הערת אזהרה על גבי הערת אזהרה

בע"א 261/88 בנק המזרחי המאוחד נ' רוזובסקי פ"ד מח(2) 102, 132 הדגיש כב' השופט דב לוין : " הערות אזהרה אנכיות [ הערת אזהרה על גבי הערת אזהרה ] - במצב כזה נרשמת ההערה המאוחרת מכוח זכותו של בעל ההערה הראשונה בזמן... בעוד ההערה הראשונה נרשמת על הקרקע ועל זכויותיו של הבעלים הרשום, נרשמת השניה על זכויותיו של הזכאי עפ"י ההערה הראשונה ... מובטח בעל ההערה המאוחרת רק ככל שבעל ההערה הראשונה מובטח בזכותו שלו ... בהתבטל הערת האזהרה הראשונה, מתבטלת גם ההערה שנרשמה עליה". מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא רישום הערת אזהרה על גבי הערת אזהרה / הערות אזהרה אנכיות : 1. עיקרו של הסכסוך - מי הבעלים של הדירה ברח' שד' חן 14 בתל-אביב הידועה כגוש 7111 חלקה 93/1 [להלן: "הדירה"]. הדירה רשומה במרשם המקרקעין בבעלות הנתבע 1 [להלן: "פרץ"]. ב- 2.9.04 נרשמה הערת אזהרה ראשונה לטובת הנתבעת 3 [להלן: "שנסי"] ב- 29.1.07 נרשמה הערת אזהרה שניה לטובת הנתבע 2 [להלן: "מוסרי"]. ב- 29.10.07 נרשמה הערת אזהרה שלישית לטובת התובעים [להלן: "נהרי- ברששת"]. כן הוטלו עיקולים על זכויות שנסי בדירה. ב- 4.2.07 נרשם עיקול שניתן בהוצל"פ על הזכויות בדירה לטובת הנתבעת 4 [להלן: "חנה סויסה"]. המחזיק בדירה הינו פרץ. 2. פרקליט מס שבח הודיע בקדם המשפט, שבעניין הדירה נשוא הדיון דווח על 4 עסקאות [ראו עמ' 9 לפרוטוקול שורות 19-31]: [א] 27.8.04 - עסקה בה רכשה שנסי את הזכויות בדירה מפרץ. [ב] 28.1.07 - עסקה בה רכש מוסרי את הזכויות בדירה משנסי. [ג] 8.2.07 - עסקה בה רכש עמיר וולמר את הזכויות בדירה ממוסרי. [ד] 16.10.07 -עסקה בה רכשו נהרי-ברששת את הזכויות בדירה ממוסרי. פרקליט מס שבח הוסיף שהצהרה על ביטול חלק מהעסקאות תביא גם לביטול השומות, וממילא לביטול חלק מההערות לפי פקודת מסים [גבייה] הרשומות לטובת מס שבח על הדירה [עמ' 10 שורות 18-21]. פרקליטה של ג'רבי תנעמי שמחה [ להלן : "ג'רבי" ] טען, ששנסי רכשה את הדירה בנאמנות עבור מרשתו, ששילמה לה את תמורת הדירה [ראו עמ' 3 שורות 28-29, עמ' 10 שורות 24-26, מוצג ת/4 וסעיפים 21-22 לכתב ההגנה]. וולמר אינו צד להליך, ותביעה בעניין העסקה שנערכה עמו מתבררת בהליך נפרד. 3. שנסי, שרישיונה כעו"ד נשלל לצמיתות [ראו פסק הדין שצורף לתצהיר מוסרי], עזבה את הארץ, וב- 27.2.12 מונה עו"ד קיירה משה כמנהל מיוחד לנכסיה [פש"ר 22750-12-11]. חנה סויסה טענה ששנסי חייבת לה כספים, וב- 4.2.07 נרשם לטובתה עיקול על זכויות שנסי בדירה. הנתבע 5 [להלן: "רונן סויסה"] הינו בנה של חנה סויסה, ובן זוגה לשעבר של שנסי. עו"ד פרץ עבד במשרד בו עבדה שנסי כעו"ד [ראו עדות אמו של מוסרי בעמ' 132 שורות 9-16]. שנסי ייצגה את מוסרי בעניינים שונים, ואמו של מוסרי עבדה כמזכירה במשרדה של שנסי והייתה עמה בקשרי ידידות [ראו עדות אמו של מוסרי בעמ' 130 שורות 21-32, ועמ' 134 שורות 9-19]. דקל שנטי ייעוץ ושירותים בע"מ [להלן: "דקל בע"מ"] הינה נושה של שנסי, ולטובתה הוטל עיקול על זכויות שנסי. דקל בע"מ, שנתבעה בתביעה, לא נטלה חלק בהליך, וטענה בסעיף 7 לכתב ההגנה, שאם יקבע שאין לשנסי זכויות בדירה אזי ממילא דקל בע"מ לא תוכל לעקל את הזכויות. ברששת, בנוסף לדירה שקנה עם נהרי ממוסרי [עסקה מ- 16.10.07], קנה משנסי כחודש ימים קודם לכן דירה נוספת באותו בניין [עסקה מ- 21.9.07]. 4. מוסרי הגיש תביעה בת"א 27841-06-10 להצהיר על בטלות 2 עסקאות: עסקה מ- 28.1.07 בה רכש את הזכויות בדירה משנסי, ועסקה מ- 8.2.07 בה רכש עמיר וולמר את הזכויות בדירה ממנו. מוסרי טען בתביעה ששנסי הורחקה לצמיתות מלשכת עורכי הדין בגין מעשי זיוף, שהוא מעולם לא חתם על החוזים, לא רכש דירה ולא קיבל כספים עבור מכירת הדירה [ראו נ/1]. עוד טען בסעיף 12(ו) לכתב התביעה: "שנסי ניצלה את תום ליבו, תמימותו ואולי אף טיפשותו של התובע [מוסרי - י.ג.] כדי למכור את הדירה מס' פעמים, הכל לשם צרכיה ומטרותיה - כנראה כדי להבריח רכוש מנושיה ו/או לקבל כספים שלא כדין". בהעדר הגנה מטעם שנסי, ניתן ב- 9.8.11 פסק דין חלקי על ביטול העסקה מ- 28.1.07 שנערכה בין שנסי לבין מוסרי, והתביעה בעניין העסקה בין מוסרי לבין וולמר עודנה תלויה ועומדת בפני מותב אחר. פרקליטה של ג'רבי, שטען ששנסי רכשה את הדירה בנאמנות עבור מרשתו, הצהיר שבכוונתו להגיש תביעה לבית המשפט בעניין טענת הנאמנות [עמ' 11 שורות 14-15]. 5. התביעה דנן הועברה לשמיעה בפני ב- 16.6.2010. הצדדים הסכימו שתחילה ידון ביהמ"ש בטענות כנגד העסקה הרביעית מ-16.10.07 בין מוסרי לבין נהרי - ברששת [עמ' 11 שורות 28-29]. העסקה השנייה [שנסי - מוסרי] והעסקה השלישית [מוסרי - וולמר] נדונו כאמור בתביעה אחרת בפני מותב אחר. פרקליטו של מוסרי הבהיר את עמדת מוסרי בתובענה: "אני אומר בשם מרשי... אין לו זכויות במקרקעין... לא היו לו זכויות במקרקעין... הוא לא שילם עבור הנכס הזה, לא רכש אותו, ולא מכר אותו ולא קיבל כל תמורה" [עמ' 190 שורות 18-20]. חלק מהנתבעים בתביעה החליטו שלא ליטול חלק פעיל בבירור תוקף העסקה הרביעית ולא השתתפו בדיוני ההוכחות: דקל בע"מ, ג'רבי ומס שבח מקרקעין ת"א. 6. מהראיות שהובאו בפני ביהמ"ש ניתן לקבוע שבעסקה הרביעית, שנערכה ב- 16.10.07 בין מוסרי לבין נהרי- ברששת, שימש מוסרי כ"איש קש" של שנסי, והעסקה בפועל נערכה בין שנסי לבין נהרי- ברששת. כן ניתן לקבוע שנהרי-ברששת שילמו לשנסי את התמורה שנקבעה בחוזה המכר, ושלמוסרי אין זכויות בדירה. קביעה זו עדיין אינה מכריעה מי זכאי להיות הבעלים של הדירה. הטעמים לקביעות אלה הינם כדלקמן: ראשית, נערך עימות במחלקת ההונאה במשטרה בין מוסרי לבין ברששת [מוצג ת/7]. בעימות השיב מוסרי: "אני מאשר ששרון [שנסי- י.ג.] באה אלי הביתה עם בן אדם, אני לא יודע האם זה הוא, וביחד נסענו אליה הביתה. שם חתמתי איתו על ניירות שקשורים לדירה, והיא [שנסי- י.ג.] אמרה שאין יותר שום דבר על שמי, ושאני נקי... אני חתמתי על מסמכים כלשהם, אבל לא זוכר על מה... אני חתמתי איתו על ניירות כדי שהדירה תעבור על שמו [נהרי- ברששת - י.ג.] אני לא זוכר על איזה ניירות חתמתי. ש. ... זה הניירות שחתמת? ת. אם זה מכירה, אז כן. ש. אמרת לו לשלם את התמורה לשרונה [לשנסי - י.ג.] ? ת. אני לא זוכר". רס"מ יורי ברגמן, ממחלק חקירות הונאה במשטרה, שערך את העימות במשטרה, העיד בחקירתו: "כמה שידוע למשטרה היא [שנסי- י.ג.] נמצאת בחוץ לארץ... סדר גודל של העבירות שמיוחסות לה, והחשדות לא מגיעים לרמה של בקשת הסגרה" [עמ' 40 שורות 16-18]; "הוא [מוסרי - י.ג.] הודה בזה שכן, איזושהי פעולה על העברת הזכויות בדירה ממנו אל ברששת כן התקיימה... לא עיין במסמכים שחתם עליהם, אבל מהות הפעולה הייתה די ברורה לו שהדירה עוברת משמו לרשותו של ברששת" [עמ' 44 שורות 23-26]. שנית, אמו של מוסרי, הגב' לינה אהרונוב, מזכירתה לשעבר של שנסי וידידתה, העידה בחקירתה: "ש. את אומרת ששרונה [שנסי- י.ג.] פנתה אליך בשנת 2007 [מועד עסקאות שנסי- מוסרי, ומוסרי - נהרי-ברששת - י.ג.] וביקשה עזרה בתור טובה משהו מהבן שלך? מה בדיוק רצתה מהבן שלך? ת. אני הבנתי שהיא רוצה שהבן שלי יחתום לה... על איזשהו מסמך..." [עמ' 135 שורה 29 עד עמ' 136 שורה 2]. בעקבות פניה זו של שנסי, הגב' לינה אהרונוב פנתה לבנה מוסרי, שהתגורר בדירתה. הגב' אהרונוב העידה: "אמרתי לו [לבני מוסרי - י.ג.] ששרון [שנסי - י.ג.] צריכה את עזרתנו באיזשהו עניין שקשור לרונן הבן זוג שלה [רונן סויסה - י.ג.], זה לחתום על איזשהו מסמך שהיא רוצה לעכב משהו שקשור לרונן" [עמ' 136 שורות 25-27]; "ש. אמר לך [מוסרי לאמו - י.ג.] הלכתי חתמתי וזהו? ת. כן" [עמ' 139 שורות 6-7]; "אחרי שהוא חתם... אנחנו מקבלים מכתב בדואר, שכביכול יוסי [מוסרי - י.ג.] חייב כסף... מס רכישה... התקשרתי... אל תדאגי הכל יהיה בסדר... ואז התחילו הריצות לבטל... אנחנו כל הזמן היינו רצים אחרי שרון [שנסי- י.ג.]... שתבטל את העניין הזה" [עמ' 139 שורות 12-22]; "ש. את אומרת...שהוא [מוסרי- י.ג.] לא קנה משרון [שנסי- י.ג.] שום דירה? ת. לא . ש. הוא לא שילם לשרון כלום? ת. לא" [עמ' 146 שורות 1-5]; "ש. אמרת קודם שפניתם או שיוסי [מוסרי - י.ג.] פנה לשנסי... כדי לפתור את הבעיה שנוצר [נוצרה - י.ג.], מה זה הבעיה הזאת שנוצרה? ת. שכאילו הוא [מוסרי- י.ג.] מכר בית או קנה בית, ובאים מכתבים על שם שלו ממס רכישה, ובאים כל מיני דוחות תשלומים, דברים כאלה שזה לא... אני כבר לא מדברת על התשלום שצריך לשלם... למה זה צריך להגיע לזה? הרי לא קנינו ולא מכרנו שום דבר" [עמ' 148 שורות 10-16]. עוד העידה אמו של מוסרי בעניין עסקת שנסי- מוסרי ועסקת מוסרי- נהרי-ברששת: "הוא חתם בפעם הראשונה היחידה, כביכול על חוזה [עסקת שנסי- מוסרי - י.ג.] שאחר כך הבנתי שזה דירה, היא הייתה אמורה להוציא את יוסי [מוסרי- י.ג.] מכל הדירה הזאת... פשוט לשחרר... אני יודעת שמטרת ההגעה שלו [ברששת - י.ג.] אלינו, ולקחת את יוסי [מוסרי- י.ג.] לחתימה זה בשביל להוציא את יוסי [מוסרי - י.ג.] מכל הסיפור הזה" [עמ' 150 שורות 12-18]. שלישית, מוסרי העיד בחקירתו הנגדית, שלא הייתה לו יכולת כלכלית לרכוש דירה במועד עריכת העסקאות: שנסי-מוסרי ומוסרי-נהרי - ברששת: "ש. בינואר 2007 אתה עבדת? ת. מאבטח. ש. משכורת של? ת. 5000 ₪. ש. הייתה לך כוונה לרכוש דירה? ת. לא. עם משכורת של 5,000 ₪ אתה לא יכול לקנות דירה. בלי ממון ובלי כלום אתה לא יכול ללכת למכולת בקושי" [עמ' 172 שורות 19-26]; "ש. אתה שילמת איזושהי תמורה לשרונה שנסי עבור דירה? ת. לא... אתה ביקרת בדירה הזו מתישהו? ת. לא" [עמ' 174 שורות 1-12]. מוסרי הצהיר בסעיף 7א' לתצהירו, שלא נסתר: "עבדתי אז כמאבטח בבית חולים וולפסון, התפרנסתי בקושי, ואין לי ומעולם לא היה לי את המימון הנדרש לרכישת הדירה". אמו של מוסרי, לינה אהרונוב, שמוסרי גר בדירתה, העידה בעמ' 149 שורות 5-6: "אני מגדלת את הילדים לבד... הייתי קשת יום". עוד העיד מוסרי לעניין העסקה מוסרי-נהרי- ברששת: "היא [שנסי- י.ג.] אמרה לי שכרגע אני צריך לחתום על כמה מסמכים ואני יוצא מכל הסיפור" [עמ' 164 שורות 8-9]; "היא אמרה לי שיש לה בן אדם שהיא מוציאה אותי מכל העניינים של המס שבח" [עמ' 164 שורות 32-33]; "ש. הוא [ברששת- י.ג.] כן חתם בנוכחותך ...? ת. לא זוכר בדיוק על מה הוא חתם כי היה הרבה ניירת על השולחן. אני לא יודע בדיוק מה היא [שנסי- י.ג.] העבירה" [עמ' 166 שורות 19-21]; "סמכתי עליה שברגע שהיא החתימה אותי על מסמכים שונים ואמרה לי שברגע הזה אני לא אקבל יותר מס שבח" [עמ' 169 שורות 1-2]; "ש. קיבלת מהם [נהרי- ברששת - י.ג.] כספים? ת. לא" [עמ' 174 שורות 17-18]; "היא אמרה שכאילו יש לה בן אדם שהיא מוציאה אותי מכל מה שהיא סיבכה אותי" [עמ' 175 שורות 8-9]. רביעית, ברששת העיד בחקירתו הנגדית, שהתשלום בסך 50,000 דולר עבור רכישת הדירה שולם לשנסי: 30,000 דולר במזומן בחתימת החוזה, ו- 20,000 דולר בהעברה לחשבון בנק מס' 28396/09 בבנק לאומי סניף 863 ע"ש יסמין כראג'ה - עפ"י הוראת שנסי. מוסרי לא קיבל כספים מהתמורה בעסקת מוסרי- נהרי- ברששת, וגם לא שילם כספים בעסקת שנסי- מוסרי. בהסכם המכר מ- 16.10.07 בעסקת מוסרי- נהרי- ברששת [מוצג ת/2] נקבע, שסכום התמורה הינו 50,000 דולר, ובסעיף 7.1 להסכם נאמר: "סך של 30,000 דולר ישולמו ביום חתימת הסכם זה, וחתימת המוכר על ההסכם מהווה אישור וקבלת הסך הנ"ל". ההסכם נוסח ע"י שנסי, נחתם בנוכחותה, העסקה נערכה בין שנסי לבין נהרי-ברששת באמצעות מוסרי כ"איש קש", ולפיכך לא ניתן להתעלם מהוראת סעיף 7.1 להסכם. בפני בית המשפט הובאו: [א] עדותו של ברששת על תשלום במזומן בסך 30,000 דולר לשנסי במועד שהוחתם מוסרי על ההסכם בחולון [ב] אישור קבלת הסכום המצוין בסעיף 7.1 להסכם שנוסח ע"י שנסי. מוסרי חתם על ההסכם ומסמכי העסקה עפ"י בקשת שנסי ובנוכחותה [ג] הודעת מוסרי בעימות במשטרה [מוצג ת/7]: "ש. אמרת לו לשלם את התמורה לשרונה [לשנסי - י.ג.]? ת. אני לא זוכר". נהרי לא נכח במועד התשלום בסך 30,000 דולר ששולמו ע"י ברששת לשנסי בחולון, ואין לייחס חשיבות לאי דיוקים בעדותו. מוסרי לא נכח במשרד של שנסי בעת חתימת החוזה ע"י הקונים, לא חתם שם על הסכם המכר, ולפיכך התמורה לא שולמה במשרד. ברששת, שעסק ברכישת נדל"ן, העיד בעמ' 66 שורות 13-18: "התקשרה אלי [שנסי- י.ג.]... הוצאתי מהכספת 30,000 דולר. שמתי בכיס... ידעתי מראש שאני יורד כדי לקנות נכס". אי דיוקים אחרים בעדותו של ברששת אינם מערערים את גרסתו בעניין התשלום של 30,000 דולר כשבוחנים את מכלול הראיות שפורטו. לתצהיר נתן נהרי צורף אישור בנק על העברה בסך של 80,000 ₪ מחשבון נהרי לחשבון כראג'ה יסמין. ההעברה בוצעה ב- 17.10.07 בשעה 14:12, יום לאחר חתימת חוזה המכר בעסקת מוסרי- נהרי- ברששת. באישור הבנק נרשם במפורש: "העברה מחשבון לחשבון עבור תשלום לרכישת דירה בשד' חן 14 תל אביב". שער היציג של הדולר ב- 17.10.07 - 4.029. הסכום שהועבר עפ"י הוראת שנסי היה 19,856 דולר. לא הונחה תשתית ראייתית הקושרת את התשלום ביום 17.10.07 בסך 80,000 ₪ לעסקת רכישת דירה נוספת באותו בניין שנערכה ב-21.9.07, להבדיל מהעסקה נשוא הדיון שנערכה ב- 16.10.07. הקונה בעסקה מ- 21.9.07 היה ברששת בלבד. התשלום האחרון בעסקה הראשונה בסך 20,000 ₪ שולם ביום 16.10.07 בשעה 9:31, ע"י העברה בנקאית מחשבון ברששת משה לחשבון "אשת הקש" של שנסי, יסמין כראג'ה, וזאת עוד בטרם הלך ברששת עם נהרי לראות את הדירה נשוא הדיון באותו יום [ראו מסמך הבנק על העברת 20,000 ₪ - נספח ה' לתצהיר ברששת]. הקונים בעסקה השנייה מ-16.10.07 היו ברששת ונהרי. בעסקה השניה 30,000 דולר שולמו במזומן ב- 16.10.07 על ידי ברששת לשנסי, ו- 20,000 דולר נוספים הועברו בהעברה בנקאית ב- 17.10.07 מחשבונו של נהרי לחשבונה של יסמין כראג'ה - "אשת הקש" של שנסי. עוד הצהיר נהרי בסעיף 6 לתצהירו, שלא נסתר: "התקשרתי לעו"ד שנסי כדי לוודא שמספר החשבון הוא המספר הנכון לביצוע התשלום. לאחר ביצוע ההעברה שלחתי עותק מהאישור לעו"ד שנסי". הגב' יסמין כראג'ה העידה בחקירתה: "הייתי מטפלת לה [לשנסי - י.ג.] פעם בילד, והיא [שנסי - י.ג.] חייבת חשבון בנק בשביל לשים את הכסף, כי חבר שלה- האבא של הילד עיקל לה את כל החשבונות" [עמ' 120 שורות 21-23]; "קודם כל הייתי מנקה לה את הבית ואחר כך עברתי לטפל לה בילד" [עמ' 120 שורה 31]; "היא הייתה חותמת בשמי על שיקים" [מחשבון הבנק - י.ג.] [עמ' 121 שורות 1-2]; "ש. הכסף הזה לא נשאר אצלך בחשבון? ת. לא. נשאר חוב אחרי שהיא [שנסי- י.ג.] עזבה... היא הייתה גם שולחת אותי להוציא לה כסף מהחשבון, והיא הייתה מחכה לי בחוץ באוטו... ש. החשבון היה על שמך? ת. על שמי בלבד" [עמ' 121 שורות 1-23]; "ש. מה היא אמרה לך? ת. היא לא יודעת להתגלגל עם הכסף, אין לה כסף אוכל לקנות לילד... רוצה לשים את הכסף [בחשבון הבנק על שמי - י.ג.], ואחרי זה... להוציא לה שיקים" [עמ' 125 שורות 14-16]. יתרת סכום התמורה בעסקת מוסרי-נהרי-ברששת, בסך כ- 20,000 דולר הופקדה בחשבון בנק ששימש את שנסי והיה ע"ש המטפלת של בנה, וזאת כדי למנוע הטלת עיקולים על הכספים. כך הלכה למעשה שימשה יסמין כראג'ה "אשת קש" לצורך ניהול כספיה של שנסי בחשבון הבנק, כפי שמוסרי שימש "איש קש" לצורך העברת הזכויות של שנסי בדירה והעסקאות ששנסי ביצעה בדירה. חמישית, מוסרי לא היה מעולם בדירה [ראו עדותו בעמ' 74 שורות 11-12]. מי שהראתה את הדירה לברששת והפגישה אותו עם הדיירת המוגנת הייתה שנסי. מוסרי לא ניהל את המו"מ עם ברששת. שנסי ניהלה את המו"מ, ניסחה את חוזה המכר והחתימה את הקונים- נהרי- ברששת על חוזה מכר במשרדה ללא נוכחותו של מוסרי. קודם חתימת הקונים על חוזה המכר מוסרי לא ראה את החוזה. רק לאחר שנוסח הסכם המכר וחתמו עליו הקונים בנפרד נסעה שנסי עם ברששת והחתימה את מוסרי על ההסכם ברחוב ליד מכוניתה. ברששת העיד בחקירתו הנגדית: "נסעתי ברכב שלי איתה [עם שנסי - י.ג.] ועם שותפי נהרי נתן, נסענו לראות את הדירה... פתחה לנו איזה מבוגרת תימניה, הכירה את שרונה [שנסי - י.ג.] היא [שנסי - י.ג.] אומרת לי תכיר זה הדיירת המוגנת. ראיתי את הדירה. היא [שנסי - י.ג.] אמרה לי בוא נלך למשרד ונחתום. הגעתי אליה [לשנסי - י.ג.] למשרד עם נהרי נתן. ישבנו. אמרה לי אני רוצה 50,000 דולר. לא התווכחתי איתה... הכינה הסכם... חתם [נהרי - י.ג.] בפניה על הכל.... נסענו עם האוטו שלה לאדון יוסף מוסרי לבית" [עמ' 57 שורות 13-27]; "ש. אתה והשותף שלך מר נהרי חתמתם במשרד של שרון שנסי? ת. נכון... אני ונהרי חתמנו [על הסכם המכר - י.ג.]. אדון יוסף מוסרי עוד לא חתם" [עמ' 74 שורות 8-21]; "ש. אתם חתמתם על ההסכם, גם אתה וגם נהרי, מר מוסרי לא נכח? ת. נכון מאוד. לא נכח" [עמ' 22 שורות 7-18]. ברששת הודה בעמ' 28 שורות 9-10: "ש. חוץ מההחתמה לא היה לך קשר עם מר מוסרי? ת. נכון". 7. באשר להתנהלות ברששת - נהרי בעסקה, ניתן לקבוע את הממצאים הבאים: [א] העסקה נערכה ב-16.10.07 בחיפזון. בשעה 13:00 ראו ברששת ונהרי את הדירה, מיד לאחר מכן נוסח הסכם המכר במשרד עו"ד שנסי, נחתם ע"י נהרי וברששת במשרד עו"ד שנסי ללא נוכחות מוסרי, שנסי וברששת נסעו לחולון להחתים את מוסרי על ההסכם ועל מסמכי העסקה, וברששת שילם 30,000 דולר. מוסרי הוחתם על החוזה ברחוב, ליד רכבה של שנסי. כל הפעולות בעניין העסקה בוצעו באותו יום במשך כ- 4 שעות מהשעה 13:00 עד השעה 17:00 [ראו עדות ברששת עמ' 20 שורה 33, עמ' 21 שורות 6-7, עמ' 57 שורה 13, עמ' 58 שורה 29]. [ב] מלוא התמורה בסך 50,000 דולר שולמה ע"י נהרי וברששת תוך כ- 24 שעות. 30,000 דולר שולמו ב- 16.10.07 בשעות אחה"צ, והיתרה בסך 20,000 דולר הועברה ב- 17.10.07 בשעה 14:12 [ראו מסמך העברה בנקאי שצורף לתצהיר נתן נהרי]. [ג] מלוא התמורה שולמה תוך 24 שעות מבלי שנרשמה הערת אזהרה בטאבו לטובת הקונים. הערת האזהרה נרשמה לטובת נהרי וברששת רק ב- 29.10.07, כ- 12 יום לאחר תשלום מלוא התמורה. מלוא התמורה שולמה תוך 24 שעות למרות שבסעיף 7.2 להסכם נקבע ש- 10,000 דולר ישולמו לא יאוחר מהמצאת אישור מס רכישה ורישום הערת אזהרה, ולמרות שבסעיף 7.3 להסכם נקבע ש- 10,000 דולר נוספים ישולמו כנגד מסירת החזקה והמצאת אישור עירייה. [ד] מלוא התמורה שולמה תוך 24 שעות מבלי שנהרי וברששת בדקו האם לבעלים הרשום של הדירה במרשם המקרקעין, עו"ד משה פרץ, יש התנגדות לעסקה, והאם שולמה לו מלוא התמורה. במועד זה היו רשומות הערות אזהרה על הדירה רק לטובת שנסי ולטובת מוסרי. במועד עריכת העסקה [16.10.07] ברששת היה מודע לכך, מעיון בנסח הטאבו, ששנסי לא הצליחה להעביר את הבעלות בדירה על שמה למרות שהערת האזהרה נרשמה לטובתה כ-3 שנים קודם לכן ב- 2.9.04. חרף כך ברששת לא פנה לברר את העניין עם הבעלים הרשום עו"ד משה פרץ. ברששת העיד בחקירתו: "ש. לא שוחחת איתו [עם משה פרץ] לעניין חתימה של ההסכם? ת. נכון" [עמ' 56 שורות 25-28]; "ש. ידעת שמשה פרץ הוא עו"ד? ת. לא זוכר... יכול להיות שהיא אמרה לי, יכול להיות שהיא לא אמרה לי" [עמ' 56 שורות 29-30, עמ' 57 שורה 1]. [ה] מלוא התמורה שולמה תוך 24 שעות למרות שברששת העיד, שראה נסח טאבו וראה שרשומים במרשם המקרקעין עיקולים על הערת האזהרה שנרשמה לטובת שנסי על הזכויות בדירה. ברששת העיד: "ראיתי נסח טאבו, שבנסח טאבו היה רשום שהיה עיקולים לגב' שרונה שנסי" [עמ' 19 שורות 12-13]; "היה שם נסח טאבו שהיה רשום משה פרץ... אחריו הערת אזהרה שרונה שנסי, אחרי זה מלא עיקולים של שרונה שנסי, אחריו יוסף מוסרי" [עמ' 67 שורות 14-16]. בנסח הטאבו היה רשום עוד ב- 4.2.07 צו עיקול על זכויות שנסי בדירה לטובת הנושה חנה סויסה, וזאת כ- 8 חודשים לפני עריכת עסקת מוסרי - נהרי - ברששת. ברששת שילם את מלוא התמורה תוך 24 שעות ולא פנה לברר את העניין עם הנושה חנה סויסה, למרות שבצו העיקול שנרשם במרשם המקרקעין ב- 4.2.07 לא נרשם סכום העיקול. ברששת העיד: "ש. מפנה את תשומת ליבך לכך שבפב' 07', 8 חודשים קודם, רשום עיקול [במרשם המקרקעין - י.ג.] לטובת לשכת ההוצאה לפועל... אז ראית את העיקול הזה? ת. היא [שנסי - י.ג.] כנראה נתנה לי לראות את נסח הטאבו בצורה לא מעודכנת" [עמ' 49 שורה 26 עד עמ' 50 שורה 1]. גרסה זו לא הוכחה. יתרה מכך, בחוזה המכר עם נהרי - ברששת רשום בעמ' 1, שצורף נסח טאבו מ- 16.10.07, והעיקול לטובת הנושה חנה סויסה נרשם במרשם המקרקעין ב- 4.2.07. [ו] נהרי- ברששת שילמו את מלוא התמורה תוך 24 שעות מבלי שבדקו שיש אישורי מיסים לטאבו בגין שתי העסקאות שקדמו: עסקת פרץ - שנסי; עסקת שנסי - מוסרי. ברששת הודה בעמ' 25 שורות 26-28: "ש. האם בדקת את אישורי המיסים בעסקאות הקודמות בעניין הדירה? ת. לא בדקתי". [ז] ברששת היה איש עסקים מנוסה שרכש נכסי מקרקעין לא מעטים. במהלך המשפט הובהר שברששת גם רכש משנסי דירה נוספת באותו בניין, כחודש ימים קודם לכן, בסכום של 25,000 דולר. ברששת העיד: "אני... איש עסקים ... שמגלגל הרבה מאוד כסף" [עמ' 55 שורה 1]; "יש לי כמה דירות ברשותי, וכשאני קונה אני לפעמים משלם מזומן" [עמ' 17 שורות 1-2]; "ש. אתה מנוסה בנדל"ן? ת. מנוסה ומבין... ש. בבעלותך... 7-8 דירות? ת. הרבה יותר... ש. ובבעלותך מספר חנויות. ת. אני לא סופר אותן" [עמ' 18 שורות 1-8]. נתן נהרי העיד בחקירתו: "אני מכיר את משה [ברששת - י.ג.] ואת הנסיון שלו בכל נושא נדל"ן" [עמ' 98 שורות 10-11]; "ש. אתה עוסק בנדל"ן? ת... אני קבלן בניין" [עמ' 98 שורות 31-32]. [ח] סכום המכר בעסקת מוסרי - נהרי - ברששת שנערכה ב- 16.10.07 היה 50,000 דולר. ברששת העיד: "ש. מה המחיר שקנית את הנכס? ת. 50,000 דולר" [עמ' 48 שורות 24-25]; "היום הנכס שווה סדר גודל של 350,000 דולר - 400,000 דולר" [עמ' 48 שורה 30]; "ש. כמה היה שווה בשנת 2007, בשעה שרכשת אותו. ת. סדר גודל של 70,000 דולר" [עמ' 49 שורה 2]. שנסי רכשה את הדירה מפרץ ב- 27.8.04 תמורת 270,000 ₪ [נספח ב' לתצהיר ברששת] ומכרה את הדירה לנהרי-ברששת ב-16.10.07 תמורת 50,000 דולר [שער דולר יציג ל- 16.10.07 - 4.047 ₪], בשווי 202,350 ₪, דהיינו הדירה נמכרה ע"י שנסי לנהרי- ברששת כעבור כ-3 שנים ב- 75% מהמחיר הנומינלי שבו נרכשה הדירה ע"י שנסי מפרץ, וזאת ללא שקלול עליית ערך הדירה במשך 3 השנים שעברו. סכום התמורה הנמוך שנקבע יכול להסביר את החיפזון מצד נהרי- ברששת בעריכת העסקה, שנחתמה בחלוף כ-4 שעות מהמועד שבו ביקרו עם שנסי בדירה, ושתמורת העסקה שולמה על ידם תוך 24 שעות ממועד החתימה. [ט] לא הוכח שנהרי וברששת ידעו על עסקאות קודמות נוגדות שנערכו [עסקת וולמר ועסקת הנאמנות לטובת ג'רבי]. לא הוכח שנהרי וברששת היו שותפים לשנסי בהברחת הדירה מנושים. ברששת, שעיסוקו בנדל"ן, איתר נכס לרכישה ב"מחיר מציאה", צירף את נהרי כשותף לרכישה, וביקש לרכוש לאלתר את הדירה ולשלם מידית את מלוא התמורה, כדי למנוע מצב שבו הקונה יתחרט או יחזור בו. יש גם לזכור שלברששת הייתה "היכרות קודמת" עם שנסי ברכישת דירה נוספת באותו בניין כחודש ימים קודם לכן. 8. נהרי- ברששת קנו את הדירה ב- 16.10.07, בכפוף לצו עיקול שניתן בהוצל"פ על זכויות שנסי בדירה, ושנרשם ב-4.2.07 במרשם המקרקעין לטובת הנושה חנה סויסה. בע"א 261/88 בנק המזרחי המאוחד נ' רוזובסקי פ"ד מ"ח[2] 102, 118 קבע כב' השופט דב לוין : " סעיף 127[א] [ לחוק המקרקעין - י.ג.] יוצר הוראה מניעתית אשר נועלת את פנקסי המקרקעין בפני רישום עסקאות סותרות ... סעיף 127[ב] [ לחוק המקרקעין קובע - י.ג.] את עדיפותו המהותית של בעל ההערה על פני נושים אחרים של החייב, בהבטיחו כי זכויותיו של הראשון לא תפגענה בשל עיקול מאוחר או בשל חדלות פרעונו של החייב ". בע"א 8127/06 ברוקס נ' דרורת בית מסחר לרפואות בע"מ תקדין - עליון 2011(2) 3552 הוסיף כב' השופט מלצר : " מצב של נושה שהוטל צו עיקול לטובתו בנכס והצו נרשם במרשם המקרקעין, ורק לאחר מכן התחייב בעל הנכס להעבירו לידי צד שלישי ...לא ניתן לבצע העברה של הנכס לידי צד שלישי ... נושה שהטיל עיקול על נכס מקרקעין, במצב שהחייב התקשר קודם לכן עם רוכש בעסקה למכירתו ... זכויותיו של הרוכש הן מעיין קנייניות וגוברות על זכויות המעקל המאוחר , אף אם העסקה טרם נגמרה ברישום ". רישום העיקול ב- 4.2.07 לטובת הנושה חנה סויסה על זכויות שנסי בדירה קדם לרישום הערת אזהרה לטובת נהרי- ברששת, שנרשמה ב-29.10.07 מכוח עסקת המכר. בנוסף נהרי- ברששת ידעו או היו צריכים לדעת על העיקול לטובת חנה סויסה, באשר העיקול נרשם במרשם המקרקעין ב- 4.2.07, ובחוזה המכר בין נהרי-ברששת לבין שנסי נאמר,שצורף לחוזה נסח טאבו מ- 16.10.07 [עמ' 1 לחוזה]. נהרי- ברששת הוסיפו שהעיקול אמנם נרשם לפני שנרשמה הערת אזהרה לטובתם, אולם קדם לעיקול רישום הערת אזהרה לטובת מוסרי שנרשמה ב-29.1.07, ובהסתמך על הערת אזהרה זו נערכה העסקה בין מוסרי לבין נהרי- ברששת. הערת האזהרה שנרשמה לטובת מוסרי ב- 29.1.07 אין בה כדי להועיל לנהרי - ברששת, באשר נקבע שמוסרי היה "איש קש" של שנסי, שהייתה המוכרת בעסקה עם נהרי - ברששת, ולמוסרי לא היו זכויות בדירה. נהרי - ברששת לא באו בדברים עם מוסרי בטרם מוסרי חתם על חוזה המכר. החוזה נחתם בחטף ברחוב ליד מכוניתה של שנסי. מצופה היה מאיש נדל"ן בעל ניסיון כברששת לבדוק את " נורות האזהרה" שנדלקו באשר למצגו של מוסרי כמוכר הדירה. 9. היות ובית המשפט אינו דן בשלב זה בעסקאות הנוגדות [ואף העסקה הנוגדת עם וולמר נדונה בפני מותב אחר] ובטענות הנושים והמנהל המיוחד של נכסי שרון שנסי שמונה בתיק פש"ר, והיות והקביעות שמוסרי היה "איש קש" משפיעות גם על תוקף העיקול לטובת הנושה חנה סויסה שנרשם במרשם המקרקעין ב- 4.2.07, קודם עריכת העסקה עם נהרי - ברששת, ולאחר עריכת העסקה שנסי-מוסרי - אין צורך לקבוע מסקנות נוספות בעניין סוגיית תום הלב. עפ"י המתווה הדיוני נדונה תחילה העסקה הרביעית בין מוסרי לבין נהרי-ברששת, ולאחר מכן תידון העסקה הראשונה בין עו"ד פרץ - הבעלים הרשום לבין שרון שנסי. בע"א 261/88 בנק המזרחי המאוחד נ' רוזובסקי פ"ד מח(2) 102, 132 הדגיש כב' השופט דב לוין : " הערות אזהרה אנכיות [ הערת אזהרה על גבי הערת אזהרה ] - במצב כזה נרשמת ההערה המאוחרת מכוח זכותו של בעל ההערה הראשונה בזמן... בעוד ההערה הראשונה נרשמת על הקרקע ועל זכויותיו של הבעלים הרשום, נרשמת השניה על זכויותיו של הזכאי עפ"י ההערה הראשונה ... מובטח בעל ההערה המאוחרת רק ככל שבעל ההערה הראשונה מובטח בזכותו שלו ... בהתבטל הערת האזהרה הראשונה, מתבטלת גם ההערה שנרשמה עליה". בענייננו נרשמו הערות אזהרה אנכיות: הערת אזהרה לטובת מוסרי על הערת האזהרה לטובת שנסי, שנרשמה על זכויות הבעלים הרשום פרץ. הערת אזהרה לטובת נהרי- ברששת על הערת האזהרה לטובת מוסרי. הערת האזהרה לטובת מוסרי דינה בטלות, לאור העובדה שמוסרי היה "איש קש" של שנסי, לא היו לו זכויות בדירה, והעסקה נערכה בין שנסי לבין נהרי- ברששת . אם יקבע בהמשך המשפט שהערת האזהרה שנרשמה על זכויות פרץ לטובת שנסי בטלה - בטלה גם הערת האזהרה הנוספת שנרשמה לטובת נהרי- ברששת . עו"ד פרץ טען בעניין העסקה הראשונה, בסעיף 3.4 לכתב הגנתו, ששנסי לא שילמה לו 90,000 ₪ מתמורת העסקה, הפרה את ההסכם הפרה יסודית וניתנה לה הודעת ביטול כדין של העסקה. ההסכם נערך ב- 27.8.04, והוצג מכתב ביטול מ- 14.11.04. עוד טען פרץ שלא חתם על הסכמה שצורפה לבקשה לרישום הערת אזהרה שנרשמה לטובת מוסרי [מוצג ת/1] , שנסי זייפה את חתימתו, והוא הגיש תלונה במשטרה כנגד שנסי [סעיף 5 לסיכומיו]. אם יקבע שהעסקה בין פרץ לבין שנסי בוטלה - לכאורה אין זכויות בדירה לשנסי, ולכל הבאים בנעליה [הקונים בעסקאות השונות ונושיה], ומתייתר הצורך לדון בטענות הנוספות. 10. סוף דבר [א] העסקה שנערכה ביום 16.10.07 הייתה בין שנסי שרון לבין נהרי - ברששת, מוסרי שימש כ"איש קש" של שנסי בעסקה, ולמוסרי לא היו זכויות בדירה. [ב] נהרי - ברששת שילמו בעסקה את התמורה החוזית שנקבעה. [ג] כמפורט בסעיף 8 לפסק, נהרי - ברששת קנו ב- 16.10.07 את הזכויות בדירה בכפוף לצו העיקול שניתן בהוצל"פ על זכויות שנסי ונרשם ב-4.2.07 במרשם המקרקעין לטובת הנושה חנה סויסה. [ד] אין באמור כדי להכריע בזכויות הבעלות בדירה. עפ"י המתווה שנקבע יכריע ביהמ"ש בהמשך הדיון בעסקה הראשונה שנערכה ב- 27.8.04 בין הבעלים הרשום עו"ד משה פרץ לבין שרון שנסי. רק אם יקבע שהעסקה לא בוטלה ויש להורות על אכיפתה - יהיה צורך לדון בעסקאות הנוגדות שערכה שרון שנסי, ובטענות נוספות של הנושים והמנהל המיוחד לנכסי שרון שנסי. נקבע להמשך דיון ליום 11.7.13 בשעה 14:00. ב"כ התובעים ידאג להודיע על מועד הדיון שנקבע לעו"ד משה פרץ, לעו"ד מוטי קניאל, לעו"ד ניר קריטי, לעו"ד מעוז אופיר, ולמנהל המיוחד לנכסי החייבת שרון שנסי עו"ד משה קיירה. [ה] לאור התנהלות מוסרי כ"איש קש" בעסקה, חרף הצהרתו בתחילת הדיון שאין לו זכויות בדירה - לא יפסקו לטובתו הוצאות. התובעים 1-2 ישלמו לנתבעת 4, לאור התוצאה בסעיף 10[ג] לפסק, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000 ₪. הערת אזהרה