ערעור על החלטת ועדת הערר המחוזית לפיצויים ולהיטל השבחה

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא ערעור על החלטת ועדת הערר המחוזית לפיצויים ולהיטל השבחה: ערעור על החלטת ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה מחוז מרכז (להלן: "ועדת הערר") בתיק ערר 493/05, אשר ניתנה ביום 5.4.09 (להלן: "החלטת ועדת הערר") הדוחה את בקשת המערערת להקפיא את הטיפול בערר נשוא הערעור עד להכרעה בהליכי ערר אחרים, שלטענתה קשורים בערר נשוא הערעור. רקע עובדתי תמ"מ/21/3 פורסמה בשנת 2002 ואושרה בשנת 2003. מדובר בתכנית החלה על שטח גיאוגרפי משמעותי, המצוי בתחום שיפוטן של מספר ועדות מקומיות (להלן:"התכנית"). משיבה 1, בעלת מקרקעין הממוקמים בסמיכות לכפר הבפטיסטים, ממזרח וממערב לכביש 40 דרומית לכביש מס' 5, הגישה למערערת בשנת 2004 תביעה לפיצוי בגין פגיעת התכנית במקרקעין שבבעלותה, מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה [נוסח משולב], התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"). טענת המשיבה 1 היתה כי תכנית תמ"מ 21/3 משנה את ייעוד המקרקעין וכי שיעור הפיצוי בגין הפגיעה בהם נגזר משאלת הפוטנציאל הגלום בהם. בתשובה טענה המערערת כי תכנית תמ"מ 21/3 אינה משנה ייעודים כי אם מתווה מדיניות תכנונית כוללת ולפיכך אינה פוגעת במקרקעין שבבעלות המשיבה 1. לפיכך תביעת המשיבה 1 לפיצוי בגין פגיעת תוכנית במקרקעין שבבעלותה נדחתה. לאור דחיית התביעה, הגישה משיבה 1 את הערר נשוא הערעור לועדת הערר המחוזית. הערר הובא לדיון בפני ועדת הערר בהרכבה הקודם ברשות עו"ד אייל מאמו, הרכב שעמד לסיים את תפקידו. הועדה שמעה את הצדדים לערר, קיבלה סיכומי טענות בכתב ולאחר מכן החליטה ביום 18.4.07 כי נוכח העובדה שהיקפה הגיאוגרפי הרחב של תכנית 21/3 הוביל לכך שהוגשו בגינה תביעות רבות לפיצויים במיליארדי שקלים כנגד ועדות מקומיות שונות בתחומי המרכז, ולאור העובדה שכל התביעות מעלות את אותן שאלות עקרוניות שבעובדה תכנון ומשפט, הרי שמן הראוי להימנע מהכרעה פרטנית בעררים שכבר הוגשו, ויש להמתין לפרישה מלאה של תמונת העררים ולגבש עמדה כוללנית עקרונית ואחידה. לפיכך, הוחלט כי לצד עררים נוספים שכבר הוגשו עד אותו מועד, יועבר הערר נשוא הערעור לדיון בפני ועדת הערר בהרכבה החדש ושם יאוחדו הדיונים (נספח 3 לערעור). משהוקמה ועדת הערר החדשה ברשות עו"ד כרמית פנטון (להלן: "ועדת הערר החדשה"), הגישה המערערת בקשה לאחד את הדיונים בעררים שהוגשו לוועדת הערר על החלטותיה, כפי שנקבע בהחלטת ועדת הערר הקודמת מיום 18.4.07. ביום 30.6.08 הגישו המערערת והמשיבה 1 "בקשה בהסכמה למתן הכרעה בערר" והפרדתו מיתר העררים בגינם ביקשה המערערת איחוד דיונים. ועדת הערר החדשה סברה אף היא כי דין הערר שהגישה המשיבה 1 שונה מדין יתר העררים שהוגשו ולפיכך ביום 3.9.08 נתנה יו"ר ועדת הערר החדשה החלטה לפיה יש להמשיך ולדון בערר ואולם לאור העובדה שהטיעונים בעל פה נשמעו בפני ההרכב הקודם של ועדת הערר, מן הראוי כי הצדדים יטענו בפני ועדת הערר החדשה בעל פה ביום 28.9.08. לאחר ששמעה את הצדדים, נתנה ועדת הערר החדשה ביום 1.12.08 החלטה, לפיה עולה מטיעוני הצדדים כי עיקר המחלוקת ביניהם נסבה על השאלה "... האם במצב הקודם היה פוטנציאל תכנוני בכל אחד משני המתחמים ממזרח וממערב לכביש 40 ומהו אותו פוטנציאל ממנו ניתן לגזור את שווי המקרקעין ערב אישור התכנית נשוא הערר". זאת, כאשר קודם לתמ"מ 21/3, ביחס לחלק מהקרקע, קידמה משיבה 1 תכניות להסבת ייעודה לתעשייה ומסחר, ואחת מהן אף הומלצה להפקדה. עם זאת, תמ"מ/21/3 סיווגה את מרבית הקרקע של משיבה 1 כ"גן לאומי" וכ"נחל וסביבותיו", באופן המונע שימושים אלו. בסופו של יום קבעה ועדת הערר החדשה כי נוכח ההבדלים המשמעותיים בין חוות דעת השמאים השונים בדבר קיומו והיקפו של פוטנציאל תכנוני למקרקעין נשוא התביעה, מן הראוי למנות שמאי מכריע. בהחלטתה, קצבה ועדת הערר לצדדים 14 ימים להסכים על זהות השמאי המכריע, והורתה כי בלא הסכמה כאמור, תיקבע זהות השמאי על ידה. כן הורתה ועדת הערר כי : "השמאי המכריע יזמן את הצדדים לדיון תוך 30 יום מהמועד בו פנה אליו אחד הצדדים וייתן את החלטתו תוך שלושה חודשים ממועד הדיון הראשון שיתקיים בפניו. אם בהתאם לתוצאה אליה יגיע השמאי המכריע תרצה המשיבה לטעון טענת פטור לפי סעיף 200 לחוק תהיה רשאית להגיש בקשה מפורטת לועדת הערר, במסגרת תיק ערר זה, תוך 30 יום מהמועד בו הומצאה לה החלטת השמאי המכריע. אם ירצה מי מהצדדים לערור על החלטת השמאי המכריע - יוגש ערר במסגרת תיק ערר חדש, במועדים הקבועים בחוק ובתקנות" (להלן: "החלטת המינוי"). בעקבות החלטת המינוי ניסו הצדדים להגיע להסכמה לעניין השמאי המכריע שיפסוק במחלוקת ואולם טרם הגיעו הצדדים להסכמות, נתנה ועדת הערר החדשה ביום 11.1.09 החלטה כללית על ביטול כל הדיונים בתיקים הקשורים לתמ"מ 21/3 ודחיית הדיונים בהם כך שיתקיימו ברציפות במהלך חודשים ספטמבר-אוקטובר 2009 וזאת לאור עמדת המשיב 2- היועץ המשפטי לממשלה לפיה בכוונתו להתייצב לדיון בפני ועדת הערר החדשה בכל העררים הנדונים לפניה, ובהתאמה עליו ללמוד את כל התיקים ולאחד את הדיונים בהם (נספח 5 לערעור). 4. לאור החלטתה זו של ועדת הערר החדשה הגישה המערערת בקשה לוועדת הערר החדשה להקפיא את הדיון בערר נשוא הערעור וזאת עד לקבלת עמדת היועץ המשפטי בסוגיה ובהתאם להודעתו (נספח 6 לערעור). המשיב 1 התנגד להקפאת הדיון בטענה שהוא מצוי כבר בשלב הדיוני. ביום 15.1.09 הודיע היועץ המשפטי לממשלה כי הוא תומך בבקשת המערערת, וכי יש להקפיא את המשך הדיון בפני שמאי מכריע. עוד ציין היועץ המשפטי לממשלה כי הודעתו בדבר כוונתו להתייצב לדיונים בעררים שיתנהלו בפני ועדת הערר החדשה, מהווה שינוי מהותי ויסודי בהליך, המצדיק הקפאת מינוי השמאי המכריע בערר זה נשוא העתירה וכי : "ההחלטה למנות שמאי מכריע אינה החלטה שמסיימת הליך וממילא אינה החלטה חלוטה. שינוי הנסיבות המהותי ובירור השאלות העקרוניות שמתעוררות בעררים ראוי לו שילובן ויידון טרם ניגש, אם בכלל, לשלב הדיוני השמאי" (נספח 7 לערעור). 5. ביום 23.2.09 ניתנה החלטה ועדת הערר החדשה, פה אחד על ידי כל חברי הועדה, לפיה אין לקבל את בקשת המערערת לדחות את הדיון בערר וזאת מן הטעם כי החלטת ועדת הערר למנות שמאי מכריע היא החלטה הסוגרת את תיק הערר הנדון בפניה ואין בסמכותה לפתוח את התיק ולהשיבו אליה (נספח 1 לערעור). ביום 5.4.09 הוציאה ועדת הערר החלטה מתקנת בה הוספה דעת מיעוט של נציגת מתכנן המחוז, שלא שותפה בהחלטה הקודמת. על פי דעת המיעוט החלטה בדבר מינוי שמאי מכריע אינה בגדר החלטה סופית המסיימת את הדיון בערר, שהרי ממילא השמאי המכריע רשאי לפנות לוועדת הערר הן בשאלות משפטית והן על מנת לקבל הבהרות, ולפיכך עיכוב הדיון הינה שאלה שבסמכות ועדת הערר שטרם סיימה את תפקידה. לגופו של עניין נטען על ידי נציגת מתכנן המחוז כי ישנם טעמים בולטים המכוונים להקפאת ההליכים. ראשית, יש לייחס משנה חשיבות למעורבותו החריגה של היועץ המשפטי לממשלה, ולחוות דעתו לפיה קודם להכרעה במקרה הספציפי יש להכריע בשאלות מקדמיות שונות. שנית, מינויו של שמאי מכריע קודם למתן קביעה עקרונית באשר לפוטנציאל התכנוני של הקרקע, עשויה להטיל עליו חובה להכריע בשאלות שאינן בגדרי מומחיותו, אך חיוניות להכרעתו. לפיכך, מן הראוי לעכב את הליך השמאות, על מנת ששאלות אלו תיפתרנה כדבעי. שלישית, האבחנה שבין הערר נשוא הערעור להליכי ערר אחרים הקשורים לתכנית אינה חד משמעית, והשאלות המקדמיות העולות בהם אינן שונות במהותן מאלו העולות בערר זה. מכל מקום, בלא קביעת ועדת הערר באשר לפוטנציאל תכנוני ספציפי, הרי שאבחנה כאמור ממילא תהא תלויה, בסופו של יום, בקביעות הכלליות בעררים האחרים. לפיכך מן הראוי לעכב את הליך השמאות, הכרוך בהוצאות משמעותיות. למרות דעת המיעוט ודעת היועץ המשפטי לממשלה, קבעה ועדת הערר החדשה, כי עמדת הרוב כפי שהוצגה בהחלטתה מיום 22.2.09 היא העמדה הקובעת והערר ימשיך ויידון בפני השמאי המכריע. ואולם, מאחר ובכוונת המערערת לעתור כנגד החלטות ועדת הערר, מחליטה וועדת הערר להמתין עם המשך הליך מינויו של שמאי מכריע בתיק עד למתן החלטה בעתירה (נספח 2 לערעור) . החלטות ועדת הערר החדשה מיום 23.3.09 וההחלטה המתקנת מיום 5.4.09 יכונו להלן: "החלטות וועדת הערר"). על החלטות וועדת הערר הוגש הערעור שלפני. טענות הצדדים המערערת, הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקוה מעלה טענות כדלקמן: ראשית, מלכתחילה לא ביקשה המערערת להשיג על עצם מינויו של השמאי המכריע על ידי וועדת הערר אלא ביקשה לעכב את קידום יישום ההחלטה בדבר מינויו. לוועדת הערר הסמכות לעשות כן, ובפועל עשתה שימוש בסמכותה זו בעת שהחליטה שלא למנותו עד להכרעה בעתירה. שנית, מפסיקת בתי המשפט בסוגיה משתמע כי במינויו של שמאי מכריע אין כדי לסיים את הדיון ורק עם אימוץ הכרעתו מסתיים הדיון. שלישית, ההיתר שניתן לשמאי המכריע לפנות לועדת הערר מצביע על כך שההחלטה אינה סופית וועדת הערר לא סיימה את תפקידה ולפיכך בסמכותה להקפיא את ההליך. רביעית, אין מדובר בערר בעל מאפיינים ייחודיים, ומעת שהיועץ המשפטי לממשלה ביקש להעלות טענות כלליות הנוגעות לזכאות לפיצוי בגין פוטנציאל תכנוני לקרקע, יש לאפשר העלאתן במסגרת דיון בכלל העררים. המשיבה 1 - כנס הבפטיסטים בישראל בע"מ טוענת כטענת סף כי הערעור מהווה ערעור על החלטת ביניים של ועדת הערר שלא להקפיא את הדיון בערר שהגישה המשיבה 1 ולפיכך יש לדחות את הערעור על הסף ולהמתין להחלטה סופית של ועדת הערר בערר. עוד מדגישה המשיבה 1 את מסגרת הזמן הארוכה בה מתנהלת תביעתה לפיצוי, כאשר לעמדתה, הגשת הערעור, שהוגש באיחור, נועדה אך למטרת דחיית מועד תשלום הפיצויים למשיבה 1 על ידי המערערת. לגוף הדברים מעלה המשיבה 1 את הטענות הבאות: ראשית, מלכתחילה הסכימה המערערת לקביעת וועדת הערר כי ערר זה ועניינה של משיבה 1 שונה מעניינם של עררים אחרים המתייחסים לאותה תכנית. ביום 30.6.08 הוגשה לוועדת הערר בקשה משותפת מוסכמת על ידי העוררת (המערערת כאן) ועל ידי המשיבה 1 לפיה "מתבקשת בזאת הכרעת הוועדה בערר- ללא דיון נוסף בו" וכי ערר זה אינו נכלל בגדר העררים שבגינם הגישה המערערת בקשה לאיחוד ופיצול דיונים. (נספח א' לתשובה). חזרת המערערת מההסכמה האמורה נסמכת על טעם בלתי מספק, רצונו של היועץ המשפטי לממשלה לטעון בהליך. עוד קודם שהוגשה הודעת היועץ המשפטי באופן רשמי, כבר נמנעה המערערת בכוונת מכוון מקידום הליכי השומה. מדובר בהתנהלות חסרת תום לב שאין לתת לה יד. שנית, המערערת התנהלה בחוסר תום לב גם במישור הדיוני בבית משפט זה, תוך פרישת התמונה העובדתית הנוגעת להליך באופן חלקי ומטעה. שלישית, אכן קיימת אבחנה בין המקרקעין של משיבה 1 לבין מקרקעין אחרים שעליהם חלה התכנית, שכן קיומו של פוטנציאל תכנוני למקרקעין, במישור העובדתי, אינו במחלוקת, והדבר בא לידי ביטוי בקידום הליכי התכנון קודם לתמ"מ/21/3. רביעית, קידומו של הליך השומה ממילא לא יגרום למי מהצדדים נזק משמעותי, ואין טעם לעכבו. חמישית, העלאת טענות לפיהן אין זכאות לפיצוי בגין פגיעה בפוטנציאל התכנוני של המקרקעין בעקבות אישור התכנית, אינן עולות בקנה אחד עם התנהלותה של המערערת אשר ניהלה מאבק ציבורי ומשפטי (שכשל) על מנת לקבל לידה התחייבות לשיפוי מטעם מקדמת התכנית, המדינה, עבור פיצויים שתידרש לשלם. שישית, ככל שמקובל על המערערת, כפי שעולה מטיעוניה, כי החלטת וועדת הערר בעניין שמאי מכריע אינה מסיימת את הדיון ומכאן שמדובר בהחלטת ביניים בלבד, ממילא לא נתונה לה זכות ערעור עליה. שביעית, אין זה ברור כלל האם מלכתחילה רשאי היועץ המשפטי לממשלה להודיע על כוונתו להופיע בפני ועדת הערר, שאף שקביעותיה שיפוטיות באופיין, אינה מהווה "בית משפט" או "פקיד מסדר" כמשמעם בפקודת סדרי הדין (התייצבות היועץ המשפטי לממשלה) [נוסח חדש]. המערערת מנסה להיתלות בהודעת היועץ המשפטי לממשלה על מנת לחמוק מדיון לגופו של הפיצוי המגיע למשיבה 1. המשיב 2- היועץ המשפט לממשלה מדגיש כי הנושא בו ביקש לטעון בפני ועדת הערר מתייחס לשאלה האם פגיעה בפוטנציאל תכנוני של קרקע מהווה עילה לקבלת פיצוי, ובאילו תנאים, כאשר ההכרעה בנושא מהווה תנאי מקדמי להעברת הדיון בפני שמאי מכריע וקביעת אמות המידה לפיהן ייתן חוות דעתו. אי המתנה להכרעה שאלה העקרונית עשויה לגרור "תוצאה סותרת וחוסר אחידות בין ההליך שמתקיים בתיק זה לבין שאר ההליכים (כ-200 במספר)". דיון החלטת ועדת הערר מיום 1.12.08 נסמכה על ההנחה כי הצדדים אינם חלוקים בשאלה לפיה פגיעה ב"פוטנציאל תכנוני" של מקרקעין מקימה עילה לקבלת פיצוי מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה הקובע : "197. (א) נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמה, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200". עיון בסיכומי המערערת בפני ועדת הערר מעלה, שעיקר טיעונה באשר "לפוטנציאל התכנוני" של המקרקעין אכן התמקד בכך שלגישתה הנסיבות המצדיקות מתן פיצוי בעילה זו לא התקיימו בעניינה של המשיבה 1. כך, נאמר בסיכומי המערערת כי הדין החל בסוגיה, פורש בפסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 483/86 בירנבך נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו, פ"ד מב(3) 228: "אינפורמציה תכנונית רלוונטית מצויה בתכניות צפויות, המיועדות לחול על המקרקעין, המדובר בסיכוי להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין על דרך של שינוי ייעוד או הגדלת אחוזי הבנייה ובלבד שהסיכוי האמור אינו קלוש ורחוק אלא ודאי, או שהוא לפחות בגדר ציפייה סבירה בנסיבות העניין" (נספח 11 לעתירה, פסקה 60). אשר ליישומם בפני ועדת הערר "המשיבה תקדים ותטען, כי קיומו של פוטנציאל שנפגע הינו נטל המוטל כולו על העוררת להוכיחו וכי על מנת להרים נטל זה עליה להביא מידע תכנוני רלוונטי שיש בו כדי להצביע על קיומו של אותו פוטנציאל נטען..." (שם, פסקה 58). לאחר סקירת התכניות השונות החלות באזור וטיעוני משיבה 1, גרסה המערערת כי מהדברים עולה כי "...כל שיש בידי העוררת להוכיח הוא את משאלת לב ותו לא [כך במקור - מ.ר.]" (שם, פסקה 84). המערערת המשיכה וטענה כי "מן המקובץ לעיל עולה בבירור כי העוררת לא הוכיחה קיומה של ציפייה סבירה בנסיבות העניין, כפי שפורש מונח זה בפסיקה... העוררת לא הוכיחה ולו לכאורה, כי היה למקרקעין שבבעלותה פוטנציאל נראה לעין..." (שם, פסקות 91, 94). עיון בסיכומי היועץ המשפטי לממשלה בהליך שבפני מעלה כפי שנאמר, בסעיף 1 להם, כדלקמן: "כבר בפתחם של הדברים נציין כי הודעה מפורטת מטעם היועץ המשפטי לממשלה בעניין תביעות הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה... העמדה מתייחסת בהרחבה לעמדה התכנונית המשפטית, המתעוררת גם בערר נשוא ערעור זה, האם אובדן פוטנציאל (נטען) עקב אישורה של תכנית, מהווה פגיעה המזכה בפיצוי לפי סעיף 197. ודוק, השאלה אינה האם לאובדן פוטנציאל יש השפעה על ערך המקרקעין, אלא האם אובדן פוטנציאל מהווה פגיעה בתכונות המקרקעין, תנאי הסף למסגרת עילת החיוב". כלומר, היועץ המשפטי לממשלה מבקש בטיעוניו להרחיב יריעת המחלוקת המשפטית שבין הצדדים, מתוך כוונה להוביל לשינוי בדין העומד בבסיס ההחלטה. במסגרת ההליכים לפני ועדת הערר, הן הצדדים והן ועדת הערר נסמכו על הדין הנוהג (לסקירת הפסיקה בנושא ראה ה"פ (ת"א) 355/06 זייצוב נ' מע"צ - החברה הלאומית לדרכים בע"מ, פסקות 30-31, 34, ניתן ב-11.10.10). בהסתמך על הדין האמור, ועל נסיבות הערר, הצדדים הגיעו להסכמה כי הערר נשוא הערעור יוכרע בנפרד מהעררים האחרים. בהחלטת ועדת הערר מיום 2.3.09 נאמר מפורשות:"יוער למעלה מן הצורך כי אין מדובר בתיק ערר אשר נדונו בו סוגיות מקדמיות המצריכות הכרעות עקרונית. לתיק ערר זה, כפי שפרטנו בהרחבה בהחלטתנו מיום 1.12.08, אפיונים תכנוניים ומשפטיים ייחודיים שאינם דומים לאפיוני רבים מהתיקים אשר הוגשו בגין תמ"מ 21/3" לאור שהמחלוקת נעוצה בשאלת קיומו של פוטנציאל תכנוני ערב אישור התכנית ושוויו של פוטנציאל זה, ולאור הפערים הגדולים שהיו בין השמאויות, החליטה ועדת הערר בהחלטתה מיום 1.12.08 על מינויו של שמאי מכריע תוך שהיא מנחה אותו כדלקמן: "בשלב ראשון, על השמאי המכריע לבדוק את המסד התכנוני, על כל רבדיו, לגבי כל אחת מהחלקות, על מנת לקבוע אם במצב הקודם היתה בכל אחת מהן צפייה סבירה לשינוי יעוד והאם היה פוטנציאל תכנוני אשר היה בו כדי להשפיע על שווי המקרקעין. היה ויקבע כי היה פוטנציאל תכנוני יהיה עליו לבדוק האם נפגע פוטנציאל זה בעקבות אישור תמ"מ 21/3 או הושבח. אם יקבע כי הייתה פגיעה, יהיה עליו להכריע האם הייתה ירידת ערך בכל אחת מהחלקות ומהי. השמאי יהיה רשאי לפנות לועדת הערר על מנת לקבל הבהרות בכל שאלה משפטית או בכל עניין הטעון הבהרה, אם אינו ברור או שמכל סיבה נשמט מהחלטה זו ואשר אינו בתחום מומחיותו כשמאי להכריע בו". בקשתה של המערערת מוועדת הערר "...להקפיא את המשך בירורו של הערר בפני שמאי מכריע...לאור ההשלכות שיש לקבלת עמדת היועץ המשפטי ככלל..." (נספח 6 להודעת הערעור), נסמכה על התקווה כי ההנחיות שניתנו לשמאי המכריע תשתנינה בעקבות קבלת עמדת היועץ המשפטי לממשלה במסגרת דיון בעררים אחרים. יודגש, שבשלב זה לא ידוע על בקשה מפורשת שהגישה המערערת בנושא זה לועדת הערר, ואילו היא עצמה טוענת בסיכומיה כי "..לא נתבקשה הועדה לבטל את החלטתה בדבר מינוי שמאי מכריע, אלא אך ורק להשהות את המשך הבירור בפניו" (סעיף 8 לסיכומיה). תמונת הדברים היא שהמערערת תוקפת את ההחלטות המאוחרות של ועדת הערר בדבר אי הקפאתם של ההליכים בפני השמאי המכריע, מתוך מטרה כי בסופו של יום תשתנינה ההנחיות שנתנה לו ועדת הערר. זאת, למעשה, תוך הרחבה מאוחרת של חזית הדיונים בערר, בניגוד להסכמה כי תינתן הכרעה בערר בהסתמך על הדין אותו ראו הצדדים נגד עיניהם, ומתוך תקווה לשינוי עתידי של הדין. בנסיבות אלו, אף אם נניח כי השתלשלות העניינים העתידית בדבר קבלת החלטה עקרונית כמבוקש בידי היועץ המשפטי לממשלה תענה על תקוותיה של המערערת, ברי שלא יהא בכך כדי לשנות את החלטת המינוי, על תכניה, באופן אוטומטי. כיוון שכך, קבלת בקשתה להקפיא את הבירור בפני השמאי המכריע, כשלעצמה, אינה מסייעת בידה לקבל את מבוקשה, שהרי ממילא יידרש השמאי לפעול על פי ההנחיות המקוריות, לפיהן עליו לבחון את הפוטנציאל התכנוני של המקרקעין וליתן חוות דעתו בהתאם לו. מצב זה מייתר את הערעור שבפני, שכל שיש בו הוא לדחות את המועד בו יישם השמאי המכריע את ההחלטה כפי שהיא. על המערערת לבסס יסוד שבדין להנחה שלה לפיה ההנחיות שניתנו לשמאי המכריע תשתנינה בעתיד, אף שנכון למועד זה אין בפני בית משפט זה, או בפני ועדת הערר הליך כלשהו שעניינו החלטת המינוי על ההנחיות שנכללו בה. בהקשר זה, מלכתחילה, ייתכן והיה מקום לקבל בקשה של המערערת להאריך מועד להשיג על החלטת המינוי, לו כזו הייתה מוגשת. זאת, אף שהיה עליה לעמוד בפני משוכות גבוהות, הכוללות, מלבד עצם החריגה מן המועדים הקבועים בדין, את הרחבת החזית המשמעותית המתבקשת כמו גם את הקושי לקבל כי ועדת הערר תראה עצמה רשאית לחרוג מפסיקת בית המשפט העליון באשר לזכאות העקרונית לזכות בפיצוי עבור "פוטנציאל תכנוני". מכל מקום, באין בקשה להארכת מועד להשיג על החלטת המינוי, לא כל שכן החלטה המאריכה את המועד, די בכך כדי לדחות את הערעור שבפני. 14. באשר לטענת היועץ המשפטי לממשלה כי עשוי להיווצר מצב של חוסר אחידות בתוצאה המשפטית בין ההליך הנוכחי לבין הליכים אחרים אשר נדונו במקביל עקב שינוי אפשרי בדין, ותוקפן המחייב של הסכמות שנערכו על בסיס הדין הקודם אציין, במאמר מוסגר, שמצב עניינים זה אינו חריג וחסר תקדים (ראה לדוגמה: רע"א 8925/04 סולל בונה בניין ותשתיות בע"מ נ' עזבון המנוח אחמד עבד אלחמיד ז"ל, פד סא(1) 126). 15. השאלה המרכזית הניצבת בענייננו היא האם החלטות ועדת הערר לדחות את בקשת המערערת ולא להקפיא את המשך בירור הערר שבפניה בפני שמאי מכריע, חרגה ממתחם הסבירות או לקתה בפגם מנהלי אחר המצדיק התערבות בית משפט זה בהחלטה. הלכה פסוקה היא כי ביהמ"ש לא יתערב בשיקול דעתן של הרשויות המוסמכות כאשר הן מפעילות סמכויותיהן תוך הפעלת שיקול דעת המסור להן, אלא אם נפלו בהחלטותיהן פגמים מתחום המשפט המנהלי כמו חוסר סמכות, חוסר סבירות, אפליה, הפעלת שיקולים זרים , חוסר תום לב וכדומה. " על-פי הלכה מושרשת, לא ישים בית המשפט את שיקול הדעת שלו במקום שיקול של הרשות המוסמכת. הוא לא יתערב בשיקול הדעת של הרשות המוסמכת , אלא אם נפל בו פגם משפטי, לפי ההלכות המקובלות בבית המשפט, לרבות פגם של שיקולים זרים או חוסר סבירות" (בג"צ 465/93 טריידנט נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה, פ"ד מ"ח 2) 622, 634 (1994)). זאת ועוד, ועדת הערר הינה מוסד מעין שיפוטי בעל סמכות מקורית לדון ולהחליט מחדש בסוגיה המובאת בפניו. מכאן, שערעור לבית המשפט בהתאם לסעיף 198(ז) לחוק כנגד החלטת ועדת ערר בערר שהוגש על החלטת ועדה מקומית בעניין תביעה לפיצויי בהתאם לסעיף 197 לחוק, הוא למעשה ערעור שני. בית משפט זה אינו יושב כערכאת ערעור על החלטותיה השיפוטיות של ועדת ערר בשאלת הזכאות לפיצוי ואינו בא להחליף את שיקול הדעת המקצועי של חבריה בשיקול דעתו. בית המשפט בוחן את אופן הפעלת שיקול הדעת והאם ההחלטה שנתקבלה מצויה בגדר מתחם הסבירות. בענייננו הפעילה ועדת הערר שיקול דעת סביר בעת שקבעה כי ערר זה מערב שיקולים תכנוניים ומשפטיים ייחודיים שיש לדון בהן בנפרד מיתר העררים, קביעה עליה הסכימו הצדדים, ולפיכך קבעה שאין להמתין עם הדיון בערר זה ויש לקדמו. כמו כן, משמצאה ועדת הערר פערים גדולים בין שמאויות שונות שהונחו בפניה לעניין שווי פוטנציאל המקרקעין נשוא הערעור, ובהתאם לעניין גובה הפיצוי הנגזר הימנו, סברה, כדין, כי יש למנות שמאי מקצועי מכריע. 16. עוד סברה ועדת הערר כי מרגע שהעבירה את ההכרעה בערר לידי שמאי מכריע הרי שבכך סיימה את תפקידה. התשובה לסוגיה זו אינה חד-משמעית. תחילתו של מוסד השמאי המכריע מצוי בתיקון מס' 4 תשנ"ה לחוק התכנון והבניה (ס"ח 1544) מחודש אוגוסט 1995. במסגרת תיקון זה, הוחלף סעיף 198 לחוק בסעיף חדש, אשר קבע מנגנון למימוש סעיף 197 לחוק העוסק בתביעות פיצויים בגין פגיעה מתכנית. על פי המנגנון האמור, תביעה תוגש ראשית לועדה המקומית לתכנון ובניה. בתוך 90 יום על הועדה להודיע האם היא מקבלת את התביעה ומהו סכום הפיצוי או האם היא דוחה אותה. במקרה שהתביעה תידחה במלואה או ייקבע כי מתקיימות נסיבות הפוטרות מפיצוי, ניתן יהיה לערור על החלטתה בפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה . במקרה בו מובא הנושא לדיון בפני ועדת ערר, נקבע בנוסח המקורי של סעיף 198(ו): "דנה ועדת הערר בערר... רשאית היא לקבל את הערר או לדחותו או למנות שמאי מכריע. החליטה ועדת הערר למנות שמאי מכריע, יחולו עליו הוראות סעיף קטן (ה)" על החלטת ועדת הערר ניתן היה, על פי סעיף 198(ח) לחוק לערער, בשאלה משפטית בלבד, לבית משפט לעניינים מנהליים. בית המשפט העליון קבע כי עצם החלטת ועדת הערר למנות שמאי מכריע אין בה כדי לסיים את תפקידה ואת הדיון בערר.בהתאם נקבע כי על החלטת ועדת ערר בדבר מינוי שמאי מכריע לא ניתן לערער לאור העובדה כי "מינוי השמאי המכריע אינו מסיים את הדיון, גם אם לאחר מתן החלטת השמאי המכריע הדיון אינו חוזר אל ועדת הערר אלא אם אחד הצדדים מחליט לערער על החלטה זו". לאמור מינוי שמאי מכריע הינה החלטה אחרת שאינה מסיימת את הדיון. רק על החלטתה הסופית של ועדת הערר בערר ניתן לערער לבית המשפט לעניינים מנהליים. (בר"ם 10275/04 הוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה נ' אליהו צפדיה ואח' [לא פורסם] (27.1.2005) (להלן:"פרשת צפדיה")). בהוראה החוק האמורה נערכו מספר תיקונים לאורך השנים, ובין היתר ב-10 ביולי 2008 פורסם ברשומות תיקון מס' 84 והוראת שעה התשס"ח-2008 ששינה מהותית את הוראות הסעיף לרבות הסרת הדרישה כי ערעור על החלטת ועדת הערר יהיה על שאלה משפטית בלבד . כיום מנוסח סעיף החוק כך: " 198 (ו) (1) דנה ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה בערר לפי סעיפים קטנים (ד) או (ה), רשאית היא, בהחלטה מנומקת, לקבל את הערר או לדחותו, במלואו או בחלקו. (2) היה הערר לפי סעיף קטן (ד) בלבד, רשאית ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה לפנות ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה שמאי, מתוך רשימת השמאים המכריעים, אשר יגיש לוועדת הערר חוות דעת בכתב בעניין הנוגע לערר (בחוק זה - שמאי מייעץ). (3) מונה שמאי מייעץ, תינתן החלטה בערר לאחר הגשת חוות דעתו, ובלבד שניתנה לצדדים הזדמנות לטעון את טענותיהם לפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה לעניין חוות הדעת. (4) הוראות לפי פרק ט’1 יחולו על שמאי מייעץ, לרבות לעניין סדרי הדין בפניו, מינויו ושכרו. (ז) על החלטת יושב ראש ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה לפי סעיפים קטנים (ד) או (ה)(4), ועל החלטת ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה לפי סעיף קטן (ו)(1) או (3), ניתן לערער לבית משפט לעניינים מינהליים. (ח) שמאי מקרקעין שהתבקש להכין שומה בהליכים לפי סעיף זה, וכן שמאי מכריע ושמאי מייעץ שמונו לפי סעיף זה, רשאים לקבל מידע בהתאם להוראות סעיף 14א(א) לתוספת השלישית, והוראות סעיפים קטנים (ב) ו-(ג) של אותו סעיף יחולו, בשינויים המחויבים, לעניין מידע כאמור. על פי לשון הסעיף אין ועדת הערר מסיימת את תפקידה בעצם העברת התיק לידי שמאי מכריע. והחלטתה הסופית של ועדת הערר בערר ניתנת לאחר שקיבלה את חוות דעת השמאי המכריע. אציין, במאמר מוסגר, כי עשויה להתעורר שאלה האם מלכתחילה מוסמכת ועדת הערר ליתן לשמאי המכריע הנחיות מפורטות בדבר אופן עריכת חוות דעתו, כפי שנעשה בענייננו. אולם, גם אם שגתה ועדת הערר בפרשנות החוק משסברה כי אין בסמכותה לעכב דיון משזה הועבר לטיפולו של שמאי מכריע, הרי שאין עוררין כי בסמכותה להחליט שלא לעכב את ההליכים בפני השמאי המכריע וסמכות זו שהופעלה כדין בענייננו תוך הפעלת שיקול דעת תכנוני ומשפטי, הינה בגדר החלטה סבירה שאין מקום להתערב בה. 17. לעניין הדחייה על הסף-מאחר וכפי שנקבע בפסיקה בפרשת צפדיה לעיל, לפני התיקון לחוק, ובפרשת קופרמן שנפסקה לאחר התיקון (בר"ם 4057/05 יאיר קופרמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון [לא פורסם] (24.6.2007)), כי החלטת ועדת ערר בעניין שמאי מכריע הינה בגדר החלטה אחרת, הרי שנראה כי צדקה המשיבה 1 משסברה כי דין הערעור להידחות על הסף וכי למערערת תהיה הזכות לערער על החלטת ביניים זו של ועדת הערר במסגרת ערעור על החלטתה הסופית של ועדת הערר בערר שתינתן לאחר קבלת חוות דעת השמאי המכריע, משתמצא המערערת לנכון לעשות כן בהתאם לסעיף 198(ז) לעיל. למצער התיק לא הובא בפני במועד ופסק הדין התעכב. לאור האמור לעיל הערעור נדחה. המערערת תשלם למשיבה 1 הוצאות ושכ"ט בסכום של 25,000 ₪ צמוד מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל. פיצוייםהיטל השבחהערעורעררועדת ערר