ערר על צו שימוש ארעי

מומלץ לקרוא את ההחלטה להלן על מנת לקבל ידע בנושא ערר על צו שימוש ארעי: פתח דבר 1. זהו ערר שהוגש לפי סעיף 9 לחוק הרשויות המקומיות (שימוש ארעי במגרשים ריקים), התשמ"ז - 1987 (להלן: "חוק המגרשים הריקים"). העוררת הינה חברת נדל"ן יזמית, אשר רכשה זכויות בעלות ב-25% מהמקרקעין הידועים כגוש 6287 חלקה 289, מגרש מס' 5, ברחוב הקוקיה 33 בראשון לציון (להלן: "המגרש"). ביום 26.6.06, הוצא צו לשימוש ארעי במגרש כמגרש חניה, ומאז, המגרש משמש כחניון זמני לשימוש דיירי שכונת נוה הדרים (להלן: "צו השימוש הארעי הראשון"). המשיבה הודיעה לעוררת כי מועצת ראשון לציון החליטה, בישיבה מס' 65/11 מיום 11.7.11, לצוות כי המגרש, ימשיך לשמש כחניה, כל עוד הוא ריק, ותוקפו של צו השימוש הארעי הינו לחמש שנים נוספות (להלן: "צו השימוש הארעי"). צו שימוש ארעי זה מהווה המשכו של צו השימוש הארעי הראשון, והוא נשוא הערר. עיקרי העובדות 2. המגרש מצוי במתחם שתוכנן למגורים ולמסחר. בשנת 2001, העוררת הייתה מעוניינת להקים במגרש מרכז מסחרי בשני שלבים, ולכן, הגישה שתי בקשות נפרדות לקבלת היתר בניה, הבקשות אושרו, אולם העוררת לא החלה בבניה. בשנת 2005 הוצא צו השימוש הארעי הראשון. בשנת 2009 העוררת הגישה בקשה חדשה להיתר בניה לבניית מרכז מסחרי במגרש. ביום 27.5.10 התקיימה ישיבה של הועדה המקומית לתכנון ולבניה, שקבעה כי בקשת העוררת תואמת את התב"ע, אך החליטה לא לאשר את הבקשה, ולהעבירה לבדיק היועמ"ש. הוגש ערר, הועדה המקומית טענה בערר כי נפלה טעות קולמוס, וההחלטה הייתה להעביר את הבקשה לבדיקת מהנדס העיר ולא לבדיקת היועמ"ש. ועדת הערר הורתה לעוררת ולמשיבה לקיים ישיבה מקצועית, וזו התקיימה ביום 4.10.10. בישיבה זו סוכם כי אין מניעה מבחינת מהנדס העיר לקדם את הבקשה לדיון בוועדה המקומית, בתנאי של תיאום עיצוב המבנה והחזיתות. ביום 7.10.10 החליטה הוועדה המקומית בישיבה נוספת, כי תשוב ותדון לאחר סיור ועדה מצומצמת. לאחר הסיור, נקבע כי לאור מצבו הפיזי של השטח והכשרתו לצרכי חניה ציבורית, נדרשת ארכה בת 90 יום, טרם מתן החלטה סופית בבקשה, וזאת על מנת לבוא בדברים עם בעלי הקרקע, ולהציע להם קרקע עירונית חלופית, באתר המתאים יותר לבניית מרכז מסחרי. ביום 17.2.11 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פרסמה הודעה לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") על כוונה לתכנן תוכנית שתגרום ל"הצרחת שטחים" בין המגרש שיהפוך לשטח ציבורי בייעוד חניה, לבין שטח ירוק של העירייה שיהפוך לשטח בייעוד מסחרי, המצוי במרחק של כ-300 מטרים. העוררת הגישה שני עררים, האחד, על ההחלטה בנוגע לבקשה לקבלת היתר בניה, והשני, בנוגע להחלטה להצרחת השטחים. ועדת הערר דנה במאוחד בשני העררים, וביום 29.8.11 החליטה כי ניתן יהיה להוציא היתר בניה, בכפוף להתאמתו לתנאי התוכנית, המנצלת את תת הקרקע במקרקעין לצורך חניה ציבורית. העוררת הגישה שתי עתירות מנהליות לבית המשפט המחוזי מרכז, על החלטת הוועדה המחוזית מיום 29.8.11, כדלקמן: עת"מ 10727-10-11 - עתירה בה נטען כי הסעד שניתן בהחלטת הוועדה המחוזית כלל לא התבקש, חורג מסמכות וועדת הערר ופוגע בזכויות העוררת. עת"מ 34064-11-11 - עתירה בה התבקש בית המשפט ליתן צו עשה לאכיפת החלטת וועדת הערר המחוזית, המורה לוועדה המקומית ולעירייה ליתן לעוררת היתר בניה. טרם ניתנה הכרעה בשני עררים אלו. במקביל, התנהלו גם הליכים בנוגע לצו השימוש הארעי - ביום 6.7.11 העוררת הוזמנה לישיבת שימוע ליום 7.7.11, וביום 11.7.11 מועצת העיר אישרה את הארכת צו החניה למשך 5 שנים נוספות, וניתן צו השימוש הארעי נשוא הערר. תמצית טענות העוררת 3. העוררת טענה כי המשיבה מחד לא אישרה את בקשותיה לקבלת היתר בניה במקרקעין, ומאידך, הוציאה את צו השימוש הארעי בחוסר תום לב, ובמטרה לגזול את נכסיה, ותוך נקיטת הליכים שאינם כדין. העוררת ביססה את הערר על שלושה נימוקים עיקריים: הנימוק הראשון - העוררת טענה כי הוועדה המקומית לתכנון ובניה מנעה מתן היתר בשל סיבה הקשורה בשימוש הארעי במקרקעין, קרי החנייה. הנימוק השני - העוררת טענה כי נפלו כשלים טכניים במתן צו השימוש הארעי, הכוללים: אי העמדת שלט בניגוד לקבוע בסעיף 14 לחוק המגרשים הריקים, וכי צו השימוש הארעי שונה במועד מאוחר יותר ליום 20.7.11, אך התאריך בו נחתם נותר 14.7.11. הנימוק השלישי - העוררת טענה כי צו השימוש הארעי פוגע בזכויות הקנייניות שלה במקרקעין. מטרת החוק הינה לנצל שטחים בלתי מתוכננים ונטושים, ובמקרה זה, המדובר בקרקע שייעודה למסחר, עם תוכניות סופיות והיתר בניה מאושר על ידי כל גורמי התכנון. באמצעות צו השימוש הארעי, המשיבה מנסה לבצע הפקעה מוסוות, וזאת לא הייתה מטרת המחוקק. עוד טענה העוררת כי בעצם הזימון המיידי לשימוע נפגעה זכות הטיעון שלה, וזאת בניגוד לכללי מנהל תקין. העוררת טענה כי באיזון האינטרסים בין טובת הציבור לזכויות הקניין של העוררת, נוטה הכף לטובת העוררת, שכן דיירי השכונה קנו את דירתם בידיעה שיוקם מרכז מסחרי. העוררת טענה כי בסביבה קיימים שטחים גדולים הנמצאים בבעלות העירייה, עליהם העירייה יכולה לבנות חניון שיפתור את מצוקת החנייה, ולא במגרש של העוררת. העוררת ביצעה פעולות והוציאה כספים כדי לקדם את היתר הבניה לצורך הפקת רווחים, שעלולים להיפגע אם לא יבוטל צו השימוש הארעי. העוררת טענה כי החלטת המשיבה בהוצאת צו השימוש הארעי חורגת ממתחם הסבירות, הן בכך שהפקיעה באופן זמני את המקרקעין אף שיש לה קרקעות אחרות, הן מאחר שלא קיימה את זכות השימוע התקינה, והן מאחר שהחלטתה לא עומדת בקנה אחד עם מטרת המחוקק. עוד ובנוסף, העוררת עתרה כי בית המשפט יקבע דמי שימוש ראויים עבור השימוש שנעשה במקרקעין. תמצית תגובת המשיבה 4. המשיבה טענה כי אין עילה להתערבות בית המשפט, ויש לדחות את הערר. המשיבה טענה כי צו השימוש הארעי הוצא כדין, ולא נפל בו כל פגם, ובכל מקרה, לא נפל בו פגם המצדיק את ביטולו על ידי בית המשפט. המשיבה טענה כי צו השימוש הארעי עולה בקנה אחד עם תכלית חוק המגרשים הריקים, לתת פתרון למצוקת החנייה המשמעותית והחריגה באזור, כל עוד המקרקעין עומדים ריקים. המשיבה טענה כי כאשר יינתן היתר בניה, יתבטל צו השימוש הארעי על פי דין, וזאת בהתאם לסעיף 10 (ב) לחוק המגרשים הריקים. המשיבה טענה כי העוררת ויתר הבעלים של המקרקעין, לא קידמו במשך שנים בניה במקרקעין, וזאת עקב סכסוכים וחילוקי דעות בין הבעלים לבין עצמם, אשר טרם באו לסיומם, ומתנהלים הליכי פירוק בבית המשפט המחוזי. לטענת המשיבה, טענת העוררת כי המשיבה נמנעה מלתת לה היתר בניה, אין מקומה להידון בהליך זה, אלא במסגרת ערר לפי חוק התכנון והבניה או בעתירה מנהלית. המשיבה טענה כי עומדת לרשות חזקת התקינות של המעשה המנהלי. כל עוד הפגמים הטכניים לא פגעו בזכות מזכויותיה של העוררת, אין מקום להתערבות בית המשפט. בית המשפט יתערב בהחלטת הרשות, רק כאשר היא חורגת ממתחם הסבירות או מונעת משיקולים זרים. המשיבה טענה כי יש לדחות את טענות העוררת באשר לשימוע שנערך לה, מאחר שהעוררת לא ביקשה לדחות את מועד עריכת השימוע, השתתפה בשימוע והשמיעה את טענותיה, ולא טענה כל טענה באשר למועד עריכת השימוע. דיון והכרעה 5. אדון להלן במטרת חוק המגרשים הריקים, ואתייחס לטענות השונות שנטענו על ידי העוררת בערר זה. מטרת חוק מגרשים ריקים והתערבות בית המשפט 6. חוק המגרשים הריקים מאפשר לרשות המקומית לעשות שימוש במגרשים ריקים לצרכים מוגדרים, של גינון זמני או לצורך מגרש חניה ציבורי. מטרת חוק המגרשים הריקים היא שמירה על איכות הסביבה והקטנת מצוקת החנייה הקיימת באזורים המאוכלסים בצפיפות, וכן מציאת פתרון לבעיות העולות כתוצאה מקיומם של מגרשים ריקים, כמו: הצטברות פסולת, פלישות ובנייה בלתי חוקית (הצ"ח 1819, י"ב בשבט התשמ"ז, 11.2.87). "כולנו ראינו וידענו כי רבים הם בערים ובכפרים מגרשים ריקים ההופכים מקור למטרדים. פירצה הקוראת לגנב, כך לימדונו חז"ל (סוכה כו, א [א]). ומגרש ריק קורא למפרי-חוק להופכו מקור למטרד-הציבור. קבלנים ישליכו עליו פסולת בנייה, תושבים יניחו בו מקרר ישן, ארון שזמנו חלף ואשפת-שיגרה של יומיום. וכך הופכות ערינו לערים ומזבלות בתוכן. אותם מגרשים ריקים אף קוראים לפולשים ולמפרי-חוק לתפוס חזקה בהם." בג"צ 183/95 גלים כפר נוער חיפה נ' ראש עירית טירת הכרמל, פ"ד נה (1) 481, עמ' 483. ביקורת של בית המשפט על החלטת הרשות לפי חוק המגרשים הריקים תיעשה רק במקרים נדירים. בית המשפט לא ימיר את שיקול דעת הרשות המקומית בשיקול דעתו, אלא במקרים בהם שיקולי הרשות המקומית היו נגועים בשיקולים זרים - "הלכה היא שבית המשפט לא יעביר תחת שבט ביקורתו החלטות מנהליות אלא במקרים נדירים. כך וכפי שנקבע לא אחת, יש להשאיר את שיקול הדעת בידי הגוף המוסמך, ובית משפט זה לא ימיר את שיקול דעתו אם יוברר ששיקוליו של הגוף המוסמך אינם נגועים בשיקולים פסולים או זרים". ע"פ (מח-חי) 3786-06-09 עירית קרית אתא נ' פסטנברג שרה (2009). הטענה בדבר מניעת מתן היתר בשל סיבה הקשורה בשימוש הארעי במקרקעין 7. העוררת טענה כי הוועדה המקומית לתכנון ובניה מנעה מתן היתר בשל סיבה הקשורה בשימוש הארעי במקרקעין, קרי החנייה, וזאת בניגוד לקבוע בסעיף 10 (א) לחוק המגרשים הריקים. סעיף 10 (א) לחוק המגרשים הריקים קובע - "אין במתן צו לשימוש ארעי כדי למנוע מבעל מגרש ריק להשתמש במגרש לשימוש המותר על פי חוק התכנון והבניה, לרבות כל בניה או עבודה טעונת היתר, ובלבד שניתן לכך היתר כדין (להלן - עבודה מותרת) ורשות התכנון לא תימנע ממתן היתר כאמור או מאישור תכנית בשל סיבה הקשורה בשימוש הארעי במגרש". הלכה למעשה, טענת העוררת כי המשיבה מונעת ממנה לממש את זכויותיה בקרקע, מופנית כלפי אי מתן היתר הבניה. אף שהעוררת חזרה וטענה לגבי הצו לשימוש ארעי, המשקל המרכזי של טענותיה מכוון לכך שלא ניתן לה היתר הבניה. הטענה שהמשיבה נמנעת מלתת לעוררת היתר בניה, לא יכולה להיות מוכרעת במסגרת הליך זה. עובדה זו ידועה גם לעוררת, והיא עצמה הגישה ערר לפי חוק התכנון והבניה על החלטת הוועדה המקומית, בו טענה כי הוועדה המקומית מסרבת לתת לה היתר בנייה עקב הצו לשימוש ארעי. וועדת הערר דנה ודחתה טענה זו. כמו כן, העוררת הגישה שתי עתירות מנהליות על החלטת וועדת הערר. כאשר יוכרעו עתירות אלו, תוכל העוררת לדעת מה יעלה בגורל היתר הבניה שהתבקש על ידה. אין כל מקום ליתן במסגרת הליך זה כל החלטה שיש לה השלכה על זכות העוררת לקבל היתר בניה. בירור טענות אלו אינו בסמכותו של בית משפט זה, והן יתבררו ויוכרעו כאמור במסגרת העתירות המנהליות שהוגשו. בהתאם להוראות חוק המגרשים הריקים, ככל שינתן לעוררת היתר בניה, ועל פי הוראות חוק השימוש במגרשים ריקים, לא יהיה במתן הצו לשימוש ארעי כדי למנוע מהעוררת לעשות במגרש שימוש לפי היתר הבניה. המשיבה אינה חולקת על כך, ובתשובתה לערר ציינה כי שעה שיינתן היתר הבניה, צו החניה יתבטל. 8. העוררת טענה עוד בהקשר זה כי גב' מאירוביץ הייתה מצויה בניגוד עניינים בהיותה תושבת השכונה, והיה עליה לפסול את עצמה מלשבת בישיבות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. יש לדחות טענה זו, מהסיבות כדלקמן: ראשית, כאמור, אין בית משפט זה מוסמך לדון בנושא התנהלות המשיבה בכל הנוגע לבקשה למתן היתר בניה, לרבות הטענה בנוגע לניגוד עניינים של חברי הוועדה המקומית. שנית, חברי הוועדה המקומית, שאינם נבחרי ציבור או עובדי ציבור, הינם תושבי העיר, המייצגים את האינטרסים של כלל התושבים, ואין בעובדה זו לבדה כדי ללמד על היותם מצויים בניגוד עניינים - דנג"ץ 5361/00 פלק נ' היועץ המשפטי לממשלה (2005). שלישית, טענה זהה הועלתה במסגרת העתירה המנהלית שהגישה העוררת, וממתינה להכרעה. טענות בדבר כשלים טכניים 9. העוררת טענה כי נפלה טעות סופר בצו השימוש הארעי - צו השימוש הארעי ניתן ביום 14.7.11, בהמשך להחלטת המועצה מיום 11.7.11, אולם, עותק הצו שנשלח היה שגוי כי צוין בו כי הינו בהמשך להחלטת המועצה מיום 7.7.11 במקום מיום 11.7.11. לטענת העוררת, היא העמידה את המשיבה על טעותה, ולכן הוצא צו מתוקן בו נרשם התאריך 11.7.11. למרות שהצו שונה במועד מאוחר יותר ליום 20.7.11, התאריך בו נחתם נותר 14.7.11. גם אם נפלה טעות סופר בצו באשר למועד ישיבת המועצה, ונרשם בו כי ישיבת המועצה התקיימה ביום 7.7.11 במקום ביום 11.7.11, אין חולק אף לגרסת העוררת כי מדובר בטעות סופר בלבד שתוקנה בדיעבד. אין בעובדה זו לשנות את תאריך מתן הצו, ואין בכך כדי להוות עילה לביטולו. 10. כשל טכני נוסף שנטען על ידי העוררת הוא באשר לאי הצבת שלט במגרש. סעיף 14 לחוק המגרשים הריקים קובע: "ניתן צו לשימוש ארעי לגבי מגרש ריק ולא בוטל או שונה בערר כאמור בסעיף 9, תציב הרשות שלט במגרש, במקום הנראה לעין, המודיע על כך כי המגרש משמש כגינה ארעית או כמגרש חניה ארעי; הרשות תחזיק את השלט במצב תקין ותסיר אותו עם ביטול הצו או תום תקפו". העוררת טענה כי המשיבה לא העמידה כל שלט, ועל כן, דין הצו להתבטל לאלתר, הן הצו הקודם והן הצו הנוכחי. המשיבה טענה כי גם אם לא הוצב בעבר שלט בנוגע לצו השימוש הארעי הקודם, אין בכך כדי ללמד על תוקפו של צו השימוש הארעי הנוכחי. מאחר שהעוררת לא העלתה טענתה זו אלא כעת, יש לראותה כמי שוויתרה על טענתה בעניין זה. אין בחוק המגרשים הריקים קביעה בדבר הסנקציה על אי הצבת שלט. כמו כן, לא עולה מהצעת חוק המגרשים הריקים מה הייתה מטרת ההוראה להצבת שלט, וניתן רק להניח שהמטרה הייתה כדי ליידע את בעל המגרש על מתן הצו ו/או ליידע את הציבור על זכותו לעשות שימוש במגרש, ואין חולק כי העוררת ידעה על מתן הצו. 11. לאור חזקת התקינות של ההליך המנהלי, בית המשפט יתערב בהליך המנהלי רק אם קיימת חריגה ממתחם הסבירות או כאשר הוא מונע משיקולים בלתי ענייניים, או כאשר הוכח שנפלו פגמים בהתנהלות הרשות, היורדים לשורשו של עניין. בפגמים טכניים ושוליים, כמו טעות סופר בצו או אי הצבת שלט, אין לגרום לביטול המעשה המנהלי או לסתור את חזקת התקינות. לסיום, גם אם נפלה טעות סופר בצו או פגם טכני באי הצבת השלט, כטענת העוררת, הם לא פגעו בעוררת או בחוקיות מתן צו השימוש הארעי, באופן המצדיק את ביטולו. טענה בנוגע למועד עריכת השימוע 12. חוק השימוש במגרשים ריקים אינו מחייב עריכת שימוע עובר להוצאת הצו לשימוש ארעי, אך בפסיקה נקבע כי גם בהעדר דרישה מפורשת בחוק, מן הראוי ואף חובה לערוך שימוע. העוררת הוזמנה אומנם לשימוע בהתרעה קצרה בלבד, אך נציגיה השתתפו בשימוע, העלו את טענותיהם השונות נגד מתן הצו לשימוש ארעי, ולא טענו במועד הדיון כי יש לדחות את מועד השימוע או כי נגרמה פגיעה בזכות השימוע של העוררת עקב ההתרעה הקצרה. כמו כן, גם סמוך לאחר מועד השימוע, ביום 11.7.11, ביום 19.7.11 וביום 20.7.11, שלח היועץ המשפטי של העוררת מכתבים למשיבה, בהם פירט את הטענות העיקריות להתנגדות העוררת ביחס לחידוש הצו הארעי, ובטענות שנמנו, לא נכללה כל טענה בנוגע לפגיעה בזכות השימוע. לפיכך, העוררת מושתקת מלהעלות טענות בדיעבד בעניין המועד שנקבע לזימונה לשימוע. יתרה מכך, גם במקרה בו לא התקיים כלל שימוע, בית המשפט העליון לא ייחס לכך משקל אופרטיבי, לאור חליפת מכתבים בין הצדדים לאחר הוצאת צו השימוש הארעי - רע"א 2896/06 חיים רוזנצויג נ' עירית טבריה (2006), סעיפים יב-יג להחלטה. קל וחומר, לגבי המקרה דנן, כאשר העוררת השמיעה את דעתה במועד השימוע וכן התנהלה חליפת מכתבים ערה לפני ואחרי הוצאת הצו לשימוש ארעי. טענה בדבר הפגיעה בזכות הקניין 13. העוררת טענה כי צו השימוש הארעי פוגע בזכות הקניין שלה ומונע ממנה לממש את זכויותיה הקנייניות. ייעוד החוק הוא לנצל שטחים בלתי מתוכננים ונטושים, אין זה המצב במקרה דנן, והמשיבה מנצלת לרעה את החוק, ומבצעת הפקעה במסווה של צווי שימוש. המשיבה טענה כי צו השימוש הארעי אינו מונע כל זכות קניינית של העוררת, ואינו מקנה למשיבה כל זכויות קנייניות במקרקעין. חוק המגרשים הריקים מאזן בין זכויות הקניין של בעל הקרקע לבין האינטרס הציבורי של תושבי האזור, כאשר הוא מאפשר הוצאת צו למגרשים ריקים בלבד, ואכן, המגרש דנן ריק מזה שנים רבות. הטענה בנוגע לפגיעה בזכות הקניין והטענה בדבר מניעת מתן היתר בשל סיבה הקשורה בשימוש הארעי במקרקעין, הן אותה הטענה "בשינוי אדרת", שכן הפגיעה הנטענת בזכות הקניין של העוררת הינה בגין אי מתן היתר בנייה. כל עוד המגרש עומד ריק, במתן הצו לשימוש ארעי אין כל פגיעה בזכויות הקניין של העוררת. היה ויתקבל היתר בניה, כי אז ממילא יתבטל הצו לשימוש ארעי. בקשה לקבלת דמי שימוש ראויים עבור השימוש שנעשה במקרקעין 14. על פי סעיף 9 לחוק המגרשים הריקים, בית המשפט רשאי לחייב את הרשות המקומית בהוצאות שגרמה לבעל המגרש, לרבות שיפוי על נזקים שהיו לו. העוררת אינה טוענת כי נגרמו לה הוצאות או כי נגרמו לה נזקים, אלא עותרת לקבלת דמי שימוש ראויים עבור השימוש שנעשה במגרש, וזאת בשל הפגיעה בזכויותיה הקנייניות והדיוניות שפורטו לעיל, ולאור העובדה שהמשיבה עשתה עושר ולא במשפט על חשבונה. יש לדחות בקשה זו, ראשית, מאחר שכפי שנקבע לעיל, לא הוכח כי המשיבה פעלה שלא כדין במתן צו השימוש הארעי, ושנית, מאחר שאין כל מקור חוקי לדרישת העוררת על פי חוק המגרשים הריקים (ראה רע"א 2896/06 חיים רוזנצוויג נ' עירית טבריה (2006), סעיף י' להחלטה), ולפיכך, בית משפט זה נעדר סמכות לפסוק דמי שימוש ראויים. לסיום 15. לאור כל האמור לעיל, הערר נדחה. צוויםערר