוסר להפעיל מוניות

  31. אכיפת צו מניעה זכויות יוצרים

  32. צו מניעה איסור לייבא או לשווק

  33. צו מניעה אשר יאסור להפעיל מגרסה

  34. צו מניעה כדי למנוע הברחת נכסים

  35. צו מניעה נגד פתיחת אולם אירועים

  36. מהו צו מניעה ומתי יינתן צו מניעה

  37. ביטול העברה מבית ספר - צו מניעה

  38. צו מניעה לפני חתימה על הסכם בוררות

  39. עורך דין צו מניעה - הפרת צו מניעה

  40. צו מניעה להרחבת דירה על גג בית משותף

  41. צו מניעה להפסקת מעקב של חוקרים פרטיים

  42. צו מניעה נגד שידור כתבת תחקיר בטלויזיה

  43. פיצויים בגין נזקים שנגרמו בגלל צו מניעה

  44. צו מניעה במעמד צד אחד לאסור פינוי בית ספר

  45. צו מניעה במסגרת בקשה לאישור תביעה ייצוגית

  46. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון