מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא שינוי הגדרת אזור מגורים לצרכי ארנונה: עתירה זו הוגשה כנגד החלטת המשיבה לשינוי הגדרת האזור בו מתגוררים העותרים, כנגד סבירותם של חיובי ארנונה אשר הושתו בניגוד למגבלות שהתנה שר הפנים ובניגוד להבטחתה של המשיבה (ר' הפתיח לעתירה). העובדות: 1. בשנת 2000 פנתה החברה לפיתוח קריית אונו בע"מ (להלן: "החברה הכלכלית") לתושבי שכונת "שאול המלך" בקריית אונו בהצעה לקחת חלק בפרוייקט "פינוי בינוי" (להלן: "הפרוייקט"). במסגרת פרוייקט זה יפונו התושבים מבתיהם הישנים ועם גמר הבינוי יקבלו דירות חדשות ומרווחות, וזאת בתמורה להוספת דירות מגורים נוספות בשטח. 2. העותרים הם בחלקם מפוני הפרוייקט ובחלקם בעלי נכסים חדשים באותה שכונה. השכונה היא שכונה ותיקה הממוקמת בצידה הדרום מזרחי של העיר. 3. על מנת לבצע את הפרוייקט ולעודד את תושבי השכונה להסכים לתנאיו ניתנה לעותרים, כך לטענתם, הבטחה ע"י ראש העיר דאז לפיה תינתן להם הנחה בארנונה עם כניסתם לדירות החדשות. התחייבות ראש העיר, לטענת העותרים, באה לידי ביטוי במכתבו מיום 11.3.02 של מר ליאור אביב, מנכ"ל החברה הכלכלית דאז, כדלקמן: "הריני לאשר כי על פי התחייבות ראש העיר, מר דוד בירנבאום, בכוונת הנהלת העיר לאשר הנחה בארנונה לתושבי שאול המלך הותיקים בלבד במשך חמשת השנים הראשונות של הפרוייקט מיום קבלת טופס 4". 4. העותרים טוענים כי הסכימו לביצוע הפרוייקט תוך הסתמכות מלאה על הבטחת המשיבה ומתוך הבנה כי ביצוע הפרוייקט יקנה להם דיור חדש ללא עלות מצידם וללא שינוי בגובה הארנונה, וכך יצא הפרוייקט לדרך. 5. בטרם הספיקו תושבי השכונה "לרוות נחת מבתיהם החדשים" הם קיבלו לתדהמתם, כך לטענתם, חיובי ארנונה בשיעורים גבוהים מהם עלה כי לא רק שהמשיבה לא הפחיתה את הארנונה כפי שהובטח אלא שהיא העלתה את שיעורי הארנונה לתושבי השכונה ע"י שינוי סיווג השכונה מאזור ג' לאזור ב'. 6. גם בשנת 2010, כך לטענת העותרים, לא נמצא זכר להתחייבות המשיבה להעניק לתושבי השכונה הנחה בארנונה ולא נמצא גם זכר להגבלת שר הפנים לפיה ניתן היה לייקר את תעריפי הארנונה בשיעור מקסימאלי של 5%. 7. לאור האמור לעיל הגישו העותרים את העתירה נשוא פסק-דין זה. טענות העותרים: 8. בעתירה העלו העותרים את הטענות כדלקמן: א. בין העותרים לבין המשיבה נכרת הסכם מחייב שעניינו הנחה בארנונה. הפרתו מהווה הפרה בוטה של ההסכם וסתירה לעקרונות המחייבים את המשיבה כרשות מקומית, הכפופה לדיני המשפט המנהלי ובכללם עקרונות תום הלב. עוד הוסיפו העותרים כי הפרת ההסכם תוביל לעשיית עושר ולא במשפט מצד המשיבה. ב. התחייבות המשיבה, כפי שבאה לביטוי במכתבו של מנכ"ל החברה הכלכלית דאז מיום 11.3.02, מהווה הבטחה שלטונית מחייבת מצד המשיבה. ג. תעריפי הארנונה הועלו בעשרות אחוזים, בניגוד להגבלה שהטיל שר הפנים. ד. המשיבה שינתה את אופן חישוב שטח הדירות במטרה להעלות את סך הגבייה. ה. אזור שכונת שאול המלך איננו ראוי לסיווג "אזור ב'" ולא היה מקום לשינוי הגדרת ה"אזור" לצורכי ארנונה ולייקור התעריפים. 9. הסעדים שהתבקשו בעתירה (סעיף 50 לעתירה) היו כדלקמן: א. להורות כי שיעור העלאת התעריפים המקסימאלי של חיובי הארנונה לעותרים יהא בהתאם לאישורו המותנה של שר הפנים, 5% לכל היותר מעבר לתעריף המקורי, ללא היתר לשינוי סיווג. ב. לגבי העותרים המפונים, עדכון התעריף יתבצע רק בתום 5 שנים מיום אכלוסם מחדש בפרוייקט. ג. אופן חישוב שטח נכסי העותרים לצרכי ארנונה יתבצע כבעבר היינו, בהתאם לשטח הנכסים בפועל, שיטת חישוב נטו. 10. בסיכומיהם חזרו בהם העותרים מחלק מן הטענות שהופיעו בעתירה, ומכל מקום, טענות אלה לא הופיעו שוב בסיכומים ויש בכך משום ויתור על טענות אלה. אי לכך כל שנותר הוא לדון בטיעונים המופיעים בסיכומי העותרים, כדלקמן: א. התכחשות המשיבה להבטחה השלטונית שניתנה לתושבים. ב. הבטחה להימנע מהעלאת תעריפי ארנונה אינה "הנחה" כמשמעותה בחוק, וגם אם מדובר ב"הנחה", על המשיבה לכבד את הבטחתה. ג. תעריפי הארנונה הועלו בניגוד לאישור השרים. 11. בעתירה טענו, כאמור, העותרים כי בין העותרים לבין המשיבה נכרת הסכם מחייב שעניינו הנחה בארנונה והמשיבה הפרה הסכם זה הפרה בוטה. העותרים לא חזרו על טיעון זה ומשום כך, ומטעמים נוספים, אין עוד מקום לדון בטענה זו והנימוקים לכך הם כדלקמן: א. העותרים טענו כי בין הצדדים נכרת הסכם מחייב שעניינו הנחה בארנונה. אף שהעותרים טענו להסכם ולהפרת הסכם, נראה כי טיעוניהם בעתירה ביחס להסכם נופלים במסגרת הטענה להבטחה שלטונית. גם עיון בסעדים שהתבקשו בעתירה מעיד כי אין הם כוללים כל סעד המתבקש מדיני החוזים, בנפרד מטענותיהם בעניין "הבטחה שלטונית". אי לכך לא היה מקום לדון בטענת העותרים להפרת הסכם מחייב במסגרת דיני החוזים, בנפרד מהטענה להבטחה שלטונית. ב. יתירה מכך וחשוב מכך. בסיכומיהם לא חזרו עוד העותרים על טענה נפרדת של הפרת הסכם וכל טענותיהם בעניין "ההבטחה" ו"הסכם" מתייחסות לטענת ההבטחה השלטונית שניתנה להם, לטענתם, כשההסכם שנעשה בין הצדדים הובא כהוכחה לאותה הבטחה. ג. ראוי לציין כי אין בסיכומי העותרים טיעונים של ממש בעניין הפרת חוזה, כפי שנידונו באריכות בעע"מ 5666/09, עיריית פתח תקווה נ' ישיר איי. די. איי חברה לביטוח בע"מ (להלן: "פס"ד פתח תקווה"). גם משום כך אין מקום לדון בטענות העותרים להתחייבות במסגרת דיני החוזים. 12. העותרים גם לא חזרו בסיכומיהם על טענותיהם כנגד שינוי אופן חישוב שטח הדירות וכנגד שינוי הסיווג של האזור מאזור ג' לאזור ב'. 13. אשר על כן, וכפי שכבר צויין לעיל, יש לדון במסגרת פסק דין זה אך ורק בעניין הטענה להבטחה שלטונית, בטענה בדבר יישום ראוי של אישור שר הפנים בעניין גובה הארנונה ובעניין גביית היתר. בסיכומיה הוסיפה המשיבה טענה בעניין משמעות המילה "הנחה" ו"הימנעות מהעלאת תעריפי ארנונה" ואלה ידונו בהמשך. הבטחה שלטונית: 14. אחת המחלוקות החריפות בין הצדדים היא טענת העותרים לפיה התחייבות המשיבה היא בבחינת הבטחה שלטונית שניתנה לתושבים. לטענתם, ראש העיר דאז, מר דרור בירנבוים, הבטיח כי שיעורי הארנונה של התושבים המפונים לא יועלו במשך 5 שנים ממועד חזרתם לדירותיהם החדשות, והבטחה זו היא הבטחה שלטונית אשר אין המשיבה רשאית ויכולה לחזור ממנה. במסגרת טענתם זו טוענים העותרים כי התכחשותם של מי מגורמי העירייה להבטחתו המפורשת של ראש העיר דאז הינו עוול של ממש שנגרם לתושבים אשר מילאו, מצידם, את ההסכם. לטענתם מדובר בהסכם מחייב ומשום כך על המשיבה לעמוד בהתחייבותה. 15. המשיבה מבקשת לדחות את טענת העותרים מחמת שיהוי. לטענתה, מיד עם דרישת תשלום הארנונה הראשונה שנשלחה לעותרים, לאחר השלמת הפרוייקט, השכילו העותרים להבין כי לא זכו להנחה בארנונה. בנוסף על כך, ביום 1.12.05 פנו עמית רז ורחל ארדן, נציגי ועד השכונה למשיבה בעניין מתן ההנחה בארנונה. ביום 4.6.06 נשלחה להם תשובה ע"י עו"ד לאה אנטבי, סגן בכיר ליועץ המשפטי של המשיבה, בה נטען כי מכתבו של מנכ"ל החברה לפיתוח קריית אונו בע"מ מיום 11.3.02 איננו בבחינת הבטחה שלטונית. משום כך, טוענת המשיבה, עברו שנים מאז נודע לעותרים נושא ההפרה הנטענת של ההבטחה השלטונית, ומשום כך חל שיהוי בהגשת העתירה. 16. העותרים טוענים כי טענת השיהוי איננה רלוואנטית מאחר ומדובר ביישומו השגוי של אישור שר הפנים שכן הפעולה הבלתי תקינה של הרשות נודעה לעותרים רק במהלך 2010 ואז הם פעלו בנמרצות על מנת למצות את זכויותיהם. לטענתם, עילת העתירה נוצרה ביום בו גילו המפונים את דבר ההפרה ולא במועד מתן ההבטחה. בסעיף 65 לסיכומיהם טוענים העותרים כדלקמן: "עילת העתירה נוצרה ביום בו גילו המפונים את דבר ההפרה - לאחר האכלוס בבתיהם החדשים - מסוף שנת 2005 ואילך. יודגש, כי חלק מן העותרים שבו לדירותיהם החדשות במועדים מאוחרים יותר ואף ישנם תושבים שטרם שבו לדירותיהם החדשות - גם לא בימים אלו ..." (ההדגשות במקור - ש.ג). מהאמור לעיל עולה כי "הפרת ההבטחה" נודעה לעותרים החל מסוף שנת 2005 ומשהוגשה העתירה בפברואר 2010 חל שיהוי כבד בהגשתה. 17. העותרים טוענים כי חלק מהם שבו לדירותיהם החדשות במועדים מאוחרים יותר וקיימים תושבים אשר טרם שבו לדירותיהם החדשות. לאור העובדה לפיה המשיבה הרימה את נטל ההוכחה המוטל עליה להוכחת שיהוי, עובר נטל ההוכחה לעותרים להוכיח למי מהעותרים נודע על "הפרת ההבטחה" מאוחר, ובאופן שאין מקום להעלות נגדו טענת שיהוי. העותרים לא עמדו בנטל זה וטענה כללית לפיה חלק מהתושבים חזרו לבתיהם מאוחר יותר איננה יכולה להועיל לאותם עותרים כנגד טענת השיהוי, ומשום כך טיעון זה דינו להידחות. 18. העותרים טוענים עוד כי כל שנת מס עומדת בפני עצמה ומשום כך זכאים הם לעתור בכל שנה כנגד "תוצאותיה המתמשכות של הפרה זו". אין עמדתי כדעת העותרים. משהתגלה לעותרים כי המשיבה מפרה את ההבטחה, כך לטענתם, כבר בסוף שנת 2005 והעתירה הוגשה בפברואר 2010, יש בכך שיהוי רב אשר בגינו דין הטענה של הבטחה שלטונית להידחות על הסף. 19. גם לגופו של עניין דין הטענה להבטחה שלטונית להידחות. ביום 21.6.11 ניתן פס"ד פתח תקווה, שצויין לעיל. פסק דין זה דן גם הוא בהבטחה שלטונית והוא חל בענייננו, גם אם יש שוני בעובדות כאלה ואחרות. על פי ההלכה שנקבעה בפסק דין פתח תקווה אין מקום לקבל את טענת העותרים בעניין הבטחה שלטונית. 20. סעיף 203 (א) לפקודת העיריות [נוסח חדש] קובע כדלקמן: "חוזה, כתב התחייבות, הסדר פשרה המוגש לבית משפט או לבית דין על מנת לקבל תוקף של פסק דין או תעודה אחרת מסוג שקבע השר בתקנות ושיש בהם התחייבות כספית מטעם העיריה, לא יחייבוה אלא אם חתמו עליהם בשם העיריה, בצד חותמת העיריה, ראש העיריה והגזבר; לא היתה בהם התחייבות כספית כאמור, לא יחייבו את העיריה אלא אם חתמו עליהם בשם העיריה, בצד חותמת העיריה, ראש העיריה והמזכיר, ובאין מזכיר - עובד אחר של העיריה הממלא את תפקיד המזכיר לפי החלטת המועצה". בענייננו, על "ההבטחה" הנטענת מיום 11.3.02 חתם מר ליאור אביב, מנכ"ל החברה לפיתוח עיריית קריית אונו בע"מ. "הבטחה" זו לא ניתנה על ידי הגורמים המוסמכים לחייב את העירייה ומשום כך לא ניתן לראות במכתבו של מר ליאור אביב מיום 11.3.02 "הבטחה שלטונית". 21. ועוד. על פי סעיף 149 ד (א) לפקודת העיריות, על פי סעיף 12 לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב) תשנ"ג- 1992 ועל פי התקנות שהותקנו מכוחו של חוק ההסדרים הנ"ל, אין מנכ"ל החברה הכלכלית ו/או ראש העיר מוסמכים להעניק הנחה בארנונה שכן אלה מצויים בסמכותם של שר הפנים ושר האוצר. 22. לאור כל האמור לעיל, נדחית טענת העותרים בעניין ההבטחה שלטונית. "הנחה" או "הימנעות מהעלאת תעריפי הארנונה": 23. העותרים היו ערים לכך כי ההנחה שהתבקשה על ידם היא במסגרת סמכות שר הפנים ושר האוצר. אי לכך, ניתן להניח, הם העלו בסיכומיהם טענה חדשה, שלא נזכרה בעתירה, ולפיה הימנעות מהעלאת תעריפי הארנונה איננה "הנחה" כמשמעותה בחוק. טענה זו היא הרחבת חזית, כפי שטוענת המשיבה, היא לא נטענה בעתירה ולכן דינה להידחות. 24. גם לגופו של עניין דין הטענה להידחות. אי העלאת תעריפי ארנונה משמעותה הנחה ומשום כך אין מקום להבחנה זו אותה מציעים העותרים, במסגרת העתירה והנסיבות שבפנינו. ר' גם פס"ד פתח-תקווה, בסעיף 12 לפסה"ד, שם נקבע ע"י המשנה לנשיאה, כב' השופט א. ריבלין, כדלקמן: "מן האמור לעיל עולה כי רשות מקומית רשאית, במקרים מסויימים, לסטות מן הכללים הרגילים להטלת ארנונה, בכפוף לקבלת 'אישור כפול', הן משר הפנים, הן משר האוצר; ודוק: סטיה זו אינה קרויה דווקא 'הנחה', אולם כאשר דמי הארנונה הנגבים מגורם כלשהו מופחתים - הרי שתוצאתה המעשית זהה". ובסעיף 14 לפסה"ד: "הנה כי כן, לרשות המקומית - ובכלל זה לעירייה שבענייננו - קיימת סמכות כללית להפחית את דמי הארנונה המוטלים על גורם כלשהו, אולם היא יכולה לעשות כן רק בכפוף לקבלת 'אישור כפול' משר הפנים ומשר האוצר... משלא ניתן האישור, העירייה אינה רשאית להפחית את דמי הארנונה של החברה וכמובן שהיא גם אינה יכולה להבטיח הפחתה שכזו ...". ובענייננו, גם אם אין מדובר ב"הנחה", עדיין מדובר ב"סטיה" לפיה דמי הארנונה מופחתים ולכן יש צורך באישור כפול משר הפנים ומשר האוצר לקבלת הנחה זו. אישור כזה לא התקבל ומשום כך דין הטענה בעניין ה"הנחה" ו"הימנעות מהעלאת תעריפים" להידחות. תעריפי הארנונה הועלו בניגוד לאישור השרים: 25. בעתירה טענו העותרים כי המשיבה העלתה את הארנונה בניגוד לאישור השרים. לטענתם, היה על המשיבה להעלות את הארנונה בשיעור של עד 5% לשנה, כשקרן הארנונה איננו משתנה. בסיכומיהם, ולאחר שניתנה החלטתה של כב' השופטת מ. סוקולוב מיום 29.12.10 בת.צ 10833-07-10 רחל ארדן נ' עיריית קריית אונו (להלן: "התובענה הייצוגית"), ויתרו העותרים על טענתם המקורית בעניין אופן החישוב, והסכימו לקבלת עמדת המשיבה לפיה יש לחשב את הארנונה בתוספת של 5% לכל שנה, כשבכל שנה מצטרף הסכום הנוסף לקרן ועליה נוספים 5% נוספים, כך בכל שנה. בדיון ההבהרה שהתקיים בפני ביום 6.6.12 אישר ב"כ העותרים כי כך אכן קרה. עוד סברו וסבורים העותרים כי אופן החישוב הנכון הוא תוספת של 5% מצטבר בכל שנה על בסיס חיוב ארנונה שחל על הנכסים בסיווג ג', הסיווג שהיה ערב החלטת השרים, בעוד בשנים 2005-2010 חייבה המשיבה את התושבים על בסיס הסיווג החדש שניתן לשכונה, היינו סיווג ב', בניגוד לאישור השרים. 26. המשיבה טוענת כי אופן החישוב הנכון היה על בסיס תוספת 5% מצטבר, ועל כך מסכימים היום הצדדים. ב"כ המשיבה ציינה בדיון בפני כב' השופטת סוקולוב, וציינה זאת גם בדיון ההבהרה שבפני מיום 6.6.12, כי העותרים חוייבו ממועד אישור השרים בארנונה על בסיס סיווג ב'. 27. על פי אישור השרים לא היתה רשאית המשיבה לחייב את העותרים בארנונה על בסיס סיווג ב' אלא על פי סיווג ג' בלבד, כשלסכום זה רשאית היתה להוסיף 5% מצטברים לכל לשנה בלבד. משחוייבו העותרים בארנונה על בסיס סיווג ב', שלא כדין, גבתה המשיבה סכומים ביתר והדבר עולה היטב גם מהודעת החדילה שניתנה במסגרת התובענה הייצוגית. ניסיונה של המשיבה לטעון כי אין בהתנהלותה בתובענה הייצוגית משום הודאה איננו יכול לעמוד. מהמסמכים שהוצגו בפני כב' השופטת מ. סוקולוב, באותה תובענה, עולה כי המשיבה גבתה מהעותרים סכומים ביתר. גם בהודעתה של המשיבה על חדילה במסגרת התובענה הייצוגית יש משום הודאה בגביית סכומים ביתר. גם אם סירבה המשיבה "להודות" במפורש בגביית יתר, אין חולק ואין ספק כי היא גבתה כספים ביתר, ובניגוד לאישור השרים. 28. אי לכך אני קובעת כי על המשיבה היה לגבות ארנונה על בסיס סיווג ג', כשאליו נוספים 5% מצטברים כל שנה, ואילו המשיבה גבתה ארנונה על בסיס סיווג ב' ובכך גבתה כספים ביתר. הסעדים: 29. הסעד הראשון שהתבקש ע"י העותרים (סעיף 50א לעתירה) הוא לקבוע כי שיעור העלאת התעריפים המקסימאלי של חיובי הארנונה לעותרים יהא בהתאם לאישור המותנה של שר הפנים, 5% לכל היותר מעבר לתעריף המקורי, ללא היתר לשינוי סיווג. סעד זה דינו להתקבל, בחלקו, שכן העותרים הסכימו לשיטת החישוב המוצעת ע"י המשיבה בעניין תוספת של 5% מצטברים. אשר על כן אני קובעת כי המשיבה היתה רשאית להעלות את התעריף המקסימאלי של חיובי הארנונה לעותרים, מיד לאחר אישור השרים, ב- 5% כל שנה מצטבר, על בסיס של סיווג אזור ג'. 30. בסעד השני (סעיף 50ב) ביקשו העותרים כי עדכון התעריף יתבצע רק בתום 5 שנים מיום אכלוסם מחדש בפרוייקט. לאחר שנדחה הסעד של הבטחה שלטונית אין עוד מקום להיעתר לסעד זה. 31. בסעיף 50ג ביקשו העותרים סעד בעניין חישוב שטחי נכסי העותרים לצרכי ארנונה. העותרים ויתרו על טענה זו במסגרת הסיכומים ומשום כך אין עוד מקום להיעתר לסעד זה. 32. בסעיף 85 לסיכומים ביקשו העותרים להשיב להם את הכספים שנגבו ביתר. סעד של השבה לא נכלל בעתירה ואין מקום להיעתר לו. 33. אשר על כן ולסיכום אני נעתרת לעתירה בחלקה וקובעת כי המשיבה היתה רשאית להעלות את התעריף המקסימאלי של חיובי הארנונה לעותרים, מיד לאחר אישור השרים, ב- 5% כל שנה, באופן מצטבר, על בסיס סיווג אזור ג'. 34. המשיבה תשלם לעותרים, ביחד ולחוד, את הוצאות האגרה כשהן נושאות ריבית והצמדה ממועד הוצאתן ועד התשלום המלא בפועל. בנוסף על כך תשלם המשיבה לעותרים, ביחד ולחוד, שכ"ט עו"ד בסך 30,000 ₪. ארנונההגדרות משפטיות