סעיף 13 לחוק המקרקעין תשכ"ט- 1969 קובע : "עסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם כל המנוי בסעיפים 11 ו-12, ואין תוקף לעסקה בחלק מסויים במקרקעין, והכל כשאין בחוק הוראה אחרת" פס"ד מרקין (ע"א 5628/99 מרקין נ' משה, יורשת המנוח ז"ל) דן במקרה בו בעלים של חלקת מקרקעין חתם על חוזה למכירת חלק מחלקתו לקונה, תוך התחייבות לדאוג לרישומה על שמו של הקונה במסגרת הליכי הפרצלציה. הקונה קיבל את הממכר לידיו, והרישום של הממכר בלשכת רישום המקרקעין התעכב במשך שנים רבות. במהלך השנים הפקיעה המדינה, ללא פיצוי, חלק ניכר מן הממכר. בית המשפט העליון קבע פה אחד שהקונה נושא בנטל ההפקעה שחלה בחלקתו המיועדת. הנמקת רוב שופטי ההרכב (כב' השופט מצא וכב' השופט ריבלין) התבססה על פרשנותו של חוזה המכר. ובלשונו של כב' השופט מצא: "בנסיבותיו של המקרה אין, לדידי, יסוד לייחס למתקשרים כוונה להשגת תוצאה שונה מזו המקובלת בעסקה מושלמת, בכל הנוגע להשפעתה על הפקעה אפשרית של גריעת זכויותיו של אחד כל אחד משניהם. ניתן על כן לומר, כי חלוקתם החוזית של סיכוני ההפקעה, כמקובל במכר מושלם, חלה גם על עסקתם ה"כמעט מושלמת" ... ומכאן שעל כל אחד מהצדדים לשאת בתוצאות ההפקעה כמידת פגיעתה בפועל בשטחו." הנמקת כב' השופט אנגלרד, שהיה בדעת מיעוט בהנמקה זו, הייתה שיש לעשות שימוש בדיני הסיכול הקבועים בסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970. (סיכום זה של הלכת מרקין היא כפי המופיע בסעיף 13 לפס"ד חזקיהו שיובא להלן). ב-רע"א 6948/11 אורי חזקיהו נ' עזבון המנוח עוזיאל לוי ז"ל (28.2.12) (להלן- "פס"ד חזקיהו") נדון מקרה בו הייתה קרקע בבעלות שניים. על מנת שכל אחד יחזיק במחצית החלקה, כרתו הבעלים חוזים של חכירה צולבת על מחצית הבעלות של הבעלים השני. באופן מעשי הייתה חלוקה של הקרקע, באופן שכל אחד המחזיק במחצית מהקרקע שבה היו לו זכויות בעלות וזכויות חכירה. לימים הפקיעה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חלק מהקרקע, כאשר רוב ההפקעה הייתה בחלקו של אחד הבעלים. ביהמ"ש השלום וביהמ"ש המחוזי בקשו ללמוד מפס"ד מרקין שהבעלים שבמחצית שבחזקתו בוצעה ההפקעה, צריך לשאת בתוצאות ההפקעה. כב' השופט הנדל קיבל את הערעור וקבע שיש לבצע פירוק שיתוף בין הבעלים ולחלק מחדש את הקרקע. בסעיף 13 לפסק דינו מאבחן כב' השופט הנדל את פס"ד מרקין, וקובע שהמקרה שנדון בפס"ד מרקין והמקרה שנדון בפס"ד חזקיהו אינם דומים, מהסיבות כדלקמן: הסיבה הראשונה נוגעת לפרשנות החוזה והקצאת הסיכונים בגדרו, שהיא עומדת ביסוד הלכת מרקין. מטרת ההסכם בפרשת מרקין הייתה להביא לנתק קנייני מוחלט בין המוכר לקונה. תוך שימוש בהליכי פרצלציה. בפועל העסקה לא הושלמה לכלל רישום בטרם ההפקעה, אך נקבע שהמועד הרלוונטי להעברת הסיכון הוא מועד המסירה. לעומת זאת, בפס"ד חזקיהו, נתק זה לא תוכנן מעולם. כוונת הצדדים הייתה להסדיר את החזקתם הנפרדת בקרקע (ואף זאת לתקופה מוגבלת של 99 שנה), מתוך הבנה שנגזר עליהם להישאר בעלים במשותף בחלקה כולה. הצדדים החליטו שכל אחד יחזיק במחצית החלקה, אך אין הכרח לגזור מכך שנגיסות שונות בגודלה של החלקה יפגעו בזה שאיתרע מזלו להחזיק בחלק שממנו הפקיעו. מתוך הכרה שחלוקת הנכס אינה אפשרית, הצדדים בחרו לקבוע שכל אחד מהם יחזיק במחצית השטח, וגבולותיה של כל מחצית אינן אלא נגזרת מהסכמה זו. מסתבר אף פחות מכך שכוונת הצדדים הייתה להקצות זה לזה סיכון של הפקעה ללא פיצוי המבוססת על כך שמדובר בחלקה אחת שרק אחוזים ממנה הופקעו; המצב הקנייני שונה בשני המקרים. בפס"ד מרקין נעשתה עסקת מכר לצמיתות, המקצה את הסיכונים לקונה מעת קבלת הנכס. אך בפס"ד חזקיהו מדובר בחוזה להקניית זכות זמנית, אשר תביעה לפירוק שיתוף מביאה את תקופת החכירה אל קיצה, מפקיעה את זכות החכירה כליל, ומייתרת את הצורך לבחון את כוונת הצדדים. קובע כב' השופט הנדל בסעיף 8 לפס"ד חזקיהו כדלקמן: "סעיף 13 לחוק המקרקעין מציב מגבלה משמעותית על יכולותיו של בעלים לפי חוק המקרקעין להעביר בעלות בחלק ממקרקעיו: אין תוקף קנייני לעסקה במקרקעין שאינה מתייחסת ליחידה שלמה שהוכרה על ידי פקיד המרשם לפי דיני הפרצלציה. הכוונה היא, כמובן, לחלק מסוים מן המקרקעין, ולא לחלק בלתי-מסוים דוגמת אחוזי הבעלות של שותף, שאין מניעה למכור אותם לאדם אחר. יסודו של סעיף זה באינטרס הציבורי במניעת פיצול-יתר של המקרקעין" מגבלה זו מזמינה , מטבע הדברים, דרכי עקיפה שונות, אשר שורשן כבר בחוק המקרקעין עצמו. במסגרת זו מן הראוי לעמוד על שתים מהן. דרך אחת מצויה בסעיף 78 לחוק, המאפשר להשכיר חלק מסוים ממקרקעין ... דרך אחרת שבה נעשה במשפט הישראלי שימוש לצמצום חלקי מבחינה מעשית של גבולות הפרצלציה היא הסכמי שיתוף, בגדרם מחלקים שותפים בחלקה את זכויות השימוש לפי שטח. סעיף 29(א) לחוק מאפשר לרשום הסכמי שיתוף במרשם המקרקעין, וכן ליתן להם תוקף גם כלפי צדדים שלישיים. ... בין הנפקויות לדוגמה שצוינו כמבחינות בין חלוקת שטח לבין חלוקת השימוש וההחזקה ישנה האפשרות לתביעה לפירוק השיתוף לפי סעיף 37 לחוק המקרקעין, כיוון שהמצב המשפטי הוא שהצדדים להסכם השיתוף עודם בעלים בחלקה כולה, כל אחד מהם רשאי לתבוע את פירוק השיתוף בכל עת. אם חלוקה בעין של החלקה, דהיינו פרצלציה, לא תהיה מקובלת על דעת פקיד המרשם, לא יהיה מנוס ממכירה של החלקה כולה לאדם אחר, תוך אובדן ההחזקה הבלעדית במחצית החלקה."מקרקעין