מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא פיצויים למפונים - קביעת שטח הבית: מונח לפניי ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום (כב' השופטת א' שניידר) בו"ע 103/08, מיום 7.10.10. הערעור מתייחס לשאלה עקרונית בפרשנות הוראות חוק יישום תכנית ההתנתקות, התשס"ה-2005, בדבר אופן קביעת "שטח הבית" לצורך עריכת שומות פרטניות למפונים אשר בחרו באופציה זו (בהתאם לסעיף 37 לחוק, כפי שיפורט להלן). שאלה זו נדונה בהחלטת המערערת מיום 4.5.10, ובפסק דינו של בית משפט השלום התקבל ערעורם של המשיבים, ועמדת המערערת נדחתה. על מנת לבחון את השאלה שעמדה להכרעה בפני הוועדה ואת עמדתה, וכמו כן, את הכרעתו של בית משפט קמא, יש ראשית כל להציג את המסגרת הנורמטיבית הרלבנטית בהוראות החוק המתייחסות לאופציה של השומה הפרטנית. א. האופציות לפיצוי מפונים לפי חוק יישום תכנית ההתנתקות, התשס"ה-2005 (להלן: "החוק"): בפרק ה' סימן א' לחוק נקבעו ההוראות לחישוב פיצויים למפונים עבור בתי מגורים. בחוק נקבעו מספר מסלולים לפיצויו של "בעל זכות בבית מגורים" (כהגדרתו בסעיף 32 לחוק), וביניהם מסלולים אלה: א. "המסלול הנורמטיבי": (1) מסלול א' (סעיף 35 לחוק) - במסגרתו יחושב סכום הפיצוי לפי סוג בית המגורים ושטחו, לפי תעריפים אחידים שקבע המחוקק לסוגי הבתים השונים. (2) מסלול ב' (סעיף 36 לחוק) - במסגרתו יחושב סכום הפיצוי בהתאם לחישוב של מסלול א', בתוספת סכום משתנה לפי ותק המגורים בשטח המפונה. להלן יכונו מסלול א' ומסלול ב' במאוחד "המסלול הנורמטיבי". המאפיין המרכזי של מסלול זה הינו העובדה שלא נערכת שומה נקודתית של הנכס הספציפי, וחישוב ערכו לצורך קביעת גובה הפיצוי נערך, תוך התייחסות לסוג הבית ושטחו, בהתאם לתעריפים אחידים. ב. "פיצוי לפי שומה פרטנית" (סעיף 37 לחוק) - סכום הפיצוי יבוסס על שומה שתיערך לפי ערכו של בית המגורים הספציפי, בהתאם לכללי שמאות מקובלים. כאמור, הערעור שלפנינו מתייחס לשיטת החישוב של הפיצוי בשומה הפרטנית. לפי הוראות סעיף 37(ב) לחוק, "שומה פרטנית תיערך בידי השמאי הממשלתי הראשי בהתאם להוראות סעיף 4 בתוספת השנייה". לענייננו רלוונטיים סעיפים 4(א) ו- 4(ב) לתוספת השנייה, וכך לשונם: (א) סכום הפיצוי לזכאי לשומה פרטנית לפי סעיף 37 לחוק זה ייקבע על פי שומה שיערוך השמאי הממשלתי הראשי, בהתאם לכללי שמאות מקובלים, לאחר שנתן לזכאי הזדמנות להביא ראיות ומסמכים, לרבות שמאויות מטעמו (בסעיף זה - השומה). (ב) השומה תיערך לבית המגורים, לבית שבבניה ולתוספת הבניה כאמור בסעיף 37(א)(2), ליום הקובע או ליום תחילתו של חוק זה, לפי העניין; לגבי בית המגורים תיערך השומה לפי שטח הבית ולגבי בניה שנבנתה בפועל וטרם הושלמה - עד לשטח שהותר לבניה לפי היתר הבניה. לפי הוראות סעיף 4(ב), תיערך השומה של בית מגורים "לפי שטח הבית", וזאת, לפי הוראות סעיף 4(א), "בהתאם לכללי שמאות מקובלים". על פני הדברים, ובהתחשב בעובדה כי המדובר בשומה "פרטנית", אשר אמורה להתייחס לערכו של כל בית באשר הוא, ניתן היה להבין מניסוחו של סעיף 4(ב) כי השומה של הבית תיערך תוך התייחסות לשטח הבית בפועל, כשמוטל על השמאי הממשלתי הראשי ליישם את כללי השמאות המקובלים כדי לקבוע את ערכו, בהתחשב בכל אותם שיקולים הרלבנטיים לעריכת שמאות של בית מגורים, הכולל, מטבעו, שטחים עיקריים, שטחי שרות, השבחות, וכו', ובהתחשב גם בהיקף הבניה המותר לפי היתר הבניה שבתוקף. דא עקא, המחוקק דאג גם להגדיר, בסעיף 1 לתוספת השנייה, את המונח "שטח הבית" (אשר בו השתמש גם בנוגע לחישוב הפיצויים במסלול הנורמטיבי; ראו, סעיף 2(א) לתוספת השנייה: "סכום הפיצוי בשל בית מגורים שישולם לזכאי כאמור בסעיף 35 לחוק זה, יחושב לפי שטח הבית... על בסיס הסכום הנקוב למ"ר לאותו סוג של בית מגורים..."); ועל פניו נראה כי הגדרת "שטח הבית" שבסעיף 1 הנ"ל כוללת מרכיבים מיוחדים מעבר ל"כללי שמאות מקובלים". להלן הגדרת המונח "שטח הבית", כפי שמופיע בסעיף 1 לתוספת השנייה: "שטח הבית" - שטח המחושב לפי השטח למטרה עיקרית כמשמעותו בתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב - 1992, שהיה בנוי בפועל ביום הקובע, וכן שטח המרתף, אם היה בנוי בפועל ביום הקובע, והכול - בתוספת 15 אחוזים, ובלבד ששטחים אלה לא יעלו על השטח שהיה מותר לבניה על פי תכנית התכנון התקפה; היה השטח למטרה עיקרית פחות מ- 80 מ"ר, יראו את השטח למטרה עיקרית כ- 80 מ"ר. מן ההגדרה האמורה עולה כי המחוקק העניק לבעלי הזכויות בבתי מגורים שלוש הטבות משמעותיות ומגבלה אחת: ההטבה הראשונה, כי ישולם פיצוי בגין השטח הבנוי בפועל אף אם נבנה בחריגה מהיתר הבנייה שניתן לאותו בית, כל עוד לא חרגה הבנייה מ"תכנית התכנון התקפה", קרי, עד למקסימום בנייה המותרת לפי התב"ע שבתוקף; השנייה, שלשטח הבנייה בפועל יש להוסיף 15 אחוזים; והשלישית, שישולם פיצוי עבור 80 מ"ר כמינימום אף אם בפועל היה השטח למטרה עיקרית פחות מ-80 מ"ר. המגבלה הכלולה בהגדרה מתבטאת בכך שהשטח הכלול בשטח הבית הינו אך ורק השטח שנבנה ל"מטרה עיקרית" כמשמעותו בתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב - 1992. ב. עמדות הצדדים המחלוקת שבין הצדדים נוגעת לתוספת של 15 אחוזים, ככל שמדובר בשומה פרטנית; כשלשיטתה של המערערת, אין להחיל את מרכיב התוספת האמורה שבהגדרת "שטח הבית" אלא במסלול הנורמטיבי בלבד, ולא בשומות פרטניות; בעוד שלדעתם של המשיבים, עקרונית יש להחיל את הגדרת "שטח הבית", על כל מרכיביו, אף בשומות הפרטניות (אם כי, כפי שיפורט להלן, אף המשיבים אינם טוענים שההגדרה האמורה מכילה את כל מרכיבי השומה הפרטנית). ואפרט. באשר למסלול הנורמטיבי, לית מאן דפליג כי המחוקק אכן התכוון להעניק למפונים תוספת של 15 אחוזים מעל לשטח הבית בפועל המיועד "למטרה עיקרית", וזאת על מנת לכלול בחישוב הפיצוי בגין הנכס, פיצוי הולם עבור שטחי שירות והשבחות נוספות של הבית, ללא שיהיה צורך לבצע שומה פרטנית לגבי אותם שטחים נוספים. זאת, מתוך הנחה שתוספת של 15 אחוז יפצה את בעל הנכס בסכום המתקרב לערך הממוצע של אותם שטחים והשבחות נוספים אשר אינם כלולים בחישוב הסטנדרטי של הפיצוי, המתייחס לשטחו העיקרי של הבית בלבד. כפי שהסבירה הועדה בהחלטתה מיום 4.5.10 (בעמ' 11): על מנת לפצות את המפונים גם בגין עלויות בניה נוספות שאינן שטחי בניה המוגדרים בתקנות התכנון והבניה כשטח עיקרי (כגון מחסנים, חנויות מקורות, גדרות, פיתוח חצר, וכד')... בחר המחוקק בהצעתו לקבוע לגבי המסלול הנורמטיבי תוספת כללית ואחידה של 15 אחוזים לשטח הבית, המפשטת את הצורך להוכיח את קיומם ואת היקפם של עלויות הבניה הנוספות האמורות. ואכן בדברי ההסבר להצעת החוק (עמ' 68) הוסברה תוספת זו במפורש כך: "שטח הבית יחושב לפי הבניה בפועל למטרה עיקרית, לשטח זה יתווספו 15 אחוזים כשטח שירות נורמטיבי. כל זאת עד לשטח שניתן לבנות בפועל לפי תוכנית התכנון המאושרת". (ההדגשה הוספה). חישוב הפיצוי בשומה פרטנית: עמדת הוועדה לדעתם של חברי הועדה, אותה תוספת של 15 אחוזים הכלולה בהגדרת "שטח הבית", מיועדת אך ורק לחישובי פיצוי במסלול הנורמטיבי, ולא לשומות פרטניות: ...הגדרת "שטח הבית" המנויה בסעיף 1 לתוספת השנייה לחוק נועדה במסגרת נוסחו השני של החוק, כעולה מתזכיר החוק (שם הופיעה הגדרה זו במסגרת סעיף 6 לתוספת), לקבוע את שטח הבית לגביו יחושב הפיצוי ביחס למסלול הנורמטיבי בלבד, ואילו לגבי השומה הפרטנית (אשר ההוראות בנוגע אליה הופיעו רק בסעיף 36 לתזכיר החוק ולא בתוספת השנייה) לא הייתה קיימת כלל, במסגרת תזכיר החוק, הגבלה של "שטח הבית" לפיו יחושב הפיצוי. הגדרת "שטח הבית" בסעיף 1 לתוספת השנייה נתפרה, אפוא, למידותיו של המסלול הנורמטיבי והיא מבטאת את הרציונאל המצוי בבסיסו של מסלול פיצוי זה - קביעת נוסחה אחידה ביחס לכלל בתי המפונים אשר תביא להכרעה יעילה ומהירה בתביעת הפיצוי על ידי וועדות הזכאות והמבטאת את "ערכו הכלכלי הטיפוסי של בית המגורים המפונה" (ראה, עמ' 16 להצעת החוק). על מנת לאזן בין הרצון מחד גיסא לשמור על עקרון שלטון החוק, לבין הרצון מאידך גיסא לפצות את המפונים בגין השקעותיהם בבניה בפועל, קבע המחוקק כי הגבלת שטח הבית לצורך הפיצוי תתחשב בתוכנית שבתוקף החלה על היישוב, ולא בהיתרי הבניה שהוצאו לבית, ולפיכך השטח המרבי לפיצוי יהיה השטח העיקרי לפי אותה תוכנית כאשר הוא מחושב לפי תקנות התכנון והבניה הרלבנטיות הקובעות את דרך חישוב השטחים העיקריים בתוכניות ובהיתרים. כפי שמציינת הוועדה בדבריה דלעיל, בהצעת החוק המקורית לא נעשה שימוש במונח "שטח הבית" אלא בקביעת שיטת החישוב במסלול הנורמטיבי, כך שהגדרת המונח האמור חלה אף היא אך ורק על חישוב הפיצוי במסלול הנורמטיבי; בעוד שבהוראות הצעת החוק בדבר חישוב ערך הבית במסלול הפרטני, כלל לא הוזכר המונח האמור, והמחוקק הסתפק בהוראה כללית כי על השמאי להעריך את ערך הבית על פי כללי השמאות המקובלים. אומנם, בהמשך הליך החקיקה הוחלט ליישר קו בין המסלול הנורמטיבי לשומה הפרטנית ולהחיל גם עליה את ההגבלה המרבית של התב"ע שבתוקף - ולא היתר הבניה של הנכס - כגבול העליון של שטח הבנוי אשר בגינו ישולם הפיצוי, כפי שנקבע למסלול הנורמטיבי. זאת, מאחר שלא נמצאה כל הצדקה שלא להתייחס בצורה אחידה למגבלות החוקיות שחלו על הבניה בבואנו לקבוע את ערך הבית במסלולים השונים; ואילו הייתה נשארת על כנה הצעת החוק בנוסחה המקורי, הרי שבניגוד להגדרת "שטח הבית" לצורך חישוב הפיצוי במסלול הנורמטיבי, שם אכן נקבע כי סכום הפיצוי יחושב לפי היקף הבניה בפועל עד למקסימום המותר על פי התכנית שבתוקף, במסלול השומה הפרטנית נקבע (בסעיף 37(ב) להצעת החוק) כי הפיצוי יחושב "לגבי שטח בית המגורים שנבנה כדין", שמשמעו כי בנייה לא-חוקית - מכל סיבה שהיא - לא תזכה לפיצוי, ועל כן, לא תוכר כל חריגה מהיתר הבניה, גם אם אין בה חריגה מגבולות התב"ע. אי לכך, אין מחלוקת בין הצדדים כי בשינוי שנעשה בהצעת החוק, היינו, בשימוש שנעשה במונח "שטח הבית" אף במסלול הפרטני, אכן התכוון המחוקק להחיל גם במסלול זה את ההגדרה של המונח האמור כמפורט בסעיף 1 לתוספת השנייה, כדי להביא לתוצאה האמורה, קרי, כי השטח המקסימאלי לפי התב"ע הוא אשר יקבע, גם לצורך חישוב הפיצוי במסלול הפרטני. ברם, החלת הגדרת "שטח הבית" על המסלול הפרטני תחייב לכאורה כי יחולו כל פרטי אותה הגדרה, לרבות הענקת תוספת של 15 אחוזים לשטח הבית אשר בגינו יחושב הפיצוי; ואין זה ברור על פניו כי בחישוב הפיצוי לפי שומה פרטנית קיימת מטרה דומה להשוואה בין המסלולים השונים המצדיקה תוספת של 15 אחוזים מעבר לשטח הבית בפועל. שהרי, בשומה הפרטנית אמור החישוב להתבסס על הערך האמיתי של הבית הספציפי, כולל שטחי שירות וכולל השבחות; ולטענת המערערת, החלת התוספת האמורה בשומות פרטניות כמוה כהכרה בזכותם של בעלי הבתים לפיצוי כפול: מצד אחד פיצוי מלא לפי ערך הריאלי של הבית, כולל שטחי שירות וכולל השבחות, גם בתוך הבית וגם מחוצה לו, ומצד שני, קבלת פיצוי בגין התוספת הנורמטיבית של 15 אחוזים מעל לשטח האמיתי הבנוי. בהקשר זה מדגישה המערערת, כי מטרת התוספת, כפי שניתן להוכיח מן ההיסטוריה של חקיקת החוק בהקשר של המסלול הנורמטיבי, וכפי שאף מופיע בדברי ההסבר להצעת החוק (עמ' 68) המצוטטים לעיל, הינה לפצות את בעל הנכס לא רק בגין אותם שטחים המיועדים כשטחי שירות, אלא אף, כפי שנקבע בוע' 145/05 יפרח נ' ועדת הזכאות לפי חוק יישום תכנית ההתנתקות, תשס"ה - 2005, (כב' השופט מ. סובל), פורסם במאגרים המשפטיים (מיום 20.3.06), בגין השבחות נוספות אשר אינן נכנסות לגדרם של שטחי שירות. להלן דברי בית המשפט בפס"ד יפרח האמור : מה פירוש "שטח שירות נורמטיבי"? תשובה לשאלה ניתן לדלות מתשובתה של המדינה לבג"ץ 1661/05 ...אחת מטענות העותרים שם הייתה (בעמ' 628) כי הגדרת "שטח הבית" בסעיף 1 לתוספת השניה אינה מכסה את כל הבניה המהווה חלק אינטגרלי מבית המגורים. על כך השיבה המדינה (בעמ' 634) כי בכלל הגדרת "שטח הבית" בסעיף 1 לתוספת השניה "תוספת של 15 אחוזים המיועדת להעניק פיצוי בגין שטחי שירות ובנייה נוספת כגון גדרות וכדומה" (ההדגשה הוספה). גישה דומה ננקטה עוד קודם לכן על ידי יו"ר ועדת המשנה של ועדת הכספים של הכנסת להצעת חוק יישום תכנית ההתנתקות (חבר הכנסת א' ב' שוחט), בישיבתה מיום 19.1.05: "ה-15 אחוזים באים לענות על כל מיני דברים מבחוץ, בטח סככות, אם ישנו מחסן מנותק מהבית, מרפסת". מכאן אתה למד כי אותו "שטח שירות נורמטיבי" הנזכר בדברי ההסבר להצעת החוק איננו מוגבל לשטחי שירות כמובנם בתקנות חישוב שטחים, אלא כולל הוא בתוכו את כל חלקי הבניה שאינם באים בכלל השטחים למטרה עיקרית שנמצאו בבתים באזור המפונה. חלקים אלה עשויים להיות שטחי השירות של הבתים, אך גם "בניה נוספת" השייכת אליהם, לאמור (בדרך כלל): עבודות פיתוח שמחוץ לבית ומרפסות. שטחי השירות והבניה הנוספת אינם נכללים בבסיס החישוב, המוגבל לשטחים למטרה עיקרית (לגבי מרפסת הדבר נכון כל עוד מיקומה ומידותיה אינם חורגים מן האמור בתקנות 4(ח)(2)-(3) לתקנות חישוב שטחים). מצד אחד, המחוקק ביקש לפצות גם בעד רכיבים לא-עיקריים אלה. מצד שני, המחוקק ביקש לפשט את מנגנון חישוב הפיצוי הנוגע אליהם ואת הצורך להוכיח את קיומם ואת היקפם. לפיכך נקבעה תוספת כללית ואחידה של 15 אחוזים האמורה לבטא באופן "נורמטיבי" - רוצה לומר: כגזירה מלפני המחוקק - את עלות שטחי השירות ורכיבי הבניה הנוספים ביחס לעלות הבניה של שטחי הבית המיועדים למטרה עיקרית. לטענת המערערת, מטרה זו לתוספת של 15 אחוזים כלל אינה רלבנטית למי שבוחר בשומה פרטנית, מאחר שהיא אמורה להעניק למפונה פיצוי אמיתי - ולא נורמטיבי - בגין ערכם של כל השטחים השונים האמורים וכן כל ההשבחות האמורות ככל שקיימות. ג. ההיסטוריה הדיונית תחילתו של ההליך שלפניי בפסק דינה של כב' השופטת ע. זינגר (בוע' 103/08, מיום 29.6.09), בו נדונו 12 ערעורים שאוחדו, ואשר לגביהם סוכם בין הצדדים כי תחילה יכריע בית המשפט בשאלות עקרוניות המשותפות לכלל הערעורים, וכי הכרעות אלו תחולנה גם על 77 מפונים נוספים שמסרו הודעה על הצטרפותם להליך, ללא צורך בהגשת ערעורים נפרדים מטעמם. בפסק הדין האמור הכריע בית המשפט במספר סוגיות, בעוד שבמספר מצומצם של שאלות עקרוניות שבמחלוקת, לא הכריע בית המשפט לגופן, אלא, הוחלט להחזירן להכרעת ועדת הזכאות. בין יתר השאלות שהוחזרו להכרעה בוועדה נמנית גם השאלה נשוא הערעור דנן, שנדונה בסעיפים 217 - 229 לפסק הדין, והנוגעת, כאמור, לחישוב "שטח הבית" לצורך הכנת השומה לפיצוי מפונים אשר בחרו במסלול של "שומה פרטנית". החלטת הועדה ניתנה ביום 4.5.10, ועל החלטה זו הגישו המשיבים את הערעור אשר נדון לפני כב' השופט שניידר. כאמור, הערעור שלפניי מתייחס לפסק דינה של כב' השופטת שניידר, שניתן ביום 7.10.10. ד. פסק הדין של הערכאה קמא בפסק-הדין נשוא הערעור שלפניי, חוזר בית המשפט על טיעוניהם של הצדדים, ובעיקר, טענת המערערת כי החלת התוספת של 15 אחוזים, כפי שקבוע בהגדרת "שטח הבית", על שומות פרטניות, תיצור פרשנות "אבסורדית, שאין הדעת סובלתה", לפיה יזכה בעל הנכס הבוחר בשומה פרטנית לקבל פיצוי כפול: פיצוי בגובה הערך המלא של הבית, כפי שיקבע השמאי הממשלתי, ובנוסף, עקב הגדרת החוק האמורה, יזכה לתוספת של 15 אחוזים מעבר לערך הריאלי של הבית; ולטענת המערערת, אין ספק כי המחוקק לא התכוון לתוצאה זו. לטענתה, וכמפורט לעיל, התוספת של 15 אחוזים הכלולה בהגדרת "שטח הבית", מכוונת לבעלי הנכסים אשר בחרו במסלול הנורמטיבי בלבד, לפיו יחושבו הפיצויים בגין בתיהם על בסיס אחיד, בתעריף קבוע למ"ר, בהתחשב בסוג הבית, ללא שהשמאי יעריך בצורה פרטנית את ערכו של הבית הספציפי. במקרים אלה, קבע המחוקק כי על מנת לפצות את בעל הנכס בגין שטחי שירות והשבחות, אשר אחרת היו מחייבים הערכה פרטנית, עדיף לקבוע תוספת אחידה של 15 אחוזים ולפצות את בעל הנכס בגין אותו שטח נוסף לפי התעריף אשר על-פיו מחושב סכום הפיצוי עבור השטחים העיקריים של הבית. היגיון זה אינו רלבנטי כלל וכלל למסלול של השומה הפרטנית, ועל-כן, לטענת המערערת, על אף המילים המפורשות של המחוקק בהגדרת "שטח הבית", אין אלא להסיק כי אין להחיל על השומה הפרטנית את אותו מרכיב של ההגדרה הסטטוטורית האמורה המתייחס לתוספת של 15 אחוזים, לאור הכלל בדיני הפרשנות כי אף לשון ברורה של חוק - אין ליישם, במקרים שיישומה יביא לתוצאה אבסורדית שהמחוקק לא היה מעלה על דעתו. בתשובה לכך, טוענים המשיבים, כי אין זה ברור מאליו כי החלת הגדרת "שטח הבית" בכללותה תביא לתוצאה "אבסורדית", כטענת המערערת. אמנם, כשמדובר בשומה פרטנית, המטרה היא לתת לבעל הנכס לטעון לפיצוי גבוה יותר מזה שהיה מקבל אילו היה בוחר במסלול הנורמטיבי, ולשם כך, ניתן לבחור באלטרנטיבה זו, ולהסתמך על שמאות פרטנית אשר תתייחס לנתונים המיוחדים של אותו בית נשוא השומה. וכך נימק בית משפט העליון את הרציונל של השומה הפרטנית: מסלול השומה הפרטנית, על פי עמדת המדינה עצמה, נועד לרפא קשיים שונים המתעוררים לגבי הפיצוי הסטטוטורי הקבוע במסלולים א' ו-ב', בהיותו פיצוי סטנדרטי ואחיד שאינו נותן ביטוי לנתונים אינדיבידואליים של כל בית-מגורים. מכאן, חשיבותו של מסלול השומה הפרטנית המאפשר למפונים החפצים בכך להציג נתונים אינדיבידואליים באשר לשווי ביתם. (בג"ץ 1661/05 המועצה האזורית חוף עזה נ. כנסת ישראל, פ"ד נט(2) 481 (2005), פסקה 237). ברם, לטענת המשיבים, אין בכך כדי לשלול את האפשרות כי בכל זאת ראה המחוקק לנכון להעניק למפונה תוספת של 15 אחוזים מעל לשטח הריאלי של הבית עצמו. זאת, במיוחד, לאור העובדה כי באותה הגדרה של "שטח הבית" נשוא המחלוקת בין הצדדים, נקבע מפורשות כי השטח שבגינו יחושב הפיצוי יכלול רק את ה"שטח המחושב לפי השטח למטרה עיקרית, כמשמעותו בתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992..., שהיה בנוי בפועל ביום הקובע ...", והחלת ההגדרה האמורה אף על השומה הפרטנית תביא לתוצאה שהשומה לא תכלול את ערכם של שטחי שרות, אשר אינם מוגדרים כ"שטח למטרה עיקרית", ובכלל זה, שטחי שירות והשבחות נוספות, ובעיקר אלה שמחוץ ל"קונטור" של קירות הבית, כגון בריכת שחייה, יקב, או השבחות אחרות בחצר. בהתחשב בעובדה זו, אין זה מחוץ לגדר הסביר להניח, כי כתוצאה מכך שבמסלול הפרטני תיערך שומה רק של השטח "למטרה עיקרית", אכן התכוון המחוקק להעניק למפונה תוספת של 15 אחוזים כ"שטח שרות נורמטיבי" (דברי ההסבר להצעת החוק, עמ' 68), בדיוק כפי שניתנה במסלול הנורמטיבי. יוער, כי בטיעוניהם של המשיבים לפני בית-משפט קמא, ביקשו לאמץ פרשנות רחבה הרבה יותר להגדרה האמורה. כפי שמציין בית משפט קמא (בסעיף 15 לפסק הדין), המערערים מציעים מתווה לפיו כאשר תינתן התוספת של 15 אחוזים על השטחים העיקריים, דהיינו כל השטח המצוי בתוך קונטור בית המגורים לרבות מרפסות מקורות עם 3 קירות והכל עד גובה התב"ע, לא יינתן פיצוי נוסף על שטחי השירות (מחסן, חניה, מרפסות פתוחות), אלא רק על יתר ההשבחות בעבודות הגמר, פיתוח החצר כולל גינות, משטחים מרוצפים ופרגולות (ראה סעיף 30 לתשובתם). לטענת המערערים, יש במתווה זה כדי לצלוח את מבחן ההיגיון, התאמה ללשון החוק, ואין בו משום כפל פיצוי, כפי שנטען על ידי המשיבה. (ההדגשה שלי - ב.ג.) כפי שמציין בית משפט קמא (בסעיף 37 לפסק הדין), עמדת המשיבים איננה מתיישבת עם לשון החוק ועם פרשנותו, כפי שכבר נקבע בפסיקה קודמת (ובעיקר, פסק-דין יפרח של כב' השופט סובל; ראו, סעיף 7 לעיל): הואיל ובפרשת יפרח נקבע כי התוספת הנורמטיבית של 15% באה לבטא את עלות שטחי השירות וכן עלות של כל רכיבי הבניה הנוספים שאינם בגדר שטחים עיקריים (כגון עבודות פיתוח שמחוץ לבית ומרפסות פתוחות) - מוצע לתקן את המתווה של המערערים כך שכאשר במסגרת השומה הפרטנית תתבצע התוספת של 15% על השטחים העיקריים, לא יינתן פיצוי נוסף על שטחי השירות וגם לא על יתר ההשבחות שמחוץ לבית המגורים... אמנם, ההבחנה הנובעת מלשון החוק בין השטח למטרה עיקרית לבין שטחי שרות, לא הייתה כשלעצמה עומדת למשיבים לרועץ, מאחר שבחישוב הפיצוי במסלול הנורמטיבי אימצה כבר הועדה נוהל, כפי שמציין זאת השופט סובל בפס"ד יפרח, שלא לבחון את השטח הפנימי של הבתים לשם קביעת חלקם היחסי של שטחי השרות, למרות ששטחים אלה אינם זכאים לפיצוי לפי ההגדרה הפורמאלית של שטח הבית: נכונות זו של הוועדה להימנע מחקירה ודרישה אודות חלקם היחסי של שטחי השירות בכלל השטח הבנוי של הבית, איננה מיוחדת לתביעתם של המערערים. כפי שידוע לבית המשפט מתוך החלטות של הוועדה בתיקים אחרים שנדונו לפניו, עוד לפני מועד הפינוי נתקבלה אצל הוועדה החלטה עקרונית להסתפק בתשריטי מדידה המתארים את היקף הבית בלא פירוט פנימי המבחין בין שטחי המגורים לבין שטחי השירות. התכלית המונחת ביסודה של גישה זו הנה מעשית: פישוט וקיצור הדיון במאות תביעות הפיצויים שהיו מונחות כבר אז בפני הוועדה. העיגון הנורמטיבי לגישה זו, המטיבה עם תובע הפיצוי, נמצא לוועדה בתקנה 4(א) לתקנות חישוב שטחים, המורה כי "השטח הכולל המותר לבניה, בבנין פלוני, הוא הסכום, במטרים רבועים, של השטחים המקורים בכל קומותיו". אמנם בהמשך התקנה מופיע סייג לעיקרון, לפיו "הכל בכפוף להוראות האחרות שבתקנות אלה". אולם דעתה של הוועדה היא שבהעדר נתונים ספציפיים לגבי חלוקת השטחים הפנימית בתוך קומות המגורים, ניתן לאפשר לתובע ליהנות מהחזקה שכל אותם שטחים - להבדיל משטחים שמחוץ לקומות המגורים, כגון מרפסות ויחידות בנויות בחצר - מיועדים למטרה עיקרית ולפיכך נכללים בבסיס החישוב של "שטח הבית" לצורך הפיצוי . (ההדגשה במקור - ב.ג.) אי לכך, ניתן לפרש את המגבלה שבהגדרת "שטח הבית" גם במסלול הפרטני באופן אשר יאפשר הכללת שטחי השרות הפנימיים, שבתוך קונטור קירות הבית; ברם, כל יתר שטחי השרות, והשבחות נוספות מחוצה להם, חייבים להיכלל בתוספת הנורמטיבית של 15 אחוזים, כך שאין לקבל את מתווה המשיבים כפי שהוצג לבית משפט קמא, לפיו יתקבל במסלול הפרטני גם תוספת של 15 אחוזים וגם פיצוי עבור השבחות בדרך של הכללתם בשומה. לדברי המערערת, לקויה הצעת המשיבים אף לאחר צמצומה על ידי בית משפט קמא, משתי סיבות נוספות: ראשית, בית משפט קמא אינו קובע בפסק דינו - ואף אינו מציע - הנחיה ברורה וסופית באשר לדרך חישוב ערכה של התוספת הנורמטיבית של 15 אחוזים הלכה למעשה. שכן, בניגוד למסלול הנורמטיבי, בו מיושם תעריף אחיד על כל שטחי הבית, כך שניתן להחילו אף על התוספת ללא כל קושי, הרי שבשומה הפרטנית אין תעריף אחיד לכל שטחי הבית, ולא הרי ערכו של מ"ר במטבח כהרי ערכו של מ"ר בחדר שינה, וכך לגבי שטחים שונים נוספים בבית, השונים בערכם זה מזה. אי לכך, אם יתווסף לבית שטח נורמטיבי של 15 אחוזים, אין זה ברור מאליו לפי איזה ערך למ"ר ייקבע ערכה של התוספת. בפסק הדין נשוא הערעור, הסתפק בית-משפט קמא במסקנה עקרונית בלבד, כי אכן ניתן להחיל את הגדרת "שטח הבית" גם על המסלול הפרטני. ברם, לאחר בדיקת מספר אפשרויות פרשניות שונות, קבע בית-משפט קמא כדלקמן: הואיל ומדובר למעשה בפרשנות של המילים 'תוספת של 15 אחוזים' בדרך שלא תתקבל תוצאה של כפל פיצוי, פרשנות שהיא מקצועית-שמאית במהותה - נראה כי ... יש להחזיר את הנושא לשמאי הממשלתי כך שתיקבע דרך, בין אם אחת מאלה שפורטו לעיל ובין אם דרך אחרת, אשר יהא בה מצד אחד כדי להבטיח מתן התוספת הנורמטיבית של 15 אחוזים גם למי שבחר בשומה הפרטנית כפיצוי עבור השטחים שלא נכללו בשטחים העיקריים, ומאידך - שיהא בה כדי להבטיח, בכל מקרה, מניעת כפל פיצוי לגבי שטחים אלה. לאור מסקנה זו, ניתנה הוראה להחזרת התיק לוועדת הזכאות "לצורך הוצאת הנחיות מתאימות על-ידי השמאי הממשלתי לעניין פרשנות המילים 'והכול - בתוספת 15 אחוזים' שבהגדרה האמורה ... וזאת על מנת למנוע כפל פיצוי". לטענת המערערת, בקביעה זו לא השלים בית-משפט קמא את מלאכתו, מאחר שאין די בקביעה עקרונית בדבר החלת התוספת של 15 אחוזים במסלול הפרטני, ועדיין קיים הצורך למתן הוראות והנחיות לשמאי הממשלתי איך לתרגם את העיקרון לשפת המעשה. זאת, במיוחד, לאור העובדה כי כבר בפסק הדין הראשון של כב' השופטת זינגר, עלתה הבעיה הפרשנית בפני בית המשפט, וגם אז החזיר בית המשפט את התיק לוועדת הזכאות כדי לקבוע הוראות אופרטיביות, והנה, נקבע פעם נוספת בבית משפט קמא, כי אין בידיו כדי לקבוע קביעות סופיות, ושוב מוחזר התיק לוועדת הזכאות לקבוע הנחיות הלכה למעשה. בכך, קמה עילה עצמאית לערעור, ועל בית המשפט לקבוע סופית - לא רק את העיקרון אלא גם את דרכי יישומו בשטח. זאת ועוד. גם אם ניתן להציע דרך פרשנית להחלת ההגדרה של "שטח הבית" במסלול הפרטני במלואה אשר לא תביא לתוצאה "אבסורדית", טוענת המערערת כי תוצאה זו ודאי אינה משקפת את כוונת המחוקק המשוערת בעצם קביעתו של מסלול חלופי המבוסס על שומה פרטנית, מאחר שלפי הפרשנות המוצעת, שוב לא יקבל בעל הנכס פיצוי בגין הערך האמיתי של שטחי השרות וההשבחות הנוספות המפורטים לעיל, מאחר שאין הם כלולים בהגדרת "שטח הבית", והוא יצטרך להסתפק בתוספת נורמטיבית של 15 אחוזים גם אם שטחים אלה שווים הרבה יותר. לטענת המערערת, אין זה סביר לאמץ פרשנות למסלול השומה הפרטנית שבו מצומצמת השומה רק לשטחים העיקריים של הנכס, בעוד ששטחי שרות והשבחות נוספות לא יזכו לשומה ספציפית ולפיצוי על בסיס ערכם הריאלי, אלא שתחול עליהם - גם במסלול השומה הפרטנית - תוספת נורמטיבית של 15 אחוזים. דיון והכרעה השימוש במונח "שטח הבית" בקביעת דרך החישוב של הפיצוי במסלול הפרטני אכן מעורר שאלה פרשנית חמורה, מאחר שעל פני הדברים נראה כי ההגדרה מתאימה רק לחישוב הנורמטיבי ולא לחישוב הפרטני. אבן היסוד באלטרנטיבת החישוב הפרטני היא שבעל הנכס יזכה לפיצוי בגובה הערך הריאלי של הנכס באשר הוא, וערך זה אמור להיקבע באמצעות שמאות רגילה. פירושו של דבר, שבמקום קביעת ערך הנכס על בסיס תעריפים אחידים, ייבדק הנכס על ידי שמאי, כולל שטחי המגורים, שטחי שירות, והשבחות מכל סוג שהוא, "לפי כללי שמאות מקובלים", וזאת, על מנת לאפשר לבעל הנכס לזכות לפיצוי מלא והוגן באותם מקרים שפיצוי "סטנדרטי" אינו מחזיר לבעל הנכס את מלוא הערך לו הוא זכאי: מסלול השומה הפרטנית... נועד לרפא קשיים שונים המתעוררים לגבי הפיצוי הסטטוטורי הקבוע במסלולים א' ו-ב' בהיותו פיצוי סטנדרטי ואחיד שאינו נותן ביטוי לנתונים אינדיווידואליים של כל בית מגורים. מכאן חשיבותו של מסלול השומה הפרטנית המאפשר למפונים החפצים בכך להציג נתונים אינדיווידואליים באשר לשווי ביתם. בג"ץ 1661/05 המועצה האזורית חוף עזה נ' כנסת ישראל, פ"ד נט(2) 481, בעמ' 641. אי לכך, אין על פניו כל הגיון לכך שהמחוקק יקבע במסלול הפרטני, כפי שאכן קבע במסלול הנורמטיבי, כי מצד אחד, יצומצם השומה רק ל"שטח למטרה עיקרית", ומצד שני, תצורף לשטח האמיתי של הבית תוספת של 15 אחוזים. דא עקא, השימוש של המחוקק במונח "שטח הבית" גם בהוראות חישוב הפיצוי במסלול הפרטני, מחייב לכאורה כי יחולו על החישוב האמור כל המרכיבים האמורים של אותה הגדרה. כפי שמציינת כב' השופטת שניידר בפסק דינה, כל אימת שמתעוררת שאלת פרשנות בלשונו של החוק, על הפרשן לבחון בראש ובראשונה האם לשון זו יכולה להכיל את הפרשנות הנטענת על ידי מי מהצדדים, ואם כן, מה תהיה הפרשנות המממשת בצורה הטובה ביותר את תכלית החוק והגיונו. בית משפט קמא מפנה לדברי בית המשפט המחוזי דלהלן בע"א (י-ם) 2252/08 וועדת הזכאות לפי חוק מיסוי תכנית ההתנתקות נגד ראב יחזקאל, מיום 20.11.08: יש לציין, תחילה, כי אף שאת החוק יש לפרש לפי תכליתו, נקודת המוצא לפרשנות היא לשון החוק, כאשר מבין האפשרויות הראשוניות על בית המשפט לבחור את זו המגשימה את תכלית החקיקה (ע"א 165/82 קיבוץ חצור נ' פקיד שומה רחובות, פ"ד לט(2) 70, 75; א' ברק, "פרשנות דיני המיסים" משפטים כח (תשנ"ז 425). מאידך גיסא, אם אכן יגיע הפרשן למסקנה כי כל הבנה של לשון החוק תביא לתוצאה "אבסורדית שאין הדעת סובלתה", כי אז יסטה הפרשן מלשון החוק, על מנת לממש את תכליתו: ברור גם כי אם פרשנות לשונית תביאנו ל"תוצאה אבסורדית שאין הדעת סובלתה", שומה עלינו לסטות ממנה (השופט אשר בע"א 126/79 פריד נ' ועדת העררים לפי חוק נכי רדיפות הנאצים, תשי"ז-1957..., בעמ' 27), וראו גם דברי השופט אור בבג"ץ 305/82 מור נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז המרכז, בעמ' 148. רע"א 7417/01 צרי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, גבעתיים, פ"ד נז(4) 879. הדילמה שנוצרה במקרה דנן בין לשון החוק, מצד אחד, לבין הבנת תכליתו של החוק, מצד שני, באה לידי ביטוי במלוא עוצמתה בקביעתה של כב' השופטת זינגר בסעיף 28 לפסק דינה; וכך דבריה: על אף שמצד "מבחן ההיגיון" מקבלת אני את עמדת המשיבה כי יש מקום אפוא להכיל את הגדרת שטח הבית שבתוספת השנייה וזאת לעניין מבחן החוקיות, אך אין מקום לקבלת חלקה של ההגדרה המוסיפה 15 אחוזים לנישומים במסלול הנורמטיבי [כך במקור; צ"ל הפרטני] - לא מצאתי כי המשיבה הפנתה אותי לדרך המאפשרת להגיע לתוצאה זו. כפי שפורט לעיל, סבורה המערערת כי בהיסטוריה של חקיקת החוק אכן ניתן למצוא תמיכה לעמדתה, כי לא הייתה כל כוונה מצד המחוקק להחיל את התוספת של 15 אחוזים גם על המסלול הפרטני. שהרי, בסעיף 37(ב) כפי שהופיע בהצעת החוק ביום 27.10.04, נקבע כי סכום הפיצוי לזכאי שבחר בפיצוי לפי שומה פרטנית ייקבע על פי שומה שיערוך השמאי הממשלתי הראשי לבית המגורים ליום הקובע, בהתאם לכללי שמאות מקובלים, לגבי שטח בית המגורים שנבנה כדין, לאחר שנתן לזכאי הזדמנות להביא ראיות ומסמכים, לרבות שמאויות מטעמו.... עינינו הרואות כי בהצעת החוק האמורה, המונח "שטח הבית" אינו מופיע במסגרת חישוב הפיצוי במסלול הפרטני, ובמקום זה מופיע "שטח בית המגורים שנבנה כדין"; ורק במסגרת המסלול הנורמטיבי נקבע כי סכום הפיצוי יחושב "לפי שטח הבית" (סעיף 2(א) לתוספת השנייה). נוסח זה המקורי עבר שינוי לנוסחו הנוכחי רק לאחר שהתברר כי המגבלה המשתמעת מהוראות סעיף 37(ב) שבהצעת החוק, לפיה תבוצע השומה רק על שטח בית המגורים "שנבנה כדין", מפלה לרעה את אלה שיבחרו במסלול פרטני, מאחר שבכך יצומצם השטח שניתן יהיה לכלול בשומה רק עד לתקרה של היתר הבניה שבתוקף; בעוד שבמסלול הנורמטיבי, הורחב השטח הזוכה לפיצוי עד למקסימום הבניה המותרת לפי התב"ע שבתוקף, גם אם חרגה הבניה מתקרת היתר הבניה. לאחר שהגיע המחוקק למסקנה שאין הצדקה להפליה כזו בין המסלול הנורמטיבי למסלול הפרטני, הוחלט כי גם במסלול הפרטני יחושב הפיצוי עד לגובה התב"ע (ראו, פרוטוקול ועדת המשנה של ועדת הכספים מיום 30.1.05, בעמ' 57). לטענת המערערת, רק לנושא זה התכוון המחוקק כשהסיר את המונח "שטח בית המגורים שנבנה כדין" שבסעיף 37(ב) המקורי, והחליפו עם המונח "שטח הבית" בסעיף 4(ב) לתוספת השנייה, אשר גרם לראשונה להחלת הגדרת "שטח הבית" שבסעיף 1 לתוספת השנייה גם על המסלול הפרטני; כשבהגדרה זו, מוגדר השטח הזכאי לפיצוי כשטח אשר "לא יעלה על השטח שהיה מותר לבניה על פי תכנית התכנון התקפה", היינו, עד לגובה התב"ע, ולא לגובה השטח המותר בבניה רק לפי היתר הבניה של הבית הספציפי. מאידך גיסא, בהליכי החקיקה לא באה לידי ביטוי כוונה כלשהי להחיל על המסלול הפרטני גם את התוספת של 15 אחוזים הכלולה בהגדרת "שטח הבית", ועל כן, אין כל הצדקה להוסיף גם את ההטבה הזו בחישוב הפיצוי במסלול הפרטני. מבחינה פרשנית, הסבר זה המוצע על ידי המערערת אינו נקי מספק, מאחר שאם אכן הייתה כוונת המחוקק אך ורק להעלות את רף השטח הזכאי לפיצוי במסלול הפרטני עד לגובה התב"ע, ולא להחיל על המסלול הפרטני גם את יתר מרכיבי הגדרת "שטח הבית", יכול היה להסתפק בתיקון נקודתי בסעיף 4(ב), כך שבמקום המילים "שנבנה כדין" שהופיעו בסעיף 37(ב) להצעת החוק, היו מופיעות אותן מילים המופיעות בהגדרת "שטח הבית" אשר רלבנטיות ספציפית לנושא זה, היינו, "... ובלבד שלא יעלה על השטח שהיה מותר לבניה על פי תכנית התכנון התקפה", כך שסעיף 4(ב) היה מופיע כדלקמן: (ב) השומה תיערך לבית המגורים, לבית שבבניה ולתוספת הבניה כאמור בסעיף 37(א)(2), ליום הקובע או ליום תחילתו של חוק זה, לפי העניין; לגבי בית המגורים תיערך השומה לפי שטח בית המגורים, ובלבד שלא יעלה על השטח שהיה מותר לבניה על פי תכנית התכנון התקפה, ולגבי בניה שנבנתה בפועל וטרם הושלמה - עד לשטח שהותר לבניה לפי היתר הבניה. מאחר שהמחוקק בחר שלא לעשות כן, ובמקום זה השתמש במונח "שטח הבית" ("לגבי בית המגורים תיערך השומה לפי שטח הבית"), וכך יצר הפנייה להגדרת מונח זה על כל מרכיביו, סימן שהתכוון להחיל על המסלול הפרטני לא רק את ההטבה של הכרה בשטח הבניה עד לרף עליון של התב"ע אלא אף ליתר המרכיבים של ההגדרה, כולל, לכאורה, גם התוספת של 15 אחוזים נשוא המחלוקת בענייננו. לאחר עיון בכל טיעוני הצדדים ובהחלטות בתי המשפט בנדון דידן, הגעתי לכלל מסקנה כי הרף הפרשני שהעמידה המערערת בפני בית המשפט, כאילו שהסטייה המוצעת מלשון החוק מתחייבת עקב אופייה "האבסורדי" של הפרשנות האלטרנטיבית המוצעת על ידי המשיבים, ואשר אומצה על ידי בית משפט קמא - הינו רף גבוהה מידי בנסיבות העניין. כפי שהובהר לעיל, ניתן לחלוק במסקנה כי החלת כל מרכיבי ההגדרה של "שטח הבית" הינה כה חסרת היגיון עד כדי שמסיבה זו עלינו להתעלם מפרטי ההגדרה בבואנו לפרש את המונח "שטח הבית" בסעיף 4(ב). כפי שמציין בית משפט קמא, ניתן לקבל את האפשרות כי בנוסח הסופי של החוק אכן התכוון המחוקק ליצור מסלול שבו ייחשב ערך המרכיב העיקרי של הבית באמצעות שומה ספציפית, בעוד ששטחי שרות והשבחות לא ייכללו בשומה, ובמקומם תבוא תוספת נורמטיבית של 15 אחוזים. ברם, לדעתי, הוויכוח שבין הצדדים, ואף גישתם של שופטי בית משפט קמא שדנו בסוגיה, מתבסס על ההנחה השגויה כי השימוש במונח "שטח הבית" בסעיף 4(ב) לתוספת השנייה, בהקשר של המסלול הפרטני, מחייב אוטומטית כי המונח יפורש בהתאם להגדרה שבסעיף 1 לתוספת השנייה. שהרי, המילים "שטח הבית" בסעיף 4(ב), כשלעצמן, הן סתמיות, וניתן היה לפרשן בהתאם לתכלית החוק בכללותו, כך שבשומה הפרטנית ייכללו כל שטחי הבית, כולל שטחי שרות, וכולל אף השבחות ככל שקיימות; ועל כן, טעות בעיניי לתחום את חקירתנו בשאלה האם הפרשנות המוצעת על ידי המשיבים, ואשר אומצה על ידי בית משפט קמא, הינה "אבסורדית" עד כדי שאנו מחויבים לנטוש את הפירוש הפשוט של המילים ולאמץ פרשנות תכליתית, על אף שבכך נסטה מפירוש המילים הטבעי. במקרה דנן, המילים עצמן מובנות היטב, והבעיות בהבנתן המפורטות לעיל לא נוצרו עקב קושי כלשהו בפירושן הפשוט והמקובל; אלא, הדילמה הפרשנית נוצרה מהחלת פרטי ההגדרה של המונח בסעיף 1 על המונח, הברור כשלעצמו, שבסעיף 4(ב). אי לכך, השאלה איננה האם "הפרשנות" הנובעת מהחלת ההגדרה הינה "אבסורדית ובלתי מתקבלת על הדעת", אלא, עלינו לשאול, האם אנו מחויבים להחיל על המונח בסעיף 4(ב) את פרטי ההגדרה שבסעיף 1? לשאלה זו נתן המחוקק הנחייה ברורה, בסעיף 2 לחוק הפרשנות, תשמ"א-1981, השונה לחלוטין מן המבחן של "פרשנות אבסורדית אשר הדעת אינה סובלתה" אשר כה העסיק את הצדדים. בסעיף 2 הנ"ל נקבע כדלקמן: מונח שהוגדר בחיקוק - משמעו כהגדרתו, והגדרה זו תחול גם על תקנות שהותקנו לפי אותו חיקוק, וכל צורה דקדוקית הנגזרת מהמונח תתפרש לפי אותה משמעות, הכול אם אין הוראה אחרת לעניין הנדון ואם אין בעניין הנדון או בהקשרו דבר שאינו מתיישב עם אותה הגדרה. (ההדגשה שלי - ב.ג.) מהוראות סעיף 2 הנ"ל עולה כי קיים חריג לכלל, לפיו יפורש מונח בהתאם להגדרתו, וזאת, כשיש "בעניין הנדון או בהקשרו דבר שאינו מתיישב עם אותה הגדרה". בהוראה זו העמיד המחוקק בפני הפרשן מבחן המתון בהרבה ממבחן "הפרשנות האבסורדית" בו התמקדו הטיעונים עד כה בנדון דידן. לא בעיית הפרשנות של המילים עצמן היא העומדת להכרעה, או אז אכן היה רלוונטי מבחן "האבסורדיות" האמור, מאחר שרק עמידה ברף כה גבוה תצדיק את זניחת הפירוש המקובל של המילים לטובת פירוש חריג; אלא, השאלה "הפרשנית" הרלוונטית כאן היא שאלת החלת ההגדרה של מונח - ובמקרה דנן, "שטח הבית" שבסעיף 1 לתוספת השנייה - לצורך פירושו של המונח כשעושה בו המחוקק שימוש במקום אחר כלשהו בחוק, ובענייננו - בהקשר של סעיף 4(ב) לתוספת השנייה בנוגע לשומה הפרטנית. בשאלה זו, קבע המחוקק בסעיף 2 לחוק הפרשנות, כי ניתן להימנע מהחלת ההגדרה אף אם אין המדובר בתוצאה "אבסורדית", מאחר שהמונח כשלעצמו אינו מעמיד בפנינו בעיית פרשנות של ממש, ורק קיומו של ההגדרה בראשית החוק הוא אשר יוצר את בעיית הפרשנות במקום בו נעשה שימוש במונח בגוף החוק; וזאת, כש"עניינה" או "הקשרה" של הוראת החוק הספציפית העומדת לפרשנות, ובמקרה דנן - "שטח הבית" לשם קביעת הפיצוי במסלול הפרטני - אינם "מתיישבים" עם פרטי ההגדרה. המבחן האמור כבר זכה להתייחסות במספר פסקי דין של בית המשפט העליון. ראו, למשל, את הדברים דלהלן בע"פ 1160/09 הכהן נ' מ"י, נד(2) 205 (2000), בו הבהיר בית המשפט את דרכי היישום של החריג האמור שבסעיף 2 לחוק הפרשנות: ההקשר של סעיף בחוק כולל, בין היתר, את מהות החוק שבו נכלל הסעיף, את הרקע ואת הטעם לחקיקת החוק או הסעיף, את הסעיפים הסמוכים לאותו סעיף, את הסעיפים בחוקים אחרים העוסקים בעניין דומה, את האינטרס הציבורי הכרוך בסעיף. המשקל המצטבר של כל אלה מוביל אל תכלית הסעיף והתכלית היא תשעה קבים של ההקשר. ראו א' ברק, פרשנות במשפט, כרך ב, פרשנות החקיקה..., בעמ' 144-148. על יסוד ההקשר של הסעיף, במובן זה, יש לברר אם הגדרה שניתנה למונח בחוק מתיישבת עם ההקשר של העניין הנדון. ראו: ע"פ 323/84 שריקי נ' מדינת ישראל..., בעמ' 516-517; רע"א 3527/96 אקסלברד נ' מנהל מס רכוש - אזור חדרה.... ואחת היא אם העניין הנדון הוא עניין אזרחי או עניין פלילי. הנה כך, לדוגמה, אמר השופט ברק בע"פ 250/84 הוכשטט נ' מדינת ישראל..., בעמ' 822: "...הגדרת החוק חלה, כל עוד 'אין בעניין הנדון או בהקשרו דבר שאינו מתיישב עם אותה הגדרה' (סעיף 2 לחוק הפרשנות, תשמ"א-1981, הבא בעקבות סעיף 9(א) לפקודת הפרשנות [נוסח חדש]). על-כן, אם מתוך ההקשר החקיקתי מתבקש שינוי מסוים בהגדרה, יש לעשותו...". כפי שמפורט לעיל בהרחבה, מוסכם על הצדדים כי בקביעת מסלול השומה הפרטנית בסעיף 37 לחוק, ובהוראות סעיף 4 לתוספת השנייה המיועדות לקביעת דרך ביצועה של השומה הנ"ל, התכוון המחוקק לאפשר למפונים המעוניינים בכך לבחור בשמאות פרטנית כבסיס לחישוב הפיצוי ההולם בגין ביתם, באותם מקרים בהם, לדעתם של בעלי הבתים, סכום הפיצוי שיתקבל משיטת החישוב שבמסלול הנורמטיבי יהיה נמוך מערכו הריאלי של הנכס. לשם כך, קבע המחוקק כי ניתן לבקש כי תוגש שומה מטעם השמאי הממשלתי הראשי אשר יתבסס על כללי השמאות המקובלים. מאחר שכל הבסיס ליצירת האלטרנטיבה של השומה הפרטנית מושתת על יסוד הרעיון שיש לתת לבעל הנכס ההזדמנות להוכיח את ערכו הריאלי של הנכס באמצעות שמאות, הרי שעניינו של המסלול הזה והקשרו סותרים את פרטי ההגדרה של "שטח הבית" כפי שמופיעה בסעיף 1 לתוספת השנייה, הכוללים גם הוראות שהן נורמטיביות באופיין, לרבות העדר שומה פרטנית באשר לשטחי שירות והשבחות, ותוספת נורמטיבית של 15 אחוזים על שטח הריאלי של הבית. אי לכך, אין כלל כל צורך להישען על מסקנה כלשהי בדבר היות התוצאה של החלת ההגדרה תוצאה "אבסורדית", כדי להסיק שאין לפרש את המונח "שטח הבית" כפי שמופיע במסגרת השומה הפרטנית בסעיף 4(ב), על בסיס הגדרת מונח זה שבסעיף 1 לתוספת השנייה. במקרה כגון דא, ועל מנת לשמור על היישום המלא של מטרת המחוקק בקביעת המסלול האלטרנטיבי של שומה פרטנית, ובהתחשב בהוראת סעיף 2 לחוק הפרשנות המפורטת לעיל, אין אלא להסיק שאין להחיל את ההגדרה הכללית של המונח "שטח הבית" על אותו מונח המופיע בסעיף 4(ב), ובמקום זה, יש לפרש את המונח לפי כללי הפרשנות הרגילים, ללא התייחסות להגדרת המונח שבסעיף 1. אומנם, המונח "שטח הבית" שבסעיף 4(ב), בהיותו "משוחרר" מפרטי הגדרת המונח שבסעיף 1 לתוספת השנייה, הינו סתמי, ועל פניו היה יכול להוביל למסקנה כי במסלול של השומה הפרטנית ניתן יהיה לקבל פיצוי בגין מלוא השטח הבנוי כפי שהוא, ללא כל התייחסות למגבלות החוקיות החלות על אותה בנייה, בין אם מכוח היתר הבנייה החל על אותו מבנה ובין אם מכוח תוכנית הבנייה המאושרת הרלבנטית. ברם, מן ההיסטוריה החקיקתית עולה בבירור כי שאלת כיבוד החוק ליוותה את לבטי המחוקק בכל שלבי הכנת החוק, וכי כל הגורמים המעורבים בהכנת החוק היו תמימי דעים בכך שאין להכיר בזכות הפיצוי ככל שהבנייה בפועל חרגה ממגבלות התב"ע. כך עולה מדיוני וועדת המשנה של וועדת הכספים המפורטים לעיל, וכך אף עולה מ"הרחבה" זו בהגדרת "שטח הבית" אשר חלה לכל הדעות במסלול הנורמטיבי. ניתן אף להסיק כי כך אף עולה אם נדייק בלשונו של סעיף 4(ב) עצמו, המתייחס לחישוב הפיצוי במסלול השומה הפרטנית; וכך לשונו: לגבי בית המגורים תיערך השומה לפי שטח הבית ולגבי בנייה שנבנתה בפועל וטרם הושלמה - עד לשטח שהותר לבנייה לפי היתר הבנייה. עינינו הרואות, כי בעוד שבבנייה אשר טרם הושלמה, הקפיד המחוקק להגביל את השטח שיזכה לפיצוי לאותו שטח אשר "הותר לבניה לפי היתר בנייה", הרי שלגבי בית מגורים אשר כבר נבנה, בחר המחוקק להגדיר את השטח הזכאי לפיצוי רק במילים "שטח הבית", בלי להוסיף את המגבלה של "היתר הבנייה" כפי שעושה מיד לאחר מכן בקשר לבנייה אשר טרם הושלמה. יוצא, אפוא, בבחינת "מכלל לאו אתה שומע הן", מאחר שהמחוקק בחר להגביל במפורש שטח מסוג אחד למגבלה של היתר הבניה, בעוד שבשטח מסוג אחר - היינו, בית מגורים בנוי - הוא אינו מגבילו במקביל, ניתן להסיק מכך בלבד כי בבית מגורים בנוי בחר המחוקק לשחרר את קביעת השטח הזכאי לפיצוי ממגבלות היתר הבניה. מאידך גיסא, אין לייחס למחוקק כל כוונה לשחרר את חישוב השטח אף ממגבלות התב"ע, כפי שניתן להבין מדיוני המחוקק ומניסוחו של הגדרת שטח הבית במסלול הנורמטיבי, כמפורט לעיל. אי לכך, ניתן ליישם במקרה כגון זה את האמור בפסק דין הכהן המצוטט לעיל, לפיו, "אם מתוך ההקשר החקיקתי מתבקש שינוי מסוים בהגדרה, יש לעשותו..."; היינו, שאף באותן נסיבות בהן יש ליישם את החריג שבסעיף 2 לחוק הפרשנות, בעקבות ההתנגשות הקיימת בין ההקשר שבו מופיע המונח העומד לפרשנות לבין פרטי ההגדרה של אותו מונח, אין חובה כי הפרשן ידחה כליל את ההגדרה כפי שקבעה המחוקק, וניתן במקום זה להכניס בה שינויים, על מנת להתאימה להקשר שבו מופיע המונח בגוף החוק. במקרה דנן, ניתן אם כן להחיל את ההגדרה של "שטח הבית" על אותו מונח שבסעיף 4(ב) לתוספת השנייה, אם תצומצם ההגדרה כך שתכלול אך ורק את ההוראה המתירה חישוב הפיצוי על מלוא שטח הבניה עד לגובה התב"ע שבתוקף, הא ותו לא. גישה זו, המבוססת כל כולה על הוראות המחוקק בחוק הפרשנות, תביא, לדעתי, לתוצאה הרצויה, המשקפת נאמנה, יותר מכל אלטרנטיבה אחרת, את ההקשר שבו נקבע המסלול של השומה הפרטנית, ואת כוונת המחוקק בקובעו את המסלול האלטרנטיבי הזה. פירושו של המונח "שטח הבית" בסעיף 4(ב) לתוספת השנייה במובנו המילולי, ללא הגבלות, יאפשר למפונה בחירה במסלול אשר יביא לחישוב הפיצוי על בסיס הערך הריאלי של כלל הבית, על כל מרכיביו, כולל לא רק השטחים שנבנו למטרה עיקרית אלא גם שטחי שירות ואף השבחות נוספות שבתוך הבית ובמעטפת שלו מבחוץ; וכמו כן, פירושו של אותו מונח על בסיס ההגדרה שבסעיף 1 לתוספת השנייה בגרסתה הפרשנית המצומצמת, כמפורט לעיל, יאפשר את חישוב השטח הבנוי עד לתקרת התב"ע, אף אם הינו בחריגה ממגבלות היתר הבניה. שתי התוצאות האמורות משקפות, לדעתי, את כוונתו של המחוקק בקביעת המסלול האמור; ובהסתמך בהוראות של סעיף 2 לחוק הפרשנות, מתאפשרת גישה פרשנית אשר תביא לתוצאה זו. אשר על כן, ערעורה של המערערת מתקבל, במובן זה שהמונח "שטח הבית" שבסעיף 4(ב) לתוספת השנייה יתפרש על בסיס הגדרת אותו מונח כפי שמופיעה בסעיף 1 לתוספת השנייה, כאילו שההגדרה הנ"ל הייתה מופיעה כדלקמן: "שטח הבית" - שטח שהיה בנוי בפועל ביום הקובע, ובלבד ששטחים אלה לא יעלו על השטח שהיה מותר לבניה על פי תכנית התכנון התקפה. בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.פיצוייםתוכנית ההתנתקות / מפונים