סכסוך בין שכנים על זכויות בניה

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא סכסוך בין שכנים על זכויות בניה: מבוא התובעת ומר שוקן, (שניהם ייקראו להלן: "שוקן" וההתייחסות לתובעת תהיה בלשון רבים) והנתבעים מס' 1 ו- 2 (שניהם ייקראו להלן: "X") הם שכנים. לפי המתואר בכתב התביעה שוקן וX הם בעלים של דירות מגורים ושטח קרקע שעל חלק ממנו ממוקמות הדירות בחלקה 61 בגוש 30016 (להלן: "המקרקעין"). המדובר במגרש בשטח של 988 מ"ר שעליו ממוקמות כיום שתי דירות (בעבר היו שלוש). בין המתחמים המשרתים את כל אחד מהצדדים ניצבת גדר ולמעשה כל אחד מהם מחזיק בדירה ובשטח קרקע שנמצא בחלקו במקרקעין כפי שהוא מתוחם כיום באמצעות הגדר. המחלוקת בין הצדדים היא באשר לאופן חלוקת שטח הקרקע (למעט השטח שעליו ממוקמות הדירות); אופן חלוקת זכויות הבנייה במקרקעין וכן באשר לשטח מסוים המכונה בכתבי הטענות ובתצהירים 'שטח המריבה' (כאשר הנתבעים חולקים על השימוש במונח זה). בבסיס המחלוקת עומדת השאלה מה מכרה הנתבעת מס' 3 (להלן: "עמידר") לX ומה נמכר למי שקדמה לשוקן, גב' מגידה בראשי, (להלן: "בראשי"). בשל אותה מחלוקת נמנעת הסדרת הרישום של המקרקעין באופן שבו היה נרשם בית משותף המורכב משתי דירות כאשר מוסדרת הצמדת השטח הנותר ואחוזי הבנייה. התביעה שלפני הוגשה תחילה לבית משפט השלום בירושלים. בדיון שהתקיים בפני כב' השופט הבכיר, י' שמעוני, ביום 15.11.10, הסכימו הצדדים להעברת התובענה לבית המשפט המחוזי תוך שהוסכם כי כתב התביעה יתוקן כך שהסעד המבוקש בו יהא פסק דין הצהרתי לגבי הזכויות הקנייניות של כל צד. התביעה לאחר תיקונה היא אפוא למתן פסק דין הצהרתי ולפיו הזכויות בבית שוקן, בשטח הקרקע שנספח לו, שמכונה בכתב התביעה 'שטח שוקן' וזכויות הבניה היחסיות הצמודות לחלקם של שוקן במקרקעין - ביחס למידות שטח החלקה כולה - הן בבעלותה הייחודית של התובעת, גב' שוקן. בנוסף מבוקש לכלול את שטח המריבה במסגרת 'שטח שוקן' או לחלופין ככל שיימצא כי הוא ייכלל בשטח השייך לX למנות שמאי שיאמוד את שוויו ולהורות לעמידר לשלם לשוקן את שוויו. עוד מבוקש להורות לעמידר לרשום את החלקה ואת כל הבנוי עליה בפנקס הבתים המשותפים. עמדתם של שוקן היא כי לכל אחד מהשותפים צמוד חלק מהמגרש הסמוך לבניין המשמש אותו וכן זכויות הבנייה היחסיות במקרקעין בהתאם לחלוקת השטחים. עמדה זו נשענת על ההנחה כי עמידר מכרה לכל אחד מהצדדים את דירתו, שטח האדמה וחלקו בזכויות באופן יחסי. X טוענים כי מלכתחילה כל שרכשה בראשי מעמידר היה מצומצם וכלל אך ורק את הדירה - כאשר כוונתם לחלק הבנוי המתוחם בקירות החיצוניים של דירת שוקן בעוד ששטח האדמה פרט לשטח שעליו ממוקמת הדירה וכן מלוא זכויות הבנייה לא נמכרו לגב' בראשי, נותרו בידי עמידר ונמכרו לX. עמידר מצדדת בהקשר זה בעמדת שוקן ושוללת את טענות X. באשר לשטח המריבה - לפי עמדת X אין מתעוררת לגביו כל שאלה. לפי עמדת שוקן הרי שהשטח האמור נמכר על ידי עמידר פעמיים: פעם אחת לבראשי ופעם אחת לX. שוקן מסכימים לכך שהשטח יימסר לX כנגד זכותם לקבלת פיצוי כספי מעמידר. עמידר סבורה כי הצמדת שטח המריבה לX הוא הפתרון הנכון אך חולקת על חבותה לשאת בפיצוי כל שהוא. נסקור תחילה את המידע הנלמד מתוך המסמכים המצויים בתיקיה של חברת עמידר; הקביעות שנעשו בהליך קודם שהתנהל בין הצדדים וניתן בו פסק דין ולאחר מכן נתייחס לעדויות בעל פה וכן לטענות הצדדים (העובדתיות והמשפטיות). ההסכמים והמסמכים אף שהצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית דומה כי המקור העיקרי והמשמעותי להגדרת זכויות הצדדים הוא המסמכים שיש מאותן שנים ומהם ניתן ללמוד מה מכרה עמידר ולמי. מתוך תיק הנכס אצל עמידר עולה כי בחלקה היו שלוש יחידות דיור. יחידה מס' 1 הוחזקה על ידי מר ניסים כהן, שלימים פונה על ידי עמידר; יחידה מס' 2 שבה התגוררו משפחת בני X והיו במעמד של דיירים מוגנים; ויחידה מס' 3 שבה התגוררו בני משפחת בראשי כדיירים מוגנים. על פי התרשים ההיסטורי משנת 1972 שנמצא בתיקה של עמידר (נ/2) החזיק מר כהן בשני חדרים, מטבח והול; מר X החזיק ב- 2 חדרים מטבח והול כאשר שתי דירות אלה היו בבניין המסומן I; החלק האחר הוא דירה מס' 3 שכללה 4 חדרים, הול, שירותים ומחסן והייתה בבניין השני שסומן I I . שטח דירה מס' 1, דירתו של כהן היה 52 מ"ר; שטח דירה מס' 2, דירתו של X היה 57 מ"ר ושטח דירה מס' 3, דירתה של גב' בראשי היה 98 מ"ר. ביום 21.5.79 נערך הסכם בין עמידר לבין גב' בראשי, באמצעות עורך הדין י' קרמר, שבה נמכרה לגב' בראשי 'הדירה המתוחמת בקו אדום ומסומנת במס' 3 בתשריט שצורף להסכם'. המחיר שעליו הוסכם הוא 954,000 ל"י וממנו ניתנה הנחה בסכום של 47,700 ל"י. על היתרה 906,300 ל"י התווסף מס ערך מוסף (נספח 2 לתצהיר שוקן). מנוסח ההסכם נמחק, בין היתר, סעיף 17 שבו כלולה הסכמה כי הרוכש יוציא את גג הבית והחצר מכלל הרכוש המשותף וכי הם יישארו בבעלותו של המוכר. בתשריט שצורף להסכם, כפי שהוא הובא על ידי נציג עמידר לדיון והוגש, קיים סימון בקו אדום שלפיו כל השטח האדמה שלצד דירת בראשי משויך לה ומסומן "ה". בנוסף כלול מרובע (הוא שטח המריבה) שגם הוא מסומן כשטח המשויך לבראשי ונמכר לה על ידי עמידר בהתאם להסכם (ת/2). ביום 23.6.81 נערך הסכם בין עמידר לבין בני הזוג X. תיאור הדירה הנמכרת בהסכם הוא 'הדירה המותחמת בקו אדום ומסומנת במספר 1+2'. בנוסף הודפסו לצד רישום זה המלים 'חלק יחסי בזכויות הבניה'. מחיר הדירה נקבע לסכום של 420,000 ש' כאשר מתוך זה הופחתה הנחה בסכום של 21,000 ש'. היתרה הועמדה על 399,000 ש' (נספח 10 לתצהיר X). התשריט שצורף להסכם, כפי שהוגש על ידי נציג עמידר מתוך תיק החברה, ת/3, מעלה כי מה שסומן בצבע אדום היה השטח שלצד דירת X (שסומנה מבנה 1) ומסומן באות ד'. יש לציין כי בתוך השטח המסומן באדום כלול גם שטח המריבה. בהקשר זה יש לציין כי X הציג את התשריט המקורי שהיה ברשותו, אף שסרב להשאירו בבית המשפט כראיה, ובו לכאורה אין סימון אדום ואולם נוכח הימצאות תשריט מסומן בתיקה של עמידר לא מצאתי כל עילה שלא להסתמך עליו. לצד שני ההסכמים קיימים מכתבים ומסמכים נוספים שיפורטו להלן לפי הסדר הכרונולוגי: ביום 20.1.78 נערך רישום של אישורי עסקות על ידי עמידר כפי שנקבעו על ידי ועדת העסקאות דיון ביום 15.1.78. באשר למקרקעין מושא התביעה נכתב כי: "בעסקה של X אליהו, בראשי דוד ובראשי מאגי בגוש 30016 חלקה 61 הוחלט: א. לבקש שומה מפוצלת לפי היחידות. ב. החלטה זו מבטלת את ההחלטה מיום 24.6.73. זכויות הבנייה תחולקנה שווה בשווה." (נספח 26 לתצהיר שוקן - ההדגשות מכאן ואילך הוספו - א.ד.). בהמשך למגעים שהתקיימו כתב מר X ביום 15.2.78 מכתב לעמידר בנוסח הבא: "אני החתום מטה X אליהו, ת.ז. X מבקש בזאת לצרף את אשתי ג'ולייט לחוזה המכר עבור רכישת הנכס ומחצית זכויות הבניה..." (נספח 30 לתצהיר שוקן). מכתב ששלח עו"ד י' קרמר ביום 16.4.78 בשמה של משפחת בראשי לעמידר. במכתב מתייחס עורך הדין להודעה על קבלת ההערכה באשר לנכס והוא כותב את הדברים הבאים: "כידוע לכם היטב הנכס הנ"ל מחולק בשטח למעשה לשתי חלקות נפרדות כאשר על חלקה אחת בנוי המבנה השייך למרשתי ועל החלקה השניה בנוי מבנה המוחזק על ידי משפחת X. שני המבנים אינם מחוברים אלא מופרדים על ידי גדר הנמצאת בשטח. הכניסות לשני הבתים הנ"ל הן כניסות נפרדות ללא כל קשר בין משפחה אחת לרעותה. בשעתו פניתי אליכם בשם מרשתי בבקשה להפריד את זכויות הבניה לפי החלוקה הקיימת בשטח, בין מרשתי לביניכם ו/או משפחת X. פניה זו נעשתה לאחר שכבר הסכמתם להפריד ולמכור כל בית בנפרד לידי המחזיקים. אשר לחלוקת זכויות הבניה נאמר לי כי עלי להשיג הסכמה בכתב ממשפחת X לצורך ביצוע החלוקה. מרשתי פנתה אל משפחת X לצורך השגת הסכמה כנזכר לעיל אולם משפחת X התנתה מתן הסכמתה בתשלום סכום של 35,000 ל"י ובמזומן. כמובן שאין כל הצדקה להכנע לדרישה בלתי מתקבלת על הדעת (בלשון המעטה) מעין זו ומרשתי סרבה ומסרבת להענות לדרישה כנ"ל. לפי המידע שנמסר לי אין משפחת X מעונינת ו/או יכולה לרכוש את הזכויות בדירה שלה. לאור כל האמור דלעיל ובמיוחד בשים לב להפרדה האמורה בין שתי החלקות אבקשכם כדלקמן: לחלק בעצמכם את זכויות הבניה בין מרשתי לבין משפחת X, כך שמרשתי תקנה את הבית והחלקה שעליו בנוי הבית לפי סימון בתשריט יחד עם זכויות הבניה ששיכות למגרש המסומן בתסריט. לחילופין, ליתן למרשתי הסכמה בכתב כי תוכל לבנות על הבנין שבו היא מתגוררת בהתאם לזכויות הבניה המתייחסות לחלקה בה מחזיקה מרשתי וללא צורך לקבלת הסכמת השכן. כמובן שבמקרה כנ"ל במידה ויימכרו הזכויות למשפחת X הרי שיש למוכרן בכפוף לאמור לעיל. לחילופין, לאפשר למרשתי לרכוש את הזכויות בבנין עצמו וללא קשר לזכויות הבניה ובמחיר שנקבע עבור הבנין עצמו ובנפרד מזכויות הבניה..." (נספח 33 לתצהיר שוקן, נספח 4 לתצהיר X) החלטת וועדת עסקות מיום 7.5.78 כמפורט בדיווח מיום 26.5.78 ולפיה: "בעיסקות עם X אליהו וזוליט (כך במקור א.ד.) ובראשי מגידה לרכישת דירותיהם בגוש 30016 חלקה 61 הוחלט כדלקמן: כל דייר יכול לרכוש את דירתו וזכויות הבנייה על המגרש שלו. אם הדיירים יסכימו לרכישה בהתאם לנ"ל השמאי יתבקש להמציא שומות נפרדות לערך הנכס + זכויות הבנייה של כל אחד מהרוכשים. העיסקה מותנית בהסכמת העירייה לבניית כל דייר בחלק שלו." (נספח 34 לתצהיר שוקן). על החלטת וועדת העסקות דיווח מנהל סניף ירושלים בעמידר, מר שפירא לבאי כוח הצדדים עורכי הדין י' קרמר וד' ויגדור (נספח 35 לתצהיר שוקן). בעקבות הדיווח כתב מר X ביום 18.6.78 מכתב למר שפירא: "קיבלתי את העתק מכתבך לעו"ד קרמר וויגדור באותו נדון. אני מבחינתי מוכן לרכישת הנכס בתנאים המוצעים והייתי שמח לו היה ניתן לגמור את העסקה במהירות. אולם בהליכי הרכישה מתגלה סחבת אשר סופה אינו נראה באופק. שכני מר בראשי, אשר אינו מתכונן להישאר בחלקו בנכס לאחר קנייתו, אלא למוכרו אינו מוצא קונה בתנאים שנראים לו ולאחרונה נודע לי שבשל סיבה זו אין הוא מתעתד לקנות את הנכס כלל. כיוון שאני מעונין מאד ברכישת חלקי ואיני רוצה להיפגע ממעשי שכני אבקשך להודיע לו את דחיפות הענין. מכל מקום אם יסרב שכני לקנות את חלקו וחברתכם תתמיד בסרובה למכור לידי את מחצית הנכס אוכל למצוא קונה למחציתה הנותרת של החלקה אשר ינצל את זכויות הבניה בחלקה שירכוש מבלי לפגוע בשכני..." (נספח 36 לתצהיר שוקן). אישור של וועדת העסקות בישיבתה מיום 13.8.78 לאפשר מכירת הנכס לדיירים ביחד או לכל אחד מהם בנפרד כאשר השומה לכל יחידה תכלול את זכויות הבניה יחסית לשטח הקרקע התפוס על ידי הדייר, כאשר הגינות יוצמדו לכל יחידה בנפרד וללא אחריות מצד עמידר למימוש זכויות הבניה בנפרד (נספח 37 לתצהיר שוקן). מכתב של מנהל סניף ירושלים בעמידר, ד' שפירא, לאגף שומת מקרקעין ובו התבקשה בהתאם להחלטת וועדת עסקות מיום 13.8.78 הכנת שומה. השומה התבקשה ל- "יחידות 1+2 + גג ב + החצר הצמודה להם + החלק בזכויות הבנייה (תשומת לבכם לחלק המסומן בקו אדום שאותו יש להעריך כפנוי)." באשר ליחידה מס' 3 נתבקשה שומה עבור "יחידה מס' 3 + גג ג' + החצר הצמודה אליו + החלק היחסי בזכויות הבניה." (נספח ו' לתצהיר מזרחי). מכתבו של עו"ד ד' ויגדור בשם X לעמידר וזאת על רקע פנייתה של עמידר לקבלת הערכת שמאי מעודכנת. במכתב תמה עו"ד ויגדור על הפניה ומבהיר כי X הסכים להצעת עמידר לאפשר לכל דייר רכישת דירתו וזכויות הבניה על המגרש שלו (נספח 5 לתצהיר X). תשובת השמאי המחוזי, מר משה יצחקי, מיום 15.10.78 המתארת את שלושת המבנים המצויים על החלקה. בנוסף הוא כותב את המשפט הבא: "ברצונכם למכור את הנכס כפי שהוא לדיירים המחזיקים כאשר כל דייר ירכוש את המבנה בו הוא מחזיק וכן פוטנציאל הבניה הגלום בכל חלק של החלקה, כאשר החלוקה בתשריט המצורף מראה מחצית החלקה". השומה שנקבעה היא 1,854,000 ל"י לכל החלקה וככל שהוא מחולק נקבעה שומה למבנה 1 בסכום של 900,000 ל"י ולמבנה 2 - בסכום של 954,000 ל"י (נספח ז' לתצהיר מזרחי; נספח 39 לתצהיר שוקן; נספח 6 לתצהיר X). מסמך אישור העסקה בין עמידר לבין בראשי מיום 5.12.78 ולפיו אושרה "רכישת דירה וזכויות בנייה בגוש 30016 חלקה 61/3 במחיר 954,000 ל"י..." (נספח ח' לתצהיר מזרחי). מכתבו של מר שפירא, מנהל סניף ירושלים בעמידר לאגף שומת מקרקעין מיום 12.2.80 שבו התבקשה שומה מעודכנת ליחידות 1 + 2 (יחידות X -א.ד.). במכתב נכתב כי : "בנכס שבנדון נמכרה יחידה מס' 3 + חלק יחסי בזכויות בניה לפי מכתבכם שבסימוכין. גם יחידות 1+2 (מבנה מס' 1) אושרו למכירה, אולם הדייר לא עמד בתנאי העיסקה והעיסקה בוטלה. נבקשכם לחדש הערכה ליחידות 1+2 כאשר ידוע לכם שחלק מיחידה מס' 1 יש להעריך כפנוי היות והדיירים מחזיקים בו ללא חוזה שכירות של דיירות מוגנת." (נספח י' לתצהיר מזרחי) מכתב נוסף של מר שפירא מיום 23.1.81 בו הוא מתייחס ליחידות מס' 1+2 - יחידות X ומבהיר כי חלק מיחידה 1 תפוס על ידי דייר מוגן וחלק מוחזק על ידי אותו דייר כפולש. הוא ביקש את חידוש ההערכה ל"יתרת זכויות הבניה של היחידות הנ"ל בנפרד". (נספח יא' לתצהיר מזרחי). אישור עסקת המכר בין עמידר לX על ידי עמידר מיום 26.1.81 שבו אושרה מכירת הדירה וזכויות הבניה לפי שומה מעודכנת (נספח 11 א' לתצהיר X). מכתבו של השמאי המחוזי, מר א' כהן, מיום 26.2.81 שבו הוא מציין כי השומה לאותו יום ליחידות 1+2 כאשר חלק מיחידת הדיור תפוס וחלק פנוי וכן "כולל זכויות הבניה הנוספות" מסתכמת בסך של 420,000 שקל. הוא מבהיר כי לא ניתן להפריד בין שווי יחידת הדיור לבין שווי זכויות הבניה ויש למכרם בעסקה אחת. הנדון למכתב זה הוא יחידות 1+2 וזכויות הבניה (נספח יג' לתצהיר מזרחי, נספח 9 לתצהיר X). גיליון הנותן תיאור העסקה שצורף כנספח ה' לתצהירו של מזרחי נכתב כי השטח הנמכר הוא 988 מ"ר. בציון ההחלטה נכתב כי "אין מניעה למכור את הנכס לדיירים ביחד ו/או לכל אחד בנפרד כאשר השומה לכל יחידה תכלול את זכויות הבניה יחסית לשטח הקרקע התפוס על ידי הדייר כאשר הגינות יוצמדו לכל יחידה בנפרד." מכתבו של מר שפירא, מנהל סניף ירושלים בעמידר לבנק טפחות מיום 21.6.81 ובה מאשרת עמידר כי X "רכש את יחידות מס' 1+2 חלק יחסי בזכויות הבניה במחיר 420,000 ש' + מע"מ." (נספח יז' לתצהיר מזרחי). מכתב שנכתב על ידי היועץ המשפטי של המינהל, עו"ד א' פוני, ביום 19.7.82 שבו אישר לכל המעוניין כי הדירות המצויות במקרקעין נמכרו לפי הפירוט הבא: "יחידה מס' 1 הכוללת דירה בת 5 חדרים, הול מטבח ושירותים בשטח של 111.80 מ"ר ולה צמוד מחסן בשטח של 9.90 מ"ר לה"ה אליהו וג'ולייט X. יחידה מס' 2 הכוללת מחסן בשטח של 29.60 מ"ר ולה צמוד גג בשטח של 82.20 מ"ר לה"ה אליהו וגולייט X. היחידות מס' 1, 2 כאמור נמכרו לה"ה X בצירוף חלק יחסי בזכויות הבניה. יחידה מס' 3 הכוללת דירה בת 4 חדרים, הול מטבח, שירותים ומחסן בשטח כולל של 99.90 מ"ר ולה צמוד גג בשטח של 101.78 מ"ר לגב' מגידה בראשי. ... כל חלקי הבית שלא נמכרו לה"ה X ובראשי כאמור לעיל הינם רכוש משותף כמצויין בתשריט המצורף להסכמים עם הנ"ל." (נספח יז' לתצהיר מזרחי). מכתבו של היועץ המשפטי של המינהל , עו"ד א' פוני, למר שפירא מיום 27.6.84 ובו נכתב כי התשריטים שצורפו להסכמים אינם מסומנים נכונה ואינם משקפים את הסכמי המכר שנחתמו עמם. עמידר התבקשה להכין תשריטים חדשים שיכללו סימון של הדירות, השטחים שהוצמדו ורכוש משותף (נספח 11 לתצהיר X). מכתבה של עמידר למבקר המדינה מיום 9.12.97 שבה היא משיבה לתלונת X וכותבת כי נמכרו עם יחידת 1+2 חלק יחסי מזכויותה בניה וכך גם נמכר חלק יחסי בזכויות הבניה לייתר דיירי הבנין. עוד מוזכרת תביעה שהגיש X ביום 11.1.95 ובה תבעו פיצויים בסך 400,000 ל"י בשל נזקים שלטענתם נגרמו להם ממכירת זכויות הבניה שנמכרו להם על ידי עמידר ומוזכר כי התביעה נדחתה מחמת התיישנות. (נספח יז לתצהיר מזרחי). מכתבים מיום 1.11.04 ומיום 30.11.04 שבהם מוחה עמידר כנגד X על כך שאינם מאפשרים ביצוע מדידה לצורך רישום הבית כבית משותף (נספחים ד' 1 ו- ד 2 לתצהיר משה מזרחי). ההליך הקודם והקביעות שניתנו בו ההליך הקודם החל בשנת 1981 ומקורו בתביעה שהגישו X כנגד עמידר, בראשי ושוקן. ההכרעה בתביעה עסקה בשאלת הבעלות על חדר מדרגות שהיה בתוך השטח שלטענת שוקן שייך להם בעוד שX טענו כי מדובר ברכוש משותף וביקשו לעשות בו שימוש לצורך יחידות דיור נוספות שהתכוונו לבנות מעל ביתם. לאחר שבית המשפט סוקר את ההסכמים בין הצדדים לבין עמידר הוא קובע את הדברים הבאים: "ברור, ולית מאן דפליג, שעמידר לא התכוונה לשייר בידה חלק כלשהו של החלקה, כוונתה היתה למכור את החלקה כולה באופן שצרוף שני החוזים יכלול את כל החלקה. ואולם מצד שני ברור שעמידר לא התכוונה, והרוכשים אף הם לא התכוונו שמישהו מהם ירכוש יותר ממה שהיה לו כדייר מוגן משך עשרות שנות הדיירות המוגנת. במילים אחרות מה שהתכוונו הצדדים לעשות הוא לשנות את הזכות מזכות של דיירות מוגנת (ולצורך זה רואים את התובע כבעל זכות דיירות מוגנת גם בדירה שהיתה בזמנו בחזקת כהן) לזכות של בעלות. הדבר משתקף היטב ובבהירות מכל ההתכתבויות שקדמו לעשיית ההסכם (ראה למשל בתיק נ/4 שהוא תיקו בעמידר של X את מכתב בא כוחו מיום 8.10.78 בו מדובר על רכישת דירתו של התובע, וכן את מכתב התובע לעמידר מיום 7.2.63 בו הוא מבקש לרכוש את ביתו, ביוצא בזה מכתב ב"כ מיום 26.11.62, מכתבו מיום 15.7.69, מכתב בא כוחו מיום 9.3.78 בו הוא מבקש לרכוש את "המושכר", ואלו הם רק דוגמאות מים של מסמכים דומים אחרים). הגם שעיקר המחלוקת הוכרע על בסיס המסמכים שבכתב, לא הסתפקו הצדדים בכך, ובצדק ביקשו להבהיר את הנושא ע"י ראיות נוספות ואלו כללו ביקור במקום וכן ראיות קצרות מפי עדים... על כל אלו אוסיף שמתיקי עמידר ברור שמתוך שטח החלקה התכוונה עמידר למכור כאמור לכל אחד את ביתו, ואילו את יתרת המגרש הבלתי בנוי התכוונה להצמיד לכ"א ממנו. בשום מקום לא נאמר שהיתה כוונה להצמיד עוד משהו פרט למגרשים... קיימים גם מסמכים אחרים מהם ניתן להסיק ובהם נאמר במפורש כי פרט לדירות שתימכרנה לכ"א מהדיירים יקבל כל קונה הצמדה של המגרש בלבד, בשום מקום לא מדובר על הצמדת חלקים במבנה." בהמשך פסק הדין מסכם השופט זילר את מסקנתו ולפיה חדר המדרגות אינו מהווה חלק מהרכוש שנמכר לX, לא רכוש בבעלות ייחודית ולא בבעלות משותפת. הראיות הנוספות הלל שוקן מתאר בתצהירו את רכישת המקרקעין על ידו ועל ידי התובעת מגב' בראשי. הוא מציין כי לאחר שנחתם הסכם הרכישה הם הגדילו את שטח הבית תוך ניצול חלק מאחוזי הבניה שהיו צמודים לשטח שלהם ולאחר שהתקבלו היתרים מרשויות התכנון. לטענתו X פעלו גם הם להגדלת דירתם אך עשו כן תוך קביעת עובדות בשטח וניסיון להשתמש בחדר המדרגות של שוקן כדי לאפשר גישה חיצונית ליחידות נוספות שבנו. לאחר שהם סוקרים את המסמכים השונים מגיעים שוקן למסקנה כי המכר שנעשה בין עמידר לבראשי כלל את מלוא הזכויות ביחידה מס' 3 לרבות השטח הצמוד אליה וזכויות הבנייה היחסיות וכך נמכרו לX יחידות 1+2 השטח שצמוד אליהן וזכויות הבניה היחסיות שלהן. הם סבורים כי טענות X לפיהן רכשו יותר מהשטח הצמוד ליחידות מס' 1+2 הן מופרכות. עוד הם מפנים לכך כי בפועל עד היום כל אחד מהצדדים מחזיק בשטח שלו וכל שעושים X הוא למנוע את הרישום. בחקירתו הנגדית נשאל שוקן מדוע לא דאג להבאתה של גב' בראשי או של בנה לעדות. הוא השיב כי לא נדרש לכך ואינו יודע אם גב' בראשי עדיין בחיים (עמ' 12, ש' 4). עוד נשאל שוקן מדוע לא פעל מוקדם יותר בשל טענתו כי X מונע את הרישום. הוא השיב לכך שבדיעבד טעה והיה צריך לפעול (עמ' 14, ש' 23-24). מר אליהו X מתאר בתצהירו תמונה שונה. לדבריו פעלו שוקן לתכנון ושרטוט תכנית לקומה נוספת מעל הדירה שרכשו מעמידר והגישו את התכנית בשם גב' בראשי וזאת למרות שידעו כי לטענת X אין להם זכויות בניה וכי אלו שייכות אך ורק לX. בניית הקומה הנוספת נעשתה לטענתו על חשבון חלק מזכויות הבניה של X. עוד טוען X כי הם נדרשו לשלם מחיר כפול עבור הנכס משום שנמכרו להם כל זכויות הבניה. לדברי X בתצהירו שנתיים לאחר מכירת חלקה של בראשי לגב' בראשי הוצע לו ולאשתו על ידי עמידר לרכוש את הבית לרבות זכויות הבניה של עמידר ודובר ברכישת כל זכויות הבניה וזאת מאחר ובראשי קנתה רק את דירתה ללא זכויות כלל ועיקר כפי שניתן לראות בחוזה המכר בינה לבין עמידר. אין בהסכם כל אזכור לזכויות הבניה. X הסכימו להצעה זו וסברו כי הסכום עדיין מופרז. עמדתם של X היא אפוא כי כל זכויות הבניה שייכות להם ולמצער 75% מהם שכן הוא רכש את מלוא זכויות הבניה של החלק שלו בעוד שזכויות הבניה של החלק האחר נותרו רכוש משותף. עוד טוען X כי הרישום ולפיו המכר כולל 'חלק יחסי בזכויות בניה' שהוסף להסכם בינו לבין עמידר נעשה לאחר החתימה והוא נסמך על חוות דעת שלפיה מדובר בזיוף. X אף מפנה בתצהירו לרישום שכלול במכתבו של עו"ד פוני מיום 27.6.84 שממנו עולה כי התשריטים שנעשו אינם מסומנים נכונה ואינם משקפים את הסכמי המכר. בחקירה הנגדית חזר X על עמדתו כי לא נמכרו לבראשי זכויות הבניה. הוא טען כי בראשי לא רכשה את זכויות הבניה בשל כך שלא היה לה כסף ולכן הוא רכש לאחר מכן את מלוא הזכויות אך עמידר סידרה אותו ועושה ממנו צחוק (עמ' 21, ש' 19-26). הוא תאר כי ראה את פקיד עמידר מסמן את התשריט ואז שאל אותו מה הוא עושה. הוא הראה כי הסימון בו מדובר היה לגבי שטח המריבה שסומן כשייך לכאורה לבראשי. הוא התלונן על כך ונכנס למשרד המנהל שהפנה אותו להתלונן בפניות הציבור (עמ' 22, ש' 4-6). עוד נשאל מר X באשר למועד שבו גילה כי הוספה להסכם הדפסה נוספת: 'החלק היחסי ב..' הוא השיב כי גילה על כך יומיים או שלושה לאחר שחתם; פנה לעורך דין ריכטר שייצג אותו והאחרון השיב לו 'שזה בסדר'. אף שעו"ד ריכטר שכנע אותו פנה להתלונן במשטרה אך נתבקש למסור את המסמך המקורי וסרב (עמ' 23, ש' 1-8). באשר לגדר שמחלקת את החלקה אמר X כי זו נעשתה לאחר שהחל לבנות והוצא לבקשת שוקן צו הפסקה (עמ' 25, ש' 26-27). מר X התבקש להסביר מדוע חתם על התשריט פעמיים : פעם אחת על יד החלקה שלו ופעם אחת על שטח המריבה אך אינו חתום לצד השטח האחר של החלקה והוא השיב כי חתם איפה שאמרו לו לחתום וכי ראה שבשטח הקטן היו התרנגולות שלו וחתם (עמ' 26, ש' 17-19). מטעם X הובא לעדות גם מר אמנון בצלאלי מומחה לניתוח כתבי יד שבחן את ההסכם שבין עמידר לX. חוות דעתו של מר בצלאלי שנערכה ביום 2.10.1990 (נספח 10 א' לתצהיר X) מעידה על כך שבהסכם שבין X לעמידר כלולות תוספות שלא הודפסו בו מלכתחילה. המדובר בתוספת המלים " חלק יחסי ב:" לצד הרישום "זכויות הבניה" וכן כי הוסף להסכם בראש המבוא שמה של הנתבעת מס' 2. שתי התוספות לא היו בעת שהודפסו החלקים האחרים בהסכם. מר בצלאלי הבהיר בעת שנחקר נגדית כי מדובר בשתי תוספות שלא נעשו בעת עריכת ההסכם המקורי וכן שתיהן לא נעשו באותו זמן (עמ' 20, ש' 5-9). מר משה מזרחי, נציג עמידר, הגיש כאמור במסגרת תצהירו מסמכים רבים והביא לבית המשפט את התיקים המקוריים שחלק ממה שהיה בהם הוצג. בחקירה הנגדית הוא נשאל באשר לרישום זכויות בניה במסגרת הסכמי המכר. הוא השיב בחיוב לשאלה האם הדבר נרשם בהסכמי המכר של עמידר אך הוסיף כי בהסכמים ישנים נתקלו אנשי עמידר בכך שמכר זכויות הבניה לא רשום ולמדו על כך מתוך השמאות (עמ' 32, ש' 3). אופן חלוקת השטח וזכויות הבנייה שוקן טוענים כי יש לקיים את המצב כפי שהוא קיים בשטח תוך חלוקת הזכויות האובליגטוריות וזאת בהתאם לסעיף 10 לחוק המיטלטלין , תשל"א - 1971, (להלן: "חוק המיטלטלין"), ולהורות על רישום הבית. באשר לשאלת חלוקת שטח הקרקע וזכויות הבניה מפנים שוקן לעמדתה של עמידר שמבהירה חד משמעית כי מכרה לכל אחד מהצדדים את שטח האדמה שסומן; את החלק היחסי בזכויות הבניה וזאת כפי שעולים הדברים מתוך המסמכים שבתיקי עמידר. שוקן אף נסמכים על פסק דינו של כב' השופט זילר (כתוארו אז) שבו התקבלה למעשה עמדתם. לדעתם של שוקן רצף המסמכים שקדמו לחתימה על ההסכמים ואף לאחריה אינו מותיר מקום לספק באשר למהות המכר. עוד מפנים שוקן לכך שהשומה שעשה השמאי הממשלתי ולפיה נמכרו הבית, השטח שמסביבו וזכויות הבניה היחסיות לגב' בראשי הייתה בסכום של 954,000 ל"י ובסכום זה אף נמכרו הזכויות בפועל. סכום התשלום הוא החוט המקשר בין הגדרת הממכר והזכויות שנמכרו לבין השמאות שמבהירה מה נכלל בתוך אותו הסכום. לצד הערכת שווי זכויות בראשי בסכום האמור הוערכו זכויות X בסכום של 900,000 ל"י ומכאן נובעת לדעתם של שוקן המסקנה כי X לא רכשו אלא את ביתם, השטח שמסביבו וזכויות הבניה היחסיות. שוקן אף נסמכים על המצב ששורר במקום מזה עשרות שנים ובו כל אחד מהצדדים מחזיק בשטח השייך לו ואף אחד לא ניסה לערער על השטח המוחזק על ידי זולתו. באשר לטענה ולפיה מישהו ניסה לזייף את התשריטים; זייף את הסכם המכר בין עמידר לX ואף זייף את טפסי מס השבח משיבים שוקן כי מדובר בתיאוריה חסרת בסיס. התוספת להסכם, כך נטען, כללה גם את הוספת גב' X כמתקשרת דבר שלכל הדעות נעשה לבקשת X ולטובתם; התוספת הנוספת באה להעמיד דברים על דיוקם ואין ללמוד מכך שהיא מאוחרת דבר לעניין אמינותה. X טוענים כי אין ולו מסמך אחד התומך בטענה כי גב' בראשי רכשה גם את זכויות הבניה. הדבר אינו מופיע בהסכם בינה לבין עמידר. בהסכם שבינה לבין המינהל ושוקן נמחקה, כך הטענה, המילה קרקע מתוך הגדרת המכר. לעומת תיאור זה בהסכם המכר בין עמידר לבראשי הרי שבהסכם המקביל בין עמידר לבין שוקן מובהר באופן ברור כי נמכרות גם זכויות הבניה. X מוסיפים וטוענים כנגד ה'יד העלומה' שהוסיפה לצד המלים זכויות הבניה גם את המילה 'היחסיות' וטוענים כי למעשה מדובר בזיוף מאוחר שאינו חלק מההסכם. תמיכה לעמדתם מוצאים X במסמך נוסף - נספח 55 לתצהירו של שוקן - שבו נכתב כי X רכשו את זכויות הבניה הנוספות והם למדים מהניסוח שננקט - נוספות ולא צמודות - כי המדובר במלוא זכויות הבניה. באשר לכל המסמכים האחרים שבהם מתואר המכר לכל אחד מהצדדים כמכר של דירתו, השטח הסמוך לה וזכויות הבניה היחסיות סבורים X כי אין למסמכים אלה כל מעמד שכן הם קודמים להסכם המכר ואינם משקפים את האמור בו. באשר להסכם המכר בין עמידר לבראשי, שכאמור לשיטתם של X, אינו כולל את השטח ואת זכויות הבניה, סבורים X כי בהיעדר רישום בכתב על כך שנמכרו שטח הקרקע וזכויות הבניה ולא רק דירה לא התקיימה דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") ולכן כל שיש הוא מסמכים שהם בגדר 'שמועות' מבלי שנוצרה כלל עסקה במקרקעין המתייחסת לזכויות ולשטח. תמיכה לטענתם מוצאים X גם במסמך נוסף - נספח 54 לתצהיר שוקן - שבו נזכר כי אם יימכרו אחוזי הבניה הם יימכרו כך שלכל צד תהיה מחצית. X למדים מכך שעד לאותו שלב אחוזי הבניה לא נמכרו ולכן אינם כלולים במה שנמכר לבראשי. X אף מבקשים שלא ללמוד דבר מפסק דינו שהשופט זילר שכן לא קבע דבר מחייב בהתדיינות בין הצדדים באשר לבעלות. הם סבורים גם כי מהתשריט שצורף עולה כי קביעתו לעניין המדרגות שגויה. עמידר תומכת בעמדתם של שוקן. במחלוקת שנפלה בין הצדדים מקובלת עלי עמדת שוקן ועמידר ולפיה יש לחלק את שטח הקרקע כפי שהוא נעשה בפועל וכי לכל אחד מהצדדים זכויות הבניה היחסיות בהתאם ליחס שבין שטח הקרקע שהוא מחזיק (שטח הבית והשטח הצמוד לו) לבין שטח החלקה כולה. אינני מקבל את עמדתו של X כי רכש מעבר לזכויות הבניה היחסיות או כי כל שנמכר לבראשי וממילא לשוקן הוא רק הדירה המקורית. עיון בכל המסמכים שקדמו לחתימת החוזים בין הצדדים אינו משאיר מקום לספק ולפיו עמידר התכוונה וכך גם הצדדים עצמם למכור לכל אחד את דירתו (יחידה 3 לבראשי ויחידות 1 ו- 2 לX) כאשר לכל יחידת דיור יוצמד אותו חלק בגינה שעליו היא נמצאת וכן זכויות הבניה היחסיות. באשר לשטחים ש'הוצמדו' לכל אחת מהדירות הרי שהתשריטים המקוריים שהוגשו לתיק בית המשפט ואשר הם מסומנים באדום, כפי שנכתב בחוזה, אינם מותירים מקום לספק כי לכל אחד מהרוכשים נמכרה יחידת הדיור וכן השטח הקרקע שסומן (ר' ת/2 ו- ת/3). תשריטים אלה המהווים חלק בלתי נפרד מהסכמי המכר שהוגשו מצביעים אפוא באופן ברור על כך שעמדת שוקן לגבי שטח הקרקע שנמכר היא הנכונה. אני ער לכך שX הציגו את התשריט המקורי שברשותם שבו לכאורה אין את הסימון באדום ואולם לא מצאתי כי ניתן לייחס לכך משקל או שיש בכך כדי לפגום באוטנטיות של התשריט שהוצא למול עיני מתוך תיק עמידר וכולל את הסימון וכן חתימות מקוריות שX לא הכחיש שהן חתימתו. חלוקתם של השטחים לפי התשריט נובעת גם משורה ארוכה של מסמכים כפי שפירטתי לעיל שבכולם הוברר בדיוק מה נמכר ולמי. די לעיין בפניות הצדדים לעמידר; בשמאות שהוכנה לפי עסקת המכר של עמידר עם בראשי ובהתאמה שיש בין סכום השמאות שמתייחס הן לקרקע והן לאחוזי הבניה כדי ללמוד כי עמידר התכוונה למכור ואף מכרה לבראשי את שטח האדמה וכן את אחוזי הבניה היחסיים הנכרכים במבנה שנמכר. מטעם זה איני סבור כי יש לזקוף לחובתם של שוקן את אי הבאתה של בראשי, ככל שניתן היה, לעדות. כפי שציינתי לעיל X משליכים את יהבם על מספר מסמכים שמהם נלמד כי לכאורה כל שרכשה גב' בראשי וכל שיכולה הייתה למכור לשוקן הוא הדירה בלבד. כך הם מפנים להסכם המכר שאינו מזכיר את אחוזי הבניה ואת הגינה; להסכם המשולש נספח 3 לתצהיר שוקן שבו נמחקו המילים 'קרקע/חנות' ונותר הרישום 'דירת מגורים' וכן לאמור בנספח 55 לתצהיר שוקן ולפיו קנה X את זכויות הבניה הנוספות ולא רק את אלה הצמודות. אכן, ככל ש'דגים' את אותם מסמכים בודדים מתוך המכלול יכול להתקבל הרושם שנטען על ידי X אך כאשר בוחנים את היער כולו ולא רק עץ אחד או שניים - מתבררת התמונה ההפוכה. מכלול המסמכים שקדמו לעסקאות מתעדים באופן ברור את מה שהוסכם, מה ששם השמאי, מה שעמד לדיון בעת שאושרה המכירה על ידי וועדת העיסקות של עמידר, מה שנמכר לבסוף ומה ששולם. עולה מהם כי יש לקבל את עמדת שוקן. X העלו בנוסף טענות הנוגעות ל'תוספות' שהוספו לכאורה במועדים מאוחרים יותר להסכם המכר שלהם עם עמידר ובעיקר לתוספת שאומרת כי נמכרות להם זכויות הבניה היחסיות ולא זכויות הבניה. כפי שציין מר בצלאלי והדגים בצורה בהירה מדובר בהדפסה שנעשתה בשלבים אחרים ולא באותו מעמד ואולם איני סבור כי נובעת מכך המסקנה שאותה מסיקים X כי מדובר בזיוף או בקונספירציה. ראשית, הוסף להסכם גם עניין נוסף, אמנם כנראה בהזדמנות אחרת, והוא שמה של הנתבעת מס' 2 דבר שלכל הדעות היה לטובת הנתבעים וביוזמתם. שנית, לא הונחה כל תשתית לקבוע כעת באיחור של עשרות שנים כי המדובר בזיוף ולא בתיקון שנעשה בסמוך לחתימת ההסכם ובוודאי שלא הוברר כי הדבר נעשה לאחר החתימה ולא לפניה. כך גם לא מצאתי כי יש לייחס משקל למחיקות שנעשו בטיפקס במסמכים ת/5 ו- ת/6. בהינתן מכלול המסמכים שהוצגו לעיל הרי שאין בכך כדי לפגום או לפגוע בבהירות התמונה העולה מתוך הראיות. אף שהצדדים כרכו את חלוקת השטח ואת זכויות הבניה בחנתי את האפשרות כי יש להתייחס לזכויות באופן נפרד ואולם כפי שציינתי לעיל מתוך מכלול המסמכים עולה כי גם השטח וגם זכויות הבניה חולקו בין הצדדים. לכך יש להוסיף כי משנדחתה עמדתו הקוטבית של מר X מתוך הרישום בתשריטים הרי שיש בכך כדי לפגום בטענתו המתייחסת לאחוזי הבניה ככל שניתן היה להתייחס באופן נפרד לשני המרכיבים. טענה נוספת שהעלו X מתייחסת לכך שמכר זכויות הבניה ושטח הקרקע על ידי עמידר לבראשי אינו ממלא אחר דרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין. לא מצאתי כל ממש בטענה זו מכמה טעמים. ראשית, באשר לשטחים הצמודים הרי שאלו מופיעים בתשריט שצורף כנספח להסכם ובכל מקרה מתקיימת בעניינם הדרישה. זכויות הבניה העתידיות הן בגדר זכות חוזית שלא קמה לגביהן החובה לקיומו של מסמך בכתב (ר' י' ויסמן, דיני קנין, בעלות ושיתוף, עמ' 419 (1997)). שנית, הטענה מניחה כי מדובר בעסקת מכר מקרקעין שעה שהמדובר במכר של זכות חוזית להירשם כבעלים ככל שהחלקה תירשם כבית משותף ולכן לא חל לגביהם חוק המקרקעין אלא חוק המיטלטלין, שהוראותיו חלות בשינויים המחויבים וככל שהדבר מתאים לעניין גם על זכויות (סעיף 13 (א') לחוק המיטלטלין; ר' ע"א 6529/96 טקסטיל ריינס בע"מ נ' ענת רייך, פ"ד נג (2) 218, 228 (1999), ש' לרנר המחאת חיובים, 211 (2002)). על כן לא קמה החובה לקיומה של דרישת הכתב במקרה זה (ר' ע"א 274/79 מואפק רפיק עבדאללה חורי נ' חסן מחמד כנען, פ"ד לח 3(3) 337, 348 (1981); ע"א 3107/01 משה עדני נ' אלי אמיתי, פ"ד נז (3) 555, 558-559 (2003)). לסיכום, יש לקבוע כעמדת שוקן והמינהל כי השטחים המסומנים ד' ו- ה', כפי שהם כלולים בתשריטים נ/2 ו- נ/3 (למעט שטח המריבה שאליו אתייחס בנפרד) יוצמדו כל אחד לדירת מי מהצדדים. באשר לאחוזי הבניה ביקשו שוקן כי אלו יחולקו לפי היחס שבין שטח הקרקע שמוחזק על ידי כל אחד מהצדדים לעומת שטח הקרקע הכולל. בכתב ההגנה חלקו X, כאמור, על עצם זכותם של שוקן לאחוזי הבניה אך לא התייחסו לאופן בו ישויכו לכל אחת מהחלקות ולחלוקה היחסית שלהם בין הצדדים. בהינתן טיבם של אחוזי הבניה, המתייחסים לשטח הכולל המותר לבניה (שטח הרצפה) ביחס לשטח חלקת האדמה שעליה מבקשים להקים את המבנה (ר' סעיף 1 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965; תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתוכניות והיתרים,) תשנ"ב - 1992; י' ויסמן בספרו הנ"ל, עמ' 415) מצאתי כי יש לחלקם כפי שטוענים שוקן - בהתאם ליחס שבין שטח הקרקע הכולל שנמכר לבראשי (הדירה והשטח מסביבה כמפורט לעיל) לבין שטח המקרקעין וכך גם באשר לX (השווה ע"א 10322/03 ישעיהו לביא נ' אליעזר יעקב שטרייכר, פ"ד נט (6) 449 (2005)). גישה זו אף עולה בקנה אחד עם המסמכים וההסכם שבין X לעמידר בדבר מכר זכויות הבניה היחסיות. באשר לדרך רישום אחוזי הבניה הרי שיש לבצע את הרישום בהתאם לדעת הרוב בע"א 10322/03 הנ"ל על דרך של רישומם בתקנון הבית המשותף. שטח המריבה לגרסתו של הלל שוקן שטח המריבה נמכר פעמיים לכל אחד מהצדדים ועל עמידר להציע פתרון שיאפשר את הצמדתו לאחד הצדדים ומתן פיצוי לצד האחר כערכו של שטח המריבה. לכך מוכנים שוקן גם היום ולכן מבקשים שיפוצו בערכים שייקבעו על ידי שמאי שימונה על ידי בית המשפט. בעדותו בבית המשפט טען שוקן כי במקום נמצאו גרוטאות שהיו שייכות לבראשי (עמ' 11, ש' 12-15) והשיב כי עד כמה שזכור לו לא גידל שם X תרנגולות (עמ' 11, ש' 11). בסיכומים טען בא כוחם של שוקן כי מעדות נציג עמידר וכן מהתשריטים עולה כי השטח המדובר נמכר פעמיים: פעם לX ופעם לבראשי. הם מסכימים ששטח המריבה ייכלל במסגרת מה ששייך לX אך טוענים כי יש לחייב את עמידר לשלם לשוקן פיצוי למטרה זו למנות שמאי מטעם בית המשפט. X טוען בתצהירו כי השטח שמכונה 'שטח המריבה' היה לול תרנגולות ובריכה קטנה של אווזים שהיו בחזקה בלעדית שלו ושל אשתו. לטענתם, המדובר בשטח ששייך להם כמו שכל יתר השטחים נמכרו להם. עמדת עמידר כפי שהיא מובאת בתצהירו של מר מזרחי היא כי אין מדובר במכר כפול אלא בסימון מוטעה בתשריט של בראשי של שטח זה ככלול במה שנמכר לה. עמידר למדה על כך מהשוואת חישוב גודל שטחי הקרקע שנמכרו לבראשי ולX כפי שהם מצוינים בתשריטי המכר והשוואתו עם התיחום בתשריט עצמו. עמידר סבורה אפוא כי אין המדובר במכר כפול. במחלוקת העובדתית שנפלה בין הצדדים בשאלת השימוש שהיה בשטח המריבה מצאתי להעדיף את גרסת X כי המקום שימש אותו כלול תרנגולות שכן עדותו בעניין זה הייתה נחרצת בעוד ששוקן התייחס לגרוטאות בהסתייגות. אני מתקשה לראות את הטענה לשימוש למטרה של לול כדמיונית ועל כן מעדיף אותה על פני הגרסה האחרת. משכך פני הדברים הגעתי למסקנה כי לא ניתן לקבל את התביעה של שוקן בנושא זה. כאמור זכויות הצדדים אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין בטרם נרשם הבית המשותף וכל שיש להם היא זכות חוזית ולא זכות במקרקעין. מכאן שהמבחן באשר לטיב הזכויות של כל אחד מהצדדים הוא זה שקבוע בחוק המיטלטלין. סעיף 12 לחוק המיטלטלין קובע את היחס שבין התחייבויות שונות במיטלטלין: "התחייב אדם להקנות לחברו בעלות או זכות אחרת במיטלטלין, ולפני שמסר לו את המיטלטלין או הקנה לו את הזכות חזר והתחייב עם אדם אחר בהקניה נוגדת, זכותו של הראשון עדיפה, אך אם השני התקשר בעסקה וקיבל את המיטלטלין או את הזכות בתום לב ובתמורה - זכותו עדיפה." על פני הדברים במסגרת התחרות בין הזכויות השונות ככל שהמבחן הוא לפי סעיף 12 לחוק המיטלטלין הרי שמשהחזקה בשטח המריבה הייתה כל העת בידי X לא מתקיימים התנאים להעדפת זכותם של שוקן לפי סעיף 12 לחוק המיטלטלין שכן העדפת השני מותנית בקבלת המיטלטלין ובמקרה הזה שבו מדובר בזכויות לרישום כבעלים שיש עמן חזקה. החזקה באותו שטח הייתה בידי X, שהוא אף קיבל את הזכות בתום לב ובתמורה. מכאן, שככל שהשטח נמכר פעמיים, כפי שעולים הדברים מתוך הסימון בתשריט הרי שעדיפה זכותם של X. ככל שהשטח לא נמכר פעמיים אלא מדובר בטעות סופר בתשריט המכר בהסכם עמידר - בראשי הרי שגם כך אין שוקן זכאים לקבלו. לפיכך, יש לקבוע כי X זכאים לשטח המריבה והוא אמור להיכלל בעת הרישום בתוך השטח המיועד להם בבית המשותף. אף ששוקן עתרו למינוי שמאי ולחיוב עמידר בתשלום איני מוצא לנכון להיעתר לבקשתם. את תביעתם כלפי עמידר בעניין זה, ככל שעומדת להם עילת תביעה, עליהם לתבוע באופן נפרד ולא בדרך של סעד הצהרתי או במתן צו עשה. את תביעתם יש להגיש ככל תביעה כספית תוך שהם תומכים אותה בחוות דעת שמאי מטעמם. המתווה שבחרו, שכולל קיצור דרך, ודילוג על שלבים הכרחיים אינו מתאים ואיני מוצא לנכון לקבל את עמדתם בעניין זה. רישום מתוך הראיות שהוגשו עולה כי עמידר פעלה החל משנת 2008 לנסות ולרשום בית משותף ולשם כך מינתה את עורך הדין יגאל מירון. בשל המחלוקת בין הצדדים לא ניתן היה לבצע את הרישום. משהוכרעה המחלוקת ובהתאם להסכמתה במהלך הסיכומים עמידר תבצע את הרישום בהתאם להוראות פסק הדין. ככל שנדרשת פעולה מצד מי מבעלי הדין לרבות כניסה לתוך שטח דירתו יאפשר כל אחד מבעלי הדין את הרישום כאמור לעיל וזאת בתוך 30 יום מהיום שיידרש לעשות כן. עמידר תשלים את הרישום בתוך 6 חודשים. סיכום ניתן פסק דין הצהרתי ולפיו מלוא שטח הקרקע שמוחזק על ידי שוקן וכן זכויות הבניה היחסיות, כפי שהוגדרו לעיל, שייכים לתובעת ויש לרשום אותם במסגרת רישום בית משותף על שמה של התובעת. שטח המריבה כהגדרתו בכתב התביעה שייך לנתבעים מס' 1-2 ובעת רישום הבית המשותף יוצמד לדירתם. עתירתה של התובעת כלפי הנתבעת מס' 3 למינוי שמאי ולפסיקת פיצוי עבור שטח המריבה נדחית ונשמרת זכותה ככל שהיא קיימת לנקוט בהליך נפרד למטרה זו. הנתבעת מס' 3 תדאג לרישום הבית המשותף בהתאם לפסק הדין ובכפוף לאמור לעיל. מאחר ומרבית ההליך נדרש בשל טענתם של הנתבעים מס' 1-2 שלא התקבלה אני מחייב נתבעים אלה בהוצאות התובעת ובשכר טרחת עורך דין בסכום של 30,000 ₪. עוד יישאו נתבעים אלה בהוצאות המשפט של הנתבעת מס' 3 ובשכר טרחת עורך דין בסכום של 15,000 ₪. הסכומים שנקבעו כוללים מס ערך מוסף והם ישולמו בתוך 30 יום ממועד המצאת פסק הדין לבא כוח הנתבעים מס' 1-2. בניהסכסוך שכניםסכסוךזכויות בניה