מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא רשלנות מקצועית שמאי מקרקעין: השופטת ברכה בר-זיו התביעה בתמצית 1. המערער, בנק דיסקונט בע"מ (להלן: "הבנק"), הגיש תביעה בגין רשלנות מקצועית נגד שמאי מקרקעין (להלן: "השמאי") ונגד עורך הדין (להלן: "עורך הדין") ביחס לעסקת מקרקעין, במסגרתה הכין השמאי חוות דעת שמאית מקוצרת לגבי שוויה של דירת מגורים לצורך מתן הלוואה מהבנק לשם רכישתה. עורך הדין ערך את הסכם המכר לגבי הדירה הנ"ל ונתמנה על ידי הצדדים להסכם לטפל בהעברת הזכויות לגביה. בנוסף, התחייב עורך הדין כלפי הבנק להמציא, תוך 6 חודשים, רישום שיעבוד ו/או הערת אזהרה על הדירה לטובת הבנק. 2. הן בחוות דעתו של השמאי והן בהסכם המכר עצמו, צוין, כי מדובר בדירה בת ארבעה חדרים. בפועל, היה המוכר בעל זכויות לגבי דירה בת שני חדרים בלבד והפער בתיאור מספר חדרי הדירה נבע מפלישה שביצע המוכר ליחידה סמוכה, על ידי הריסת הקיר המפריד בין שתי היחידות, דבר שהגדיל בפועל את הדירה מדירת שני חדרים לדירת ארבעה חדרים. 3. לטענת הבנק, השמאי ועורך הדין התרשלו בכך שלא גילו את מעשה התרמית, ולא בדקו באופן יסודי את זכויות הבעלות של המוכר, בדירה. השתלשלות העניינים 4. בחודש נובמבר 2001 או בסמוך לכך, פנו צ'רנוי לרוניד ופרוחורוב אלה (להלן: "הרוכשים") לבנק, בבקשה לקבלת הלוואה שנועדה לרכישת דירת מגורים בת 4 חדרים, ברח' יפו בחיפה, הידועה כחלקה 58/6 בגוש 10832 (להלן: "הדירה"). הזכויות לגבי הדירה לא היו רשומות בפנקסי המקרקעין, אלא בספרי עמידר במעמדה כחברה משכנת. הרוכשים הציגו בפני הבנק הסכם מכר שנערך ונחתם ביום 19/11/01 על פיו מכר להם המוכר את הזכויות בדירה, הרשומות בספרי עמידר, תמורת סך של 70,000$. 5. לצורך בחינת בקשת ההלוואה, דרש הבנק מהרוכשים חוות דעת שמאית לגבי שווי הדירה, וזאת על ידי שמאי שייבחרו מתוך רשימת שמאים, עמם עבד הבנק אותה עת. הרוכשים שכרו את שירותיו של השמאי. בעקבות ביקור בדירה שהתקיים ביום 14/11/01, ערך השמאי חוות דעת מיום 18/11/01 בה העריך את הדירה בסכום של 70,000$ או כשווים בשקלים באותו מועד, בסך של 296,000 ₪. בחוות הדעת נאמר, כי מדובר בדירה הכוללת ארבעה חדרים, מטבח, חדרי שירותים ומרפסת. עוד נאמר, כי במימוש מהיר יש להפחית 25%, כי לא הומצא תשריט בית משותף, וכי זיהוי הנכס תעשה כפי שהוצג על ידי המוכר. בשולי חוות דעתו ציין השמאי כי אינו נושא באחריות לכל מידע שלא הוצג בפניו מסמך לגביו. 6. הסכם המכר נערך על ידי עורך הדין, אשר התמנה על ידי הצדדים. בסעיף 4 להסכם המכר נאמר כי עורך הדין יטפל בהעברת הזכויות בדירה והעברת רישומה משם המוכר לשם הרוכשים. 7. ביום 23/11/01 התחייב עורך הדין בפני הבנק לרשום משכנתא/הערת אזהרה למשכנתא על הדירה או לחילופין, להמציא התחייבות של עמידר לרישום משכנתא ראשונה לזכותו של הבנק, וזאת תוך 6 חודשים. בגדר אותה התחייבות, הצהיר עורך הדין כי הוא מטפל בהעברת זכויות בדירה בת 4 חדרים לידי הרוכשים וכי הדירה רשומה בספרי עמידר על שם המוכר ואין כל מניעה לביצוע העברת הזכויות לגביה, מהמוכר לידי הרוכשים. 8. ביום 9/12/01 נענה הבנק לבקשת הרוכשים והעניק להם הלוואה בסך 266,400 ₪, וזאת בהתאם להסכם ההלוואה שנכרת בין הצדדים, ולאחר שנרשם לטובת הבנק משכון אצל רשם המשכונות, לגבי הדירה. 9. הרוכשים לא שילמו תשלום כלשהו על חשבון ההלוואה והבנק העמיד את ההלוואה לפירעון מיידי ונקט הליכי הוצל"פ למימוש השעבוד שנרשם לטובתו בספרי רשם המשכונות. הבנק טען כי מבירור שעשה משרד הפנים עלה כי הרוכשים עזבו את הארץ ביום 6/1/02, זמן קצר לאחר השלמת העסקה וכשבועיים לאחר שנפדה השיק האחרון שניתן על ידי הבנק במסגרת ההלוואה. 10. ביום 3/6/03 מונה, לבקשת הבנק, כונס נכסים על הדירה לשם מימושה. נציג מטעם הכונס שבקש לתפוס חזקה בדירה, לא הצליח לזהות את הנכס, על אף שהסתמך לדבריו על שרטוט שצורף לשומה אותה ערך השמאי. בעקבות פניית הכונס לעמידר, לקבלת פרטים שיסיעו בידו באיתור הדירה, התחוור כי הדירה המשועבדת הנה דירה בת שני חדרים ולא ארבעה כפי שנרשם בהסכם המכר ובשומה שערך השמאי. הבנק הזמין שומה חדשה שהעלתה כי שוויה של הדירה, בה יש למוכר זכויות (דירה בת 2 חדרים) עומד על 90,000 ₪ בלבד. 11. הואיל והרוכשים עזבו את הארץ זמן קצר לאחר קבלת כספי הלוואה, נמנע הבנק מהגשת תביעה כנגדם. הבנק לא הצליח לאתר אף את המוכר ולכן התביעה נגדו נמחקה. 12. כאמור לעיל, הבנק הגיש נגד השמאי ועורך הדין תביעה לפיצויים עקב הנזקים שנגרמו לו עקב הרישום המוטעה וההערכה השמאית שהתייחסה לדירה בת 4 חדרים במקום הדירה בת 2 חדרים, בה היו למוכר זכויות. פסק דינו של בית משפט קמא 13. באשר לשמאי קבע בימ"ש קמא כי הוא חב חובת זהירות כלפי הבנק בכך שלא בדק את זכויות המוכר בדירה - כאשר בדיקה שכזאת היא בדיקה מהותית המתחייבת גם בשומה מקוצרת. בדיקה כזאת נעשית לרוב באמצעות נסח הרישום או בחברה משכנת. לקביעתו של בימ"ש קמא "צעד זה נדרש לצורך זיהוי הנכס ואימות זכויותיו של המוכר לגביו, וכשמאי סביר היה על סזיר לבצעו ולצפות כי הימנעותו מבדיקה זו, עלולה לאפשר מקרי תרמית ובסופו של דבר להסב לבנק נזק, כפי שארע בענייננו". בימ"ש קמא מצין כי הוא מודע לעובדה שאישור עמידר לא יכול היה להעמידו על התרמית, מאחר ולא נכללים בו שטח הדירה או מספר החדרים. אך הוא מוסיף כי " יחד עם זאת, ניתן היה לעיין בתיק הנכס שבעמידר ולגלות את תוכנית הבנין שממנה ניתן היה ללמוד בקלות, כי היחידה מס' 6 שבבעלות המוכר, כוללת דירה בת שני חדרים בלבד ולא יותר. בדיקה כאמור לא נעשתה למצער". מסקנת ביהמ"ש היא כי השמאי הפר את חובת הזהירות המושגית והקונקרטית שהוא חב כלפי הבנק ועקב הפרה זו נגרם לבנק נזק. 14. יחד עם זאת, קובע בימ"ש קמא כי השמאי אינו נושא במלוא האחריות "שכן לבנק במקרה דידן אשם תורם במידה לא מבוטלת". את האשם התורם של הבנק רואה בימ"ש קמא בעובדה שהבנק בחר להסתפק בשומה מקוצרת, ובכך נטל סיכון שלא יוצג בפניו המידע המלא, היסודי והמעמיק של הדירה. לדבריו "נכון שבדיקת זכויותיו של המוכר הינה בדיקה חיונית בכל שומה המיועדת לבדוק בטוחה למתן הלוואה. יחד עם זאת ספק אם בדיקה מעמיקה ויסודית לענין זה, יכולה להעשות בשומה מקוצרת אותה נדרש השמאי לערוך בפרק זמן קצר ואגב תשלום שכר טירחה מופחת". והוא מוסיף וקובע כי "בבחירתו לקבל שומה מקוצרת, נוטל הבנק על עצמו סיכון מחושב". לקביעתו, דברים אלה מקבלים משנה תוקף לאור הערות השמאי כי זיהוי הנכס נעשה ללא בדיקת מסמכים, אלא כפי שהוצג לו על ידי המוכר ואילו עמד הבנק על עריכת בדיקה יסודית - היה עליו לדרוש זאת מהשמאי. נקבע כי המשפט שציין השמאי לפיו זיהוי הנכס נעשה כפי שהוצג על ידי המוכר הינו עמום, ואינו יכול לשחרר מאחריות את השמאי, וניתן דוקא להבין כי הזיהוי נעשה על פי מסמכים שהוצגו בפני השמאי על ידי המוכר. אחרת יכול כל מוכר למסור מידע שגוי והשמאי לא יכול היה להסתפק במידע מסוג זה. על יסוד כל אלה העמיד בימ"ש קמא את האשם התורם של הבנק על 50%. 15. באשר לעורך הדין קבע בימ"ש קמא כי על סמך התחייבותו של עורך הדין לרשום משכנתא על הדירה תוך 6 חודשים, כאשר הוא מציין כי הוא מטפל בהעברת זכויות בדירה בת 4 חדרים, יש לקבוע את אחריותו הישירה כלפי הבנק. עורך הדין אחראי משלא בדק כי הצהרה זו הינה נכונה ואמיתית ובכך הפר את חובת הזהירות שלו כלפי הבנק. בימ"ש קמא גם מתייחס להסכם שערך עורך הדין ביום 19.11.01 בו נרשם כי המוכר הינו הבעלים של דירה בת 4 חדרים הידועה כחלקה 48/6 בגוש 10832. לקביעתו "אין חולק כי חובת הזהירות של עורך הדין כלפי לקוחותיו, חייבה אותו לבחון את הזכויות שיש למוכר לגבי הדירה. הואיל ומדובר בזכויות שאינן רשומות בפנקסי המקרקעין, אלא ברישומי החברה המשכנת, שומה היה עליו לקבל אותם פרטים מידי החברה המשכנת, היא עמידר. גם אילולא חובתו הישירה של עורך הדין כלפי הבנק, אשר נקבעה לעיל, רשאי היה הבנק להסתמך על כך שעורך הדין פעל כפי שעורך דין סביר היה נוהג באותו נסיבות ובחן את זכויות המוכר לגבי הדירה נשוא ההסכם שנערך". 16. בימ"ש קמא דחה את טענת עורך הדין לפיה קיבל את אישור עמידר המאמת את זכויות המוכר בדירה 48/6 ואולם אישור זה אינו נוקב בשטח הדירה או במספר החדרים ולא ניתן לזהות לפיו את היחידה הנמכרת באופן ודאי. לצורך זיהוי היה על עורך הדין לערוך בדיקה של הנכס הנמכר במשרדי עמידר, ואז היה מגלה מיד כי מדובר בדירה בת 2 חדרים בלבד. 17. בימ"ש קמא גם דחה את טענת עורך הדין כי עמדה בפניו גם השומה שערך השמאי, הכוללת זיהוי הזכויות. בימ"ש קמא קבע כי אין בחוות הדעת של השמאי זיהוי ברור של הדירה, כך שלא היה מקום שעורך הדין יסתמך עליה. 18. בימ"ש קמא דחה את טענת עורך הדין לפיה אין קשר סיבתי בין אי רישום המשכנתא לנזק של הבנק מאחר ונעשה רישום אצל רשם המשכונות ובסופו של דבר הדירה מומשה לטובת הבנק. בימ"ש קמא חזר וציין כי התחייבות עורך הדין היתה לרישום משכנתא על דירה של 4 חדרים ומכאן אחריותו. 19. גם בענין עורך הדין קבע בימ"ש קמא אשם תורם של הבנק בשעור 50% מאחר "ולרשות הבנק עומדים משאבים רבים והוא מעסיק יועצים, אנשי מקצוע ועורכי דין שאמורים לבצע עבורו את הבדיקות הנדרשות, בין היתר, לצורך מתן הלוואות". לקביעתו, הבנק עצמו והודה כי שכר את שירותי השמאי על מנת שיבדוק את שאלת הזכויות של המוכר לגבי הנכס ולפיכך, בנסיבות אלה, יכול היה עורך הדין להסתמך על כך שתערך בחינה מקצועית נוספת על ידי נציגי הבנק בטרם מתן ההלוואה. משלא עמד הבנק על עריכת בדיקה יסודית ומעמיקה - הוא תרם באופן חלקי להתרחשות הנזק. בימ"ש קמא העמיד את האשם התורם של הבנק על 50%. 20. עורך הדין הגיש הודעה לצד שלישי נגד עמידר וטען כי בהיותה חברה משכנת, היה עליה לוודא כי הסכם המכר תואם את זכויות המוכר , כפי שרשומות בספריה. לדבריו, עמידר קיבלה הסכם מכר המתייחס לדירה בת 4 חדרים והיא ישבה בחיבוק ידיים ולא הודיעה כי האמור אינו נכון. 21. בימ"ש קמא קבע כי עמידר נושאת בחלק מהאחריות לנזק . מתוקף תפקידה היא חבה כלפי עורך הדין כמו כלפי כל הציבור חובת זהירות בנוגע לרישומים בספריה. כפי שנקבע בע"א 2299/99 , מכוח תפקידה כחברה משכנת היא ממלאת תפקיד של רשות ציבורית או מעין ציבורית וככזו היא נושאת בחובת נאמנות או זהירות מוגברת כלפי הציבור ויחידיו. מכאן קבע בימ"ש קמא כי "לא זו בלבד שרישום הזכויות חייב להיות מדוייק , אלא שכל העברה של זכות חייבת להתבצע על פי אותן אמות מידה הנהוגות אצל רשם המקרקעין. עורך הדין שלח את ההסכם לעמידר ביום 20.11.01 לפני מתן ההלוואה על ידי הבנק. אילו בחנה עמידר את הוראות ההסכם (לרבות האמור כי מדובר בדירה בת 4 חדרים) מול ספריה, היתה מגלה ללא קושי את העובדה שאותן זכויות אינן תואמות את הממכר. נקבע כי היה על עמידר להתריע בפני עורך הדין ולהעמידו על הטעות ומשלא עשתה כן - כשלה. 22. בימ"ש קמא קבע כי בחלוקת האחריות בין הבנק והנתבעים יש ליחס לבנק אשם תורם של 50% באופן שאחריותו של כל אחד מהנתבעים כלפי הבנק הינו 25%. 23. כנ"ל לגבי עמידר -אחריות עורך הדין ועמידר זהה ולכן על עמידר לשפות את עורך הדין בשעור של 50% מכל סכום אותו יחוייב לשלם. 24. חרף קביעותיו בענין האחריות דחה בימ"ש קמא את התביעה מאחר וקבע כי הבנק לא הוכיח את היקף נזקיו. הבנק בתביעתו הסתמך על חוות דעת השמאי דותן דרעי מיום 3.5.04 לפיה שווי הנכס בגודלו האמיתי הינו 90,000 ₪, לעומת חוות דעת השמאי סזיר לפיה שווי הדירה הינו 296,000 ₪. הנזק שנגרם לבנק מתבטא ביחס שבין השווי הנכון של הדירה בעת עריכת השומה, כששווי זה מחושב לדירה בת 2 חדרים, לעומת השווי שנקבע על ידי סזיר לדירה בת 4 חדרים. לדבריו, ניתן היה ליישם יחסיות זו בעת מימוש הדירה ולעמוד על הנזק שנגרם לבנק עקב המידע והשומה השגויים. ואולם, לצורך חישוב זה היה על הבנק להגיש שומה המתייחסת למועד השומה של סזיר על מנת ששתי חוות הדעת יצרו בסיס שווה. בפועל חוות הדעת של סזיר הינה ליום 14.11.01 ושל דרעי ליום 16.4.04 באופן שאין בסיס להשוואה ולא ניתן לקבוע שהנזק שנגרם לבנק מבטא בהכרח את הנזק כתוצאה מרשלנות הנתבעים. בימ"ש קמא הוסיף, כי לא ניתן להעריך את הנזק גם על דרך האומדנא. 25. בימ"ש קמא הוסיף עוד, כי הבנק נטל על עצמו סיכון בלתי מחושב בכך שאישר הלואה בסך 266,400 ₪ בעוד שהבטוחה של הרוכשים היתה קטנה בהרבה. על פי חוות דעתו של סזיר שווי הדירה במועד הקובע היה 296,000 ₪ ואולם מסכום זה יש להפחית 25% בגין מימוש מהיר, ומכאן ששווי הבטוחה , בעת מימוש מהיר עמד על 222,000 ₪ בלבד. בכך נטל על עצמו הבנק סיכון שחלק מסכום ההלוואה יאבד מבלי שתהיה לו היכולת להיפרע ממימוש הבטוחה. ערעור הבנק 26. הבנק מערער הן על הקביעה כי יש לייחס לו אשם תורם בשעור של 50% והן על הקביעה כי לא הוכח הנזק. 27. באשר לשמאי טען הבנק כי אין להטיל עליו את האשם בכך שהזמין שומה מקוצרת-דבר שנהוג בכל הבנקים למשכנתאות, וכי במידה והשמאי סבר כי לא יוכל למלא תפקידו נאמנה - היה צריך לדחות את קבלת העבודה. לכל היותר- במידה והיה עורך בדיקות נוספות והיו עלויות נוספות - יכול היה לפנות בבקשה להחזר הוצאותיו. השמאי לא ערך בדיקה במשרדי החברה המשכנת. השמאי הצהיר כי לא בדק את הרישומים - תשריט הבית בעיריה ותיק הדירה בעמידר - מאחר ומדובר בהליך שלוקח זמן. הבנק טען כי מדובר בהליך קצר ובתיק עמידר יש תשריט בו רואים כי מדובר בדירה בת 2 חדרים. השמאי גם הסתמך על אישור עמידר שלא הוצא על שמו אלא על ידי המוכר וכמו כן לא בדק את הדירה בעצמו אלא שלח לשם שליח שמדד את הדירה ולא ידוע מה נסיונו של שליח זה והאם הוא שמאי מקרקעין. הבנק הפנה לגילוי דעת של לשכת שמאי המקרקעין בישראל , אשר הוצג בפני בימ"ש קמא, ואשר קובע כי יש להפנות תשומת לב הבנק כי לא נבדקו מסמכים משפטיים שיש לבדקם ואם קיים חשש לבניה לא חוקית יש לבדוק עניין זה. בתיק עמידר מופיעה דירה של חדר ומטבח בלבד ובתיק העיריה יש רישום על עבודות ללא היתר - כתב אישום בבימ"ש לעניינים מקומיים. לטענת הבנק, במידה והשמאי היה עורך בדיקה - היה מגלה דברים אלה. הבנק הפנה לחווות דעת השמאי מטעמו על פיה הדירה מוזנחת לעומת חוות דעתו של סיזר לפיה הדירה במצב תחזוקה טוב וטען, כי השמאי לא ראה בעצמו את מצב הדירה. בנסיבות אלה, טען הבנק כי לא היה מקום לקבוע אשם תורם של הבנק. 28. באשר לעורך הדין חזר הבנק וטען כי לא היה מקום לייחס לו אשם תורם בשעור 50%. לטענת הבנק, לא ברור מה מקור הקביעה כי לבנק מקורות כספיים וכי היה צריך לבדוק בעצמו. לטענת הבנק, עורך הדין התרשל בכך שלא בדק את זכויות המוכר בעמידר. עורך הדין שלח את המוכר עצמו לבצע בדיקה, והמוכר המציא לו אישור המיועד לעו"ד אלקון- דבר שהיה צריך להדליק נורה אדומה אצל עורך הדין. לטענת הבנק, אם עורך הדין היה בודק בספרי עמידר היה רואה שבספרי עמידר נרשם כי כבר בוצעה עיסקה קודמת בקשר לדירה זו , לפיה מכר המוכר את הדירה לכונס בסכום זהה באמצעות עו"ד ימפולסקי ילנה. עורך הדין גם היה צריך לבדוק את העובדה שהמוכר ביקש שהמחאות הבנק יוצאו על שם עורך הדין ולא על שם המוכר שחשש, מעיקולים על חשבון הבנק שלו. לטענת הבנק, עורך הדין התחייב לרשום משכנתא לטובת הבנק ולדבריו לא עשה זאת בגלל אי שיתוף פעולה מצד הרוכשים, וכי הוא התרשל בכך שהעביר למכור את כספי ההלוואה מבלי שרשם את המשכנתא. הבנק טען, כי ההסכם נערך על-ידי עורך הדין ביום 19.11.01 וחוות הדעת של השמאי הינה מיום 20.11.01, כך שעורך הדין לא יכול היה להסתמך עליה , כטענתו. הבנק טען, כי אין בפסק דינו של בית משפט קמא כל הנמקה ממשית להטלת אשם תורם על הבנק. 29. באשר לנזק, טען הבנק, כי בכתב ההגנה לא נטען כי הבנק לא יכול לתבוע על סמך שומה מקוצרת והטענה עלתה לראשונה בסיכומים. מדובר בשינוי חזית אסור. הבנק טען, כי לא היה מקום להתחשב במימוש המהיר כדי לקבוע שהבנק לוקח סיכון, וכי הבנק ביקש שומה באשר לשווי הדירה ולא באשר לדרך המימוש שלה. הבנק הפנה לע"א 2008/07 נירה לוטן נ. ירמייב שם דובר בהתרשלות של עורכת דין בבדיקת מצב הזכויות בדירה לפני עריכת החוזה ונקבע כי היא אחראית וכי אין פסול בדרישת נזקים על פי המצב בפועל בעת שהנכס נמכר ולפי שוויו ביום מכירתו. בנוסף, נקבע בפסק דין זה (סעיף 71) כי יש לקבל לטענת הבנק את הדרך של היוון הנזק לצורך קביעת הפיצוי כאשר לא קיימים נתונים טובים יותר. היינו אם ביהמ"ש קמא היה מעוניין להשוות מחיר הדירות לשנת 2001 היה עליו לעשות היוון (הפוך) של מחיר הדירה לשנת 2004 לעומת 2001 ואז ניתן היה לקבל אומדן מדוייק. 30. עורך הדין הגיש ערעור שכנג, וטען כי לא היה מקום לקבוע כל אחריות מצידו, בהעדר כל רשלנות מצידו במקרה זה ו/או בהעדר כל קשר סיבתי בין מעשיו לבין הנזק שנגרם לבנק. עורך הדין טען כי פעל כעורך דין סביר. לטענת עורך הדין, בימ"ש קמא טעה כאשר קבע כי קיימת חובת זהירות של עורך הדין כלפי הבנק וכאשר קבע לאור הצהרת עורך הדין כי קיימת חובה ישירה של עורך הדין כלפי הבנק. עורך הדין טען כי לא קיימת חובת זהירות מושגית בינו לבין הבנק בהעדר יריבות וגם לא קיימת חובת זהירות קונקרטית. עורך הדין טען כי הבנק הוא גוף כלכלי העומד בפני עצמו, עם משאבים אדירים, יש לו מחלקה משפטית משלו וממילא אין חובה על עורכי הדין של הצדדים להסכם לדאוג לאינטרסים של הבנק, שאינו צד להסכם. עורך הדין טען לחילופין כי גם אם קיימת חובת זהירות - הוא לא הפר אותה. עורך הדין טען כי לא היתה זו חובתו לבדוק את מספר החדרים בדירה. לטענתו, הוא פעל על סמך אישור עמידר שהומצא לו על ידי המוכר וחוות דעת השמאי, והתחייב על גבי טופס סטנדרטי.הוא לא התחייב כי פרטי הדירה נכונים אלא התחייב לנכס מקרקעין שלגביו יש גוש וחלקה, ואלה הנתונים החשובים לצורך רישום בתים. כן טען כי בהסכם נאמר כי ההצהרות ביחס לפרטי הדירה נרשמו מפי הצדדים. עורך הדין טען כי מי שהיה צריך לבדוק את הדירה לפרטיה הם הבנק או השמאי מטעמו, ולא עורך הדין שאין זה מתפקידו. עורך הדין טען כי פעל כמתחייב מעורך דין סביר כאשר קיבל אישור מעמידר על זכויות המוכר ביחידה 48/6, וכי אין זו חובתו של עורך דין לבדוק את תרשים הדירה הנמכרת ומצבה וזה תפקיד הבנק או השמאי מטעמו. עורך הדין טען כי ידע שהבנק ביקש חוות דעת שמאי לגבי הדירה ולפיכך יכול היה להסתמך על כך שתעשה בחינה מקצועית נוספת על ידי נציג הבנק בטרם אישור ההלוואה. עורך הדין טען, כי אין קשר סיבתי בין אי מילוי ההתחייבות לרישום משכנתא לבין הנזק שנגרם לבנק מאחר וטופס ההתחייבות נועד להבטיח את רישום הזכויות על שם הרוכשים בלבד והוא לא נועד להבטיח את גביית המשכנתא על ידי הבנק. עצם העובדה שהבנק התמנה כונס נכסים על הדירה מעיד שיכול היה לפעול גם בלי המשכנתא ואי הרישום לא פגע בו. עורך הדין טען כי בימ"ש קמא כלל לא דן בשאלת אחריות המוכר והשכן - שעשו קנוניה בינהם. עורך הדין טען לבסוף, כי היה מקום להטיל על עמידר את מלוא האחריות או לחילופין אחריות בשעור גבוה יותר. 31. השמאי טען כי הבנק חרג מהנהלים למתן הלוואות וכי הבנק ידע בדיוק מה הזמין מהשמאי וכי בשומה מקוצרת השמאי לא יכול היה לעלות על מירמה כפי שנעשתה על ידי המוכר. כן טען כי הבנק לא הציג בפניו את מלוא ההלוואה וכי היתה קנוניה בין המוכר לבין השכן. השמאי טען כי בימ"ש קמא צדק בקובעו כי הבנק לא הוכיח את הנזק שנגרם לו. 32. עמידר טענה כי לא היה מקום להטיל עליה אחריות כלפי עורך הדין שהתרשל. עמידר טענה כי היא הנפיקה אישור באשר לבעל הזכויות בדירה בלבד ולא בדבר גודל הדירה. עמידר טענה, כי לא הטעתה את עורך הדין או את השמאי או את הבנק. עמידר ביצעה רישום זכויות מדויק. הסכם המכר אינו נוקב בשטח הדירה אלא במספר חדרים, ומבחינת עמידר אין חשיבות למספר החדרים ומספר החדרים אינו מגדיר את הזכויות הנמכרות. עמידר טענה כי בימ"ש קמא צדק בקובעו כי הבנק לא הוכיח את הנזק שנגרם לו וכי אין מקום להשליך מע"א 2008/07 שנסיבותיו מיוחדות. דיון 33. צדק בימ"ש קמא בקביעתו לפיה הן השמאי והן עורך הדין התרשלו כלפי הבנק. השמאי לא השיג על קביעה זו, אלא רק טען לאשמו של הבנק, בטיעוניו במסגרת ערעורו של הבנק. מאידך, עורך הדין חלק על עצם הקביעה בדבר התרשלותו בערעור שכנגד שהגיש, כמפורט לעיל - ערעור שלטעמנו יש לדחותו. בספרו של פרופ' אריאל פורת, בספרו דיני נזיקין, ספר השנה של המשפט בישראל (תשנא)] עמ' 301, הוא אומר באשר לאחריותו של מחווה דעה כי: "... אחריותו של מחווה הדעה על פי עוולת הרשלנות קמה אם חיווה את דעתו בתחום מומחיותו (או בתחום שבו התיימר להיות מומחה); אם היה עליו לדעת שמקבל חוות הדעת יסתמך עליה; אם מקבל חוות הדעת אכן הסתמך עליה כאמור באופן סביר ועקב כך נגרם לו נזק; אם לא הייתה צפויה בדיקת ביניים של חוות הדעת לפני ההסתמכות עליה; וכמובן - אם חיווי הדעה היה בלתי סביר בהתחשב במומחיותו של מחווה הדעה. כאשר למחווה הדעה יש נגישות למידע שאין למקבל חוות הדעת, תגבר הנטייה להטיל על הראשון אחריות נזיקית". ודבריו אומצו על ידי כבוד השופט לוין בע"א 5302/93 בנק מסד בע"מ נ. מרדכי לויט ואח', פ"ד נ"א(4) 591. 34. דברים אלה נכונים הן באשר לשמאי והן באשר לעורך הדין , שאמנם לא ערך חוות דעת אלא שיש לראות בחוזה שערך, ובו תאור הדירה, משום מסמך שערך בתחום מומחיותו והיה עליו לדעת כי הבנק יסתמך עליו .הסתמכות זו היא יוצרת את חובתה זהירות המושגית של עורך הדין כלפי הבנק ובנסיבות המיוחדות של המקרה, היא יותרת גם את חובת הזהירות הקונקרטית בגין הנזק הספציפי שהתרחש לבנק (ודוק: עורך הדין ידע כי הרוכשים מבקשים לקבל הלוואה מהבנק לצורך רכישת הדירה וכי החוזה שערך מהוה "אסמכתא" לרכישה ובנוסף, גם נתן התחייבות ישירה לבנק לרשום את המשכנתא על הדירה הנרכשת - דירה בת 4 חדרים). 35. למותר לציין כי העובדה שהבנק לא היה "לקוחו" של עורך הדין ו/או לא היה צד לחוזה אותו ערך עורך הדין - אינה רלבנטית לצורך קביעת האחריות, כאשר בפסיקה הוכרה אחריותו של עורך הדין גם למי שאינו לקוחו, כאשר קיומה של חובת הזהירות המושגית והקונקרטית נלמדת מנסיבות המקרה (וראה למשל ע"א 2625/02 נחום נ. דורנבאום, פ"ד נח(3) 385). יחד עם זאת, כאמור לעיל, בענייננו עורך הדין גם נתן מכתב התחייבות לבנק - ומכאן שהבנק לדידו אינו רק צד ג' אלא גם "מתקשר ישיר". 36. טענת עורך הדין כאילו פעל כעורך דין סביר דינה להדחות . עורך דין חייב לפעול במיומנות ובמאומנות שעה שהוא מקבל לטיפולו ענין מסוים, לרבות עיסקה במקרקעין ועליו להיות בעל הידע והיכולת להבין ולנהל את הבעיה העומדת בפניו (ע"א 37/86 לוי נ. שרמן, פ"ד מד(4), 446). עורך דין נדרש לקבל מלקוחו את כל המידע והוא חייב לחקור ולדרוש בטיב הזכות במקרקעין נשוא העיסקה, ולדרוש להציג לו את המסמכים המוכיחים את הזכות (ע"א 420/75 כהן נ. אייזן . פ"ד ל(2) 29).וראה גם ע"א 751/89 מוסהפור נ. שוחט, פ"ד מו(4) 529 (1992) שם נקבעה חובת עורך הדין לערוך את כל הבדיקות המשפטיות הנדרשות לפני חתימת החוזה). 37. בענייננו - עורך הדין לא עשה כל בדיקות שהן וסמך על תאור הדירה על ידי המוכר בלבד. עורך הדין לא ערך כל בדיקה בעמידר, אצלה התנהל רישום הזכויות וסמך על אישור שנמסר לו על ידי אותו מוכר, דהיינו אישור שניתן על ידי עמידר לעורך דין אחר ( שמאשר את זכויותיו של המוכר בדירה הנמכרת אך אינו מכיל כל פרטים עליה) . אין ספק כי התנהלות שכזאת הינה רשלנית ואינה עולה בקנה אחד עם התנהלותו של עורך דין סביר העורך עיסקה במקרקעין. 38. גם הטענה בדבר העדר קשר סיבתי בין התנהגות השמאי ו/או עורך הדין והנזק לבנק דינה להידחות . נפנה לפסק דינו של כבוד השופט ריבלין ב עא 8500/06 ‏ ‏ חוות צברי אורלי בע"מ נ. מדינת ישראל (פסק דין מיום 27.8.12). דרישתו של קשר סיבתי מעוגנת בסעיף 35 לפקודה, הקובע כי: " הגורם ברשלנותו נזק לזולתו עושה עוולה". כמו כן, סעיף 64 לפקודה קובע, בין היתר, כי: "רואים אדם כמי שגרם לנזק באשמו, אם היה האשם הסיבה או אחת הסיבות לנזק". ברם, סעיף 64(2) לפקודה קובע כי הכלל הנ"ל איננו חל מקום בו: "אשמו של אדם אחר הוא שהיה הסיבה המכרעת לנזק". באשר למבחנים לקביעת הקשר הסיבתי, הרי הרי שבפסיקה נקבעו שלושה מבחנים: מבחן הציפיות, מבחן הסיכון ומבחן השכל הישר (ע"א ע"א 576/81 שמעון נ' ברדה, פ"ד לח(3) 1 (1984) וכן ע"א 610/94 בוכבינדר נ. כונס הנכסים הרשמי, פ"ד נז(4) 289 (2003)) , ואין ספק כי בשים לב למבחנים אלה מתקיים הקשר הסיבתי הנדרש. רשלנותו של עורך הדין אינה מתבטאת , כאמור, רק במכתב ההתחייבות לבנק אלא גם בחוזה שערך, ואשר את נתוניו לא בדק. אין ספק כי במידה והיה עורך את הבדיקות הנדרשות- היה מגלה כי מדובר בדירה קטנה בהרבה (בת שני חדרים בלבד) והבנק לא היה נותן לרוכשים את ההלוואה בגין דירה שכזו - הלוואה שעולה בהרבה על שווי הדירה בפועל. 39. טענת עורך הדין כי הסתמך על חוות דעת השמאי דינה להדחות שהרי מועד חוות הדעת מאוחר למועד החוזה שערך ובכל מקרה - זו לא ניתנה לבקשתו. יתרה מזאת - סביר לקבוע כי במידה והיו בפני הבנק החוזה שהיה נוקב במספר החדרים הנכון ושומה המתייחסת למספר חדרים כפול - היה רואה את השוני והיה חייב לדרוש הבהרות ואז גם היה מקום לחייבו באשם תורם. מששני המסמכים עלו בקנה אחד באשר לחדרי הדירה - ממילא לא היה צריך להתעורר חשד באשר למצב הדברים. 40. בע"א 2008/07 נירה לוטן נ. דוד ירמייב ז"ל (פסק דין מיום 14.2.11) נקבע כי עו"ד לוטן התרשלה "בחוזה הרכישה שהכינה ובמכתב ההתחייבות לרישום המשכנתא לטובת בנק העצמאות שהוציאה" (כאשר העובדה שזכויות המוכר בדירה משועבדות לא נבדקה על ידה ולא צויינה במסמכים הנ"ל). בשאלת הקשר הסיבתי נקבע שם כי "בנסיבות הספציפיות של המקרה דנן היה מקום לקבוע כי עורכת דין סבירה יכולה, או צריכה היתה לצפות כי אם תתרשל במימושו של חוזה הרכישה ובבדיקות המקדמיות ההכרחיות עובר לעריכתו, תקנה ללקוחותיה זכויות פגומות בדירה, ואף תביא לכך שייטלו הלוואה שאין באפשרותם לסלקה במלואה בגין המשכנתא הרובצת על הנכס , הרי שלקוחותיה עלולים למצוא עצמם במצב שבו הבטוחה לסילוק החוב שלהם לבנק המלווה - לא תספק, והלקוחות יוותרו עם חוב לבנק שאין להםפ כל דרך לפורעו בשלמותו". כך גם בענייננו - העובדה שבחוזה הרכישה ובהתחייבות לבנק נרשמה דירה "שונה" מהדירה הנמכרת בפועל גרמה לכך שבידי הבנק עמדה בטוחה שלא היה בה כדי לכסות את שווי ההלוואה שנתן לרוכשים (ואין זה רלבנטי אם המשכנתא נרשמה בפועל - אם לאו , כטענת עורך הדין). 41. השאלה הדורשת הכרעה לטעמנו הינה מידת האשם התורם (אם בכלל ) שיש להטיל על הבנק ביחסים עם השמאי ועורך הדין- כאשר בימ"ש קמא קבע את אשמו התורם של הבנק כלפי השמאי בשעור של 50% מאחר והסתפק ב"שומה מקוצרת" וכלפי עורך הדין מאחר ולרשות הבנק משאבים ואנשי מקצוע "שאמורים לבצע עבורו את הבדיקות הנדרשות". 42. הגנת אשם תורם מבוססת על סעיף 68(א) לפקודה, הקובע כי: "סבל אדם נזק, מקצתו עקב אשמו שלו ומקצתו עקב אשמו של אחר, לא תיכשל תביעת פיצויים בעד הנזק מחמת אשמו של הניזוק, אלא שהפיצויים שייפרעו יופחתו בשיעור שבית המשפט ימצא לנכון ולצודק תוך התחשבות במידת אחריותו של התובע לנזק; אולם האמור בזה אין כוחו יפה להכשיל הגנה הנובעת מחוזה, ואם חל על התביעה חוזה או דין המגבילים את החבות, לא ייפרע התובע פיצויים למעלה מן הגבול שנקבע כאמור". בפסיקה נקבעו מבחנים לקביעת האשם התורם ובין היתר נאמר בע"א 316/75 שור נ' מדינת ישראל, פ"ד לא(1) 299 (1976) כי: "יש להכריע בחלוקה זו על-פי המבחן של 'מידת האשמה' ... הווה אומר, בית-המשפט מציב את מעשי הרשלנות של המזיק והניזוק זה מול זה, כדי להשוות ולהעריך, מבחינת האשמה המוסרית, את מידתם ומשקלם של מעשיו ומחדליו של כל צד ... מידת האשמה המוסרית עולה בעיקרה מתוך הבחינה של ההתנהגות של הנוגעים בדבר במקרה הקונקרטי אשר נדון בפני הערכאה השיפוטית ... אך יקרה לא אחת, כי לצורך הערכת מידתה ומשקלה של האשמה המוסרית ייזקק בית-המשפט גם למבחן חיצוני, המפנה אל רמתו של האדם הסביר". 43. נקדים ונאמר כי בענייננו לא הובאה בפני בימ"ש קמא כי כל ראיה לפיה עומדים לרשות הבנק אנשי מקצוע שאמורים לבצע עבורו בדיקות. אין ספק כי הבנק הוא בעל משאבים ועומדים לרשותו בעלי מקצוע - אך לא הובאה ראיה כי אותם בעלי מקצוע עוסקים בבדיקת בעלי המקצוע האחרים, שאינם "עובדיו". בענייננו - קיבל הבנק שרותים מבעלי מקצוע מומחים - השמאי ועורך הדין ואיני סבורה כי הוא נדרש לשכור בעלי מקצוע נוספים שיבדקו את התנהלותם ש/ל אותם בעלי מקצוע . יתירה מזאת, העובדה שהבנק הוא בעל משאבים אינה יכולה להטיל עליו חובה מוגברת לבדוק מומחים שחיוו דעה עבורו (גם אם התשלום עבור אותם מומחים שולם על ידי לקוחותיו של הבנק ולא על ידי הבנק במישרין). בהיות הבנק גוף כלכלי ברי כי במידה והיה מבצע בדיקות במישרין על ידי אנשי המקצוע שהוא מעסיק , מבלי להדרש לבעלי המקצוע של לקוחותיו - הוא היה מטיל את הנטל הכלכלי הכרוך באותו בעלי מקצוע על לקוחותיו. למה הדבר דומה - לעשיר המאושפז בבית חולים ובבדיקות נמצא כי סובל ממום מסויים. האם נטיל על אותו "עשיר" אשם תורם במידה ויתברר כי הטיפול שניתן לו לא היה הטיפול הנכון מאחר ויש בידו אמצעים לשכור שירותיו של מומחה נוסף? כל עוד אין זה מחובתו של הבנק לקחת מומחים נוספים שיערכו בדיקות נוספות, וכאשר המומחה שחיווה דעתו בפני הבנק יודע כי הבנק יסתמך על חוות דעתו - אין מקום להטיל על הבנק אשם תורם על כי לא ערך בדיקות משלו. 44. באשר לשמאי נוסיף ונאמר כי השמאות מעיקרה היא לקבל הערכה של שווי הדירה הנמכרת - נשוא חוות הדעת - ולפיכך חובתו של השמאי היתה לבקר בדירה וכן לבחון את התוכניות ומסמכי הרישום שלה - דבר שלא נעשה. לא מצאנו בחומר הראיות אבחנה בין שומה מקוצרת לשומה מורחבת או אחרת, אך ברור כי בכל מקרה השומה חייבת להיות מדוייקת, מבוססת ומקצועית וככל שהשמאי היה סבור כי אין בידו את כל הנתונים הדרושים לעריכת שומה נכונה - היה עליו להמנע ממתן חוות הדעת ולא להוציא תחת ידיו שומה "סתמית", בלתי נכונה ושאינה מתייחסת לדירה הנמכרת. 45. איננו מייחסים גם שום חשיבות לשאלת אופן המימוש והעובדה שבמימוש "רגיל" ולא "מהיר" עשויה להתקבל תמורה נמוכה יותר אינה מענייניו של השמאי. הנתונים שקבע השמאי, בדבר הפער במחירים במקרה של מימוש שונה, מהווה רק כלי עזר לבנק להחליט באיזה מימוש לנקוט ביום פקודה ואינו יכול להוות מדד לנזקו של הבנק ו/או להצביע על אשמו. 46. גם הערת השמאי כי זיהוי המכס נעשה ללא בדיקת מסמכים, אלא אלה שהוצגו לשמאי על ידי המוכר אינה רלבנטית וגם בימ"ש קמא קבע כי הדבר אינו יכול לשחרר את השמאי מאחריות. לכל היותר התרשל הבנק בכך שלא ביקש הבהרה באשר להערה זו - ובגינה יש לייחס לבנק אשם תורם בשעור של 20% בלבד. אשם תורם בשעור זהה הייתי מציעה לייחס לבנק שלא דרש מסמכים המאמתים את האמור בחוזה המכר (כאשר מן המפורסמות הוא כי לצורך מתן הלוואה מובטחת במשכנתא דורש בנק למשכנתאות נסח רישום וכאן לא נדרש כל מסמך ו/או ככל שהוצג אישור עמידר הוא לא היה מופנה לעורך הדין שערך את העיסקה). 47. באשר לעמידר - מאחר ולא הוגש על ידה ערעור שכנגד, ממילא אין מקום לדון בהשגתה באשר לחיוב שהושת עליה על ידי בימ"ש קמא. 48. באשר לנזק, קבע בימ"ש קמא כי זה לא הוכח על ידי הבנק, מאחר ולא הוצגו בפניו נתונים ברי השוואה, כאשר הערכת השמאי דרעי לפיה שוויה של הדירה בת שני החדרים הינו 90,000 ₪ נכונה ליום 3.5.04 בעוד שהערכת השמאי סזיר לפיה שווי הדירה הינו 296,000 ₪ נכונה ליום 14.11.01. בימ"ש קמא קבע כי לא ניתן לקבוע כי הנזק שנגרם לבנק מבטא בהכרח את הנזק שנגרם כתוצאה מהתרשלותם של השמאי, עורך הדין ועמידר (כאשר יתכן שחלקו נובע מירידת ערך הדירות שחלה בין המועדים הנ"ל). 49. לטעמי, טעה בימ"ש קמא בקביעתו זו . כפי שנקבע על ידי כבוד השופט ריבלין (וצוטט על ידי ב"כ המערערת בהודעת הערעור) מטרת הפיצוי בדיני הנזיקין הוא להעמיד , ככל האפשר, את הניזוק במצב בו היה נתון אלמלא ניזוק בעוולה (ע"א 140/00 עזבון המנוח אטינגר ז"ל נ. החברה לשיכון ופיתוח הרובע היהודי בירושלים בע"מ, פ"ד נ"ח(4) 486) . כפי שנקבע בע"א 2008/07 הנ"ל - נועד הנכס (הבטוחה) להעמיד את הבנק במצב בו עם מימושו היתה ההלוואה שנתן מסולקת ולפיכך צדק ב"כ הבנק בטיעונו לפיו זכאי הבנק למיקסום הנזק שנגרם לו - ואין רלבנטיות לשומה שנערכה בשנת 2001 (אשר היתה הבסיס למתן ההלוואה) עם הנזק שנגרם בפועל. 50. יתירה מזאת, ככל שהיה מקום ליתן משקל לירידת ערך במחירי הדירות - עול ההוכחה בנידון זה מוטל על כתפי המשיבים שהתרשלו כלפי הבנק והבנק עמד בנטל המוטל עליו משהוכיח את מחיר המכירה של הדירה בפועל על ידי כונס הנכסים , ואת יתרת הלוואה הבלתי מסולקת . 51. בהקשר זה יצויין כי גם בימ"ש קמא סבר כי היה על הבטוחה/הדירה לכסות את ההלוואה עם מימוש הדירה. דברים אלה נאמרו על ידו בהקשר לכך שהבנק, לקביעתו, לקח סיכון בלתי מחושב בכך שאישר הלוואה בסך 266,460 ₪ בעוד ששווי הדירה על פי הערכת השמאי הינו 296,000 ₪, אך במימוש מהיר - רק 222,000 ₪ ומכאן "יוצא איפוא שסכום ההלוואה שהעניק הבנק לרוכשים היה גבוה מסכום הבטוחה באופן משמעותי. בכך נטל על עצמו סיכום שחלקו של סכום ההלוואה יאבד מבלי שתהא לו היכולת להפרע ממימוש הבטוחה, ועל כך אין לו להלין אלא על עצמו". מאחר ואין עסקינן במימוש מהיר של הבטוחה - ממילא אין לדבר כל רלבנטיות. בכל מקרה - ההחלטה האם לבצע מימוש מהיר ובכך "לאבד" חלק מהתמורה הראויה או לבצע מימוש "רגיל" הינה בשקול דעת הבנק בלבד ואין בעובדה ששווי ההלוואה עלה על שווי התמורה הצפויה במקרה של מימוש מהיר כדי להשליך על הנזק ו/או כדי לקבוע כי הבנק לא הוכיח נזקו ולו חלקו. בנסיבות אלה - נזקו של הבנק מסתכם ב- 329,000 ש"ח - יתרת ההלוואה הבלתי מסולקת נכון ליום 329,532 ₪, ובניכוי אשם תורם בשעור של 20% - 263,625.6 ₪. 52. יש לחייב את השמאי והבנק, ביחד ולחוד , לשאת בנזקו של הבנק , כאשר עמידר תשפה את עורך הדין בשעור של 50% מכל סכום אותו ישלם בפועל לבנק. ב. בר-זיו, שופטת השופטת שושנה שטמר - אב"ד 1. עמד לפני פסק דינה המפורט של חברתי להרכב, השופטת בר-זיו. לא אחזור על העובדות, על עיקרי פסק דינו של בית משפט קמא ועל טיעוני הצדדים, שכן אלו הוצגו בפסק דינה של השופטת בר-זיו. מסכימה אני עם השופטת בר-זיו באשר לאחריות בנזיקין שיש לכל אחד מהמשיבים. דעתי שונה באשר לשיעורי החבות ולאשם התורם שיש להטיל על הבנק. בחנתי את פסק דינו של בית משפט קמא ואני סבורה כי הוא דן נכון באשר לאשם התורם שיש להטיל על הבנק ומטעמיו; אין לשכוח כי הבנק ביקש "שומה מקוצרת" מהירה. היה על הבנק אף להתייחס לכך שהשמאי כתב מפורשות בחוות דעתו כי הוא נתן את חוות הדעת אך ורק על סמך מסמכים שהוצגו לפניו על ידי המוכר. בנסיבות אלו, נטל הבנק על עצמו סיכון למירמות מהסוג שבוצע כאן. לפיכך, לעמדתי, החלוקה צריכה להיות כפי שקבע בית משפט קמא: 50% על הבנק, 50% ביחד ולחוד על המשיב 2, השמאי אבנר שזיר, ועל המשיב 3 והמערער שכנגד, עו"ד עזאם פארס. עמידר תשפה את המשיב 3 והמערער שכנגד ב-50% מהסכום בו יחוייב המשיב 3 והמערער שכנגד. 2. באשר לנזק: הבנק נתן הלוואה מבוטחת במשכנתא ביום 19/12/01 בסכום של 266,400 ₪. נזקו הוא יתרת ההלוואה לאחר מימוש הנכס. הנכס נמכר ב-10,000$ במועד שלא נמסר אך יש להניח כי בסמוך להגשת התביעה. לא ידוע לנו ערכה של הדירה אלמלא המרמה, לו היתה כפי שהופיעה בחוות הדעת השמאית של המשיב מס' 2 ליום מכירתה של הדירה כמות שהיא. אולם ניתן לדעתי, בהעדר מידע נוסף, לקבוע כי ביום הערכת השמאי שזור, ההלוואה היתה בערך לא יותר מערך הדירה כפי שתוארה על ידי השמאי שזור, דהיינו דירה של ארבעה חדרים. מכאן שבמועד הערכתה על ידי השמאי, היה הנזק סכום ההלוואה בניכוי המחיר שניתן היה לקבל עבור הדירה הריאלית. אין לנו נתון לגבי הסכום שניתן היה לקבל עבור הדירה באותו מועד כפי שאכן היתה. יש לנו הערכה כי הדירה במצבה הנכון היתה שווה ביום 3/5/04 סכום של 90,000 ₪. יש לזכור כי נטל השכנוע הוא על הבנק. לפיכך, ובהעדר נתונים אחרים ניתן לקבוע כי הבנק לא יכול היה לממש אותה ביותר מ-90,000 ₪ למועד מתן ההלוואה. לפיכך, לו דעתי תשמע, יש לחשב את הנזק לפי 266,400 ₪ בהפחתה של 90,000 ₪, והתוצאה היא נזק של 176,400 ₪ בסמוך למתן ההלוואה. לסכום זה יש להוסיף ריבית חוקית והפרשי הצמדה מיום 1/1/2002 (מועד הסמוך למתן ההלואה) וזהו נזקו של הבנק להיום, שאותו יש, לעמדתי, לחלק בין הצדדים על פי החלוקה שהצעתי. אמנם החוב לבנק אינו נושא ריבית והפרשי הצמדה על חוק פסיקת ריבית והפרשי הצמדה, התשכ"א-1961, אלא לפי ריביות הנהוגות בבנק או שהוסכם עליהן בחוזה ההלואה, אולם בהעדר ראיה על סכום זה ועל השיעורים שיש להוסיף לחוב, אין מנוס, לדעתי, אלא לפסוק כפי שהצעתי. 3. בהתחשב בתוצאות אליהן הגעתי לא הייתי עושה צו להוצאות. ש. שטמר, שופטת[אב"ד] השופט דר' עדי זרנקין נסיבות העניין נשוא הערעור בוארו היטב , הן בפסק דינו של בית המשפט קמא, והן בחוות דעתה של חברתי כב ' השופטת בר זיו, ואיני רואה צורך וטעם לשוב ולהידרש להם. אף אני סבור, כחברותי להרכב, כי יש להתערב בפסק דינו של בית המשפט קמא. כמותן, וכפי שסבר אף בית המשפט קמא, סבור אני כי הנזק שנגרם לבנק ,במקרה זה ,הינו תולדה של מעשי רשלנות הן של השמאי, הן של עורך הדין, והן של עמידר. לו כל אחד מאלו היה עושה מלאכתו נאמנה כי אז הדעת נותנת כי מעשה הנוכלות של נוטלי ההלוואה היה מתגלה, ונזקו של הבנק היה נמנע. כמו כן מקובלת אף עלי קביעתו של בית המשפט קמא, באשר למידת אחריותם של השמאי  ושל עורך הדין, על פיה אחריותם של אלו הינה שווה, ולפיכך , על דרך העיקרון, עליהם לשאת , כל אחד במחצית הנזק שנגרם, וכן סומך אני את ידי על קביעתו כי על עמידר לשפות את עורך הדין כדי מחצית מן הסכום שיחוב בו. לעניין האשם התורם שיש להטיל על הבנק, נוטה אני לדעתה של חברתי כבוד השופטת בר זיו, כי יש להעמידה על 20% בלבד, וסבור אני כי בשעה ששבית המשפט קמא מצא להעמידה על 50%, הוא החמיר עמו יתר על המידה. רשלנות הבנק התבטאה בכך ,שלא שת ליבו לכך שהשמאי ציין באופן מפורש בחוות דעתו, כי הוא נתן את חוות הדעת אך ורק על סמך מסמכים שהוצגו לפניו על ידי המוכר,  ולו היה הבנק ערני ,כפי שמצופה ממנו, היה בוודאי דורש בדיקה מעמיקה יותר. כמו כן ניתן לייחס רשלנות לבנק משהעמיד ההלוואה על בסיס אישור סתמי של החברה המשכנת אשר לא כלל בתוכו פירוט לגבי טיבן של זכויות המוכר. יחד עם זאת דעתי הינה, כאמור, כי מידת אשמו התורם של הבנק הינה פחותה בהרבה מזו של המומחים, השמאי ועורך הדין, אשר עליהם הייתה מוטלת החובה הראשונית והעיקרית לעשות מלאכתם בזהירות ובמומחיות, ובכך, למרבית הצער, כשלו. בנסיבות אלו, מצרף אני, כאמור, את דעתי לדעתה של חברתי כב' השופטת בר זיו , על פיה תרומת הרשלנות של הבנק תהא בשיעור של 20% בלבד. כמו חברותי, אף אני סבור כי לא היה מקום לדחות התביעה מן הטעם כי הנזק לא הוכח. כחברתי כב' השופטת שטמר אני סבור כי ניתן לקבוע כי , למועד העמדת ההלוואה, לא יכול היה הבנק להיפרע מן הדירה בסכום העולה על  הסכום שבו הוערכה הדירה בשנת 2004, דהיינו סך של 90,000 ₪ , ולפיכך, ולו גם בקירוב,  ניתן לחשב את הנזק על ידי הפחתת הסך של 90,000 ₪ מסכום ההלוואה, דהיינו 266,400 ₪, והיתרה בסך 176,400, מבטאת, בערכי קרן, את נזקו של הבנק. לסכום נזק זה , בניכוי תרומת רשלנות בשיעור של 20% כאמור לעיל, יש להוסיף הפרשי הצמדה למדד וריבית חוקית מיום 1/1/2002, כפי שהציעה חברתי כב' השופטת שטמר,ועל הצדדים לשאת בו על פי חלקם כפי שבואר לעיל. ע. זרנקין, שופט לפיכך הוחלט לקבל את הערעור ולקבוע (על פי דעת הרוב בעניין זה, של השופטים בר-זיו ודר' זרנקין) כי בנזק של הבנק יישאו השמאי ועו"ד בשעור של 80% יחד ולחוד. מהסכום שבו חוייב עו"ד תישא עמידר בשיעור של 50%. לבנק יוחסה רשלנות תורמת בשיעור של 20% מהנזק. באשר לסכום הנזק של הבנק אנו קובעים (על פי דעת הרוב של השופטים שטמר- אב"ד ודר' זרנקין), כי הוא בסכום של 176,000 ₪ נכון ליום 1/1/2002. מסכום יופחת 20% בגין הרשלנות התורמת של הבנק, והיתרה תשולם כפי שקבענו לעיל, ביחד ולחוד על ידי אבנר שזיר ועו"ד עזאם פארס. בנסיבות, החלטנו שכל צד יישא בהוצאותיו.מקרקעיןרשלנות מקצועיתרשלנותשמאות