מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא פינוי שוכר מחנות בירושלים: התובעת עתרה לפינוי הנתבע מנכס המשמש לחנות. לטענתה, החנות בבעלותה ואילו הנתבע המחזיק בה, אינו כטענתו, דייר מוגן בחנות. עוד טוענת התובעת, כי אפילו היה דייר מוגן, מאחר שאינו משלם דמי שכירות ואף נטש את החנות, יש הצדקה להורות על פינויו. הנתבע טען, כי ישנו מעשה בית-דין החוסם את התביעה הנדונה. לחלופין טען, שהתובעת לא הוכיחה את זיקתה אל הנכס ולכן אין יריבות בינה לבינו. מכל מקום לטענתו, הוא משלם את דמי השכירות באופן מסודר, לבעל הנכס הנכון שעימו נכרת הסכם השכירות המוגנת, וכי לא נטש את החנות. א. נושא התביעה ועיקרי ההליכים במסגרתה 2. הנכס שפינויו מבוקש בתובענה הנדונה, הוא חנות בשטח של כ-20 מ"ר ברחוב אל מסעודי 5 בירושלים המצויה בנכס שבו מספר חנויות, שעל-פי הנטען רשום במרשם המקרקעין (הנכס כולו יכונה להלן - הנכס; החנות שפינויה מבוקש תכונה להלן - החנות). 3. כתב התביעה הוגש ביום 6.5.2010, וביום 8.6.2010 הגיש הנתבע בקשה לדחיית התביעה על הסף, בנימוק שישנו מעשה בית-דין החוסם את הגשת התביעה. בבקשה זו נטען כי שתי תביעות קודמות שהגישה התובעת נגד הנתבע אל בית משפט זה בשבתו כבית-דין לשכירות, שבהן עתרה התובעת להעלאת דמי השכירות שמשלם הנתבע, נדחו בשל מחדליה. התביעה הראשונה, בת"ש 148/07 נדחתה ביום 4.3.2007 ואילו השנייה בת"ש 133/09 נדחתה ביום 2.3.2010. מכאן טענת הנתבע, כי המשמעות של פסקי הדין הדוחים את שתי התביעות היא, שהנתבע הוא דייר מוגן בנכס, כי הוא מקיים את כל תנאי הדיירות המוגנת, וכי דמי השכירות כפופים לסכום המרבי שניתן לגבות עבור השכרת נכס המשמש לעסק שהשוכר בו הוא דייר מוגן. תגובת התובעת לבקשה לסילוק התביעה על הסף הוגשה ביום 1.9.2010, אולם בדיון שהתקיים ביום 29.11.2010 בפני כבוד השופט מ' בר-עם, הגיעו הצדדים להסכמה דיונית שלפיה בקשה זו תימחק, והצדדים יוכלו להעלות את טענותיהם במסגרת בירור התביעה. כן נקבע מועד להגשת כתב הגנה ונקבעו מועדים להגשת תצהירי עדות ראשית. כתב ההגנה הוגש באיחור ניכר, ביום 13.3.2011. 4. תצהירי עדות ראשית מטעם התובעת הוגשו ביום 24.7.2012, והם כללו תצהיר של התובעת ותצהיר של פואד נבאלי, בן-דודה של התובעת. אל תצהיר התובעת צורפו מסמכים רבים, בעיקרם היו הם אלו שצורפו אל כתב התביעה, אולם כולם היו העתקים צילומים של מסמכים, ואילו המסמכים המקוריים לא הוצגו בשום שלב של הדיון. תצהירו של הנתבע הוגש ביום 9.10.2011 ואליו לא צורף דבר מעבר למסמכים בודדים שכללו כתבי-טענות שהוגשו בתביעות שנדונו בבית הדין לשכירות והוזכרו לעיל והחלטות שניתנו במסגרתן. מטעם התובעת גם הוגשה תעודת עובד ציבור מטעם מחלקת הארנונה בעיריית ירושלים, בעניין זהות המחזיקים בנכס לצרכי ארנונה (הוגש ביום 12.3.2012). במהלך שמיעת ההוכחות הוגשו חשבונות החשמל של הנכס מחברת החשמל במזרח ירושלים (ת/1). ישיבת ההוכחות התקיימה ביום 13.3.2012, ולאחר השלמת מסמכים והעלאת טענות בעניין שהתעורר בתום הדיון ושאינו רלוונטי עוד, נקבעו מועדים להגשת סיכומי טענות הצדדים בכתב. מטעם התובעת הוגש ביום 24.6.2012 ומטעם הנתבע הוגש ביום 6.8.2012 (בשל תקלה בסריקת סיכומי הנתבע, עותק מלא הוגש ביום 14.8.2012). ב. עיקרי טענות התובעת 5. בהיבט העובדתי, טענת התובעת היא שהיא ויורשי אביה הם בעליו של הנכס כיום. טענת התובעת היא, שהיא בתו של המנוח מוסא עבד לאחי נבאלי (להלן - מוסא נבאלי), ובהתאם לצו ירושה (נספח א' של תצהיר התובעת), היא אחת מעשרת יורשיו. לפי טענתה, הנכס הכולל מספר חנויות, היה בבעלותם המשותפת של אביה, מוסא נבאלי, ושל שני אחיו המנוחים, עיסא עבד לאחי נבאלי (להלן - עיסא נבאלי) ואברהים עבד לאחי נבאלי (להלן - אברהים נבאלי). לתמיכה בכך צירפה התובעת נסח של מרשם המקרקעין מחודש יולי 2003 (היום בחודש מחוק) (נספח ג' של תצהירה). הנסח שצורף מתייחס לנכס המצוי בגוש 30525 חלקה 12, שכתובתו "ירושלים", ובבעלות משותפת של ארבעה-עשר בעלים בחלקים שאינם שווים, וככל הנראה ישנם עשרה שהם בניו של מוסא נבאלי. אולם לא הובאה ראיה הקושרת את הנסח אל הנכס הנדון (בנסח לא מצוינת כתובתו. יוער גם, שאף בתעודת עובד הציבור מטעם עיריית ירושלים לא מצאתי רישום של מספרי הגוש והחלקה, וצוין בה רק מספר הנכס בעירייה). לפי טענת התובעת, בהסכמת אביה (מוסא נבאלי), ואחיו, אברהים נבאלי, השכיר אחיהם, עיסא נבאלי, את החנות בשנת 1964 לשני המנוחים מוחמד אשהב וחדר אשהב. אולם לטענת התובעת, השניים מעולם לא שילמו דמי שכירות. מוחמד אשהב הוא אביו של הנתבע. עוד טענה התובעת, כי החנות עברה לחזקת הנתבע, אך היא הייתה סגורה, בשל העובדה שהוא שוהה רוב הזמן בירדן. בעניין זה ביקשה התובעת להסתמך על מסמכים שהתקבלו במסגרת תעודת עובד הציבור מטעם מחלקת הארנונה בעיריית ירושלים, מהם עולה שהנתבע מחזיק בנכס מיום 1.1.2008. לפי טענתה של התובעת, בשנות השמונים הגיעו בעלי הנכס ויורשיהם להסכם שנערך בכתב שבו נקבעה חלוקת נכסי המשפחה (נספח ה' של תצהיר התובעת). בהתאם להסכם זה, יורשיו של מוסא נבאלי הם בעליהם של חלקים לא מסוימים בנכס, כמפורט בנסח מרשם המקרקעין, וכי התובעת ואחֵיה הם בעליו הבלעדיים של הנכס הזכאים לנהל אותו. עוד נטען, כי יורשיו של מוסא נבאלי ייפו את כוחה של התובעת להיות באת-כוחם בכל הקשור בניהול הנכס. בעניין זה הפנתה התובעת אל יפויי-כוח אלו (נספח ב' של תצהיר התובעת): יפויי-כוח בעברית (נספח ב1-ב2), יפויי-כוח בערבית (נספח ב3-ב4), צילום דרכון בלתי קריא (נספח ב5), צילום תעודת זהות של התובעת שרק חלק מהספח קריא (נספח ב6), ארבעה יפויי-כוח שנחתמו בארצות הברית בשנת 2003 (נספחים ב7-ב11). 6. לטענת התובעת, היא ואחיה הם בעלי הנכס ואילו הנתבע מחזיק בחנות שלא על דעתה ואף לא מכוח הסכם, אינו משלם דמי שכירות, ואף נטש אותה. לטענתה, הנתבע אינו דייר מוגן בחנות כטענתו, ואפילו היה הנתבע מוכיח שהוא בעל מעמד של דייר מוגן, יש הצדקה לפינויו מאחר שאינו משלם דמי שכירות. בעניין זה ובעניין טענות הנתבע, טענה התובעת את הטענות הבאות: ראשית, באשר לטענת הנתבע כי הוא ואביו שכרו את החנות מעיסא נבאלי, טוענת התובעת, כי מאחר שעיסא נבאלי היה בעלים של שליש מהנכס בלבד, אין תוקף להסכם השכירות, ככל שנחתם. שנית, הנתבע הודה שהתובעת היא בעלת הנכס, בכך שבמהלך עדותו כינה אותה ואת אחיה "הבעלים החדשים", וזאת לטענתה בעמ' 13 שורות 29-28 (פסקה 28 בסיכומי התובעת, המובאת באותיות מודגשות). מאחר שטענה זו איננה נכונה ומטעה, ראינו לנכון לסלקה כבר עתה בעיקר משני טעמים אלו: האחד, ראוי שהציטוטים המובאים בסיכומי טענות יהיו נכונים ושההפניה אל הפרוטוקול תהיה מדויקת. במיוחד במקום שבו דברים מוכנסים אל מירכאות, ראוי שישקפו את הדברים כפי שנאמרו. אולם הדברים לא נאמרו ואף לא בעמ' 13. ככל הנראה הכוונה אל דברי הנתבע בעמ' 11, אך הנתבע לא השתמש בצירוף "הבעלים החדשים", אלא רק אמר "החדשים" ללא המילה "הבעלים", בעודו מתכוון אל החדשים שדורשים ממנו דמי שכירות. הנתבע אף טען כי אינו מכיר אותם (שם). השני, בא-כוחה של התובעת ניסה לחלץ מהנתבע את העובדה שהוא מודה בכך שהתובעת ואחיה הם בעלי הנכס, אך לא הצליח בכך. הוא שב ושאל את הנתבע, "אתה מודה שהוא הבעלים של הנכס, כי רצית לשלם לו דמי שכירות?", והנתבע השיב באופן ברור ומפורש שאינו מודה בכך. אלו היו דבריו: "זה לא שאח שלה הוא הבעלים של הנכס, לא הכרתי בו כבעלים של הנכס, הוא ביקש ממני סכום. פשוט לא רציתי בעיות והסכמתי לשלם סכום שאני גם כן מוכן לשלם לעו"ד" (עמ' 13 שורות 13-11). מצער שבסיכומי התובעת ישנו ציטוט שגוי, הפנייה אל מקום לא נכון בפרוטוקול והסקת מסקנות העומדת באופן מובהק בניגוד לדברים ברורים ומפורשים שנאמרו. דומה שאין צורך להוסיף על כך. שלישית, בעניין טענת הנתבע, כי הוא משלם את דמי השכירות לעיסא נבאלי, טענה התובעת, כי הנתבע לא הוכיח זאת ולא הציג כל מסמך המאשר את התשלומים. בנוסף לכך, לטענתה, עיסא נבאלי היה רק בעליו של שליש מהנכס, כך שהנתבע לא שילם את דמי השכירות לכל הבעלים הרשומים של הנכס. רביעית, לאור מגמת הפסיקה לצמצם את הדיירות המוגנת ובמיוחד בנכסים המשמשים לעסקים, יש לבחון את טענות הנתבע לאור מגמה זו. חמישית, כדי לתבוע את פינוי הנתבע מהנכס, די בכך שהתובעת הוכיחה שהיא בעלת חלק מהנכס. בעניין זה הפנתה אל פסק הדין ברע"א 5779/07 מוסטפא אל עלמי נ' הפטריארכיה הארמנית בירושלים (2007), שאישר את פסק הדין בע"א (מחוזי ירושלים) הפטריארכיה הארמנית בירושלים נ' מוסטפא אל עלמי (2007), שכך נקבע בו. לפיכך ומאחר שלטענת התובעת, היא שותפה בבעלות על הנכס, הרי שאין צורך בהסכמת שאר השותפים כדי לתבוע את פינויו. זאת לאור הוראת סעיף 31(א)(3) בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, שלפיה בהיעדר קביעה אחרת של השותפים, רשאי כל שותף, אף בלא הסכמתם, "לעשות כל דבר הדרוש באופן סביר למניעת נזק העלול להיגרם למקרקעין ולהגנת הבעלות והחזקה בהם". לטענתה, בכלל זה גם הגשת תביעת פינוי, כפי שנקבע בהחלטת כבוד הנשיא מ' שמגר ברע"א 1475/94 פייר בושאר נ' רות פרידלנדר (1994). שישית, הנתבע לא הוכיח שהוא דייר מוגן בנכס, בעוד שהנטל להוכחת הדיירות המוגנת הוא על הטוען זאת. מאחר שלפי חוק הגנת הדייר, תשל"ב-1972, לאחר 20.8.1968 ניתן לרכוש מעמד של דיירות מוגנת בנכס רק בתשלום דמי מפתח, היה על הנתבע להראות ששילם דמי מפתח, והוא לא הראה זאת. הנתבע גם כאמור, לא הוכיח שהוא משלם דמי שכירות ובכל מקרה, לפי תעודת עובד הציבור שהוגשה מטעם עיריית ירושלים, לא החזיק בנכס לפני תחילת שנת 2008. שביעית, עדות הנתבע לא הייתה אמינה, והוא לא הוכיח אף טענה מטענותיו במסמך כלשהו או בעדות כלשהי, ולפיכך יש לדחות את טענותיו. זאת במיוחד לאור החזקה בדבר הימנעות מהבאת ראיות, שלפיה הימנעות מהבאת ראייה שקרוב לוודאי מצויה ברשות בעל-דין, כמו גם הימנעות מזימון עדים רלוונטיים, מלמדות שאילו הובאו, לא היו הראייה או העדים תומכים בגרסתו של אותו בעל-דין. 7. בנוסף לכך, לטענת התובעת, יש לדחות את טענת הנתבע כי ישנו מעשה בית-דין מכוח דחיית התביעות שהגישה נגדו אל בית הדין לשכירות. לטענתה, "מי שטוען למעשה בית דין, השתק פלוגתא, חובה שיתקיים שלושה תנאים כדי לקבוע קיומה והם" הכרעת הפלוגתה בהליך קודם, הכרעה בה לגופה וזהות בעלי הדין בשני ההליכים. לטענת התובעת, לא התקיימו טעמים אלו. כפי שעוד יובהר להלן, לא ראיתי צורך להכריע בשאלה אם אמנם יש בפסקי הדין של בית הדין לשכירות כדי להקים מעשה בית-דין החוסם את תביעת התובעת. למרות זאת ראוי להעיר כי אין רלוונטיות לטענותיה האמורות התובעת, אשר התייחסה לתנאים הדרושים לשם קיומו של מעשה בית-דין מסוג השתק פלוגתה, וגם לא דייקה בתנאים שנקבעו לשם כך בפסיקה, הקובעת ארבעה תנאים. אולם אין לכך רלוונטיות, שכן הנתבע לא טען למעשה בית-דין מסוג השתק פלוגתה, כי אם למעשה בית דין מסוג השתק עילה, שהתנאים להתקיימותו שונים. הכלל בדבר מעשה בית-דין, בנוי על שני עקרונות מרכזיים, האחד הוא השתק עילה, והשני, הוא השתק פלוגתה. אלו כללים שונים וכך גם התנאים להתקיימות כל אחד מהם, הוא שונה. השתק עילה חל במקום שבו תביעה נדונה לגופה והוכרעה על-ידי בית משפט מוסמך. במקרה זה, לא יזדקק בית משפט לתביעה נוספת בין אותם בעלי-דין או חליפיהם, אם התביעה מבוססת על אותה עילה (ע"א 246/66 קלוז'נר נ' שמעוני, פ"ד כ"ב(2) 561, 583 (1968), פסק-דינו של הנשיא אגרנט; נינה זלצמן, מעשה בית דין בהליך האזרחי, (1991) בעמ' 31-29; רע"א 6830/00 ברנוביץ נ' תאומים, פ"ד נז(5) 691, 706 (2001); ע"א 735/07 צמרות חברה לבניין נ' בנק מזרחי טפחות (2011), פסקאות 26-24 בפסק-דינה של כבוד השופטת א' פרוקצ'יה; ע"א 2035/03 לב יסמין בע"מ נ' ת.ג.י. בע"מ (2004), פסקה 6 בפסק-דינו של כבוד השופט (כתוארו אז) א' גרוניס). הכלל בדבר השתק עילה נועד למנוע את הטרדת בעל הדין שכנגד על דרך של אילוצו להתדיין בעניין שכבר נדון והוכרע, וכן נועד למנוע העמסת יתר על בתי המשפט בדיונים כפולים ומיותרים. לפיכך אם מדובר בעילה שכבר נדונה, היא לא תתברר פעם נוספת ולעניין זה נבחנת שאלת זהות העילה בדרך מרחיבה (ע"א 8/83 דן גורדון נ' מונאש - מושב עובדים, פ"ד לח(4) 797 (1985), פסק-דינו של כבוד השופט ד' לוין בעמ' 802-801). כך גם נקבע, כי אפילו לא הוכרעה התביעה לגופה, ונדחתה בשל מחדליו של אחד מבעלי הדין, יש לראות בפסק הדין משום הכרעה לגופה של התביעה, המקים מעשה בית-דין מסוג השתק עילה (ראו: רע"א 6498/05 מרגלית צבעוני נ' בנק הפועלים (2006), פסקה 7 בפסק-דינה של כבוד השופטת ע' ארבל; רע"א 2237/06 בנק הפועלים נ' רלה וינשטיין (2009), פסקה 20 בפסק-דינה של כבוד השופטת (כתוארה אז) מ' נאור). מכאן אפוא, שלכאורה, לענייננו, אין רלוונטיות לכך שפסקי הדין שניתנו בבית הדין לשכירות דחו את תביעות התובעת בשל מחדליה, ולא הוכרעו לגופן. ככל שהדברים אמורים בכלל שעניינו השתק פלוגתה, הרי שתכליתו למנוע דיון חוזר בשאלה עובדתית או משפטית שנדונה והוכרעה בהליך שהיה בין הצדדים בעבר. השתק פלוגתה יקום רק במקום שבו נקבע ממצא פוזיטיבי ובהתקיים ארבעה תנאים אלו: ראשית, זהות הפלוגתה על רכיביה העובדתיים והמשפטיים. שנית, הפלוגתה נדונה בהתדיינות הראשונה, ולצד שנגדו מועלית טענת השתק בהתדיינות השנייה, היה יומו בבית המשפט ביחס אליה. שלישית, ההתדיינות הראשונה הסתיימה בהכרעה מפורשת או מכללא של באותה פלוגתה, בקביעת ממצא פוזיטיבי ולא ממצא שנבע מהעדר הוכחה. רביעית, ההכרעה הייתה חיונית לצורך פסק הדין בתובענה הראשונה (כבוד השופט א' רובינשטיין ברע"א 682/07 לב לבייב נ' שמעון גילר (2007) בפסקה י"א. ראו גם עניין צמרות, שם). אם הפלוגתה התייחסה לשאלה מעורבת של חוק ועובדה, כי אז ההשתק יחול גם על הממצאים העובדתיים וגם על המסקנה המשפטית (ע"א 127/06 בנק הפועלים בע"מ - משכן נ' לאה נגר (2009), שניתן על-ידי כבוד השופטת א' חיות). מכל מקום בענייננו כאמור, לא נטען כי היה מעשה בית-דין מסוג השתק פלוגתה, אלא מסוג השתק עילה, שהרי משלא התבררו התביעות לגופן, גם לא יכולות היו להיות פלוגתות פסוקות. ג. עיקרי טענות הנתבע 8. הנתבע חזר וטען כי פסקי הדין אשר דחו את תביעותיה של התובעת להעלאת דמי השכירות שהוגשו אל בית הדין לשכירות, מקימים מעשה בית-דין מסוג השתק עילה, אשר חוסמים את התביעה הנדונה ולפיכך יש לדחותה על הסף. שכן לטענתו כאמור, בדחיית התביעות יש כדי לקבוע שהנתבע הוא דייר מוגן, כי הוא מקיים את כל התנאים הדרושים לשם רכישת מעמד של דייר מוגן הנהנה מהגנת החוק וכי הוא משלם את דמי השכירות המרביים שניתן לדרוש. 9. עוד טוען הנתבע, כי אין יריבות בינו לבין התובעת, שכן הוא דייר בנכס מכוח הסכם שכירות שנחתם עם עיסא נבאלי (דודה של התובעת). עם זאת, נעיר כבר עתה, שהסכם כאמור, לא הוגש. לפי טענת הנתבע, המנוחים מוחמד אשהב וחדר אשהב שילמו דמי מפתח לדייר הקודם ולבעל הנכס הקודם. מאוחר יותר ובהסכמת בעלי הנכס, מכר חדר אשהב את חלקו בנכס למוחמד אשהב תמורת דמי מפתח, ומאז יורשיו של מוחמד אשהב שוכרים את הנכס במעמד של דיירים מוגנים, וכי הנתבע הוא אחד מהיורשים. גם בעניין זה נעיר, כי לא הוגש כל מסמך התומך בטענה מטענות אלו. 10. הנתבע טוען עוד, כי התובעת לא הוכיחה דבר מטענותיה באשר לזכויותיה בנכס. לטענתו, משלא הוצג במהלך הדיון אף לא מסמך מקורי אחד מאלו שצירפה התובעת לתצהירה, אין לקבל אף טענה מטענותיה הנסמכות על אותם מסמכים, בהיותם ראיות שאינן קבילות. לא זו בלבד, אלא שלטענתו, צו הירושה שלכאורה אושר, אינו של בית-דין שרעי ישראלי ולכן אינו מחייב. בדומה, כל יפויי הכוח אשר לכאורה, נחתמו בארצות הברית, הם בגדר תעודת חוץ, והם לא הוכחו בהתאם להוראת סעיף 30 בפקודת הראיות (נוסח חדש). בדומה, גם ההסכם המתיימר להציג הסכמה על חלוקת הבעלות בנכס, שמכוחו טוענת התובעת לזכויותיה בנכס, לא הוגש כדין ובכל מקרה, הוא נותר בגדר הסכם מאחר שהחלוקה שעליה לכאורה, הוסכם במסגרתו, אף לא נרשמה במרשם המקרקעין וממילא שאינה יכולה לחייב. 11. מאחר שהתובעת מודעת לכך שלא עלה בידיה להוכיח את בעלותה על הנכס בהיעדר ראיות קבילות לכך, ניסתה לטעון בסיכומיה שהנתבע הכיר בבעלותה במהלך עדותו ואף הודה בכך. אולם לטענת הנתבע, הדבר אינו נכון. שכן כל אשר אמר בעדותו היה שאנשים הופיעו אצלו והציגו את עצמם כיורשיו של מוסא נבאלי וטענו לזכויות בנכס, ואילו יורשיו של עיסא נבאלי סירבו לקבל את דמי השכירות. מכיוון שכך, הוא ניסה לברר מה רצו אותם אנשים וניסה לבדוק אם ניתן להגיע עימם לידי הסכמה. בכל מקרה, הנתבע לא הכיר בכך שהתובעת היא בעלת הנכס ואף אין לראות בדברים שאמר בעדותו משום הכרה בהיותה בעליו. בעניין זה, כפי שכבר נאמר לעיל, אכן מקובלת עליי טענת הנתבע, כי לא הודה בכך שהוא מכיר בכך שהתובעת היא בעלת הנכס, וכי אף לא אמר שהוא מודה שהתובעת או אחיה, הם בעלי הנכס. 12. טענה נוספת של הנתבע היא, כי עצם העובדה שהתובעת ניסתה להגיש נגד הנתבע תביעה להעלאת דמי השכירות, מוכיחה שאין לה אפשרות לתבוע את פינויו. לטענתו, תביעת הפינוי הנדונה הוגשה רק מאחר שבשל מחדלי התובעת, כשלו התביעות הקודמות שהגישה להעלאת דמי השכירות. מכל מקום, לטענת הנתבע, גם התובעת לא חלקה על כך שהתובע שילם דמי שכירות, אך לטענתה, לא שילם לכל הבעלים. כך בעוד הנתבע טוען כי שילם רק לאלו שהם צד להסכם, שהם עיסא נבאלי ויורשיו. לטענתו, הנתבעת ואחיה יודעים שהעובדות הן כטענת הנתבע, שהנכס עבר תמורת דמי מפתח למוחמד אשהב, הגם שבעבר גם חדר אשהב היה דייר מוגן בו. ראייה לכך היא שמעולם לא תבעה את יורשיו של חדר אשהב. בכל מקרה, לטענתו כאמור, לתובעת מעולם לא היה חלק בנכס ואף לא הייתה לה זיקה אליו. 13. באשר לטענת התובעת כי הנתבע נטש את החנות, טען הנתבע שהתובעת זנחה טענה זו בסיכומיה. מכל מקום לטענתו, מעולם לא נטש את החנות, אלא היא הוחזקה בידי אחיו נאדר, וכי היה זה בהסכמת בעלי הנכס. לטענתו, התובעת אף אינה יכולה לטעון דבר באשר למה שנעשה עם הנכס בעבר, שכן גם לטענתה, הבעלות על הנכס הועברה אליה רק לפני מספר שנים. 14. בעניין הטענה כי לא משולמים דמי שכירות טען הנתבע, שהסכם השכירות היה רק עם עיסא נבאלי ולא עם מוסא נבאלי, אביה של התובעת, ולכן דמי השכירות שולמו ליורשיו של עיסא נבאלי. מאחר שבעלי הנכס סירבו לקבל את דמי השכירות, בטענה שיש מחלוקות במשפחה בעניין הבעלות על הנכס, בשלוש השנים האחרונות הוא הפקיד את דמי השכירות בדואר. אולם גם בעניין תשלום דמי השכירות, לא הציג הנתבע כל ראיה. ד. דיון (1) נטל ההוכחה על התובע הטוען לזכויות בנכס 15.       לשם הכרעה בשאלות השנויות במחלוקת, יש לבחון אם מי שעליו מוטל נטל ההוכחה, עמד בו. נטל ההוכחה נגזר מהדין המהותי, לאור העיקרון שלפיו דיני הראיות נקבעים על-פי הדין המהותי, כך שנטל השכנוע להוכחת טענה מסוימת מוטל על הצד שהטענה מקדמת את עניינו במשפט.   סוגיה זו נדונה שוב לאחרונה ברע"א 296/11 מוחמד נג'אר נ' שאוקי חמדאן עליאן (2012). בעניין זה לא הובאה ראייה ישירה לקיומה של עסקה ספציפית במקרקעין, שנטען כי נערכה. כבוד השופט נ' הנדל שנדרש לשאלה על מי מוטל הנטל להוכיח את אותה עסקה, קבע בעניין זה כך (בפסקה 7):   "הנטל הועבר אפוא מכוח הנסיבות, ניסיון החיים והשכל הישר. ודוק: אלו אינם מכריעים בסכסוך, אך בכוחם ליצור מעין ראיה נסיבתית או תשתית נסיבתית. תשתית זו גורמת להעברת נטל הבאת הראיות. לשון אחר, אם בהעברת נטל הבאת הראיות עסקינן, היקף ההעברה וטבעו תלוי בנסיבות המקרה".   על כך הוסיף כבוד השופט י' עמית את הדברים הבאים: "חברי השופט הנדל מציין בפסק דינו (בפסקה 7) כי הנטל הועבר מכוח הנסיבות, ניסיון החיים והשכל הישר. אמירה זו משקפת לטעמי את ההלכה לפיה דיני הראיות הולכים אחר המשפט המהותי ונטל השכנוע להוכחת טענה מסוימת מוטל על הצד שהטענה מקדמת את עניינו במשפט" (כן ראו את פסקי הדין הרבים המובאים שם בעניין זה).   בשים לב לכללים אלו, נבחן אם אמנם עלה בידי הצדדים להוכיח את טענותיהם. 16. בענייננו טוענת התובעת כי היא בעלת הזכויות בנכס ומכוח היותה בעליו, העלתה שורה של טענות שלפיהן לטענתה, יש להורות על פינוי הנתבע מהנכס. מכיוון שכך, הרי שהכלל הוא כי "ברגיל, נטל ההוכחה מוטל על התובע זכויות במקרקעין, ובגדרו עליו להוכיח זכות בקרקע מסוימת, על-מנת לזכות בתביעתו" (כבוד השופטת ד' דורנר בע"א 8858/02 מדינת ישראל נ' סעיד מחמוד זהווה (2004), בפסקה 5). כך גם נקבע אגב תביעה לסילוק פולש כי "על התובע מכוח זכות, הנטל להוכיח את זכותו להחזיק בקרקע ואת היעדר זכותו של הנתבע, ועמידתו בנטל ההוכחה היא תנאי להצלחת התביעה" (כבוד השופטת א' פרוקצ'יה ברע"א 4311/00 מדינת ישראל נ' אליעזר בן-שמחון, פ"ד נח(1) 827 (2003), בפסקה 11). (2) אי הוכחת זכויות התובעת בנכס צילומי מסמכים שאינם עומדים במבחן "כלל הראיה הטובה ביותר" 17. כדי לבסס את טענותיה של התובעת כי היא בעלת הזכויות בנכס, טענה כי אביה המנוח, מוסא נבאלי, היה בעליו של הנכס יחד עם שני אחיו המנוחים עיסא נבאלי ואברהים נבאלי. לאחר פטירת אביה, ניתן צו ירושה, שעל-פיו עשרה ירשו את חלקו של אביה בנכס ובהם גם היא. לטענתה, בהסכם שנערך בין כל בעליו של הנכס, שני אחיו של אביה ויורשי אביה, נקבע כי יורשי אביה הם בעליו הבלעדיים של הנכס. עוד טענה התובעת, כי יורשי אביה ייפו את כוחה להיות באת-כוחם בכל הקשור בניהולו של הנכס. התובעת תמכה את טענותיה האמורות בצילומים של מסמכים שאותם פירטנו לעיל, אשר כללו את המסמכים הבאים: צו ירושה של בית הדין השרעי (שאינו בית הדין השרעי הישראלי); הסכם שלכאורה נחתם בין כל בעליו של הנכס הרשומים במרשם המקרקעין; נסח של מרשם המקרקעין, שכאמור, אין בו כדי ללמד כי הוא מתייחס דווקא אל הנכס הנדון ובכל מקרה הוא משנת 2003, כך שאינו יכול ללמד על מצב הזכויות בנכס כיום; ייפויי-כוח, שחלקם נערכו ונחתמו מחוץ לישראל. 18. אין מחלוקת שהתובעת לא הציגה במהלך הדיון את המסמכים המקוריים וכי הנתבע לא הסכים לנכונות צילומי המסמכים שהוגשו. בנסיבות אלו, יש לבחון אם יש מקום לקבל את צילומי המסמכים כראיה להוכחת טענותיה של התובעת. לשם כך יש לבחון אם לאור "כלל הראיה הטובה ביותר", עמדה התובעת בנטל הדרוש להוכחת אמיתות המסמכים שעליהם היא מבקשת להסתמך. 19. כלל הראיה הטובה ביותר קובע כי על בעל-דין המבקש להוכיח טענה באמצעות מסמך, להגיש את המסמך המקורי. אולם אם המסמך המקורי אינו בנמצא, כי אז הוא רשאי להוכיח את טענתו באמצעות מסמך המשמש תחליף למסמך המקורי, ובלבד שעלה בידיו להוכיח את אמינות העתקו של המסמך ואף הצליח להבהיר באופן מתקבל על הדעת, את היעדרו של המסמך המקורי ומדוע לא הוגש. פסק הדין המנחה בעניין זה הוא פסק-דינו של כבוד הנשיא מ' שמגר בעניין ע"פ 869/81 מוחמד שניר נ' מדינת ישראל, פ"ד לח(4) 169 (1984), בפסקאות 31-18, הקובע את תחולת הכלל גם במשפטים פליליים וגם במשפטים אזרחיים (שם, בפסקה 21). כך בין השאר נאמר שם (בפסקה 30): "כלל הראיה הטובה ביותר, הנשען על אדני ההיגיון והזהירות, קבע סדר עדיפויות, לפיו אין להמיר את המקור במסמך חליף, אם ניתן להגיש את המקור. אולם מכאן גם נלמד היפוכו של דבר, כאשר המציאות ותנאיה לא הבטיחו שמירתו של המקור, לא היה בכך כדי להותיר את הערכאה השיפוטית כנטולת חלופה. כל עוד הטוב יותר הוא בר-השגה, אין לוותר עליו, אך כאשר איננו בר-השגה, לא כלו בכך כל הקצין, וניתן היה לבדוק ולבחון, אם יש אפשרות לשאוב את המידע ממקור משני". עם זאת וכאמור שם, הגם שניתן להסתפק בתחליף למסמך המקורי וחרף החריגים הרבים שנקבעו לכלל הראיה הטובה ביותר, עדיין חלה חובה ליתן הסבר להיעדרו של המסמך המקורי (פסקה 21). 20. ברבות השנים, בין השאר ובעיקר לאור התפתחויות טכנולוגיות ששינו מאופיים של מסמכים, מהדרך לייצרם ומאופן שימור העתקיהם, חלה התפתחות גם בהלכה בעניין כלל הראיה הטובה ביותר, שעליה עמד הנשיא שמגר בעניין שניר. בהתפתחות הלכתית זו ובטעמיה, עסק בהרחבה כבוד השופט (כתוארו אז) מ' חשין בע"א 6205/98 מייקל סקוט אונגר נ' דניאל עופר, פ"ד נה(5) 71 (2001), בפסקאות 21-18. אגב דיון בהתפתחות ההלכתית המקלה עם הדרישה להצגת מסמכים מקוריים, המתחייבת מהתפתחותם של האמצעים הטכנולוגיים, אמר כבוד השופט מ' חשין (בפסקה 20), כי "מגמה זו של הקלה בדרישה להצגת מקורו של מסמך מתחייבת במציאות של ימינו. בעידן הטכנולוגי המואץ שאנו נסחפים עמו, דבקות עיקשת בכלל התובע הצגת מקור דווקא - מקור להבדילו מצילום או מִפֶּלט של ראיות אלקטרוניות - יש בו כדי להניח מכשולים בלתי ראויים על דרכו של בעל-דין". לפיכך ובהתאם להלכת שניר, הוסיף כבוד השופט מ' חשין בעניין אונגר (בפסקה 20), כי "כך אף לימדנו הנשיא שמגר בפרשת שניר, שכלל הראיה הטובה ביותר לא עוד יורנו הלכה ככלל של קבילות אלא ככלל של מהימנות ושל העדפת ראיות על-פני ראיות אחרות. הנשיא שמגר ראה במגמה זו ביטוי לגישה הנוהגת בדיני ראיות, ולפיה '... כלל הראיה הטובה ביותר הוא עיקרון של סדר העדפה ולא כלל של פסילת ראיות. יש כאן איפוא במידה רבה ביטוי נוסף לתהליך המתמיד בדיני הריאות, לפיו עוברים ממבחני הקבילות הפורמאליים אל עבר מבחני המהימנות ...' (פרשת שניר, בעמ' 224)". בעניין אונגר, קבע כבוד השופט מ' חשין, כי לא התקבל הסבר מניח את הדעת להיעדרו של מסמך המקור, בעוד שרק הצילום נותר וכל זאת "ביודענו כי בצילום מסמך ניתן לבצע מניפולציות" (שם, פסקה 22). לפיכך נקבע, כי לא ניתן היה לסמוך על הצילום בלבד (שם, פסקה 23). בענייננו, התובעת כלל לא טרחה להבהיר מדוע הגישה את צילומי המסמכים ולא את המסמכים המקוריים. כך שבהיעדר הסבר כלשהו לכך, ממילא שגם לא ניתן הסבר מניח את הדעת לאי הגשת המקור. לפיכך ומהטעמים שעליהם נעמוד עתה, אין לקבל את צילומי המסמכים כראיה להוכחת טענות התובעת. אי הוכחת אמיתות תוכנם של המסמכים 21. התובעת ביקשה להסתמך על כל צילומי המסמכים שהגישה, לשם הוכחת אמיתות תוכנם ולא רק להוכחת עצם קיומם. בנסיבות אלו, היה על התובעת להוכיח את קיומם של המסמכים שצילומיהם הוגשו, ומאחר שמסמך הוא בגדר עדות שמיעה, היה עליה להוכיח גם את אמיתות תוכנם. כל זאת בשלושה מישורים אלו: המישור הראשון, הוא בהיבט של זיהוי המסמך והוכחת עצם קיומו כ"חפץ"; המישור השני, הוא בהוכחת אמיתותו, במובן זה שהמסמך אמיתי ואינו מזויף; המישור השלישי, הוא מישור הוכחת אמיתות תוכנו. ראו על כך בע"פ 347/88 איוון (ג'והן) דמיאניוק נ' מדינת ישראל, פ"ד מז(4) 221 (1993), בפסקה 86: "כשעוסקים אנו בקבילות מסמך כראיה, עלינו להבחין בין שלושה מישורים: הקבילות החפצית (הפורמאלית) של המסמך, אותנטיות המסמך, והקבילות המהותית של תוכנו. המישור הראשון, שהוא מישור הקבילות החפצית, עניינו בהוכחת עצם קיומו של המסמך, בדרך של הגשתו לבית המשפט. בכך מובא לידיעת בית המשפט דבר קיום המסמך כחפץ, וככל חפץ אחר מוגש המסמך במהלך עדותו של עד המחזיק בו והמעיד על הנסיבות שהביאו להימצאות החפץ בידיו. כשהגשת המסמך לא באה רק להוכיח את דבר קיומו כחפץ, כי אז עוברים אנו למישור השני, הוא מישור האותנטיות של המסמך. דהיינו, להוכחה כי המסמך אכן נערך כפי שהוא נחזה על פניו. הדרך הרגילה להוכחת האותנטיות היא העדת 'עד אימות', כגון עורך המסמך עצמו, אדם אחר שהיה עד לעריכתו, או באמצעות מומחה פורנזי. יש שיהיה זה אותו עד, שעל-פיו תוכח הן הקבילות החפצית והן אותנטיות המסמך. לשני מישורים אלה מתייחס פרופ' א' הרנון בספרו דיני הראיות (הדפוס האקדמי, כרך א, תש"ל) 144, באומרו כי: 'מסמך שאינו מסמך ציבורי מוגש לבית המשפט באמצעות עד היכול לאמת את המסמך בשבועתו, כגון אדם שחיבר את המסמך, שחתם עליו, שקיבל אותו או שהחזיקו תחת משמרתו'. המישור השלישי הוא מישור תוכנו של המסמך, או מישור הקבילות המהותית, המותנה בכך שהתקיימו תחילה שני המישורים הראשונים שדובר בהם. כאן השאלה היא אם וכיצד יש בידי בית המשפט לראות את המסמך, כראיה לתוכנו, שהרי תוכנו של המסמך, כשלעצמו, הינו בגדר עדות שמיעה ...". 22. בענייננו כאמור, הוגשו רק צילומי מסמכים והתובעת נמנעה מהצגת המסמכים המקוריים במהלך שמיעת הראיות, כנדרש וכמקובל. התובעת אף לא טרחה להסביר מדוע לא הוצגו המסמכים המקוריים, וכל זאת אף חרף התנגדותו של הנתבע להסתמכות על צילומי המסמכים. בנסיבות אלו, איני רואה כל מקום או הצדקה לקבל את המסמכים שהגישה התובעת כראיה לעצם קיומם וכראיה לאמיתות תוכנם. מדובר במסמכים שהם כולם צילומים, ובחלקם אף ניכר כי מדובר בצילום של צילום ואולי אף מעבר לצילום אחד. חלקם של המסמכים אף ניכר שנשלחו באמצעות פקסימיליה קודם שצולמו, ולא ברור מי שלח אותם. כל זאת מבלי שאומתו כנדרש ומבלי שהיה מי שאישר את נכונות הצילום. אפילו היה עולה בידי התובעת להסתייע בכלל הראיה הטובה ביותר, כדי לעמוד בשני המישורים הראשונים, שעניינם בהוכחת קיום המסמכים והוכחת אמיתותם, כך שאינם מזויפים - ולא עלה בידיה לעשות כן - לא היה בכך די. התובעת ביקשה להסתמך על תוכנם של המסמכים להוכחת טענותיה, ולכן היה עליה להוכיח באמצעות עדים, גם את אמיתות תוכנם. בכך לא עמדה התובעת. 23. בעת הגשת מסמך שנועד להוות ראיה במשפט, בין להוכחת קיומו ובין להוכחת תוכנו, רשאים בעלי הדין להסכים לוותר על הוכחת כל שלושת המישורים הטעונים הוכחה או על חלקם. ניתן להסכים על הגשת העתק צילומי של מסמך כראיה גם לאמיתות תוכנו מבלי להביא כל ראייה מעבר לצילום המסמך עצמו. כך גם ניתן רק להסכים על כך שלא יוגש המסמך המקורי, אלא העתקו, וניתן לוותר על הוכחת האוטנטיות של המסמך. במקרה של הסכמה כאמור, בין אם היא ניתנה במפורש ובין אם במשתמע, בכך שלא הייתה התנגדות להגשתו, לא יוכל בעל הדין שכנגד לטעון כי מסמך שהוגש אינו יכול לשמש ראייה, בין לעצם קיומו ובין להוכחת תוכנו (ראו: ע"א 1071/96 עיזבון המנוח אמין פואד אלעבד נאצר נ' מדינת ישראל, פ"ד ס(4) 337 (2006), בפסקה 7 בפסק-דינו של כבוד השופט (כתוארו אז) א' ריבלין). בענייננו, לא הייתה הסכמה לאף לא אחד משלושת המישורים ביחס לאף לא אחד מן המסמכים שהגישה התובעת. לא זו בלבד, אלא שבפתח שמיעת הראיות הודיעו הצדדים באופן מפורש כי הם מתנגדים בין השאר, לעדות שמועה - ומסמך הוא בגדר עדות שמועה - וכן מתנגדים להגשת מסמך שלא באמצעות מי שערך אותו (עמ' 3 שורות 12-9). לפיכך היה על התובעת להוכיח את כל שלושת המישורים ביחס לכל אחד מצילומי המסמכים שהגישה. אך כאמור, היא לא עשתה כן. גם העדות היחידה שהושמעה מטעם התובעת בעניין אחד המסמכים, ההסכם שלכאורה, נערך לחלוקת הנכסים בין היורשים, לא עמדה בדרישה המינימאלית להוכחת נכונות המסמך או כל דבר אחר הקשור בו והטעון הוכחה. עדות זו הייתה של בן הדוד של התובעת, פואד נבאלי, שמטעמו הוגש תצהיר והוא נחקר על תצהירו. אך עדותו בעניין הסכם חלוקת הנכסים הייתה עדות מפי השמועה וכל אשר אמר היה, כי נערך הסכם לחלוקת הנכסים וסיפר על תוכנו (פסקאות 7-5 של תצהירו). הוא לא העיד כי הוא עצמו היה קשור בדרך כלשהי בעריכת ההסכם, לא ידע לומר מה מקורות המידע שעליו הצהיר, ולא היה בעדותו דבר שיש בו כדי להעלות או להוריד או להוסיף על עצם הגשת צילומו של ההסכם. לפיכך גם עדות זו לא סייעה לתובעת להוכיח את אשר היה עליה להוכיח לשם הסתמכות על ההסכם. אי הגשת יפויי הכוח כנדרש לשם הוכחת "תעודת חוץ" 24. בדומה, וכפי שנטען בצדק בסיכומי הנתבע, התובעת אף אינה יכולה להסתמך על יפויי הכוח שהגישה רק על דרך של צירופם לתצהירה. ארבעה מבין יפויי הכוח שהגישה, נחזים להיות כאלו שנערכו ונחתמו בארצות הברית בשנת 2003. בשני יפויי הכוח האחרים, אף לא צוין היכן נחתמו. את יפויי הכוח שהוצאו מחוץ לישראל לא ניתן היה להגיש, אלא בהתאם להוראת סעיף 30 בפקודת הראיות, שעניינה "הוכחת תעודת חוץ". על-פי הוראה זו, ניתן להגיש יפויי-כוח שנערך או שנחתם מחוץ לישראל, רק אם אושר בידי "הצדדים שהוציאום" או בהצהרה בכתב של אחד מעדי האימות שנקבעו בהוראה זו, שהם נציג דיפלומטי או קונסולרי ישראלי או נוטריון ציבורי ובכפוף לכך שקוימו בכתב באופן הקבוע בהוראה זו. דרך נוספת להגשת תעודת חוץ, היא הגשת אפוסטיל של בית משפט מוסמך בהתאם לאמנת האג (ראו: ע"א 9678/05 חברת בתימו בע"מ נ' Arrbon - HK Limited (2008), בפסקה 16 בפסק-דינו של כבוד השופט ע' פוגלמן. כן ראו תקנות לביצוע אמנת האג (ביטול אימות מסמכי חוץ ציבוריים), תשל"ז-1977). על-פי הוראת סעיף 31, אם מוגשת תעודת חוץ מקוימת לפי הוראת סעיף 30, אזי "יראוה כאילו הוכחה כראוי, ואין צורך להוכיח את חתימתו או חותמתו או מעמדו הרשמי של האדם הנחזה להיות מקיים האישור או ההצהרה". עם זאת, ההסדר הקבוע בהוראות סעיפים 30 ו-31 עונה רק על הוכחת עצם קיומו של המסמך ועל הוכחת מקוריותו ואמינותו, אולם אין בכך כדי להוכיח את אמיתות תוכנו. בענייננו כאמור, יפויי הכוח לא הוגשו כדין, לא הוכח קיומם, לא הוכח מקוריותם ואף לא תוכנם, ולפיכך אינם יכולים לשמש ראיה. אי הגשת נסח מרשם המקרקעין כנדרש לשם הוכחת "תעודה ציבורית" ופגמים בו 25. לכל אלו יש להוסיף, כי גם נסח מרשם המקרקעין שהגישה התובעת, לא הוגש כדין, ואפילו היה מוגש כדין, ספק רב אם צילום הנסח שהוגש יכול לסייע לתובעת. בהיות נסח מרשם המקרקעין בגדר "תעודה ציבורית" כהגדרתה בסעיף 29 בפקודת הראיות, יש להגישו בהתאם לאחת הדרכים הקבועות בהוראות סעיף 32, הגם שאין זו רשימה סגורה. בכל מקרה, בוודאי שישנו קושי בהגשת צילום פגום, אשר בין השאר, תאריך הוצאתו אינו שלם בצילום. מכל מקום, אפילו היה מוגש כדין - וכאמור, לא הוגש כדין - ספק רב אם התובעת יכולה לבסס טענה מטענותיה על צילום נסח מרשם המקרקעין שהגישה. כפי שכבר נאמר, מדובר בנסח משנת 2003, כשבע שנים לפני מועד הגשת התביעה, ולא מן הנמנע כי מאז חלו שינויים בזהותם של בעלי הזכויות בנכס או בחלקים שיש לכל אחד מהם בו. כך גם לא הובאה כל ראיה הקושרת את הנסח שהוגש, המתייחס אל גוש וחלקה ואל הכתובת "ירושלים", אל הנכס שכתובתו מצוינת בכתב התביעה. אי הגשת צו הירושה כנדרש, והיעדר אפשרות להסתמך עליו 26. טענות התובעת נסמכות בין השאר על טענתה, כי היא בתו של מוסא נבאלי, וכי בהתאם לצו ירושה, היא אחת מעשרת יורשיו. אולם צו הירושה אשר ניתן ואושר על-ידי בית-דין שרעי, לא ניתן ולא אושר על-ידי בית-דין שרעי מוסמך לפי חוק בתי הדין השרעיים (אישור מינויים), תשי"ד-1953. סעיף 71 בחוק הירושה, תשכ"ה-1965 קובע כי "צו ירושה וצו קיום כוחם יפה כלפי כל העולם כל עוד לא תוקנו או בוטלו". אולם תנאי לכך הוא שצו הירושה ניתן על-ידי בית המשפט המוסמך לכך, ובעניין זה נקבע כי בית המשפט המוסמך הוא בית המשפט לענייני משפחה (סעיף 151), או בית-דין דתי, בכפוף להסכמת כל הנונעים בדבר (סעיף 155(א)). אמנם נקבע כי לעניין סעיף זה בית-דין דתי הוא גם בית-דין שרעי (סעיף 155(ו)), אולם בכפוף לכך שזהו "בית הדין הדתי שהיה לו שיפוט בענייני המעמד האישי של המוריש" (סעיף 155(א)), ומכאן הכוונה לבית הדין המוסמך על-פימדינת ישראל. תנאי לכך שצו הירושה יהיה תקף על-פי הוראת סעיף 71 בחוק הירושה, ותנאי לכך שניתן יהיה להסתמך עליו, שיאושר כדין על-ידי בית הדין המוסמך על-פי החוק במדינת ישראל. 27. צו הירושה שהגישה התובעת לא אושר כדין בידי בית-דין שרעי מוסמך במדינת ישראל. זאת בנוסף לכך, שלא הוגש ולא הוצג צו הירושה המקורי, אלא הוגש רק צילומו, שנכונותו אף לא הוכחה. לפיכך, גם על צילום צו הירושה שהגישה התובעת, אין היא יכולה להסתמך. אי הוכחת זכויות התובעת בנכס - סיכום 28. התוצאה היא אפוא, כי בהיעדר ראיות קבילות להוכחת זכויותיה של התובעת בנכס, היא לא הוכיחה את זכויותיה בו. משלא עלה בידיה להוכיח זאת, ממילא שאין לדון בטענותיה באשר להיעדר זכות של הנתבע להחזיק בנכס ודינה של התביעה להידחות. שכן כאמור לעיל, על התובע מכוח זכויות בנכס מקרקעין, להוכיח תחילה את זכותו להחזיק בו ובנוסף לכך, עליו להוכיח את היעדר זכותו של הנתבע להחזיק בו (עניין בן-שמחון הנזכר לעיל). אין די רק בהוכחת הטענה כי הנתבע נעדר זכויות להחזיק בנכס, אלא היה על התובעת להוכיח תחילה את זכותה בנכס (ראו גם עניין סעיד מחמד זהווה, שהוזכר לעיל). התובעת כאמור, לא עמדה בנטל זה. 29. עוד יוער, כי גם בקשת התובעת להסתמך על מגמת הפסיקה לצמצם את זכויותיהם של דיירים מוגנים במשכר וליתן פרשנות מצמצמת להוראות חוק הגנת הדייר, אינה יכולה לסייע בידה. זו אכן המגמה שעליה חוזר בית המשפט העליון כמעט כל אימת שהוא נדרש למחלוקת בעניין דיירות מוגנת. הטעם לכך נעוץ בתכלית חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, שהייתה יפה לשעתה ולתקופה שבה נחקק. היום, לאור השינוי במציאות הכלכלית והחברתית שחל מאז נחקק החוק, והעובדה שיש ביישומו כדי לפגוע בקניינו של בעל הנכס המוחזק בדיירות מוגנת, ניתנת להוראות החוק פרשנות מצמצמת. כלשונה של כבוד השופטת ט' שטרסברג-כהן, "הדייר המוגן לא תמיד היה חסר-כל הראוי להגנה, ובעל הנכס לא תמיד היה הַגְבִיר שראוי לפגוע בקניינו לטובת הדייר. על רקע זה הסתמנה מגמה להגבלה ולצמצום של תחולת החוק" (ע"א 3295/94 גיל פרמינגר נ' חוה מור פ"ד נ(5) 111 (1997), בפסקה 6). מכאן המגמה לראות את "הדיור המוגן ... תופעה בת זמנים עברו, והדעת נותנת כי תלך ותחלוף מן העולם" ולפיכך המדיניות הנוהגת היא לצמצם ככל הניתן את הדיור המוגן (כבוד השופט א' רובינשטיין ברע"א 5727/04 שמעון בן עמי נ' שולמית ברסלב (2004), בפסקה ו(2)). זאת בין השאר גם לאור מעמדה של זכות הקניין, כפי שעוגנה בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו (ראו גם: את דברי כבוד השופט א' רובינשטיין ברע"א 4664/06 יוסף צארום נ' יהודה פרלמוטר (2006), בפסקה ד.4; רע"א 10343/05 עמידר - החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' נגה משה (2006); בע"א 10308/06 רבקה שטוב נ' כונס הנכסים הרשמי (2009), בפסקה ז"ז וכן בפסקי הדין הנזקרים שם. כן ראו למשל גם בפסקי הדין של כבוד הנשיא א' ברק בכבוד השופטת (כתוארה אז) ד' ביניש ברע"א 1711/98 דוד שפי נ' עיזבון המנוחה שושנה שדז'ונסקי ז"ל, פ"ד נד(1) 394 (2000)). מגמה מצמצמת זו אף באה לידי ביטוי באופן מיוחד במקום שבו הנכס משמש לעסק, כבענייננו, להבדיל מנכס המשמש למגורים (ראו עניין שטוב הנזכר וכן עניין מוקלשי שהוזכר קודם לכן. כן ראו רע"א 7836/06 אסתר חבאני (הללי) נ' אטבליסמנט ניהול חברה זרה (2007), בפסקה ח' בפסק-דינו של כבוד השופט א' רובינשטיין). אולם מגמה מצמצמת זו של הפסיקה לדיירות מוגנת, יפה למקום שבו הטוען כי הוא בעל הנכס, הוכיח זאת, מה שאין כן בענייננו. ה. טענות הנתבע ואי הוכחתן 30. משהגעתי אל המסקנה האמורה, שלפיה התובעת לא עמדה בנטל הדרוש להוכחת זכויותיה בנכס, ממילא שאין עוד מקום לדון בשאר טענותיה, ואף איני נדרשת עוד לדון בטענות הנתבע. עם זאת ראוי להעיר, כי אף הנתבע לא ביסס טענה מן הטענות שטען ולא הוכיח כי הוא בעל מעמד של דייר מוגן בחנות. להבדיל מהתובעת שניסתה לבסס את טענותיה על ראיות שאינן קבילות, הנתבע משום מה, ראה עצמו פטור מביסוס טענה כלשהי מבין טענותיו. הנתבע בין השאר טען, כי הוא מחזיק בנכס מכוח הסכם וכי מורישי הנכס אליו שילמו דמי מפתח. כך גם טען, כי הוא משלם דמי שכירות לבעלים הנכונים של הנכס. אולם כאמור, בפועל, לא הוכיח דבר. ראשית, דיירות מוגנת אינה עוברת בירושה, אלא אם זכות הדיירות המוגנת עברה בהתאם להוראות חוק הגנת הדייר, הקובעות את הנסיבות היחידות שבהתקיימן תעבור זכות זו לאחר מות הדייר המוגן (ראו בין השאר, בפסק-דינו של כבוד השופט מ' לנדוי בעניין ד"נ 6/80 צבי גרפינקל נ' זאב פולק, פ"ד לה(1) 200). הנתבע לא הוכיח כי התקיימו אותן נסיבות אשר נקבעו בחוק שלפיהן יכול היה "לרשת" את זכות הדיירות המוגנת. שנית, הנתבע לא הניח כל תשתית ראייתית באשר לעצם זכות הדיירות המוגנת, שעל-פי טענתו הייתה למורישו. הוא לא הציג את הסכם השכירות, ואף לא ראייה לכך ששולמו דמי מפתח על-ידי השוכרים המקוריים שלטענתו, הורישו לו את זכותם. לכל אלו גם מצטרפת העובדה שהנתבע לא הציג כל ראיה התומכת בכך שאמנם בשלוש השנים האחרונות הפקיד את דמי השכירות בדואר, כפי שטען. 31. בסיכומי התובעת נטען, כי הנטל להוכחת מעמד של דייר מוגן בנכס, מוטל על הטוען זאת. לתמיכה בכך, הפנה בא-כוחה של התובעת אל פסק-דינו של כבוד השופט ד' ביין בע"א (מחוזי חיפה) 4422/97 אלי רון נ' יהודה גייגר (1998). אולם, לא רק שמספר ההליך שצוין היה שגוי, אלא שלא כך נקבע בפסק-דין זה. כל אשר אמר כבוד השופט ביין היא, שנטייתו היא לדעה האמורה, אך אינו נדרש להכריע בכך. כך נאמר שם: "אני לכשעצמי סבור ... כי מי שטוען לזכות דיירות מוגנת, עליו הנטל לגבי כל התנאים המקנים לו זכות כזו בין 'חיובים' ובין 'שליליים' (והשוה דברי השופט שרשבסקי בע"א (י-ם) 61/64 פ"מ נ"ו 333, 373). כמובן שכמות הראיות הנדרשת יכולה להשתנות ממקרה למקרה לפי חזית המריבה שבין הצדדים. בכל מקרה, אינני סבור שעלינו להיכנס לשאלת הנטלים ...". השאלה על מי מוטל נטל ההוכחה להוכחת מעמד הדיירות המוגנת, על בעל הנכס או על הטוען כי הוא בעל מעמד של דייר מוגן, טרם הוכרעה בפסיקה. סוגיה זו נדונה בע"א 127/77 מלכה קפה נ' יוסף לוי, פ"ד לא(א) 455 (1977), אולם הדעות נחלקו ונראה השאלה לא הוכרעה. כבוד השופטת מ' בן-פורת קבעה שבתביעת פינוי או סילוק-יד, על הנתבע להוכיח את מקור זכותו לישיבה בנכס במעמד של דייר מוגן. לעומת זאת, כבוד השופט (כתוארו אז) מ' שמגר חלק על כך. לשיטתו, שאלת נטל ההוכחה נגזרת מטענות הצדדים. אם למשל, טענת התובע היא שהנתבע חדל מלמלא אחר התנאים המקנים לו מעמד של דייר מוגן, כפי שהיה באותו מקרה, כי אז נטל ההוכחה מוטל על התובע הטוען כאמור. עם זאת קבע, כי באותו עניין לא היה צורך להכריע בשאלה על מי מוטל נטל ההוכחה (שם, פסקה 7). מאחר שכבוד השופט אשר, הסכים לפסק-דינו של כבוד השופט שמגר, נראה כי לא נקבעה הלכה בעניין זה. בפסקי-דין מהשנים האחרונות, אכן קבעו בתי המשפט כי השאלה טרם הוכרעה ולא ראו לנכון להכריע בה במקרים שהובאו לפניהם (ראו למשל, רע"א 9361/06 סאמי יחיא מחמד אלמאני נ' סמיחה מחמד חמדי אלריאן (2006), בפסקה 5 בפסק-דינה של כבוד השופטת ע' ארבל; רע"א 9354/05 אסמעיל אבדה נ' פדיא אחמד אלעמד (2005), פסקה ה(2) בפסק-דינו של כבוד השופט א' רובינשטיין). כך הגם שבהערת אגב, בפסק-דין של כבוד השופטת ע' ארבל נאמר, כי הנטל להוכיח שהמחזיק בנכס אינו דייר מוגן, מוטל על בעל הנכס (רע"א 1483/07 דוד סאלח נ' טוני נסב (2007), בפסקה 5). מכל מקום, נראה כי הנטייה של בתי המשפט היא לבחון את הראיות לגופן, תוך בחינת השאלה, מי מבין הצדדים עמד בנטל המוטל להוכיח את טענותיו, הבעלים או הדייר הטוען כי הוא בעל מעמד של דייר מוגן, וזאת מבלי להכריע בשאלה על מי מוטל נטל ההוכחה בעניין זה (ראו למשל, רע"א 637/10 סליא זידאן נ' החברה לפיתוח עכו העתיקה בע"מ (2010), פסקאות ו-ז בפסק-דינו של כבוד השופט א' רובינשטיין. שם נאמר כי "התוצאה זהה גם אם נטל ההוכחה על המשיבה" (פסקה ו'). ראו גם את פסקי הדין של כבוד השופט י' דנציגר ברע"א 6729/07 עזבון המנוחה עאידה מוקלשי נ' אמיל פאר (2009), בפסקה 6 וכן ברע"א 612/09 קובי קן דרור נ' יעקב ויסברג (2009), בפסקה 3). 32. בענייננו כאמור, לא הראה הנתבע כי הוא בעל מעמד של דייר מוגן ולא הוכיח את טענותיו בעניין זה. לפי טענתו, התובעת אינה בעלת הנכס, וכי לנכס בעלים אחרים, שהם בני דודה של התובעת, וכי להם הוא משלם את דמי השכירות. שכן לטענתו, הסכם השכירות נחתם עם המורישים שלהם ולהם גם שולמו דמי המפתח. לפיכך וכאמור, משלא הוכיחה התובעת את זכויותיה בנכס, אין עוד רלוונטיות לשאלת מעמדו של הנתבע, ככל שהשאלה נבחנת במסגרת תביעתה של התובעת. לפיכך, משלא הוכיחה התובעת את טענותיה כי היא בעלת הנכס, הרי שדין התביעה להידחות. זאת הגם שאף טענותיו של הנתבע לא נתמכו בדבר, והסתכמו על שלל סיפורים שלא נמצאה להם אחיזה ראייתית כלשהי. מכאן, שאמנם מעמדו של הנתבע בנכס לא הוכח, אך אין עוד צורך להכריע בכך במסגרת תביעה זו. ו. סיכום והערה על ניהולם של הליכים ללא ראיות 33. משלא הוכחה אף טענה מבין טענותיה של התובעת באשר לזכויותיה בנכס, המסקנה היא כי דין התביעה כאמור, להידחות. 34. התופעה של הגשת תביעות בכלל, ובמיוחד תביעות לפינוי נכסי מקרקעין, בעודן נטולות ראיות להוכחתן ותוך הסתמכות על צילומי מסמכים עלומים, היא למרבה הצער, תופעה רווחת ונפוצה. התביעה הנדונה שכך הוגשה, אינה בגדר מקרה יחיד או מקרה נדיר, ולפיכך ראיתי לנכון להוסיף הערה על תופעה זו. לאחרונה הפך לחזון נפרץ ניהולם של הליכים משפטיים בכלל ובמיוחד כאמור, הליכים שבהם מבקשים תובעים סעדים שעניינם זכויות במקרקעין, בעודם סומכים את טענותיהם על צילומי מסמכים שלא ברור מי ערך את המקור, היכן הוא נמצא, האם בכלל היה קיים אי-פעם, ואם היה קיים, האם ישנה זהות בין המקור לבין הצילום שהוגש. תובעים מרשים לעצמם לפתוח בהליכים משפטיים בעוד שאלו הראיות שיש בידיהם כדי לתמוך בטענותיהם. לא פעם כך נוהגים תובעים - כבמקרה הנדון - אף מבלי שהם מבקשים, מנסים או טורחים להביא ראיה כלשהי להוכחת אמינות צילומי המסמכים שעליהם הם מבקשים להסתמך, ואף מבלי שהם רואים לנכון להסביר מדוע לא מוגש המסמך המקורי. כך גם אין הם מביאים ראיות או מזמנים עדים להוכחת אמיתות תוכנם. אמנם נכון כי הסתמכות על צילומים בלבד הפכה לפרקטיקה נוהגת, אך אין להשלים עם הפקרות ראייתית, שבה בעלי-דין מרשים לעצמם לנהל הליכים, ובייחוד הליכים שעניינים זכויות במקרקעין, אשר נסמכים, מראשיתם ועד סופם, על ניירות עלומים שתכנם, זהות מי שערך אותם וכל הקשור בהם, בגדר נעלם המעורר תהיות באשר לאמינותם. בעיקר אין להשלים עם התופעה, שהיא במהותה ניהול הליכי סרק, אשר אין בהם דבר מעבר להטרחת בעל הדין שכנגד וגרירתו לניהול הליכים משפטיים, על כל ההוצאות הכרוכות בכך, ואף בזבוז זמנו של היקר בית המשפט. תמר בר אשר צבן בע"א 7378/00 תנובה - מרכז שיתופי לשיווק תוצרת חקלאית בישראל בע"מ נ' ינון שרעבי ז"ל ויורשיו, פ"ד נז(2) 745 (2003), הביא כבוד השופט מ' חשין מדבריה של כבוד השופטת ד' פלפל, שופטת בית המשפט המחוזי בתל-אביב, שעל פסק-דינה הוגש הערעור בעניין זה, כי אמנם בהליכים אזרחיים ישנה פרקטיקה של הגשת צילומי מסמכים במקום המסמכים המקוריים. אולם כפי שאף הובהר שם, נוהג זה כפוף להסכמה של הצדדים. בהיעדר הסכמה שכזו וכפי שהיה באותו עניין, לא ניתן להסתמך על מסמך שאינו מקורי, במיוחד אם לא הובא הסבר להיעדרו של המסמך המקורי, כמתחייב מכלל הראיה הטובה ביותר. כך בין השאר, נאמר בציטוט שהובא (בפסקה 38): "כלל הראיה הטובה ביותר בדיני הראיות קובע כי כל מסמך המוגש כמוצג מטעם אחד הצדדים בהליך משפטי לתיק בית-המשפט - יוגש במקורו. בפרקטיקה האזרחית מוגשים במקרים רבים העתקי מסמכים מצולמים לתיק בית המשפט, אולם זאת בכפוף להסכמה דיונית בין באי-כוח הצדדים בה הם מוותרים על נטל המצאת המסמך המקורי ומקבלים העתק מצולם שלו". כמו בעניין תנובה, גם בענייננו, לא הייתה הסכמה לוותר על הצגת המסמכים המקוריים, ובוודאי שלא ניתן לתובעת פטור ממתן הסבר המניח את הדעת לאי הגשתם של המסמכים המקוריים, ואף לא ניתן לה פטור מהוכחת נכונות צילומי המסמכים או מהוכחת אמיתות תוכנם. 35. מהטעמים שעליהם עמדנו, התביעה נדחית. לאור העובדה שכאמור לעיל, גם הנתבע ראה את עצמו פטור מביסוס טענותיו בראיות כלשהן ולא הוכיח את טענותיו, אין צו להוצאות. פינוי מושכרירושליםשכירותפינוי