מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא תרמית מכירת דירה: הרקע לתביעה: 1. עניינה של התביעה שלפניי בעסקת מכר מקרקעין במסגרתה שילמו התובעים לידי הנתבע 2 (להלן: "X") סך 970,000 ₪ בגין רכישת דירת מגורים המצויה בחולון (להלן: "דירת חולון"). בסופו של יום נותרו התובעים כשידיהם על ראשם. הדירה נמכרה לצד שלישי והכספים בגין מכירתה לא הגיעו לידיהם. מכאן התביעה שלפניי שעילתה גזל, תרמית ועשיית עושר ולא במשפט. סכום התביעה הועמד על סך 1,312,824 ₪. טענות התובעים: 2. לתובעים היכרות מוקדמת עם הנתבעים. התובע (להלן: "קלמן") היה מעורב בעסקת מכר דירה שהייתה רשומה על שם אחותו ומצויה ברחוב בלפור 88, בת ים (להלן: "דירת בת ים"). דירת בת ים נמכרה בתאריך 10.3.2008 לידי X, זאת בתמורה לסך 490,000 ₪. התובעת (להלן: "טלי") הועסקה כפקידה במשרד תיווך מקרקעין שנוהל על ידי נתבע 1 (להלן: "XX") ביחד עם אדם נוסף ושמו X. 3. בהמשך להיכרות בין התובעים לבין X, הציע להם זה לרכוש את הדירה, אותה רכש לאחרונה מXX. התובעים הסכימו לרכישה זו ושילמו לידי X סך 970,000 ₪, מתוכם 800,000 ₪ במזומן והמחאות ועוד 170,000 ₪: 140,000 ₪ בגין הפרש תמורה עבור דירת בת ים ו- 30,000 ₪ כהחזר הלוואה שנתן להם X בעבר. 4. הצדדים (התובעים וX) לא ערכו הסכם כלשהוא בגין מכר הדירה. כך, אף לא נרשמה הערת אזהרה לזכותם של התובעים בגין הרכישה. יחד עם זאת מפתחות הדירה נמסרו לתובעים, היא שופצה ודמי השכירות מהדיירים נגבו על ידי התובעים. 5. בינתיים פנה XX לתובעים ויעץ להם למהר ולמכור את הדירה. לדבריו של XX, מאחר שהדירה "מפוצלת" מתכוונת עיריית חולון לבצע פעולות אכיפה כנגד הדירה. 6. התובעים פעלו לפי עצתו של XX, פרסמו את הדירה למכירה באינטרנט ואף נוצר קשר ראשוני עם קונה, מר פז. מאחר שהזכויות בדירה לא היו רשומות על שמם של התובעים, וממילא לא היה בידם הסכם בכתב, היו הם תלויים בXX שהיה רשום כבעל הזכויות בדירה. 7. כאשר שהה קלמן בחו"ל לרגל עבודתו, נפגש פז עם XX ונערך הסכם מכר בין הקונה (פז) לבין המוכר והבעלים הרשום (XX). על פי הסכם המכר נמכרה הדירה בתמורה לסך 900,000 ₪. 8. התובעים פנו לפז אך נדחו על ידו בכך שהם אינם בעלי הדירה והעסקה תתבצע אל מול בעל הזכויות בלבד. XX מבחינתו הבטיח להם כי ישלם להם את הכסף מתוך התמורה שתתקבל בידו. 9. משבוששו הכספים להגיע, הציע להם X לחתום על הסכם הלוואה על פיו הלוו כביכול סך 1,000,000 ₪ למר X. לנוכח המצוקה הנפשית אליה נקלעו התובעים ניאותו התובעים לתחום על הסכם פיקטיבי זה. אלא שהכספים לא הוחזרו להם. עוד הוצע לתובעים על ידי XX שיקבלו שותפות בחנות בדרום העיר או נכס מקרקעין אחר. 10. הצעות אלה לא התממשו. יתר על כן, הצעות אלה מצידו של XX "הרדימו" את התובעים והלכה למעשה מכר הדירה למר פז הושלם. בסופו של דבר נותרו התובעים בלא דירת חולון עליה שלמו לX ובלא הכספים שהבטיח להם XX. על כן, יש לחייב את X וXX בהשבת הסכומים ובפיצויי התובעים בגין נזקים שנגרמו להם. טענות XX: 11. XX לא הבטיח דבר לתובעים ולא קיבל מהם כספים כלשהם. 12. הסכם המכר לגבי הדירה נערך בין XX למר פז בלא קשר לתובעים. התמורה שולמה על ידי הרוכש (פז) למוכר (XX). אף זכות הבעלות בדירה הועברה על שמו של פז. 13. XX לא היה חלק מהסכם ההלוואה שנחתם בין X לבין התובעים ואין לו קשר לפרשה זו. 14. התובעים פרסמו השמצות על XX. בגין פרסומים אלה הוגשה כנגדם תביעה אזרחית בעילת לשון הרע. תביעה זו הסתיימה בהסכם גישור במסגרתו התנצלו התובעים על הפרסום. טענות X: 15. הדירה נמכרה על ידי XX לX בהתאם לזיכרון דברים מיום ה- 28.5.2008. לאחר מכן מכר X את זכויותיו בדירה לידי התובעים. 16. לאחר המכר נהגו התובעים בדירה מנהג בעלים: קיבלו את המפתחות, פיצלו אותה, השכירו אותה וגבו דמי שכירות חודשיים. 17. התובעים לא דאגו בכל הזמנים הרלוונטיים לרשום את הדירה על שמם. כך, גן הדירה נמכרה למר פז באמצעות XX שהיה בעל הזכויות הרשום בדירה. לX אין אפוא, כל קשר למכר שבוצע בין התובעים לבין מר פז, באמצעות XX. 18. קלמן חתם על תצהיר בתאריך ה- 20.4.2009, לפיו X אינו חייב לו דבר, הן בגין רכישת הזכויות בדירת בת ים והן בגין מכירת הזכויות בדירה. משכך, X אינו צד לסכסוך הכספי שבין התובעים לבין XX. 19. בדיון שנערך לפניי העידו: מצד התובעים - מר יעקוב פז (רוכש הדירה) והתובע מר קלמן גואטה. מצד הנתבעים - מר XX ומר X. דיון והכרעה: 20. הצדדים חלוקים ביניהם באשר למערכת העסקאות שבוצעה. בהקשר זה, יש להביא בחשבון מספר עסקאות במקרקעין אשר בהם שימשו הצדדים לתובענה כמוכרים או כקונים: א. עסקת מכר מיום 10.3.2008, במסגרתה נמכרה דירת בת ים לX. ב. עסקת מכר מיום 28.5.2008, במסגרתה רכש X את דירת חולון מXX. ג. עסקת מכר מחודש יוני או יולי 2008, במסגרתה רכש קלמן את דירת חולון מX. ד. עסקת מכר מיום 17.11.2008, במסגרתה רכש פז את דירת חולון מXX. מכירת דירת בת ים לX - הסכם מכר מיום 10.3.2008: 21. לגרסתו של התובע ההיכרות עם מר X החלה בעסקת המקרקעין למכירת דירת בת ים. לגרסת התובע, הדירה היתה בבעלותה של אחותו, מירי גואטה. לגרסתו, הדירה נמכרה למר X על פי הסכם מיום 10.3.2008 [נספח 1 לת/1]. על פי הסכם המכר דירת בת ים נמכרה בתמורה לסך 490,000 ₪: 350,000 ₪ ששולמו במעמד חתימת ההסכם ו- 140,000 ₪ נוספים אשר היו אמורים להיות משולמים בתוך 14 יום ממועד רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין על שמו של X וכנגד מסירת החזקה [סעיף 5 להסכם המכר]. 22. מר X בתצהירו הדגיש שלמרות שחוזה המכר של דירת בת ים נעשה לכאורה עם מירי גואטה, היא לא נכחה במעמד חתימת ההסכם. יתר על כן, מר X צירף לתצהירו עותק מהסכם המכר, שם חתם קלמן כערב לכל התחייבויותיה של מירי גואטה כלפי X. עוד עלה מתצהירו של מר X, שבעסקת מכירת הדירה ממנו אל התובעים, לא הועברו כספים במזומן אלא שחלק מהתמורה שולמה באמצעות "קיזוזים לגבי תמורת המכר של דירת אחות התובע ברחוב בלפור 88" [סעיף 32 לנ/7]. 23. על רקע זאת, הטיח מר X בעדותו את הטענה שלמעשה דירת בת ים לא היתה בבעלותה של מירי גואטה, אלא רק נרשמה על שמה: "הדירה לא היתה של האחות אלא של קלמן". [פר' עמ' 58, ש' 8] 24. אומנם, קלמן הציג גרסה בתצהירו, כאילו הדירה בבעלותה של מירי גואטה, אלא שמתוך עדותו לפניי עולה שנוצרה זיקה ישירה בין עסקת המכר של דירת בת ים לבין עסקת המכר של דירת חולון, שנמכרה על ידי X לקלמן ורעייתו. כך, בחקירתו הנגדית הודה קלמן בכך שהלוואה שהעמיד לX בסך 30,000 ₪ נפרעה על חשבון התמורה שהיה צריך לשלם בגין דירת חולון ואף היתרה של התשלום השני והאחרון בגין דירת בת ים, בסך 140,000 ₪ קוזזה מהתמורה של דירת חולון: "ש. נתת הודעת קיזוז מהדירה הראשונה לדירה השניה? ת. נכון. ... ש. אתה יכול להציג את הודעת הקיזוז בכתב? ת. לא. זה היה חלק מההסכם בעל פה. הכול פה בעל פה". [פר' עמ' 38 ש' 21-26] 25. הנה כי כן, קלמן הודה שקיזז סכומים מהתמורה שקיבל כתוצאה ממכירת דירת בת ים, לסכומים שהיה אמור לשלם ברכישת דירת חולון. משמעות הדבר שמדובר בשתי עסקאות שונות אשר נערכו בין אותם צדדים. היינו, המוכר ה"אמיתי" של דירת בת ים היה קלמן ולא מירי גואטה. קביעה זו מתיישבת עם פעולות הקיזוז בסכומים משמעותיים שביצעו הצדדים וכפי שעלה הן מעדותו של מר X והן מעדותה של קלמן. ממצא זה מתיישב גם עם ראיה חפצית: עותק הסכם המכר שצורף כנספח ח' לתצהירו של מר X, שם חתם קלמן כערב לכל התחייבויות המוכר על פי הוראות הסכם המכר. רכישת דירת חולון על ידי X - זיכרון דברים מיום 28.5.2008: 26. כעולה מתצהירו של מר XX הוא היה בעלים של דירת חולון בזמנים הרלוונטיים לתביעה. בחודש מאי 2008 מכר מר XX את דירת חולון למר X והכול בהתאם ל"זיכרון דברים" נושא תאריך ה- 28.5.2008 [נספח ג' לנ/5]. 27. עיון בזיכרון הדברים מלמד שהוא כולל את כל הפרטים המהותיים והקונקרטיים לרבות זיהוי הדירה על פי כתובת, המחיר ותנאי התשלום. זיכרון הדברים אף מלמד על כוונת הצדדים ליצירת קשר חוזי מחייב. משכך, מדובר בחוזה לכל דבר ועניין [ע"א 579/83 זוננשטיין נ' אחים גבסו בע"מ קבלני בניין, פ"ד מב(2) 278 (1988)]. 28. מר X הציג גרסה דומה בתצהירו. לדבריו, במועדים הרלוונטיים בעל הזכויות הרשום של דירת חולון היה מר XX. מר XX מכר למר X את דירת חולון, כאשר מר X שילם לXX את התמורה בגינה [סעיפים 2-3 לנ/7]. גם מר X הסתמך על זיכרון הדברים מיום 28.5.2008. 29. בחקירתו הנגדית העיד מר X, שהוא שילם 110,000 דולר בגין רכישת דירת חולון [פר' עמ' 58, ש' 27-28]. מר X העיד לפניי שזמן קצר לאחר מכן אף שילם את יתרת התמורה בגין הדירה [פר' עמ' 59 ש' 1-9]. מר X הסביר שלא טרח לרשום הערת אזהרה בגין רכישת הדירה מXX מאחר שזמן קצר לאחר המכר: "קלמן נכנס לנעליים שלי. קלמן לא רצה לעשות חוזה". [פר' עמ' 79 ש' 11-12] 30. מר XX בחקירתו הנגדית העיד בזו הלשון: "ת. קיבלתי את הכסף מX והעברתי אותו לפי ההוראות של קלמן. ש. מX קיבלת את כסף? ת. כן. ש. איך? ת. במזומן. ש. 110,000 דולר לפי זיכרון הדברים? ת. כן. ... ש. מה עם ה- 120,000 דולר? ת. בזיכרון הדברים. ... ש. ה- 120,000 דולר האם קיבלת אותם? ת. כן. ש. מתי? ת. אני לא זוכר ש. יש לך תיעוד מתי קיבלת אותם? ת. לא." [פר' עמ' 50 ש' 20-32; פר' עמ' 51 ש' 1-14] 31. למרות שXX וX הציגו, כביכול, גרסה דומה באשר למכירת דירת חולון מXX בחודש מאי 2008, אינני רואה בגרסאותיהם גרסאות מהימנות: ראשית, למרות שלכאורה שולמו 110,000 דולר במעמד חתימת ההסכם כתשלום ראשון, אין תיעוד לסכומים אלה. בהקשר זה יש להביא בחשבון חוסר התאמה מסוים בין גרסתו של XX שטען שהכספים הועברו במזומן לבין גרסתו המתחמקת והבלתי ברורה של מר X אשר לא זכר כלל מה היה הסכום ששולם במעמד חתימת ההסכם: "ש. תביא את ההסכם בעסקה הזו, לפי זיכרון הדברים, שילמת 110,000 דולר. נכון? ת. תביא את ההסכם ונראה". [פר' עמ' 58, ש' 24-25] היינו, למרות שמדובר לכאורה באירוע משמעותי במסגרתו צד לעסקת מקרקעין משלם לחברו 110,000 דולר במזומן, עדותו של מר X היתה זהירה ומתחמקת. שנית, לא קיים תיעוד כלשהו גם לגבי התשלום השני והאחרון בסך 120,000 דולר. אף התרשמתי מחוסר התאמה של ממש בגרסאות צדדים לעסקה, X וXX: מר X לא הציג גרסה ברורה לגבי תשלום היתרה. התרשמתי שמר X מתחמק מאוד ממתן תשובה בהקשר זה. לפי גרסתו, לאחר זמן מאוד קצר הוא שילם את היתרה [פר' עמ' 59 ש' 9]. גם מר XX הציג גרסה "חמקנית ובלתי ברורה" בהקשר זה: "ש. מה עם ה- 120,000 דולר? ת. בזיכרון הדברים". [פר' עמ' 50 ש' 31-32] רק לאחר שהתעשת ונשאל פעם נוספת השיב מר XX כדלקמן: "ש. ה- 120,000 דולר האם קיבלת אותם? ת. כן. ש. מתי? ת. אני לא זוכר. ש. יש לך תיעוד מתי קיבלת אותם? ת. לא". [פר' עמ' 51 ש' 9-14] שלישית, על דירת חולון רבצה משכנתא לטובת בנק ירושלים. המשכנתא לא סולקה במסגרת עסקה זו, שכן היא עדיין היוותה חלקה מתנאי העסקה המאוחרת יותר בין XX לפז [ראו הואיל שלישי בהסכם המכר פז-XX נספח ב' לנ/7]. גם לגרסתו של XX בחקירתו הנגדית המשכנתא לא סולקה במסגרת העסקה עם X: "זה עוד לא הגיע לשלב הזה" [פר' עמ' 55 ש' 17]. רביעית, למרות שנעשה הסכם בכתב למכירת הדירה לא נרשמה הערת אזהרה בגין המכר. חמישית, לא התרשמתי לחיוב מעדותו של XX לפניי. העדות הייתה מתחמקת ובלתי ברורה. יתר על כן תוכן עדותו עמד בסתירה לשיחה שנערכה בין XX לקלמן ולX, שיחה שהוקלטה על ידי קלמן. באותה שיחה דווקא טען XX שX נותר חייב לו כסף בגין רכישת דירת חולון [עמ' 3 ש' 22-26 לנספח 7 לת/1]. 32. סיכומם של דברים, הראיה החפצית היחידה שקיימת לעניין עסקת המכר מחודש מאי 2008 היא זיכרון דברים - חוזה מכר. לא הוצגו לפניי עדויות לעניין רישומה של הערת אזהרה. כך, גם לא הוצגו לפניי עדויות למסירת דיווחים על העסקה לרשויות המס, ואף המשכנתא שרבצה על דירת חולון לא סולקה במסגרת העסקה. וחשוב מכל, לא הוצג לפניי תיעוד כלשהו להעברת כספים בגין מכר דירת חולון. כל אלה מביאים אותי להעניק משקל מועט ביותר לגרסאותיהם של X וXX בדבר האותנטיות של העסקה והעברת הכספים זה אל זה במסגרת עסקה זו. רכישת דירת חולון על ידי התובעים בחודש יוני-יולי 2008: 33. לגרסתו של קלמן, X אמר לו שהוא נקלע לקשיים כלכליים, שמנעו ממנו לשלם את מלוא התמורה בגין דירת חולון. על כן הציע לקלמן ולטלי, התובעים, להיכנס לנעליו ולהשלים את העסקה [סעיף 15 לת/1]. לאור ההיכרות בין הצדדים במסגרת העסקה למכירת דירת בת ים מחודש מרץ 2008, הסכימו התובעים לרכוש ממר X את זכויותיו בדירת חולון. 34. לגרסת התובעים, הם העבירו למר X סך 970,000 ₪ כדלקמן: א. סך 106,000 ₪ - באמצעות תשלום במזומן של 30,000 דולר. ב. סך 140,000 ₪ - באמצעות קיזוז יתרת התמורה ממכר דירת בת ים. ג. סך 30,000 ₪ - באמצעות קיזוז פירעון הלוואה שנתנו התובעים למר X. ד. סך 694,000 ₪ - באמצעות המחאות שנפרעו בין החודשים ספטמבר-נובמבר 2008 [העתקי ההמחאות צורפו כנספח 4 לת/1]. 35. לגרסת קלמן, כבר בחודש יולי 2008, עוד בטרם שולמה מרביתה של התמורה בגין דירת חולון, נמסרו לו מפתחות הדירה והוא החל בשיפוצה. לאחר מכן השכיר אותה לשני שוכרים, זאת עוד במהלך חודשים יולי ואוגוסט 2008 [העתק הסכמי השכירות צורפו כנספח 5 לת/1]. 36. מר X בתצהירו אישר ש"הדירה נמכרה ממני לתובעים" [סעיף 5 לנ/7]. גם מר X אישר בתצהירו שהתובעים קיבלו חזקה בדירה עוד בטרם שולמה מלוא התמורה. בחקירתו הנגדית אישר מר X שהתובעים שילמו לו את מלוא התמורה בגין דירת חולון [פר' עמ' 63 ש' 28-29]. 37. עוד אישר מר X בתצהירו שהתובעים שיפצו את הדירה במובן זה שפיצלו אותה ליחידות משנה והשכירו אותה לצדדים שלישיים, אף זאת בטרם הושלמה העסקה [סעיף 36-37 לנ/7]. 38. סיכומו של דבר, גרסתו של מר X מתמצית בכך שמבחינתו עסקת המכר אל מול התובעים הושלמה: החזקה הועברה, התשלום בוצע, והרוכשים החדשים, התובעים, נהגו בדירת חולון מנהג בעלים. גרסה זו מתיישבת גם עם גרסתו של קלמן, כמפורט לעיל, על פיה מלוא התמורה בגין הדירה שולמה והחזקה נמסרה. עם זאת, אין מחלוקת שX לא השלים את העברת הזכויות על שמם של התובעים. יתר על כן, כפי שקבעתי לעיל, על דירת חולון, עדיין רבצה המשכנתא שנרשמה לזכות בנק ירושלים. 39. סיכומם של דברים: בחודש יולי 2008 או בסמוך לכך סוכמה בין התובעים לבין מר X שזכויותיו של X בדירה יועברו לתובעים וזאת בתמורה לסך 970,000 ₪. מפתחות הדירה נמסרו לתובעים כבר במהלך חודש יולי 2008. התובעים החלו בשיפוצה של הדירה ובמהלך חודש יולי-אוגוסט 2008 הושכרה הדירה כשהיא מחלוקת לשתי יחידות משנה. באותו מועד טרם שולמה מלוא התמורה בגין העסקה למר X. יתרת התמורה שולמה בהמחאות שמשך קלמן מחשבונו בבנק לאומי לפקודת מר X או מי מטעמו. 40. הצדדים לא ערכו הסכם בכתב, הגם שעסקינן בעסקה שבמקרקעין. בכך, לא קיימו את ההוראה הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969: "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". ממילא הצדדים לא רשמו את העסקה במרשם המקרקעין ולא העבירו את הזכויות בדירה על שמם של התובעים. דומה שעדותו של קלמן, בחכמה לאחר מעשה, מסכמת את הדברים: "ההליך עצמו של הרכישה כפי שנהוג במחוזות המקובלים לא התבצע ולא הסתיים" [פר' עמ' 24 ש' 28]. 41. הצדדים לא הבהירו במהלך המשפט את המניע להיעדרו של הסכם בכתב. יחד עם זאת, שוכנעתי שהסיבה להיעדרו של הסכם בכתב לא נבעה מבורותם של הצדדים לעסקה ואף לא מחמת חוסר יכולתם הכלכלית לשאת בעלויות ייצוג משפטי. מכירת דירת חולון לפז - הסכם מכר מיום 17.11.2008: 42. לגרסת התובעים, מר XX הציע להם לחזור בהם מעסקת המכר של דירת חולון, שכן מדובר בדירה מפוצלת, כאשר עיריית חולון הגבירה את פעולות האכיפה למניעת תופעה זו. מאחר שXX היה באותה העת בעל שם בתחום הנדל"ן בעיר חולון ואף היה מעורב במשרד התיווך בו עבדה טלי, רעייתו של התובע, פעל קלמן בהתאם להמלצה ופרסם מודעה באינטרנט למכירת דירת חולון [סעיף 23 לת/1]. 43. בהמשך לפרסום, פנה אל קלמן מר פז שנאות לרכוש את הזכויות בדירה בתמורה ל- 1 מיליון ₪. התובעים ראו בכך הזדמנות טובה לכיסוי עלות רכישת הדירה בתוספת הסכום שהושקע בשיפוצה. מתוך הקשר הדברים עולה, שהתובעים היו מודעים לבעייתיות במכירת דירת חולון בנסיבות בהן הזכויות לא היו רשומות על שמם. על כן, היה ברור שביצוע העסקה, היינו קבלת הכספים מהרוכש החדש פז, חייב להיעשות באמצעות XX, שמצידו סירב לערוך מסמך שיתעד את מצב הזכויות בדירת חולון. 44. דא עקא, כאשר קלמן נסע במסגרת עבודתו לחו"ל, נפגשו הצדדים ונחתם הסכם מכר בין מר פז לבין מר XX, מי שהיה בעל הזכויות הרשום בדירת חולון. כעולה מהסכם המכר שנערך ונכרת בתאריך 17.11.08, נמכרה דירת חולון למר פז בתמורה לסך 900,000 ₪. על פי ההסכם סך 100,000 ₪ שולמו במועד חתימתו ואילו היתרה בסך 800,000 ₪ תשולם בתוך 3 חודשים בכפוף להצגת אישורי רשויות ומכתב כוונות מהבנק הממשכן, שלטובתו היתה רשומה המשכנתא על הדירה [ההסכם צורף כנספח ב' לנ/7]. אציין שקלמן הדגיש בתצהירו שלמרות שבהסכם נרשם שהתמורה בגין הדירה הינה 900,000 ₪, הלכה למעשה התמורה עמדה על סך 1 מיליון ₪. אלא שלנוכח ההכחשות הגורפות מצד מר פז ומצד XX, אין בידי לקבל טענה זו. 45. לגרסתו של קלמן, כריתת ההסכם לא נעשתה בהסכמתו, אלא כחלק מהקנוניה שנרקמה כנגדו על ידי XX וX, שניצלו את היעדרותו לחו"ל, בכדי לבצע את העסקה עם פז. 46. מר פז זומן לעדות על ידי התובעים. בחקירתו התברר שהוא ערך תצהיר בו ציין שבחודש אוקטובר 2008 נפגש עם קלמן שהציג לפניו את דירת חולון. לדבריו, קלמן מסר לו שמר XX הוא המוכר של הדירה מאחר שהוא הבעלים הרשום בנכס. בהמשך לכך, נערכה פגישה משותפת בה נכחו קלמן, פז ובא כוחו עו"ד ליאור שמיר, שם הסביר להם עו"ד שמיר שהעסקה תיערך מול מר XX בלבד, שכן לקלמן אין זכויות בדירת חולון [סעיף 4-6 לנ/3]. 47. בנסיבות אלה, פגש פז את XX ומספר ימים לאחר מכן נערך הסכם המכר. בחקירתו הנגדית שב והדגיש מר פז כי אמר לקלמן שהעסקה לא תיעשה מולו, שכן הוא אינו הבעלים הרשום בדירת חולון [פר' עמ' 17 ש' 11-14]. גרסתו של מר פז נתמכה בחליפת מכתבים בין עו"ד שמיר, ב"כ כוחו של פז לבין עו"ד ניסן צפריר בא כוחו של קלמן. גם ממכתבים אלה עולה שקלמן היה מעורב בהוצאת העסקה מן הכוח אל הפועל ואף נכח בפגישה מקדימה שנערכה בתאריך 15.10.08. יחד עם זאת, העסקה נערכה אל מול מר XX שהוא הבעלים הרשום של הנכס [המכתבים סומנו כמוצגים נ/1 ו- נ/2]. 48. בחקירתו הנגדית של מר פז, התברר שבאותה פגישה בה נכרת ההסכם נכחו גם מר X ובנו. מר פז העיד שהתרשם כי X ובנו הם נציגיו של קלמן [פר' עמ' 19 ש' 3]. יחד עם זאת, מר X לא הציג עצמו כנציג כאמור, אלא שבאותו מעמד נערכו שתי עסקאות מכר: האחת של דירת חולון והאחרת מכירת דירת בנו של מר X [פר' עמ' 19, ש' 21-22]. 49. לגרסתו של XX, עסקת המכר בחודש נובמבר 2008, נעשתה ביוזמתו של קלמן, שביקש "לגלגל" את דירת חולון אל מר פז ולקבל לידיו את הכספים בגין המכר והכול מבלי לשאת בתשלומי המיסים [סעיף 14 לנ/5]. הואיל וקלמן איים עליו, הוא העביר לו או למי מטעמו את כל התמורה שנתקבלה בגין דירת חולון [סעיף 18 לנ/5]. 50. קלמן הודה בחקירתו הנגדית שהיה לו קשר ישיר עם פז. לדבריו, למרות שנקבעו שתי פגישות משותפות עם פז וXX, האחרון לא הגיע אליהן. כפי שעלה מחקירתו הנגדית, על המפגש לחתימת הסכם המכר בין פז לבין XX נודע לו בסמוך מאוד להתרחשותה: "שלחתי את אשתי איך שנחתי בחו"ל, ושמעתי על העסקה שנחתמה מאחורי גבי, שלחתי את טלי למשרד בו התבצעה העסקה, היא גורשה משם בטענה שהיא לא מבינה כלום או משהו כזה....בעצם מאחורי גבי נרקמה העסקה הזאת מבלי שאני יכול להתערב מה ירשם בתוך החוזה". [פר' עמ' 36 ש' 16-19] 51. העולה מהעדויות שנשמעו לפניי הוא שדירת חולון פורסמה למכירה על ידי קלמן. קלמן היה זה שהציג את דירת חולון לפז. מאחר שהזכויות בדירה היו רשומות על שמו של XX, עסקת המכר נערכה מולו, אלא שחתימת הסכם המכר תוזמנה כך שתיערך בעת שקלמן שהה בחו"ל. בכך, נוטרל קלמן משליטה על תוכן העסקה ונשללה ממנו הזכות להבטיח את קבלת הכספים בגין המכר. 52. כפי שהעיד לפניי קלמן, לתובעים נודע על כריתת ההסכם בזמן אמת או בסמוך לכך. למרות זאת התובעים לא פנו לבית המשפט בבקשה שיצהיר על זכויותיהם בדירת חולון מכוח "זעקת ההגינות" [ע"א 8234/09 שם טוב נ' פרץ, (ט.פ.) (2010)] או מכוח קיומן של זכויות שביושר [ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב, פ''ד נג(4) 199 (1999)] התובעים ממילא לא פעלו להטלת עיקולים על כספי העסקה. 53. יתירה מכך, בשעה שהסכם המכר בין פז לXX נערך בתאריך 17.11.08, קלמן המשיך בביצוע התשלומים לX מכוחה של העסקה הקודמת: כך שיק ע"ס 50,000 ₪ לפקודת מר X נפרע בתאריך 28.11.08 ושיק ע"ס 450,000 ₪ לפקודת X נפרע בתאריך 30.11.08 [נספח 4 לת/1]. 54. קלמן הסביר את חוסר המעש מצידו ומצד רעייתו בכך שהסתמכו על הבטחותיו של XX, שיעביר להם כספים או זכויות בנכסי מקרקעין אחרים שהיו ברשותו. עדות להבטחות אלה מצויה בתמלול שיחה לה היו שותפים קלמן, XX ומר X. כעולה מאותו תמלול [נספח 7 לת/1] הציע XX לקלמן נכס חלופי [עמ' 15, ש' 4-17 לתמלול השיחה הראשונה]. כפי שעולה מאותה שיחה, XX הבטיח לקלמן שיעביר לו את הכספים בהמשך: "כשיגיע הכסף אני אשב איתך אסגור לך". 55. כך, גם בשיחה נוספת שהתקיימה בין קלמן, רעייתו טלי וXX, הובטח להם ש"עד לפתרון, אני מוכן להתחייב לכם לנכס אבל לא עכשיו" [עמ' 2 ש' 4-5 לתמלול השיחה השנייה]. את המשך ביצוע התשלומים לX, במהלך חודש נובמבר 2008, הסביר קלמן בכך שX דרש ממנו לשלם את יתרת התמורה בטענה שהוא מסר לו את מפתחות הדירה ודמי השכירות מופנים אליו, כל זאת בשעה שמצבו הנפשי (של קלמן) הדרדר. 56. התרשמתי לחיוב מגרסתו של קלמן. אני רואה בה גרסה מהימנה אשר נתמכת בתמליל השיחה נספח 7 לת/1. תוכן התמליל אכן מחזק את גרסתו של קלמן לפיה הושפע מהבטחותיו של XX. כך לדוגמא, עולה מתמליל השיחה בין X-XX-קלמן, כי XX התנה כל פתרון שהוצע (החזר כספי לתובעים או מסירת זכויות בנכס חלופי) בכך שקלמן לא יערב את X במחלוקת: "...יש שמוליק [שמואל X - א.ש.] אין כלום מבחינתי." [עמ' 4 ש' 7 לנספח 7 לת/1] 57. בתאריך 5.4.09 הודיעו פז וXX לדיירים בדירת חולון, שעליהם להעביר את דמי השכירות למר פז, זאת החל מתאריך 15.4.09 [נספח 6 לת/1]. בחקירתו הנגדית הוסיף קלמן שהחזקה בדירה הועברה מXX אל פז, לאחר שXX הגיע לדירת חולון והחליף את המנעולים, כל זאת בנוכחות מר פז. לגרסתו של קלמן, מר פז דיווח לו על החלפת המנעולים בזמן אמת [פר' עמ' 39 ש' 6-9]. גם בשלב זה לא נקטו התובעים כל פעולה משפטית כנגד מי מהנתבעים. 58. קלמן הוסיף ותיאר בתצהירו כיצד לאחר שכשלו מאמציו לקבל את הכספים בגין דירת חולון, שוכנע על ידי XX לחתום על הסכם הלוואה פיקטיבי עם X, כאשר ברקע הדברים התחייבות של XX להחזרת הכספים ממכירת זכויות בחנות [ס' 35-36 לת/1]. כך, על פי הסכם ההלוואה נושא תאריך 8.1.09 הלוו התובעים לX סך 1 מיליון ₪ במעמד חתימת ההסכם, כאשר הלווה, X, התחייב להחזיר את סכום ההלוואה בתוך כשמונה חודשים [נספח 8 לת/1]. 59. בחקירתו הנגדית, עמד קלמן על גרסתו שמדובר בהסכם למראית עין. כך, קלמן הכחיש שהלווה לX 1 מליון ₪ [פר' עמ' 30 ש' 11]. לגרסתו, אין כל הגיון בחתימת ההסכם עם X. לדבריו: "האם נראה לך הגיוני שאני אסכים שXX יעביר כספים לאדם שהוא בפשיטת רגל?" [פר' עמ' 39 ש' 20-21]. בהמשך עדותו, שב קלמן וחזר על גרסתו לפיו ההסכם נחתם בעצתו של XX [פר' עמ' 33 ש' 26-32] וקלמן במצוקתו חתם על ההסכם עם X, מתוך תקווה שיהא בכך לקדם את השבת הכספים ששילם לX. קלמן הכחיש בתוקף את גרסתו של XX לפיה בוצעה "עסקה סיבובית", במסגרתה XX החזיר את הכספים של התובעים לX. 60. XX בתצהירו הציג גרסה שונה. לדבריו ביסוד הסכם ההלוואה עומדת העברת כספים אמיתית. לגרסתו, הוא השיב לקלמן את הכספים שזה שילם על הדירה: חלק מהכספים החזיר לקלמן ישירות וחלק אחר מסר לX, על פי הוראותיו של קלמן [ס' 26 לנ/5]. בחקירתו במשטרה ציין XX שהוא החזיר לקלמן ישירות סך 300,000 ₪ ואת היתרה בסך 700,000 ₪ העביר לX. לגרסתו במשטרה: "דיברתי עם קלמן וראיתי שהעניין סגור מבחינת הדירה והמשכתי במכירה לאדם בשם קובי פז ..." [נספח ד' לנ/5 ש' 20-25]. 61. לאחר שהתרשמתי מעדויותיהם של קלמן וXX אני רואה לנכון להעדיף את גרסתו של קלמן, על פיה חוזה ההלוואה עם X נערך למראית עין ולא כחלק מהחזר כספים של XX: ראשית, התרשמתי לחיוב מגרסתו של קלמן. גרסתו היתה עקבית וללא סתירות. דבריו קיפלו בתוכם כאב ותסכול על המצוקה אליה נקלעו, הוא ורעייתו, שלא בטובתם. התרשמתי שהכספים ששילמו בגין דירת חולון מעולם לא הוחזרו לידיהם. דבר זה הוא המניע לתביעתם דנן. שנית, משמעות טענתו של XX היא שפרע את הכספים ששילם קלמן עבור דירת חולון. מעצם מהותה של טענת הגנה זו, "טענת פרעתי", הנטל להוכחתה רובץ על XX. דא עקא, שXX לא הציג ראיה כלשהי המעידה על העברת כספים ממנו אל קלמן. לגרסתו הוא מסר 300,000 ₪ "לערבי" ששלח אליו קלמן ואת היתרה שילם לX. למרות שבחקירתו במשטרה טען שחלק מהסכומים שהעביר לX היו בשיקים הוא לא הציג כל תיעוד להעברות כספים אלה. שלישית, הסכם ההלוואה הינו מאוחר למועד עסקת המכר פז-XX. אין יסוד אפוא, לגרסה שמסר XX במשטרה לפיה לאחר שהכספים הוחזרו לקלמן, הוא קיבל "אישור" לביצוע עסקת המכר מול פז [נספח ד' לנ/5 ש' 24]. רביעית, בשיחה המתומללת נספח 7 לת/1, מודה XX שהכספים ששילם לו X "כבר בחוץ" [עמ' 3 ש' 5 לתמלול], מה שלא מנע ממנו להעיד בבית המשפט כי המקור לכספים ששילם "לערבי" היו הכספים שקיבל מX [פר' עמ' 46 ש' 24-26]. 62. משקבעתי שהסכם ההלוואה הינו חוזה למראית עיין הריהו בטל, כקבוע בסעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 [ע"א 623/85 סלהוב נ' גליה, פ"ד מג(2) 214, 219 (1989)]. 63. במאמציהם להשבת הכספים, נקטו התובעים במהלך שנת 2009 בתביעה אזרחית כנגד X: ת"א 163441/09. לגרסתו של קלמן, הוא נאלץ להגיש את התביעה רק כנגד X מאחר ששילם את הכספים לX, בעוד לXX לא היה לו קשר בר-הוכחה [פר' עמ' 30-31]. 64. בהקשר זה יש לציין כי הוצגו לפניי שני תצהירים נוספים, שנערכו בסמוך זה לזה, ובסמוך למועד בו חקרה משטרת ישראל את המעורבים בפרשה: א. תצהיר של מר פז מתאריך 5.5.09 [נ/3] - בתצהיר מוצג קלמן כמי שידע על עסקת המכר מנובמבר 2008 ולא התנגד לביצועה. עוד מודגש בתצהיר שהעסקה נערכה אל מול XX, "הבעלים החוקיים של הנכס". ב. תצהיר של XX מתאריך 20.4.09 [נ/6] - בתצהיר מציין XX שמכר את דירת חולון לX. על פי התצהיר, X הביא את קלמן "ואמר שמרגע זה קלמן הוא רוכש הדירה והעסק שלך איתו". עוד מסופר בתצהיר כיצד החזיר XX סך מיליון ₪ לקלמן ולשליחיו (גרסה שנדחתה כמפורט לעיל). 65. קלמן הסביר בחקירתו הנגדית, שלאור תוכן התצהיר של XX, שסיפק לו את הזיקה לדירת חולון, הוא ראה לנכון להפסיק את התובענה כנגד X, זאת בתאריך 25.11.09 [נ/4]. 66. בין לבין חתם קלמן על תצהיר לפני עו"ד לייבה. בתצהיר נרשם מפיו של קלמן כי לא מגיעים לו כספים מX: לא בגין דירת בת ים ואף לא בגין דירת חולון. כך, הוסיף קלמן בתצהיר: "..לא יהיו לי בעתיד שום טענות או תביעות מכל סוג שהם ממר שמואל X הנ"ל" [נספח 4 לנ/7]. 67. X, אשר צירף תצהיר זה כמוצג מטעמו, הסביר כי נגרר לסכסוך בעל כורחו, שכן אינו צד לסכסוך הכספי בין התובעים לXX. בחקירתו הנגדית הוסיף X שקלמן חתם על התצהיר ביוזמתו לאחר שX הסכים שלא להתלונן כנגד קלמן על איומים שהפנה כנגדו וכנגד ילדיו [פר' עמ' 65 ש' 26-27]. קלמן מבחינתו טען שהתצהיר נחתם על רקע איומים מצד "אלמונים" שאיימו על חייו ואלצו אותו להתייצב במשרד בא כוחו של X ולחתום על התצהיר [ס' 47 לת/1]. יחד עם זאת בחקירתו הנגדית קלמן לא כפר בתצהיר ואף לא סיפק הסבר כלשהו בדבר נסיבות חתימתו [פר' עמ' 40 ש' 31-31; פר עמ' 41 ש' 1-3; פר' עמ' 43 ש' 20-25]. במובן זה, הרקע לחתימת התצהיר נותר עלום. 68. אינני מייחס משקל רב לתצהיר הוויתור שערך קלמן. נסיבות עריכת התצהיר לא הובררו לפניי. יחד עם זאת ברי שX לא השיב לתובעים את כספם באותה עת, כך שאין עסקינן בהתחייבות מצד קלמן שלא לתבוע את X בעתיד. לכל היותר התצהיר מלמד על הלך רוחו של קלמן באותה עת. יתירה מכך, התצהיר לא נחתם על ידי טלי וממילא אינו מייצג את עמדתה. גם בכך יש להפחית מאוד ממשקלו. 69. התובעים עתרו להשבת הכספים ששילמו בגין דירת חולון מכוחה של עילת עשיית עושר. ואלה יסודותיה של עילת עשיית עושר: א. היסוד הראשון - ההתעשרות - האם הזוכה קיבל נכס, שירות או טובת הנאה אחרת. ב. היסוד השני - מקור ההתעשרות - האם ההתעשרות האמורה "באה" לזוכה מן המזכה. כאן הדרישה היא, כי ההתעשרות של הזוכה תהא "על חשבון" המזכה. ג. היסוד השלישי - העדרה של הזכות להתעשר - אם ההתעשרות של הזוכה על חשבון המזכה תהא "שלא על פי זכות שבדין". [רע"א 371/89 ליבוביץ נ' א. את י. אליהו בע"מ, פ"ד מד(2) 309, 321-322 (1990)] 70. בענייננו, X הודה בתצהירו הן בכך שמכר את דירת חולון לתובעים [ס' 5 לנ/7] והן בכך שקיבל את מלוא התמורה מהתובעים [ס' 39 לנ/7]. על פי תצהירו של קלמן, התמורה בגין רכישת דירת חולון מX עמדה על סך 970,000 ₪ [ס' 17 לת/1]. 71. אליבא X, מאחר שמסר את החזקה בדירה לקלמן, יצא הוא ידי חובתו במילוי ההסכם שבעל-פה בינו לבין התובעים ובכך הופטר מחבותו כלפי התובעים. אין בידי לקבל טענה זו. התובעים וX סיכמו על מכירת דירת חולון, היינו תשלום בסך 970,000 ₪ בגין העברת הזכויות בדירה מX לתובעים. הגם שX מסר את החזקה בדירת חולון לקלמן, אין הדבר מלמד על השלמת העסקה מבחינתו. השלמת המכר היא גמר העברת הזכויות בדירת חולון על שמם של התובעים, כשהיא נקייה מכל זכות צד שלישי, כקבוע בסעיף 7 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. 72. התובעים ומר X לא ערכו הסכם בכתב להעברת הזכויות בדירת חולון. בכך שלא עשו כן, אין הדבר שולל את עילתם של התובעים להשבת הכספים ששלמו מכוח עילת עושר ולא במשפט, מקום בו לא הושלם המכר [ע"א 457/81 ספיר נ' אחוזת איל בע"מ (בפרוק מרצון), פ"ד מ(4)68 (1986); ע"א 8144/00 עלריג נכסים (1987) בע"מ נ' ברנדר, פ"ד נז (1) 158 (2002); דניאל פרידמן, דיני עשיית עושר ולא במשפט, כרך ב', (מהדורה שנייה תשמ"ח-1998), בעמ' 660-661]. 73. אין חולק שX קיבל לידיו את התמורה המלאה מהתובעים בגין דירת חולון. יחד עם זאת, X לא העביר את הזכויות בדירת חולון על שמם של התובעים וזו נמכרה לאחר מכן על ידי XX למר פז. במובן זה, X התעשר על חשבון התובעים: הוא קיבל את כספם, אולם לא השלים את המכר: לא העביר את הזכויות הרשמות על שמם של התובעים וממילא לא פעל לסילוקה של המשכנתא שרבצה על דירת חולון. מכאן קמה זכותם של התובעים להשבת התעשרותו של X, בגובה התמורה ששולמה לידיו. 74. אינני מקבל את טענתו של X לפיה המכר בין XX לפז נעשה בנסיבות ששוללות את זכות ההשבה מהתובעים. בכך שהתובעים הוטעו לחשוב על ידי XX שכספם יושב להם בין אם בהעברת כספים ובין אם באמצעות מסירת נכס חלופי, ועל כן גילו פאסיביות אל מול העסקה הנרקמת אל מול עיניהם, אין כדי לשלול את ההשבה. יתר על כן, אני סבור שX מנוע מלהעלות כל טענה כנד התובעים. כפי שכבר קבעתי, התרשמתי שהעסקה בינו לXX, בה כביכול נמכרו זכויות בדירה בתמורה לסך 220,000 דולר לא התנהלה כפי שהוצגה לתובעים. כפי שכבר קבעתי פרט לשיתוף הפעולה X-XX אין כל עקבות לביצוע העסקה: לא מסמכים בנקאיים, לא תנועת כספים, לא דיווח לרשויות המס ואף לא העברת חזקה. 75. אף XX התעשר על חשבון התובעים שלא מכוח זכות שבדין. XX קיבל לידיו, על פי הודאתו ועל פי גרסת מר פז, סך 900,000 ₪ אותם לא העביר לתובעים. בעת ביצוע המכר, גם על פי הודאתו בתצהיר נ/6, לא היתה לו הזכות לקבלת הכספים ממר פז. לפיכך קבלתם של כספים אלה מהווה התעשרות שלא כדין על חשבון התובעים. מכאן, שעל XX להשיב כספים אלה לתובעים. 76. התובעים עתרו לפיצוי בגין רכיבים נוספים: עלויות השיפוץ של דירת חולון ומעבר של מגורי התובעים אל בית הוריו של קלמן. רכיבים אלה לא הוכחו לפניי ועל כן אין מקום לפסוק לזכות התובעים פיצויים בגינם. אף לעניין "עוגמת הנפש" לה טענו התובעים אינני רואה לנכון להידרש. חלק לא מבוטל מהאירועים נשוא פרשה זו נגרמו עקב רצונם של התובעים לנהל עסקת מקרקעין בלא הסכם בכתב. משעשו כן, אינני רואה לנכון לפסוק לזכותם פיצוי בגין נזק לו גרמו באחריותם. 77. אינני מייחס משקל של ממש להסדר הגישור בתביעת לשון הרע שנקטו התובעים כנגד XX [נספח ג' לנ/7] ואני מקבל בהקשר את הסבריו של קלמן, כי ביקש למקד את מאמציו בתביעה הכספים [פר' עמ' 29 ש' 22-24]. אף לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים והן נידחות. 78. סוף דבר - אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים את הסכומים הבאים: א. אני מחייב את הנתבע 1, XX XX, לשלם לתובעים סך 900,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 5.4.09 (מועד העברת החזקה בדירה למר פז). ב. אני מחייב את הנתבע 2, X, לשלם לתובעים סך 970,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 30.11.08 (מועד התשלום האחרון מצד התובעים). ג. לנוכח התוצאה אליה הגעתי, אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, בהוצאות המשפט: אגרת בית משפט ושכר העד מר פז. בנוסף יישאו הנתבעים בשכ"ט ב"כ התובעים בסך 30,000 ₪. ד. מובהר כי התובעים לא יוכלו להיפרע מהנתבעים מעבר לסכום הנקוב בסעיף ב' לעיל בתוספת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד. מכירת דירהתרמיתמקרקעין