הקניית נכס נפקד

להלן פסק דין בנושא הקניית נכס נפקד:

פסק-דין

השופט א' ריבלין:

הרקע העובדתי וההליכים הקודמים

?1. חלקת המקרקעין, הידועה כחלקה ?69 בגוש ?18818, בכפר דיר אל-אסד (להלן - הנכס), הוקנתה למערער ?1, האפוטרופוס על נכסי נפקדים (להלן - האפוטרופוס), מכוח הוראות חוק נכסי נפקדים, תש"י?1950- (להלן - חוק נכסי נפקדים או החוק). הנכס הוקנה לאפוטרופוס, כאמור, עלההנחה, כי הוא היה מצוי בבעלות המנוח, צלאח חסן מוסא (להלן - המנוח) - אשר הינו נפקד, כהגדרתו בחוק. לאחר ההקניה כאמור, מכר האפוטרופוס את הנכס למערערת ?2 - רשות הפיתוח (להלן - רשות הפיתוח). המשיב בערעור הוא עזבון אלמנת המנוח שנפטרה בינתיים אף היא.
?2. בהליך קודם, הגיש המשיב דכאן, העזבון, תביעה כנגד המערערים, האפוטרופוס ורשות הפיתוח, ובה דרש כי תבוטל הקניית הנכס. בתביעה זו, טען המשיב, כי בעת הקנייתו לאפוטרופוס, לא היה עוד הנכס בבעלות הנפקד - המנוח - אלא בבעלות אשתו המנוחה - תורייא אחמד עבדאלעני (להל - המנוחה) - וזאת על פי הסכם מכר שנכרת, כך נטען, בין השניים. בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה וקבע, בין השאר, כי אכן הנכס היה בבעלות המנוחה, במועד הקנייתו לאפוטרופוס. המערערים שלפנינו הגישו ערעור לבית משפט זה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי באותו הליך. בערעור אושרה קביעתו של בית המשפט המחוזי, כי הנכס לא היה, בעת הקנייתו לאפוטרופוס, בבעלות נפקד, ועל כן יסודה של ההקניה בטעות. ברם - שלא כבית המשפט המחוזי - קבע בית משפט זה, כי על אף הטעות בהקניית הנכס, זכאי האפוטרופוס ליהנות מהגנת סעיף ?17 לחוק. בית המשפט קבע, י העסקה בה נמכר הנכס לרשות הפיתוח בוצעה בתום לב, ואשר על כן תקף המכר ואין המשיב יכול לתבוע השבתו בעין; עם זאת, כך נקבע, זכאי יהיה המשיב לתבוע את תמורת הנכס מכוח הוראת סעיף ?18 לחוק. בפסק הדין צוינו גם העובדות הבאות: המנוח המשיך להחזיק בנכס גם אחרי שנת ?1935 (היא השנה המוטבעת על מסמך הסכם המכירה שנערך כאמור בין המנוח למנוחה) וזאת במשך ?13 שנים, בין בעצמו ובין באמצעות אחרים; במסגרת הליכי הסדר מקרקעין, שהחלו בשנת ?1946, באדמות הכפר דיל-אסד, תבע המנוח את הנכס בשלמות לעצמו, כנכס המגיע לו מכוח ירושת אביו, תוך שהוא מעלים מפקיד ההסדר את דבר מכירת הנכס, ובכך עלתה התנהגותו כדי מרמה - כמתואר בסעיף ?93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט?1969-; בשלב מאוחר יותר של הליכי ההסדר, בשנת 60, הוגשה לפקיד ההסדר תביעה של האפוטרופוס ביחס לנכס. לתביעתו זו לא באה כל התנגדות, ולא הוגשה כל תביעה סותרת לפקיד ההסדר; בפועל לא באה התנגדות או תביעה, כאמור, עד להגשת התביעה, לבית המשפט המחוזי, בהליך הקודם, בשנת ?1987.
?3. בעקבות פסק הדין שניתן, כאמור, בהליך הקודם, בבית המשפט העליון, פנה המשיב, בשנית, לבית המשפט המחוזי, בתביעה נשוא ערעור זה; בתובענה שהגיש ביקש, בין השאר, לקבוע את הסכום המגיע לו, בגין הנכס, מכוח סעיף ?18 לחוק נכסי נפקדים. הוראת סעיף ?18 נוקבת, לעניין זבסכום התמורה שנתקבלה בידי האפוטרופוס, בעת שמכר את הנכס לאחר. בית המשפט בחר בדרך אחרת כדי לשום את הסכום המגיע למשיב וחייב בתשלום לא רק את האפוטרופוס כי אם גם את רשות הפיתוח.

הערעור היום מופנה כנגד פסק דינו זה של בית המשפט המחוזי.

פסק הדין של בית המשפט המחוזי

?4. בית המשפט המחוזי קבע, בפסק דינו, כי אין לבסס את שומת התמורה המגיעה למשיב על סכום התמורה שצוין בהסכם המכר שנכרת בין האפוטרופוס לבין רשות הפיתוח (להלן - הסכם המכר). בית המשפט ציין כי ההסכם נוקב בסכום כולל, לעניין התמורה שצריכה להשתלם בגין מכירת מספר חלקת (בהן גם הנכס נשוא הערעור), ואינו מציין בנפרד מהי התמורה ששולמה בגין הנכס הנדון. כיוון שכך, ביקש בית המשפט קמא לקבל הערכות של שמאים - מטעם שני הצדדים - באשר לשוויו של הנכס, ואף נקב במועדים שונים, שלגביהם נתבקשו השמאים לחשב את סכום התמורה, המגיעה למשיב.

שני הצדדים הגישו חוות דעת של שמאים. חוות הדעת מתייחסות לשווי הנכס כפי שהיה ביום ?30.1.68 - מועד רישום הבעלות בנכס בשמה של רשות הפיתוח, וכפי שהיה ביום ?11.5.93 - מועד שגם הוא נחזה בעיני בית המשפט להיות מועד רלבנטי לקביעת החיוב. בפסק הדין לא נכתב מדוע נמנהועד זה עם המועדים הרלבנטיים האפשריים, אך עיון בתיק מלמד כי יום זה הוא יום עריכת חוות הדעת של השמאי מטעם המשיב; ככל הנראה בית המשפט התייחס למועד זה כמועד המלמד על השווי בעת מתן פסק הדין. השמאי מטעם המערערים כלל בחוות דעתו גם התייחסות לשווי הנכס בשנת ?1953 היא השנה בה נחתם הסכם המכר להעברת הזכויות בנכס מן האפוטרופוס אל רשות הפיתוח.

?5. כשדו"חות השמאים בידיו נפנה בית המשפט המחוזי לקביעת המועד הראוי לחישוב התמורה המגיעה למשיב. בפועל, קבע בית המשפט שני מועדים שונים. מחד גיסא, קבע כי המועד הרלבנטי לקביעת שווי החלקה, כאמת מידה לקביעת התמורה המגיעה למשיב, הוא מועד ביצוע הסכם המכר שנכרת בי האפוטרופוס לרשות הפיתוח. את מועד ביצוע ההסכם ראה בית המשפט במועד רישום הבעלות על שם רשות הפיתוח בפנקסי רישום המקרקעין - יום ה?30.1.68-. מאידך גיסא, פנה בית המשפט להערכת שווי הנכס בעת בירור התובענה. כך עשה בשל הצורך לשערך את סכום התמורה, ובשל שסבר כי מקוםבו שולמה התמורה בגין נכס הנתון לתנודות מחיר, צריך השיערוך שיעשה תוך התחשבות בשווי הנכס במועד ברור התביעה; המועד שנבחר בסופו של יום, להערכת שווי הנכס, היה, לפיכך, יום ה?11.5.93-. בכך נתערבבו מין בשאינו מינו.
?6. בית המשפט המחוזי סבר, כי דין השבת התמורה, מכוח סעיף ?18 לחוק נכסי נפקדים, הוא כדין חובת ההשבה הקבועה בסעיף ?21 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג?1973- (להלן - חוק החוזים); ובסעיף ?9 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א?1970- (להלן - חוק התרופות)ך, כך סבר, מקום בו השבת הנכס בעין אינה אפשרית, ראוי להשיב את "שוויו". בכך גילה בית המשפט דעתו כי אין לשערך את התמורה בדרך של הוספת הפרשי הצמדה למחיר המקורי כי אם ראוי לנקוט בדרך של התייחסות ישירה לשווי הנכס "ביום ברור התביעה". לבחירה זו יש השלכות כספיות של ממש, שכן לגבי חלק משטחו של הנכס חל בינתיים שינוי במצב התכנון; במהלך התקופה שבין ביצוע הסכם המכירה לבין בירור התביעה הופקדה במשרדי הוועדה לתכנון ובניה תוכנית על פיה עשוי להשתנות ייעוד הקרקע מקרקע המיועדת לצרכים חקלאיים לקרקע המיועדת לבנייה למגורים. כתוצאה משינוי זה חלה עלייה של ממש בשווי השוק של הנכס, מעבר להפרשי הצמדה שנלווים לשווי המקורי של הנכס.

הערעור

?7. המערערים מקדימים לטיעוניהם לגוף העניין גם טענה דיונית. המערערים טוענים כי בית המשפט קמא, בהתחשבו בשווי הנכס, נכון למועד בירור התביעה, העניק למשיב סעד שלא תבע כלל. לטענת המערערים, המחלוקת ביניהם לבין המשיב, בבית המשפט המחוזי נסבה אך ורק על השאלה אם ראו להתייחס לשווי הנכס כפי שהיה בשנת ?1953 בעת עריכת הסכם המכר - כטענת המערערים - או לשווי כפי שהיה בשנת ?1968 - מועד רישום הנכס על שם רשות הפיתוח - כטענת המשיב. האפשרות של קביעת השווי ביום ברור התביעה - לא היתה צריכה כלל, לדעתם, לעמוד למבחן; העובדה שחוות הת של השמאי מטעמם התייחסה גם לשווי העדכני של הנכס, נובעת, לטענתם, מן העובדה שהמשיב הוא שבחר להתייחס, בחוות הדעת מטעמו, גם למועד זה, ואילו הם, המערערים, נתבקשו גם הם בתגובה להתייחס לכך. המערערים סוברים, לפיכך, כי טעה בית המשפט כאשר הניח כאילו כוללות טענות המשיב בפניו גם את הטענה שהתמורה צריכה להיקבע לפי שווי הנכס בעת בירור התביעה; בית המשפט דן בטענה זו, כך הם טוענים, מבלי שניתנה כלל לצדדים הזדמנות נאותה לטעון לגופה.

?8. לגוף הדברים, סבורים המערערים כי שגגה נפלה בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, באשר לדרך בה יישם את חובת ההשבה הקבועה בסעיף ?18 לחוק נכסי נפקדים. המערערים טוענים, כי, מקום בו מכר האפוטרופוס, בעודו תם לב, את הנכס לאחר (כפי שאכן ארע בענייננו), מוטלת עליו החו להשיב את התמורה, שקיבל בפועל, בגין הנכס, ואין מוטלת עליו חובה להשיב את שווי הנכס. משמדובר בהשבתה של תמורה כספית - צריך שיערוכה, שיעשה, כך הם סבורים, על דרך של פסיקת הפרשי הצמדה וריבית בלבד, ולא היה כל מקום לקבוע את הסכום אותו יש ליתן ביד המשיב על פי השווי הנוכחי של הנכס.

המערערים משיגים גם על קביעתו של בית המשפט, לפיה יש לראות במועד הרישום של הזכויות בנכס בשמה של רשות הפתוח - שנת ?1968 - את המועד בו נשתלמה לידי האפוטרופוס התמורה לנכס. הם מציינים, כי בהסכם המכר נקבע מפורשות מועד לתשלום התמורה - עוד בשנת ?1953 - וכי היה עלית המשפט קמא ללמוד מכך, כי במועד זה גם שולמה התמורה בפועל. זאת ועוד זאת: המערערים מלינים על כך שבית המשפט קמא הטיל את חובת התשלום גם על רשות הפיתוח, שהרי - כך הם מציינים - הוראת סעיף ?18 לחוק נכסי נפקדים מקימה למשיב עילת תביעה כנגד האפוטרופוס (המערער מס'1), אך לא כנגד רשות הפיתוח (המערערת מס' ?2).
?9. המשיב, מדגיש, לעומתם, את העובדה, כי בחוות הדעת של השמאים, מטעם שני הצדדים, נכללה גם התייחסותם לשווי הנכס כפי שהיה ביום ?11.5.93, "מועד שמיעת המשפט". המשיב מבקש לאמץ גם את קביעת בית המשפט, כי שווי הנכס במועד הרישום - בשנת ?1968 - הוא השווי הרלוונטי לך הערכת התמורה ששולמה בעד הנכס. הוא רואה בקביעה זאת קביעה עובדתית, שאין מקום להתערב בה בערכאת ערעור. לדידו, לא הציגו המערערים "שמץ של ראיה" לעניין הסכום ששולם בפועל בתמורה לנכס, או ביחס למועד ביצוע התשלום.

המשיב מאמץ גם את קביעתו של בית המשפט קמא, כי במסגרת שערוכה של התמורה, בה דובר סעיף ?18 לחוק נכסי נפקדים, יש ליתן ביטוי לשינוי שחל בשווי הנכס עד ליום בירור התביעה. הוא גם סומך את ידו על הנימוקים שפירט בית המשפט, כתימוכין למסקנה זאת.
לטענת המשיב, הוכח במשפט כי בפועל בוצעה העברה של הנכס מחזקתו של הנפקד ישירות לרשות הפיתוח, וכי לא נתקבלה בידי האפוטרופוס כל תמורה בעד הנכס. בנסיבות אלו, כך סובר המשיב, ראוי היה לקבוע כי סעיף ?18 לחוק מורה על השבת הנכס בעין. מסקנה זאת שימשה, ככל הנראה, לדעתהמשיב, גם בסיס משפטי לתוצאת פסק הדין של בית המשפט קמא - השבת סכום הזהה לשווי הנכס ביום בירור התביעה. יאמר כבר עתה, כי לא מצאתי בממצאיו של בית המשפט קמא כל עיגון לטענת המשיב - כאילו הוכח שבוצעה למעשה העברה ישירה של הנכס מחזקתו של הנפקד לרשות הפיתוח בלא שנתקבלה כל תמורה. יתירה מכך, אין כל מקום לטענה, כי פסק הדין הורה בפועל על השבה בעין של הנכס מכוח סעיף ?18 לחוק - זאת לאור האמור בפסק הדין שניתן בהליך הקודם, כי הנכס הוקנה לרשות הפיתוח בתום לב ואין המשיב יכול לתבוע השבתו בעין.
דין הערעור להתקבל.

התמורה על פי סעיף ?18 לחוק נכסי נפקדים
?10. הסכום לו זכאי המשיב, בשל הקניית הנכס לאפוטרופוס, מורכב, בפועל, משניים אלה: הסכום המשתלם מכוח העילה המהותית הרלוונטית - במקרה דנן חוק נכסי נפקדים, ורכיב דמי השיערוך המתווספים לסכום הבסיסי. כבר נפסק, כי "...בתהליך הפסיקה של הרשות השיפוטית יש להבחין ביןשני שלבים: האחד, השלב בו נקבע הסכום המגיע לתובע מאת הנתבע על-פי הדין הסובסטנטיבי הנוגע לדבר... השלב השני הוא קביעת הריבית שסכום זה ישא". "על הרשות השיפוטית לפסוק תחילה מהו 'סכום הכסף' המגיע לתובע, ולאחר מכן רשאית היא לפסוק על סכום זה ריבית". (דברי הנשיא א' ברק בע"א ?467/77 יעקב הורוביץ נ' רשות הנמלים בישראל, פ"ד לג(?2), 70). תכופות, נפסקים ריבית והפרשי הצמדה כאחד (סעיף ?3א' לחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א?1961
במקרה זה, הסכום שנפסק לזכות המשיב, שגוי; השגיאה נוגעת לחישוב שני הרכיבים האמורים - הן ל"סכום הכסף" המגיע למשיב, לאמור הסכום הבסיסי, והן להפרשים הצריכים להתלוות אליו.

?11. אשר לרכיב הראשון - "סכום הכסף" הצריך להשתלם למשיב, הוא סכום התמורה שנשתלמה לידי האפוטרופוס - בעניין זה קובעת הוראת סעיף ?18 לחוק נכסי נפקדים כך:

"(א) החליט בית משפט מוסמך שנכס שהאפוטרופוס חשבו לנכס מוקנה אינו נכס מוקנה, ימסור האפוטרופוס, בהתחשב עם הוראות סעיף ?17, את הנכס או את התמורה שקיבל בעדו, הכל לפי העניין, לאדם שהורה עליו בית המשפט בהחלטתו, ואם לא הורה בית המשפט - לאדם שמידיו קיבל האפוטרופוסאת הנכס, ואם אין האדם ידוע לו, יפנה האפוטרופוס לבית משפט מוסמך לשם קבלת הוראות".

הוראת סעיף ?17 לחוק קובעת:
“(א) כל עסקה שנעשתה בתום לבב בין האפוטרופוס ובין אדם אחר בכל נכס שהאפוטרופוס חשבו בשעת העסקה לנכס מוקנה לא תיפסל ותעמוד בתקפה גם אם יוכח שהנכס לא היה אותה שעה נכס מוקנה".

שילובן של שתי ההוראות מלמד, כי הברירה בין האפשרות של השבת הנכס בעין ובין האפשרות למסור את תמורתו נתונה לנסיבות המתוארות בסעיף ?17 (ראו גם: ע"א ?109/87 חוות מקורה בע"מ נ' עלי יונס חסן ואח', פ"ד מז(?5) 71, 87). מקום בו עסקה - בה נמכר נכס מידי האפוטרופוס ל אחר - נעשתה בתום לב, מתוך שהאפוטרופוס חשבו לנכס מוקנה, כהגדרתו בחוק, והוכח כי הנכס לא היה נכס מוקנה, תעמוד העסקה בתוקפה, אלא שאז יהא על האפוטרופוס להשיב את התמורה שקיבל בעד הנכס, להבדיל מתשלום שוויו של הנכס במועד התשלום. ממילא, נדרש בית המשפט, בנסיבות אלה, לקבוע ממצא עובדתי באשר לגובה התמורה ששולמה בעת מכירת הנכס. ודוק: במקרים בהם סכום התמורה שנשתלמה בפועל אינו ידוע, ניתן להיעזר בנתונים אודות שווי הנכס, במועד ביצוע עסקת המכר, כאינדיקציה המצביעה על גובה התמורה ששולמה בפועל; אולם בכך אין כדי ליתר את עצם הצורך בקביעת ממצא עובדתי באשר לגובה התמורה שנתקבלה בעת מכירת הנכס.

בית המשפט קמא לא הלך בדרך האמורה, וזאת משום הסדר דיוני אליו הגיעו הצדדים; אלא שגם בנתיב בו ביקש ללכת בא לכלל טעות.

?12. במקרה שלפנינו מצויה, לכאורה, בהסכם המכר, שנערך בין האפוטרופוס לבין רשות הפיתוח, הוראה מפורשת לעניין התמורה ששולמה בפועל, היא התמורה שהמשיב זכאי לה.
וכך נכתב בהסכם המכירה:

"רשות הפיתוח מתחייבת לשלם לאפוטרופוס כמחיר הנכסים הנ"ל את השווי הרשמי של אותם הנכסים במובן סעיף ?19 לחוק נכסי נפקדים, תש"י?1950-
...

עם חתימת החוזה תזכה רשות הפיתוח את האפוטרופוס נוסף לסכום של ?7,000,000 ל"י, הנזכר החוזה מיום ?24.2.1953 בסכום של ?9,000,000 ל"י, יתרת התמורה תשולם בזיכויים של ?3,000,000 ל"י לשנה במשך ?10 שנים רצופות בכל ?1 לאוקטובר שבכל שנה החל מ?1- לאוקטובר ?1954תימת ההסכם ועד יום סילוקה הסופי של התמורה תשלם רשות הפיתוח לאפוטרופוס ריבית בשיעור של ?2.5 אחוז לשנה על כל היתרה הבלתי מסולקת של התמורה. בתור מפרעה על הריבית תשלם רשות הפיתוח לאפוטרופוס במזומנים סכום של ?20,000 ל"י לחודש בראשון של כל חודש החל מ- ?1.11.1. בתום ?10 שנים הנ"ל תשלם רשות הפיתוח לאפוטרופוס את יתרת התמורה והריבית אם תהיה כזאת, בתשלום חד פעמי".
הסכם המכירה קובע, איפוא, מנגנון לחישוב הסכום שיש לשלם בתמורה לנכסים השונים שנמכרו לרשות הפיתוח וזאת בהתאם ל-"שווי הרשמי" של הנכסים "במובן סעיף ?19 לחוק נכסי נפקדים". ההסכם גם נוקב בסכום הכולל שעל רשות הפיתוח לשלם לאפוטרופוס בגין הנכסים כולם.
לכאורה, מאפשרות ההוראות האלה, שבהסכם המכירה, לייחד מתוך סכום התמורה הכולל, שננקב בהסכם, את מחיר הנכס הנדון (באמצעות קביעת היחס שבין שווי כלל הנכסים שנמכרו לבין שווי הנכס הנדון - בתקופה הרלוונטית). ברם, בית המשפט קמא קבע, כי בפועל לא ניתן לבודד את סכום התמורה כאמור. כנגד קביעה עובדתית זו לא באה טענה בערעור וממילא אין מקום להתערב בה; לגוף הדבר: דרך חישוב זו מהווה, במקרה זה, מטלה קשה במיוחד בשל הצורך להעריך חלקות קרקע רבות אחרות, שאינן כלל נשוא המחלוקת.

?13. דרך אחרת בה ניתן היה, לכאורה, לחשב על פי ההסכם, את סכום התמורה ששולם בפועל, היא באמצעות הפעלתו, בדיעבד, של מנגנון חישוב התמורה הנוגע להערכת ה-"שווי הרשמי" של הנכס, כמשמעותו בסעיף ?19 לחוק - ככתוב בהסכם. "השווי הרשמי" מחושב, על-פי הוראת אותו סעיף, כפקציה של שומת מס הרכוש החל על הנכס. דא עקא, שהמערערים, טענו בבית המשפט קמא, כי לא ניתן להפעיל, במקרה זה, את מנגנון החישוב האמור, שכן "אין בלשכת מס רכוש כל רישום" לגבי השנים הרלוונטיות. לפיכך, כך טענו המערערים בבית המשפט המחוזי, יש להזדקק, לצורך קביעת התמורה ששולמה בהסכם המכירה, להערכת שווי הנכס נכון לשנת ?1953, משום שהיא "קרובה לשווי הרשמי על פי החוק" - היינו לתמורה ששולמה בפועל. בהתאם לכך, הותוותה דרך הטיעון של הצדדים בבית המשפט המחוזי. המערערים טענו שיש להתייחס לשווי הנכס כפי שהיה בשנת ?1953, בעוד שהמשיבען, כי יש להתייחס לשווי הנכס כפי שהיה בשנת ?1968. המשיב טוען היום, כי בין טענותיו בבית המשפט קמא כלל גם חלופה נוספת - המסתמכת על שווי הנכס בשנת ?1993. המערערים חולקים על כך. כאמור, השמאים מטעם הצדדים נתבקשו לשום את שווי הנכס במועדים חלופיים שונים.
?14. מן המקובץ עולה, כי הצדדים הסכימו, גם אם במשתמע בלבד, להמיר את מנגנון חישוב התמורה, שהוסכם עליו בחוזה המכר (מתוך ההנחה כי, בנסיבות העניין, לא ניתן היה להפעילו) במנגנון חישוב אחר המסתייע בשווי השוק של הנכס. אלא שלעניין המועד הקובע להערכת שווי השוק - דבו הצדדים בלשון הוראת סעיף ?18 לחוק נכסי נפקדים - והסכימו כי המועד הקובע בו יקבע שווי הנכס, כאמור, צריך להיות המועד בו שולמה התמורה בפועל. הדיון, נותב, אפוא, לאור ההנחה כי שווי הנכס, נכון למועד בו שולמה התמורה בפועל, יהיה קרוב, במידת האפשר, לסכום התמורה ששלמה. ניתן לומר, כי על דעת הצדדים הומר רכיב התמורה הקבוע בסעיף ?18 לחוק נכסי נפקדים - להבדיל מן המועדים הקבועים בו - במנגנון חישוב המסתייע בשווי השוק. הצדדים לא נדרשו לעובדה שההסכם מורה על תשלום התמורה הכוללת בגין כל הנכסים שנמכרו בהסכם המכר במספר תשלומים בחרו - כנראה בשל אילוצי החישוב - בקביעת מועד אחד. אלה טענו למועד החתימה ואלה טענו למועד הביצוע. בבחירה בין השניים, כפי שיובהר, יש להעדיף את הראשון.

אשר לשאלת המועד הרלבנטי להערכת שווי התמורה קיבל בית המשפט קמא, את עמדתו של המשיב. בית המשפט קמא ראה במועד רישום הבעלות על שם רשות הפיתוח, בפנקסי רישום המקרקעין - לאמור ?30.1.68 - את מועד ביצועו של ההסכם. לפיכך קבע כי יש לראות מועד זה גם כמועד שבו שולמה התורה בעד הנכס, וכי שוויו של הנכס במועד זה מלמד על התמורה ששולמה בפועל. המערערים יוצאים חוצץ גם כנגד קביעה זאת; לדידם, מן הראוי היה לקבוע את המועדים בהם שולמה התמורה בפועל, על פי מועדי התשלום הנקובים מפורשות בהסכם המכירה - שראשיתם בשנת ?1953. לדעת המערערים,אין כל בסיס בחומר הראיות לכריכה שנעשתה בין מועד רישום הזכויות בנכס לבין מועד תשלום התמורה. כריכה זאת - כך סוברים הם - אף אינה נובעת מניסיון החיים הכללי או מהנוהג המקובל בעסקאות מהסוג הנדון, במיוחד לאור העובדה שתהליך רישומה של עסקה בלשכת רישום המקרקעין עשוי להמשך, לעיתים, זמן רב.

?15. בעניין זה הדין עם המערערים. הסכם המכירה נוקב במועדים מוגדרים וברורים לתשלום התמורה בלא קשר למועד הרישום. בנסיבות אלה ובהעדר ראיות אחרות - קשה להלום את ההנחה שהציב לעצמו בית המשפט המחוזי כי התמורה לא שולמה במועדים הנקובים, אלא דווקא במועד הרישום. אכן,כפי שקבע בית המשפט קמא "מועד קבלת התמורה, צריך ראיה". ברם, בנסיבות העניין, הסכם המכר עונה על צורך ראייתי זה, במיוחד משלא הובאה כל ראיה ממשית הסותרת את המסקנה כי התמורה שולמה במועדים שנקבעו בהסכם. אכן, רק חלק מן התמורה שולם, על פי ההסכם ביום חתימתו אולם, כאמור, אופן הטיעון של הצדדים בבית המשפט קמא לא איפשר קביעה ממוצעת, או קביעה לפרקים, של התמורה ונותר היה רק לבחור בין המועד שהציעו המערערים למועד שהציע המשיב.

יצויין גם, כי בהסכם המכירה נכתב מפורשות שהאפוטרופוס מוסר את כל הנכסים לחזקתה של רשות הפיתוח, כבר ביום חתימת ההסכם (?29.9.1953), וכי רשות הפיתוח מאשרת, מצדה, את קבלת החזקה בהם. עוד נאמר בו, כי החל מיום ?1.10.53, תהא רשות הפיתוח זכאית ליהנות מהנכסים ולהשתמבהם, באופן מלא, וכי ממועד זה ואילך תהא זכאית היא לכל ההכנסות הנובעות מהנכסים, ואף תשא באחריות לכל ההתחייבויות הקשורות בהם. אשר לפעולת הרישום עצמה - התחייב האפוטרופוס לבצעה בהקדם האפשרי ו"בתקופה המתקבלת על הדעת לפי דרישת רשות הפיתוח". בנסיבות אלו, מוקשית עוד יותר, בעיני, בחירתו של בית המשפט קמא, להעדיף מבין שני המועדים סביבם נסב הדיון, יום החתימה ויום רישום הזכויות, את האחרון. קביעתו, כי "מועד קבלת התמורה, או לפחות התמורה במלואה, קשור לביצועו המלא של הסכם המכר, ולהעברת הבעלות על שם הקונה...", יש בה משום התעלמות מהפעולות שבוצעו עוד שנים רבות לפני רישום הבעלות, ואין היא מתיישבת עם העובדה כי אפילו מביאים בחשבון את היום בו בוצע התשלום האחרון מתוך כלל התמורה, אין זה יום השלמת רישום הזכות בשנת ?1968 אלא מועד שקדם לו בשנים אחדות.
?16. כסיכום ביניים, לעניין הרכיב הבסיסי של הסכום שנפסק לטובת המשיב, יאמר כך: הגם שסעיף ?18 לחוק נכסי נפקדים דובר בתמורה ששולמה בפועל, כסכום אותו יש להשיב לבעל הנכס המקורי, נסב הדיון בבית המשפט קמא, בנסיבות המקרה, על שווי השוק של הנכס כאמת המידה הטובה ביו והקרובה לחישוב סכום התמורה ששולמה בפועל. בכך, כשלעצמו, אין פגם שהרי בית המשפט נהג על פי שיטת חישוב שהוסכמה בין הצדדים. לא כך לעניין המועד הרלוונטי לחישוב, כפי שנקבע על ידי בית המשפט. כאן, שגה, לטעמי, בית המשפט, משסבר כי יש לראות במועד הרישום בפנקסי המקרקעין - בשנת ?1968 - את המועד בו שולמה התמורה. על בית המשפט, גם בדרך בה הלך, היה לקבוע כי שווי השוק של הנכס, נכון למועד תשלום התמורה, כפי שנקבע בהסכם המכירה, הוא הסכום הרלבנטי לקביעת התמורה ששולמה, כאמור בהוראת סעיף ?18 לחוק נכסי נפקדים
בפועל, לא נתן בית המשפט נפקות ממשית לבחירה שנקט בה, בקביעת מועד רישום הזכויות כמועד הצריך לקביעת החיוב, קביעה מוטעית כשלעצמה, בשל הדרך בה יישם את השלב השני בחישוב, שלב השיערוך של הסכום הבסיסי.

?17. לעניין זה, קביעת רכיב השיערוך, פנה בית המשפט לקביעת שווי הנכס במועד בירור המשפט - וזאת כדרך "לשיערוך" התמורה. נראה לי, כי גם כאן נפלה שגגה. משמצינו, כי ההוראות הרלבנטיות בחוק נכסי הנפקדים דוברות בתמורה ששולמה בפועל, בעת ביצוע עסקת המכר, שוב לא היה מקם, להזדקק לשווי הנוכחי של הנכס, ובכך לוותר על נקודת המוצא של החישוב. בדרך החישוב שנקט ויתר בית המשפט המחוזי, למעשה, גם על המועד שהוא עצמו קבע לחישוב התמורה - מועד השלמת רישום הנכס בשנת ?1968. שיערוכה של התמורה הכספית צריך היה להיעשות, על בסיס התמורה שנתקבה אצל האפוטרופוס, תוך הבאת גורם הזמן שחלף, בדרך של הוספת הפרשי ההצמדה לפי מדד מתאים, ושל ריבית. ודוק: הידרשות בית המשפט המחוזי ל"שווי השוק" של הנכס, במועד קבלת התמורה - שהחלה כהידרשות "ראייתית - חישובית" גרידא, לקביעת סכום התמורה ששולמה בפועל, הומרה בסופו של יום בבחירה מהותית. בית המשפט פנה, תוך חריגה מההסדר הקבוע בחוק, ותוך זניחת נקודת המוצא הקבועה בחוק, לבדיקת שווי הנכס ביום פסק הדין.

?18. החיוב המוטל על האפוטרופוס, בהתקיים סעיף ?17 לחוק, אינו חיוב להשיב את שוויו של הנכס כיום. מסקנה פרשנית זו שואבת תימוכין גם מתוך השוואה שניתן לערוך בין הוראת סעיף ?18 לחוק נכסי נפקדים לבין הוראת סעיף ?23 לאותו חוק. סעיף ?23 מורה, כי האפוטרופוס זכאיע השבה, בתנאים מסוימים, מקום בו העברת נכס, או מסירת נכס מידי נפקד לאדם אחר, נעשתה מתוך כוונה להבריח את הנכס או שנתבצעה בעד תמורה מדומה או בלתי מספקת, או בלא תמורה, או בלחץ בלתי הוגן. וכך לשון ההוראה:

"?23. העברות בטלות

(ג) האפוטרופוס רשאי לדרוש בכתב מכל אדם שהוא רואה אותו כאחראי לפי סעיף קטן (ב) למסור לו את הנכס או את שוויו, ואותו אדם חייב למלא אחרי הדרישה, אלא שיהא רשאי לערער עליה לפני בית המשפט המחוזי בירושלים תוך שלושים יום מיום קבלת הדרישה." (ההדגשות הוספו)

הנה כי כן, מִשאָבָה המחוקק להטיל חובה של השבת שוויו של הנכס הנפקד, ולו גם כאחת האפשרויות, גילה דעתו ונקט בלשון מפורשת. לא כך בענייננו.

?19. אין מקום גם לגזרה השווה אותה למד בית המשפט קמא מחובת ההשבה המעוגנת בהוראת סעיף ?21 לחוק החוזים ובהוראת סעיף ?9 לחוק התרופות. השוואת לשונן של ההוראות האלה להוראת סעיף ?18 לחוק נכסי נפקדים, מלמדת כי בענייננו כִּוֵּן המחוקק דווקא להשבת כספי התמורה שנו בפועל, בעת ביצוע עסקת המכר (בערכים כספיים ריאליים), ולא להשבת שוויו של הנכס - זאת להבדיל מההוראות מדין החוזים הנוקבות גם באפשרות של השבת שוויו של הנכס.

ההוראות מדין החוזים להן נדרש בית המשפט קמא קובעות, כי יש להשיב את שווי הנכס מקום בו השבה בעין אינה סבירה, או אינה אפשרית, או שהנפגע מהפרת החוזה בחר בכך. לעומת זאת, הוראת סעיף ?18 לחוק נכסי נפקדים מחייבת, בנסיבות המתוארות בסעיף ?17, אך להשיב את התמורה שנתלה בעד הנכס; ולא הרי זה כהרי זו. התוצאה עשויה להיות דומה, עם זאת, מקום בו ההשבה בעין, מכוח דיני החוזים, נוגעת לכספים שנשתלמו; בשני המקרים יש להשיב את הנכס שנתקבל בערכיו הריאליים. המקרה בו הנכס שנתקבל הוא כסף, הוא מקרה מיוחד והתשובה לשאלה אם המדובר במקרה זה בהשבה בעין או לאו אינה ברורה מאליה. עמד על כך הנשיא (אז השופט) א' ברק בע"א ?741/79 כלנית השרון השקעות ובניין נ' רבקה הורביץ, פ"ד לה(?3) 533, 543:
"השבת כסף ששולם היא מקרה מיוחד במינו. במובן מסוים, זו השבה בעין. כסף שולם - כסף מוחזר. נראה כי זו גם השקפתו של חברי הנכבד, מ"מ הנשיא - וכן השקפת בית המשפט הזה בע"א ?359/79, 365 (3), שצוטט על-ידי חברי - שכן אך בשל ירידת ערך הכסף הוא סבור, כי השבה בעין בלתיסבירה. משמע, שלשיטתו השבה בעין אפשרית היא. כנגד זאת ניתן לומר, כי השבת כסף בדרך זו אינה השבה בעין, שכן כסף מקומי אינו ?comodity אלא אמצעי תשלום (השווה: ע"א ?127/78 (13)). אין משיבים את המעות ששולמו אלא מעות אחרות, וממילא מתעוררת שאלת השווי. יהא עניין זה שר יהיה, השיקולים, החלים בהשבת כסף, דומים לאלה, החלים בהשבת נכסים ממש. בעניין זה יש להבחין בין שתי שאלות: האחת, שאלת הערך הנומינאלי או הריאלי; השנייה, שאלת הריבית".

ואכן, בין אם השבת כסף ששולם תחשב השבה בעין ובין אם לא, אין מחלוקת שיש להשיבו בערכיו הריאליים, לאמור לשערך אותו.

"העיקרון של מניעת התעשרות שלא כדין מחייב, כאמור, השבה בערכו הריאלי של הסכום אשר בו מדובר...כללי ההתעשרות שלא כדין גם מחייבים מתן ריבית ריאלית על הסכום המושב: הריבית היא המייצגת את דמי השימוש בכסף, ואלה מגיעים לבעליו" (ע"א ?672/81 עמיתי מלון ירושלים ואח' נ דוד טייק ואח', פ"ד מ(?3), 169, עמ' ?214 - 215).

וראו גם: ד' קציר תרופות בשל הפרת חוזה (חלק ב', ?1991) 780, 830-827; ע"א ?741/79, שנזכר לעיל; ע"א ?495/80 איזדור ברקוביץ ואח' נ' בטי קלימר, תק-על ?82(3), 1367; ע"א ?1/84 ברנדה נתן נ' שמעון ורוזה סטרוד, פ"ד מב(?1), 661, 674; ע"א ?359/84 עזרא חממי נ' ששי ואח', פ"ד מא(?4), 19 , 27; I. Gilad “On Linkage And Revaluation” 15 Isr. L. Rev. 79; א' פרוקצ'יה "הצמדה שיערוך וריבית: עבר הווה ועתיד" משפטים י' ?262; ד' פרידמן "שיערוך, פיצויים ושיקולי עשיית עושר ולא במשפט" הפרקליט לד' (התשמ"א) ?8
?20. אכן, לעניין שיטת השיערוך אותה יש לנקוט כבר נפסק (בהקשר להשבה החוזית), כי בעניין זה אין כללים נוקשים (ע"א ?495/80, שנזכר לעיל, בע' ?1374). בעבר אף נפסק כי בנסיבות מסוימות, ניתן לשערך סכום כספי ששולם על פי ערך הנכס שלקנייתו שימש אותו סכום (ראו ע"א ?81 ??? ???? ?' ????÷?? ?? ????? ???? ??"?, ?"? ?(?4) 68, 74. והשוו: ע"א ?176/82 הררי יוסף ואח' נ' ורטהיימר ישראל ואח', פ"ד לט(?3), 660). דרך זו אינה צריכה דיון כאן שהרי, מכל מקום, אין זה הדין בענייננו: במסגרת הוראות הסעיפים ?17 ו?18- לחוק נכסי נפקדים,לנקוט בשיטת שיערוך של הצמדה לשווי הנכס. לשונו של החוק היא חד משמעית; חובת התשלום על פיו הוגבלה - מקום בו נעשתה עסקת המכר בתום לב - לתמורה שקיבל האפוטרופוס לידיו להבדיל משוויו של הנכס היום (או בנקודת זמן אחרת). הוראה זו מונעת בעדנו מלנקוט בדרך המתעלמת לחלוטין מן התמורה ששולמה כאמור. הדין עשוי להשתנות במקרה בו לא חלה הוראת סעיף ?17.
?21. הכשרת עסקאות מכר מכוח הוראת סעיף ?17 לחוק נכסי נפקדים, מחילה לגבי אותן עסקאות מעין "תקנת שוק" מיוחדת המתייחסת לנכסים שנחזו בטעות להיות נכסי נפקדים (ע"א ?109/87, שנזכר לעיל, בע' ?87; ע"א ?5685//94, א.ל.ע.ד אל עיר דוד נ' עזבון המנוח אחמד חסין, פ"ד), 730, 747). המדובר במצב דברים מיוחד שבו הצדדים לאותן עסקאות נהגו בתום לב והאפוטרופוס סבר, בתום לב, כי הנכס הוא נכס נפקד שהוקנה כדין. בנסיבות אלה בחר המחוקק בנקודת איזון בין האינטרסים והזכויות של הצדדים המעורבים; האפוטרופוס חייב לפי הֶסְדר זה, בהשבת התמורה שקיבל בפועל לידיו בעד הנכס. אין הוא חב בהשבת הנכס עצמו ומשלא ניתן לייחס לו התעשרות שלא כדין, אין הוא חב גם בתשלום על פי שוויו היום. מי שרכש את הנכס, מידי האפוטרופוס, בתום לב, לא ייאלץ להשיבו. בעל הנכס המקורי, מצידו, יזכה לתמורה שהאפוטרופוס קיבל לידיו (שהיא עצמה מוגנת בסכום המינימום הקבוע בהוראות סעיף ?19 לחוק). לתמורה זו, במונחים ריאליים, יצטרפו דמי השימוש בכסף, לאמור תיווסף ריבית כחוק.
דרך השיערוך שננקטה על ידי בית המשפט קמא, חורגת מן ההסדר החוקי הזה ובפועל "מכניסה בדלת האחורית" חובת השבה שאינה מתוארת בחוק - השבת שוויו של הנכס היום, גם במקרים בהם הועבר הנכס בטעות ובתום לב - זאת בשונה מן ההבחנה המפורשת שעשה המחוקק.

?22. ודוק: "ההגנה" לה זוכה האפוטרופוס מכוח סעיף ?17, לא על נקלה הוא זוכה בה. אכן דרישת תום הלב שבסעיף ?17 לחוק נכסי נפקדים פורשה בפסיקה כדרישה סובייקטיבית בעיקרה (ע"א ?170/66 פיאד נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים ואח', פ"ד כ(?4) 433, 436 - 437; ע"א ?109/87ר לעיל, בע' ?88; ע"א ?3747/90 האפוטרופוס על נכסי נפקדים נ' עזבון המנוחה תורייא אחמד עבדאלעני מוסא, פ"ד מו(?4), 361, 366 - הוא ההליך הקודם בפרשה זאת). יחד עם זאת, אמת המידה שננקטה בבחינת התקיימותו של תום הלב, בהקשר הנדון, היא אמת מידה קפדנית שאינה מקלה ערשויות המעורבות המבקשות לחסות בצילה של הגנת תום הלב. בשל הפגיעה האפשרית בזכויות קניין, הוצב הרף הסובייקטיבי, בפסיקה, במקום גבוה (ראו: ע"א ?109/87, שנזכר לעיל, בע' ?88 - 90; ע"א ?5685/94, שנזכר לעיל, בע' ?747
?23. משמצאנו, כי טעה בית המשפט קמא בחייבו את המערערים לשלם למשיבים את שווי השוק של הנכס, כפי שהיה ביום בירור התביעה, ממילא אין עוד צורך לדון בטענת המערערים, כי בית המשפט קמא חרג, בעניין זה, מגדר יריעת המחלוקת שנפרשה בין הצדדים, וכי נמנעה מהם הזדמנות נאותהלטעון לעניין זה. כך גם מתייתר הצורך לדון בטענות המערערים, כי בית המשפט קמא טעה משלא הביא בחשבון את השבחת הנכס עקב פעולות רשות הפיתוח.

אחריות רשות הפיתוח

?24. המערערים משיגים, כאמור לעיל, גם על כך שבית המשפט חייב את רשות הפיתוח (לצד האפוטרופוס) בהשבת הסכום האמור למשיב, שכן - לטענתם - מקימה הוראת סעיף ?18 לחוק נכסי נפקדים זכות תביעה כנגד האפוטרופוס בלבד. דין הטענה להתקבל. כאמור, קבע בית משפט זה, בע"א ?3740, כי למערערים עומדת הגנת סעיף ?17 לחוק נכסי נפקדים, ועל כן ייוותר על כנו רישומו של הנכס, על שם רשות הפיתוח. בכך אין כדי לפגוע בזכותו של המשיב לתבוע את תמורת הנכס כאמור בסעיף ?18 לחוק נכסי נפקדים. מקום בו אין המדובר בהשבה בעין של הנכס, כי אם בהשבת התמורהנתקבלה בעדו, כפי שהדבר כאן, מורה החוק כי האפוטרופוס ימסור את הנכס או את התמורה שקיבל בעדו. האפוטרופוס ולא אחר זולתו. ממילא לא היה בסיס משפטי לפסיקתו של בית המשפט המחוזי לפיה חויבה רשות הפיתוח, מכוח סעיף ?18 לחוק נכסי נפקדים. חיוב זה יש לבטל.
?25. אשר על כן, הייתי מציע לקבל את הערעור, לבטל את פסק דינו של בית המשפט המחוזי ולהחזיר את הדיון לבית המשפט קמא לצורך הערכת הסכום שבו חב האפוטרופוס. סכום זה יקבע על פי שוויו של הנכס (כפי שיוערך על ידי בית המשפט קמא) ביום תשלום התמורה, שהוא, במקרה זה, גם ליטת הצדדים, יום חתימת ההסכם, ?29.9.1953 (להבדיל מיום רישום הבעלות בנכס בפנקסי רישום המקרקעין). לסכום האמור יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כחוק. האפוטרופוס יהיה חייב, לבדו, בתשלום הסכומים האלה למשיב. חיובה של רשות הפיתוח - יבוטל.
המשיב ישא בהוצאות המערערים, בסכום של ?20,000 ש"ח.ש ו פ ט

השופט א' מצא:
אני מסכים.
ש ו פ ט

השופט מ' חשין:
אני מסכים.
ש ו פ ט

הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט א' ריבלין.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון