המרצת פתיחה חכירה לדורות

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא המרצת פתיחה חכירה לדורות:

כללי


לפני המרצת פתיחה (להלן: "הבקשה") בגדרה עותרים המבקשים ליתן צו המצהיר כי הינם זכאים להירשם כחוכרים לדורות, במינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), במקרקעין הידועים כחלק מגוש 8210, חלקה 94, מגרש 2157 (להלן: "המקרקעין"), המצויים בשטח המועצה המקומית תל- מונד, המשיבה מס' 2 (להלן: "תל- מונד").
המבקשים עתרו בנוסף, לסעדים נוספים, הנוגעים לעתירה מנהלית שהגישו (עע"מ 1676/09- להלן: "העתירה"), דא עקא, זו נמחקה בהמלצת בית המשפט, עד לבירור הבקשה דנן ועל כן, הפכו הסעדים הנוספים לבלתי רלבנטיים, נכון לעת הזו.

רקע עובדתי


המדובר במקרקעין שהיו ידועים כחלקה 11 בגוש 87, עובר להליך פרצלציה. על המקרקעין נבנה מפעל בלוקים, אשר היה בבעלות מר משה חקיה (להלן: "מר חקיה" ו – "מפעל הבלוקים").

ביום 23.8.63 חתמו המבקשים על הסכם, לפיו רכשו ממר חקיה את זכויותיו במפעל בלוקים. להלן הנוסח המלא של ההסכם:
"צד א' מוכר לצד ב' את חלקו שהוא מחצית מפעל הבלוקים תמורת סכום של (שמונת אלפים לי) 8,000 ל"י. מחוץ לסך הנ"ל שהוא קניית המפעל, מקבל צד ב' את החובות שחייבים הלקוחות לצד א' וצד ב' משלם עבורם שטר לחודש וחצי לאחר שצד א' מחתים את החייבים לו. כמו כן צד ב' משלם לצד א' את חלקו במלאי שהוא 2091 (אלפיים תשעים ואחד לירות) בשטר לחודשיים". (ר' נספח ה' לבקשה) (להלן: "ההסכם").
ממועד זה ועד עצם היום מחזיקים המבקשים במקרקעין.



במכתב מיום 11.7.66, פנה ראש מועצת תל- מונד אל המינהל בהמלצה כי יחכיר למבקשים חלק מחלקה 11 בגוש 87 (המקרקעין דנן). ביום 1.9.66 התקבלה תשובת המינהל, לפיה המגרש מיועד לבנייני ציבור (נספח ג' לבקשה). כן, התקבל מכתב ממהנדס הועדה המקומית לתכנון ולבניה "שרונים", מיום 6.9.66 שגרס כי ייעודו של המגרש מסחרי.
לאורך השנים, פנתה תל-מונד למינהל במכתבים נוספים, בגדרם המליצה בפני המינהל על החכרתם של המקרקעין למבקשים – המלצה שנדחתה בנימוק כי מדובר במקרקעין ציבוריים. כאשר שבו המבקשים ופנו לתל- מונד בבקשה כי תמשיך בסיועה, זו השיבה להם במכתב מיום 28.4.91, כי "שטח זה הוא בבעלות המינהל" (ר' נספח נ/1).
אין מחלוקת כי חוזה חכירה בין המנהל לבין מבקשים לא נחתם. אף אין חולק, כי משנת 1971 ואילך, ייעוד המקרקעין הינו ציבורי.
להשלמת התמונה יצוין, כי בעבר, הקצה המינהל למבקשים מגרש שסמוך למקרקעין (מגרש2159 בגוש 8210 חלקה 95) אשר נרכש על ידם לשם הפעלת צרכניה.

טענות הצדדים
טענות המבקשים


המבקשים טוענים, כי בגדר ההסכם לרכישת מפעל הבלוקים, נרכשו אף הזכויות במקרקעין ומכאן זכותם להירשם כחוכרים לדורות במקרקעין ולחתום על חוזה חכירה מול בעלי המקרקעין דאז, בין אם היה זה המינהל ובין אם היתה זו תל- מונד. לשיטתם, אין מדובר בהסכם לרכישת המפעל גרידא, אלא הסכם לרכישת המקרקעין, לרבות המפעל.
המבקשים טוענים, כי עד לשנת 1967 ייעודם של המקרקעין היה מסחרי, כך לסברתם ולסברת תל מונד ולפיכך, היו הם זכאים באותה עת להתקשר כחוכרים לדורות, בין עם המינהל ובין עם תל מונד. לשיטתם, עד שנת 1971 היתה קיימת אי בהירות ביחס לייעודם של המקרקעין, שכן התוכנית הראשונה שקבעה מפורשות ייעוד ציבורי למקרקעין היתה תוכנית הצ/5/7 שפורסמה בשנת 1971. על כן, אין להוציא מכלל אפשרות כי ייעודם של המקרקעין, עד למועד זה, היה מסחרי ולא היתה מניעה מבעדם להפוך לחוכרים לדורות של המקרקעין. המבקשים מוסיפים, כי אך בשל אי בהירות זו, סירב המינהל לחתום עמם על חוזה חכירה עוד בשנת 1966.
לחילופין, טוענים המבקשים, כי אף אם ייעוד המקרקעין היה ציבורי באותה תקופה, הרי שעפ"י התב"ע שהיתה בתוקף בשנת 1963, היתה תל- מונד זכאית לבעלות בהם ועל כן, היה בסמכותה להחכירם לידיהם.
המבקשים טוענים כי ההסכם בצירוף פניות ראשי המועצה של תל מונד למינהל, בבקשה להחכיר להם את המקרקעין, מוכיחים כי ניתנה להם התחייבות לביצוע עסקת העברת זכות במקרקעין, מכוחה הינם זכאים, למצער, להירשם כחוכרים לדורות במקרקעין.
המבקשים ציינו כי כלל לא ברור מי היה הבעלים הרשום של המקרקעין בשנת 63' ולא מן הנמנע שרק בשנת 1990 הועברה הבעלות ברישום מהמועצה המקומית לקק"ל. לטענתם, ככל שהמועצה היתה הבעלים הרשום בשנת 63', היא לא היתה מודעת לכך ומשכך, פנתה למינהל על מנת שיחתום על חוזה חכירה עם המבקשים. המבקשים טוענים, כי ככל שייעוד המגרש היה מסחרי, בין השנים 1963 ועד 1971, המינהל היה נאות להחכירם להם, דא עקא, התגלעה מחלוקת ביחס לייעוד המקרקעין ועל כן, נמנע המינהל מהחכרתם.
בהתייחסם לאפשרות שייעוד המקרקעין היה ציבורי בתקופה דלעיל, טוענים המבקשים כי מבחינה מהותית הבעלות בהם היתה של תל מונד, אשר לה היתה קנויה הסמכות לממש את הייעוד הציבורי, ללמדך, כי בפועל למינהל לא היתה זיקה אליהם. במצב דברים זה, ראש המועדצה יכול היה להעביר את הבעלות במקרקעין למבקשים או לחתום עימם על חוזה חכירה לשם מימוש הייעוד הציבורי.
המבקשים מוסיפים, כי פניותיה של תל-מונד למינהל בשנת 1966 ולאורך השנים בהמלצה כי יחכיר למבקשים את המקרקעין, מבססות הבטחה שלטונית של תל- מונד כלפיהם. המבקשים מוסיפים כי היה לתל מונד אינטרס מובהק להמשיך להפעיל את מפעל הבלוקים שעמד בפני כישלון, הואיל והוא תמך בצרכי היישוב המתפתח ובתנופת הבנייה ביישוב.
המבקשים טוענים, כי אם תידחה בקשתם להירשם כחוכרים לדורות, למצער, יש להצהיר עליהם כבעלי זכויות שביושר, שכן הם שילמו תמורה עבור המקרקעין למר חקיה. בהיותם ערים להוראת סעיף 161 לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") אשר ביטל את זכות הקניין שביושר ולנוכח הוראת סעיף 7 לחוק המקרקעין, לפיו עסקה במקרקעין נגמרת ברישום- טענו המבקשים, כי הם הפכו למי שזכאים להירשם כחורים לדורות. יתירה מזו, המבקשים טוענים כי בית המשפט העליון הכיר בזכויות שביושר "תוצרת ישראל" (ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ. מזל אהרונוב).
המבקשים טוענים לאפליה. לטענתם, בעבר החכיר להם המנהל את מגרש 2159 המצוי באותו גוש, בנסיבות דומות ועל כן, אין מניעה מלפניו להחכיר אף את המקרקעין.
בהתייחסם לטענת ההתיישנות אשר בפי תל מונד, טוענים המבקשים כי דין הטענה להידחות, שכן תל מונד לא חזרה בה מהבטחתה שניתנה למבקשים עוד בשנות ה – 60. לפיכך, עילת התביעה התגבשה לכל המוקדם בשנת 2006, אז הבינו המבקשים כי תל- מונד אינה עומדת בהבטחתה.
בסיכומיהם, הוסיפו המבקשים והעלו טענות חילופיות נוספות בדבר מעמדם כדיירים מוגנים במקרקעין, או ברי רשות בלתי הדירה, המקימה זכויות קנייניות במקרקעין – טענות שהועלו לראשונה בסיכומים.

טענות המינהל


בהתייחסה לטענות שהועלו על ידי המבקשים לראשונה בסיכומיהם, טענה ב"כ המנהל להרחבת חזית, כך, ביחס לטענות בדבר דיירות מוגנת, אפליה פסולה והטענה לפיה המבקשים הינם ברי רשות במקרקעין.
כעולה מנסח הרישום (נספח א' לכתב התשובה), ציינה ב"כ המינהל כי לא בוצע כל רישום של הליכי הפקעת המקרקעין, על ידי תל מונד או הועדה המקומית "שרונים" במקרקעין, כי ייעודם הינו ציבורי וכי בעבר נדחתה בקשת המבקשים למינהל להקצות להם חלק מהמקרקעין (מגרש 2153) בפטור ממכרז. עוד צוין, כי מאז סגירתו של מפעל הבלוקים, משמש החלק הצפוני של המקרקעין להעמדת מכולת אשפה וחלק נוסף משמש כמגרש חניה ציבורי.
המינהל טוען, כי המבקשים לא הוכיחו את טענתם ביחס לייעודם של המקרקעין, קרי כי מדובר במקרקעין שייעודם מסחרי ודי בכך כדי לדחות את בקשתם. מנגד, המינהל גיבש עמדתו ביחס לייעודם של המקרקעין כבר בשנת 1966, אז גרס כי המדובר במקרקעין שייעודם ציבורי. הטענה נסמכת על תב"ע משנת 1965.
המבקשים טוענים, כי אין יסוד לטענת האפליה, באשר המגרש שמספרו 2159 שהוחכר למבקשים על ידי המנהל, היה בעל ייעוד מסחרי, להבדיל מייעודם הציבורי של המקרקעין דנן ועל כן אין דמיון בנסיבות שני המגרשים.
המינהל טוען, כי בקשת המבקשים התיישנה ודי בכך כדי לדחותה. לחילופין, חל שיהוי רב, של עשרות שנים בהגשתה. לשיטתו, עילת התביעה התגבשה בשנת 1966, עם מתן ההבטחה השלטונית לכאורה, מטעם תל- מונד, לפני למעלה מ- 45 שנים. לחילופין, מניין ימי ההתיישנות החל מהמועד בו הודיעה תל- מונד למבקשים כי המקרקעין מצויים בבעלות המינהל, בשנת 1991. הודעה זו מהווה חזרה מהבטחה שלטונית, ככל שזו אכן ניתנה, או אז התגבשה עילת המבקשים כנגד תל- מונד. לעניין זה, השיבו המבקשים, כי לראשונה נודע להם שאין בכוונת תל מונד לעמוד בהתחייבותה רק בשנת 2006, עם סלילת שטח חנייה על המקרקעין ע"י תל- מונד ועל כן טרם הסתיימה תקופת ההתיישנות.
המנהל הטעים, כי מעולם לא התחייב או הבטיח דבר למבקשים וכי אין תימוכין לטענתם, לפיה רכשו את המקרקעין בשנת 1963. ממילא, אף לא התבצעה כל עסקה בין המנהל למבקשים, כמו גם, הם לא פנו בבקשה לרישום עסקה, ללמדך, כי אין הם אוחזים בזכויות במקרקעין. המנהל מעולם לא היה צד לחוזה מכל סוג שהוא עמם, בוודאי שלא להסכם שבינם לבין מר חקיה, אשר אינו מחייב את המינהל.
יתרה מזאת, טוען המנהל, כי אין בהסכם כדי לתמוך בטענות המבקשים וכי תוכנו מדבר בעד עצמו ולפיו, הצדדים סיכמו ביניהם על רכישת "מחצית מפעל הבלוקים", כמו גם על המחאת חובות הספקים כלפי מר חקיה אליהם.
המינהל הוסיף, כי המבקשים לא הציגו ראיה להוכחת טענתם, לפיה בשנת 1967 ייעוד המקרקעין לא היה ציבורי, אולם, אף אם שונה הייעוד, או אף אם ישונה בעתיד לייעוד מסחרי – אף אז לא תצמח טובה למבקשים, שכן במקרה כזה, יוחזרו הזכויות במקרקעין לידי המינהל, בהתאם להוראות סעיף 196 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 ולאחר מכן, יהא על המנהל לשווקם על פי מכרז כדין. המינהל הוסיף, כי המבקשים לא הצביעו על ייעוד ציבורי לשמו הם מבקשים זכויות במקרקעין ולפיכך אין לאפשר להם לקבל את המקרקעין, בוודאי שלא לשם שינוי הייעוד למסחרי, אך ורק לשם קבלת ההטבות הנלוות לקרקע סחירה.
לאור כל האמור עותר המנהל לדחיית הבקשה.

טענות תל- מונד


תל- מונד הצטרפה לטיעוני המנהל והוסיפה, כי מעולם לא התחייבה כלפי המבקשים להחכיר להם את המקרקעין, שכן, אלו לא היו בבעלותה וממילא, לא היה לאל ידה להחכירם. נכונותה לסייע למבקשים באה לביטוי בהמלצתה למינהל להחכיר להם את המקרקעין, אולם לדידה, המלצותיה לא הגיעו כדי הבטחה שלטונית, המבססת זכויות במקרקעין.

דיון והכרעה
כללי


בקשה זו נסמכת על שני ראשים עיקריים – החזקה והשימוש שעשו המבקשים לאורך קרוב ל – 50 שנים במקרקעין, לאחר שרכשו ממר חקיה את מפעל הבלוקים ושילמו תמורה עבורו ואי הבהירות שקיימת, כך לטענתם, בסוגיית ייעודם של המקרקעין, באם בשנים 1963 עד 1971 היו המקרקעין מיועדים לצרכי ציבור, או שמא לצרכי מסחר והשלכת מטרת הייעוד על יחסי המבקשים עם תל מונד והמינהל.
המבקשים מאשרים, כי אין בידיהם מסמכים או ראיות מוצקות להוכחת זכויותיהם הנטענות במקרקעין . בסיכומיהם, נסמכים המבקשים על סברות, ומאשרים קיומה של אי בהירות ביחס לייעודם של המקרקעין, הם אף מודעים לכך שתל מונד מעולם לא נרשמה כבעלת הזכויות במקרקעין, הגם שלטענתם היתה זכאית לכך בתקופה בה ייעודם של המקרקעין היה ציבורי לכאורה.
למקרא סיכומי המבקשים ברי, כי בקשתם נסמכת על סברות וספקולציות. כך, נקטו המבקשים בסיכומיהם לשון "אילו המקרעין היו בייעוד ציבורי.." [עמ' 2 סעיף 4], במקום אחר ציינו כי "קיימת אי בהירות לעניין ייעוד המקרקעין עד פרסום תוכנית הצ/5/7" [עמ' 3 סעיף 6ד'] ולשיטתם, חרף אי הבהירות ולמרות שהזכויות במקרקעין לא הועברו בפועל לידי תל- מונד – קנויה בידם הזכות להירשם כחוכרי המקרקעין.
מטענותיהם עולה, שבשנים מסוימות, לא מן הנמנע שנפתח חלון הזדמנויות בפני המבקשים לחכור את המקרקעין, דא עקא, הם לא ניצלו אותו.
לא די בהערכות, סברות וספקולציות כדי להקים זכויות במקרקעין. חוק המקרקעין, כמו גם ההלכה הפסוקה, מקפידים בחובת רישום זכויות במקרקעין. לאורך 50 השנים בהן החזיקו המבקשים במקרקעין, הם נמנעו מלפנות ישירות למינהל כדי להסדיר את זכויותיהם הנטענות במקרקעין. תל מונד אף היא מעולם לא נקטה צעדים ביחס למימוש זכויותיה האפשריות במקרקעין.
בנסיבות אלו, אין בתקופה הארוכה והממושכת בה מחזיקים המבקשים במקרקעין כדי להקנות להם זכויות. על כן, דין התביעה להידחות. להלן נימוקיי.

זכות חכירה מכח ההסכם


מטעם המבקשים העיד המבקש 1, מר זילברמן, אשר גרס, כי כוונת הצדדים להסכם היתה להעביר את זכויותיו של מר חקיה במקרקעין לידי המבקשים. לדבריו, במועד חתימת ההסכם, לפני חמישים שנה, לא נהגו לדקדק בניסוח הסכמים ולא היתה מודעות לחובה לבדוק את הזכויות במנהל או באמצעות התב"ע. ראה דבריו:

"ש. האם אתה ידעת שברכישת מפעל שיושב על קרקע יש צורך לבחון לבדוק את הזכויות בקרקע. האם מישהו בדק את זה את זה?
ת. סיפרתי בתחילת דברי, שבאותן שנים, לפני חמישים שנה, לא ידעתי מה זה תב"ע או מינהל, לא עסקתי בזה. הייתי חקלאי". (ר' עמ' 11 לפר').
מר זילברמן ביקש ליצוק תוכן להסכם, אשר אין לו תימוכין בגוף ההסכם. נהפוך הוא; לשון ההסכם מדברת מפורשות על תכליתו ולפיה, רכשו המבקשים "מחצית מפעל הבלוקים" וקבלו על עצמם את החובות של הספקים למר חקיה. הא ותו לא. בנסיבות אלו, לא די בעדותו היחידה של מר זילברמן, כדי להקים זכויות קנייניות או אחרות במקרקעין. לשון החוזה היא הקובעת והיא גוברת על עדותו של מר זילברמן, כמתחייב מכללי הפרשנות. לעניין זה ראה דברי כב' השופט דנציגר בע"א 8836/07 בלמורל השקעות בע"מ נ' כהן (2010):
"... הפניה לנסיבות חיצוניות לחוזה בהסתמך על הלכות אפרופים ומגדלי ירקות, כדבר שבשגרה ואף כשאין בכך כל צורך, יוצרת לטעמי מציאות שעלולה לפגוע בעקרונות היסוד של דיני החוזים: אוטונומיית הרצון החופשי של הצדדים, עקרון חופש החוזים, ועקרון היציבות והוודאות המשפטית".
ובהמשך:
"אכן, יתכנו מצבים בהם הצדדים קבעו במסגרת החוזה תניות לגבי סוגיה זו או אחרת, אולם הלשון בה נקטו אינה ברורה ואינה חד משמעית. מוכן אני להניח כי במקרים אלו עשוי לעלות צורך בפרשנות לשון החוזה לרבות באמצעות פניה לנסיבות חיצוניות לחוזה, ברם רק לאחר שמוצו יתר כללי הפרשנות החוזיים שהותוו בדין, ובראש ובראשונה הפניה ללשון החוזה כפי שזו מוצאת את ביטוייה בחוזה אותו ניסחו הצדדים".


זאת ועוד, מנסח לשכת רישום המקרקעין (נספח א' לכתב התשובה מטעם המינהל), עולה כי למר חקיה כלל לא היו זכויות במקרקעין ומעולם הוא לא נרשם כחוכר או כבעליהם. משכך ברי, כי לא היה בידו להעביר זכויות למבקשים – אשר לא היו בבעלותו. משנשאל על כך מר זילברמן "האם למר חקיה היתה חקירה (צ"ל "חכירה") במינהל" השיב: "אין לי מושג". (ר' עמ' 4 לפר', ש' 10-11).
המבקשים החזיקו במקרקעין לאורך שנים רבות, קרוב ל – 50 שנה. על כך אין חולק. עם זאת, אין בחזקה ובשימוש, כדי להקים זכויות במקרקעין. ערה אנוכי לפניותיהם החוזרות ונשנות לתל- מונד, לאורך השנים, כדי שתסייע בידם לחכור את המקרקעין מהמינהל, כמו גם, חילופי מכתבים בין תל מונד לבין המנהל בעניין זה, אולם, משלא צלחו הניסיונות הללו – אין להתכתבויות אלו כל משקל.

המבקשים עצמם כלל לא פנו למנהל בבקשה לחכור את המקרקעין, אלא לשם שליחת מעריך שישום את ערכם, בשל רצונם העתידי לחכור את המקרקעין, ללמדך כי אף לשיטתם, הם מעולם לא רכשו בהם מעמד של חוכרים.


עולה אפוא, כי אין בהסכם כדי להעניק למבקשים זכויות במקרקעין.

סעד מן היושר


המבקשים טוענים, כי הינם זכאים למצער, להירשם כחוכרים של המקרקעין מכוח דיני היושר, מתוקף החזקה ארוכת השנים שהם מחזיקים במקרקעין, קרוב ל – 50 שנים. אכן, התקופה בה מחזיקים המבקשים במקרקעין ארוכה מאוד. במהלכה, הם נהנו מהמקרקעין, נהגו בהם מנהג בעלים, זאת מבלי שנדרשו לשלם כל תמורה בגינם.
דא עקא, נקבע לא אחת בהלכה הפסוקה, כי אין בחזקה ובשימוש במקרקעין כדי להקנות זכויות ולצורך כך, חלה חובה להוכיח קיומה של זכות שנרכשה כדין, המבקשים לא הרימו את הנטל להוכיח זאת ועל כן, אין הם זכאים להירשם כחוכרים של המקרקעין, אף לא מכוח זכויות שביושר. לעניין זה, ראה דברי בית המשפט העליון בע"א 1063/05 ת"ת הכללי והישיבה הגדולה "עץ חיים" בירושלים נ' החברה לשיקום ולפיתוח הרובע היהודי (2010):

"גם טענת המערערת לקיום זכות שביושר בנכס בידיה לא תצלח. .... אין הוכחה כלשהי לביסוסה. כאשר עומד יסוד החזקה בנכס ב"מערומיו", ואין כל נתון נוסף המבסס קיומה של זכות קנין או זכות לתבוע הכרה בזכות קנין – כגון הסכם רכישה, רישום הערת אזהרה, תשלום תמורה עבור הנכס, וכיוצא באלה מאפיינים – כי אז אין יסוד לטענת קיומה של זכות שביושר (ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז(5) 49 (2003), להלן: ענין צימבלר). זכות שביושר עשויה להיוולד מכח התחייבות להעביר נכס מקרקעין לקנין הרוכש, על פי רוב כאשר הרוכש קיים את עיקר חיוביו על פי ההסכם. מכל מקום, כדי לגבש זכות שביושר, נדרשים מאפיינים מובהקים המצביעים על זכות להשלמת הקניין, כאשר מדובר בעסקה "כמעט מושלמת" של העברת קנין, שחסר בה אלמנט ההעברה (ענין צימבלר, בעמ' 57; ע"א 5628/99 מרקין נ' משה, פ"ד נז(1) 14, 22 (2002)). אין זה המצב בענייננו. המערערת הוכיחה, לכל היותר, כי היתה בידיה רשות לשהות בנכס, ולו לתקופה ארוכה מאד, ואפשר כי שילמה מיסים בעבור השימוש בנכס. מעמד זה של בר-רשות, אינו מקנה זכות קנין או זכות שביושר מכל סוג שהוא (ע"א 618/05 דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות ( 21.3.2007)" [הדגש לא במקור – ו.מ].
ראה גם ע"א 618/05 דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות (2007), אשר הובא בציטוט שלעיל, שם שלל בית המשפט קיומן של זכויות במקרקעין מכוח חזקה רציפה לאורך למעלה מ- 40 שנה.

הבטחה שלטונית


המבקשים טענו כי הפצרותיה של תל- מונד במינהל על מנת שיחכיר למבקשים את המקרקעין עולות כדי הבטחה שלטונית, המחייבת את תל- מונד לקיימה. ההכרה בהבטחה שלטונית מותנית בתנאים ברורים ומצטברים כלהלן:

"הלכה היא, כי הוכחת קיומה של הבטחה שלטונית צריכה להיות ברורה וחד משמעית. כך, על הטוען לה להוכיח כי הבטחה כזו אכן ניתנה וכי היא מפורשת, ברורה ולא מוטלת בספק, כנדרש מהתחייבות משפטית שאינה בגדר הצהרת כוונות גרידא. כמו כן, עליה להינתן על ידי האורגן המוסמך לתיתה (ראו בג"ץ 135/75 סאי-טקס קורפורשיין בע"מ נ' שר המסחר והתעשייה, פ"ד ל(1) 673, 676 ; בג"ץ 594/78 אומן, מפעלי סריגה בע"מ נ' שר התעשייה המסחר והתיירות, פ"ד לב(3) 469, 474)" (בג"צ 5853/04 "אמנה" תנועת ההתיישבות של גוש אמונים אגודה שיתופית נ' ראש-ממשלת ישראל [פורסם בפדאור] (2004)).
ובענייננו, תל- מונד איננה בעלת זכויות במקרקעין ועל כן, אין ולא היתה לה סמכות ליתן הבטחה ביחס אליהם. נשמט אפוא היסוד תחת הטענה בדבר ההבטחה שלטונית.
למעלה מכך, לא הוצגו ראיות להוכחת מתן הבטחה ברורה או חד משמעית ע"י תל- מונד למבקשים, לפיה המקרקעין יוחכרו להם. לפיכך, כך או כך, מתן הבטחה שלטונית לא הוכח.
המלצותיה של תל מונד בפני המינהל אינן נכנסות בגדר התיבה "הבטחה שלטונית". אף אם תל מונד השקיעה מאמצים רבים כדי לסייע בידי המבקשים להפוך לחוכרי המקרקעין, אין בסיוע שהגישה משום הבטחה, מה גם שתל מונד היתה ערה לכך שאין בידה להבטיח. נראה, כי אף המבקשים הבינו זאת היטב. כך, ראה, לדוגמא, את מכתבה של תל- מונד למינהל מיום 9.2.67, שם ציינה מפורשות: "אנחנו ממליצים להחכיר..." (נספח י"ב לבקשה). גם במכתב ששלח מר זילברמן למינהל ביום 23.10.66 (נספח י"א לבקשה) הוא כתב: "אנו מעוניינים לקבלם בחכירה ממקרקעי ישראל לפי המלצת המועצה...".
עינינו הרואות; קיומה של הבטחה שלטונית לא הוכחה.


התיישנות


סעיף 5 לחוק ההתיישנות, התשי"ח- 1958 (להלן: "חוק ההתיישנות") קובע את מניין ימי ההתיישנות:

"התקופה שבה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה (להלן – תקופת ההתיישנות) היא –
(1) בשאינו מקרקעין – שבע שנים;
(2) במקרקעין – חמש-עשרה שנה; ואם נרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות קנין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) – עשרים וחמש שנה".
סעיף 6 לחוק ההתיישנות קובע את מועד תחילת תקופת התיישנות:
"תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה".


תחילה, תיבחן אופייה של ה"התיישנות", באם מדובר בהתיישנות בגין תביעה בעניין "שאינו מקרקעין" או שמא עניין לנו בהתיישנות על תביעה שעניינה מקרקעין. יש להקדים ולומר, כי כך או כך, התביעה התיישנה.
ביחס לאופייה של ההתיישנות – הואיל ונקבע כי ההסכם, בין המבקשים למר חקיה, אינו מהווה "עסקה במקרקעין", כמו גם, לא הוכחה קיומה של התחייבות לבצע עסקה במקרקעין – הרי שברי, כי אין מדובר בתביעה במקרקעין אלא בתביעה ב"שאינו מקרקעין", אשר תקופת ההתיישנות בגינה עומדת על שבע שנים.
הטענה לפיה עילת התביעה נולדה בשנת 2006 דינה להידחות בשל הטעמים הבאים:
ההתכתבות רבת השנים בין תל מונד למנהל, אשר מטבע הדברים נעשתה על דעתם ובידיעתם של המבקשים שומטת את היסוד לטענתם כי לראשונה נודע להם שהמנהל הוא הבעלים של המקרקעין בשנת 2006.
לכל המאוחר, נודעה עובדה זו למבקשים בשנת 1991 עם הודעת תל מונד אליהם כי המנהל הוא הבעלים של המקרקעין.

העולה מכל האמור לעיל הוא שעל הבקשה חלה התיישנות, מכוחה דינה להידחות.
הרחבת חזית


המשיבים טוענים, כי בסיכומיהם הוסיפו המבקשים טענות חדשות אשר זכרן לא בא בכתבי הטענות, אף לא במהלך הדיון. כך, בדבר היותם דיירים מוגנים במקרקעין או בדבר היותם ברי רשות בלתי הדירה במקרקעין. לפיכך, טוענים המשיבים, אין לדון בהן, מחמת הרחבת חזית.
הטענה מקובלת עליי. אכן, מדובר בטענות חדשות. מן המפורסמות היא כי "סיכומים בכתב אינם המקום להביא בו ראיות וטענות נוספות על אלו שהובאו במהלך המשפט כאשר הייתה שהות לצדדים להתייחס לטענות הן בעל פה והן על דרך של הבאת עדים." (ע"א 496/89 אל-קאלאב נ' אוניברסיטת בן גוריון, מה(4) 343, 347 (1991)). לפיכך, אין להידרש להן.
ביחס לטענת המינהל, לפיה טענת האפליה שבפי המבקשים, אף היא מהווה הרחבת חזית – מבלי להיכנס לשאלה אם אכן כך, דינה להידחות לגופה.
טענת האפליה נסמכת על מגרש שהמבקשים חכרו מהמינהל, מגרש מס' 2159 – דא עקא, נסיבות רכישת המגרש שונות בתכלית, שכן ייעודו היה מסחרי בעוד שייעודם של המקרקעין הוא ציבורי. בהינתן השוני שבנסיבות, אין מדובר באפליה אלא בהבחנה מותרת. (לעניין ייעודו המסחרי של מגרש 2159 ר' עדותה של הגב' חלי קונטנטה- עמ' 25 לפר').
יצוין, כי המבקשים טענו שבשנת 1963 היה ייעודם של המקרקעין מסחרי וכי לכאורה היה בידי תל מונד להחכירם. כאמור, עמדת המינהל היא כי ייעוד המקרקעין היה ציבורי ומכל מקום, תל מונד לא פנתה בבקשה לחכור אותם.
הטענה, כי ייעודם של המקרקעין, בשנים הרלבנטיות, היה מסחרי, לא הוכחה. בתשובת המינהל משנת 1966, הוא הודיע מפורשות לתל- מונד, כי ייעוד המקרקעין הוא ציבורי. כך אף העידה הגב' קונטנטה מטעם המנהל: "...יש תב"ע אחת שאפשר לראות בוודאות שהתב"ע שהיה נכונה לשנת 65 במגרש שאנחנו מדברים עליו, הייעוד הוא ציבורי, אז זה לא נתון לפרשנות". (ר' עמ' 24 לפר', ש' 18-19).
נטען בנוסף, כי בשנת 1965 חלה על המקרקעין תוכנית תב"ע ממנה עולה, אלו היו מצויים בבעלות תל- מונד, או למצער, היתה בידה להחכירם למבקשים, ללא קבלת אישור המינהל. אף טענה זו לא הוכחה. ההיפך; הגב' קונטנטה העידה כי אמנם המנהל יכול היה להחכיר את המקרקעין לתל- מונד באותה עת, כפוף לכך שזו היתה מציגה בפניו תוכנית עתידית התואמת את ייעודם הציבורי, דא עקא, תוכנית כזו מעולם לא הוצגה על ידי תל מונד:

ש. לשאלת בית המשפט – אם הקרקע היא ציבורית, אז מה לו למינהל שיתנגד בכלל ? זה לכאורה עניין בין העירייה לבין האזרח
ת. אני לא משפטית. הקרקע מוחכרת לרשות מקומית כאשר הייעוד הוא לפי בניין עיר ציבורית, אך ורק לשימוש המוגדר בתכנית עצמה. העירייה צריכה להגיש למינהל את הייעוד הספציפי, בית כנסת, מקווה, בית ספר וכדומה, ואז מכוח זה המינהל מחכיר את הקרקע לרשות המקומית בתשלום סמלי, היום זה 18 ₪ לכל ה 49- שנים, לכל השטח, על מנת לתת את הקרקע לידי הרשות המקומית שהיא יודעת הכי טוב לנהל את השטח.
ש. לשאלת בית המשפט – זה לא מצב שמעבירים את זה לעירייה כדי שהיא תחליט מה לעשות?
ת. לא (ר' עמ' 27 לפר', ש' 29- עמ' 28, ש' 4).



ובאשר למצב הקיים כיום, אין מחלוקת שייעודם של המקרקעין הוא ציבורי, כמו גם, אין מחלוקת שהמבקשים עשו בהם שימוש מסחרי. הבקשה, משכך, לא ניתן להחכיר את מקרקעין בייעודם המוגדר כ"ציבורי" למבקשים. החכרתם תהא בניגוד להוראות התב"ע. למען הסר ספק, יוטעם כי אף אם בשנת 1963 ייעודם של המקרקעין היה מסחרי והחכרתם למבקשים היתה אפשרית - עובדות, שיש להדגיש, לא הוכחו - הרי שאין לתקן "עוול בעוול", קרי אין להעניק למבקשים זכויות הסותרות את החוק, קרי, סותרות את הוראות התב"ע, לפיה ייעודם של המקרקעין הוא ציבורי.
זאת ועוד, אף אם היו המבקשים זוכים בזכות החכירה המבוקשת במקרקעין, הרי שעם שינוי ייעודם למסחרי, ומכוח הוראת סעיף 196 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965, שומה היה עליהם להשיבם לידי למינהל.

עם השבתם למינהל, קמה חובה מלפניו לשווקם באמצעות מכרז בהתאם לסעיף 2(א) לחוק חובת המכרזים, התשנ"ב- 1992, ללמדך כי כך או כך, לא תצמח למבקשים זכות קנויה על סמך הבקשה דנן.


לאור כל האמור לעיל, הבקשה נדחית.
המבקשים ישלמו הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪ בצירוף מע"מ לכל אחד מהמשיבים. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד למועד התשלום בפועל.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מתי מגישים המרצת פתיחה ?

  2. מחיקת המרצת פתיחה

  3. בקשות סף בהמרצת פתיחה

  4. המרצת פתיחה לסעד הצהרתי

  5. המרצת פתיחה חכירה לדורות

  6. צו עשה במסגרת המרצת פתיחה

  7. המרצת פתיחה או בקשה לסעד זמני

  8. דוגמא להמרצת פתיחה בעלות ברכב

  9. אילו סעדים ניתן לעתור המרצת פתיחה

  10. המרצת פתיחה לקבוע בעלות על מיטלטלין

  11. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין המרצת פתיחה

  12. המרצת פתיחה לחייב למסור חזקה בדירת מגורים ובמגרש

  13. המרצת פתיחה כי לבעלות על הזכות הבלעדית במיכסת מים

  14. בקשה בדרך המרצת פתיחה למתן צו הצהרתי לבעלות על כספים

  15. המרצת פתיחה להצהרה על זכות בר רשות בלתי מוגבלת בזמן בקרקע

  16. המרצת פתיחה להסיר כל שעבוד או עיקול מכספי פוליסות ביטוח חיים

  17. בקשה בדרך של המרצת פתיחה ליתן פסק דין המצהיר על בעלות במקרקעין

  18. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון