מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא חיוב רשות מקומית למכור מגרש שלא בדרך של מכרז: העתירה במצית: בפני עתירה בה מבוקש להורות למשיבה למכור את המגרש הידוע כחלקה 44 בגוש 10072 (להלן: "המגרש") לעותרים במחיר שנקבע על ידי השמאי מטעם המשיבה ולא להוציאו למכירה בדרך של מכרז פומבי. מדובר במגרש בשטח 494 מ"ר הכלוא כמובלעת בתוך חלקה 43 בגוש 10072 שנמצאת בבעלות העותרים ואשר שטחה הינו 1490 מ"ר. מהטעמים שיפורטו להלן אני קובע כי דינה של העתירה להדחות. לא מצאתי כי נפל בהחלטת המשיבה פגם המצדיק את התערבותו של בית המשפט המנהלי בהחלטה ובפעולות שנקטה המשיבה כדי לפרסם מכרז למכירת המגרש. טענות הצדדים: העותרים טוענים כי על חלקתם בנויים היום שני בתי מגורים תקניים ומחסן קטן המשמש בפועל למגורים בהיתר לשימוש חורג. העותרים טוענים כי הם מבקשים לרכוש מהמשיבה את המגרש במחיר מלא אך המשיבה מתעקשת להוציא את המגרש למכירה לציבור הרחב בדרך של מכרז. כן טוענים העותרים כי ניצולה התכנוני הסביר והיעיל של חלקתם יהיה אפשרי אך ורק אם תאוחד עם המגרש שכן אז ניתן יהיה לבנות על החלקה המאוחדת 4 יח"ד. נטען כי אם לא יאוחד המגרש עם חלקת העותרים לא ניתן יהיה לנצל את פוטנציאל הבנייה של החלקה על פי תוכניות בניין עיר החלות עליה והעותרים יוכלו לבנות רק 3 יח"ד והדבר יהווה בזבוז מיותר ולא מוצדק של משאבי קרקע ובעיקר פגיעה קשה בעותרים. כן טוענים העותרים כי בנייתו של בית מגורים נוסף הכלוא כל כולו בתוך חלקת העותרים תהווה פגיעה של ממש באיכות החיים של העותרים ובעיקר בקניינם ובזכויות הבנייה המוקנות להם כחוק. נטען כי לבית שייבנה על המגרש תהיה בעיה מובנית קשה של כניסה ויציאה ממנו ומבנה המגרש גם לא יאפשר פתרון חנייה ותמרון למכוניות של בעליו. העותרים טוענים כי המחוקק לא הטיל על המשיבה במקרה זה כל חובה למכור את המגרש בדרך של מכרז שכן המחוקק החריג מצבים תכנוניים כאלה מכלל חובה זו. לפיכך, נטען כי מכירת המגרש לכל צד ג' שאיננו העותרים היא חריגה מסמכות ופעולה בהיעדר חוקיות, לאור סעיף 70 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה - 1965 (להלן: "חוק התכנון והבנייה") האוסר מכירת המגרש לכל אדם למעט לעותרים. כן נטען כי גם אם כן חלה חובה על המשיבה להוציא את המגרש למכירה בדרך של מכרז הרי שחובה זו נדחית מפני החובות שלא לגרום נזק לעותרים, שלא לגרום לפגיעה בקופת הציבור, החובה לשאוף לניצול היעיל והמיטבי של המקרקעין והחובה לאפשר לעותרים לממש את זכויותיהם על פי חוק התכנון והבנייה. נטען כי פעולת המשיבה איננה מתחשבת בכל אלה והינה בלתי סבירה באופן קיצוני המצדיק התערבות ביהמ"ש. העותרים טוענים גם כי המשיבה עצמה סברה בעבר כי דרך המלך היא רכישת החלקה על ידי העותרים ובשנת 1993 אף קבע סגן ראש המועצה המשיבה כי בגלל צורת החלקה אין אפשרות לבנות על החלקה והציע להקנות אותה בהסכם מיוחד לעותרים. בסיכומו של יום לא נערכה עסקת הקנייה אך העותרים טוענים כי החלקה נמסרה להם לשם שמירתה וגינונה והעותרים השקיעו אלפי דולרים במציאת פתרונות ניקוז במקומה של המשיבה ולאחרונה אף בהקמת "דק" לאחר שבשל הכורח לחסוך במים הם החליפו את הגינון הקיים שנשתל על חשבונם בפתרון חסכני במים והקימו פרגולה ודק. נטען כי כיום אין מנוס מפיצול החלקה ולשם כך נדרשת רכישת החלקה על ידי העותרים. העותרים מאשרים כי אמנם חלה על המשיבה חובה להתקשר בעסקאות מכר מקרקעין בדרך של מכרז פומבי, אך טוענים כי לכך קיימות החרגות ונטען כי מכר מעין זה חורג במפורש מן החובה להוציא את המגרש למכירה בדרך של מכרז פומבי. לטענת העותרים קיימת הסמכה רחבה ביותר לאפשר מכירה שלא בדרך של מכרז מקום שיהיה במכר זה כדי לפגוע באפשרות לחלק, לאחד, לחלק מחדש ובאופן כללי לאפשר ביצוען של תוכניות בנייה שונות. נטען כי הפסיקה קבעה כי יש לפרש את סעיף הפטור על דרך ההרחבה. עוד טוענים העותרים כי חוק חובת המכרזים קובע חובה רחבה ביותר המוטלת על כלל רשויות המדינה לרכוש טובין ומקרקעין ולמכרם בדרך של מכרז, אך בתקנות חובת המכרזים, התשנ"ג - 1993 (להלן: "תקנות חובת המכרזים") נקבע פטור מפורש למכר שעלול לעמוד בסתירה לזכותו של בעל מקרקעין סמוכים לנצל ניצול ראוי את המקרקעין שבבעלותו (פרק ג' סעיף 25(10)). העותרים טוענים כי המשיבה פועלת בניגוד לכוונת תוכניות בניין העיר שמטרתן המפורשת הייתה לאפשר בנייה של 2 יחידות דיור על מגרש שטרם נרשמה חלוקתו במידה ושטחו 1000 ממ"ר ומעלה. נטען כי פעולה המנוגדת מפורשות למטרות תוכנית בניין עיר איננה סבירה ואינה ראויה. העותרים הציעו למשיבה לרכוש ממנה את החלקה בשווייה השמאי המלא בפטור ממכרז ולהכין על חשבונם תוכנית מפורטת לפיתוח החלקות לשתי חלקות סטטוטוריות העונות על תנאי המינימום הקבועים בתב"ע, אך המשיבה סירבה. לכן טוענים העותרים כי על ביהמ"ש להורות למשיבה למכור להם את המגרש במחיר שנקבע על ידי השמאי מטעם המשיבה ולא להוציאו למכירה בדרך של מכרז פומבי. המשיבה טוענת כי החלטתה לקיים הליך של מכרז למכירת המגרש הינה סבירה, עניינית ומוצדקת. נטען כי אין למשיבה כל סמכות שבדין להקצות את המגרש לעותרים ללא מכרז ואף אם החוק מעניק לרשות אפשרות להתקשרות ללא מכרז, אין הדבר יוצר עליה חובה להתקשר ללא מכרז. נטען כי העותרים אינם יכולים לסמוך יהבם על תקנה 25(10) לתקנות חובת המכרזים ואף לא על סעיף 70 לחוק התכנון והבנייה ופרשנותם של העותרים לסעיפים אלו הינה מאולצת ואינה משתמעת מלשון סעיפי החוק. לטענת המשיבה לא חל בענייננו הכלל הבסיסי בדיני מקרקעין והוא שעסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. נטען כי המסמכים אליהם מפנים העותרים, שלטענת העותרים מוכיחים כי המשיבה סברה שעל העותרים לרכוש את המגרש, אין בהם ולא כלום לעניין התחייבותה הנטענת של המשיבה כלפי העותרים. נטען כי לעתירה לא צורף ולו מסמך אחד שיש בו הסכמה או התחיבות מפורשת של המשיבה למכור לעותרים את המגרש או להקצותו בפטור ממכרז. נטען כי העותרים פולשים למגרש וביום 5.2.12 אף חתמו על התחייבות לפינוי המקרקעין לרבות כל הבנוי עליו באם לא ייגשו למכרז או ייגשו ולא יזכו בו. המשיבה טוענת בנוסף כי אין מחלוקת כי לפי המצב התכנוני והמשפטי כיום אין למועצה סמכות למכור את המגרש בפטור ממכרז. כמו כן אין מחלוקת כי העותרים הינם הבעלים הרשום של המקרקעין הידועים כגוש 10072 חלקה 43 והמשיבה הינה הבעלים הרשום של המגרש (חלקה 44). אין מחלוקת גם על כך כי המגרש בבעלות המשיבה ממוקם כמובלעת בתוך חלקת העותרים. על החלקות חלה תב"ע ש/18 המשנה את התוכנית הקודמת שהייתה בתוקף (תב"ע ש/17). נטען כי על פי סעיף 192 לצו המועצות המקומיות (א), התשי"ה - 1950 (להלן: "הצו") על המועצה חלה חובה לערוך מכרז. בסעיף 3 לתוספת הרביעית לצו קבועים סוגי החוזים בהם יכולה המועצה המקומית להתקשר ללא מכרז. על פי סעיף 3(2)(ו) לתוספת הרביעית לצו, המועצה המקומית רשאית להתקשר בחוזה ללא מכרז כאשר העברת המקרקעין דרושה לביצוע השלמה, חלוקה, איחוד, הפרדה או חלוקה מחדש של מקרקעין הכרוכים בביצוע תכנית שנתאשרה לפי חוק התכנון והבנייה. נטען כי דרך המלך הינה קיומו של מכרז וכדי שהמשיבה תוכל להתקשר עם מאן דהוא בחוזה ללא מכרז יש להצביע על סעיף פטור המסמיך אותה לעשות כן אך סעיף מעין זה אינו קיים בענייננו. עוד נטען כי החלטת המשיבה לנקוט בהליך של מכרז הינה סבירה בנסיבות העניין ואין בה כדי לגרום נזק לעותרים שכן הם כבר בנו על חלקתם שתי יחידות דיור ומחסן ובכך ניצלו את זכויות הבנייה בחלקה. נטען כי רצונם של העותרים לקבל את המגרש בפטור ממכרז כדי להוריש לכל אחד מארבעת ילדיהם יחידת דיור אחת אין בו נימוק מספיק כדי לקבל את המגרש בפטור ממכרז. נטען גם כי לכשיחל הליך המכרז פתוחה בפני העותרים הדרך לגשת למכרז ולהציע הצעה לרכישת המגרש. המשיבה טוענת כי סעיף 70 לחוק התכנון והבנייה אינו חל בענייננו שכן הסעיף מתייחס לתוכנית מפורטת אך בענייננו אין תוכנית כזו שהרי תב"ע ש/17 איננה תוכנית מפורטת אלא הינה תוכנית מתאר וכך אף לעניין תב"ע ש/18 המהווה בפועל "תכנית מתאר" וכך היא אף מוגדרת על ידי מינהל מקרקעי ישראל. נטען כי אף תב"ע ש/205 ותב"ע ש/252 הן אינן תכניות מפורטות ואינן מוגדרות כך על ידי מנהל מקרקעי ישראל ומטרתן הינה שינוי טבלת האיזורים המופיעה בפרק ה' לתב"ע ש/17. באשר לתקנה 25(10) לתקנות חובת המכרזים טוענת המשיבה כי היא מתייחסת להתקשרות של מנהל מקרקעי ישראל לביצוע עסקה במקרקעין ואין בה כל זכר לחובתה של מועצה מקומית להתקשר בעסקה במקרקעין ללא מכרז. לחילופין, ואף אם הייתה קיימת חובה מעין זו, נטען כי נקבע בפסיקה לא אחת כי יש לפרש את סעיפי הפטור בתקנות חובת המכרזים בצמצום. בנוסף, נטען כי סעיף 70 לחוק התכנון והבנייה ביחד עם תקנה 25(10) לתקנות חובת המכרזים מתייחסים להתקשרות שמטרתה לאפשר לבעל זכויות בקרקע גובלת להשלים את יחידת הבנייה שלו על פי תוכנית מתאר כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה. נטען כי בענייננו אין כל מניעה תכנונית הנוגעת לחלקת העותרים ולמגרש שבבעלות המועצה. בהתאם לחוו"ד השמאי שהוזמנה מטעם המשיבה המגרש מהווה יחידת בנייה עצמאית ובמגבלות קווי הבניין ניתן לבנות עליו יחידת דיור אחת. עוד נקבע בחווה"ד כי שוויו של המגרש הינו 950,000 ₪. כלומר, מדובר במגרש תקני לכל דבר ועניין ואף אם צורתו שונה משאר החלקות המצויות בגוש 10072 אין זה מעיד על כך שהקצאת המגרש לעותרים דרושה על מנת שחלקתם יחד עם המגרש יתאימו לתנאי התוכנית. על כן, נטען כי העותרים אינם עומדים בתנאי הפטור הקבועים בתקנה 25(10) לתקנות חובת המכרזים. המשיבה טוענת כי תוכנית החלוקה המוצעת על ידי העותרים לפיה תאוחדנה שתי החלקות ותחולקנה מחדש לשני מגרשים אינה עומדת במבחן המציאות הואיל שמשמעות הדבר היא שבכוונת העותרים להרוס את כל המבנים שהוקמו על חלקתם ולאחר איחוד החלקות בכוונתם להקים במקומם 4 יחידות דיור, דבר שאינו עומד במבחן הכדאיות העסקית. בנוסף נטען כי איחוד החלקות לא יאפשר חלוקתן לשני מגרשים של 1,000 מ"ר כל אחד ובכך גם לא יהא ניתן לאפשר בנייה של שתי יחידות דיור בכל מגרש. למען הסדר יצוין כי ביום 27/3/12 התקיים דיון אשר נקבע במקור לשמיעת טענות לעניין בקשת העותרים כי יינתן צו ביניים האוסר על קיום מכרז למכירת המגרש. במועד זה, ובהסכמת הצדדים, נשמעו טיעוני הצדדים בעתירה. ב"כ הצדדים הבהירו כי מוסכם עליהם שהתגובה שהוגשה ע"י המשיבה לעניין צו הביניים תחשב כאילו הוגשה תשובה לעתירה עצמה. בהתאם ניתן להכריע בעתירה על בסיס הטענות כפי שהובאו בפני בית המשפט. דיון ומסקנות: לאחר שבחנתי את טענות הצדדים הגעתי למסקנה כי יש לדחות את העתירה שכן לא מצאתי כי בהחלטת המשיבה לערוך מכרז למכירת המקרקעין נפל פגם היורד לשורשו של עניין והמצדיק התערבות של בית משפט מנהלי. על פי סעיף 192 לצו "לא תתקשר מועצה בחוזה להעברת מקרקעין או טובין, להזמנת טובין או לביצוע עבודה, אלא על פי הוראות התוספת הרביעית". על פי סעיף 3 לתוספת הרביעית מועצה מקומית רשאית להתקשר בחוזה ללא מכרז רק אם חל אחד מסעיפי הפטור. כלומר, ההסדר הקבוע בתוספת הרביעית לצו מניח את קיומה של חובת מכרז על הרשות המקומית (ראו גם: עומר דקל מכרזים (2004), בעמ' 251 (להלן: "דקל")). הכלל הוא עריכת מכרז ומי שטוען כי אין חובה לערוך מכרז עליו להוכיח כי חל אחד מסעיפי הפטור. בפסיקה נקבע כי פטורים ממכרז נועדו להיות החריג לכלל בדבר חובת המכרזים, ונפסק כי יש לפרשם על דרך הצמצום (ראו: עע"ם 7027/07 אדגר נ' המועצה המקומית בנימינה (לא פורסם, 26.12.2010); עע"ם 8412/07 חברת מלון ומלון סוויטות אפ.אס.אר בירושלים בע"מ נ' שימי הורן, לא פורסם (4.3.09); בג"צ 4672/90 אריאל הנדסת חשמל רמזורים ובקרה בע"מ נ' עיריית חיפה, פ"ד מ"ו(3) 267 (1992); דקל, בעמ' 219). סעיף 3(2)(ו) לתוספת הרביעית קובע כי ניתן להתקשר בחוזה ללא מכרז כאשר מדובר בחוזה להעברת מקרקעין של המועצה המקומית שלפיו "העברת המקרקעין דרושה לביצוע השלמה, חלוקה, איחוד, הפרדה או חלוקה מחדש של מקרקעין, הכרוכים בביצוע תכנית שנתאשרה לפי חוק התכנוןוהבניה, תשכ"ה-1965;". לטעמי יש לקבל את עמדת המשיבה לפיה בענייננו אין כל מניעה תכנונית הנוגעת לחלקת העותרים ולמגרש שבבעלות המועצה. בהתאם לחוו"ד השמאי שהוזמנה מטעם המשיבה המגרש מהווה יחידת בנייה עצמאית ובמגבלות קווי הבניין ניתן לבנות עליו יחידת דיור אחת. למעשה מדובר במגרש תקני לכל דבר ועניין ואף אם צורתו שונה משאר החלקות המצויות בגוש 10072 אין זה מעיד על כך שהקצאת המגרש לעותרים דרושה לשם ביצוע פעולה כלשהי על פי התוכנית החלה על המקרקעין. על כן, לא נראה כי העותרים הוכיחו כי חל בענייננו הפטור. כמו כן, יש לקבל את טענת המשיבה לפיה תוכנית החלוקה המוצעת על ידי העותרים לפיה תאוחדנה שתי החלקות ותחולקנה מחדש לשני מגרשים אינה עומדת במבחן המציאות הואיל שמשמעות הדבר היא שבכוונת העותרים להרוס את כל המבנים שהוקמו על חלקתם ולאחר איחוד החלקות בכוונתם להקים במקומם 4 יחידות דיור, דבר שאינו עומד במבחן הכדאיות העסקית. גם סעיף 70 לחוק התכנון והבנייה אליו מפנים העותרים אינו חל בענייננו שכן הסעיף מתייחס לתוכנית מפורטת אך בענייננו אין תוכנית כזו. לא אוכל לקבל את טענת העותרים כי חלים בענייננו חוק חובת המכרזים ותקנה 25(10) לתקנות חובת המכרזים. לגישתי, קיים בענייננו הסדר מיוחד ואין מקום לפנות להסדר הכללי בנסיבות העניין. היחס בין חיקוקים אלו לבין החיקוקים החלים על רשויות מקומיות (כגון צו המועצות המקומיות) הינו היחס שבין הסדר כללי להסדר מיוחד. כלומר, כל עוד הסוגייה שבנדון מוסדרת על ידי ההסדר המיוחד חל ההסדר המיוחד אולם מקום שבו ההסדר המיוחד שותק ואין מקום לסבור כי משמעות השתיקה הינה הסדר שלילי יחול על המקרה ההסדר הכללי כהסדר שיורי (דקל, בעמ' 160-165). יצויין כי תקנה 25 לתקנות מונה הוראות פטור המתייחסות למנהל מקרקעי ישראל ולא למועצה מקומית. מכל מקום, הדיון בסוגייה זו מתייתר שכן גם אם נקבע כי חוק חובת המכרזים ותקנות חובת המכרזים חלים בענייננו, בכל מקרה חלקת העותרים הינה בעלת זכויות בנייה אשר מומשו ואין היא נזקקת להשלמה באמצעות המגרש שבנדון ולכן לא ניתן לקבוע כי יש להפעיל את תקנה 25(10) לתקנות חובת המכרזים כטענת העותרים ולהקנות להם את המגרש מאחר שלא ניתן לקבל את טענתם כי הדבר דרוש כדי שהקרקע שלהם יחד עם המגרש שבנדון תתאם את תנאי התוכנית החלה ומאחר שהמגרש שבנדון מהווה יחידת בנייה שלמה בפני עצמו. ראו והשוו: עת"מ (ת"א) 1578/07 סעדיה נ' מנהל מקרקעי ישראל (לא פורסם, 10.12.07). בנסיבות אלו, גם אם לא הייתה חלה חובה לקיים מכרז הרי שלא נראה כי קיימת הצדקה לסטות מהעקרונות שבבסיס המכרז - שמירה על טוהר המידות, שאיפה ליעילות כלכלית ושמירה על שוויון הזדמנויות. זאת כאשר נקבע בפסיקה כי הרציונל מאחורי חיוב רשות מקומית שלא להעביר מקרקעין שברשותה אלא באמצעות מכרז הינו שמירה על שוויון בפני החוק ומתן אפשרות שווה לכל אזרח לרכוש מקרקעי ציבור וכן הבטחת מחיר אופטימאלי לאותם מקרקעין (ראו: בג"ץ 7356/07 ריינר נ' עיריית רעננה (לא פורסם, 27.10.11); בג"ץ 187/77 קופטש - חברה לבנין בע"מ נ' שר הפנים, פ"ד ל"ב(1) 309, 322 (1977)). כמו כן, נקבע בפסיקה לא אחת כי באיזון בין עיקרון השוויון לבין העיקרון של קידום היעילות הכלכלית גובר עיקרון השוויון וזאת על מנת להגשים את מטרתם של דיני המכרזים (ראו: עע"ם 8412/07 חברת מלון ומלון סוויטות אפ.אס.אר בירושלים בע"מ נ' שימי הורן, לא פורסם (4.3.09), שם נקבע גם כי החלטה להקצות מקרקעין שהינם רכוש הציבור שלא על ידי מכרז פומבי אמורה להתקבל רק במקרים חריגים ונדירים). אוסיף עוד כי העותרים פלשו למגרש שבנדון ולא הביאו ראיות לכך כי בשלב כלשהו הובטח להם שיוכלו לרכוש את המגרש או כי המגרש יוקנה להם בדרך כלשהי (המסמכים שהוגשו אינם מהווים ראיה להבטחה שכזו) ולכן ניתן לומר כי העותרים עשו דין לעצמם ויש בכך משום חוסר ניקיון כפיים המצדיק את דחיית העתירה. לעניין דחיית עתירה בשל חוסר ניקיון כפיים ועשיית דין עצמי ראו: בג"ץ 8918/03 סלים אסמעיל חסן נ' ועדת משנה לפיקוח, מועצת התכנון העליונה, המנהל האזרחי (לא פורסם, , 7.6.09); בג"צ 584/04 העמותה למען כנסיית ישוע האדון (ע"ר) ואח' נ' המשרד לענייני דתות ואח', לא פורסם (2006); בג"צ 2038/06 ח'לוד בדיע חז'נה ואח' נ' שר הפנים ואח', לא פורסם (2006); בג"צ 4842/06 פלוני ואח' נ' שר הפנים ואח', לא פורסם (2007). ויודגש כי עצם פרסום מכרז למכירת המגרש שבנדון אינו מונע מהעותרים לגשת למכרז, להציע הצעה שתשקף את הכדאיות הכלכלית שיש להם ברכישת המגרש, ואם יזכו יוכלו גם לרכוש את הזכויות במקרקעין שבנדון. סיכום: אשר על כן, מכל הטעמים שפורטו, אני קובע כי לא נפל בהחלטת המשיבה לפיה יש לקיים מכרז למכירת המגרש שבנדון פגם המצדיק התערבות של בית משפט מנהלי. העתירה נדחית. העותרים יישאו בהוצאות המשיבה ושכר טרחת עורך דינה בסכום של 12,000 ₪ שיישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום המלא בפועל. בישיבה מיום 27/3/12 הבהיר ב"כ המשיבה כי הגם שלא הוצא במסגרת עתירה זו צו ביניים האוסר על המשיבה להמשיך בהליכי פרסומו של המכרז קיבלה המשיבה את המלצת בית המשפט והקפיאה את הליכי המכרז, עד להכרעה בעתירה. מאחר ופסק דין זה, הדוחה את העתירה, ניתן בהעדר הצדדים, וכדי לאפשר לעותרים לשקול את המשך צעדיהם, ראוי הוא כי המשיבה תמשיך כפי שנהגה עד היום ותעכב את פרסומו של המכרז עד ליום 1/7/12, באופן שיאפשר לעותרים לגבש עמדתם ולמצות הליכים, אם יבחרו לעשות כן. מכרזקרקעותרשויות מקומיות