מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא אי קבלת אישור זכויות בדירה בעסקת מכר: תביעה לביטול חוזה מכר דירה, לפיצויים בגין הפרתו ולפינוי הקונים מהדירה. ביצועו של ההסכם לא הושלם עד עצם היום הזה, אף שחלפו כשש שנים מעם חתימתו. המוכרים לא המציאו אישור על זכויותיהם בדירה ומשכך, בהתאם להוראות ההסכם ומבנה העסקה עליו הסכימו הצדדים, הקונים לא שילמו את עיקר התמורה. כשנה לאחר חתימת ההסכם, ערכו הצדדים תוספת להסכם, לפיה הקונים יקבלו את החזקה בדירה כבני-רשות בלבד ומבלי לשלם את יתרת התמורה, "וזאת עד לגמר התשלום המלא בפועל לידי המוכרים, המותנה בהמצאת אישור הזכויות כאמור בהסכם המקורי". כעשרה חודשים לאחר שנמסרה החזקה בדירה לקונים ומשטרם השיגו המוכרים אישור זכויות, שלחו המוכרים לקונים הודעה על ביטול ההסכם, שנדחתה ע"י האחרונים. לטענת המוכרים, העסקה אינה בת ביצוע מחמת חוסר יכולת להמציא אישור זכויות, שבלעדיו אין להסכם תקומה. הקונים, המחזיקים בדירה כחמש שנים עד כה, עומדים על קיומו של ההסכם ונכונים לשלם את יתרת התמורה עם המצאת אישור זכויות וחתימה על המסמכים הדרושים להם לקבלת משכנתא. לטענתם, המוכרים לא עשו את הדרוש לצורך המצאת אישור הזכויות ועל מנת לאפשר להם לקבל משכנתא, שתאפשר להם לשלם את יתרת התמורה. הכל על מנת להביא לביטולו של ההסכם בשל עליית מחירי הנדל"ן. רקע עובדתי בין הצדדים נחתם הסכם מכר דירה מיום 26/2/07 (ההסכם או הסכם המכר), לפיו רכשו הנתבעים (הקונים) את זכויות התובעים (המוכרים) בדירה ברח' מאיר בעל הנס 42 בבאר יעקב (הדירה) בתמורה לסך של 101,000$ לפי שער הדולר במועד התשלום [ת/1 לתיק המוצגים של התובעים]. במועד חתימת ההסכם (ועד היום) הבניין טרם נרשם כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין, זכויות המוכרים בדירה טרם נרשמו, ולא עלה בידי המוכרים לקבל אישור זכויות מהחברה המשכנת, נ.י.מ בניה ופיתוח בע"מ (החברה המשכנת) אין חולק, שהצדדים היו מודעים לעובדות אלה, כמבואר במפורש בפרק המבוא להסכם, וכי ההסכם נערך בהתחשב בהן. 3. לפי ההסכם, העברת החזקה בדירה לקונים הותנתה בתשלום יתרת התמורה, בסך של 90,000$, ואילו ביצוע התשלום הותנה בהמצאת אישור זכויות בדירה (ס' 3.2.3 וס' 4.2 להסכם). 4. כמו כן, נקבע שהמוכרים יאפשרו לקונים לקחת משכנתא ולבנק המלווה לרשום הערת אזהרה לצורך מתן המשכנתא, וכי אם מסיבה שאינה תלויה בקונים לא תתאפשר קבלת משכנתא, הקונים רשאים יהיו להודיע על ביטול ההסכם מבלי לשלם פיצוי כלשהו ויקבלו לידיהם חזרה את הסכומים ששילמו עד לאותה עת לפי ההסכם (ס' 3.2.4). 5. מסירת החזקה נקבעה ליום 7/9/09, כחצי שנה לאחר חתימת ההסכם (ס' 4). 6. הצדדים צפו אפשרות שתהיה בעיה בהשגת אישור הזכויות גם לאחר חתימת ההסכם, ובנסיבות אלה קבעו, כי אם לא ניתן יהא לקבל אישור זכויות, ימונה בא כוח המוכרים דאז, עו"ד אלון שטרצר, ככונס נכסים לשם ביצוע העסקה והצדדים יפנו לבית המשפט המוסמך לקבלת האישור למינוי "תוך שהסכם זה יהא מותנה בקבלת המינוי כאמור לעיל", כאשר ההוצאות ושכר הטרחה בגין כך יחולו על המוכרים (ראו סעיף ה"והואיל" השני להסכם. ההדגשה שלי - י.ב). עוד נקבע, כי "לאחר חתימת הצדדים על הסכם זה וכניסתו לתוקף כאמור ועפ"י הוראות הסכם זה תישלח הודעה על ביצוע עסקה לממ"י וכן יירשם משכון לטובת הקונים ברשם המשכונות" (ס' 3.2.1). 7. לנוכח העיכוב בביצוע הליכי הרישום ובהמצאת אישור הזכויות, לאחר שחלפו כ- 11 חודשים מעם חתימת ההסכם וכחמישה חודשים לאחר מועד המסירה המוסכם, ערכו הצדדים תוספת להסכם מיום 24/1/08 (התוספת). הצדדים העמידו את יתרת התמורה על סכום שקלי, ובתוספת נקבע, כי המחיר "הסופי בהחלט" של הדירה הוא 396,000 ₪. (יצוין, כי בהסכם נקבעה התמורה בסכום דולרי, 100,000$, שישולמו בשקלים, לפי שער הדולר במועד התשלום. נכון למועד חתימת התוספת, שער הדולר היה במגמת ירידה, בהשוואה לשער הדולר במועד חתימת ההסכם, והמחיר השקלי שנקבע בתוספת הוא גבוה יותר מהמחיר השקלי שהיה על הקונים לשלם למוכרים לפי ההסכם במועד עריכתה). עוד נקבע בתוספת, כי הקונים יקבלו את החזקה בדירה כבני-רשות בלבד עד לגמר התשלום בפועל לידי המוכרים, כשהתשלום עצמו "מותנה בהמצאת אישור הזכויות, כאמור בהסכם המקורי" [ס' 3 לתוספת. מוצג ת/3]. 8. הקונים קיבלו לידיהם את החזקה בדירה סמוך לאחר חתימת התוספת מיום 24/1/08. 9. טרם חתימת התוספת, המוכרים, יחד עם הבעלים של שתי דירות אחרות בבניינים ברחוב מאיר בעל הנס 40 ו- 42 בבאר יעקב (הבניינים), הגישו לבית המשפט המחוזי בתל-אביב בקשה מיום 15/5/07 למינויו של בא כוחם, עו"ד שטרצר, ככונס נכסים, לצורך ביצוע בעין של הסכמי המכר שכרתו ולרישום הזכויות בדירות הספציפיות הנ"ל, וכן במטרה לאפשר לקונים לרשום התחייבות לרישום משכנתא. הקונים צורפו כמשיבים פורמליים לבקשה זו [ה"פ 602/07, נספח לב למוצגי הנתבעים]. הבקשה לא הניבה פירות מיידים, ככל הנראה בשל עמדת מנהל מקרקעי ישראל (ממ"י או המינהל), שדרש כי כונסי הנכסים יטפלו ברישום הזכויות ע"ש כל הדיירים בבניינים, ולא רק ברישום זכויותיהם של המבקשים. בסופו של דבר, הוגשה בקשה בהסכמה למנות את ב"כ המוכרים, עו"ד שטרצר, יחד עם עו"ד טויזר (שייצג בעלי זכויות אחרים בבניינים), ככונסי נכסים לרישום הזכויות בבניינים (בסך הכל, 32 יח"ד). ביום 17/6/08 נתן בית המשפט המחוזי בתל-אביב, תוקף של פסק דין להסכמת הצדדים. למרבה הצער, כפי שיפורט להלן, גם מינוי זה לא הביא לתוצאה המיוחלת. 10. לאחר שחלפו כעשרה חודשים מעם מסירת החזקה בדירה לקונים, ביום 8/12/08 שלחו המוכרים, באמצעות עו"ד שטרצר, הודעה לקונים על ביטול ההסכם, מחמת חוסר היכולת להמציא אישור זכויות עד למועד זה ועל אף שמונה כונס נכסים, ובהעדר צפי למועד להשגתו של האישור (הודעת הביטול, מוצג ת/4). המוכרים דרשו שהקונים יפנו את הדירה בתוך 7 ימים והודיעו, כי יסכימו לתאם פגישה על מנת להגיע להסכמה ולביצוע הביטול באופן ענייני, לסיום כולל של המחלוקת. 11. הקונים השיבו במכתב ב"כ מיום 11/12/08, כי ישקלו את האפשרויות ויודיעו דבר החלטתם למוכרים [ת/5]. ביום 12/12/08 השיבו הקונים פעם נוספת (באמצעות ב"כ חדש, עו"ד רביבו, שמייצגם גם בהליך זה). הקונים ציינו, כי הם מקיימים את ההסכם כדבעי, ודחו את הדרישה לביטול חד-צדדי של ההסכם. יחד עם זאת הודיעו, כי יהיו נכונים למזער את הנזקים ולהגיע להסכמות בכפוף לפיצוי ושיפוי בגין נזקיהם, הוצאות ישירות ועקיפות המסתכמות ב- 80,000 ₪, פיצוי בגין עוגמת נפש והוצאות עתידיות בגין מציאת דירה חלופית [לא צורף למוצגי התובעים. נספח ח' למוצגי הנתבעים]. 12. לאחר הודעת הביטול ביקשו התובעים לקבל לידיהם 3,000 ₪ מתוך הסכום שבפיקדון והנתבעים הסכימו (מכתב מיום 27/1/09, נספח ט' למוצגי הנתבעים). 13. ביום 16/6/09 פנה עו"ד שטרצר לב"כ הנתבעים וביקש, כי הקונים יחתמו (לצד המוכרים) על כתב שיפוי שנדרש ע"י ממ"י בנוסח המצורף למכתב, וציין כי "החתימות נדרשות לשם הוצאת אישור זכויות לשם השלמה וגמר ביצוע ההסכם שבנדון". הקונים חתמו על המסמך [נספחים י-יא למוצגי הנתבעים]. 14. לאחר מכן התקבלה מממ"י "הודעה על רישום זכות בנכס" מיום 6/7/09, ממנה עלה כדלקמן: - הזכויות בדירה רשומות במינהל ע"ש המוכרים; - ההודעה אינה מהווה אישור זכויות ועל מנת לקבל מידע מלא יש לפנות לחברת נ.י.מ באמצעות כונסי הנכסים עו"ד שטרצר ועו"ד טוויזר; - "קיימת מניעה משפטית לפי הנחיות היועמ"ש להעברת הזכויות"; - נכון למועד הנפקת האישור לא הוגשה למינהל בקשה להעברת הזכויות בנכס הנדון. [הודעת המינהל מיום 6/7/09 צורפה כמוצג ת/10. יש לציין, כי לטענת הקונים, שלא נסתרה, הודעת המינהל נמסרה לידם לבקשתם כשהגיעו לממ"י בשעות קבלת קהל ולא נמסרה מהמוכרים] 15. עוד אציין, כי בשלב כריתת ההסכם והתוספת יוצגו המוכרים ביחסיהם מול הקונים ע"י עו"ד שטרצר והקונים יוצגו ע"י עו"ד קופלר. בשלב מסוים, טרם שנפתח הליך זה, החליפו הצדדים את באי כוחם והם מיוצגים ע"י באי כוחם שבכותרת. 16. תביעה זו הוגשה ביום 1/10/09. 17. במועד הגשת התביעה החזיקו הקונים בדירה כשנה ושמונה חודשים. מאז חלפו כשלוש שנים נוספות. בסך הכל, אפוא, נכון למועד מתן פסק דין זה, הקונים גרים בדירה כחמש שנים. הקונים לא שילמו למוכרים תשלום כלשהו, מעבר לסך של כ- 10% מהתמורה, כמפורט לעיל. 18. התובעים מבקשים להצהיר שההסכם בין הצדדים אינו בתוקף, משלא התקיים התנאי המתלה בדבר המצאת אישור זכויות של מנהל מקרקעי ישראל ולחלופין, כי ההסכם בוטל ידם, וכן להורות על סילוק ידם של הנתבעים מהדירה והשבת החזקה בה לידי התובעים. כן תובעים הם פיצויים בסך של 190,000 ₪, לפי הפירוט הבא: דמי שימוש ראויים מוערכים בסך של 50,000 ₪; פיצויים בגין הנזקים שנגרמו עקב הפרת החוזה עם חברת קחם ממנה רכשו דירה חדשה, לרבות תשלום ריבית והפרשי הצמדה בסך של 60,000 ₪; דמי שכירות עבור הדירה שנאלצו לשכור בשל סירוב הנתבעים לפנות את הדירה בסך של 40,000 ₪ (20,000 ₪ עבור כל שנת שכירות); פיצוי מוסכם בשווי 10% מערך הנכס, בסך של 10,100$ שהם כ- 40,000 ₪, בגין הפרת ההסכם בשל כך שהם ממשיכים להתגורר בנכס מבלי לשלם תמורה, בחוסר תום לב. 19. הנתבעים עומדים על קיומו של ההסכם ונכונים לשלם את יתרת התמורה למוכרים עם המצאת אישור זכויות וחתימה על המסמכים הדרושים לצורך קבלת משכנתא. לטענתם, התובעים הם שהפרו את ההסכם ואין מקום לביטולו. ניתן להמציא אישור זכויות אלא שהתובעים יושבים ב"שב ואל תעשה" ואינם עושים את המוטל עליהם לצורך המצאת האישור, משום שהם מעוניינים בביטול העסקה בשל עליית מחירי הנדל"ן. השתלשלות האירועים במהלך ניהול ההליכים בתיק זה 20. מעיון בחומר שהגישו הצדדים עולה, כי בשלב מסוים, לאחר הגשת התביעה, החליפו ב"כ הצדדים מכתבים בניסיון להשלים את ביצוע העסקה [נספחים טו-כב למוצגי הנתבעים]. 21. במכתב מיום 20/1/10 העבירה ב"כ המוכרים, עו"ד מאור-קשלס, לב"כ הקונים מסמך שהוכתר כאישור זכויות, חתום ע"י עו"ד שטרצר, מיום 5/1/2010, ואף שלחה דרישה לתשלום יתרת התמורה בתוך 30 ימים, לנוכח אישור הזכויות הנ"ל (נספחים טו-יח, בהתאמה). 22. בהמשך לכך, הנתבעים פעלו על מנת לקבל משכנתא. אלא שבמסמכים אלה - הודעת המינהל מיום 6/7/09, שכזכור, כללה הערה בדבר "מניעה משפטית לפי הנחיית היועמ"ש להעברת הזכויות", ואישור עו"ד שטרצר מיום 5/1/10- לא היה די לצורך קבלת משכנתא. לטענת הקונים, וכעולה מעיון במסמכים שצירפו, על מנת להמשיך בתהליך אישור המשכנתא ביקש בנק המזרחי לקבל אישור זכויות עדכני מהמינהל. בנק דיסקונט מציין, שאישר עקרונית מתן ההלוואה אך אישור סופי דורש בין היתר, יכולת לרשום את הלווה כבעלים בנכס שנרכש ורישום משכנתא, וברשימת המסמכים התבקש נסח טאבו או אישור זכויות. בנק הפועלים ביקש לקבל הסבר לגבי ההערה שקיימת באישור הזכויות של המינהל וכן את הסרתה של ההערה על מנת לדון באישור הבקשה (נספחים יב- יד, בהתאמה. כל מסמכי הבנקים הם מפברואר 2010). 23. ב"כ הנתבעים עדכן את ב"כ התובעים בהתאם ונענה, כי מכתבו הופנה לטיפולו של עו"ד שטרצר, שהבטיח כי יפעל להשלמת העסקה ואף יפנה ישירות לבנק לצורך העברת מסמכים (נספח כב מיום 8/3/2010). כאן נעצרו הדברים. 24. כאשר הגיעו הצדדים לדיון ביום 19/4/10, לא נראו עוד, למרבה הצער, סימנים של הסכמה ורצון להידברות ולא התקבל מידע נוסף ביחס לאירועים/פעולות שננקטו בהמשך לנ"ל. 25. בהמשך, פנה ב"כ הקונים למינהל כדי לקבל הבהרות בקשר עם ה"הודעה על רישום זכות בנכס" מיום 6/7/09, ביקש לדעת מהי המניעה המשפטית הקיימת כמצוין בהודעה וכיצד ניתן להתגבר על מניעה זו ולהסירה, על מנת לרשום את העברת הזכויות בדירה ולקבל משכנתא [ראו הפניות למינהל, נספחים כט-לא לתיק המוצגים]. 26. בסופו של דבר התקבל מכתבה של עו"ד שוורץ מהלשכה המשפטית של מחוז מרכז במינהל מיום 17/6/2010, שלפיו החברה המשכנת שהתקשרה בהסכם פיתוח עם המינהל, התחייבה גם לרשום את הבניין בלשכת רישום המקרקעין. החברה המשכנת לא מילאה אחר התחייבותה, אף שהבניין ניתן לרישום. במסגרת תביעה שהגישו מספר דיירים לרבות התובעים, מונו עוה"ד טויזר ושטרצר ככונסי נכסים לביצוע הרישום במסגרת ה"פ 602/07, אך הרישום לא נעשה עד היום. עוד ציין המינהל: "8. ... עפ"י נהלי המנהל, לא ניתן ליתן שירותים, ובכלל זה מתן התחייבות לרישום משכנתא, מקום בו הנכס כשיר לרישום בטאבו. 9. ההערה המשפטית המצוינת בהודעה על מצב הזכויות בנכס נרשמה בעקבות ההליכים דלעיל (ה"פ 602/07. הערה שלי - י.ב).למען הבהירות, תוחלף ההערה הקיימת בהערה אשר תשקף את האמור לעיל בסעיף 8". [מכתב ההבהרה של המינהל מיום 17/6/2010 צורף כנספח ל למוצגי הנתבעים]. 27. מהחומר שהציגו בפניי הצדדים סבורה הייתי שעל פני הדברים, אין כל מניעה עקרונית להשלמת העסקה וכי ראוי שהצדדים ישבו לשולחן המו"מ על מנת להגיע להסכמות שיאפשרו קיום ההסכם תוך רישום הזכויות ע"ש הקונים, ואף הפניתי את הצדדים לפסק הדין של בית המשפט העליון בע"א 6574/99 מדינת ישראל נ' מפרק חברת ביתרומעץ, שקבע חובה להוסיף ולשלם הפרשי הצמדה וריבית לסכום המקורי שנועד לתשלום, במקרה שהתשלום הוקפא ולא בוצע ללא אשם מצדו של הגורם המשלם (ראו הפרוטוקול וההחלטה מיום 14/7/2010). אולם, הצדדים, כל אחד מנימוקיו, עמדו על קיום ההליך וקבלת הכרעה של בית המשפט. זאת, אף שהובהר כי נראה ששני הצדדים לא יפיקו תועלת ממצב הקיפאון הקיים וכי סביר שפסק דין לא יפתור אף הוא את מכלול הבעיות המתעוררות בקשר לעסקה. 28. גם לאחר הגשת תצהירי הצדדים לא מצאתי מענה להנחת דעתי לשאלה מדוע לא ניתן לקבל אישור זכויות ולאפשר קבלת משכנתא, ולחוסר המעש בתיק ה"פ 602/07.לשאלות בית המשפט בקדם המשפט ציין ב"כ התובעים, כי מטעמים שלא פורטו, לא נקטו התובעים כל צעד לבירור מצב ההליכים במסגרת ה"פ 602/07 ולא פנו לבית המשפט המחוזי בבקשה כזו או אחרת לעורר את ההליכים ולהביא לסיומם, וכי הם מעוניינים בביטול ההסכם עם הקונים (פרוטוקול מיום 6/3/2011). 29. בנסיבות אלה קבעתי את התיק לשמיעת הראיות (ליום 17/7/2011). 30. בפתח ישיבת ההוכחות הסכימו הצדדים לפנות למגשר שימונה על ידי בית המשפט, תוך שהראיות בתיק נשמעו באותה ישיבה, למעט עדותה של עו"ד קופלר, ששימשה כב"כ הקונים בעריכת ההסכם והתוספת לו, שזומנה להעיד מטעם התובעים (עדותה של עו"ד קופלר נדחתה בהסכמה ולפי בקשת העדה, משום שהנתבעים הגישו תלונה ללשכת עורכי הדין בדרישה שתימנע מלהעיד בהיותה באת כוחם בעת הרלבנטית, וטענו לחסיון עו"ד-לקוח). 31. הצדדים ערכו ישיבת גישור אחת, שלאחריה ובעקבותיה פנו המוכרים לבית המשפט המחוזי בתל-אביב הדן בה"פ 602/07 בבקשה לפטר את עו"ד שטרצר מתפקידו ככונס נכסים בשל חוסר מעש ולמנות תחתיו את עו"ד עירית ליפא, שתפעל לסיום הרישום. אלא שלאחר מכן הודיעו התובעים על רצונם לסיים את הליך הגישור, שכן לטענתם מצבם הגיע "עד לתחתית הבור" (הודעה מיום 18/1/12 במסגרת בקשה 16). 32. עדותה של עו"ד קופלר נשמעה ביום 26/2/12 ולאחריה, הגישו הצדדים סיכומים בכתב. 33. אציין, כי לאחר שהתקבלה הודעת הנתבעים על סיום הליך הגישור, הפניתי את הצדדים לפסק דין חדש של בית המשפט העליון, שמצאתי כי הוא רלבנטי במיוחד לענייננו, ע"א 7938/08 מונסונגו נ' מכביאן, מיום 11/8/2011 (החלטה מיום 18/1/12). גם בכך לא היה כדי להביא את הצדדים להבנות. 34. בנוסף, לאחר שעיינתי בסיכומי הצדדים, הוריתי לתובעים להגיש סיכומי תשובה, לרבות עדכון בעניין קורות תיק ה"פ 602/07 והתייחסות לשאלה מהן הפעולות שנעשו על ידם לקידום רישום הזכויות בדירה, אם נעשו, ואם לא נעשו, מדוע לא נעשו (החלטה מיום 14/6/12). התובעים מסרו עדכון ביחס למצב ההליכים בה"פ 602/07, אך לא מצאו לנכון להתייחס לשאלה שהופנתה אליהם על ידי בית המשפט כאמור לעיל. קורות תיק ה"פ 602/07 35. כאמור, המוכרים יחד עם בעלים נוספים של דירות בבניינים, שיוצגו ע"י עו"ד שטרצר, הגישו לבית המשפט המחוזי בתל-אביב בקשה מיום 15/5/07 למינוי בא כוחם ככונס נכסים, לצורך ביצוע בעין של ההסכמים ורישום הזכויות בדירות הספציפיות הנ"ל, וכן במטרה לאפשר לקונים לרשום התחייבות לרישום משכנתא. המינהל דרש שכונסי הנכסים יטפלו ברישום הזכויות ע"ש כל הדיירים בבניינים, ולא ברישום זכויות המבקשים בלבד. המבקשים הגיעו להסכמה עם המינהל, וביום 17/6/08 ניתן להסכמת הצדדים תוקף של פסק דין. ב"כ המוכרים, עו"ד שטרצר, יחד עם עו"ד טויזר, שייצג בעלי זכויות אחרים בבניינים, מונו ככונסי נכסים לרישום הזכויות בשני הבניינים. 36. בהחלטה נוספת מיום 3/3/09 אושרה בקשת הכונסים לגביית שכ"ט והוצאות מהדיירים לצורך ביצוע הרישום, והוענקו להם סמכויות לפעול כחברה משכנת. 37. בהמשך הדרך, ביקש עו"ד טויזר להתפטר מתפקידו ככונס. מבקשת הכונסים לשחרר את עו"ד טויזר מתפקידו עולה, כי למרות מאמצי הכונסים, מרבית הדיירים בבניינים לא שיתפו פעולה, למעט שניים-שלושה. עו"ד טויזר ציין, כי לא עלה בידו לשכנע את מרשיו כי הם עצמם ישאו בעלויות ההכרחיות לביצוע הרישום ויגבו אותן חזרה מהדיירים האחרים בהמשך. במצב דברים זה, ביקש עו"ד טויזר להתפטר מתפקידו ככונס ומייצוג מרשיו. לפי הבקשה, שעליה חתום גם עו"ד שטרצר, עו"ד שטרצר הסכים להישאר בתפקיד וגם לצורך פעולתו כחברה משכנת. ניתנה החלטה "כמבוקש" ביום 26/11/09 ומאז, שימש עו"ד שטרצר ככונס נכסים. 38. אלא שממועד זה ואילך לא נעשה למעשה דבר. עו"ד שטרצר לא הגיש לתיק ה"פ 602/07 כל דיווח ומי מהצדדים, לרבות המוכרים בתיק זה, לא נקטו כל פעולה בתיק. רק לאחר ישיבת הגישור בתיק זה (שהתקיימה כאמור, לאחר שמיעת עיקר הראיות), הגישו המוכרים לבית המשפט הדן בה"פ 602/07 בקשה לפטר את עו"ד שטרצר מתפקידו ככונס נכסים ולמנות תחתיו את עו"ד ליפא. עו"ד שטרצר לא הגיב לבקשה זו, ובית המשפט הורה כמבוקש. עוה"ד שטרצר שוחרר מתפקידו ועו"ד עירית ליפא מונתה תחתיו ככונסת נכסים. 39. מעדכון שהתקבל מעו"ד ליפא במכתבה לב"כ התובעים מיום 25/6/12 (ראו הודעת עדכון במסגרת בקשה 26) עולה, כי טרם עלה בידה להשיג את שיתוף הפעולה של הדיירים. לפי מכתבה, ייעשה ניסיון נוסף ואולם אם ימשיכו הדיירים לסרב לשתף פעולה ולשלם את ההוצאות, תיאלץ להודיע לבית המשפט, כי אינה יכולה לממש את המטרה לשמה מונתה ותבקש להשתחרר מתפקידה. 40. מעדכון נוסף של עו"ד ליפא מיום 12/12/12 ומעיון בתיק ה"פ 602/07 עולה, כי לאחר מפגש עם הדיירים הגישה עו"ד ליפא בקשה להפחית את ההוצאות ושכ"ט שאושרו בעבר לבקשת עוה"ד שטרצר וטויזר. זאת, מתוך הבנה למצוקתם של הדיירים ומתוך רצון להשיג את שיתוף הפעולה מצדם. כן ביקשה עו"ד ליפא להסמיכה לפעול בשם החברה המשכנת להנפיק אישורי זכויות ולחתום על כל מסמך שיידרש, לרבות חתימה על כתבי התחייבות בנקאיים לרוכשי הדירות לקבלת הלוואות מהבנקים. ניתנה החלטה כמבוקש. עו"ד ליפא ציינה עוד, כי קיימה פגישה עם עו"ד שוורץ מהמינהל, שחזרה והודיעה כי המינהל יסרב לתת אישורי זכויות לדיירים בשל כך שניתן לטפל ברישום הבניין בלשכת רישום המקרקעין; וכי בימים הקרובים תפנה פעם נוספת אל ועדי-הבתים כדי לבדוק את הסכמתם ושיתוף הפעולה מצדם. עו"ד ליפא שבה וציינה, כי אם יסרבו לשלם את ההוצאות, תיאלץ להודיע לבית המשפט שאינה יכולה לבצע את הפעולות לשמן מונתה ותבקש שחרור מתפקידה. 41. יש לציין כי הצדדים הסכימו, שבנוסף למסמכים וההודעות שהוגשו לתיק, בית המשפט יעיין בתיק הממוחשב של ה"פ 602/07. האמור לעיל נסמך על החומר שהגישו הצדדים ועל עיון בתיק הממוחשב (שהתאפשר באופן חלקי בלבד, שכן לא עלה בידי לראות החלטות שניתנו בפתקית). 42. רישום הבית המשותף ורישום הדירה ע"ש הקונים טרם הוסדר, אפוא, עד למועד כתיבת פסק דין זה. טענות הצדדים טענות התובעים 43. לטענת התובעים, ללא אישור זכויות אין כל עסקה, היא בטלה או שיש להורות על ביטולה. כך לפי ההסכם שמתנה את העברת החזקה בדירה בתשלום ואת התשלום באישור זכויות. גם התוספת להסכם נערכה מתוך מחשבה שבתוך מספר חודשים לכל היותר, יתקבל אישור הזכויות המיוחל. התובעים אפשרו את הכניסה ואת נטילת החזקה בדירה מתוך מחשבה שעניין אישור הזכויות יוסדר במהרה. כידוע, זה לא התקבל עד היום. ההסכם אינו בתוקף ולא נכנס מעולם לתוקף, שכן לא קוים התנאי המתלה של הצגת אישור הזכויות בזמן סביר. 44. ביום 16/4/2007, כחודשיים לאחר החתימה על ההסכם, קנו המוכרים דירה חדשה בתלמי מנשה מחברת קחם השקעות ולצורך כך אף לקחו משכנתא. עם פינוי הדירה בהתאם לתוספת להסכם, התגוררו בדירה שכורה בדמי שכירות בסך של 20,000 ₪ לשנה (חוזה שכירות ת/8). הנטל הכלכלי של תשלום משכנתא על הדירה, תשלום דמי שכירות ומשכנתא על הדירה החדשה, הביא את המוכרים להודיע על ביטול ההסכם (הודעה מיום 8/12/2008. ת/4). התובעים אף קיבלו התראות על הפרה מצד חברת קחם ממנה רכשו את הדירה החדשה (ת/7). הנתבעים העדיפו להתעלם מהודעת הביטול, לא פינו את הדירה ולא שילמו את תמורתה ואף נמנעו מלעשות שימוש במנגנון החוזי שמאפשר להם לבטל את ההסכם ללא כל תשלום פיצויים והשבת כספם במקרה שבו לא ניתן לקבל משכנתא. הנתבעים לא נושאים בתשלומי משכנתא לרכישת הדירה ולא שילמו ולא משלמים תמורה כלשהי בגין הדירה או בגין המגורים בה. הפניה לבנקים למשכנתאות נעשתה אך ורק למראית עין ולצורכי המשפט ללא כוונת אמת לקחת משכנתא להשלמת העסקה. 45. לא ניתן להמציא אישור זכויות ולפיכך, העסקה איננה יכולה לצאת אל הפועל ויש להורות על בטלותה או ביטולה. ארבעה כונסי נכסים מונו במקום החברה המשכנת, לצורך רישום הבית וזכויות הדיירים, ואין אישור זכויות: לאחר מינוי הכונסים שטרצר וטויזר לא ניתן היה להמציא אישור זכויות; כשנותר עו"ד שטרצר ככונס לבדו, גם אז לא ניתן היה ליתן אישור זכויות ועו"ד שטרצר אף הודיע על ביטול ההסכם וציין, כי לא ידוע מתי תהא האפשרות להמציא אישור זכויות; דבר לא קרה במהלך מינויו של עו"ד שטרצר ולאחרונה שוחרר מתפקידו ועו"ד ליפא מונתה תחתיו ככונסת נכסים, ואף היא הביעה ספק אם ניתן יהיה להסדיר את הרישום. טענות הנתבעים 46. יש לדחות את התביעה, שכן התובעים הם אלה שהפרו את ההסכם, לא מילאו אחר התחייבויותיהם ונקטו במדיניות מכוונת של "שב ואל תעשה". התובעים נמנעו ונמנעים במכוון להמציא אישור זכויות כנדרש ואינם פועלים להסדרת הרישום בלשכת רישום המקרקעין, במטרה לסכל את ביצוע ההסכם ועל מנת שלא יהא בידי הקונים לקחת משכנתא. 47. הנתבעים נהגו באורך רוח ובסבלנות תקופה ארוכה בעוד התובעים מבטיחים שימלאו את חלקם בהתקשרות. כך הבטיחו גם לאחר הגשת התביעה ולאחרונה, במכתב מיום 8/3/2010 (נספח כב'). 48. הנתבעים אף הסכימו להעלות את מחיר הדירה בעת החתימה על התוספת להסכם, ולהעמידה על סכום שקלי במקום דולרי, באופן שחייב אותם בתוספת תשלום משמעותית. [בהקשר זה אציין כי לפי סיכומי התובעים, שער הדולר ביום עריכת ההסכם היה 4.199 ₪ לדולר ולפיכך, 101,000$, הם 424,099 ₪. שער הדולר ביום עריכת התוספת היה 3.68 ₪ לדולר. לפיכך, 101,000$ לפי שער הדולר ביום חתימת התוספת הם 371,680 ₪ בלבד. למרות זאת, התמורה לפי התוספת להסכם הועמדה על סך של 396,000 ₪. עולה מהאמור, כי צודקים הנתבעים בטענתם שהסכימו להוסיף כסף ביחס לתמורה המוסכמת המקורית. מדובר בתוספת של 24,320 ₪, שהם כמחצית מהירידה בערך השקלי של הדירה]. 49. הנתבעים הם שפנו לממ"י בשעות קבלת הקהל וקיבלו את ההודעה על רישום זכויות בנכס מיום 6/7/2009, שממנה עולה, כי כלל לא הוגשה למינהל בקשה להעברת הזכויות בנכס. התובעים לא עשו דבר, והודיעו על ביטול ההסכם בהודעה מדצמבר 2008. הודעת הביטול נדחתה על ידי הקונים ולאחר מכן נזנחה ע"י התובעים. התובעים ביקשו לקבל לידיהם 3,000 ₪ מתוך הסכום שבפיקדון והנתבעים הסכימו. עו"ד שטרצר ביקש גם שיחתמו על כתב שיפוי שמופנה למינהל לצורך הוצאת אישור זכויות ולהשלמת ביצוע ההסכם, והנתבעים חתמו כנדרש. בהמשך, לאחר הגשת התביעה, אף שלחה ב"כ התובעים לנתבעים מסמך הנחזה להיות אישור זכויות שערך עו"ד שטרצר, מיום 5/1/2010, ודרישה לתשלום יתרת התמורה בתוך 30 ימים, לנוכח אישור הזכויות הנ"ל (מכתב מיום 28/1/10, נספח יח).בעקבות מכתב זה, הנתבעים פעלו על מנת לקבל משכנתא, ללא הצלחה, כמפורט לעיל. ב"כ הנתבעים עדכן את ב"כ התובעים בהתאם ונענה שעו"ד שטרצר הבטיח כי יפעל להשלמת העסקה ואף יפנה ישירות לבנק לצורך העברת מסמכים (נספח כב מיום 8/3/2010). ואולם מאז לא נעשה דבר ובדיון מיום 19/4/2010 טענה ב"כ התובעים שלא ניתן לבצע את העסקה. 50. התובעים העבירו את החזקה בדירה למרות שידעו שהתשלום יתבצע רק לאחר שינתן אישור זכויות ותתאפשר נטילת משכנתא, וביודעם שהנתבעים ישפצו את הדירה ויגורו בה (ס' 60). מדובר בדירה שבעת שנמסרה לנתבעים היתה במצב של הזנחה טוטלית ונזקקה לשיפוץ מיידי לרבות החלפת כלים סניטריים, אינסטלציה, צביעה ותיקונים. 51. כמו כן, באותה עת הוצעו לנתבעים מספר דירות באותו מחיר ואף במחיר זול יותר. ביטול ההסכם לאחר מספר שנים, יגרום להם לנזק (ס' 57 לתצהיר). השאלה לדיון 52. השאלה המתעוררת היא האם ההסכם בוטל כדין על ידי התובעים או שיש להורות על ביטולו מחמת שאיננו ניתן לביצוע. דיון והכרעה 53. אני מורה על דחיית התביעה. 54. ההסכם בין הצדדים נכנס לתוקף עם מינויו של עו"ד שטרצר ככונס נכסים. תוקפו של ההסכם (להבדיל מהמשך ביצועו) איננו מותנה בהמצאת אישור זכויות. לא עלה בידי התובעים להוכיח, כי ההסכם אינו ניתן לביצוע. לא הוכח להנחת דעתי שלא ניתן להמציא אישור זכויות ולאפשר לנתבעים קבלת משכנתא. כמו כן, לא שוכנעתי כי התובעים עשו כל הדרוש על מנת להביא להשלמת ביצוע העסקה. כפי שעולה מחומר הראיות, מהשלב שלאחר מינוי עו"ד שטרצר ככונס נכסים, נקטו התובעים משך תקופה ארוכה במדיניות של "שב ואל תעשה", וכשפעלו, לא נקטו צעדים יעילים וממשיים לקדם את ביצוע העסקה, כנדרש מהם לנוכח התחייבותם בהסכם. בהתנהלותם, הפרו התובעים בעצמם את ההסכם ומשכך אין הם זכאים לבטלו או לבקש את ביטולו. 55. יחד עם זאת, בשים לב לחלוף הזמן ולכך שכל אותה עת הנתבעים מתגוררים בדירה מבלי לשלם את יתרת תמורת המכר או דמי שכירות ובהתאם להלכת מונסונגו נ' מכביאן - יש מקום להורות על השלמת ביצוע העסקה, תוך שערוך התמורה בדרך של צירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד חתימת התוספת ועד לתשלום המלא בפועל (בכפוף להמצאת האישורים לפי ההסכם כנדרש). אישור הזכויות אינו תנאי מתלה 56. מעיון בהסכם עולה במפורש, כי הצדדים ידעו שיש קושי להשיג אישור זכויות וצפו אפשרות שתהיה בעיה להשיגו גם לאחר חתימת ההסכם, לכן הסכימו וקבעו במפורש, כי אם לא ניתן יהא לקבל אישור זכויות, ימונה בא כוח המוכרים דאז, עו"ד אלון שטרצר, ככונס נכסים לשם ביצוע העסקה והצדדים יפנו לבית המשפט המוסמך לקבלת האישור למינוי "תוך שהסכם זה יהא מותנה בקבלת המינוי כאמור לעיל" (ראו סעיף ה"והואיל" השני להסכם. ההדגשה שלי - י.ב). דהיינו: בהעדר אישור זכויות, מינוי ב"כ התובעים ע"י בית המשפט ככונס נכסים לצורך ביצוע העסקה הוא המהווה תנאי מתלה, ולא השגת אישור הזכויות עצמו. 57. גם בהתנהלותם לימדו הצדדים שכך יש לפרש את ההסכם וכך פירשו אותו בזמן אמת - מינוי עו"ד שטרצר ככונס הוא תנאי מתלה ולא עצם השגתו של אישור הזכויות. לאחר שהבקשה למנות את עו"ד שטרצר ככונס הוגשה והוא מונה ככונס, חתמו הצדדים על התוספת להסכם, שלפיה החזקה נמסרה לקונים, גם אם כבני רשות, למרות שטרם התקבל אישור הזכויות ולמרות שבהעדר אישור זכויות אין על הקונים חובה לשלם את יתרת התמורה בעד המכר והוסכם שייכנסו לדירה ויחזיקו בה ללא כל תשלום עד לקבלת אישור הזכויות. 58. לטענת התובעים, התוספת להסכם נחתמה מתוך הנחה שאישור הזכויות יתקבל בקרוב. סביר שכך הניחו הצדדים וכי לא הניחו שהתהליך יארך עוד שנים (ראו עדויות הצדדים ועדותה של עו"ד קופלר). אולם, אין טענה שהתוספת להסכם איננה מחייבת את הצדדים ולא ברור מהי לשיטתם של התובעים, השלכותיה של הטענה וכיצד יש בה כדי לסייע בידם לביסוס תביעתם. לא עלה בידי התובעים להוכיח שההסכם אינו ניתן לביצוע 59. אין חולק, כי רישום הבית כבית משותף ורישום הדירה ע"ש המוכרים בלשכת רישום המקרקעין לא הושלם עד היום, בשל כך שהחברה המשכנת חדלה מלפעול (החברה נמחקה מרשם החברות) בטרם הסדרת הרישום; וכי עד כה, הדיירים בבניינים לא שיתפו פעולה עם הכונסים שמונו לבצע את הרישום, במובן זה שאינם מוכנים לשלם לכונסים ולקופת הכינוס את הסכומים הדרושים לביצוע הרישום. חוסר שיתוף הפעולה הכשיל עד כה את הניסיון להביא לרישום הבית המשותף ולרישום הדירות באמצעות כונס נכסים, אף שהבית מתאים וראוי לרישום. כעולה ממסמכי המינהל, גם המינהל משך את ידו מהטיפול בעניין בשל היותו של הבית ראוי להירשם כבית משותף, ואין יד מושכת ומכוונת. 60. ביצוע ההסכם מתעכב כבר כמעט 6 שנים, ואין לדעת מתי יירשם הבית המשותף ויירשמו הזכויות בדירה ע"ש הבעלים. יחד עם זאת ואף על פי כן, לא הוכח שאין מדובר בהסכם בלתי-צליח, כזה שלא ניתן לביצוע בפעולות סבירות. זאת מן הטעמים המצטברים הבאים: 61. ראשית, אין מניעה עקרונית לרשום את הבית המשותף ואת הדירות ע"ש בעלי הזכויות, אין מחלוקת שהזכויות בדירה הן של המוכרים, אין מניעה עקרונית להעברת הזכויות מהמוכרים לקונים, והקונים יושבים בדירה כבר כחמש שנים. 62. שנית, הקשר שנעשה בין השלמת רישום הבניינים כבית משותף ורישום הזכויות ע"ש כל הדיירים, לרבות ע"ש התובעים, לבין המשך ביצוע ההסכם, איננו הכרחי, אינו נחוץ ולא עולה מההסכם שבין הצדדים. לפי הסכמת הצדדים, תשלום יתרת התמורה אינו כפוף לרישום בפועל של הזכויות ע"ש התובעים או ע"ש הנתבעים. תשלום יתרת התמורה מותנה בהמצאת אישור זכויות או אישור בית המשפט לביצוע ההסכם ולהעברת הזכויות ע"ש הקונים, ולא ברישום הזכויות ע"ש הקונים בפועל (ס' 3.2 להסכם). אכן, מחובת המוכרים גם להביא לכך שהזכויות יירשמו על שם הקונים בהמשך הדרך. להבטחת הרישום, היה על המוכרים להפקיד בידי עו"ד שטרצר ו/או עו"ד קופלר יפוי כח בלתי חוזר לביצוע העברת הזכויות (ס' 5.1 להסכם). 63. שלישית, לא שוכנעתי שהמוכרים נקטו בצעדים הסבירים המתבקשים בנסיבות העניין לצורך ביצוע העסקה, ומשאלה לא ננקטו על ידם, המוכרים לא הוכיחו שלא ניתן להמשיך בביצוע העסקה באופן שהם ימציאו את אישור הזכויות המיוחל ואת כל הדרוש לצורך קבלת משכנתא, והנתבעים מצדם ישלמו את יתרת התמורה (כשהיא מותאמת לביצוע המושהה, כמבואר להלן). המוכרים התנהלו משך תקופה ארוכה בחוסר מעש שאיננו עולה בקנה אחד עם התחייבותם בהסכם ועם נסיבות העניין. היה עליהם לפעול לקבלת דיווחים באשר להתקדמות עבודת הכונס ולהביא לכך שהכונס יבצע את תפקידו, להגיש בקשות מתאימות לתיק ה"פ 602/07 וכו'. המוכרים לא עשו דבר, אלא רק לאחר שהחל הליך משפטי זה ולאחר שבית המשפט הביע תמיהה ביחס לחוסר המעש בתיק ה"פ 602/07. למותר לציין, שהמוכרים לא יצאו ידי חובתם במינוי עו"ד שטרצר ככונס. הם אינם יכולים לצאת ידי חובתם ולתלות את חוסר המעש בתיק, בטענה שעו"ד שטרצר מונה ככונס מטעמם לביצוע התפקיד והם סמכו עליו או ציפו שיעשה את תפקידו נאמנה. גם שיחות הטלפון המרובות לעו"ד שטרצר (עליהן העיד התובע) על מנת לברר מתי יגיע אישור הזכויות, אינן יכולות להצדיק את חוסר המעש משך חודשים ארוכים ואף שנים. ככל שנפלו פגמים בעבודתו של הכונס, הרי זה עניין ליחסים שבין המוכרים לבין הכונס שאף היה עורך דינם, שאינו רובץ לפתחם של הקונים. 64. לא רק בכל הקשור להתנהלות במסגרת תיק ה"פ 602/07, לא עשו המוכרים את הנדרש. גם בהתנהלות מול המינהל לא נקטו המוכרים בשקידה ראויה כדי לאפשר המצאת האישורים הדרושים, והסתפקו בהודעת המינהל הראשונה, שכוללת הערה על מניעות משפטית בביצוע העסקה, ולא עשו ניסיון של ממש להביא להבהרת הדברים או לנסות להסיר את ההערה. כפי שעולה ממכתב ההבהרה הנוסף של המינהל מיום 17/6/2010 (שהנו מענה לפניית ב"כ הקונים אל המינהל) וכמפורט לעיל, אין מניעה משפטית מלבצע את העסקה ואת העברת הזכויות. גם לאחר שהתקבל מכתב זה (במהלך ניהול ההליכים) המשיכו התובעים לאחוז בהודעה על רישום זכות בנכס מיום 6/7/09 והמניעות המשפטית כביכול להעברת הזכויות שצוינה בה, מבלי לעשות דבר. המוכרים לא המציאו הודעה מתוקנת של המינהל על רישום זכות בנכס, כזו שאין בה הערה על מניעות משפטית מלבצע את ההעברה; ולא הגישו למינהל בקשה להעברת הזכויות בנכס (כך עולה מהודעת המינהל מיום 6/7/09). מראיות הנתבעים, שלא נסתרו, עולה כי ניסיונותיהם לקבל משכנתא בפברואר 2010, על סמך אישור הזכויות של הכונס דאז, עו"ד שטרצר, והודעת המינהל על רישום זכות בנכס, לא צלחו מחמת ההערה שקיימת בהודעה על רישום זכות בנכס מיום 6/7/09, בדבר מניעות משפטית מלבצע את העסקה. עוד יש להזכיר בהקשר זה, כי לאחר שב"כ הנתבעים עדכן את ב"כ התובעים בדבר תגובות הבנקים, השיבו ב"כ התובעים שהעניין הועבר לטיפולו של עו"ד שטרצר שהבטיח לסייע לרבות בהמצאת מסמכים במישרין לבנקים. אולם, דבר לא נעשה בעניין זה מצדו של עו"ד שטרצר או מצד התובעים. 65. אכן, אין ערובה מראש, כי מסמכים כאמור יספקו את הבנק ויאפשרו קבלת משכנתא. אולם, משלא נעשה כך ולא נבדק הדבר - לא הוכח שההסכם אינו בר-ביצוע. 66. אני סבורה, כי בשלב זה על המוכרים להמציא לקונים אישור זכויות עדכני של עו"ד ליפא, כונסת הנכסים, שהוסמכה להנפיק אישורי זכויות ולחתום על כל מסמך שיידרש, לרבות חתימה על כתבי התחייבות בנקאיים לרוכשי הדירות לקבלת הלוואות מהבנקים, בשם החברה המשכנת, בצירוף עם הודעה עדכנית של המינהל על רישום זכות בנכס, ובנוסף, להודיע למינהל על העברת הזכויות לקונים. או אז יוכלו הקונים לפנות לבנק כדי לקבל משכנתא והצדדים ימשיכו לפעול בהתאם לנסיבות, ולפי הוראות ההסכם. 67. אם תחול חלילה תקלה כלשהי, שתמנע את קבלת אישור הזכויות או ההתחייבות לצורך קבלת משכנתא, באופן שיידרש אישור זכויות של המינהל או מסמך אחר של המינהל לצורך קבלת המשכנתא - על המוכרים לפנות למינהל בבקשה מנומקת מתאימה לקבלת המסמכים הדרושים. בהקשר זה אציין, כי ממסמכי המינהל בתיק זה עולה, שהנחיות פנימיות אוסרות על המינהל להמציא אישור זכויות או מתן התחייבות לרישום משכנתא כאשר הנכס כשיר לרישום בלשכת רישום המקרקעין, אך לא נרשם. כידוע, הנחיות פנימיות אינן חוק ואף יש חובה מן הדין,לפי כללי המשפטי המינהלי, לשקול בכל מקרה לנסיבותיו, אם יש מקום לסטות מהן. על פני הדברים, אם לא יעלה גם בידה של הכונסת, עו"ד ליפא, להביא זו הפעם את הדיירים לשתף פעולה עמה לצורך השלמת הרישום והיא תשוחרר מתפקידה, יהיה על המינהל לשקול בכובד ראש סטייה מההנחיות הפנימיות במקרה כגון דא, שבו החברה המשכנת חדלה מלפעול, על מנת לאפשר טיפול בעסקה זו ואף מעבר לכך, נראה כי יש מקום שהמדינה תתגייס לטובת רישום הבניינים כבתים משותפים ורישום זכויותיהם של בעלי הזכויות בבניינים. 68. הפועל היוצא מכל האמור הוא שהודעת הביטול של התובעים, מחמת שלא עלה בידם להשיג אישור זכויות, היא הודעה שלא כדין. 69. עוד יצוין, כי הודעת הביטול מדצמבר 2008 נזנחה ובוטלה למעשה, בהתנהגות הצדדים בפועל, משנעשו ניסיונות נוספים להביא לביצוע ההסכם ובכך שהתובעים ביקשו לשחרר סך של 3,000 ₪ מתוך כספי הנאמנות והם שוחררו לידיהם בהסכמת הקונים. המוכרים לא הודיעו מחדש על ביטול לאחר שהניסיונות הנוספים הנ"ל לא צלחו. כידוע, לפי הפסיקה, גם בהגשת התביעה ניתן לראות הודעת ביטול. אלא שגם לאחר הגשת התביעה, נעשו ניסיונות להביא לביצוע ההסכם והתובעים אף דרשו תשלום התמורה לאחר שהציגו את אישור עו"ד שטרצר. מכל מקום, גם אם נראה בכתב התביעה משום הודעת ביטול, התובעים אינם רשאים לבטל את ההסכם, בהעדר כל הפרה מצד הנתבעים. התובעים הם שהפרו את ההסכם בכך שלא עשו את כל הדרוש על מנת להמציא אישור זכויות ועל מנת לאפשר לקונים לקבל משכנתא לצורך רכישת הדירה, כאמור לעיל. התאמת אכיפת ההסכם לביצועו המושעה 70. בנסיבות העניין נוצר מעין שיווי משקל שהביא לקיפאון, עד שהוגשה התביעה לביטול ההסכם על ידי המוכרים, כל צד וטעמיו הוא לכך. המוכרים, כך נראה, חפצו בביטול ההסכם ומכל מקום, לא עשו הדרוש והמצופה לקידום ביצוע ההסכם. הקונים, החזיקו בדירה מבלי לשלם את תמורתה. ייתכן, שהיה מקום שהקונים יפנו בתביעה משפטית, בדרישה לקיום ההסכם, ואולם אין צורך לדון בכך בנסיבות העניין שכן, משעה שהמוכרים הגישו תביעה זו, נעשתה המלאכה עבור הקונים ואין לראות בישיבתם על הגדר משום הפרה של ההסכם מצדם. מי שהפר את ההסכם הם התובעים, בכך שלא המציאו אישור זכויות או שלא הביאו לאישור העסקה בדרך אחרת. הבחירה בין ביטול לאכיפה היא בחירה של הקונים. הקונים בחרו באכיפה של ההסכם. הכל כפי שנפסק בעניין ע"א 7938/08 מונסונגו נ' מכביאן (כב' הש' עמית מיום 11/8/2011. פסק דין מכביאן או הלכת מכביאן). 71. פסק דין מכביאן עוסק במקרה דומה למקרה שבפניי. באותו עניין התעוררה השאלה מהם התנאים הראויים לאכיפת הסכם מכר בחלוף שנים שבהם מחזיק הקונה בדירה ללא תשלום תמורה, לאחר שקיבל את החזקה מהמוכר, בעוד המוכר מסרב לחתום על המסמכים שיאפשרו לקונה ליטול הלוואה מובטחת במשכנתא לתשלום עבור רכישת הדירה. המוכר הגיש לבית המשפט המחוזי תביעה לביטול ההסכם או לאכיפתו המשוערכת. בית המשפט המחוזי קבע, כי המוכר הוא שהפר את ההסכם עם הקונים ולכן אינו זכאי לסעדים שתבע. עם זאת, מצא שלא ניתן לתת יד להתמשכות מצב הדברים שבו הרוכשים נוהגים בדירה מנהג בעלים שנים ארוכות מבלי ששילמו תמורה ולכם בהסתמך על הדוקטרינה של ביצוע בקירוב ועקרון תום הלב וכיוון שיש בחלוף הזמן כדי לשנות מכדאיות העסקה באופן שאינו תואם את כוונת הצדדים בעת כריתת ההסכם, הורה כי התמורה תשולם בשקלים לפי שער הדולר במועד תשלום התמורה לפי ההסכם, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית עד לתשלום בפועל. בנוסף קבע, כי יש להתחשב בטובת ההנאה שצמחה לרוכשים שישבו בדירה ללא תמורה וחייב אותם גם בתשלום דמי שימוש ראויים מופחתים, שהביאו בחשבון גם את טענת השוכרים שלפיה השקיעו בשיפוץ הדירה. המוכר ערער על פסק הדין של בית המשפט המחוזי שהורה על אכיפת ההסכם וטען לביטולו כדין. הקונים ערערו על חיובם לשלם דמי שימוש בנוסף לתמורה המשוערכת. בית המשפט העליון דחה את ערעור המוכר, קיבל את ערעור הקונים וביטל את החיוב בתשלום דמי שימוש ראויים. 72. בית המשפט העליון קבע, כי חיובי הצדדים - חיוב המוכר לחתום על המסמכים הדרושים לקבלת משכנתא וחיוב הקונה לשלם את התמורה - הם חיובים מותנים. לפיכך, חל סעיף 43(א)(2) לחוק החוזים ולפיו, מקום שבו צד אחד לא קיים את חיובו והצד השני מעוניין בקיום החוזה ונכון לקיים את חיוביו, רשאי האחרון לדחות את קיום החיוב המוטל עליו עד לביצוע החיוב שכנגד. כאשר המועד לקיומו של החיוב נדחה מחמת אי קיום חיובו של הנושה, חלה מכוח היקש ומכוח עקרון תום הלב הוראת סעיף 41 לחוק החוזים ולפיה חיוב שלא הוסכם על מועד לקיומו, יש לקיים תוך זמן סביר לאחר כריתת החוזה. "תקופת ההשעיה צריכה להיות סבירה, על מנת למנוע מצב בו הנושה יעמוד במצב של חוסר ודאות משך שנים רבות. דהיינו, בשלב מסוים, על החייב שחיובו הושעה, 'לרדת מהגדר' ולפעול באופן אקטיבי - לוותר על ההתקשרות החוזית או לראות בנושה שלא קיים את חיובו במועד כמפר ולהגיש תביעה" (ס' 23 לפסק הדין). לגבי עובדות העניין שלפניו קבע בית המשפט כי הקונים היו רשאים להשעות את חיובם לשלם למוכר את התמורה עד שהמוכר יקיים את התחייבותו לחתום על המסמכים שנדרשו להם לקבל הלוואה. יחד עם זאת, במצב הדברים הרגיל לא היה מקום לאפשר להם להמשיך ולגור בדירה ולשבת שנים בחיבוק ידיים מבלי לנקוט פעולה. היה עליהם לנקוט פעולה בתוך זמן סביר - להשתחרר מהחוזה או לעתור לאכיפתו תוך הבעת נכונות לקיימו. אך כיוון שהמוכר הקדים והגיש תביעה, נעשתה מלאכתם של הקונים בידי אחרים ואין לראותם כמי שהמשיכו להשעות את חיובם באופן חד צדדי ובלתי סביר במשך שנים. 73. בית המשפט בעניין מכביאן סיכם את תמונת המצב שדרושה לצורך שקילת התנאים הראויים לאכיפת ההסכם, כדלקמן: - שער הדולר היום נמוך מזה שבעת כריתת ההסכם - מחירי הנדל"ן עלו שקלית ודולרית - הקונים השקיעו בשיפוץ הדירה - הקונים לא שילמו אגורה ע"ח התמורה ומתגוררים בדירה שנים - משך כל אותה תקופה ממשיך המוכר לשלם את המשכנתא הרובצת על הדירה. 74. בית המשפט העליון קבע, כי באכיפת ההסכם יש להעמיד את הקונים במצב בו היו אילו קוים החוזה במועדו. במצב דברים זה, המוכר-המפר זכאי לקבל גם ריבית, שמשקפת את השימוש שיכול היה לעשות בכספי התמורה אילו שולמה במועד המקורי כפי שנקבע בהסכם (לתשלום דמי השכירות עבור דירה אחרת ששכר, לסילוק תשלומי המשכנתא על הדירה או לכל צורך אחר) וגם הצמדה למדד, שפירושה שמירה על ערך הכסף לאורך התקופה, אך הוא איננו זכאי בנוסף לכך, גם לדמי שכירות ראויים. "אך אם בנוסף לתמורה המוצמדת בצירוף ריבית יחויבו [הרוכשים] גם בתשלום דמי שימוש ראויים, יצא כי [המוכר] המפר אפילו שיפר את מצבו עקב הפרת החוזה, ותוצאה זו, שחוטא יוצא נשכר, קשה להלום". בית המשפט הוסיף וחיזק מסקנתו בציינו, כי אילו נקבע שהקונים הפרו את ההסכם, היה המוכר זכאי לבחור בין ביטול לאכיפה. לו בחר בביטול היה זכאי להשבת הדירה ולדמי שימוש ראויים, אך לא היה זכאי לריבית על הכסף שלא קיבל במועד; ואילו בחר באכיפה (צעד לא סביר בשוק הנדל"ן העולה), זכאי היה לתמורה בצירוף ריבית כפיצוי על אי קבלת התמורה במועד, אך לא היה זכאי לדמי שימוש ראויים. כך גם מנקודת המבט של המוכרים - בהנחה שהיו משלמים את התמורה מההון העצמי מבלי להזדקק למשכנתא, היו נפרדים מכספם בתאריך שנועד לתשלום מבלי יכולת להפיק ממנו ריבית, אך מנגד רכשו דירה וחסכו דמי שכירות. לכן אין מקום לחייב אותם הן בתשלום ריבית והן בתשלום דמי שכירות ראויים. העובדה שצריכים היו לשלם את התמורה באמצעות משכנתא, אינה מעלה ואינה מורידה לעניין זה. 75. נסיבות העניין כפי שצוינו ע"י בית המשפט העליון, דומות עד מאוד לנסיבות העניין שבפניי, ולא מצאתי טעם משכנע לאבחן בין המקרים. אותו דין הוא שחל בענייננו. סיכום וסוף דבר 76. התביעה להצהיר על בטלותו של ההסכם או ביטולו כדין או להורות על ביטולו, נדחית. נדחית גם התביעה לסעדים הנוספים: התביעה לסילוק ידם של הנתבעים מהדירה והתביעה הכספית. 77. על המוכרים להמציא לקונים אישור זכויות עדכני של כונסת הנכסים שמונתה במסגרת ה"פ 602/07, שהוסמכה להנפיק אישורי זכויות ולחתום על כל מסמך שיידרש, לרבות חתימה על כתבי התחייבות בנקאיים לרוכשי הדירות לקבלת הלוואות מהבנקים, בשם החברה המשכנת, בצירוף עם הודעה עדכנית של המינהל על רישום זכות בנכס, שאין בה הערה על מניעה משפטית מלהעביר את הזכויות כמבואר לעיל, ובנוסף להודיע למינהל על העברת הזכויות בדירה לקונים. אם יתעורר הצורך, יפנו המוכרים למינהל מקרקעי ישראל, כמפורט לעיל. 78. כל הדרוש מצדם של המוכרים ייעשה בשקידה ראויה וביעילות כך שלכל המאוחר, בתום 6 חודשים ממועד שנמסר פסק דין זה לתובעים, יהיו בידי המוכרים כל האישורים והמסמכים הדרושים לקונים לצורך קבלת משכנתא. 79. עם קבלת האישורים והמסמכים הדרושים מהמוכרים, יפנו הקונים לבנק לקבל משכנתא. 80. בכפוף לקיום התחייבות המוכרים להמצאת כל האישורים הדרושים לפי הוראות ההסכם, ישלמו הנתבעים לתובעים סך של 396,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 24/1/08 ועד לתשלום המלא בפועל, בניכוי הסך של 41,200 ₪ ששילמו הנתבעים ע"ח התמורה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד שבוצע תשלום זה ועד לתשלום המלא בפועל. 81. למען הסר ספק, אין בכך כדי לגרוע מהוראות ההסכם בסעיף 3.2.3 וככל שיחול עיכוב בהמצאת אישור על הסרת המשכנתא הרשומה על זכויות המוכרים, יבוצע התשלום לפי הסכום הנמוך - היתרה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית למועד התשלום המוסכם (30 ימים ממועד המצאת אישור הזכויות או אישור בית המשפט) או בצירוף הפרשי הצמדה וריבית נכון למועד התשלום הנדחה בפועל. 82. בכפוף להוראות פסק דין זה ולהוראות כל דין, ימשיכו הצדדים לפעול לפי הוראות ההסכם. 83. אכן, אין בפסק דין זה משום "סוף פסוק" של הסאגה המתמשכת בין הצדדים. ייתכן שגם לאחר ביצוע כל הנ"ל לא תתאפשר קבלת משכנתא והשלמת ביצוע העסקה. אם כך, ידרשו הצדדים לשקול צעדיהם. יש לקוות כי הצדדים ישכילו זו הפעם, לפעול תוך שיתוף פעלה ולהביא את ההסכם לכדי סיום, בין אם בהשלמת העסקה ואם בביטולה, בהסכמה. 84. אציין עוד כי שקלתי אם למנות כונס מטעם בית המשפט לביצוע ההסכם, אולם, לנוכח ההליך בתיק ה"פ 602/07, המתנהל בבית המשפט המחוזי בתל-אביב, מצאתי כי אין לכך מקום. 85. נוכח התוצאה ובשים לב לכלל נסיבות העניין, אני מחייבת את התובעים לשלם לנתבעים שכ"ט עו"ד בסך כולל של 25,000 ₪. אישור זכויותזכויות בדירהעסקת מכר