מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא קניית דירה עם שטח חניה קטן מדי: הצדדים לתביעה והשאלה המרכזית העומדת במוקד הדיון 1. התובעת הינה הבעלים הרשום של דירת מגורים בת שלושה חדרים בקומה שלישית בבניין ברחוב ארלוזרוב 11 א' בגבעתיים, הידועה כגוש 6160 חלקה 579, תת חלקה 8 וצמודה לה חניה לא מקורה (להלן: "הדירה" ו- "החניה"), הכל כמפורט בנסח רישום המקרקעין (להלן: "הנסח") אשר צורף כנספח א' לתצהיר התובעת (ת/3). 2. הנתבעים הינם זוג נשוי אשר מכרו לתובעת את הדירה, לרבות החניה, על פי חוזה מכר שנחתם בין הצדדים ביום 02/06/2010 בסך של 1,625,000 ₪ (להלן: "חוזה המכר"). עותק מחוזה המכר צורף כנספח "ב" לת/3. 3. אין מחלוקת כי עובר לחתימת הסכם המכר הוצגה החניה לתובעת; אין מחלוקת שהתובעת הצהירה בחוזה המכר כי היא רוכשת את הדירה לרבות החניה AS IS, לאחר שראתה את הדירה ומתקניה לרבות מצבה המשפטי, הפיזי, התכנוני וההנדסי ומצאה אותם מתאימים לצרכיה, הכל בכפוף לנכונות הצהרות התובעים בחוזה המכר (ראו סעיף 2 לחוזה המכר); אין מחלוקת שבטרם מסירת הדירה לידי התובעת לא ניסתה התובעת להחנות את רכבה בחניה. 4. לאחר מסירת הדירה לידי התובעת, וכפי שיפורט להלן, טוענת היא כי נסתה להחנות את רכבה בחניה אולם הדבר לא עלה בידה. לאחר שהעמיקה את בדיקותיה התחוור לה, לטענתה, ששטח החניה קטן מהשטח הנזכר בנסח, וכי השטח הנזכר בנסח קטן מהשטח הנכלל בהיתר הבנייה; עוד התחוור לה ששטח החניה הקיים נמוך משטח החניה הנזכר בהנחיות משרד התחבורה, ולפיכך, לטענתה, כלל אינו ראוי לתואר "מקום חניה"; התובעת טוענת שיש לראות בכך הפרה של הסכם המכר ואי התאמה במובן חוק המכר. עוד טוענת התובעת שהסתבר לה בדיעבד שהנתבעים ידעו על הבעייתיות הקיימת בחניה, הן מבחינה תכנונית ורישומית והן מבחינה פרקטית, אך בחרו שלא לגלות עובדה מהותית זו לתובעת עובר לכריתת חוזה המכר. לפיכך טוענת התובעת בנוסף לאי גילוי; הטעיה וטעות וכן ניהול משא ומתן שלא בתום לב. על יסוד טענות אלו הגישה התובעת תביעה כספית בסכום כולל של 410,400 ₪, המורכבת מראשי הנזק הבאים: פגיעה בשווי הדירה עקב אי יכולת להשתמש בחניה (190,000 ₪); פיצוי מוסכם על פי חוזה המכר (162,500 ₪); עוגמת נפש (50,000 ₪); הוצאות מומחים (7,900 ₪). 5. הנתבעים מצידם מדגישים כי הדירה נמכרה AS IS, ולפיכך מנועה התובעת מלהעלות כל טענה בעניין מצב הממכר, בוודאי טענה אותה יכולה היתה לבדוק בטרם חתימה על חוזה המכר. בעניין זה מציינים הנתבעים כי החניה הוצגה בפניי הנתבעת; אין כל מחסום המונע את הגישה לחנייה; לא הייתה כל מניעה להחנות את הרכב במקום החנייה עוד בטרם חתימת חוזה המכר. בנוסף ולחלופין טוענים הנתבעים כי לא ידעו על הפרשי המידות בחניה, אלא לאחר שהוגשה התביעה, מכאן שלא יכולה להעלות כנגדם טענת אי גילוי ו/או הטעייה בכל הנוגע למצב הרישומי. לגבי ההיבט הפרקטי מציינים הנתבעים כי אין כל בעיה להשתמש בחניה, והא ראיה כי הנתבעים שהינם כבני 70-80 שנה החנו את רכבם (ניסן בלאנו) בחניה האמורה, רכב הגדול יותר מרכבה של התובעת (פורד פוקוס). לפיכך - ומשלא קיימת כל בעייתיות בחניה, ברי כי לא היו אמורים לגלות לתובעת דבר בעניין זה. 6. לעניין הנזקים טוענים הנתבעים כי אלו מוגזמים ומנופחים וכי התובעת לא עמדה בחובת הקטנת הנזק - בעניין זה טוענים הנתבעים כי הוצע לתובעת לקבל שיעורי נהיגה על חשבון הנתבעים אולם היא סירבה מטעמיה היא; שניתן להזיז את המגרעת בגדר הפולשת לתחום החניה, וזאת בעלות זעומה, וכך תפתר הבעייתיות. מבחינה כספית טוענים הנתבעים כי שווי החניה אינו כנטען על ידי התובעת ובכל מקרה היא אינה זכאית לתבוע הן את הפיצוי המוסכם והן את שווי החנייה. 7. אלו, בתמצית, טענות הצדדים (ואפרטן בהמשך). עניינו הרואות, עלינו להדרש לשאלת היקף חובת הגילוי עובר לכריתת חוזה המכר הנדון, בכל הנוגע לחנייה, כל זאת כאשר ידוע ומוסכם שמדובר בחוזה מכר "יד שנייה" שכלולות בו הצהרות הצדדים לגבי מצב הממכר; מבחינה עובדתית נדרש לשאלה האם ידעו הנתבעים על ההפרש בשטח החנייה; האם ידעו על בעייתיות כלשהי בחנייה, ובמידה והתשובה חיובית - האם על פי הדין היה עליהם לגלות עובדות אלו לתובעת. כן נדרש לשאלה האם קיימת אי התאמה בממכר; האם ויתרה התובעת על טענות אי ההתאמה; האם יש לזקוף לחובתה אשם תורם ולשאלת גובה הנזקים. וכעת לטענות הצדדים, הן העובדתיות והן המשפטיות, ביתר פירוט. טענות התובעת 8. לטענת התובעת ביקשה היא לרכוש לעצמה דירת מגורים הכוללת, כתנאי מוחלט ובלתי מתפשר, קיומה של מעלית בבניין וכן קיומה של חניה פרטית צמודה לדירת המגורים ורשומה בלשכת רישום המקרקעין, ולצורך כך פנתה התובעת לקבלת שירותי תיווך אצל המתווך יניב, ממשרד התיווך נחום נכסים בגבעתיים (להלן: "המתווך"). 9. המתווך הונחה על ידי התובעת לחפש לה אך ורק דירות מגורים בנות שלושה חדרים באזור גבעתיים ובלבד שבבניין תהיה מעלית וחניה פרטית צמודה לדירה. המתווך הראה לתובעת מספר דירות, לרבות הדירה נשוא כתב תביעה זה. הדירה מצאה חן בעיני התובעת ולאחר משא ומתן בין הצדדים נחתם ביום 02/06/2010 חוזה מכר. התובעת מציינת כי לאורך כל המשא ומתן הדגישה התובעת את חשיבות קיומה של החניה ומיקומה, ראו בעניין זה הטיוטות שהוחלפו בין הצדדים עובר לחתימה על חוזה המכר. 10. ביום 22/09/2010 קיבלה התובעת את החזקה בדירה ולאחר צביעת הדירה והתארגנות עברה התובעת ביום 2/10/2010 להתגורר בה. מיד לאחר שהתובעת עברה להתגורר בדירה, התגלה לה להפתעתה ולתדהמתה הרבה, כי היא אינה מצליחה להחנות את רכבה במקום החניה וזאת על אף נסיונות ותמרונים רבים ועל אף שרכבה של התובעת מסוג פורד פוקוס הינו בגודל סטנדרטי של רכב פרטי. 11. משלא צלחה התובעת להחנות את רכבה במקום החניה, פנתה התובעת בשיחה טלפונית לנתבע מס' 2 (להלן: "הנתבע") וטענה בפניו כי היא אינה מצליחה בשום דרך או צורה להחנות את רכבה במקום החניה ונענתה על ידו בביטול, כי זה רק עניין של אימון ואם היא תתאמן היא תצליח. 12. כעבור מספר ימים, פנתה התובעת בשנית בשיחה טלפונית לנתבע וטענה כי היא מתאמנת ומתאמנת אך כל ניסיונותיה כשלו והיא עדיין אינה מצליחה בשום צורה או דרך להחנות את רכבה במקום החניה. במהלך השיחה, גילה הנתבע לתובעת כי הבעיה הקיימת במקום החניה היתה ידועה לנתבעים וכי הוא רצה בשעתו להוריד חלק מגדר הבניין לצורך הפיכת החניה לשמישה, ואף היה מוכן לממן זאת מכיסו הפרטי, אך העניין לא צלח בידו. 13. מבירור שערכה התובעת בטרם הגשת התביעה עם ה"ה זואי ומתן סבר (להלן: "סבר"), שהנם שכנים המתגוררים בבניין ועם שכנים נוספים בבניין גילתה התובעת כי הנתבעים לרוב לא היו מחנים את רכבם במקום החניה אלא מחנים את רכבם ברחוב, או ברחובות סמוכים או לחילופין, היו מוצאים חלופות אחרות. לפיכך טוענת התובעת שמהבירור שערכה עולה תמונה ברורה וחד משמעית, לפיה הנתבעים ידעו והיו מודעים היטב לבעיה הקיימת במקום החניה וכי הם לא גילו לה על הבעיה במקום החניה כיוון שאם הם היו מגלים לה, עסקת מכירת הדירה לא היתה יוצאת אל הפועל. 14. משכלו כל הקיצין, ולאחר שהתובעת הבינה כי הנתבעים הטעו והונו אותה בכוונת תחילה ובזדון, וכי הם מתייחסים בביטול לכל טענותיה לפיהן היא אינה מצליחה להחנות את רכבה במקום החניה, פנתה התובעת ביום 01/11/10, כחודשים לאחר קבלת החזקה בדירה אל הנתבעים במכתב, באמצעות עוה"ד רם כץ, אשר ייצג את התובעת בעסקת הרכישה . במכתב זה גולל עוה"ד כץ את טענות התובעת וביקש את תגובת הנתבעים. עותק ממכתב הטענות של התובעת צורף כנספח "ד" לתצהיר התובעת. תגובת הנתבעים מיום 10/11/2010 לא הניחה את דעתה של התובעת ומשכך פנתה היא לשכור שירותי מומחים אשר יחוו את דעתם בנודע לחניה האמורה ושוויה: כך פנתה התובעת למהנדס האזרחי מר מואב מעידי (להלן: "מעידי", חוות דעתו הוגשה וסומנה ת/4), ולשמאי המקרקעין מר פינחס ארגוב (להלן: "ארגוב", חוות דעתו הוגשה וסומנה ת/5). 15. מעידי בדק ומצא שרוחב החניה הבפועל הוא 2.50 מ' ורוחב המעבר בחזית הוא 4.22 מ'. לשיטתו, בהתאם להנחיות משרד התחבורה לרמת שירות 3, הרי נדרש רוחב מינימלי של 2.80 מ' לתא חניה בודד בין עמודים, כאשר רוחב המעבר המינימלי צ"ל 5.20 מ'. מניתוח סכמת רדיוסים כפי שמוצגת בת/4 ונסיון פיזי לכניסה לחניה נמצא כי לא ניתן להיכנס לחניה הנדונה. לפיכך מסקנתו של מעידי הינה כי תא החניה, כפי שהוא קיים בפועל אינו עומד בדרישות המינימליות (רמת שירות 3) של ההנחיות לתכנון חניה של משרד התחבורה, ולפיכך אין זה מקום חניה. 16. ארגוב מצידו בדק ומצא שבהתאם לתשריט המצורף להיתר הבניה מס' 6457 מיום 21.6.84 הרי מקום החניה היה אמור להיות במידות של 3.20 X 4.25 מ' ובשטח של 13.60 מ"ר. רוחב המעבר בחזית היה צ"ל 5.60 מ' ורוחב הכניסה הראשית למגרש הוא 4.00 מ'. בפועל נבנה אחד מעמודי התמך של הבניין במרחק של 4.62 מגבול המגרש המערבי, במקום 5.60 מ' כמסומן בתשריט ההיתר. מיקום העמוד מסיט את מקום החניה כ-1.0 מ' מערבה, דבר הנוגד גם את תשריט הבית המשותף. הגדר החזיתית נבנתה בפועל שלא בהתאם לתשריט ההיתר. הגדר הייתה אמורה להיות ישרה במרחק של 3.20 מ' מעמוד התמך. בפועל נבנתה מגרעת בטון וגינה המצמצמת את מקום החניה למידות של 2.50 X 4.22 מ'. 17. לאור האמור לעיל ובהסתמך על חוות הדעת של מעידי קובע ארגוב שלא ניתן להשתמש בתא החניה כמקום חניה, כלומר לשיטתו מדובר בדירה ללא מקום חניה ויש מקום להביא בחשבון שני ראשי נזק: אומדן שווי מקום חניה כחלק משווי הדירה; שווי פגיעה בסחירות הדירה עקב העדר מקום חניה. לפי הספר "מדדים להערכת מקרקעין" מטעם לשכת שמאי המקרקעין מחודש יולי 2002 נקבע כי חניה בלתי מקורה הצמודה לדירה בבית משותף, כאשר אין מחסור בחניה בסביבת הבית, בייחס לשווי חדר בה הינו כ-8%-12% ובממוצע 10% משווי חדר בדירה. היות ובסביבת הבית קיימת מצוקת חניה הרי יש להעמיד את שווי החניה על 17% משווי חדר בדירה. שווי מקום חניה בהתייחס למודל בספר ולשווי מקומות חניה פרטיים בבניניים בהוון דמי השכירות הנדרשים לפי שיעור הוון של 7% הוא 90,000 ₪. שווי הפגיעה הנוספת בסחירות הדירה עקב העדר חניה, לפי ניתוח של שווי דירות ללא חניה צמודה ומעלית לעומת שווי דירות הכוללת חניה צמודה ומעלית, ובנטרול תרומת המעלית לשווי, הוא 100,000 ₪. לפיכך סה"כ הפגיעה בשווי עקב העדר חניה ופגיעה בסחירות הדירה הוא 190,000 ₪, המהווים כ-12% משווי הדירה. זהו אם כן הסכום הנתבע בראש נזק א' בכתב התביעה, מלבד הפיצוי המוסכם והפיצוי עבור עוגמת הנפש. 18. בפן המשפטי טוענת התובעת כי בחוזה המכר שנחתם בין הצדדים הצהירו הנתבעים כי: "אין חריגות בנייה בדירה וכי הדירה ומערכותיה במצב שמישות ומתפקדות כיאות...". התובעת מצידה, הצהירה בחוזה המכר כי ראתה ובדקה את הדירה ומצאה מתאימה למטרותיה... "הכל בכפוף לנכונות הצהרת המוכר וקיום התחיבויותיו כאמור בחוזה זה". התובעת טוענת כי היה על הנתבעים לגלות לה, במסגרת המשא ומתן, על הבעייתיות הקיימת בחנייה; על כך שגם הם התקשו תחילה להחנות את רכבם בחניה, כפי שעלה בחקירותיהם (הנתבע בעמ' 79 שו' 8; הנתבעת בעמ' 86 שו' 29) ; על כך שביקשו במהלך השנים להסיר את המגרעת ולהזיז את שעון המים (חקירת השכן פריים בעניין שעון המים, עמ' 29 שו' 6;8). התובעת מפנה לפסיקה ולהלכות המחייבות לשיטתה (ראו סעיפים 4.11; 5.5.5 לסיכומים) וטוענת שבנסיבות העניין נוהל משא ומתן שלא בתום לב והנתבעים הפרו את חובת הגילוי המוטלת עליהם. 19. התובעת מוסיפה וטוענת כי מדובר באי התאמה במובן חוק המכר, שכן החניה האמורה אינה יכולה לשמש למטרותיה, ראו חוות הדעת של מעידי וארגוב אשר הוגשו מטעמה וכן חוות דעתו של מומחה בית המשפט מר שאול גפני, אשר תסקר להלן (להלן: "גפני" ו/או "מומחה בית המשפט", חוות דעתו סומנה במ/1). התובעת טוענת שיש לאמץ את הקביעות שאין במקום חניה עסקינן, וכי חוות הדעת מטעם הנתבעים אינה יכולה להפריך ממצאים אלו. התובעת הודפת את הטענה כי היה עליה לנסות לבצע חניה בטרם רכישת הדירה - טענתה הכלל של "יזהר הקונה" עבר מעולמנו המשפטי; החניה נראית כחניה רגילה וסבירה ולא ניתן לגלות את הפגם ממראה עיניים; מדובר בליקוי שהיה ידוע אך ורק לנתבעים ולפיכך היה עליהם לגלותו. 20. התובעת שוללת את הטענות לעניין אי הקטנת הנזק על ידה - בעניין זה טוענת התובעת בסעיפים 2.13-2.16 לתצהירה כי פנתה בעניין הסרת המגרעת לעיריית גבעתיים, או אז נאמר לה שלצורך ביצוע פעולה זו עליה לקבל היתר בנייה, בצירוף הסכמת כל השכנים. התובעת טוענת כי ניסתה להעלות עניין זה באסיפת דיירים אולם נתקלה בהתנגדות עזה ובצעקות רמות. התובעת דוחה את טענות הנתבעים בדבר הצורך באימונה בנהיגה - לשיטתה הינה נהגת מנוסה של 30 שנה, שמעולם לא נתקלה בבעיות חניה. התובעת טוענת כי מדובר בהצעה מעליבה ופוגענית. 21. התובעת טוענת כי יש לקבל את הנזקים כפי שהוערכו על ידי ארגוב ולא על ידי מומחה בית המשפט, שכן זה נתפס לשתי טעויות מרכזיות: האחת, בקביעתו כי באזור אין מצוקת חנייה, דבר שהוכח על ידה; וכן בקביעתו שאין פגיעה נוספת בשווי הדירה עקב העדר מקום חניה, מעבר לשווי הפיזי של מקום החנייה. התובעת טוענת שאין כל כפל פיצוי בתביעתה ושאין מניעה לפסוק את הפיצוי המוסכם לצד הנזק הממשי שנגרם, ובתוספת פיצוי עבור עוגמת נפש. בסיכומיה טוענת התובעת שאין מקום לקבל את חוות הדעת של מומחה הנתבעים, בין היתר שכן כלל אינו מומחה בתחום תכנון חניות; וכי עדותם של הנתבעים נמצאה בלתי אמינה. טענות הנתבעים 22. הנתבעים טוענים כי במהלך המו"מ לקראת רכישת הדירה, הן התובעת והן המתווך מעולם לא ציינו באזני הנתבעים, לא את עניין חשיבות החנייה ולא את עניין מגבלותיה של התובעת הנוגעים לכישורי הנהיגה שלה, הנתבעים לא ידעו מעולם כי לתובעת יש "גולגולת דקה" בעניין החניה. לשיטתם בחוזה המכר שנכרת לימים בין הצדדים המילה "חניה" מופיעה כאגב אורחא רק בהגדרת הדירה ולא רק שלא מצויין בחוזה כי החניה היא פרט מהותי ברכישת הדירה אלא שהחניה לא מוזכרת בשום מקום אחר בחוזה. גם בסעיף 4 לחוזה המכר שבו צויין מיקומה של החניה נכתב הדבר כאגב אורחא מבלי לציין דרישה מיוחדת לגודל החניה ו/או למיקומה ומבלי להבהיר שהחניה היא תנאי מהותי ו/או הסיבה היחידה שהתובעת רוכשת את הדירה. 23. מוסיפים הנתבעים וטוענים שהחניה ממוקמת בחזית הבניין שבו מצוייה הדירה באופן שכל מי שנכנס לבניין רואה מיידית את החניה, המצוייה לשמאלו של שביל הגישה המוביל לדלת הכניסה לבניין. הנתבעת ראתה את החניה לפני שרכשה את הדירה ובכל זאת בחרה לרכוש אותה AS IS , מבלי לבצע כל מדידות בשטח ומבלי לנסות ולהחנות את רכבה בחנייה, ועל כן אין לה להלין כי אם על עצמה, שכן דבר לא הוסתר ממנה. 24. לטענת הנתבעים הצדדים הסכימו ביניהם כי הדירה, שהיתה בעת מכירתה דירה "יד שניה" בת למעלה מ-20 שנים תימכר לתובעת במצבה AS IS וכך סיכמו: "והואיל והמוכר חפץ למכור, למסור את החזקה הבלעדית ולהעביר את הדירה וכל זכויותיו בדירה לקונה במצבה AS IS והקונה חפץ לקנות ולקבל את החוקה הבלעדית בדירה ולקבל בהעברה מהמוכר את כל זכויותיו בדירה AS IS, והכל באופן בתנאים ובתמורה כאמור בחוזה זה"... הנתבעים שבים וטוענים כי מיקום החניה וגודלה לא שונה על ידם מעולם מאז שרכשו אותה. החניה הוצגה לתובעת, היא ראתה את מיקומה, ראתה את גודלה ואת הגישה אליה למצער שלוש פעמים, פעמיים לפני חתימת החוזה ופעם בעת קבלת החזקה בדירה, והכל כמפורט בסעיף 13 לתצהירי הנתבעים, וכן בתצהירי בני הנתבעים, דוד בר-אלי (להלן: "דוד", תצהירו סומן נ/2) ובתצהיר מוטי בר-אלי (להלן: "מוטי", תצהירו סומן נ/3) ראו סעיף 3 לתצהירים. 25. מבהירים הנתבעים כי גם אם הגישה לחניה אינה "קלילה", כלשונם (ראו סעיף 17 לתצהירי הנתבעים) הרי שאין המדובר ב"פגם" ובוודאי שלא ב"פגם נסתר" אלא בעובדה גלוייה, שהיתה ידועה פוזיטיבית לתובעת לפני שרכשה אותה ובכ"ז היא רכשה אותה AS IS ובכך למעשה ויתרה לנתבעים על טענה בנוגע אליה ועל כן דין תביעתה להדחות. הנתבעים מוסיפים כי שניהם, שהינם בני למעלה מ-70 שנה (והנתבע אף מתקרב ל-80) מחנים את רכבם ללא כל קושי בחניה, והיא שימשה אותם ככזו במשך שנים רבות. עוד נטען כי ב"כ הנתבעים, עו"ד פרידמן, החנה את רכבו, הגדול מרכבה של התובעת, באבחה אחת ללא כל בעיה. הנתבעים הגישו לתיק בית המשפט סרטונים המתעדים את החניית רכב הנתבעים על ידם ואת החניית רכבו של עו"ד פרידמן על ידו, יכונו להלן : "הסרטונים". 26. הנתבעים חלקו על סכומי התביעה וכן טענו שהיה על התובעת לפעול להקטנת הנזק, בין היתר באמצעות מורה נהיגה שהנתבעים נאותו לממן עבורה ו/או על ידי הסרת המגרעת בגדר. בכל הנוגע לשוויה של החניה הנטענת, הגישו הנתבעים חוות דעת מטעמם, של שמאי המקרקעין מר אלי סידאוי (להלן: "סידאוי", חוות דעתו הוגשה וסומנה נ/1). סידאוי בקר בחניה האמרוה ובחוות דעתו כתב, בין היתר: " במהלך ביקורי נכנסתי לתא החניה ללא קושי בנסיעה לאחור. אין אפשרות לכניסה חזיתית לחניה. גם אם נדרש תמרון נוסף לכניסה לחניה, הרי שחוסר נוחות מירבית זו אינה שונה מבניינים רבים דומים". 27. עוד ציין סידאוי בחוות דעתו שמדובר בבנין ותיק שנבנה בשנת 1984 בהתאם למקובל בנושא חניות במועד הרלוונטי; שבמועד בניית הבניין וגם כיום אין תקן מחייב הקובע את מידות החניה; שהנחיות לתכנון חניות של משרד התחבורה, כמפורט בחוות דעת המומחים מטעם התובעת הינן מחודש פברואר 2000, המאוחר מהמועד הקובע בו ניתן היתר בניה ואישור איכלוס לבניין. לטענת סידאוי, מרבית החניות בבניין אינן עומדות במידות בהתאם להנחיות המאוחרות של משרד התחבורה. 28. בכל הנוגע לערכים טען סידאוי בחוות דעתו שלפי הספר "מדדים להערכת מקרקעין" מטעם לשכת שמאי המקרקעין מחודש יולי 2002 נקבע כי חניה בלתי מקורה הצמודה לדירה בבית משותף בייחס לשווי חדר בה הינו כ-8%-12%, ובממוצע 10% משווי חדר בדירה. לפיכך שווי חניה בסיסי הוא כ-54,000 ₪. סידאוי הגיע לכלל מסקנה שלא קיימת מניעה לשימוש סביר בחניה ולכל היותר ניתן להניח כי שיעור הפגיעה המקסימלי לאור אי נוחות מירבית הוא 10% משווי חניה - כלומר 5,400 ₪. שיעור פגיעה זה משווי הדירה הוא זניח ואינו נחשב כירידת ערך. 29. בפן המשפטי טענו הנתבעים שעצם רכישת הדירה במצבה AS IS, לאחר שההתובעת הצהירה שבדקה את החניה האמורה, מונעת הימנה את האפשרות להעלות כל טענה בענין זה; שלא ידעו ולא היה עליהם לדעת על הבדלי המידות; שלא קיימת כל בעייתיות בחנייה ולפיכך לא היו אמורים לגלות דבר. בין היתר מפנים הנתבעים להלכה הקובעת ש"דרישת גילוי מוגזם, ולו גם באיצטלה של תום לב עלולה לחתור תחת אושיות הכלכלה החופשית ולסכל יוזמה פרטית" (דברי המלומדת פרו' ג' שלו במאמרה : "סעיף 12 לחוק החוזים: תום לב במשא ומתן", משפטים כרך ז', עמ' 118, בעמ' 138). הנתבעים הפנו למקרה דומה שהמתאים לשיטתם כ"כפפה ליד", ראו ת.א 7803-10-09 צור נ' שמאי ואח', פסק דינה של כב' השופטת מני-גור (להלן: "פס"ד צור"). 30. מוסיפים הנתבעים וטוענים כי אם בכלל אזי יש לייחס לתובעת אשם תורם בשיעור של 100% ועצימת עיינים. עוד טוענים הנתבעים שאין מקום לפסוק את הפיצוי המסוכם כמבוקש, בוודאי לא בחפיפה עם הפיצוי הממשי הנטען ועוגמת הנפש; שגם אם יקבע שיש פגיעה כלשהי בחנייה, אזי הוכח שניתן לעשות בה שימוש כלשהו, ולכן יש להפחית מהפיצוי שווי זה ואין להתייחס לחנייה כשווי אפס. מסיימים הנתבעים את טיעוניהם בהתייחסות ארוכה לשאלת הוצאות המשפט. אציין כי על טענות אלו חזרו כבר למן קדם המשפט הראשון ואף הגישו בעניין זה בקשה להפחתת סכום התביעה. בעניין זה טוענים הנתבעים כי התביעה הוגשה על סכום מנופח ומוגזם של מעל 400,000 ₪, ואם בכלל תתקבל התביעה, אזי יושת פיצוי הנמוך בעשרות אחוזים מהמבוקש. לשיטת הנתבעים הם נאלצו לשכור שירותי עורך דין ולהתחייב על שכר טרחה בשיעור של 20% מהחיסכון, כך שצפויים הם לשלם סכומים לא מבוטלים (לשיטתם, למצער 80,000 ₪) עבור ייצוג משפטי. הנתבעים מבקשים מבית המשפט לא להתעלם מעניין זה, וגם אם ימצא שלתובעת מגיעים סכומים כאלו או אחרים, אזי יש לחייבה בתשלום שכר הטרחה הריאלי של הנתבעים לבא כוחם. מינוי מומחה מטעם בית המשפט ומסקנותיו 31. משלא הצלחתי להביא את הצדדים להבנות במהלך קדמי המשפט, ומאחר ששני הצדדים בחרו להגיש חוות דעת מומחים לעניין החניה, מינתי מומחה מטעם בית המשפט לצורך בחינת החנייה האמורה. המומחה מר גפני ביקר בחניה האמורה פעמיים, ראו עדותו בעמ' 10 שו' 18. בבמ/1 קובע גפני, בין היתר, כדלקמן: "בהיבט התכנוני/פיזי הרי הן תשריט הבית המשותף והן המידות בפועל אינן תואמות את התכנון הכלול והמאושר בתכניות להיתר. בפועל רוחב התא ורוחב המעבר בחזית (שני נתונים המשפיעים ביותר על איכות החניה) קטנים משמעותית מהמידות התכנוניות. בהיבט המשפטי הרי מידות הנכס ושטחו כפי שסומן בתשריט הבית המשותף אינן תואמות את המידות התכנוניות בהיתר וכן את המצב הפיזי בשטח. בהשוואה למקומות החניה האחרים בבניין הרי שגם לפי תשריט הבית המשותף מידות הנכס קטנות משאר מקומות החניה השכנים. המצב בפועל חמור יותר באשר רוחב התא ורוחב המעבר בחזית קטנים משמעותית מהקיים במקומות החניה האחרים". 32. עוד קבע גפני במסקנותיו: "מידות הנכס בפועל כיום אינן תואמות את התכנון שאושר במסגרת היתר הבניה, שהוצא כאמור בשנת 1984, ואינן תואמות את הנחיות משרד התחבורה (רמת שרות 3) שהוצאו בשנת 2000. הנתבעים צרפו טבלה וכן צילומי וידאו המראים כי ניתן להיכנס ולצאת מתא החניה בזמנים (שנמדדו ע"י הנתבעים ובא כוחם) של בין 10-80 שניות (הסרטונים, ח.פ). מול נתון זה עומדת חוות דעתו של שמאי התובעים שקבע כי לא הצליח לתמרן ולהיכנס לחניה. בבדיקה שלי (אמנם עם מכונית גדולה מסוג שברולט אימפלה) הרי ניסיתי בכמה דרכים לתמרן ולהיכנס לחניה אך לשוא. היות ונושא מספר התמרונים וזמן הכניסה לחניה הוא סובייקטיבי ומשתנה לפי סוג הרכב, מיומנות הנהג ודרך הכניסה לחניה (הדרך המקובלת והנכונה היא כניסה למעבר ונסיעה בהילוך אחורי לתוך תא החניה) הרי שאין לדעתי לתת משקל לבדיקות ונתונים אלה, מה עוד שהם אינם מעוגנים בכל הנחיות תחבורתיות". מסיים גפני וקובע: "לאור האמור לעיל הרי אני סבור כי הנכס (קרי מקום החניה הצמוד לדירה) במידות הקיימות כיון בשטח אינו יכול לשמש כמקום חניה". 33. גפני מציע שתי דרכים לפיתרון בעית החניה: הדרך הראשונה הינה ביצוע שינויים פיזיים ומשפטיים במידות הנכס הכוללים ביטול הגדר והגינה בחזית והסטת אבן השפה האחורי 0.75 מ' מזרחה, כך יתקבל תא חניה במידות הקרובות להנחיות התכנוניות של משרד התחבורה התואמות (למעט רוחב המעבר בחזית) את התכנון שאושר בהיתר. לטענת גפני ביצוע השינויים הנ"ל סה"כ כולל מע"מ (לחלק מהעלויות) - 68,555 ₪. 34. הדרך השנייה הינה הערכת שווי הנכס כמקום חניה לא מקורה, הצמוד לדירה בבית משותף, ואשר לא ניתן להשתמש בו כמקום חניה ואין לו כל שימוש חליפי אחר. במקרה כזה, בהתחשב גם שמדובר בחניון לא מקורה, סבור גפני כי המקדם של 12% משווי חדר בדירה הוא סביר. כלומר שווי החניה לפי תחשיב זה הוא 65,400 ₪ ובהתאמה לתאריך הקובע (תוספת 10%) - 70,950 ₪. הדיונים וההכרעה, בתמצית 35. במסגרת דיוני ההוכחות העידו בפניי מומחה בית משפט גפני; מטעם התובעת העידו המומחים מטעמה, מעידי וארגוב, השכנים גברת סבר ומר פריים והתובעת בעצמה. מטעם הנתבעים העידו הבנים, דוד ומוטי; המומחה סידאוי והנתבעים עצמם. 36. לאחר ששמעתי את העדויות, עיינתי בסיכומי הצדדים ובאסמכתאות אשר הוצגו בפניי, קובעת אני שדין התביעה להתקבל, בחלקה. הגעתי לכלל מסקנה שהנתבעים לא ידעו אודות מידות החניה והחריגה מהיתר הבנייה ומהמידות המפורטות בנסח, ולפיכך אין לזקוף לחובתם אי גילוי ו/או הטעיה בנקודה זו; הגעתי לכלל מסקנה שלמרות קביעת מומחה בית משפט אזי במקום חנייה עסקינן, אם כי מקום חניה הכרוך באי נוחות מירבית, כפי שקבע גם מומחה הנתבעים; מסקנתי היא כי למקום חנייה שכזה יש שווי; מסקנתי היא כי בנסיבות העניין היה על הנתבעים להסב את תשומת לב התובעת, באופן מפורש, לקושי הקיים בביצוע החנייה ואין מקום להסתמך אך ורק על הצהרותיה במסגרת חוזה המכר. מאידך, הגעתי לכלל מסקנה שיש לזקוף לחובתה של התובעת אשם תורם. לגבי סכומי התביעה - הגעתי לכלל מסקנה שהסכומים אשר נתבעו אכן היו מוגזמים ומנופחים, והכל כפי שיפורט להלן. החריגה במידות החנייה 37. מבחינה עובדתית, אין מחלוקת שהחנייה קטנה בפועל מזו המתוארת בנסח המקרקעין (בשיעור של כ-8%), וזו המתוארת בנסח המקרקעין קטנה מזו המפורטת בהיתר הבניה (בכ - 18%), ראו הטבלה המרכזת של הנתונים בעמ' 16 לבמ/1. כמו כן, אין מחלוקת שהחניה אינה עומדת בהנחיות משרד התחבורה התקפות כיום. 38. עם זאת, הגעתי לכלל מסקנה שהנתבעים לא ידעו על סטיות אלו, הן אלו מהיתר הבניה המקורי והן אלו מהמידות המפורטות בתשריט, ובכך דומה המקרה שלפנינו לפס"ד צור אשר נזכר בסיכומי הנתבעים (ראו סעיף 14 לפסק הדין). הנתבעים רכשו את הדירה כדירה יד שנייה, במצבה הנוכחי, ולא מהקבלן. נתתי את אמוני בנקודה זו בעדות הנתבע, לפיה : "מכרתי מה שקניתי" (עמ' 77 שו' 26); "אני התחייבתי לפי הנסח, כמו שאני קניתי ככה מכרתי" (עמ' 78 שו' 4). כשנשאל הנתבע כיצד הוא מסביר שבפועל המידות בשטח שונות מהנסח, השיב תשובה הגיונית וסבירה: "אין לי מושג. לא אני מדדתי, אני לא מודד. בכמה דירות חדשות שעברתי אליהן לא מדדתי חניה" (עמ' 78 שו' 7-8), ובהמשך: "לא ידוע לי דבר כזה. אני לא קבלן ולא מהנדס ולא שמאי ולא שום דבר, אני בנאדם ישר, קניתי, מכרתי" (עמ' 78 שו' 27-28). 39. על דברים אלו גם חזרה הנתבעת בחקירתה ראו עמ' 85 שו' 5; שו' 11. הנתבעת טענה, ועדות זו לא נסתרה, ש"פה בבית המשפט שמעתי בפעם הראשונה שהשטח בפועל קטן יותר מהשטח בנסח הטאבו, כי מעולם לא עלה על דעתי לבוא ולמדוד את שטח החניה" (עמ' 85 שו' 17-20). כשנשאלה מדוע הצהירה בחוזה המכר שאין חריגות בנייה, השיבה: "כי אני לא פלשתי לשכן ולא חרגתי מהדירה שלי. כמו שקיבלתי את הדירה, ככה היא נמסרה" (עמ' 86 שו' 7-8). 40. ואכן, יש לבחון תיק זה בכללותו בעייני האדם הסביר; גם את מידת תום הלב הנדרשת יש לבחון על פי "מוכר דירה סביר", ועל פי המבחנים המקובלים של "אדם לאדם - אדם" (ראו להלן ביתר פירוט). כאשר נרכשת דירה יד שנייה, מקום החנייה כבר קיים ואין כל עילה כנגד הקבלן בונה הדירה (שאת החריגות יש ליחס אליו ורק אליו, מבלי להביע דיעה מהי מידת הפיקוח הנדרשת במקרים אלו על ידי הגורמים הרלוונטים, הן הרשויות). סביר והגיוני בעייני שהנתבעים לא מדדו בשטח את מקום החנייה, כפי שהתובעת לא מדדה; סביר והגיוני בעייני שהנתבעים לא בחנו את היתר הבנייה, כפי שהתובעת לא בחנה. סבורתני כי בהצהרתם בחוזה המכר הסתמכו הם על האמור בנסח המקרקעין, ואין לזקוף לחובתם בנקודה זו הטעייה ו/או אי גילוי. בנוסף ומטעמים אלו ממש, אין לראות בכך הפרה של ההצהרה לפיה "אין חריגות בנייה" בדירה. האם מדובר במקום חניה? 41. כזכור, אחת מהמסקנות של גפני היתה: "לאור האמור לעיל הרי אני סבור כי הנכס (קרי מקום החניה הצמוד לדירה) במידות הקיימות אינו יכול לשמש כמקום חניה", ראו במ/1, וכן עדותו בעמ' 17 שו' 17 : "אני אומר שזה לא מקום חנייה". סבורני כי בנקודה זו מסקנת גפני הינה מרחיקת לכת. נוכחתי לדעת כי גפני נתן משקל רב ל"תקינה" של מקום החנייה, ולא לשימוש בפועל שניתן לעשות בו. כך הצהיר בחקירתו (עמ' 16 שו' 30 עד עמ' 17 שו' 2): "ההתייחסות שלי לשטח הזה הייתה כשטח מיועד לחניה תקני ומסודר. לגבי שימוש אחר כמו לשים שם עציצים ודברים כאלה, אני לא התייחסתי לזה בחוות דעתי ואני חושב שאין לשטח הזה כשטח שנמצא בחצר, אין לו שימוש חליפי אחר. השימוש שלו צריך להיות לחניה. התייחסתי לכך בחוות דעתי שהסרטונים והמבחנים לא שייכים להנדסה ותכנון, הם סובייקטיביים. לא לפי זה מתכננים מקומות חניה במדינת ישראל". 42. בגישה זו של גפני יש שתי בעיות מרכזיות, האחת, שהוכח כי אין "תקינה" מחייבת, בוודאי שלא בשנת 1984: "אין תקן מחייב. בשנת 1984 מה שחייב זו התכנית החתומה על-ידי יועץ התחבורה שהוגשה יחד עם ההיתר. גם בשנת 2000 אלה הנחיות של משרד התחבורה ולא תקן" (גפני עמ' 22 שו' 18-19), וכן ראו עדותו של מעידי מומחה התובעת בעמ' 40 שו' 4: " עצם ההנחיות עצמן לא מחייבות אלא מנחות". בנוסף ולחלופין, גם אם במקרה הנדון יש סטייה מהנחיות משרד התחבורה, אזי אין מקום לזקוף את החריגה לחובת הנתבעים, כי אם לחובת הגורם שבנה את החנייה. 43. אך החשוב מכל - התובעת עצמה הודתה שהדבר החשוב מבחינתה הוא השימוש ולא הרישום: "אני לא מדברת על תקנים. אני מדברת על זה שאני לא מצליחה להיכנס לחניה. אני לא קניתי שום תקן" (התובעת בעמ' 37 שו' 17-18). עניינו הרואות, טענות התובעת הינן בנוגע לשימוש האפשרי במקום החנייה, ולא לעניין מידותיו. התובעת הודתה כי : "אם הייתי יכולה להשתמש בזה בתור חניה, לא הייתי מגישה תביעה" (עמ' 34 שו' 5). לאור תשובה זו ניתן לקבוע חד משמעית כי התביעה לא הייתה מוגשת בשל הפער במידות ו/או בשל סטיה מהנחיות משרד התחבורה, כל עוד התובעת הייתה מצליחה לבצע חנייה במקום החנייה האמור. לפיכך - לא די בעובדה שהחניה אינה עומדת בהנחיות משרד התחבורה כדי להוביל לקבלת התביעה. 44. בעניין זה אין לי אלא להפנות לה"פ 42532-06-12 בן דב ואח' נ' מאירוביץ ואח' (15/4/2013) מפי כב' השופטת בזק-רפפורט מבית המשפט המחוזי בירושלים. באותו מקרה נטען כי הדירה שנמכרה כ"דירה" רשומה ברישומי ארכיב העירייה כ"מקלט ובור מים". הקונים טענו לאי התאמה, ובית המשפט דחה טענה זו. בין היתר נקבע (כפי שקבעתי גם בענייננו) שהמוכרים לא ידעו על הרישום האמור בעיריית ירושלים, לפיכך לא ניתן להעלות טענה של הטעייה ו/או אי גילוי. בנוסף נקבע כי : "נכס המשמש עשרות שנים כדירת מגורים, רשום בפנקס הבתים המשותפים כדירה ואף משולמת בגינו ארנונה לעירייה כדירת מגורים, עולה, לטעמי, כדי דירה, כמוגדר בהסכם". במקרה שלפנינו החניה רשומה בנסח המקרקעין כ"חנייה"; הנתבעים עושים שימוש במקום החנייה כ"חנייה", וכך גם גורמים אחרים (כפי שעולה מהתמונות שהציג ב"כ הנתבעים במהלך הדיונים). לפיכך, המבחן אותו יש ליישם במקרה הנדון אינו המבחן ה"רישומי" כי אם המבחן היישומי. כך גם הצהירה התובעת - אם הייתה יכולה להשתמש במקום החנייה כ"חנייה", תביעה זו לא הייתה באה לעולם. האם ניתן לעשות שימוש במקום החניה? ואם כן, כיצד ניתן להגדיר שימוש זה? 45. אין ספק ששאלת השימוש במקום החנייה היא שאלה סובייקטיבית ותלויה בכישוריו של כל נהג ונהג; בניסיון שלו בכלל ובהחניית הרכב במקום הספציפי בפרט. כמו כן יש חשיבות לגודל הרכב. לפיכך, לצורך קביעת מסקנה בשאלה שבכותרת יש לאמץ את מבחן ה"נהג הסביר" וליישם לגביו את המסקנות. 46. במקרה שלפנינו, קיימות עדויות סותרות לגבי השימוש האפשרי במקום החנייה. התובעת העידה כי אינה יכולה להכנס למקום החניה, ראו עדותה בעמ' 37 שו' 17, וכך גם העיד גפני, עמ' 17 שו' 6-7. לא זו אף זו, לשאלת בית המשפט השיב גפני שנהג סביר לא היה מצליח להחנות במקום, ראו עמ' 24 שו' 10. מן העבר השני העידו הנתבעים כי תחילה התקשו בביצוע החנייה, אולם לאחר אימון של כשבועיים הם מחנים במקום ללא בעייה, ראו עדויותיהם בעמ' 79 שו' 8, עמ' 86 שו' 29; הוצגו הסרטונים מהם עולה שהנתבעים מצליחים כיום להחנות את רכבם בתמרון אחד בלבד; בא כוחם הצליח להחנות במקום ב"אבחה אחת"; הוצגו תמונות שמאן דהוא עושה שימוש בחנייה; סבר העידה כי היתה עדה למקרים בהם חנו הנתבעים בחנייה (עמ' 27 שו' 8-9), על כך גם העיד פריים: "הם חנו בסדר, די הרבה, לא כל הזמן, אבל די הרבה. סביר" (עמ' 29 שו' 27-28). דוד בנם של הנתבעים העיד : "אני חניתי מאות פעמים בחניה במכה אחת" (עמ' 72 שו' 11); מומחה הנתבעים פירט בחוות דעתו: "בעת ביקורי בבניין נכנסתי לחנייה תוך נסיעה לאחור ללא קושי, כפי שמקובל באזורים צפופים בבניה ותיקה. כניסה חזיתית לחניה אינה אפשרית". 47. לאחר ששמעתי את מכלול העדויות הנ"ל וכן לקחתי בחשבון את מידות החניה בפועל לעומת המתוכנן, קובעת אני כי ניתן לעשות שימוש במקום החנייה אם כי ב"חוסר נוחות מירבית", כפי שאף הגדיר זאת מומחה הנתבעים בסעיף 10 ד' לחוות דעתו (נ/1). ראשית כאמור, אין מחלוקת שהחניה קטנה מהמתוכנן ואף קטנה מהנחיות משרד התחבורה. לא זו אף זו, מעיון בטבלה המרכזת של כלל החניות בבניין (עמוד 16 לבמ/1) עולה כי החניה האמורה היא הקטנה מכל החניות בבניין, וזאת באופן ניכר ובולט יחסית לשאר החניות. כלומר, על פניו ומבחינה אובייקטיבית מדובר בחנייה קטנה וצפופה, שהצטמקה מגודל מתוכנן של 13.6 מ"ר ל - 10.62 מ"ר, כלומר החניה איבדה 22% משטחה המתוכנן! 48. שנית, המבחן אותו יש לאמץ הוא מבחן ה"אדם הסביר". גפני התבטא כי האדם הסביר לא יוכל לבצע חנייה במקום. איני מאמצת קביעה זו במלואה, לנוכח העדויות של הנתבעים, השכנים, בני הנתבעים, ב"כ הנתבעים, עם זאת יש לתת משקל לעדות זו, הבאה מפי מומחה בית משפט אובייקטיבי וחף מאינטרסים. שלישית, ספק בעייני אם טענות הנתבעים לגבי המקור לקיומן של שריטות ברכבם (עדותיהם בעמ' 82 שו' 24-32; עמ' 90 שו'3-4) נכונות המה, שכן מיקום השריטות ברכב תואם את מיקום הגדר והמגרעת. רביעית, מעיון בסרטונים נראה על פניו שמדובר בחניה קטנה וצפופה, הדורשת להחנות את הרכב "על הקשקש". ביצוע חניה שכזו דורש עירנות מירבית ולכל הדיעות אין מדובר בחניה רגילה ושגרתית, גם אם בחניה בין עמודים עסקינן. סבורני שבנסיבות אלו קביעת מומחה הנתבעים (על כל המשתמע מכך) לפיו מדובר ב"חוסר נוחות מירבית" היא הקביעה המתארת את החניה בצורה מדויקת. האם היתה מוטלת על הנתבעים חובה לגלות שמדובר בחניה ב"חוסר נוחות מירבית", כפי שקבעתי לעיל? 49. אין ספק בעייני שהנתבעים ידעו שמדובר בחנייה ב"חוסר נוחות מירבית"; הנתבעים עצמם העידו כי גם הם נתקלו בקושי בביצוע החניה, עד שלמדו כיצד להחנות; הנתבע הודה בפני התובעת שהם שקלו את הסרת המגרעת בגדר (עמ' 79 שו' 13;16) ואף שקלו להוריד את השעונים (עמ' 79 שו' 30-32). בכך הודתה גם הנתבעת (עמ' 87 שו' 1-3, שו' 10). השכן פריים אף הוא העיד שהנתבעים שוחחו עימו בעניין השעונים (עמ' 29 שו' 6,8). 50. גם אם למדו הנתבעים להחנות את רכבם לאחר אימון, וגם אם הייתה לתובעת אפשרות לבדוק את החניה בעצמה ורכשה היא את הדירה והחניה AS IS, עדיין סבורה אני כי במקרה הספציפי הנדון היה על הנתבעים לגלות לתובעת שמדובר בחניה קטנה וצפופה ולמצער להציע לה לבצע כניסה לחנייה בטרם רכישת הדירה. מסכימה אני עם התובעת שבעניין זה לא די במראה עיניים והמצב קרוב יותר למצב של "פגם נסתר". לעניין הצהרת התובעת כי בדקה את התוכניות לרבות התוכניות ההנדסיות, אזכיר כי קבעתי שהנתבעים עצמם לא ביצעו בדיקה שכזו (שכן לא ידעו על החריגה מהמידות), לכן במקרה הנדון יפה הפתגם "הפוסל - במומו פוסל". 51. אמנם, יש משמעות רבה לכך שהתובעת רכשה את הדירה AS IS. בפס"ד ע"א 5054/11 ספיר וברקת נדל"ן (הולילנד) בע"מ נ' יעקב אמסטר ואח' שניתן לאחרונה (7/3/2013) התייחס כב' השופט זילברטל למונח AS IS, וכך קבע: "המערערת רכשה את הממכר "במצבו כפי שהוא (as is)" (סעיף 5.3 להסכם). עולה השאלה, מה משמעות הביטוי "as is"? האם, כטענת המשיבים, מדובר בסעיף ויתור (disclaimer) על כל טענת טעות או פגם בכריתה, או שמע, כטענת המערערת, הסעיף מצהיר שאין מצגים לעסקה, ועל כן ויתורו של הקונה אינו אבסולוטי אלא מוגבל להיקף הבדיקה שניתן היה לבצע עובר לחתימה על ההסכם? סבורני, כי בעניין זה הצדק עם המשיבים. פרידמן וכהן מציינים, כי "מקום שצד ער לכך שאין לו ידיעה לגבי נתון מסוים בעל חשיבות או שידיעתו היא בלתי מושלמת, והוא מחליט בכל זאת לכרות את החוזה, אין הוא זכאי להעלות טענת טעות בקשר לנתון זה, שכן הוא נטל על עצמו את הסיכון לגביו" (שם, בעמ' 741)." 52. עם זאת, בהמשך אותו משפט נאמר כך: " השימוש בסעיף שעניינו רכישת ממכר "כפי שהוא", מקובל במיוחד בעסקאות בהן אין לצד המוכר יתרון מובהק על הצד הרוכש. הרעיון בבסיס השימוש בסעיף הוא, כי חרף אי הוודאות המודעת של הקונה, הרי שהוא מקבל על עצמו את קניית הממכר במצבו כפי שהוא - על כל מעלותיו ומגרעותיו הנסתרות" (הדגשות שלי). ואמנם, שם נרכשה קרקע מכונס נכסים שלא הייתה לו כל עדיפות במידע על פני הרוכשים. במקרה שלפנינו, למוכרים קרי לנתבעים יש יתרון מובהק על פני התובעת הרוכשת: הנתבעים התגוררו בבניין במשך שנים; ידעו על הבעייתיות הקיימת בחניה; ידעו על הניסיונות לבוא בדברים עם השכנים בעניין זה ועל חוסר ההצלחה להביא לשינוי בצורת החנייה. לפיכך, אין די בהצהרה לפיה רכשה התובעת את הדירה AS IS כדי להסיר מהנתבעים את האחריות לגלות את אותו מידע המצוי בידיעתם הבלעדית, ראו בעניין זה גם ע"א 230/80 פנידר חברה להשקעות פיתוח ובניין בע"מ ואח' נ' קסטרו, פד"י ל"ה (2)713 וכן ע"א 7730/09 ניסים כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ (פורסם במאגרים). 53. נתתי את אמוני בעדות התובעת עת העידה : " המוכרים לא רמזו לי ולו ברמז שיש בעיה כלשהי בחניה. אם הייתי יודעת ולו ברמז שיש בעיה כלשהי, הייתי לוקחת את המכונית שלי ומנסה להחנות ומיד הייתי רואה במה דברים אמורים ואני את הנכס הזה לא הייתי קונה. הדברים האלה נודעו לי, לצערי הרב, רק שבועיים לאחר קבלת החזקה בדירה. כשכבר ניסיתי להיכנס בפועל עם המכונית, רק אז נודע לי את גודל הברוך. שאני קניתי דירה עם חניה צמודה ונודע לי שאין בה חניה ושאני בצרה צרורה" (עמ' 32 שו' 21-26). סבורני כי אם אכן הנתבעים היו מציינים "ולו ברמז" שתחילה התקשו בחניה אולם ניתן ללמוד כיצד לחנות ו/או היו מבקשים מהתובעת שתנסה לראות אם היא מצליחה להחנות את רכבה, תיק זה לא היה בא לעולם. הנתבע, שככל הנראה הבין זאת ניסה בעדותו לטעון שאמר את הדברים לתובעת (עדותו בעמ' 80 שו' 8-19). בנקודה זו לא נתתי את אמוני בעדות הנתבע, שכן מדובר בעדות כבושה שלא בא זכרה בכתב ההגנה ו/או בתצהיר וכן אינה עולה בקנה אחד עם עדות הנתבעת, ראו עדותה בעמ' 87 שו' 26-28. 54. אמנם, ערה אני לגישה אשר צוטטה על ידי ב"כ הנתבעים בסיכומיו ש"דרישת גילוי מוגזם, ולו גם באיצטלה של תום לב עלולה לחתור תחת אושיות הכלכלה החופשית ולסכל יוזמה פרטית" (דברי פרו' גבריאלה שלו שצוטטו בסעיף 29 לעיל), אולם במקרה הנדון איני סבורה שמדובר בדרישה מוגזמת; סבורתני שמדובר בחובת גילוי התואמת את חובת תום הלב הרווחת, וראו בעניין זה רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון פד"י נ"ה (1), 199, בעמ' 279, מפי כב' הנשיא (כתוארו אז) ברק: " עקרון תום-הלב קובע רמת התנהגות של אנשים הדואגים, כל אחד לאינטרס שלו עצמו. עקרון תום-הלב קובע כי השמירה על האינטרס העצמי צריכה להיות הוגנת ותוך התחשבות בציפיות מוצדקות ובהסתמכות ראויה של הצד האחר. אדם לאדם - לא זאב, ולא מלאך; אדם לאדם - אדם (ראו פרשת שירותי תחבורה [26], בעמ' 834). מידת ההגינות מושפעת ממכלול נרחב של שיקולים. בין אלה מצויים, ראשית, שיקולים הקשורים לאופי האינטרס העצמי ("אופי המשאב" במינוחו של ד"ר דגן (ראו דגן, במאמרו הנ"ל [87], בעמ' 58). סוג שני של שיקולים סובב סביב מהות היחס עם הזולת וסביב מידת ציפיותיו והסתמכותו ("ההקשר החברתי", במינוחו של דגן, במאמרו הנ"ל [87], בעמ' 60). בעניין זה יש להתחשב בשאלה אם מתן פיצוי עשוי להוות תרופה מספיקה בגין הפגיעה בקניין. סוג שלישי של שיקולים נוגע למידת הפגיעה באינטרס העצמי. היקפה של ההגינות הנדרשת הוא פרי איזון בין שיקולים אלה ואחרים. על השופט לעמת השיקולים השונים אלה עם אלה. עליו לקבוע, ידו של מי על העליונה". 55. במקרה הנדון, אין ספק כי האינטרס של הנתבעים הינו למכור את הדירה למרבה במחיר, ואין ספק כי הצגת הבעייתיות שנמצאה בחנייה עלולה לפגוע באינטרס זה; מאידך, עומד האינטרס של התובעת לרכוש דירה במחיר הגון, דירה ההולמת את צרכיה. אין לשכוח את אינטרס הציבור בכללותו, שטובתו דורשת שכלול עסקאות הוגנות במחיר ראוי, לאחר שנפרש המידע הדרוש לצורך קבלת החלטה. אם נשכלל את האינטרסים כולם, נקח בחשבון שאותו מידע לגבי החנייה היה בידיעת הנתבעים בלבד; מכיוון שמדובר בנכס שאינו ייחודי ומן הסתם יש מספר קונים פוטנציאליים, כל אלו מובילים אותי למסקנה שבמקרה הנדון ידה של התובעת היא על העליונה. האם קיימת אי התאמה בממכר? האם השוני במידות החנייה מהווה הפרה של ההסכם? 56. אם אסכם עד כה אזי קבעתי שהנתבעים לא ידעו על השוני במידות. עם זאת, לא יכולה להיות מחלוקת שקיים פער בין המוצג בחוזה המכר (חניה כמפורט בנסח המקרקעין) לבין השטח שנמכר בפועל. בפס"ד צור אשר נזכר לעיל קיבלה כב' השופטת מני-גור טענה זו וקבעה ש"הפרה זו של מכירת שטח קטן יותר בחנייה המסבה אי נוחות, צריכה לקבל ביטוי בפיצוי". סבורתני שלאור ממצאי בפרק הקודם, לפיה הפרו הנתבעים את חובת הגילוי בנוגע לבעייתיות בחנייה, דבר אשר לכשעצמו מזכה בפסיקת פיצויים, מתייתר הצורך לדון בשאלת שבכותרת, מה גם ואותו פער במידות היווה כאמור נדבך בקביעה שביססה את חובת הגילוי. לכן, ובין היתר לאור הצהרת התובעת כי לא הייתה מגישה את תביעתה אך בשל השוני במידות החנייה, איני רואה מקום להכריע בשאלה זו. גובה הנזק 57. בעניין גובה הנזק ה"ישיר" (מלבד דרישה לפיצוי מוסכם ועוגמת נפש) מונחות בפניי שלוש חוות דעת: חוות דעתו של ארגוב, שם נטען כי הנזק עומד על 190,000 ₪; חוות דעת סידאוי שם נטען כי הנזק הינו לכל היותר 54,000 ₪; וחוות הדעת של גפני, המעריכה את הנזק לפי שתי חלופות, האחת בגובה 68,555 ₪ והשנייה בגובה 70,950 ₪. לעניין גובה הנזק בקש ב"כ התובעת שלא לאמץ את חוות הדעת של מומחה בית המשפט ולבצע את ההתאמות הנדרשות. 58. איני מקבלת את טיעוני של ב"כ התובעת בעניין גובה הנזק הישיר. גפני פירט בחוות דעתו את שיקוליו בקביעת גובה הנזק (ראו עמודים 19-20 לבמ/1); גפני קבע כי יש להעריך שווי חניה לפי שיעור של 12% משווי חדר בדירה (ובכך אימץ את החלופה הגבוהה בספר "מדדים להערכת מקרקעין", שם נזכר טווח של 8%-12%); גפני קבע באופן מפורש שלדעתו המקצועית אין פגיעה נוספת השווי הדירה עקב העדר חניה, ראו דבריו המודגשים בעמ' 20 לבמ/1; גפני בחן מספר דירות למכירה באזור וממצאיו תמכו במסקנתו לעיל (ראו עמ' 21 לבמ/1). גפני נחקר ארוכות על ידי ב"כ התובעת בנקודות אלו ולא שינה את דבריו, ראו חקירתו בעמ' 11 (לעניין אי קיומה של מצוקת חנייה באזור); לעניין שווי החנייה ( "זה המחיר שאני סבור שהיא תקבל, 60,000-70,000 ₪", עמ' 12 שו' 11-12; שו' 32); ניתוח העסקאות באזור וחזרה על הטענה שהפער בין דירה ללא מעלית וחנייה לדירה עם מעלית וחנייה עומד על כ-15% (עמ' 13; עמ' 15). 59. לפיכך, מצאתי את קביעתו של גפני כי שווי חניה באזור עומד על כ - 70,000 ₪. מכיוון שגפני קבע שאין המדובר במקום חנייה, קבע הוא כי יש לפסוק סכום זה במלואו. בעניין זה סבורה אני כי יש לבצע התאמה, שכן הוכח ונקבע על ידי שניתן לעשות שימוש בחנייה, אם כי בחוסר סבירות מירבי. בנוסף, גם מומחה התובעת, ארגוב, הודה שניתן לעשות בחניה שימוש ("הוא יכול לשמש גם כחניה לאופנוע, כן", עמ' 57 שו' 20) וכי "אין שטח בעולם ששווה אפס" (עמ' 57 שו' 16). ארגוב הסכים כי אם החניה נותרת ברשות התובעת, אזי מהפיצוי יש לקזז את שווי אותו שטח כפי שיקבע (עמ' 60 שו' 32). מאחר וניתן כאמור לעשות שימוש בחניה לאופנוע ו/או ניתן למכור את החניה לשכן אשר יאות לרכוש חניה לא נוחה ו/או שברשותו רכב קטן מימדים, סבורה אני כי יש להפחית את הסך של 25,000 ₪, ראו חקירת ארגוב בעמ' 58 שו' 29. 60. אם אסכם עד כה, במידה ואאמץ את חלופת שווי החניה (הנותרת בידי התובעת), אזי הפיצוי עומד על כ - 45,000 ₪ (וטרם דיון בסוגיית האשם התורם). לגבי החלופה השנייה - לכאורה, אין מקום לביצוע הפחתות (בכפוף לסוגיית האשם התורם). אציין כי חלופה זו, אם תאומץ ותיושם, תהא המיטיבית לכולם: כך תוכשר החנייה גם מבחינת התקן וימנעו בעיות לעתיד; כך תוכל התובעת לעשות שימוש סביר בחנייה; העלות הינה יחסית נמוכה. במאמר מוסגר אציין כי במידה ויהיה שיתוף פעולה עם השכנים - ניתן לבצע את ההליך בעלויות נמוכות (ואולי אף ללא תשלום עבור רכישת שטחים ברכוש המשותף ). לעומת זאת אם תהיינה התנגדויות והתובעת תזקק להליך משפטי - יש להוסיף עלויות אלו לחישוב. לאור כל האמור לעיל, סבורה אני שיש לאמץ את החלופה השנייה - קרי הכשרת מקום החניה מבחינה חוקית, ראו תשובת התובעת לשאלת בית המשפט בנוגע ליישום פתרון מוצע זה: "אני אשמח" (עמ' 38 שו' 7-10). 61. איני סבורה שיש מקום לפסוק פיצוי בגין הפרת ההסכם, מקרה בו בחרתי לפסוק את הפיצוי הריאלי בגין ההפרה. בנוסף ולחלופין, סעיף 14 לחוזה המכר הקובע את הפיצוי המוסכם מתנה את תשלום הפיצוי המוסכם בהפרה יסודית. איני סוברת שבנסיבות העניין יש לראות בעניין החנייה כהפרה יסודית של ההסכם, לאור כל ממצאיי המפורטים לעיל, ולפיכך גם מן הטעם הזה אין מקום להורות על תשלומו. לעניין עוגמת הנפש - ראו התייחסותי בפרק הבא. אשם תורם והוצאות 61. אם טוען ב"כ הנתבעים בסיכומיו כי פס"ד צור מתאים למקרה שלפנינו כמו "כפפה ליד", אזי מפנה אני לסעיף 16 לפסק הדין: "בשאלת הפיצוי יש להתחשב באשם התורם של התובעת אשר הינו אשם תורם שעולה לטעמי עד כדי 50%, וזאת בהתחשב בעובדה שהתובעת ביקרה בחנייה בטרם הרכישה, ראתה שני רכבים חונים בה ולא העלתה כל שאלה ו/או טרוניה ו/או לא טרחה לבדוק אם רכבה נכנס לחנייה". 62. הוא הדין גם לעניינו. את אותן אמות מידה שהחלתי על הנתבעים יש להחיל גם על התובעת. כשהם שלא בדקו הם את מידות החניה בפועל, כך לא בדקה היא; כשם שקבעתי שהיה עליהם לגלות את הקושי בחנייה, כך יכולה הייתה התובעת לעמוד על קושי זה, לו רק הייתה מנסה מיוזמתה להיכנס לחנייה. דרישה זו מקבלת משנה תוקף לאור ההצהרה אותה הצהירה בחוזה המכר, בסעיף 2 שבו. לפיכך, לכאורה, היה מקום להפחית את הפיצוי לסך של 35,000 ₪ והיה מקום לדון בשאלת הפיצוי עבור עוגמת הנפש, שאין ספק שנגרמה לתובעת (וכאמור התרשמתי מכנות תביעתה ותחושותיה). 63. לאחר שלקחתי בחשבון את המכלול הנתונים הללו; מאחר שקבעתי שהפיתרון האידאלי הינו טיפול משפטי, הנדסי ורישומי בהגדלת החניה; מאחר ופיתרון זה הוערך על ידי מומחה בית המשפט בסכום של 70,000 ₪, אך בהחלט יתכן שיהיה צורך בקיום הליכים משפטיים והסכום יגדל; מאחר וקבעתי שיש לזקוף לחובת התובעת אשם תורם, מאידך סבורה אני כי נגרמה לה עוגמת נפש בפרשה; מאחר והתביעה הוגשה על סכום של 400,000 ₪ והסבה לשני הצדדים הוצאות שפונקציה לסכום התביעה אותה בחרה התובעת להגיש; קובעת אני כי הסכום לפיצוי יעמוד על סך של 70,000 ₪, ללא תוספות וללא הפחתות, כשסכום זה כולל כבר את הוצאות המשפט בהליך הנדון (ומבלי לפגוע בכלליות האמור, שכר טרחת מומחים; שכר טרחת עורך דין; אגרות בית משפט). סיכום 64. הנתבעים ביחד ולחוד ישלמו לתובעת סכום של 70,000 ₪, וזאת תוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין. סכום זה כולל בחובו גם הוצאות משפט. אם לא ישולם הסכום תוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין, ישא סכום זה הפרשי הצמדה וריבית עד לתשלום המלא בפועל.מקרקעיןחניהקניית דירה