הגשת ערר על החלטת ועדה מחוזית ללא הגשת התנגדות להיתר בניה

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא הגשת ערר על החלטת ועדה מחוזית ללא הגשת התנגדות להיתר בניה לפני כן: רקע העותרות והמשיבים 3-4 (להלן - "המשיבים") הינם בני משפחה קרובים, בעלי זכויות בשני מגרשי בניה הגובלים זה בזה בעיר טבריה. מגרשים אלה מצויים במתחם ובו מגרשים אחדים, עליהם בנו בעליהם בתי דירות ("וילות"). בתיהם של המשיבים בנויים זה מכבר על מגרשיהם. בשלהי שנת 2008 הגישו העותרות בקשה לקבלת היתר לבניית בית בן שתי קומות מעל קומת מרתף. המשיבים לא הגישו התנגדות לבקשה. אף שבבקשה לא נתבקשה הקלה, דרשה המשיבה 2 (להלן - "הועדה המקומית") לפרסם הקלה בקו הבניין. בחודש מאי 2009 נעשה הפרסום. אחר כך הוציאה הועדה המקומית, בחודש ינואר 2010, היתר בניה לפי המבוקש, ועל פיו החלו העותרות בונות את ביתן. בניית השלד נסתיימה בחודש נובמבר 2010. בשלהי שנת 2010 הגישו העותרות בקשה להיתר שינויים, הכוללת תוספת מקומות חניה בקומת החניה, ושינויים בקומת המרתף. בחודש ינואר 2011 אישרה הועדה המקומית את השינויים, ובחודש מאי 2011 יצא היתר בהתאם. בשלב כלשהו של הבניה הוציאה הועדה המקומית צו הפסקת עבודה בשל חריגה מן ההיתר. הצו בוטל לאחר כחודש ימים, ובין הועדה והעותרות נכרת הסכם פשרה, שנתן בידי העותרות להמשיך בבניה, כפוף לביצוע התאמות כלשהן. כתוצאה מכך יצא היתר בניה מתוקן (אוגוסט 2011). סמוך לאחר מכן פנו המשיבים לבית משפט השלום בבקשה לקבל צו מניעה זמני כנגד הבניה, ובקשתם נדחתה, בעיקר בשל השיהוי בהגשת בקשתם וחוסר נקיון כפיים מצידם, כיוון שלא גילו לבית המשפט כי ידעו כל אותה עת על התקדמות הבניה. אחר הדברים הללו הגישו המשיבים ערר למשיבה 1 (להלן - "ועדת הערר") ובו שטחו שלל טענות כנגד הבניה. החלטת ועדת הערר 8. אחר שקיימה הועדה דיון בערר, שכלל בין היתר ביקור במקום, יצאה מלפניה החלטה, המבטלת את היתר הבניה שניתן לעותרות. אלה הם טעמיה של הועדה בתמצית:- תכנית בינוי מפורטת 9. הועדה קבעה, כי היתר הבניה הוצא שלא לפי סמכותה של הועדה המקומית, כיוון שניתן בלא שנתקיימה דרישת יסוד שבתכנית 7505/ג החלה על המגרש, שהתנתה אישורו של היתר בניה בעריכת תכנית בינוי מפורטת לכל אזור התכנון, תכנית אותה צריכה היתה הועדה המחוזית לאשר. כיוון שההיתר לעותרות הוצא בלא סמכות של הועדה המקומית, הוא בטל. חריגות בניה 10. ועדת הערר מצאה עוד, כי הבניה שעשו העותרות חורגת מהמותר. היא מצאה את קומת החניה ככזו שאינה עונה על דרישותיה של תכנית 11764/ג, המסדירה את הקמתם של חניונים תת-קרקעיים בעיר, כיוון שהיא עולה על מפלס הדרך הגובלת, ולכן אינה בבחינת חניון תת קרקעי. כיוון שכך, לא ניתן היה לבצע את בניית החניון בקו אפס. בניה זו מהווה סטיה ניכרת לגבי בניה במרווחים, ולכן לא ניתן היה לאשרה, כך ועדת הערר. 11. גם את קומת המרתף לא ראתה ועדת הערר ככזו העונה להגדרה שבתכנית המתאר של העיר, מספרה 287/ג. ואפילו בהעדרה של הגדרה מפורשת בתכנית זו לא יכול היה אותו מרתף להיחשב "מרתף", כיוון שאין הוא עונה להגדרה שבתקנה 2(8) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002, הקובעת, בין היתר, כי גובהו לא יעלה על 1.2 מ' ממפלס הקרקע. מכאן הגיעה ועדת הערר למסקנה, כי מדובר בקומה רגילה ולא בקומת מרתף, ולכן לא ניתן היה לבנותה בקו אפס, ולא ניתן היה לראות בשטחים שבה בבחינת שטחים תת קרקעיים כי אם שטחים עיקריים. 12. ועדת הערר מצאה עוד, כי קביעת מפלס הכניסה אינה עומדת בתנאים שנקבעו בתקנה 16 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970, לבד מכך שהדבר צריך היה הסדרה בתכנית בינוי מפורטת, שכאמור לא נערכה. הכניסה הקובעת צריכה להיות בגובה 1.2 מ' מפני הקרקע או מן הרחוב, בעוד שבמקרה שלפנינו היא נקבעה בגובה של 8 מ' מן הרחוב. 13. גובה המבנה אף הוא חורג, לטעמה של ועדת הערר, מן המותר, כיוון שהוא מכיל ארבע קומות, בניגוד לתכנית. גובה קומת החניה עולה על הגובה המותר לקומת עמודים שנקבע בתכנית 287/ג, ומעליה שלוש קומות מגורים מלאות שגובהן אינו סטנדרטי. במקום מבנה בגובה של 9 מ', כך ועדת הערר, נוצר מבנה בגובה של 16 מ', החורג מסביבתו ופוגע בבינוי שביקשה התכנית ליישם. 14. מאותם טעמים מצאה הועדה, כי מפלסי הפיתוח חורגים מן המותר, פועל יוצא מקביעת קו הכניסה בגובה של 8 מ' מהרחוב. כיוון שכך, המדרגות המוליכות מן החניה אל מפלס הכניסה, אינן בבחינת "מדרגות פיתוח" (בניגוד למצוות סעיף 4.09(9) לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970). 15. גם את הקיר התומך שנבנה במגרש מצאה ועדת הערר ככזה החורג מן המותר, כיוון שאיננו תומך במאומה. ואף אם מותרת היתה בנייתו, לא יכול היה גובהו לעלות על 3 מ', שאם יעלה על גובה זה - צריך היה להיבנות בנסיגה של 60 ס"מ. 16. ועדת הערר מתחה ביקורת גם על כך, שהועדה המקומית ראתה לאשר שטחי חניון העולים על המותר בתכנית 11764/ג. לפי התכנית ניתן היה לאשר חניון בשטח מרבי של 50 מ"ר, וכל שטח שמעבר לכך צריך שייכלל בשטחי הבניה העיקריים. 17. בשולי החלטתה מתחה ועדת הערר ביקורת על הועדה המקומית, שראתה לאשר בניה החורגת מן המותר, שאינה משתלבת בסביבתה ויוצרת מפגע נופי קשה לא רק למשיבים, כי אם "למי שצופה על המקום מכיוון כביש 348, ובמקום לקבל בנייה מדורגת המשתלבת בשיפולי ההר, נוצר מבנה עצום ורב מימדים, הנראה כמבצר בטון המנוכר לסביבתו". 18. בערבו של יום מצאה הועדה לבטל את היתר הבניה ולצוות על הפסקת הבניה כל עוד לא תוסדרנה החריגות, כיוון שהינו מהווה חריגה מן המותר, וסטיה ניכרת אותה לא ניתן היה לאשר. באותה נשימה העירה ועדת הערר, כי אין העותרות עשויות להישמע בטענה, כי למשיבים אין זכות לערור בפניה ולהתנגד להיתר לאחר שלא הביעו את התנגדותן בשעתן, ולו מכיוון שהבניה צריכה היתה פרסום של הקלות רבות מהוראות התכנית, דבר שלא נעשה בשל העובדה, ש"הוועדה המקומית התעלמה מהוראות החוק, ולא דרשה לקיים את ההליכים הנדרשים במקרה זה.” ועוד ציינה ועדת הערר, כי חרף השתהותם של המשיבים בהגשת הערר, והפגיעה העשויה להיגרם מהרס המבנה לאחר שהושקע בו ממון רב, אין היא מוצאת למחול על ההפרות משום שיקולים של בטלות יחסית, והכל משום שמצאה בבניה הפרות חוק בוטות. התכניות הרלוונטיות 19. על המתחם בו עסקינן חלה תכנית המתאר של העיר טבריה, 287/ג מספרה. אחריה באו תכניות 4101/ג ו-4171/ג, שהיוו שינוי ותוספת לתכנית 287/ג. תכנית 4171/ג (המאוחרת ביותר מבין הללו) חילקה את המתחם בו עסקינן לשישה מגרשים. אחר כך באה תכנית 7505/ג, ששינתה את קודמותיה. תכנית זו, כתוכניות הקודמות, התנתה מתן היתר בניה בהכנת "תכנית בינוי מפורטת", שתאושר בידי הועדה המחוזית, ותכלול שורה של תנאים כגון אופן העמדת הבניינים וכד'. לכל התכניות הללו מיתוספת תכנית 11764/ג, המסדירה הקמתם של חניונים בעיר. המצב הקיים במתחם 20. מגרשיהם של העותרות והמשיבים מצויים במתחם, הבנוי על מדרון הפונה לכינרת. תכנית 4171/ג חילקה את המתחם לשישה מגרשים הסדורים בשתי שורות, שלושה מגרשים בכל שורה, כאשר בין שתי השורות ישנו פער גבהים (בשל המדרון), ובכך דאגה התכנית, שבניה בשורה האחת לא תסתיר את הנוף למבנים שבשורה השניה, זו שמתחתיה. נוסף לששת המגרשים הללו נמצא מגרש, במקום המחבר בין שתי השורות, משמע אין מתחתיו או מעליו כל מגרש שיסתיר את הנוף הנשקף ממנו. 21. כל אחד מן המגרשים, להוציא מגרשם של המשיבים והעותרות, חולק בין בעליו לשני מגרשי משנה, כאשר החלוקה נעשתה לאורך, כך שכל מגרש משנה שוכן לצד רעהו ומצוי באותו גובה. כך נוצר מצב, שהבניה במגרש משנה אחד לא תסתיר את הנוף למגרש המשנה השני. 22. המגרש הנותר (89) הוא זה של העותרות והמשיב 3, והוא מצוי בשורה העליונה (המערבית) שבמתחם. ביוזמת המשיב 3 חולק בשעתו המגרש לרוחבו ולא לאורכו, כאשר חלקו של המשיב 3 (89א) מצוי מערבית לחלקן של העותרות (89ב), ובאותו מפלס גובה. בשל כך נוצר מצב, שכל בניה בחלק המגרש של העותרות יסתיר, בהכרח יש לומר, את הנוף הנשקף מביתו של המשיב 3, מה גם שהמשיב 3 בחר לבנות את ביתו קומה אחת. נוסף על כך יצרה חלוקה זו מצב, בו לעותרות אין גישה ישירה לכביש התוחם את השורה העליונה של המפלס עם הכביש (ממערב). 23. כפי שנוכחנו לראות, במתחם נוצרו, סופו של יום, שלושה עשר מגרשים. הועדה המקומית הוציאה, במרוצת השנים, היתרי בניה ביחס לעשרה מגרשים, ובהם אלה של העותרות והמשיבים, והבתים נבנו כולם (כאשר בית העותרות מצוי מעט לפני השלמתו). 24. מגרשו של המשיב 4 (90ב) מצוי אף הוא בשורה העליונה, וגובל במגרשיהם של המשיב 3 ושל העותרות מצפון. העדר סמכות לדון בערר 25. העותרות טענו, כי ועדת הערר אינה מוסמכת להידרש לערר, כיון שהמשיבים לא הגישו התנגדות לבקשה ליתן היתר. ועדת הערר דחתה טענה זו כשהיא נסמכת על פסק הדין בעניין עת"מ (חיפה) 136/00 צומת אלופים בע"מ נ' ועדת ערר מחוזית מחוז חיפה, נבו (2000). אני סבור, שבכך שגתה ועדת הערר. 26. אני נכון להסכים לכך, שתהיינה נסיבות בהן תתאפשר שמיעתו של עורר, אף שלא הגיש התנגדות לבקשה ליתן היתר בניה. אלא שהדברים צריכים להיעשות במשורה ובזהירות, ותוך הקפדה עם העורר, שהרי הסעד ניתן ראש לכל למענו. המקרה שלפנינו איננו עונה לתנאים אלה. כפי שיכולנו להיווכח, המשיבים שלפנינו לא הגישו התנגדות לבקשה, בלא כל הסבר מניח את הדעת, ולכך יש ליתן משקל. הם גם השתהו חודשים ארוכים בהגשת הערר, אף שראו את המבנה הולך ומוקם, כשהם מוחזקים כמי שיודעים כי העותרות נסמכות על שאין כל התנגדות מצידם, ומוציאות כסף רב על הבניה. על השיהוי הרב יש להוסיף העדרו של תום לב מצד המשיבים, ולכך אדרש בהמשך. 27. כיוון שכך, לא היה מקום להידרש כלל לערר, ועל הועדה היה לסלקו על הסף. במאמר מוסגר אציין, כי ככל שועדת הערר ראתה בערר משום פתח, דרכו יכולה היתה להיכנס על מנת להגן על האינטרס הציבורי, שלפי השקפתה נפגע בשל התנהלותה הקלוקלת של הועדה המקומית (כך עולה ממתיחת הביקורת הקשה כלפיה לכל אורך ההחלטה), הרי שאפילו הייתי מקבל את מרבית הקביעות שקבעה ועדת הערר בהחלטתה (וכפי שאפרט בהמשך, אין אני מקבלן), אינני רואה את הפגיעה הקשה באינטרס הציבורי, והדברים שאפרוש בהמשך יבהירו עמדתי זו. בקצירת האומר אציין, כי אפילו ניתן ההיתר בחריגה מסמכות, הוא ניתן משום פרשנות שנתנה הועדה המקומית לתכניות הישימות, פרשנות אותה ראיתי כסבירה, כפי שאטעים בהמשך, ודאי ככל הנוגע להיתר שניתן לעותרות. על כך אוסיף, כי אין המדובר בהקמת מבנה מפלצתי הפוגע בסביבתו ובשלטון החוק בכלל, כי אם מבנה המתיישב היטב עם סביבתו התכנונית. הדברים אינם מצדיקים, מכל מקום, התערבות של ועדת הערר, על דרך של הידרשות לעררו של מי שלא הגיש התנגדות, כאמור רק על מנת למנוע פגיעה באינטרס הכלל. טעם זה לבדו צריך היה להוליך את הועדה לדחיית הערר על הסף. אי הגשת ערר במועד 28. אפילו היו המשיבים מגישים התנגדות בשעתם, הרי שאת עררם היה עליהם להגיש תוך 30 יום מיום שנדחתה ההתנגדות (משמע מועד מתן ההיתר), וגם בכך הם לא עמדו. אינני מקבל את אחיזתם בהיתר המתוקן שהוצא מאוחר יותר, במאי 2011. היתר זה לא היווה כי אם תיקון להיתר שיצא חודשים ארוכים קודם לכן, ועררם של המשיבים איננו מופנה כלפיו כי אם להיתר המקורי, שלגישת ועדת הערר יצא שלא לפי סמכותה של הועדה המקומית. גם טעם זה מוליך למסקנה, כי על ועדת הערר היה לסלק את הערר על הסף, שהרי בקשה להאריך את המועד להגשתו לא הוגשה, וועדת הערר לא האריכה את המועד. שיהוי בהגשת הערר 29. אפילו נניח לכל אלה, את הערר ראוי היה לסלק על הסף, מחמת השיהוי הרב בהגשתו. כפי שנוכחנו לראות, היתר הבניה הוצא בחודש ינואר 2010 לאחר שהמשיבים לא ראו להתנגד לו. בניית השלד הושלמה בחודש נובמבר 2010. מעשהם הראשון בקשר עם הבניה נעשה בחודש אוגוסט 2011, תחילה לבית המשפט (שם נכשלו) ואחר כך לועדת הערר. משך כל אותם 22 החודשים מיום שניתן ההיתר לראשונה ראו שני המשיבים את המבנה הולך ומוקם לנגד עיניהם, שהרי הם מתגוררים במגרשים הצמודים לאתר הבניה, ולא עשו דבר. יש להחזיקם גם כמי שיודעים, כי בניה בסדר גודל שכזה כרוכה בעלויות בהיקף נרחב, וכפי ששמענו מפי העותרות - הן השקיעו בבניה עד כה כ-10 מיליוני ש"ח, כשהן נסמכות על היתר שהוצא בידי הועדה המקומית, ועל כך שהמשיבים אינם מביעים כל התנגדות לבניה. 30. בנסיבות אלה יש לומר על המשיבים, כי הגשת עררם נגועה בשיהוי עצום של כמעט שנתיים בהגשת הערר, ערר שהוגש אחרי שהמבנה כמעט גמור, בבחינת מעשה עשוי. את עררם הם הגישו אף שלא הגישו, בשעתם, התנגדות להיתר, ובלא שנתנו לכך כל הסבר, כפי שלא בא מפיהם הסבר על השתהותם משך כל אותה תקופה ארוכה בהגשת הערר. 31. יוצא אפוא, כי הערר הוגש בשיהוי עצום, וטעם זה לבדו צריך היה להוליך את ועדת הערר לדחייתו על הסף. ניקיון כפיים 32. נוסף על השיהוי העצום בהגשת הערר נגועה התנהלותם של המשיבים בחוסר נקיון כפיים בפנייתם לועדת הערר. בתוך כך יש לראות את העובדה, כי המשיבים חרגו מהיתרי הבניה בבניית בתיהם שלהם (בעיקר המשיב 4, שבין היתר חרג מן ההיתר על ידי בניית שתי קומות מעבר למותר). על כך יש להוסיף, כי בניית בתיהם של המשיבים, כמו בניית כל הבתים במתחם המדובר, נעשתה באותה מתכונת של בניית בית העותרות, משמע בלי תכנית בינוי מפורטת דוגמת זו שהועדה ראתה כתנאי למתן ההיתר, זו שבגינה ביטלה ועדת הערר את ההיתר שניתן לעותרות. במצב עניינים שכזה, כאשר המשיבים מבקשים מועדת הערר לפסול במומם את בניית ביתן של העותרות, היה על ועדת הערר לסלק את עררם מיניה וביה (השוו למשל: עת"מ (י-ם) 1180/07 לוין נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז ירושלים, נבו (2008); עת"מ (חיפה) 434/08 וינברג נ' היועץ המשפטי לממשלה, נבו (2008)). העדר "תכנית בינוי מפורטת" 33. הטעמים שהבאתי לעיל מצדיקים, להבנתי, את סילוקו של הערר על הסף. עתה אניח לכל אלה, ואדרש לגופה של החלטת ועדת הערר, ותחילה לקביעה כאילו הועדה המקומית לא היתה מוסמכת להוציא את היתר הבניה לעותרות. את הדברים יש לראות על רקע המצב השורר במקום, והמסגרת התכנונית החלה עליו. 34. תכנית 7505/ג ציוותה (בסעיף 13 שבתקנונה), כי לא יינתן היתר בטרם תוכן "תכנית בינוי מפורטת", אותה תאשר הועדה המחוזית. על יסוד הוראה זו הגיעה ועדת הערר לכלל דעה, כי בהוצאת ההיתר לעותרות פעלה הועדה המקומית שלא לפי סמכותה. מכאן מסקנתה בדבר ביטולו של היתר הבניה. על מסקנה זו מלינות העותרות והועדה המקומית. 35. תחילה יש לומר, כי ביטולו של ההיתר מן הטעם שהטעימה ועדת הערר משמעו בטלותם של כל עשרת ההיתרים שניתנו במתחם, כשכמעט כל הבתים כבר עומדים על עומדם, חלקם מאוכלסים מזה שנים. על ההשלכה לעובדה זו אדרש בהמשך, בשאלת תחולתה של דוקטרינת הבטלות היחסית. 36. ועוד יש לומר, בטרם אדרש לטעמיה של ועדת הערר, כי הטענה בדבר העדרה של סמכות בידי הועדה המקומית לא עלתה כלל בערר, כי אם ביוזמת ועדת הערר, ובכך נפגעה זכות הטיעון של העותרות ושל הועדה המקומית (גם של המשיבים, יש לומר, כיוון שגם היתר הבניה שלהם צריך שיתבטל מאותם טעמים בדיוק). בכך יש כדי לפגום בהחלטת ועדת הערר. 37. מכאן לעיצומה של החלטת ועדת הערר. דעתי שלי שונה מזו שלה בקביעתה, כי ההיתר הוצא שלא לפי סמכותה של הועדה המקומית, רק משום כך שלא קדמה לה הכנת תכנית בינוי מפורטת. חשוב לראות, כי אין עניין לנו בתכנית סטטוטורית, כזו שהוגדרה בדיני התכנון והבניה, אין היא צריכה פרסום כלשהו, ואין היא מזמינה התנגדויות. כל שהיא מבקשת לעשות הוא עריכת תכנון בינוי רעיוני המותאם לסביבה, כך עולה ממילותיו של סעיף 13 לתכנית 7505/ג. כשאלה הם פני הדברים, אין לומר על הועדה המקומית כי פעלה בלי סמכות. הסמכות להוצאת היתרי בניה נתונה בידיה לפי חוק, ובסמכות זו היא עשתה שימוש כשהוציאה את ההיתר. לכל היותר ניתן היה לומר עליה, כי שגתה בהפעלת סמכותה. לא העדרה של סמכות יש לנו, אפוא, כי אם לכל היותר פעולה שגויה של בעל הסמכות. 38. מכאן להסברה של הועדה המקומית כיצד זה נתנה את היתרי הבניה (בכל המתחם) בלא שקדמה להם הכנת תכנית בינוי. טוענת הועדה המקומית, כי תכנית 7505/ג, ובה התנאי בדבר הכנת תכנית בינוי שתאושר על ידי הועדה המחוזית, הופקדה בשנת 1992. בשנת 1995 תוקן חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (תיקון מס' 43) ובסעיף 62 שבו הוספה לועדה המקומית סמכות לאשר תכניות בינוי. בטרם פורסמה תכנית 7505/ג למתן תוקף (בשנת 2000) נותר, בהיסח הדעת, התנאי שבסעיף 13 לתכנית, שהתנה את אישורה של תכנית הבינוי על ידי הועדה המחוזית. לפי מהותם של דברים צריך לראות את הסמכות לאישור תכנית הבינוי דוגמת זו הקבועה בסעיף 13 לתכנית כנתונה בידיה של הועדה המקומית, כך טוענת האחרונה, בלא צורך לפנות לועדה המחוזית כי תעשה כן. 39. זהו, אם כן, טיעונה של הועדה המקומית. לעמדה פרשנית זו יש ליתן משקל, משהיא באה מן הרשות המוסמכת (השוו בג"ץ 142/89 תנועת לאו"ר - לב אחד ורוח חדשה נ' יושב ראש הכנסת, פ"ד מד(3) 529 (1990)). ולגופו של טיעון שבא מפי הועדה המקומית סברתי, כי הוא מציג עמדה פרשנית סבירה. אכן, תכנית 7505/ג התנתה את כי תכנית הבינוי תאושר על ידי הועדה המחוזית, אלא שהיה זה בטרם נחקק התיקון לחוק, שהעביר לידיה של הועדה המקומית את אישורן של תכניות בינוי דוגמת זו שבתכנית 7505/ג. כיוון שכך, והואיל ותכנית 7505/ג הופקדה טרם תיקון החוק, יש ליתן משקל לדעתו של המחוקק, כי תכניות בינוי צריך שתאושרנה בידי הועדה המקומית, בכך גם תימנע מן הועדה המחוזית הטרחה שבעיסוק בתכניות שירדו לסמכותן של הועדות המקומיות, תכלית זו ביקש המחוקק להשיג. לפי המצב החוקי שנוצר אני סבור, על כן, כי די היה באישורה של תכנית בינוי כמשמעה בתכנית 7505/ג באישורה של הועדה המקומית, בלא צורך באישור של הועדה המחוזית. 40. ואף שקיבלתי את עמדתה של הועדה המקומית, עדיין אנו נותרים עם העדרה של תכנית בינוי, גם כזו שתאושר על ידה בלא צורך באישורה של הועדה המחוזית. בעניין זה לא ראיתי הסבר מניח את הדעת מפיה של הועדה. יחד עם זאת קיבלתי את עמדתה, כי ככל הנוגע להיתר שקיבלו העותרות (להבדיל מן ההיתרים שקדמו לו) לא היה עוד טעם בעריכת תכנית בינוי מפורטת. תכליתה של תכנית הבינוי היתה לקבוע תנאים תכנוננים סביבתיים במתחם בו עסקינן, מתחם מצומצם יש לומר. ההיתר לעותרות ניתן לאחר שניתנו כבר תשעה היתרים במתחם, ולפיהם נבנו בתים על המגרשים (מרביתם כבר הושלמו ואוכלסו). כיוון שכך, תכנית בינוי מפורטת לא יכולה היתה כי אם לתאר את הקיים, ובכך לא היתה כל רבותא, מה גם שתיאור המצב הקיים הופיע בבקשה להיתר הבניה של העותרות. לא ראיתי מה היתה מועילה תכנית בינוי שכזו למתחם, לאחר שכמעט כל המבנים בו עומדים על עומדם. מבחינת תכליתה של הוראת סעיף 13 לתכנית 7505/ג, כל שהיה על הועדה המקומית לדאוג הוא, כי היתר הבניה אותו ביקשו העותרות הולם את הסביבה התכנונית במתחם, משמע הבניה הקיימת. מלים אחרות, לאחר שנבנה כבר כמעט כל המתחם, די היה בתיאור הסביבתי שנכלל בבקשה להיתר הבניה כדי לענות על הדרישה לקיומה של תכנית בינוי מפורטת, לפי מהותה ותכליתה של הדרישה שבתכנית 7505/ג (השוו: ערר 6078/07 מלון נופש מוריה אילת בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, נבו (2007)). 41. אגב כך אומר, כי חרף קביעותיה החדות של ועדת הערר, להבנתי לא חורג ביתן של העותרות מן התכנון הסביבתי שבמתחם. חשוב לראות בהקשר זה, כי הקביעה אודות ההשתלבות הארכיטקטונית של בית העותרות במתחם מתאפיינת בסובייקטיביות רבה. אין אני סבור, כי נקודת המבט הסובייקטיבית של ועדת הערר טובה מזו של הועדה המקומית, שסברה כי בית העותרות משתלב היטב במקום. אין היא טובה גם מנקודת המבט של האדריכל מיכאל חיוטין, מי שערך את תכנית 7505/ג, והריהו סבור (בחוות דעת שהוגשה מטעמו), כי בית העותרות תוכנן באופן המגשים את התכנון אליו התכוון בעת שערך את התכנית. לעמדה זו של האדריכל חיוטין יש ליתן, להבנתי, משקל רב. 42. על כל אלה אוסיף, כי אפשר וועדת הערר הודרכה לחשוב כפי שחשבה, משמע כי בית העותרות אינו משתלב עם המאפיינים התכנוניים של סביבתו, בשל הסתרת הנוף המסיבית לביתו של המשיב 3. על כך אומר דברים אחדים. ראשית, טעם זה לא צריכה היתה ועדת הערר לשקול כלל, משום התנהלותו של המשיב 3, בשל השיהוי העצום בפעילותו נגד הבניה, כשהוא יושב ולא עושה ונותן לעותרות להוציא ממון רב עד כי כמעט והשלימו את הבניה, שאז פנה לראשונה לועדת הערר. נוסף על כך נגועה התנהגותו בחוסר ניקיון כפיים, ועל כל אלה עמדתי למעלה. ושלישית, ואולי היא העיקר, המשיב 3 עצמו יזם את החלוקה הרוחבית של המגרש, כשהוא בוחר את המגרש המערבי, ואחר כך בונה את ביתו קומה אחת, וכך יצא מצב, שכל בניה בחלקן של העותרת תסתיר בהכרח את הנוף הנשקף מביתו. על כך אין לו, למשיב 3, להלין כי אם על עצמו. 43. סופו של פרק, היתר הבניה ניתן לעותרות לפי סמכותה של הועדה המקומית. לכל היותר ניתן היה לומר עליה, כי שגתה בהוצאת ההיתר בלא שהוקדמה לה הכנת תכנית בינוי מפורטת. אלא שבנקודת הזמן שבה הגישו העותרות את בקשתן למתן היתר לא היה עוד טעם בהכנתה של תכנית שכזו. אפשר ופני הדברים היו שונים אילו דובר על ההיתרים שניתנו לראשונה, שאז היה מקום להקדים הכנתה של תכנית בינוי מפורטת. אלא שכאמור, בנקודת הזמן שניתן היתר לעותרות, לא היה טעם לעשות כן. על כן אין לראות פגם במתן ההיתר, ודאי לא להצהיר על בטלותו מעיקרא, כפי שעשתה ועדת הערר. בטלות יחסית 44. אף אם הייתי מגיע כדי כך, שההיתר לעותרות ניתן שלא לפי סמכותה של הועדה המקומית, או שניתן תוך שהיא שוגה בשימוש שעשתה בסמכותה, על ועדת הערר היה להחיל את דוקטרינת הבטלות היחסית ולהותיר את ההיתר על כנו. 45. אזכיר תחילה בתמצית, כי הדוקטרינה מוליכה (בהקשר שלנו) לידי כך, שמבנה שהוקם שלא לפי היתר - ייוותר בכל זאת על עומדו, אם מתקיימים תנאים אחדים, שלטעמי מתקיימים כולם בענייננו (ראו לדוגמה: ע"פ 586/94 מרכז הספורט אזור בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד נה(2), 112 (2001)). 46. ראשית יש להזכיר, כי בניית ביתן של העותרות כמעט ונסתיימה. את ביתן הן בנו לאחר שקיבלו היתר מהועדה המקומית. לכל אורך הדרך הן פעלו בתום לב, כשהן נסמכות על היתר הבניה שניתן להן, ומשקיעות בבנייה כעשרה מיליוני ש"ח. ביטולו של ההיתר יותיר את העותרות כשידיהן על ראשן, ולכל היותר עם תביעה כנגד הועדה המקומית, ובכך אין כדי לפצותן על הנזק העצום שייגרם להן כתוצאה מביטול ההיתר. 47. על הנזק שייגרם לעותרות יש להוסיף את הנזק שייגרם לכלל בעלי המגרשים במתחם, שהרי בתיהם ייראו בלתי חוקיים, כאלה שנבנו בלא היתר כדין. משום כך ייגרם גם נזק רבתי לועדה המקומית, הצפויה לעמוד בפני תביעות בסכומי עתק מצד בעלי המגרשים. 48. מן הצד האחר יש לראות את הפגיעה האפשרית בצדדים שלישיים אם ייוותר ההיתר שקיבלו העותרות על כנו, ובתוכם המשיבים. ככל המדובר ביושבי המתחם בו מצוי המגרש, אינני רואה כל פגיעה בהם מהותרת בית העותרות על כנו, כיוון שהבית משתלב היטב מבחינה תכנונית לשאר המבנים שבמתחם, ועל כך עמדתי למעלה. ואשר למשיבים, בשל התנהלותם אני סבור, כפי שהטעמתי למעלה, כי אפילו היתה בניית בית העותרות פוגעת בהם, לא היה מקום להידרש לפגיעה זו כשיקול מן השיקולים שיש להביא בחשבון בהחלתה של דוקטרינת הבטלות היחסית, בצדק היחסי שיש לערוך ביניהם לבין העותרות, על שום שישבו ולא עשו דבר משך חודשים ארוכים, אף שראו את בית העותרות הולך ונבנה, וכשהם יודעים, מן הסתם, כי העותרות מוציאות ממון רב על הבניה. על כך נוסף העדרו של נקיון כפיים מצידם. ועל כל אלה, אף אם היה מקום להביא בחשבון את הפגיעה במשיבים, לא ראיתי פגיעה שכזו העשויה להתחולל על ראשם מבניית ביתן של העותרות. ביחס למשיב 4 הדברים ברורים ואין לי להרחיב בהם. ככל הנוגע למשיב 3, נכון הוא כי הבניה עשויה לחסום את הנוף הנשקף מביתו, אלא שכאמור מעלה - הוא הביא מצב זה על עצמו במו ידיו, כאשר יזם חלוקה רוחבית של מגרש 89, ובנה את ביתו קומה אחת, כך שכל בניה, גם מינימלית, על מגרשן של העותרות תסתיר את הנוף מביתו החד-קומתי. 49. שיקול אחר שיש להביא בחשבון השיקולים בהחלתה של דוקטרינת הבטלות היחסית (בהקשר בו עסקינן) עניינו בהשתלבות בית העותרות בסביבה התכנונית שבמתחם, וכפי שהטעמתי למעלה, בית העותרות משתלב היטב עם סביבתו. אשוב בהקשר זה ואפנה לדעתו של מי שתכנן את תכנית המתאר, האדריכל חיוטין, התומכת במסקנתי. 50. לבסוף יש לראות עד כמה עשוי שלטון החוק להיפגע, אם יישאר הבית עומד על עומדו. בהקשר זה יש לראות את העובדה, שהעותרות פעלו לכל אורך הדרך כאזרחיות שומרות חוק, לא החלו לבנות את ביתן כי אם לאחר שקיבלו תחילה היתר מן הרשות המוסמכת, ואת ביתן בנו לפי ההיתר. כאשר עלתה טענה, לפיה חרגה הבניה מן ההיתר וניתן צו להפסיק את העבודה, הן לא המשיכו בבניה עד כי תוקנה התקלה. תקינות וכשרות ההיתר נבחנו, אפוא, היטב לא רק בעת שהוא יצא לראשונה, כי אם גם לאחר מכן. יתרה מכך, פקח מטעם הועדה המחוזית ביקר במהלך הבניה באתר, ולא ראה להעיר דבר וחצי דבר על הבניה, ללמדך כי גם לפי ראות עיניו לא היה כל פגם בהיתר הבניה. ועל כל אלה יש לראות את העובדה, כי בנייתו של כל המתחם נעשתה לפי אותה מתכונת, ולפי פרשנות שנתנה הועדה המקומית למסגרת התכנונית, פרשנות שאין לומר עליה כי היא בלתי סבירה, ומכל מקום - ככל הנוגע לבניית ביתן של העותרות לא היה כל טעם להכין תכנית בינוי מפורטת, ועל כך עמדתי לעיל. פגיעה בשלטון החוק לא ראיתי, אפוא, מהותרת המבנה על כנו. 51. כל אלה מוליכים לכלל מסקנה, כי אפילו היינו מגיעים כדי כך, שההיתר יצא שלא לפי סמכותה של הועדה המקומית, או תוך שגגה שנפלה בהפעלת סמכותה, לא היה בכך כדי להצדיק ביטולו של ההיתר שניתן לעותרות. הכניסה הקובעת לבית העותרות 52. מכאן אנו באים לבחון את קביעותיה של ועדת הערר בדבר קיומן של חריגות בבניה. את הדברים יש לבחון על רקע העובדה, כי הבניה נעשתה לפי ההיתר ובלא כל חריגה ממנו, כאשר העותרות נסמכות על כך שקיבלו היתר כדין, ומוציאות הון רב על הבניה, בלא שאיש משכניהן למגרש פועל כל פעולה או מעיר כל הערה אודות הבניה. כל אלה צריכים להוליך לפרשנות שתקל עם העותרות. 53. את הבירור נפתח בקביעתה של ועדת הערר, לפיה נפל פגם בקביעת הכניסה לבניין, שהרי זו צריכה להיות בגובה של 1.2 מטרים מן הרחוב שבחזית המזרחית, בעוד שבמקרה שלפנינו גובהה 8 מטרים מן הרחוב. 54. מסקנה זו של ועדת הערר אינה נראית בעיניי, משאין היא מתחשבת במצב הטופוגרפי של המגרש, ומיקומו בין יתר המגרשים וביחס לרחובות הסמוכים לו. הדברים מכוונים לכך, שמגרשן של העותרות חסום ממערב על ידי מגרשו של המשיב 3, ומצפון על ידי מגרשו של משיב 4. ממזרח פונה הבית למגרש 97, המשמש דרך גישה למספר מגרשים, מכוחה של זיקת הנאה הרשומה עליו. מדרום גובל המגרש עם שביל גישה (במדרון תלול) המתחיל בכביש העליון (שממערב למגרשו של המשיב 3). 55. פועל יוצא ממצב טופוגרפי ותכנוני זה, הכניסה לבית העותרות נקבעה בחזית הדרומית, משמע מהכביש העליון-המערבי דרך שביל הגישה הדרומי, ובכך אינני רואה כל פסול. אינני רואה מדוע מחייבת ועדת הערר, כי הכניסה תהא מן החזית המזרחית דווקא, זו הפונה לכינרת. אכן, זוהי החזית שנקבעה כחזיתו הקדמית של הבית, אלא שבכך אין כדי לחייב, כי הכניסה לבית תהא משם. כניסה צדדית לבית היא דבר אפשרי בהחלט, שלא לומר שגרתי, וכך נעשה במקרה שלפנינו, בקביעת הכניסה לבית מדרום. גם העובדה, שכניסת כלי הרכב (אל קומת החניון) נעשית מן החזית המזרחית, אינה מחייבת כי הכניסה (הרגלית) לבית תיעשה מאותו מקום. אפשר בהחלט, כי הכניסה לכלי רכב תהא מחזית אחת, ולהולכי רגל מחזית אחרת, וכך נעשה בבית העותרות. אגב כך אומר, כי בשל המבנה הטופוגרפי של המקום סביר היה לגמרי לקבוע את הכניסה לחניון ממזרח ולא מדרום, כיוון שמדרום קיים מתלול, שאינו מתאים לתנועת כלי רכב, מה גם שבכך היה כדי לאיין את שביל הגישה הדרומי להולכי רגל, המשמש לא רק את מגרשן של העותרות. וככל שקביעת הכניסה לבית מן החזית הדרומית אינה פסולה, הרי היא מקיימת אחר דרישת תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970, שכן גובה הכניסה אינו עולה על 1.2 מטרים משביל הגישה. קומת החניה 56. גם את קומת החניה מצאה ועדת הערר חורגת מן המותר. הועדה קבעה, כזכור, כי החניון אינו עונה להגדרת "חניון תת קרקעי", ולכן לא ניתן היה למקמו בקו האפס של המגרש, ומשום גודלו הרב יש להביא בחשבון לכל הפחות חלק ממנו על חשבון שטחי הבניה העיקריים. 57. התכנית הישימה לעניין החניונים היא 11764/ג, וסעיף 1.6 שבה מגדיר חניון תת קרקעי כך: "חניון תת קרקעי - חלק מבניין שחללו בין רצפתו ותחתית תקרתו מצוי כולו או רובו מתחת למפלס פני הקרקע המקיפה אותו... ובנוסף גובה קומת המרתף לחניה לא יעלה על 2.20 מ' שיימדדו מרצפתה עד תקרתה או עד תחתית קורה נושאת..." נוסף על כך הוסמכה הועדה המקומית להתיר חריגה מקו הבניה עד כדי מרחק אפס (ס' 2.4 לתכנית). 58. ועדת הערר פרשה את ההוראות הנ"ל ככאלה הדורשות, כי כל דפנותיו של החניון התת קרקעי תהיינה מתחת לקרקע. אני סבור, כי פרשנות נכונה של הוראות התכנית, ודאי פרשנות מקלה, כזו המתחייבת מן הנסיבות המיוחדות הסובבות את הערר, אינה מחייבת כי כל דפנותיה של קומת החניה תהיה מתחת לפני הקרקע. ההגדרה אינה מפרשת דבר אודות דפנות החניון. כל שהיא דורשת, כי מרבית חללו של החניון יהיה מתחת לפני הקרקע, ודרישה זו מתקיימת במקרה שלפנינו, שכן קומת החניה חפורה באדמה (74% מחללו מצוי מתחת לפני הקרקע) וסגורה משלושה כיוונים, כאשר רק חזיתו המזרחית חשופה. חשוב לשוב ולהזכיר בהקשר זה את המבנה הטופוגרפי של המגרש, מדרון משופע, שנחפר בחלקו על מנת לאפשר את הקמת קומת החניה, וזו כאמור סגורה מכל הכיוונים, למעט הכניסה מצד מזרח. 59. חשוב עוד להעיר, כי קומת החניה, כפי שנבנתה, אינה עשויה לפגוע באיש, לא מבין השכנים ובודאי לא בציבור הרחב, שיכול רק ליהנות מן העובדה, שבאי הבית לא יחנו את מכוניותיהם מחוץ למגרש כי אם בתוככי אדמתן של העותרות. קומת המרתף 60. ועדת הערר סברה, כי קומת המרתף אינה עונה להגדרה שבתכנית 287/ג, או זו שבתקנה 2(8) לתקנות סטיה ניכרת, הקובעת כי גובה המרתף לא יעלה על 1.2 מ' ממפלס הקרקע. 61. לטעמי, פירוש נכון של התכנית, ודאי פירוש מקל לפי שמתבקש מן הנסיבות שנוצרו בענייננו, אינו מוליך למסקנותיה של ועדת הערר. את הדברים יש לראות, כפי שראינו את עניינו של החניון התת קרקעי, בהתחשב בטופוגרפיה של המקום (מדרון וכו'). כיוון שמדובר במדרון, חלק נכבד של קומת המרתף מצוי מתחת לפני הקרקע, כאשר הצד המערבי מצוי כולו מתחת לפני הקרקע, וככל שמזריחים - הוא עולה מעל פני הקרקע, משום המדרון. 62. ואפילו לא כך היו פני הדברים, והמרתף לא היה עונה להגדרת "מרתף", לא היה בכך כדי לפגום בהיתר הבניה, כיוון שלכל היותר ניתן לראותו כקומה ככל הקומות, והרי במגרש ניתן לבנות שלוש קומות מעל קומה מפולשת, ובלבד שגובה המבנה בכל חתך לא יעלה על שלוש קומות מפני הקרקע הסופיים (ס' 14.ה' ו-16.יז(3) לתכנית). במבנה שלפנינו - ההיתר התיר בניית מרתף ועוד שתי קומות, ואם נראה במרתף קומה רגילה, עניין לנו במבנה בן שלוש קומות (מעל חניון תת קרקעי), כפי שהתירה התכנית. 63. יתר על כן, הועדה ראתה את קומת המרתף ככזו שנבנתה בקו אפס. בכך היא נסמכה על קיומו של קיר תומך, שכביכול תוחם את קומת המרתף ממזרח. אלא שקיר זה אינו תוחם את קומת המרתף, כי אם את הגינה היוצאת ממנה, כפי שניתן להתרשם מעיון בתרשים שצורף לעתירה (ס' 137). הקיר התוחם את המרתף ממזרח מצוי כ-5 מ' מן הכביש, משמע הרבה ממעל 1.2 המטרים הקבועים בתכנית כמרחק המינימלי של המרתף מן הכביש. הקיר התומך 64. ואגב הקיר התומך, ראינו את קביעתה של ועדת הערר, לפיה הקיר איננו באמת קיר תומך לפי גובהו ולפי תכליתו, שכן אין הוא תומך בדבר. 65. גם בעניין זה דעתי שונה מדעתה של ועדת הערר. הקיר התומך תכליתו הינה בתחימת הגינה שבחזית המזרחית, והבריכה שנבנתה שם, כפי שנעשה כמעט בכל הבתים שנבנו במתחם. ואם קביעתה של ועדת הערר מכוונת בהקשר זה לקביעת מפלס ה-0.0 של המגרש (חשיבותו בכך, שאת הקיר התומך יש לראות לפי מפלס ה-0.0, על מנת שהפיתוח, קרי הגינון וכו', יהא במפלס זה ולא מתחתיו), הרי שנוכל להסתייע בחוות דעתו של עורך התכנית, האדריכל חיוטין, לפיה אין כל מקום להנמיך את מפלס הפיתוח, הנמכה העשויה לפגוע בתכנון, וליצור מדרגה מיותרת. גובה המבנה 66. ועדת הערר קבעה, כי גובהו של בית העותרות עולה על המותר. למסקנתה זו היא הגיעה תוך שהניחה, כי גובהה של כל קומה צריך שלא יעלה על 3 מטרים, וכיוון שמותרת בנייתן של שלוש קומות לא יכול גובה המבנה לעלות על 9 מטרים, בעוד שהמבנה שלפנינו מגיע כדי 16 מטרים. 67. ובכן ראשית יש לומר, כי התכנית לא קובעת מה הוא גובהה של כל קומה שתיבנה. כיוון שכך, על ועדת הערר היה לכבד גם בעניין זה את נקודת מבטה של הועדה המקומית, והרי היא הגוף התכנוני המוסמך, שראתה בגובה העולה על 3 מטרים כגובה סביר לקומה אחת, ועל יסוד ראיה זו העניקה היתר בניה לעותרות, ודאי כך הוא כאשר אנו נדרשים לפרשנות מקלה עם העותרות. אגב כך אציין, כי זו היתה גם עמדתה של ועדת הערר בעניין אחר שהובא בפניה (ערר 185/06 דכואר נ' הועדה מהקומית לתכנון ולבניה מעלה נפתלי, נבו (2006)), שם היא סברה כי בהעדר קביעה בתכנית, שלוש קומות עשויות לעלות כדי 9-10 מטרים, ואף לחרוג מכך באופן סביר. 68. נתון חשוב אחר שראוי להזכיר בהקשר זה נעוץ בעובדה, כי גובה ביתן של העותרות אינו עולה בגובהו על גובה ביתו של המשיב 4 הצמוד לו מצפון. זו היתה, אגב, גם עמדתם של המשיבים, בדיון שנתקיים בבקשה ליתן צו מניעה זמני שהגישו לבית משפט השלום, שם הם חזרו בהם מן הטענה, כי גובה ביתן של העותרות חורג מן המותר. ואשר למשיב 3, ציינתי לא אחת, כי העובדה שבית העותרות מסתיר לו את הנוף מקורה בחלוקה הרוחבית של המגרש, חלוקה אותה הוא עצמו יזם, כשהוא בונה את ביתו קומה אחת. כל בניה, גם מזערית, במגרשן של העותרות, היתה מסתיר לו את הנוף. נראה כי משום כך הסכים בא כוחו בהתדיינות בבית משפט השלום, כי אין חריגה מבחינת הגובה בבית העותרות. 69. גם עורך תכנית 7505/ג, האדריכל מיכאל חיוטין, סבר כי גובה בית העותרות איננו חורג מן המותר, ואת טעמיו הוא הביא בהרחבה בחוות דעתו. לדעה זו של עורך התכנית יש ליתן משקל רב בפירוש שיינתן להוראות התכנית, מה גם שהטעמים גופם משכנעים. הוא אף מוצא את המבנה נמוך מן הגובה המרבי, כפי שיכול היה לעמוד אילו נבנו שלוש קומות מעל קומה מפולשת. תמים דעים אני עם האדריכל גם בעמדתו זו, כפי שהובאה בסעיף 36 לחוות דעתו לאמור: "לגישתי כעורך התכנית, כל עוד נשמרה מגבלת גובה הבניה המקסימלית של המבנה יש לאפשר למהנדס העיר שיקול דעת בקביעת מפלסי הפיתוח של הבתים כך שיתאימו אחד לשני וישמרו על החזות המדורגת שתוכננה, ובמקרה המדובר החלטתו של מהנדס העיר לאפשר להשוות במפלסי הפיתוח בין מגרשים 89א, 89ב, ו-90ב - נכונה ומוצדקת." סוף דבר 70. סיכומם של דברים, משום כל הטעמים שהטעמתי הנני מקבל את העתירה ומבטל את החלטת ועדת הערר. כל אחד מן המשיבים 3-4 ישלם לעותרות שכר טרחת עורכי דין בסך של 15,000 ש"ח. לא ראיתי ליתן צו להוצאות נגד המשיבה 1. בניהועדה מחוזית לתכנון ובניההיתר בניהערר