מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא דיור חלופי כתנאי לפינוי מדירת עמידר: 1. תביעה לסילוק יד ולתשלום דמי שימוש ראויים בסך 113,400 ₪. התביעה 2. עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ פועלת כשלוחתו של מינהל מקרקעי ישראל המנהל את נכסי רשות הפיתוח על פי חוק (להלן 'התובעת'). התובעת טוענת לבעלות במקרקעין ובדירה ברחוב שרירא גאון 14 בתל אביב - יפו (הידועים כחלקה 11 בגוש 7054, חלקה 70 בעבר) (להלן "הדירה" או "המקרקעין"). נסח רישום מקרקעין צורף כנספח א' לכתב התביעה ולתצהיר העד סבח מטעם התובעת. תרשים הדירה מצורף כנספח ב' לכתב התביעה ולתצהיר סבח, כשגבולות הדירה מסומנים בקו עבה. התובעת טוענת כי במועד לא ידוע פלשו הנתבעת ובעלה המנוח (להלן: "שבתאי") לדירה. הנתבעת מחזיקה בדירה שלא כדין, ללא רשות של התובעת ולא עפ"י הסכם. התובעת מבקשת לסלק את ידה של הנתבעת מהדירה. על פי חוות דעת שמאי, מיום 16/8/2006, דמי השימוש הראויים בגין הדירה עומדים על 1,350 ₪ לחודש. על הנתבעת לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים עבור 7 השנים שקדמו להגשת התביעה, לאמור 1,350 ₪ לחודש עבור 84 חודשים, ובסה"כ 113,400 ₪. ההגנה 3. הנתבעת טוענת כי היא ובעלה המנוח עברו להתגורר במקרקעין עליהם בנויה הדירה כיום, בסמוך לשנת 1950. באותה עת היה בנוי במקום צריף שבו התגוררה אמו של חברו הטוב של שבתאי. האם עברה להתגורר עם החבר והנתבעת ושבתאי נענו להצעתו של החבר ובאו להתגורר במקום. בשנת 1972 נפטר בנה של הנתבעת וזמן קצר אחריו נפטר גם בעלה. מיד לאחר פטירתו של שבתאי בנתה הנתבעת את הדירה נושא התביעה, במקום בו היה בנוי הצריף בו התגוררה עם בעלה וילדיה משנת 1950 ואילך. הדירה נבנתה ממקורותיה של הנתבעת. בסמוך לדירה נושא התביעה בנו ילדיה של הנתבעת את בתיהם, ואף הם מתגוררים במקום. 4. בכתב ההגנה טוענת הנתבעת את הטענות החלופיות הבאות: א. מכוח אותה מתנה שקיבלו הנתבעת ובעלה מחברו של הבעל, בשנת 1950, רכשה הנתבעת זכויות מן היושר במקרקעין; ב. הנתבעת מחזיקה במקרקעין בחזקה נוגדת משנת 1950 ועל כן התביעה התיישנה; ג. אם תטען התובעת, בתשובה לטענת ההתיישנות, כי הנתבעת יושבת במקרקעין בהסכמתה של התובעת, כי אז מדובר ברשות בלתי הדירה. בהתחשב בכך שהנתבעת וילדיה הם חסרי אמצעים, אשר מתגוררים במקרקעין שנים ארוכות ובהסתמך על שתיקתה המתמשכת של התובעת בנו במקרקעין והשביחו אותם, הרי הרשיון שניתן לנתבעת אינו ניתן לביטול. ד. גם אם לא חלפה תקופת ההתיישנות הרי שמדובר בתביעה הנגועה בשיהוי בלתי סביר, בהתחשב בכך שהנתבעת מחזיקה במקרקעין משנת 1950, ולאורך השנים לא תבעה התובעת את זכויותיה ולא הביעה התנגדות לשימוש שעשתה הנתבעת במקרקעין. כתוצאה מהשיהוי בהגשת התביעה שינתה הנתבעת את מצבה לרעה. יש להגן על אינטרס ההסתמכות של הנתבעת. 5. בנסיבות המתוארות לעיל, התובעת אינה זכאית לדמי שימוש כלל. לכל הפחות, התובעת אינה זכאית לדמי שימוש לתקופה שקדמה לדרישתה המפורשת בעניין זה. דרישה כאמור, נשלחה אלה נתבעת לראשונה חודשים ספורים לפני הגשת התביעה. ההליכים והראיות 6. ההליכים בתיק זה התעכבו לאורך שנים, הן על מנת ליתן סיפק בידי הצדדים להסדיר את המחלוקת מחוץ לכתלי בית המשפט, והן מחמת חילופי המותב הדן בתיק. 7. בהחלטה שניתנה על יד כב' הש' חיים טובי בישיבת קד"מ ביום 14/12/2008 נרשמו הדברים הבאים: "אני מורה על מחיקת הטענה לחזקה נוגדת כמו גם זכויות שביושר שיש לנתבעת. הגם שהנתבעת אכן מחזיקה בנכס , כך נראה על פני הדברים, למן שנות החמישים, אין די בכך כדי להקנות טענת התיישנות, שכן הקרקע הוסדרה ולא חלפו 25 שנים מיום 1/1/70, הוא המועד שחוק המקרקעין נכנס לתוקף. (ככל הנראה צריך להיות "עד ליום 1/1/70", בהתחשב באמור בסע' 159(ב) לחוק המקרקעין. י"ק) בהעדר חלוף תקופת ההתיישנות אין שחר לטענה לחזקה נוגדת. מקובלת עלי טענת הנתבעת לפיה עסקינן ברשות ויכול ורשות זו הינה בלתי הדירה. כך גם מקובלת עלי, לפחות על פני הדברים, הטענה בדבר שיהוי, שכן לכל הדעות הנתבעת מחזיקה בנכס (אף שאין מדובר באותו נכס עצמו) , זה שנים רבות, בידיעת בעלי הנכס. הבהרתי לצדדים כי נכון וראוי להגיע להסדר עם הנתבעת כך שזו האחרונה תפנה את הנכס תמורת פיצוי הולם. מוצע לתובעת לפצות את הנתבעת משל עסקינן בתביעת פינוי על סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר, הגם שלכולי עלמא לא עסקינן בדיירות מוגנת. " 8. הנה כי כן, גבולות המחלוקת הוגבלו לטענות הנתבעת בעניין הרשות והשיהוי. כב' הש' טובי התווה גם מתווה שבו ראוי לילך במסגרת פינוי הנתבעת כנגד פיצוי. למרבה הצער, בסופו של יום לא הגיעו הצדדים להסכמה, ואין מנוס מהכרעה שיפוטית. כבר בפתח הדברים ראוי להבהיר כי הדירה נושא התביעה היא הדירה בה מתגוררת הנתבעת עצמה. לצד דירה זו קיימים מבנים בהם מתגוררים ילדי הנתבעת ומשפחותיהם. מבנים אלה אינם חלק מהדיון בתיק זה. (ראה לדוגמה סע' 5 לתצהיר התובעת) 9. התובעת הגישה תצהיר עדות ראשית של עובד עמידר, מר דורון סבח. ידיעותיו של עד זה מקורן במסמכים שבתיק הנכס אצל התובעת. מסמכים אלה צורפו לתצהיר ובמידת הצורך אדרש אליהם בהמשך. עוד הגישה התובעת חוות דעת שמאי מומחה מטעמה, מר פרי טובי, לעניין דמי השימוש הראויים. 10. מטעם הנתבעת הוגשו התצהירים הבאים: תצהיר של הנתבעת עצמה, ותצהירים של הבן דוד פרץ, ושל הבת נאוה פרץ, אשר מתגוררים במקרקעין בסמוך לנתבעת. לתצהירים אלה צורפו מסמכים שונים מתיק הנכס שאצל התובעת, וכן תמונות המתארות את חיי הנתבעת וילדיה במקרקעין במחצית השניה של המאה הקודמת. דיון והכרעה 11. אלה הם שלבי הדיון והשאלות העומדות להכרעה: א. קביעת ממצאים עובדתיים; ב. קביעת המסגרת המשפטית בגדרה יוכרע הסכסוך; ג. האם הוכיחה התובעת את המוטל עליה לצורך קבלת הסעד של סילוק יד; ד. האם הנתבעת היא בת רשות במקרקעין והאם מדובר ברשות בלתי הדירה; ה. בהנחה שהנתבעת היא בת רשות הדירה, אשר בוטלה על ידי התובעת, האם ראוי להתנות את הפינוי בפיצוי או בתנאים אחרים כלשהם. הממצאים העובדתיים 12. הנסיבות בהן תפסו הנתבעת ובעלה חזקה במקרקעין מתוארות במכתב / בקשה ששלח שבתאי אל האפוטרופוס לנכסי נפקדים ביום 11/6/1951. (נספח ה'1 לתצהיר התובעת). ואלה הדברים: "לפני תשעה חדשים אני הייתי לבדי, וישנתי בבית אמי. נזדמן לי מזל, ויתומה אחת מאב ומאם מבית ליד, הבאתיה לבית אמי והתארסתי אתה, וחושב להתחתן אתה בקרוב, ונאלץ הנני לחפש דירה. במקום שאני עבדתי בו הכרתי פועל בשם משה חיים, אשר שמע כי אני מחפש דירה, אמר לי כי במקום שהוא גר יש זקן וזקנה, אשר בקרוב עומדים לעזוב את חדרם, ולכן כדאי שאתה (אני) תקח אותו. אני שמחתי על שמצאתי דירה, חשבתי להתחתן תיכף ומיד. ולמעשה אני התחתנתי ב 24.9.50. למחרת יום החתונה נכנסתי לדירה של משה חיים ונפגשתי עם אשתו, ששאלתי אם הזקן והזקנה עזבו את החדר, והיא אמרה וענתה לי שחייל אחד לקח את החדר ונכנס בו. שאלתיה איפה והיכן נמצא החייל הזה, והיא ענתה שהוא נמצא ביפו בקזינו. אני עזבתי את העבודה והלכתי ונפגשתי עם החייל, אשר דיברתי אתו בידידות, ואמרתי לו בזו הלשון: שמע נא, אחא! בהיותי חדור תקווה כי עומד אני לקבל את החדר הזה, נכנסתי בברית הנישואין, ועכשיו השארת אותי תלוי לא בשמים ולא בארץ. והחייל ריחם עלי ואמר לי כי היו לו הוצאות בסך עשר לירות, תן לי, הוא אמר, את העשר לירות ותקח את החדר עבורך. אני תיכף שילמתי לו על המקום את העשר לירות, וכעבור כמה ימים אמרה לי השכנה, כי החדר הזה הוא שלה והיא רוצה עשרים לירות, ואם אינך רוצה לשלחם סכום זה, עזוב את הדירה ולך, אמרתי לה כי את החדר הזה אני לא לקחתי ממנה, אולם היא לא הואילה לשמוע לה והתחילה לצעוק עוד יותר. כדי לא להתבזות ולא לאבד את החדר, נתתי לה חמש לירות, וסתמתי את פיה כדי לא לגרום לסכסוכים ומריבות..." וכך הולך שבתאי ומתאר במכתבו את התלאות שעבר בעניין תפיסת החזקה ב"חדר", עד שנמסר לו על ידי האפוטרופוס לנכסי נפקדים, כי החדר אינו של השכנה אלא של האפוטרופוס. תכלית המכתב היא פנייה אל האפוטרופוס על מנת להסדיר את תשלום דמי השכירות לידי האפוטרופוס. 13. מן התיאור דלעיל ניתן ללמוד כי תיאור הנתבעת ובעלה בכתב התביעה כפולשים אשר באו למקרקעין זה מקרוב אינו אמת. גם תיאור הדברים בכתב ההגנה אינו מדויק, אך הוא קרוב יותר לאמת. הנתבעת, בתחילה עם בעלה ולאחר מכן עם ילדיה, יושבים במקרקעין מזה שנות דור, משנת 1950 ואילך. אמנם לא היה זה חבר קרוב של שבתאי אשר הזמין את שבתאי להתגורר במקום, אלא רק חבר לעבודה, ולא אימו של החבר היא שהתגוררה במקום לפני כן, אלא זקן וזקנה שזהותם אינה ידועה, אך בעיקרו של דבר מדובר בחדר שהתפנה מיושביו והנתבעת ושבתאי תפסו את החזקה בו. בשלב מוקדם מאוד ידעו הנתבעת ובעלה כי עליהם לפנות אל הרשויות על מנת להסדיר את מגוריהם במקרקעין, והם אף ניסו לעשות כן. כפי שנראה להלן, המקום בו ניצבת הדירה נושא התביעה אינו מקום החדר הנ"ל. 14. ממסמכים נוספים שבתיק הנכס של התובעת עולים הממצאים הבאים: א. אדם בשם צדיק חיים אשר גר בשכנות לנתבעת ולבעלה טען בפני האפוטרופוס לנכסי נפקדים כי הנתבעת ובעלה נכנסו להתגורר בחדר המהווה חלק מהמושכר שהושכר לו בחוזה שכירות (ראה מכתב מיום 26/6/1951, נספח ה'2 לתצהיר התובעת). ב. שבתאי - באמצעות עו"ד אברהם סלנט - פונה אל האפוטרופוס לנכסי נפקדים בחודש דצמבר 1952 ובחודש ינואר 1953, על מנת להסדיר את החזקה בחדר. האפוטרופוס משיב לעו"ד סלנט כי החדר מהווה חלק מהמושכר שהושכר לחיים צדוק (הנ"ל), וכי ניתן יהיה להפריד את החדר מהמושכר של חיים צדוק ולהסדיר את זכויות החזקה של שבתאי בחדר זה רק בהסכמתו של צדוק. (נספחים ה'3 עד ה'6 לתצהיר התובעת). ג. בשלב מסוים, בסמוך לשנת 1955, בוטל חוזה השכירות עם חיים צדוק, ולא הייתה עוד כל מניעה משפטית לפצל את המושכר ששימש בשעתו את צדוק ולהשכיר חלק ממנו לנתבעת ולבעלה. (נספח ה'7 לתצהיר התובעת). ד. בינתיים, התברר שבתאי והנתבעת עזבו את החדר שהיה חלק מהמושכר של צדוק והקימו בחצר הבית מבנה מקרשים ומבלוקים (מבנה זה הוא, ככל הנראה, הצריף המושכר בכתב ההגנה, ונראה בתמונות המצורפות לתצהיר הנתבעת). (נספחים ה'8 עד ה/11 משנת 1957). ה. ביום 19/2/1968 פונה שבתאי במכתב למשרד הבריאות בתל אביב בבקשת עזרה להתפנות מהמקרקעין למקום מגורים ראוי. וזו לשונו: "אני מתגורר בבית זה לי השנה ה 18 מאז עלייתי ארצה בשנת 1950 מטורקיה, כיום אני גר עם אשתי ו-4 ילדים בבית אומלל זה. שחזירים אינם מסכימים לגור בה. אנכי סובל מדלקת פרקים מוגבל בכושר עבודתי, אני ואשתי היינו עבריינים בעבר וחזרנו למוטב בשנים האחרונות, יש לי 4 ילדים בגיל בית ספר מקבלים עזרה רפואית ושירותים שונים חינם. זה שנים מספר שאני מבקש ממשרד השכון שיפנו אותי מבית זה כפי שפנו יתר השכנים בסביבה. כיום נשארתי רק אני ועכברים, הם הפנו אותי לעמידר, עמידר ____ האזור פנדלר אמר לי שבית זה נמכר לקבלן פרטי בשם ברינבאום..." (נספח ד' לתצהיר הנתבעת) ו. בסמוך לאחר המכתב הנ"ל מוגשים נגד שבתאי כתבי אישום בגין ביצוע עבודות בניה ללא היתר במקרקעין. כתב אישום מיום 12/6/1968 מתאר את העבודות הבאות: "דרומית לבית הקיים הרס מבנה רעוע מעץ ובמקומו בנה קירות מבלוקים המסומנים בתרשים המצורף בזה במידות ובאותיות א-ב, באורך של 2.95 מטר, ב-ב 3.10 מטר, ג-ד 5.35 מטר, ובגובה של 1.0 מטר כ"א." כתב אישום מיום 4/9/1968 מתאר עבודות בנייה שנעשו בהמשך לבנייה המתוארת בכתב האישום הראשון, כולל השלמת הקירות לגובה, בניית קונסטרוקציית עץ וגג, מעקה מבלוקים ומברזל, וכן הקמת עמודים וקונסטרוקציה מברזל ומעליה גג. עבודות אלה הן, ככל הנראה, התשתית לבית שבו מתגוררת הנתבעת כיום - הדירה נושא התביעה. ז. תכתובת פנימית של התובעת משנת 1994 מלמדת כי התובעת מודעת לכך ששבתאי נפטר. התובעת מתייחסת לשבתאי כאל פולש שיש לחייבו בדמי שימוש ראויים. (נספחים ד'1 וד'2 לתצהיר התובעת) ח. בשנת 1996 פונה התובעת למודד לצורך עדכון תשריט בעניין תפיסת המקרקעין על ידי הנתבעת ושבתאי "לצורך הגשת תביעה - פלישה ותוספת בנייה". (נספח ד'3 לתצהיר התובעת). ט. ביום 19/9/2005 מבצע סייר מטעם התובעת ביקור במקרקעין המסווגים אצל התובעת כ"פלישה". הסייר א. כפיר רושם בדו"ח את הדברים הבאים: "שבתאי פרץ נפטר. בנכס מתגוררת אשתו שמסרבת לשתף פעולה למסור פרטים, בטענה שנכס לא שייך לעמידר" (נספח ג' לתצהיר התובעת). 15. סיכומו של פרק זה - הנתבעת ובעלה המנוח נכנסו למקרקעין בשנת 1950. תחילה ישבו הנתבעת ובעלה בחדר שהיה חלק ממושכר של אדם בשם חיים צדוק. כעבור כשנתיים עזבו הנתבעת ובעלה את החדר ובנו להם צריף בפינת החצר שבמקרקעין. בשנת 1968 משלא נמצא לנתבעת ולבעלה פתרון על ידי הרשויות בנה שבתאי את מה שלימים הפך לדירה בה מתגוררת הנתבעת כיום. מיום שנכנסו הנתבעת ובעלה להתגורר במקרקעין היו הרשויות השונות, המופקדות על ניהול המקרקעין, מודעות לכך. הרשויות היו מודעות גם לבנייה שנעשתה במקום על ידי הנתבעת ובעלה. בשנת 1972 נפטר שבתאי פרץ והנתבעת הוסיפה להתגורר במקום. המסגרת הנורמטיבית 16. להלן ההלכות העיקריות החלות בענייננו: "תביעת בעל מקרקעין לסילוק-יד מוגשת מכוח סעיף 16לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, הקובע כי "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין." בתביעה שכזו די לתובע להוכיח כי הוא הבעלים החוקיים של המקרקעין, ואז עובר נטל הראיה לנתבע להראות שהוא רכש זכות כלשהי במקרקעין, אשר זכות הבעלות של התובע כפופה לה (וראה: בע"א 483/62 [1], בעמ' 1957; ע"א 509/64 [2], בעמ' 176; ע"א 228/65 [3], בעמ' 260; ע"א 218/66 [4]; בעמ' 615; ע"א 246/66 [5], בעמ' 574-575; ע"א 127/72 [6], בעמ' 465). הדרך להוכחת הבעלות במקרקעין הינה הצגת נסח רישום המוכיח את הבעלות (ראה ע"א 509/64 [2] הנ"ל, בעמ' 177), והדבר אף עולה מהוראת סעיף 125 לחוק המקרקעין, הקובע לאמור: "(א) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93עד 97לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-.1969 (ב) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין לא מוסדרים יהווה ראיה לכאורה לתוכנו". עוד יש לציין, כי תביעת הבעלים לסילוק-יד יכול אף שתסמוך על עוולה של הסגת גבול, לפי סעיף 29 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], כאשר סעיף 30 מטיל על הנתבע את נטל הראיה להוכיח כי מעשיו אינם נעשים שלא כדין." (ת.א. 16482/92, עיריית תל-אביב - יפו נ' שלמה גרינשטיין, פ"מ תשנ"ג(4) 353) 17. בעניין פלישה למקרקעי ציבור נשמעו מפי בית המשפט העליון הדברים הבאים: "אין מנוס ממאבק עיקש בפלישה לקרקעות ציבור, הקרובה להיות לדעתי מכת מדינה במקומות רבים. רשויות המדינה והציבור למיניהן מטבען הן גופים מסורבלים וכבדי תנועה, שהליכי פעולתם לא אחת איטיים, אם מטעמים טובים ואם מטעמים פחות טובים. אך בית משפט זה תפקידו לעודד את הרשויות בבואן לעשות מלאכתן, אם גם באיחור, ולהגן על רכוש הציבור. " (רע"א 11527/05, עיריית תל אביב-יפו נ' שרון לוי) "מפסק דינו של בית משפט השלום, לאחר שהראיות נשמעו בפניו ולאחר ביקורו במקום, עולה כי המדובר בכניסה למקרקעין שלא כדין, קרי פלישה, בלא תשלום כלשהו. בית משפט זה לא יתן ידו להנצחתה של פלישה, אף אם הרשויות השתהו שנים רבות בעשיית מלאכתן, ובהיעדר עילה שבדין לקביעה כי קמו לפולשים או לבאים מכוחם זכויות... בטרם התעשתו הרשויות, וכך אירע רק ב-1998, נהנו המבקשים עשרות שנים ממקרקעי הציבור בחינם. מחדל הרשויות ואזלת ידן אינם צריכים להנציח מצב זה. " (ע"א 5333/05, חיים גבריאלי נ' מינהל מקרקעי ישראל) "ואולם, בית משפט זה, ובתי המשפט בכלל, מצווים גם על האינטרס הציבורי, קרי, שלא ליתן יד להימשכותה של פלישה למקרקעי הציבור ולמאבק בהפקרות בתחום זה, שעה שהרשויות מתגייסות לכך, מה שלא תמיד נעשה..." (רע"א 1004/05, שרלי חומרי בניין בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל) (להלן - פרשת שרלי) 18. בענין רישיון במקרקעין אני רואה להדגיש את ההלכות הבאות: "...הלכה פסוקה היא (ראה בג"צ 45/71, [1], בע' 796-797; ע"א 290/67, [2]; ע"א 247/72, "[3]) שלשם יצירת רשיון של שימוש במקרקעין אין צורך בהסכם מפורש ומספיקה התנהגותם של בעלי המקרקעין שממנה ניתן להסיק שהסכימו בדיעבד והשלימו עם שימושו של אדם אחר ברכושם. העובדה שעבר זמן רב מאז תפס האדם את הקרקע, ושבמשך כל אותו זמן נמנע בעל הנכס מתגובה כלשהי למרות שידע על התפיסה, יכולה להעיד על הסכמתו, וליצור רשיון מכללא (IMPLIED LICENSE) שלא היה קיים מלכתחילה... אין צורך להדגיש שרשיון מכללא כזה הינו רשיון חינם גרידא (‎LICENSE BARE) לתקופה בלתי-מוגדרת שאותו רשאי בעל המקרקעין לבטל בכל עת." (ע"א 32/77, אליאסף טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית-מדרש החסידים, פ"מ לא(3) 210) 19. הכלל הוא כי רישיון חינם מתבטל כהרף עין עם גילוי דעתו של המרשה כי הוא מבקש להפסיק את הרשות (ת"א 18349/96, מינהל מקרקעי ישראל נ' יוסף כלב, פ"מ תש"ס(3) 337; ע"א 50/77, מזרחי נ' אפללו, פ"ד לא(3) 433.) ועוד בעניין זה: "רשות חינם - לא כל שכן ברכוש הציבור - אינה יכולה ככלל להיות בלתי הדירה; ראו רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי פ"ד נז(3) 949, 957-955 (השופט טירקל) והאסמכתאות דשם." (רע"א 977/06, מרדכי בן חמו נ' מדינת ישראל משרד הבריאות) 20. בעניין רישיון שאינו ניתן לביטול (רשות בלתי הדירה) נפסק כך: הרישיון במקרקעין מבוסס על תורת ההשתק (Estoppel) שפותחה בדיני היושר האנגליים. השתק נועד למנוע תוצאות בלתי צודקות, המתחייבות לכאורה מן הדין, על-ידי השתקת המתנגדים מלטעון בבית-המשפט טענות משפטיות או עובדתיות, שהן נכונות כשלעצמן. השתק כמו זה שבענייננו מונע מבעל זכות במקרקעין לחזור בו מן ההרשאה שנתן לאחר לשימוש במקרקעין אם המורשה הסתמך על ההרשאה בתום-לב ובאופן סביר ושינה עקב כך את מצבו לרעה על-ידי השקעות שהשקיע במקרקעין מתוך ציפייה שיצרה אצלו ההרשאה להמשך קיומה של הרשות להשתמש בהם, כל עוד הוא רוצה בכך. עם זאת לנוכח שיקולי הצדק שביסוד ההשתק, הפעלת הכלל היא גמישה, ולבית-המשפט ניתן שיקול-דעת בקביעת הסעדים - אם רשות שימוש במקרקעין ללא הגבלה ואם פיצויים - על-פי נסיבות המקרה הקונקרטי. (ע"א 7139/99, אלוני נ' ארד, פ"ד נח(4) 27) 21. בעניין פיצוי המחזיק בעת ביטול רישיון במקרקעין נפסק: "בר-רשות שהורשה להתגורר בנכס ללא תמורה, והרשות בוטלה, אינו זכאי אפוא לפיצויים מכוח הדין עבור ביטול הרשות, אולם יכול שיהיה זכאי לפיצויים מכוח הסכם מפורש או משתמע בין בעל המקרקעין לבין בר-הרשות. עם זאת יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו תוך התחשבות בשיקולים של צדק. כך נאמר כי: "לא בכל מקרה, בו ניתן רישיון ובעל הנכס מבקש לבטלו, דורש הצדק את המשך קיומו של הרישיון, ויש מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים, כפי שיש גם מקרים, בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם; אף היפוכו של הדבר הוא הנכון, היינו, יש נסיבות, בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק ידו של בעל הרישיון הוא דווקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק" (דברי הנשיא שמגר בע"א 496/82 רוזן נ' סלונים [9], בעמ' 342; עוד ראו: רע"א 2701/95 כנעאן נ' גזאוי [10]; ע"א 126/83 אלעלמי נ' נג'ם אלחטיב [11]; ע"א 515/76 הנ"ל [4]; ע"א 332/63 נויפלד נ' ולדמן [12]; ע"א 346/62 הנ"ל [8]; בניאן בספרו הנ"ל [40], בעמ' 403-402; זלצמן, במאמרה הנ"ל [43], בעמ' 30)." (רע"א 1156/02, חיר נ' לידאי) מן הכלל אל הפרט 22. הנכס שבו יושבת הנתבעת, ברח' שרירא גאון 14 בתל אביב, מצוי בתחומי גוש 7054 חלקה 11. חלקה זו המשתרעת על שטח של 55,277 מ"ר הינה בבעלות התובעת על פי נסח רישום שצורף כנספח א' לכתב התביעה ולתצהיר התובעת. בשלב מתקדם של הדיון ביקשה הנתבעת לטעון כלפי הוכחת בעלותה של התובעת במקרקעין נושא התביעה. ניסיון זה נדחה בנימוק של הרחבת חזית. (עמ' 4 ש' 22). גם בכתב ההגנה לא כופרת הנתבעת בזכויות התובעת במקרקעין והיא אף מודה במפורש שהמקרקעין נושא התביעה נרשמו על שם התובעת (סע' 10.1.1 לכתב ההגנה). גם ההתכתבות שקיימו הנתבעת ובעלה המנוח עם רשויות המדינה בשנות ה-50 של המאה הקודמת מסלקת כל ספק בדבר בעלות התובעת במקרקעין. משהוכיחה התובעת את בעלותה במקרקעין, עובר הנטל אל כתפי הנתבעת להוכיח כי רכשה זכות כלשהי במקרקעין אשר זכות הבעלות של התובעת כפופה לה. כך על פי סע' 16 לחוק המקרקעין וכך על פי סע' 30 לפקודת הנזיקין. 23. בעניין טבוליצקי ראינו כי "העובדה שעבר זמן רב מאז תפס האדם את הקרקע, ושבמשך כל אותו זמן נמנע בעל הנכס מתגובה כלשהי למרות שידע על התפיסה, יכולה להעיד על הסכמתו, וליצור רשיון מכללא (IMPLIED LICENSE) שלא היה קיים מלכתחילה..." בענייננו, הוכח הנתבעת תפסה חזקה במקרקעין כבר בשנת 1950, לפני 62 שנה. עד לשנת 2006, נמנעה התובעת מלדרוש את פינוי המקרקעין ומהגשת תביעה בעניין זה, למרות שידעה על התפיסה ועל הבנייה שנעשתה במקרקעין. בנסיבות אלה, למרות כל שנאמר על מחדלי הרשויות ומגבלותיהן בנוגע לטיפול בפלישה למקרקעי ציבור, יש לקבוע כי במקרה זה שתיקת הרשויות מעידה על הסכמתן ויוצרת רישיון מכללא. כפי שציין כב' הש' טובי כבר בראשית ההליך יש לקבוע כי הנתבעת מחזיקה במקרקעין כבת רשות. 24. אפס, בהתאם להלכות שנקבעו בפרשות ח'יר נ' לידאי, אלוני נ' ארד, ובן חמו נ' משרד הבריאות, אין בסיס ויסוד לטענה בדבר קיומה של רשות בלתי הדירה. מדובר ברשות חינם במקרקעי ציבור, ורשות שכזו, ככלל אינה יכולה להיות בלתי הדירה. זאת ועוד, הנתבעת ובעלה המנוח בנו את הדירה ללא היתר בנייה, וללא כל הסתמכות על הרשאה מצד הרשויות. לעניין זה לא ניתנה לנתבעת ולבעלה המנוח הרשאה כלשהי, לא במפורש ולא מכללא. על כן, אין מקום לקבוע כי הרשות שניתנה לנתבעת היא רשות בלתי הדירה. אדרבה, מדובר ברשות הדירה אשר באה לקיצה עם דרישת התובעת לפינוי הנתבעת מהמקרקעין ולכל היותר עם הגשת תביעת הפינוי בתיק זה. רשות זו שניתנה לנתבעת היא רשות אישית ואינה בגדר "זכות במקרקעין". 25. האם יש מקום להתנות את הפינוי בפיצוי או בתנאים אחרים כלשהם? - התשובה לשאלה זו אינה חד משמעית. מחד גיסא, אין מקום לפסיקת פיצויים כספיים כלשהם. בפרשת ח'יר נ' לידאי נפסק כי מקום בו יש לפסוק פיצויים כנגד הפינוי יהיה הפיצוי רק כנגד השקעות המחזיק בנכס והשבחתו, ומנגד יש להביא בחשבון את ההנאה שנהנה המחזיק משימוש ללא תמורה במקרקעין לאורך שנים (וראה בעניין זה: ע"א (ת"א) 2233/08, בזק החברה ישראלית לתקשורת בע"מ נ' ברכה מנשה,). בענייננו בהתחשב בכך שהדירה נושא התביעה מיועדת להריסה לא ניתן לדבר על השבחה כלשהי של המקרקעין. אין גם כל ראייה באשר להיקף ההשקעות שהשקיעה הנתבעת במקרקעין. הנה כי כן, איני רואה לפסוק לנתבעת פיצויים כנגד הפינוי. 26. מאידך גיסא, אין להתעלם מן העובדות הבאות: (1) הנתבעת היא כיום כבת 80 שנה; (2) הנתבעת היא אישה קשת יום המתקיימת מקצבת ביטוח לאומי. משפחתה הקרובה של הנתבעת אינה במצב כלכלי טוב יותר; (3) הנתבעת מתגוררת במקרקעין משנת 1950, שם גידלה את ילדיה, ושם השקיעה את מעט הונה בדירה נושא התביעה; (4) הנתבעת ובעלה המנוח ניסו להסדיר את מגוריהם במקרקעין כדין, ולא עלה בידם. חרף זאת, התעלמו הרשויות מהמשך תפיסת המקרקעין על יד הנתבעת עד להגשת התביעה. (5) על פני הדברים, נמנית הנתבעת על הזכאים לדיור ציבורי; (6) פינוי הנתבעת מדירתה ללא פתרון חלופי פירושו השלכתה לרחוב ללא שתמצא לה קורת גג מעל לראשה. 27. ב"כ הנתבעת הפנה בסיכומיו לפסקי דין של בית המשפט העליון בהם נקבע כי "כבודו של אדם כזכות חוקתית אוצר בתוכו גם זכות למינימום של קיום אנושי ובכלל זה קורת גג", וכי "חיים בחרפת רעב, ללא קורת גג, תוך חיפוש מתמיד מנין יבוא עזרו של אדם, אינם חיים בכבוד" (עע"מ 3829/04, טויטו נ' עיריית ירושלים, ובג"ץ 10662/04, סלאח חסן נ' המוסד לביטוח לאומי). 28. התובעת מפנה בסיכומיה לפסקי דין שניתנו על ידי מותב זה בעניין סילוק פולשים שתפסו חזקה במקרקעי ציבור, כגון בתא"ק 70822/06 רשות הפיתוח נ' סיני ואח',. ברם, אין הנדון דומה לראייה. בעניין סיני מדובר בפלישה שנעשתה בשנות ה-90 כשהפולשים מצויים כיום במיטב שנותיהם וכוחם במתניהם. לעומת זאת, במקרה שלפנינו תפסו הנתבעת ובעלה המנוח את החזקה במקרקעין בתום לב בשנת 1950, וקבלת התביעה כיום פירושה השלכת הנתבעת לרחוב לעת זקנה. 29. ברע"א 441/06, שושנה נוריאל נ' מינהל מקרקעי ישראל מחוז ת"א, כותב כב' הש' רובינשטיין: "ככלל, האתגר בתיקים מעין אלה הוא איזון: מזה, אחריות למקרקעי ציבור - שרבים (ואיני מדבר במקרה דנן דווקא, או בו בלבד) עשו בהם כבשלהם והרשויות ניעורו כעבור זמן רב - ולפיתוח ושיפור סביבתי; ומזה, רגישות אנושית נחוצה, בנסיבות של מגורי שנות דור." בפרשת נוריאל דוחה בית המשפט את בקשת רשות הערעור, בין היתר, לאחר ששוכנע "כי פינויה של המבקשת ייעשה עם העמדת דירה חלופית למגוריה, כפי שהציעו המשיבים. לנוכח אלה, אין לקבל כלל את טענותיה של המבקשת כי פסקי-הדין גורמים ל"סילוקה של המבקשת ובני ביתה מביתם אל הרחוב חסרי כול". " דברים אלה יפים גם לענייננו. אני סבור כי יש לאזן במקרה זה בין האחריות למקרקעי ציבור, מצד אחד, ל"רגישות אנושית נחוצה, בנסיבות של מגורי שנות דור", מצד שני. 30. לפיכך, מסקנתי היא כי בנסיבות המיוחדות של מקרה זה יש להתנות את ביצוע הפינוי של הנתבעת מהמקרקעין בהמצאת פתרון דיור חלופי לנתבעת, בין אם באמצעות הדיור הציבורי ובין אם בתשלום שיבטיח קיומה של קורת גג לנתבעת עד אחרית ימיה. אין לי אלא לחזור על הצעה שנשמעה מפי כב' הש' טובי בפתח הדיון, לאמור: "מוצע לתובעת לפצות את הנתבעת משל עסקינן בתביעת פינוי על פי סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר, הגם שלכולי עלמא לא עסקינן בדיירות מוגנת". דמי שימוש ראויים 31. עד להגשת התביעה לא מצאנו פנייה כלשהי של התובעת אל הנתבעת, בכתב או בעל פה, לשלם דמי שימוש ראויים עבור השימוש שעושה הנתבעת במקרקעין. הדירה בה מדובר נבנתה על ידי הנתבעת ובעלה המנוח ולא על ידי התובעת. לכל היותר, הייתה התובעת זכאית לדמי שימוש ראויים לפי תעריף של חצר פנויה, לו הייתה פונה אל הנתבעת בדרישה בעניין זה מבעוד מועד. בנסיבות העניין ובהתחשב בכל האמור לעיל, איני רואה מקום לקבל את התביעה לתשלום דמי שימוש ראויים. סוף דבר 32. התובעת היא בעלת המקרקעין ועל כן היא זכאית לדרוש את החזקה בהם ממי שמחזיק בהם שלא כדין. הנתבעת החזיקה במקרקעין כבת רשות עד להגשת התביעה בתיק זה. עם הגשת התביעה בוטלה הרשות ועל הנתבעת לפנות את המקרקעין ולמסור את החזקה בהם לתובעת. לפיכך אני מקבל את התביעה לסילוק יד. בנסיבות העניין, פינוי המקרקעין על ידי הנתבעת יבוצע כנגד סידור חלוף שתמציא התובעת לנתבעת, אשר יש בו כדי להבטיח לנתבעת קורת גג עד אחרית ימיה. התביעה לדמי שימוש ראויים - נדחית. כל צד יישא בהוצאותיו. פינוי דייר מוגןפינוי מדירת עמידרדיור חלופימקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)דירות עמידר / עמיגור / חלמישפינוי