מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא הבטחה של עמידר לשפץ דירה: הצגת הסוגיות לדיון 1. התובע היה דייר מוגן בדירה, שהנתבעת 1 (להלן "רשות הפיתוח") היתה הבעלים שלה ושל הבניין בו נמצאה הדירה. הנתבעת מס' 2, מינהל מקרקעי ישראל, והנתבעת 3, עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן "עמידר") ניהלו את הנכס בשם רשות הפיתוח. לימים, רכש התובע מעמידר את הבעלות בדירה, לטענתו לאחר שהובטח לו כי הבניין והדירה ישופצו. בשל מצבו הרעוע של הבניין וכיוון שניתן צו מטעם העיריה המכריז שהמבנה הוא מסוכן, ביצעה עמידר שיפוצים במבנה גם לאחר שהתובע רכש ממנה את דירתו. לטענת התובע במהלך השיפוצים, החליקה אשתו בדירה עקב האבק הרב - תוצר לוואי של השיפוץ - ולאחר שבוע בו הייתה מאושפזת בבית החולים, נפטרה. התובע דורש מהנתבעות פיצויים בגין מותה של אשתו. כן טען התובע כי עמידר הבטיחה לו לשפץ את דירתו ואת הבניין ומשלא עמדה בכך, עליה לפצותו. פסק דיני זה ידון בשלוש סוגיות מרכזיות: אם הובטח לתובע כי הבניין והדירה ישופצו, כלום מילאה עמידר את הבטחתה זו, ואם מותה של המנוחה , שעזבונה הוא התובע מס' 2 (להלן - "המנוחה"), נגרם עקב התרשלותן של הנתבעות, ולפיכך הן חבות בפיצוי התובעים. בהתאם למסקנות, ייקבע הצורך בדיון בתובענות נגד צדדי ג' וד'. רקע עובדתי 2. התובע והמנוחה התגוררו בדירתם בבניין ברחוב החותרים 7 בחיפה, הידוע כחלקה 24 בגוש 10825, מאז שנת 1957 ומכוח הסכם שכירות שנחתם בין התובע לבין רשות הפיתוח. הבניין נבנה לפני למעלה מ-60 שנים (ככל הנראה הוא "רכוש נטוש"). דירתם של התובעים נמצאת בקומה ראשונה (מעל לקומת קרקע) של הבניין. מצבו של הבניין רעוע, ובמהלך השנים הוציאה עיריית חיפה מספר צווים המכריזים עליו כבניין מסוכן, הוגשו כתבי אישום נגד עמידר והדיירים והתקיימו הליכים פליליים בבית המשפט לעניינים מקומיים בחיפה. 3. ביום 25.12.01 נחתם הסכם בין התובע והמנוחה לבין הנתבעות (להלן "ההסכם"), לפיו רכשו התובע והמנוחה את הדירה מרשות הפיתוח במחיר של 75,000 ₪, זאת לאחר הנחה של כ-50,000 ₪ מהמחיר בו הוערכה הדירה על ידי עמידר. הצדדים חלוקים ביניהם באשר לסיבה למתן ההנחה; אם היא ניתנה בהתאם להנחות באשר למכירת דיור ציבורי למחזיקיו או בשל שיקולים אחרים של המינהל או מי מהנתבעות, ובעיקר בשל מצבה הרעוע. 4. כשלוש וחצי שנים לאחר שהתובע רכש את דירתו, החל מיולי 2005 ביצע קבלן מטעם עמידר תיקונים ושיפוצים בבניין (להלן "השיפוץ"), במשך כארבעה חודשים, שבעקבותיהם הוסר צו הסכנה ובוטלו כתבי האישום נגד עמידר, התובע ודיירים נוספים. 5. במהלך ביצוע עבודות השיפוץ, שלח התובע מכתב לנתבעות בו התריע על הסכנה לו ואשתו המנוחה עקב ביצוע עבודות השיפוץ, שגורמות לזיהום וללכלוך, ואינן מאפשרות להם אורח חיים סביר ואף מסכנות אותם עקב מצבם הבריאותי. יצוין כי התובע היה כבן 74 בעת ביצוע השיפוץ, ואילו המנוחה כבת 78 שנים. עמידר לא פעלה לפינוי התובע ואשתו מהדירה. 6. ביום 28.8.05 נפלה המנוחה בדירתה, ונגרם לה שבר במפרק הירך. לטענת התובע היא החליקה על האבק הרב שהצטבר בדירה עקב השיפוץ בבניין. המנוחה אושפזה בבית החולים, ובמהלך האשפוז, התדרדר מצבה הבריאותי, שלווה גם בהחמרה בנשימתה, והיא נפטרה ביום 7.9.2005. 7. ביום 24.12.06 נמכרה הבעלות בבניין (למעט דירת התובעים) לצד ג', שהיא חברה ליזמות (להלן "דולפין נכסים"). באותה עת היה בבניין דייר מוגן של עמידר, הוא צד ד' (להלן "יעקב גל"). דולפין נכסים רכשה את הבניין על זכויותיו של יעקב גל, כך שיעקב גל הפך להיות דייר מוגן של דולפין נכסים. דולפין נכסים שלחה הודעת צד ד' ליעקב גל, בטענה כי עליו להשתתף בכל חיוב לשיפוצים, ככל שבית המשפט יורה על חיובה של דולפין נכסים בתשלום בעילה זו. לאחר סיום ההוכחות בתיק זה, הודיעה דולפין נכסים כי הגיעה להסכם עם יעקב גל, וביקשה כי הודעת צד ד' נגדו תדחה ללא צו להוצאות. בקשה זו תיעתר בחלק המסיים של פסק הדין. 8. המצב בשטח היום הוא, ששתי דירות בקומת הקרקע נאטמו על ידי דולפין נכסים (ככל הנראה עקב העדר שוכרים בשל מצבו הרעוע של הבניין), בקומה הראשונה נמצאת דירתו של התובע ובקומה השניה מתגורר יעקב גל. עוד אציין כי לבניין צמוד בקיר משותף בניין נוסף, נטוש ושאינו ראוי למגורים, שגם הוא בבעלותה של דולפין נכסים (וראו עדותו של מנהלה של דולפין נכסים בעמ' לפ' ש' 10 ואילך) וכי כל הריסה של הבניין או שיפוצו חייבת לקחת בחשבון אף את הבניין הנטוש השכן. טענות התובע 9. התובע טען כי רכש את הדירה על בסיס ההתחייבויות שניתנו מטעם הנתבעות במסגרת המשא ומתן בין הצדדים לקראת כריתת ההסכם ואו לאחר ההסכם, לפיהן התחייבו הנתבעות לשפץ באופן מקיף ויסודי את הבניין והדירה, וכי אין בהעברת זכויות הבעלות בדירה כדי לפגוע בהתחייבויות אלו. כמו כן הבטיחו הנתבעות גם בבית המשפט לעניינים מקומיים כי הבניין ישופץ. לולא התחייבה עמידר לשיפוץ הבניין, התובע לא היה רוכש דירה בבניין שאינו ראוי למגורים. 10. בהסכם המכר, חזרו והופיעו תניות הפוטרות את הנתבעות מכל אחריות למצבו של הבניין והדירה. התובע טען לבטלותן של תניות אלו, המגבילות או מסירות אחריות מעל לכתפיהן של הנתבעות, מחמת היותם תנאים מקפחים בחוזה אחיד וכיוון שהוא חתם על ההסכם מבלי לקרוא אותו ומבלי שהיה מיוצג בייצוג משפטי. בנוסף - הוראות אלו נוגדות, לעמדת התובע את הוראות דיני הנזיקין המתייחסות לאחריותו של רשלן ומפר חובות חקוקות וכן את החובה הקוגנטית לתום לב, שחבות הנתבעות כלפי התובע. 11. עוד טען התובע כי השיפוץ שנערך בבניין בשנת 2005 הוא שיפוץ "קוסמטי" בלבד, שלא שינה את מצבו הרעוע של הבניין, ונועד למנוע את התמוטטות הבניין ותו לא, כל זאת על מנת למוכרו. שיפוץ משמעותי נעשה רק בדירתו של גל, שבעת שנעשו השיפוצים בבניין, כאמור היה עדיין דייר מוגן של עמידר. 12. התובע הוסיף וטען, כי אשתו נפטרה כתוצאה ממחדלי הנתבעות, שלא טרחו ליידע אותו ואת אשתו המנוחה על השיפוץ המתוכנן, על מנת שיוכלו להתארגן ולמצוא דיור חלופי בתקופת השיפוץ. בשל מצבם הכלכלי הם לא יכלו לממן לעצמם דיור חלופי. כתוצאה מכך, נאלצו התובע ואשתו המנוחה להסתגר, בכל תקופת השיפוצים, בדירתם, בשל פסולת הבניין שנערמה מחוץ לדלתם, בעודם נזקקים לחיבור מתמיד לאביזרים רפואיים עקב האבק שנוצר. עוד טען התובע, כי כל פניותיו לנתבעות בעניין זה לא נענו, ואף פנייתו במכתב מיום 3.8.05 מטעם בא כוחו לנתבעות, בו התריעו על הצורך הדחוף בפינויים מהבניין בטרם יקרה אסון, לא קיבלה מענה אף היא. עוד טען התובע כי אשתו המנוחה סבלה, בעת אשפוזה בבית החולים, מזיהום בדרכי הנשימה כתוצאה ממחלה ממנה סבלה, וזיהום זה החמיר בשל הסביבה רוויית האבק בה נאלצה לשהות במשך כמה חודשים. מעשיהם ומחדליהם אלו של הנתבעות גרמו למות המנוחה. 13. בכתב תביעתו תבע התובע כי הנתבעות יעמדו בהתחייבותן באשר לתיקון כל המפגעים במבנה, וכי בהתאם לחוות הדעת שבתיק, ניתן לבצע את שיקומו של הבניין רק בהריסתו ובנייתו מחדש. לאחר שייבנה המבנה, יש לתת לתובע דירה בשווי של 150,000$. כמו כן תבע התובע פיצויים עקב מות אשתו ופיצויים בשל עוגמת הנפש שנגרמה לו עקב התנהלותה של הנתבעות כלפיו בסכום של כ-300,000 ₪. טענות הנתבעות 14. הנתבעות טענו כי הן לא התחייבו, בשום שלב, לשפץ את דירת התובע, אם כי לא הוכחש שהן הודיעו לבית המשפט לעניינים מקומיים כי יפעלו לתיקון ולחיזוק הבניין. הנתבעות הפנו לחוזה המכר שנחתם בין הצדדים, ממנו עולה מפורשות הסכמת התובעים שלא תהיה להם תביעה או תלונה כלפי הנתבעות היות והם מודעים למצבו של הבניין, וכי הם יהיו אחראים לשיפוצים ותיקונים, בחלקם היחסי. בנוסף, התובע התחייב בחוזה כי ידוע לו על צו עיריית חיפה למבנה מסוכן שבבניין הנדון. זאת ועוד - מאחר שהתובע מתגורר שנים רבות בדירה והיה שותף לכל ההליכים המשפטיים הקשורים להכרזה על המבנה כמבנה המהווה סכנה, היה התובע מודע היטב למצבו של הבניין בטרם רכש את הדירה. הנתבעות הוסיפו וטענו, כי ההסכם איננו "הסכם אחיד", והתובע חתם עליו בהבנה מלאה. העובדה שלא לקח לעצמו עו"ד איננה צריכה לרבוץ לפתחן של הנתבעות. 15. השיפוצים שבוצעו בשנת 2005 היו בהתאם להיתר העירייה ובאישור מהנדס העירייה, שלאחריהן הוסר הצו שהכריז על הבניין כבניין מסוכן. עד היום לא הוצא צו חדש המורה שיש בבניין סכנה כלשהי. גם אם חלה התדרדרות במצבו של הבניין, הרי זה משום שהתובע ודולפין נכסים לא דאגו להחזקתו התקינה. 16. עוד טענו הנתבעות, כי הדיירים התנגדו, לאורך השנים, לביצוע תיקונים בבניין ובכך סיכנו את חייהם וגרמו להגדלת עלויות השיפוץ. התובע הזניח את דירתו משך שנים רבות, והמתין כשבע שנים מיום החתימה על ההסכם, ושלוש שנים מיום פטירת אשתו, עד שהגיש את תביעתו. התנהלותו זו מהווה שיהוי, החוסם אותו מלתבוע. 17. באשר לפטירת אשתו של התובע, טענו הנתבעות שאין קשר בינה לבין מעשה או מחדל כלשהו שלהן. זאת ועוד, משלא צירף התובע חוות דעת רפואית מטעמו להוכחת עניין שברפואה, הוא מנוע מלטעון כל טענה בעניין רפואי, והוכחת הקשר הסיבתי במקרה זה היא עניין רפואי. על כל פנים, התובע לא הצליח להוכיח כי מותה של המנוחה נגרם מהשיפוץ. 18. כנגד צד ג' - דולפין נכסים, טענו הנתבעות כי בעת הרכישה, התחייבה דולפין לאחזקה שוטפת של הבניין וכי אף היא, רכשה את הבניין במצבו נוכחי, בהיותה מודעת היטב למצבו זה. כעת, משהבניין, למעט דירת התובע, שייך לה, על דולפין נכסים להשיב לנתבעות, כל פיצוי שיחוייבו לשלם לתובעים. יודגש כי הנתבעות הגבילו את הודעתן רק לעילה הכספית בנוגע למצב הבניין. טענות צד ג' 19. דולפין נכסים טענה כי על פי חוזה המכר עמה, לא הועברו או הומחו התחייבויות הנתבעות כלפי התובעים; חוזה המכר ברור ולא נקבעו בו שום תניה או התחייבות מצד דולפין נכסים לשאת בעלויות שיפוץ הבניין. דולפין התחייבה לשאת בעלויות האחזקה השוטפת של הרכוש המשותף בבניין, בחלקה היחסי, ותו לא. 20. כאמור דולפין נכסים שלחו הודעת צד ד' לתובעים ולדייר הנוסף, יעקב גל. כנגד התובעים טענה דולפין נכסים כי הם חייבים לשאת בחלקם היחסי בעלויות האחזקה השוטפת של החלקים המשותפים בבניין. התחייבות זו כוללת השתתפות בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף, בשיעור של רבע, שבו עליהם להשתתף בכל סכום שתחוייב בו דולפין נכסים. כאמור, דינה של ההודעה ליעקב גל להידחות. טענות התובעים במעמדם כצד ד' 21. התובעים, במסגרת כתב ההגנה להודעת צד ד', טענו להעדר יריבות בינם לבין דולפין. לטענתם החבות לפצותם היא על הנתבעות, ואין הצדקה לחייבם בנזק שגרמו הנתבעות. לעניין טענתם של דולפין בדבר אחריותם לשאת בעלויות האחזקה השוטפת, טוענים התובעים כי אחזקה שוטפת אינה כוללת שיפוץ יסודי של הבניין שמטרתו לשקם את מצבו, שיפוץ אשר ביצועו מוטל על הנתבעות, ואין התובעים חייבים להשתתף בו. דיון והכרעה 22. מטעם התביעה העידו התובע, השמאי אורי פרץ פרי ופנינה עיני, בתו של התובע. מטעם הנתבעות העידו נציגי עמידר, מוניקה רושיאנו ומר משה שטיינבך. מטעם צד ג' העיד חיים נילוס, דירקטור ומנהל חברת דולפין נכסים. בנוסף, צד ד', מר יעקב גל, העיד מטעמו. שיהוי 23. אפתח בדחיית טענת סף - שיהוי - שהעלו הנתבעות: הנתבעות טענו כי התובע השתהה בהגשת תביעתו משעברו כשבע שנים מיום החתימה על הסכם המכר ועד להגשת התביעה, ובכך יצר מצג של ויתור על זכויותיו, דבר אשר הוביל לגרימת נזק ראייתי כבד לנתבעות. לא ראיתי ממש בטענות אלו. אכן חוזה המכר נחתם בשנת 2001, עם זאת השיפוצים, שהם נתון מרכזי בעילת התביעה של התובע, בוצעו בשנת 2005, והתביעה הוגשה בתחילת שנת 2008. מכאן שהנתבעות לא הוכיחו כי נגרם שיהוי. בנוסף הנתבעות אף לא פירטו מהו הנזק הראייתי שנגרם מאותו שיהוי לכאורה. אמנם נטענה טענה כי התיק בעמידר הושמד, אולם אין בכך כדי להראות נזק ראייתי, כאשר עיקר המחלוקת היא לעניין אופי השיפוץ שבוצע, ונתון זה ניתן היה להוכיחו בחוות דעת מומחים. מה היו התחייבויותיה של עמידר כלפי התובע 24. התובע לא טען כי התחייבויות הנתבעות נובעות מהסכם המכר, אלא מהתחייבות בעל פה לפני חתימת ההסכם, בעת חתימת ההסכם ואף לאחריו. כך דבריו בבית המשפט (עמ' 18 לפרו' שורה 4-5): "ש. ציינת לפני רגע שעמידר כתבה לך במכתב שהיא תבצע שיפוצים. ת. שום מכתב. הם הצליחו לשכנע אותי בעל פה. לא כתבו לי שום דבר. אפילו לא נתנו לי לקרוא את החוזה. חתמתי על החוזה וככה יצאתי משם." טענות אלו הוכחשו על ידי עדי הנתבעות. על מנת להכריע בעניין זה אקדים ואתייחס למצבו של הבניין, לכך שהתובע היה מודע לו היטב ולהסכם ששחרר מפורשות, בתניות חוזרות ונשנות, את הנתבעות מכל אחריות למצב הבניין, ומיידע את התובע (שהיה מודע בלאו הכי) לפגמיו. כאמור הבניין בו התגוררו התובע ואשתו היה רעוע ביותר. לאחר שהבניין נבדק ע"י משרד מהנדס העיר, נמסרה הודעה מיום 6.3.94 לדיירים ולעמידר, לפיה הבניין מסכן את דייריו ואת העוברים והשבים ולפיכך, על הדיירים לפעול לתיקון הליקויים תוך 30 ימים. בין היתר, תואר בהודעה מיום 6.3.94 מצבו של הבניין: "....א. נופלים גושי ציפוי בטון ממרפסות. ב. נסדק מהלך מדרגות, זיון ברזל גלויים. ג. רצוף מלט בחצר מתפורר..." בהמשך, ביום 5.12.95, לאחר בדיקה נוספת שנערכה בבניין מטעם עיריית חיפה, נמסרה הודעה נוספת לעמידר ולדיירים, ונאמר להם כי המצב התדרדר מאז הבדיקה בשנת 1994: התגלו "סדקים בקירות פנימיים וחיצוניים, בגגונים במעקה הגג ובחדר המדרגות". בהודעה זו שוב נמסר לנמענים שהבניין עלול להוות סכנה וכי עליהם לפעול לתיקון הליקויים תוך 30 ימים, וכי אם אין בכוונתם לתקן את הליקויים, עליהם לפעול באופן מיידי לפינוי הבניין ולהרסו. 25. התנהלו מספר הליכים בבית המשפט לעניינים מקומיים כנגד עמידר, התובע וגל לעניין מצבו של המבנה. כך, בתיק ע"פ 1203/94 הוגש כתב אישום נגד הדיירים (אעיר כי עמידר לא הייתה נאשמת בתיק זה). בהליך זה מונה מומחה, דר' גלזמן, אשר חיווה דעתו לגבי מצבו של הבניין והצעדים הדרושים על מנת לשקם את הבניין. דר' גלזמן קבע בקטע הסיכום של חוות דעתו, כי: "ניתן לתקן המבנה, אולם נראה שאין בכך הרבה טעם וכדאיות. ברור שיש לקוי בבסוס הבנין (יתכן אף שאין בכלל בסוס ראוי לשמו). יש אפוא, קודם שכל (כך במקור, ש.ש) להתקין לבנין מערכת ביסוס חדשה ... לאחר מכן יש צורך בהחלפת קירות בהן יש לפלדה קורוזיה. רק לאחר מכן אפשר לדרוך את הקירות כדי להבטיח לבנין מונוליטיות, ולבסוף לטפל בתפר ובחזיתות. יש צורך להחליף את כל מדרגות הבנין ואת מעקה הגג. כדי לקצר במילים, ההוצאות בתיקון המבנה תעלה הרבה יותר מאשר הריסת המבנה ובניה מחדש. יש חשש שתמיכת המבנה ותיקונו בשלב קודם היה בבחינת זריקת כסף, וחבל על ההשקעה כפי שנראה כיום, היא לא תרמה לאורך חייו של המבנה ורק הוסיפה כעור לחזית הבנין". עוד הוסיף המומחה גלזמן כי אין סכנה מיידית מלבד המרפסות, אולם מצבו של הבניין, שאינו עמיד אף לרעידות אדמה, יילך ויתדרדר עקב חדירת רטיבות דרך הקירות והגברת הקורוזיה בפלדה מחד, ותזוזת הבניין מאידך. המומחה המליץ לפנות את הדיירים ולהרוס את הבניין. המומחה הדגיש כי יש אפשרות לתקן את הבנין, כאשר הדיירים יפונו ממנו למשך התיקון וייעשה בסוס, הריסת תקרות וחדר מדרגות. לעמדתו עלות התיקון לא תהיה מוצדקת. בסופו של הליך זה, שבו חיווה גלזמן את דעתו, זוכו הנאשמים בהנמקה שהם אינם יכולים לבצע את העבודות המצוינות בחוות הדעת, וכי עמידר שהיא בעלת המבנה, אינה מעוניינת לבצע את העבודות. בהליכים שהתקיימו מאוחר יותר, בע"פ 1161/00, הואשמו התובע, גל ועמידר יחדיו. במסגרת הליך זה חויבה עמידר לבצע תיקונים בנכס. תיקונים אלו נעשו בנסגרת השיפוץ בשנת 2005, שבעקבותיהם הוסר הצו שהכריז על המבנה כמסוכן, ועל כך אין מחלוקת. התובע טען כי תיקונים אלו נעשו בהוראת בית המשפט, ואילו עמידר טענה כי היא ביצעה תיקונים אלה מיוזמתה. 26. עמידר החליטה מטעמיה שלה, שלא לפנות את הדיירים ולהרוס את המבנה, אלא היא ביצעה תיקונים בבניין. על מהות תיקונים אלו אעמוד בהמשך, אולם כאן אציין ששוכנעתי כי עמידר ביצעה את התיקונים לאחר שבית המשפט חייבה לכך; ראו למשל החלטת בית המשפט לעניינים מקומיים מיום 13.7.03 (נספח י' לכתב התביעה) לפיה חייב בית המשפט את עמידר לבצע תיקונים בנכס ולהמציא אישור על כך למחלקה למבנים מסוכנים. בהמשך לכך, בדיון מיום 27.11.05 (נספח ח' לכתב התביעה) הודיע מר שטיינבך, נציג עמידר, לבית המשפט כי עמידר הסירה את הסכנה בכל הקשור לחלקים החיצוניים ובתוך הדירות של עמידר. בנוסף הודיע מר שטיינבך כי "אם יהיה צורך בתיקונים נוספים נעשה". התיקונים כאמור נעשו בדירה של יעקב גל, שבאותה עת היתה עדיין שייכת לעמידר, ובחלקים המשותפים של הבניין, ולא בדירתו של התובע, עקב כך, שהיא נמכרה לו עוד בשנת 2001. 27. מנגד לטענותיו של התובע, שעמידר התחייבה לו לשפץ את הבניין ואת דירתו, עומד, כאמור, נוסחו החד משמעי של ההסכם, בו חזרה עמידר והתריעה על כך שהתובע מודע למצבו של הבניין וכי היא מסירה כל אחריות למצבו ופוטרת עצמה מהמשך טיפול כלשהו: "הקונים מצהירים כי ידוע להם מצבו הפיסי וההנדסי של הבניין, ושידוע להם שהבניין זקוק לתיקונים ושיפוצים." (סעיף 3(א) להסכם). "מצב הבניין והנכס: המוכרת הסכימה למכור לקונים את הנכס במצבו כפי שהוא, והקונים הסכימו לכך. אשר על כן מצהירים הקונים ומתחייבים כדלקמן: א. כי הם מכירים את הבניין והנכס ומודעים היטב למצבם הפיסי וההנדסי וכי הם מוותרים על כל טענות אי התאמה בקשר לכך. ב. כי מוסכם עליהם שהם קונים את הנכס במצב כפי שהוא ביום אישור העסקה והן משחררים באופן סופי ומוחלט את המוכרת ושולחיה ו/או כל מי מטעמם ומכוחם מכל אחריות לפגמים כלשהם בבניין ו/או בנכס, לרבות פגמים ביציבות הבניין, יסודותיו, יציבות הנכס, מערכת המים, החשמל, הביוב וכיו"ב. האמור לעיל חל הן על פגמים קיימים ושהיו קיימים בעבר והן פגמים שיתגלו בעתיד, אם יתגלו, בין כאלה הניתנים לגילוי בבדיקה ובין כאלה שאינם ניתנים לגילוי בבדיקה. ג. כי ידוע להם ומוסכם עליהם שמחיר הנכס נקבע בהתאם למצב הנכס והבניין כמתואר לעיל, ולכן אין הם זכאים ולא יהיו זכאים בעתיד להטיל על המוכרת אחריות כלשהי למצב הנכס והבניין ו/או לדרוש פיצויים ו/או הפחתה כלשהי ממחיר הנכס עקב מצב הנכס והבניין. ד. כי מוסכם עליהם שבמקרה שהמוכרת תישאר בעלת נכס או נכסים בבניין ותיזום בעתיד שיפוץ הבניין, הם לא יתנגדו לשיפוץ, ישתפו פעולה בביצועו, וישאו בהוצאותיו לפי החלק היחסי של הנכס מתוך כלל הנכסים בבניין " (סעיף 5 להסכם). ... "במקרה שקיים צו הריסה לגבי הבניין או כל חלק ממנו, ו/או במקרה שהבניין או חלק ממנו הוכרזו כמבנה מסוכן, מצהיר הקונה כי ידועים לו קיומם של הצו וההכרזה הנ"ל וכי הסכים לקנות את הנכס תוך ידיעתם. הקונים מצהירים ומאשרים כי לא יהיו להן כל תביעות ו/או טענות כלשהן כנגד המוכרת בענין זה" (סעיף 7(ז) להסכם). ... "אחזקה שוטפת של הבניין: א. החל מיום אישור העסקה חייבים הקונים לבצע על חשבונם (בחלק היחסי) את האחזקה השוטפת של החלקים המשותפים ושל השירותים המשותפים של הבניין. ב.... ג. במידה שהמוכרת תמצא לנכון, היא תהא רשאית, לבצע במקום הקונים, בנכס או בחלקים השותפים של הבניין, כל עבודות תיקונים ואחזקה שתהיינה דרושות לדעתה לבדק הבניין והנכס. המוכרת וכן מי שיבוא מטעמה יהיו זכאים להיכנס לנכס ולחלקים המשותפים של הבניין כדי לבצע את העבודות הנ"ל. המוכרת אחראית לנזקים שייגרמו לנכס או לחלקים המשותפים עקב תכנון ו/או ביצוע רשלני של התיקונים, אם ייגרמו. אין באמור לעיל כדי להטיל על המוכרת חובה כלשהי לבצע תיקונים או לדאוג לאחזקת הבניין במקום הקונים. במקרה של ביצוע עבודות כאמור במקום הקונים, יהיו הקונים חייבים להשיב למוכרת את הוצאותיה מיד לפי דרישה ראשונה של המוכרת בצירוף ריבית והצמדה כחוק החלה מיום ההוצאה ועד ליום ההשבה בפועל. " (סעיף 12(א), (ב) ו-(ג) להסכם). ... "הסכם זה ממצה את כל המוסכם בין הצדדים עד למועד חתימתו, ואין יותר תוקף להבטחות או להסכמים שהיו בין הצדדים לפני חתימת ההסכם, ואשר סותרות את האמור בהסכם". (סעיף 24(ב) להסכם). אם נבוא לסכם את שהבאנו עד הנה, התובע ואשתו היו מודעים היטב למצבו של הבניין, בהסכם ביקשה עמידר להתנתק מכל אחריות לדירתו של התובע או לאחריותה לבניין ככל שאיננה בעלת חלקים ממנו. היא שמרה לעצמה את הזכות למכור את חלקיה. אין בהסכם כל התחייבות לבצע תיקונים או שיפוצים בבניין ובוודאי לא לגבי דירת התובע. 28. אקדים לפני הקביעה אם היתה התחייבות של עמידר לבצע את שיפוץ המבנה, כי אינני מאמינה לתובעים כי בשלב כלשהו, במהלך המו"מ לרכישת הזכויות בדירה או לאחר מכן, הבטיחה עמידר לשפץ לתובעים את דירתם (דירתם בהבחנה מהבניין בחלקיו המשותפים) או כי הציגה מצג כזה. בכתב התביעה נזהרו התובעים מלכתוב כי היתה הבטחה כלשהי לשיפוץ הדירה, ובמהלך המשפט ובסיכומיהם התרחבה דרישתם לשיפוץ גם של הדירה. בעניין זה, שוכנעתי, כי עם המכר, הסירה עמידר כל קשר לדירה עצמה. נוסח ההסכם מראה זאת. אין גם הגיון, שעם המכירה תישאר עמידר חייבת להמשיך ולתחזק את הדירה עצמה מבלי שהסכמה זו תירשם בהסכם. זאת ועוד; עובדה היא שכאשר עמידר כן שיפצה בשנת 2005, במהלך השיפוץ הגדול שעשתה במבנה, את דירתו של יעקב גל, ובעיקר את הגג שלה, שהיה פגום, התובע ואשתו לא התלוננו על כך שדירתם לא שופצה. אם היתה אמת בדברי התובע, כי היתה הבטחה לשפץ גם את דירתו, הוא וודאי היה זועק עוד במהלך השיפוצים על כך שדירתו איננה משופצת. כאמור, רק לאחר כשלוש שנים לאחר השיפוצים, הוא הגיש את התביעה, ואף אז לא טען כי על עמידר לשפץ את דירתו. אני קובעת אם כן, כי התובע והמנוחה קנו את הדירה כפי שהיא, והיה ברור להם כי עליהם לדאוג לתחזוקתה של הדירה או לשיפוצה ככל שהיא נדרשה לשיפוץ. אדגיש גם כי מחירה של הדירה היה אטרקטיבי על אף מצבה. הדירה הוערכה על ידי עמידר בעת מכירתה לתובע ולאשתו בסכום של 125,000 ₪ במצבה, ואילו לתובע ולאשתו היא נמכרה בסכום של 79,965 ₪ (סכום שכלל גם הוצאות שונות). דהיינו הדירה נמכרה לתובעים במחיר השווה לכ-60% משוויה במצבה. 29. חוזרת ועולה הקושיה, שהיא העיקרית בתיק זה, אם היתה התחייבות של עמידר כלפי התובעים לשפץ את הבניין. בעניין זה, שכנעה אותי גירסת התובע. התובע טען, כאמור, כי לולא ההבטחות של עמידר, הוא לא היה רוכש כלל את הדירה. וכשנשאל מדוע חתם על החוזה, אשר נכתב בו במפורש כי עמידר אינה מתחייבת לשפץ את הנכס, השיב התובע: "ש. החוזה בינך לבין עמידר מציין מפורשות שעמידר לא מתחייבת לשפץ את הדירה, שהיא מוכרת לך את הדירה כמו שהיא, שיש צו סכנה לבניין, והדברים האלה כתובים ברחל בתך הקטנה. איך אתה מסביר שהתחייבו לשפץ לבין לשון החוזה עצמו? ת. אני יותר מדי נאיבי כדי להבין את הדברים האלה. שכנעו אותי לקנות את הדירה. מה זה לחתום? זו חברת עמידר, חברה ממשלתית. אז למי להאמין?" (עמ' 19 לפרו' שורה 9) התובע הוסיף, בסיכומיו, כי אין זה מתקבל על הדעת שאדם בגילו, אשר יכולתו הכלכלית דלה, ירכוש דירה בה גר משך 44 שנה בדמי שכירות נמוכים, ובנוסף לערכה הנמוך הוא יצטרף להשקיע בשיפוצה, במיוחד נוכח זכותו להישאר כדייר מוגן ולשלם דמי שכירות נמוכים, ואף לחסות תחת אחריותה של עמידר כבעלת הנכס. דעתי היא כי התובע אכן שמע מפקידי עמידר כי הבניין ישופץ, שהרי היו תלויות ועומדות גם נגד עמידר תביעות באשר לסכנה שבבניין. ניתן לקבל את טענתו הסבירה של התובע, כי הוא חשב שהבניין ישופץ על פי הבטחת עמידר הן כלפיו והן בבית המשפט. העדה מוניקה רושיאנו מטעם עמידר, אישרה למעשה כי היתה דעה, שיש לבצע שיפוצים בבניין, אולם בשל עלותם הגבוהה הוחלט למכור את הבניין: "ש. את אומרת שהחלטתם למכור במקום לשפץ את הבניין. ת. במקום לבצע שיפוצים נרחבים. שיפוצים למניעת סכנה מיידית בוצעו בידיעה שהוא יוצא למכרז. המהנדסים החליטו שיש סכנה מיידית ואז בוצעו תיקונים" (עמ' 41 לפרו' שורה 9-10) ועוד מדבריה של רושיאנו: "ת. הנושא של שיפוצים עלה הפרק כל הזמן. מצב הבניין לא נהיה יותר טוב. ביצענו תיקונים חלקיים. הייתה כוונה לבצע תיקונים נרחבים, אבל הייתה התנגדות של הדיירים. בסופו של דבר בוצעו תיקונים" (עמ' 39 לפרו', שורה 8-9). משה שטיינבך, אף הוא עד מטעמה של עמידר, מסר בעדותו כי: "ת. לא עשינו ביסוס. בשביל כך צריך להשקיע הון כסף. אלה עלויות מאוד גבוהות. עשינו מה שהמהנדסים שלנו אמרו כדי שנביא את המבנה להיות יציב כך שניתן יהיה לחיות בו" (עמ' 47 לפרו' שורה 20) 30. כפי שאמרתי לעיל, עולה מהעדויות, כי עמידר החליט לשפץ את הבניין על מנת למנוע סכנה. דברים אלו הובאו ככל הנראה לידיעת התובע, והוא רכש את הדירה על סמך המידע כי הבניין ישופץ. האמנתי לתובע כי לולא הבטחותיהם של נציגי עמידר כי הבניין ישופץ על ידי עמידר, כך שניתן יהיה לחיות בו ללא סיכון שבחלקים המשותפים, הוא לא היה רוכש את הדירה. בלתי סביר הוא, שהתובע היה קונה דירה, שתשמש אותו למגוריו, אלא אם סבר כי ניתן יהיה להתגורר בה, כאשר התנאים של הבניין יהיו סבירים מבחינת התאמתם למגורים. הוא בוודאי סבר, כי הבניין לא יהיה במצב של קריסה וחוסר התאמה למגורים בתנאים סבירים. הוא היה רשאי להניח, כי יבוצע שיפוץ כזה, לא על חשבונו. הוא גר בדירה, ושילם דמי שכירות מופחתים (ככל הנראה עד למאוד) כדייר מוגן, וברור כי במצב הנוכחי, היה כדאי לו להישאר כדייר בשכירות מוגנת, ולא להשקיע 75,000 ברכישת הדירה (כאשר לא מדובר במשקיע לצורכי רווחים, הקונה דירה על מנת להרוס את הבניין ולבנות בניין חדש) אם יתברר כי הדירה לא תהיה מתאימה למגורים. 31. שאלה חשובה העולה לאחר שקבעתי כי היה מצג מטעם עמידר כי הבניין יעבור שיפוץ והסרת הסכנה, היא מה היקף השיפוץ שייעשה. אין מקום לקבוע, כפי שמבקש התובע, כי עמידר התחייבה להרוס את המבנה ולבנות לתובע דירה חדשה. דיון כזה לא עלה על הפרק מעולם. לדעתי, יש לצאת מהנחה, בהעדר הסכמות והתחייבויות ברורות יותר, כי עמידר הציגה מצג לפיו היא תערוך שיפוץ, אשר יכלול הסרת הסכנה ומתן אפשרות להמשיך ולהתגורר בבניין לאורך שנים, תוך כדי כך שהדיירים ימשיכו לטפל בנכס ולשמור עליו. התובע לא הצליח לשכנע, כי עמידר הציגה מצג לפיו היא תעשה בנכס שיפוץ יסודי יותר מזה, שיפוץ אשר ישנה לגמרי את הביסוס הרעוע, ימנע המשך התדרדרות הבניין מבלי צורך לתחזק אותו. יש, אם כן, לבדוק אם השיפוץ שביצעה עמידר אכן עומד בסטנדרט שקבעתי. 32. לפני שאתייחס לסוגיה, אם השיפוץ שעשתה עמידר עמד במצג אותו הציגה, אעיר כי משהתובע לא ביסס את תביעתו על ההסכם, אין חשיבות לטענה, כי התניות בהסכם, הפוטרות מאחריות למצב הדירה או הבניין, הן תניות בחוזה אחיד. כאמור, שוכנעתי כי התובע היה מודע למצב הדירה והבניין (ההתדיינויות בבית המשפט לעניינים מקומיים, חוות דעתו של גלוזמן וההתכתבויות עם העיריה) וכי הוא סבר, גם משום ש"עמידר" היא בעל הכיס העמוק, כי עמידר תמשיך לתחזק את הבניין ולהביאו למצב מגורים סביר. איתרע מזלו, ועמידר ניצלה את זכותה למכור את הבניין לחברה יזמית מבלי שהיא ביצעה את מה שהתובע סבר או רוצה שהיא תבצע: הריסת הבניין, או שיפוץ שיביא את הבניין למצב דומה לבניין חדש. 33. התובע אף טען כי הוא לא קרא את ההסכם בעת שחתם עליו. אף טענה זו אין בה כדי לעזור לו. ההלכה היא, כי משחתם אדם על הסכם, מוחזק הוא כמי שקרא אותו והסכים לתנאיו: "בדרך כלל דין הוא, שאדם החותם על מסמך בלא לדעת תכנו, לא ישמע בטענה שלא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתם ובמה התחייב. חזקה עליו שחתם לאות הסכמתו, יהא תוכן המסמך אשר יהא" (ע"א 467/64 שוויץ נ' סנדור, פ"ד יט(2) 113, 117; ראו גם הקביעה בע"א 6645/00 ערד נ' אבן, פ"ד נו(5) 365, 375-376 (2002), לפיה סביר להניח שכאשר אדם חותם על מסמך בעל חשיבות, כמו חוזה מכר של נכס, הוא עושה זאת בתשומת לב מירבית ולא בהיסח הדעת; עוד ראו לעניין זה בע"א 1513/99 דטיאשוילי נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד נד(3) 591, 594 (2000)). 34. עוד אוסיף כי לו הסכמתי לבטל את ההסכם, לו הייתי קובעת כי הוא הסכם אחיד, הרי התובע היה זכאי לביטולו עם השבה או פיצויים. חיובי ההשבה של הצדדים הם חיובים מקבילים, שיש לקיימם בד בבד . (ו' לוסטהויז, ט' שפניץ חוזים אחידים עמ' 363, להלן- "הספר חוזים אחידים"). ערך חלקו של התובע בקרקע של הבניין מגיע לכ-200,000 ₪ (ויתכן שבעסקה עם קבלן שיבנה בניין דירות, יגיע חלקו אף ליותר). ביטול ההסכם, לא יעמיד את התובע במצב טוב יותר: הוא יחזור להיות דייר מוגן באותה דירה, ויוחזר לו הסכום ששילם בתוספת הצמדה וריבית חוקית, ואף ספק הוא אם יהיה זכאי לתבוע מעמידר לשפץ שוב או אחרת את הבניין על אף שיהיה לו בטחון שאם הבניין לא יהיה ראוי למגורים, יהיה צורך למצוא לו פתרון במסגרת הפתרונות שעמידר מציעה לדייריה במצב דומה. תרופת הפיצויים על נזקיו, לעומת זאת, עשויה להיטיב את מצבו של התובע, אולם על מנת לזכות בה, עליו להוכיח כי נגרם לו נזק שהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, כתוצאה מסתברת של ההפרה. המבחנים הם צפיית הנזק והקשר הסיבתי, מבלי צורך שיתלווה להפרה אשם, התנהגות זדונית או רשלנית של המפר (ראו בספר חוזים אחידים עמ' 375). לשם כך, יש לבחון מה היה המצג של עמידר באשר לשיפוצים שייעשו בבניין לאחר חתימת ההסכם עם התובע. איזה שיפוץ היה על עמידר לבצע בהתאם למצג שהציגה. 35. כאמור לא היה כל הסכם בכתב או התכתבות ממנה ניתן יהיה ללמוד מה היה המצג שעמידר הציגה עובר לחתימת ההסכם כלפי התובע. סבורה אני כי הדברים נאמרו לתובע תוך כדי הניסיון לשכנעו לרכוש את הדירה ותוך כדי הדיון בבתי המשפט, שם התחייבה עמידר להסיר את הסכנה מהבנין. לדעתי לא הוכחה התחייבות להרוס את הבניין ולבנותו מחדש, ואף לא שיפוץ כזה, אשר יסיר את כל "חולייו" של הבניין, שנבנה ככל הנראה ללא ביסוס הולם ומחומרים לא עמידים (קורוזיה נרחבת בקורות הברזל או הפלדה). לדעתי, הכוונה היתה להסיר את הסכנה ולהביא את הבניין לכך שהדיירים יוכלו להתגורר בו לאורך תקופה סבירה, כאשר עם תומה, יהיה צורך לחזור ולראות מה ייעשה עם הבניין ודייריו. אדגיש כי התובע לא בא והתריע בעת השיפוץ בשנת 2005, על כך שהוא עומד בניגוד להבטחות של עמידר. בהתאם לקביעתי,כי כך יש לפרש את המצג שהציגה עמידר, יש לבדוק אם היא עמדה במטלה זו בעת שביצעה את השיפוץ בשנת 2005 ? השיפוץ שבוצע בשנת 2005 על ידי עמידר ומצבו של הבניין כיום 36. אף צד לא הביא חוות דעת מומחה לגבי השיפוץ שבוצע בשנת 2005, אולם עולה כי השיפוץ שבוצע כלל בין היתר הריסת גג המבנה ויציקתו מחדש, הריסת המעקות ההיקפיים של הבניין ויציקתם מחדש, שיקום חדר המדרגות וכו' (זאת על פי עדותו של השכן יעקב גל, עמ' 64 שורות 7-13). עוד עולה כי עיריית חיפה אישרה את השיפוץ וביטלה את הצו המכריז על הבית כמסוכן. עד היום, לא חזרה העיריה והכריזה על הבית כבית מסוכן, על אף שככל הנראה, גם בשל העדר החזקה ראויה, הבית הולך ומתדרדר. 37. התובע צירף חוות דעת שמאי מטעמו, מר אורי פרץ פרי, בה ניתן תיאור נרחב של מצב הבניין בשנת 2007. על סמך בדיקה ויזואלית, פירט השמאי, תוך צירוף תמונות, את מצבו הפיזי של הבניין. בהתייחסות ספציפית לממצאים בתוך דירת התובע, קבע השמאי כי: "במספר מקומות בקירות ובתקרות החדרים ובדירה נמצא כי הטיח סדוק, מתפורר ונושר, ברזל הזיון של הקירות ובמיוחד בתקרות ובקורות התקרות גלוי, חלוד וקוטרו קטן מברזל הזיון בעת הקמת המבנה" (עמ' 12 לחוות הדעת). בהמשך, בהתייחסות לחלקים המשותפים בבנין, קבע השמאי כי: "1. חדר המדרגות חוזק ע"י פרופילי פלדה אשר תומכים את מהלכי המדרגות ומשטחי הביניים, דבר אשר גורם, בנוסף למראה שאינו אסטטי, גם לסכנה כי מהלכי המדרגות ומשטחי הביניים היצוקים בטון, נמצאים במצב של סדיקה והתפוררות, דבר אשר יגרום למהלכי המדרגות ולמשטחי הבניין לקרוס. 2. הקירות החיצוניים של המבנה נמצאים במצב של התפוררות, למעט בחזית הכביש ובחלק מחזית הכביש ובחלק מחזית הכניסה אשר טופלו ונצבעו. בחזית הכביש בוצעו חיזוקים למבנה מצינורות פלדה אשר תומכים את הקירות מכוון הכביש באלכסון לכוון המבנה, בנוסף נוצקו עמודי בטון וקורות בטון אופקיות לתמיכת החזית הפונה לכיוון הכביש. כמו כן נוצקו עמודים בחזית האחורית לתמיכת אזור חדר הרחצה" (עמ' 12 לחוות העדת) בהסתמך על חוות דעת המומחה של ד"ר גלזמן בהליך המשפטי בבית המשפט לעניינים מקומיים, על מסמכים אחרים ועל הבדיקה הויזואלית שערך, קבע השמאי כי החיזוקים שבוצעו אינם תורמים רבות ליציבות המבנה, וכי הפתרון הוא להרוס את המבנה ומבנה הצמוד לו ולבנות מבנה חדש, דבר אשר יהיה זול יותר מבחינת עלויות מאשר שיפוץ המבנה כיום. באשר לשהות הדיירים בזמן השיפוץ, קבע השמאי כי היה דרוש לפנות את הדיירים ולעשות שיפוץ יסודי יותר. אוסיף כי השמאי קבע בחוות דעתו כי עלותה של דירה חדשה בשטח של 105 מ"ר, ככל הנראה שטחה של דירת התובע או קרוב לו, עומדת על כ-150,000$. 38. הנתבעות טענו כי מסקנותיו של המומחה מטעם התובע מנוגדות לקביעת מהנדס העירייה, אשר הסיר את צו הסכנה לאחר תיקון הליקויים. עוד טענו הנתבעות כי לא ניתן להסתמך על חוות דעתו של השמאי משום שהוא לא עיין בתיק העירייה, ולא קיבל חוות דעת של קונסטרוקטור או מהנדס ביסוס לצורך קביעותיו. באשר להסתמכותו על חוות דעתו של ד"ר גלזמן, טענו הנתבעות כי היא ניתנה בשנת 1996, וספק אם ניתן לייחס לה משקל, נוכח השינוי במצבו הפיזי של הבניין. הנתבעות לא צירפו חוות דעת מומחה מטעמן. 39. מעיון בצילומים שצורפו לחוות דעת השמאי מטעם התובעים, ברור כי הבניין אינו במצב טוב. השמאי פרץ תיאר את הפגמים במבנה ועולה מהם כי יש סכנה שבטווח הנראה לעין, יוכרז המבנה שוב כמבנה מסוכן. במצב נתון זה, שוכנעתי כי מחד גיסא שיפץ עמידר את המבנה כפי שהתחייב והסיר את הסכנה, אולם - ככל הנראה משהגיע למסקנה כי יש ברצונו למכור את המבנה - נעשה המינימום על מנת להסיר את הסכנה ולא להבטיח את אי הישנותה. התנהלות זו, היתה בניגוד למצג כלפי התובע, לפיו ייעשה שיפוץ אשר יבטיח לתקופה משמעותית את העדר הסכנה, והיא התנהלות שלא בתום לב במילוי חיובים. סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 מורה: "בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי שימוש בזכות הנובעת מחוזה". הוראה דומה קיימת בסעיף 6 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973. אמנם, אין בעקרון תום הלב כדי ליצור חיוב חדש שזכרו לא בא בחוזה, אולם החוזה ייבחן לא רק על פי לשונו הפורמלית, אלא יש לקיימו מתוך רצון לממש את כוונתם של הצדדים לפי רוחו של החיוב (ע"א 391/80 לסרסון נ' שיכון עובדים בע"מ, פ"ד לח(2) 237, 263, להלן- "פס"ד לסרסון"). בפס"ד לסרסון נשאלה השאלה אם חברת שיכון עובדים נטלה על עצמה את החובה לספק ולהתקין גנרטור בבניין שבנתה עבור הקונים, למרות שחובה זו לא באה במפורש בתניות החוזה. נקבע, כי התשובה לשאלה זו היא חיובית, ראשית משום שקיימת הוראת חוק המחייבת הקמת גנרטור בבניין מהסוג שנבנה באותה פשרה, ושנית בשל שמה של חברת שיכון עובדים, שהולך לפניה והיא בעלת מוניטין עד כדי כך שניתן להניח שהקונים סברו כי היא תבנה את הבניין בהתאם להוראות אותו חיקוק שהוא כה בסיסי וידוע. זוהי הנחה המהווה נסיבה עובדתית שעל פיה מתפרשת כוונת הצדדים. וכך נכתב בפסק הדין בעמ' 267: "אילו היה ה'טרדן המתערב' שואל את הצדדים לחוזה שלפנינו, אם התכוונו להתנות לקיים את הוראת החיקוק הנוגעת להקמת הגנרטור, נענה היה בחיוב, היינו - שכך מוסכם מכללא בין הצדדים, לאור מעמדה של חברת השיכון, המוניטין שלה וידיעתה את החובה שבחיקוק להקמת גנרטור בבניין שהסכימה לבנותו". 40. איתרע מזלו של התובע והוא עשה עסקה, שלעת עתה הוכיחה עצמה כעסקה שבבסיסה יש טעות בכדאיותה. הוא לא צפה שהבניין יימכר לחברה שכל עניינה יהיה לחכות על מנת שהבניין ייהרס ודייריו יסכימו להריסה או שימכרו דירותיהם ליזמית. אמנם מכאן אין לחייב את עמידר למסור לו דירה חדשה או דמי דירה חדשה, או לשפץ את הבניין ואת דירתו, אך יחד עם זאת סבורה אני כי היה על עמידר להעמיד את הבניין במצב שלא תהיה בו סכנה למשך תקופה סבירה. כמו בפסק הדין בעניין לסרסון, סביר שהתובע סמך על עמידר, שהיא חברה ממשלתית מוכרת ובעלת מוניטין, שתשפץ את הבניין כך שלא יהיה מסוכן לגור בו לאורך זמן סביר, והסתמכות זו היא חלק מכוונת הצדדים בהתקשרות בחוזה. כבר הובהר כי מירב הסיכויים שהתובע לא היה מתקשר בחוזה לרכישת הדירה, אם לא היה בטוח שעמידר תשפץ את הבניין עד מצב בו תוסר הסכנה שהייתה בו. הנתבעות לא הגישו חוות דעת נגדית לזו של השמאי פרץ, שקבע כזכור שעודנה נשקפת סכנה לבניין. מששוכנעתי כי סכנה כזו אכן רובצת לפתחו של הבניין בעתיד הנראה לעין, ואף שוכנעתי כי השיפוץ נעשה "ביד גסה" כאשר אין בו מאומה כדי לייפות ולו במקצת את מראהו המוזנח של הבניין, נראה כי יש לפצות את התובע בשל סיכון זה ובשל מצב החלקים המשותפים בבניין, שאם היה יודע עליהם התובע מראש, סביר להניח שלא היה קונה את הדירה. הסיכון איננו רק בשל העדר תחזוקה נאותה, אלא משום שהשיפוץ שנעשה בשנת 2005, היה שיפוץ לא די יסודי, שמטרתו לאפשר את מכירת הבית. בנסיבות אלו, ראוי לדעתי לפצות את התובע בסכום, שיאפשר לו - ככל שהסיכון שסביר כי יתרחש, יתממש - להתגורר במקום אחר. בהתחשב בכל הנתונים לרבות גילו של התובע, ושכ"ד מוערך למושכר דומה, דעתי היא שיש לפסוק לתובע פיצוי של 60,000 ₪, השווה לדמי שכירות של כחמש שנים בדירה אחרת, ככל שהתובע ייאלץ לנטוש את הבניין. ונא דוק: התובע לא הוכיח מה מחירו של שיפוץ שיסיר שוב את הסכנה ככל שתתעורר, ואין הכוונה לכך שעמידר התחייבה אי פעם להרוס את הבניין או להקים מחדש את הביסוס, מה שהיה עולה לה כמו לבנות בניין חדש. התובע לא הפסיד למעשה, מבחינת העסקה שעשה, שכן יש לו חלק בקרקע, וכאשר הבניין ישופץ ויבנה בניין חדש, הוא יקבל בוודאי תמורה לחלקו. בנסיבות אלו, הפיצוי שאני סבורה לנכון לפצותו הוא כפי שאמרתי, השארת זכייתו של התובע על פי ההסכם בעינה ופיצויו בגין תקופה שבה הוא עלול להשאר בלא יכולת להתגורר בדירה בשל המסוכנות בבניין. לאחר מכן, יהיה עליו (ככל שיאריך ימים, מה שמיוחל לו) או יורשיו להחליט איך להעצים את רכושם על ידי תיקון יסודי, שבו ישתתפו על פי חלקם היחסי, או הריסת הבניין. התביעות נגד צד ג' 41. עמידר טענה כי דולפין נכסים נטלה על עצמה את התחייבויותיה של עמידר כלפי התובע. בחנתי את ההסכם, ואין בו כל התחייבות כזו. דולפין כן נטלה על עצמה את החובות שהיו מוטלות על עמידר מכח החוק; אחריות לחלק היחסי ברכוש המשותף. התובע לא תבע על סמך חובותיה של עמידר כבעלים משותפים ברכוש המשותף, אלא על סמך התחייבות של עמידר כלפיו. בנסיבות אלו, לא היתה עילת תביעה לעמידר לתבוע את דולפין. לו תבע התובע את הבעלים המשותפים להביא את הבניין למצב ראוי יותר למגורים, היתה עילת תביעה הן כלפי דולפין נכסים והן כלפי יעקב גל (ובתנאי שגם התובע ישתתף לפי חלקו היחסי בבניין). לפיכך, ההודעה לצד ג' נדחית. אעיר מעל לנדרש כי דולפין נכסים, מעוניינת ככל הנראה בהרס הבניין ובניית בניין חדש כאשר התובע והדייר הנוסף, יעקב גל, מפריעים לה בכך. התובע ויעקב גל זכאים לחייב את דולפין נכסים להשתתף בדמי ההחזקה והתיקונים הנחוצים על מנת לאפשר מגורים סבירים בדירה, אולם אין להתעלם בינתיים מטענתו של יעקב גל כי עתה תנאי המגורים בבניין הם בהחלט סבירים. אחריותן של הנתבעות למות המנוחה 42. התובע טען, כאמור, כי השיפוץ שבוצע בשנת 2005 גרם למפגעים קשים בתוך הבניין ובדירת התובעים, בעיקר בשל רעש ואבק. על אף דרישת התובע ואשתו לתת לו דיור חלוף בעת השיפוצים, התעלמה עמידר מדרישה זו. אשתו המנוחה של התובע החליקה, כאמור, בביתה, אושפזה בבית החולים, שם חלה החמרה במצבה הנשימתי, עד לפטירתה. לטענת התובע, מותה של המנוחה נגרם עקב התרשלותן של הנתבעות בכך שלא סיפקו לתובע דיור חלופי, כפי שנעשה עם השכן, גל, עובדה אשר מעידה על הסכנה שנשקפה מהשיפוצים ועל הצורף בפינוי הדיירים. כנגד טענתן של הנתבעות כי האחריות היתה על התובעים לדאוג לניקיון ביתם וכי על הקבלן שביצע את השיפוצים, היה לדאוג לנקיון האתר ולקיום תנאים סבירים בו, טען התובע כי הוא איש מבוגר ולא הייתה באפשרותו או באפשרות אשתו המנוחה לנקות ולשטוף את ביתם באופן יומי. זאת ועוד; לו סברו הנתבעות כי האחריות נופלת לחיקו של קבלן השיפוצים, היה עליה לשלוח הודעת צד ג', משלא עשו כן, עליהן לשאת בכל נזקי התובעים. באשר לקשר הסיבתי בית רשלנות הנתבעות לבין מות המנוחה, הפנה התובע לתיעוד ברפואי של אשפוזה, לפיו הסיבוך הנשימתי שנגרם למנוחה כתוצאה ממחלה, הוא סיבוך ידוע אצל קשישים ששברו מפרק ירך. אמנם התובע לא הצליח להביא חוות דעת רפואית, אך הוא מסתמך על המכתב של המומחה מטעמו, לפיו קיימת סבירות גבוהה כי מותה של המנוחה נגרם מנפילתה, אך בשל אי יכולתו לקבוע זאת בוודאות, הוא נמנע מלכתוב חוות דעת. 43. הנתבעות טענו כי התובע לא פעל בהתאם לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 לפיהן על מנת להוכיח עניין שברפואה, יש לצרף חוות דעת מומחה. משכך, טענו הנתבעות כי התובע אינו יכול להסתמך על מכתבו של המומחה, אשר אינו מהווה חוות דעת. יתרה מכך, ולגופו של המכתב, הנתבעות מפנות לכך שהמומחה לא קבע שום קביעה לעניין אחריותן, והדגישו את העובדה כי לא היה מוכן לחוות דעתו באשר לקשר הסיבתי, מכיוון שלא ניתן לקבוע בוודאות את קיומו. באשר לפינוי הדיירים, טענו הנתבעות כי מר גל פונה מדירתו בשל היותו דייר בשכירות מוגנת, על כן החוק מחייב בפינויו, ואילו התובע שהיה הבעלים של הדירה ניסה לחפש דירה חלופית, משלא מצא, החליט להטיל את האחריות על עמידר. 44. אפתח בכך שהתובעים לא הצליחו לשכנע כי המנוחה נפלה כתוצאה מהמצאות אבק בדירה. לא שוכנעתי כי אבק, ככל שאכן נמצא בדירה, גרם לנפילת המנוחה; אין לשכוח שהיא היתה אשה כבת 78 שנים ושהיו לה מספר מחלות: אוסטופורוזיס, לחץ דם, גלאוקומה הפוגעת בראיה, ומחלה נשימתית. המנוחה נפטרה לאחר אישפוז, בין היתר ממצוקה נשימתית. התובעים טענו כי האבק שנמצא בדירה גרם להחמרת מצבה הנשימתי וכי כתוצאה מכך נגרם מותה. סיבת המוות היא שאלה שברפואה. התובעים לא הביאו חוות דעת רפואית. סעיף 127 לתקנות סדר הדין האזרחי קובע כי: "רצה בעל דין להוכיח ענין שברפואה לביסוס טענה מטענותיו, יצרף לכתב טענותיו תעודת רופא או חוות דעת של מומחה, לפי העניין, שנערכה לפי סעיף 24 לפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א-1971 (להלן - חוות דעת); אולם רשאי בית המשפט או הרשם לפטור בעל דין מצירוף חוות דעת מטעמים מיוחדים שיירשמו". נפסק כי "אי צירוף חוות דעת להודעה אינו אלא ענין פורמלי שאין לו משמעות מעשית ושניתן לפתור אותו בנקל (ככל שתידרש החלטה פורמלית) על-ידי קביעה שמדובר במקרה המצדיק מתן פטור מצירוף חוות דעת, כאמור בתקנה 127 לתקנות" (רע"א 2237/12 שירותי בריאות כללית נ' טוויל ( 14.6.2012). במקרה זה, לו זו בלבד שהתובע לא צירף חוות דעת רפואית, הוא אף לא ביקש לפטור אותו מצירוף חוות דעת, ומכאן, אין הוא יכול להוכיח ממה נגרם מותה של המנוחה. במצב זה, לא ניתן יהיה לבסס קשר סיבתי בין מותה של המנוחה לרשלנותן לכאורה של הנתבעות. עוגמת נפש בשל אי פינוי התובעים בעת השיפוץ בשנת 2005 45. נותר לי לדון בטענת התובעים, כי נגרמה להם עוגמת נפש ואי נוחות בשל התנהלותה של עמידר אשר לא הזהירה אותם על כך שהיא עומדת לבצע שיפוצים בבניין וסירבה לספק להם דיור חלופי. בעניין זה, סבורה אני כי הדין עם התובעים: עולה כי השיפוצים כללו עבודה עם כלים כבדים, הרס הגג העליון, התקנת עמודי תמיכה ועוד. הלכלוך, הרעש, האבק ומניעת גישה חופשית לדירה, גרמו לתובעים עוגמת נפש קשה. היה על עמידר לספק בתקופה זו לתובעים דיור חלופי. אני מעריכה את נזקיהם למשך אותם ארבעה חודשים בסכום של 20,000 ₪ למועד ביצוע השיפוצים. אעיר כי נזק זה איננו קשור להסכם בין עמידר לבין דולפין נכסים, ולפיכך אין דולפין נכסים חבה להשתתף בפיצויים אלו על ידי תשלום לנתבעות, ששלחו נגדה הודעת צד ג'. סוף דבר 46. בגין התביעה לפיצויים עקב הפרת ההתחייבות לשפץ או להרוס את המבנה, אני מחייבת את הנתבעות לשלם לתובע סכום של 60,000 ₪ להיום. 47. אני מחייבת את הנתבעות לשלם לתובע סכום של 20,000 ₪ בגין עוגמת נפש עקב אי הספקת מדור חלופי בעת השיפוצים. לסכום זה יתווספו ריבית חוקית והפרשי הצמדה החל מ-1/10/2005 ועד היום. 48. התביעות נגד צדדים ג' וד' נדחית. 49. אני מחייבת את הנתבעות לשלם לתובע את הוצאותיו ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 17,000 ₪ (הסכום כולל הוצאות ומע"מ). 50. הנתבעות ישלמו לדולפין נכסים הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום של 17,000 ₪ (הסכום כולל מע"מ). מקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)דירות עמידר / עמיגור / חלמיש