בקשה לקבלת שירותים עירוניים

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא בקשה לקבלת שירותים עירוניים:

העתירה בתמצית:
בפני עתירה, לפיה מבקשים העותרים לחייב המשיבים לספק להם שירותיים עירוניים, ולפטור אותם מתשלומי ארנונה כל עוד אותם שירותים אינם מסופקים. כמו כן לחייב המשיבה 1 לכלול הנכס הנמצא בחזקת העותרים, בתוכנית המתאר המקומית.

כפי שיפורט בהמשך, אני קובע כי שיש לדחות את העתירה, משלא מצאתי הצדקה כלשהיא להתערב בסיווג המקרקעין שבבעלות העותר והיעדר הכללתה בתוכנית המתאר (חד/2020), כמו כן כי לא הוכח בפני שהעירייה אינה עומדת בחובותיה לאספקת שירותים לעותר.

רקע עובדתי
העותר, מר סלומן מלק (להלן: "העותר"), הוא הבעלים של קרקע בפאתי העיר חדרה הידועה כגוש 10024 חלקות 3, 15 ו- 16, ועליה בנויים מספר מבנים (להלן: "הקרקע" או "המבנים" ובכלליות "הנכס"). ייעודה החוקי של הקרקע הוא לחקלאות, זה הוא גם הייעוד שהותר למבנים המצויים על המקרקעין.

המקרקעין מושכרים לפרמוט חברה ישראלית לאחסון עצים בע"מ, שהיא העותר הפורמאלי בעתירה, ומפעילה בנכס עסק המייבא ציוד לגינון ומשתלות (להלן:"פרמוט" או יחדיו "העותרים").

המשיבה 1, עיריית חדרה, היא רשות מוניציפאלית, שהמקרקעין מצויים בתחום גבולותיה ובאחריותה (להלן: "המשיבה 1").

המשיבה 2 היא תאגיד שהוקם בהתאם להוראות חוק תאגידי מים וביוב התשס"א 2001, והיא אמונה על מתן שירותי מים וביוב בתחומה המוניציפאלי של העירייה (להלן: "המשיבה 2" או "התאגיד").

המשיבה 3, היא האחראית על קביעת מדיניות התכנון והבנייה בתחומה המוניציפאלי של העירייה, והיא אמונה בין היתר, על קביעת השימושים המותרים במקרקעין ובסביבתם (להלן: "המשיבה 3". המשיבים 1 ו- 3 יקראו בכלליות "המשיבים").

על המקרקעין הקימה בעלת הנכס הקודמת, "יכין, אגודה שיתופית חקלאית בע"מ" בית אריזה וזאת מכוח היתר בנייה שניתן לה בזמנו על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חדרה, בהתאם לשימושים המותרים בנכס מתוקף היותו שוכן בקרקע שהוגדרה כחקלאית. המקרקעין והנכס הבנוי עליהם נרכשו על ידי העותר בשנת 1972. תחילה ניסה העותר להפעיל במקום מפעל למתכת, ומשפרויקט זה לא צלח הוא השכיר הנכס לצדדים שלישיים.

מאז בניית הנכס במקום, אין הנכס מחובר לתשתיות מים או ביוב, ובהתאם לנטען על ידי העותר הוא לא מקבל מהעירייה את שאר השירותים המגיעים לו. כמו כן כי לא חלה על הנכס תוכנית מתאר מקומית המסדירה את התכנון העתידי לשטח, כך גם אין לנכס רישיון להפעלת עסק.

טענות העותר
לעותר מספר בקשות שבאו לידי ביטוי במסגרת עתירתו. ראשית, הוא מבקש לחייב העירייה לספק לו שירותיים בהתאם לחובתה בדין; שנית, ובעקבות היעדר הספקת שירותים, לפטור אותו מתשלום ארנונה; שלישית, להחיל על הקרקע תוכנית מתאר; רביעית, לאפשר לו לנהל בנכס עסק ברישוי.

העותר טען כי העירייה לא עומדת בחובתה בהתאם לדין, והיא אינה מספקת לו שירותים בסיסים מכוח היות הנכס בשטח המוניציפאלי של המשיבה 1. בכלל זאת, היעדר מתן שמות לדרכים המובילות אל הנכס; היעדר הסרת מפגעים ומטרדים ופינוי אשפה מהמקום; היעדר חיבור הנכס לתשתית המים והביוב, הן בעבר על ידי העירייה והן כיום על ידי תאגיד המים שהוא האמון על תשתיות המים והביוב; היעדר אספקת שירותי שמירה ושיטור; ועוד.

בנוסף, נטען כי המשיבים לא מקדמים תוכנית מתאר מקומית במקום, ובכך נמנעים מלהעניק למקרקעין תכנון ראוי. אף שלאחרונה הוכנה תוכנית מתאר מקומית (חד/2020) בה מופיעים המקרקעין כשטח חקלאי, זאת על אף קרבתם למרכז תחבורה עתידי המתוכנן לפי אותה תוכנית מתאר. כך שהמקרקעין יישארו מוגדרים כחקלאיים גם בעתיד הנראה לעין.

נטען כי כתוצאה מהיעדר הסדרת תב"ע למקרקעין נשוא העתירה, המשיבים גם לא מעניקים לעותר רישיון להפעלת עסק במקום או שימוש חורג במקרקעין. כך שהחל משנת 1996, ועקב מדיניות האכיפה של המשיבה נגד כל עסק המושכר במקום, נותר הנכס שומם וריק, ובכך נמנעת מהעותר האפשרות להפיק ההכנסה מהעסק ונפגעת יכולתו לניצול קניינו להפקת תועלת כלכלית.

לנוכח אי הספקת שירותים למקרקעין אשר מחובתה של המשיבה לספק, לטענת העותר, ולנוכח היעדר מתן רישוי לעסק שיאפשר השכרת הנכס לעסקים פוטנציאליים, פחת ערך הנכס עד אין שיעור. משכך ובהיעדר קבלת תמורה מהעירייה בכלל, מבקש העותר לפטור אותו ואת המחזיק במקרקעין מחובת תשלום הארנונה. לכל הפחות להפחית את תשלום הארנונה, תוך סיווג הנכס בהתאם לפרמטרים נוספים מעבר לפעילות הנעשית בנכס, ובכלל זאת מיקום הנכס הנמצא במקום נידח, וכן בהתחשב בהיעדר תשתית ראויה.

טענות המשיבים
המשיבים, העלו מספר טענות מקדמיות, ובכלל זאת היעדר ניקיון כפיים, בכך שהעותר השכיר הנכס בניגוד להיתר שניתן לו ופעל בניגוד לחוק, וכן כי לא ציין שנגד המחזיק במקרקעין התנהל הליך פלילי עקב השימוש העסקי הנעשה במקרקעין, שבסופו העותר הפורמאלי הורשע. כך גם נטען לשיהוי ניכר בהגשת העתירה, עת שהמחדלים הנטענים כבר נמשכים הרבה מאוד שנים. בנוסף נטען להשתק ומניעות, עת שבהליך הקודם שהתנהל בין העותר לעירייה, העותר לא חלק על חובתו לשלם ארנונה, כמו כן כי הבעלים הקודם של הנכס (יכין בע"מ) הצהיר טרם מכירת הנכס לעותר, כי יכין מוותרת על חיבור הנכס למים. בהתאם פטרה העיריה את יכין מתשלום אגרת מים. על כך הוסיף תאגיד המים וטען, כי אין לבית המשפט לעניינים מנהליים הסמכות לדון בטענות העותר נגד תאגיד המים. כמו כן טען להיעדר יריבות ביחס לעילה הנעוצה בהיעדר חיבור הנכס לתשתית המים אשר התגבשה עוד טרם נוסד תאגיד המים ובזמן שהאחראי על ענייני המים היה הרשות המקומית.

לגופו של עניין ביקשו המשיבים לדחות את טענות העותר. כך נטען כי העירייה עומדת בכל חובותיה בהתאם לדין ומספקת שירותים מלאים ובהתאם למיקום הנכס וסיווגו. כך באשר לסלילת דרך לנכס, נאמר כי העירייה מתחזקת כביש המוביל לנכס באופן שוטף, בעוד שאין חובה לתת שם לרחוב שכן אין המדובר בדרך סטטוטורית. ככל שהדברים עניינם בהסרת מפגעים ופינוי אשפה, נאמר כי מחלקת התברואה של העירייה מתחזקת את תעלת הניקוז שבשולי העסק באופן שוטף, בעוד שביחס לאשפה נאמר כי העסק המופעל בנכס מייצר פסולת תעשייתית בהיקף גדול בהרבה מעבר לצריכה פרטית או עסקים קטנים ובוודאי יותר משימוש של מקום חקלאי בהתאם להיתר במקרקעין. משכך לא סביר להשית על העירייה עלויות פינוי האשפה של העסק. כמו כן הוסף כי ישנה סיירת ביטחון שמופעלת על ידי העירייה ומבקרת במקרקעין לעיתים תכופות.

ביחס לאספקת מים ושירותי ביוב לנכס, נטען כי האחריות לפיתוח תשתיות מים וביוב היא על תאגיד המים ולא על העירייה. עם זאת הוסף כי בהיעדר תכנית בנין עיר, אין מקום להוציא היתרי בניה או לפתח תשתיות במקרקעין בלתי מתוכננים ושלא חלה עליהן תוכנית מתאר. בעניין זה הוסיף המשיב 2 (תאגיד המים), כי בנסיבות העניין בהיעדר תוכניות מתאר ותוכנית בניין עיר וכן אישור התחברות למערכת המים, לא ניתן לחבר הנכס לתשתית המים והביוב. על כך הוסף ונטען ביחס לעלויות הגבוהות הכרוכות בחיבור שכזה, שאינו מידתי ואינו יעיל כלכלית, מקום והוא בא לשרת אך נכס אחד של בעלים יחיד, ולא מתחם בנוי המוחזק על ידי מספר רב של מחזיקים.

ככל שהדברים עניינם בתוכנית המתאר, נטען כי לא המשיבות החליטו על השארת המקרקעין כחקלאיות וללא תכנון, אלא שהוועדה המחוזית לתכנון ובנייה היא שהחליטה כי יעוד המקרקעין יהיה חקלאי. כך גם הוסף כי העותרים הגישו התנגדות לתכנית והדיון בעניינם אמור להישמע בקרוב. משכך כי בעניין זה העותרים לא מיצו ההליכים. מעבר לכך נטען כי בהיעדר תוכנית מתאר והסדרת המקרקעין לא יהיה ניתן להוציא לעותר רישיון לנהל עסק או שימוש חורג בנכס.

ביחס לגביית הארנונה, נטען על ידי המשיבים, כי הארנונה היא במהותה מס, ואין לתור אחר קשר ישיר בין תשלום הארנונה לבין השירותים הניתנים לאזרח. בנוסף כי העותר מקבל שירותי עירייה הן באופן ישיר והן באופן עקיף, משכך והיות הן העותר והן העותר הפורמאלי נהנים משירותי העירייה, הרי שעליהם לשאת בעלות אותה הנאה.

דיון ומסקנות

טענות מקדמיות
המשיבים העלו בפני מספר טענות מקדמיות, בכללם: היעדר ניקיון כפיים; שיהוי; השתק; העדר יריבות; העדר סמכות עניינית; ואחרות. לא מצאתי לנכון להכריע בעתירה על בסיס טענות מקדמיות, הגם שאין הן משוללות בסיס. זאת במיוחד בהקשר לחוסר נקיון כפיים של מי שועשה דין לעצמו ומשכיר את הנכס לשימושים שאינם מותרים. במקרה שבפני, ובמיוחד על רקע ההתדינות הקודמת שבין הצדדים, סבור אני כי ראוי הוא שהעתירה תבורר לגופו של עניין. עם זאת אדגיש כי גם מהטעם של חוסר נקיון כפיים וניהול עסק שלא בהתאם לתנאי הרישוי החלים על המקרקעין דינה של עתירה זו להדחות.

לעניין הסמכות העניינית לדון בעתירה המופנית כנגד תאגיד המים אציין כי אין לבית המשפט לעניינים מנהליים סמכות לדון בעתירה שבאה לתקוף את החלטת תאגיד מים. תאגיד המים אינו מנויי בתוספת הראשונה לחוק בתי המשפט לעניינים מנהליים, תשס"א-2000 [ראו עוד עת"מ 59456-03-11 (חי') משאבים מתחדשים בע"מ נ' הועדה המקומית המשותפת לתכנון ובנייה מתחם בז"ן (25.9.11) פסקה 10 וההפניות שם]. עם זאת יובהר כי בעתירה שבפני צורף המשיב 2 (תאגיד המים), מכוח תקנה 6 (א) לתקנות בתי המשפט לעניינים מנהליים (סדרי דין) תשס"א-2000, בהיותו צד העלול להיפגע מהעתירה, זאת כאשר עיקרה של העתירה בהחלטות של המשיבה 1. מכאן שצירופו כמשיב משני בעתירה זו נעשה כחוק [לעניין בעיית הסמכות העניינית לדיון בהליכים כנגד תאגידי מים וביוב ראה את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בע"א 40060-12-10 גלי גיל מרכז לספורט ונופש בקרית מוצקין בע"מ נ' פלגי מוצקין בע"מ ואח' (ניתן ביום 8.1.12). בקשה לרשות ערעור נדחתה, רע"א 1153/12 עיריית קרית מוצקין נ' גלי גיל מרכז לספורט ונופש בקרית מוצקין בע"מ (ניתן ביום 18.3.12)].

תכנון המקרקעין
לגופם של דברים, המקרקעין המדוברים נמצאים באזור המוגדר כשטח חקלאי, על המקרקעין בנויים מספר מבנים שנבנו בהיתר וקיים לגביהם היתר לבצע בהם פעילות חקלאית. עת שבתחילת בניית המבנה אכן פעל במקום בית אריזה לפרי הדר. לאחר שהעותר קנה הנכס, הושכר הנכס למספר גורמים ומהם מי שהפעילו פעילות עסקית במקום, זאת בניגוד להיתר. כך גם בשלב זה מושכר הנכס לידי העותר הפורמאלי אשר עושה במקום פעילות עסקית, בניגוד להיתר שניתן לנכס, ובגין כך הוא הואשם והורשע בעבירה של הפעלת עסק ללא רישיון.

העותר מבקש שהנכס שברשותו יעבור הליך תכנון ושינוי יעוד, וזאת על מנת שיהיה ניתן להוציא למבנה היתר המאפשר הפעלת עסק, וכן על מנת להכשיר הנכס לצורך פעילות עסקית (תשתית מים וביוב, אמצעי בטיחות וכהנה). לאחרונה התקבלה תוכנית מתאר מקומית (חד/2020) המסדירה תכנון לחלק מהאזור, עם זאת המקרקעין עליהם ממוקם הנכס מוגדרים עדיין כשטח חקלאי גם בהתאם לתוכנית מתאר זו. זאת אף שהמקרקעין קרובים למרכז תחבורה עתידי המתוכנן בהתאם לתוכנית המתאר. מכאן כי גם בזמן העתידי הנראה לעין המקרקעין יישארו כחקלאיים ולא ניתן יהיה להחיל עליהם תוכנית מתאר שתסדיר את המקרקעין ותביא לפיתוחם.

העותר הוסיף בעניין זה כי שיקולי צדק והגינות מחייבים את העירייה לכלול את המקרקעין במסגרת תוכנית המתאר, על מנת לאפשר קיומם של חיים עסקיים במקרקעין, זאת לאחר שהעירייה שינתה מדיניותה ועתה היא מונעת מהעותר לנהל עסקיים בנכס.

על אף טענות העותר בעניין זה, לא מצאתי כל פגם המצדיק את התערבות בית המשפט לעניינם מנהליים. תחילה יאמר, כי תוכנית המתאר המדוברת, וההחלטה כי יעוד המקרקעין יהיה חקלאי, התקבלה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, שאינה צד להליך. מכאן שיש בנימוק זה לבדו לדחות טענת העותר בעניין זה. שנית עולה (בהתאם לטענת המשיבים שלא נסתרה) כי העותרים הגישו התנגדויות לתכנית המתאר, התנגדות שאמורה להישמע בקרוב, כך שככל שהדבר נוגע לתכנית המתאר הנ"ל ההליך המנהלי לא מוצה על ידי העותרים. בהתאם, ולעניין זה, העתירה היא מוקדמת.

מעבר לכך העותר לא הצביע בפני על פגם המלמד על שיקול בלתי סביר או הימצאותם של מניעים זרים, להיעדר החלת תוכנית המתאר על המקרקעין שברשותו. המדובר בהחלטה מנהלית תכנונית מובהקת, באמצעותה הרשות מסדירה את המקרקעין הנמצאים תחת רשותה ובהתאם לצרכים ואינטרסים ציבוריים שונים. המקרקעין של העותר, היו חקלאיים כשנקנו על ידי העותר, ואף לנכס נשוא העתירה ניתן היתר לביצוע פעילות חקלאית (בית אריזה). העותר אינו יכול להסתמך על הפעילות שביצע במקום (פעילות עסקית החורגת מההיתר) על מנת לראות בנכס כנכס המשמש לפעילות עסקית או שיועד לפעילות זו. הנכס היה נכס שיעודו חקלאי ולעת הזו הוא נשאר ככזה. יתכן שבעתיד תחליט הרשות לפתח האזור ולהשביח המקרקעין, כך שישונה יעוד המקרקעין. עם זאת הדבר יעשה בהתאם לאינטרס הציבורי בפיתוח המקרקעין, ולא בהתאם לאינטרס הפרטני של העותר. יש לזכור כי כל פיתוח של מקרקעין כרוך בהשקעת משאבים ציבוריים, שכדאיות השקעתם תלויה ביכולת הרשות לבזר ההוצאה הכרוכה בפיתוח על הנהנים מקרב הציבור הנמצאים באזור, ובהתאם כי גם השיקול של מספר האנשים במקרקעין או היכולים ליהנות מהנכסים הוא שיקול רלוונטי לעניין. אוסיף, כי גם פיתוח אזור הקרוב למקרקעין (המרכז התחבורתי הנזכר) אינו מחייב כי גם המקרקעין שבחזקת העותר יפותחו ושתוכן לגביהם תוכנית מתאר. המדובר במלאכת איזונים בין אינטרסים שונים, ולא מצאתי כי האינטרס הפרטי של העותר גובר. כך גם לא מצאתי בטענה להיעדר פיתוח המקרקעין והיעדר הכנת תוכנית מתאר למקרקעין, כבעלת קשר כלשהוא לחיובי הארנונה המוטלים על העותר.

רישיון עסק
בנסיבות העניין לא מצאתי בטענות העותר לאי קבלת רישיון עסק להפעלת עסקים במקרקעין, כטענה המצדיקה התערבות כלשהיא בשיקול דעת הרשות, או בהתערבות במדיניות האכיפה הננקטת על ידי הרשות נגד העותרים לסגירת העסק המנוהל בנכס. כאמור הנכס המוחזק על ידי העותר הוא נכס חקלאי, וההיתר לפעילות בו הוא לפעילות חקלאית. העותר לא היה רשאי להפעיל בנכס כל פעילות עסקית ואיננו רשאי להסתמך על "העלמת העין" מצידה של העירייה לתקופה מסוימת (בהתאם לנטען עד שנת 1996). כמו כן כי העותר לא הציג ראיות שקיבל הבטחה שלטונית כלשהיא מבעל הסמכות לתת אותה כי יוכל להפעיל בנכס עסק כזה או אחר, שאינו חקלאי. מכל מקום כי בהיעדר תוכנית מתאר החלה על המקום ותכנית בנין עיר בת תוקף, הרי שלא ניתן לאפשר במקום פעילות עסקית כלשהיא או מתן אישור לשימוש חורג בנכס.

דומה כי העותר מייחס לנכס שבידו, ערך גבוה יותר משווי בהתאם למצבו המשפטי, זאת לנוכח השימוש הבלתי חוקי שנעשה בו לאורך השנים ויכולתו של העותר להשכיר הנכס לצדדים שהפעילו במקום עסקים ובהתאם כי דמי השכירות היו גבוהים יותר מפוטנציאל הרווח שבעיסוק חקלאי. עם זאת גם אם השכרת הנכס לפעילות עסקית מתאפשרת מהבחינה האובייקטיבית לנוכח מאפייניו הפיזיים של הנכס ומיקומו, הרי שאפשרות השכרת הנכס לצורך פעילות עסקית אינה כלולה במטען הזכויות וההרשאות הטמון בנכס מהבחינה המשפטית. על כן ערכו של הנכס הוא בהכרח נמוך יותר מנכס אחר הדומה לנכס שמוחזק על ידי העותר מבחינת מאפייניו הפיזיים, אך עם מטען זכויות והיתרים שונה.

לנוכח האמור, גם אם הנכס הוא שומם וריק בהיעדר אפשרות למצוא שוכר המעוניין להפעיל במקום בית אריזה לפרי הדר, וכן ללא ההרשאה להפעיל במקום פעילות עסקית בהיעדר רישיון, הרי שלא נגרם בכך נזק או הפסד לעותר כך גם לא נמנעת ממנו הזכות לנצל את קניינו בצורה מקסימאלית. שכן ממילא הקניין של העותר הוא קניין מוגבל לפעילות של בית אריזה לפרי הדר, ובהיעדר קיומה של פעילות מעין זו, אין בכך להצדיק את הכשרת פעילות הנכס לכל פעילות עסקית אחרת.

גביית ארנונה וקבלת פטור
ארנונה היא מס במהותה, הבאה לממן את הרשות הציבורית. בהיות הארנונה מס אין זיקה ישירה בין הארנונה המשולמת לבין השירות הניתן למחזיק בנכס, או איכות וכמות השירות המתקבל כנגד התשלום. כך בע"א 9368/96 מליסרון בע"מ נ' עיריית קריית ביאליק פ"ד נה (1) 156, נאמר:

" ארנונה מוטלת על-ידי הרשות המקומית על מחזיקי נכסי מקרקעין בתחומה, על-מנת לממן את פעילותה של הרשות המקומית. ראו: רע"א 2911/95 אברהם, עו"ד נ' עיריית רמת-גן [6], בעמ' 224 בפסק-דינה של השופטת שטרסברג-כהן; א' נמדר דיני מסים [מיסוי מקרקעין] (להלן – נמדר [14]), בעמ' 392. אופייה של הארנונה כמס נובע מכך שהתמורה שמספקת הרשות המקומית בגינה היא עקיפה ולא ישירה. ראשית, תמורה זו אינה ניתנת ביחס ישר לסכום המס שמשלמים הנישומים – מחזיקי הנכס. שכן, בקביעת שומת הארנונה אין הנישומים מחויבים בהכרח במחיר השוק של השירותים שאותם הם מקבלים. שנית, השירותים שמספקת הרשות המקומית ניתנים בלא שהנישומים מחויבים לשלם תמורתם עובר לקבלת השירות. שלישית, שירותיה של הרשות המקומית הם, מעצם טיבם, כאלו שלא ניתן למנוע את ההנאה מהם אף מנישומים המסרבים לשאת בתשלום הארנונה." [שם, פסקה 9].


סיווג המקרקעין לצורך ארנונה מביא לידי ביטוי את טיב השימוש בקרקע וכפועל יוצא מכך את טיב ורמת השירות המוניציפאלי שנדרש לאותם מקרקעין. הזיקה שבין השירות שניתן או שצפוי להינתן למחזיק במקרקעין לבין הארנונה שעליו לשלם באה לידי ביטוי בסיווג הקרקע או הנכס הבנוי במקרקעין לצרכי ארנונה, תוך הבאה בחשבון כי בעל נכס מפיק, בכל מקרה, טובת הנאה מתשתיות ציבוריות (כגון כבישים, חשמל, סילוק מפגעים וכיוצ"ב), גם אם אלו מסופקים במקרקעין שברשותו בצורה מופחתת.

כך מקרה ומדובר בשטח חקלאי, הרי ששטח זה מעצם טיבו וסיווגו, נזקק במידה מופחתת למערכות התשתיות המוניציפאליות והשירותים הניתנים על ידי הרשות המקומית. דבר שיש בו להצדיק גם את הפחתת ההיטלים וחובת הארנונה המוטלים על הנכס.

בנסיבות העניין הכלל לפיו נכסים שונים הממוקמים באזורים שונים מחויבים בתעריפי ארנונה שונים, אכן נעשה על ידי העירייה, עת היא מטילה תעריף שונה על נכסים שונים זאת בהתחשב בסוג הנכס, השימוש בו ומיקומו. עוד אוסיף כי היא הייתה מחויבת לעשות כן במקרה של העותר אילולא השכרת הנכס לשימוש עסקי [ראו קביעת בית המשפט העליון בעניינו של העותר בבר"ם 5045/02 מלק סולומון נ' מנהל הארנונה שליד עיריית חדרה, פ"ד נז (5) 302. (להלן: "פסד מלק הקודם"].

ובהר כי במקרה והשימוש הפרטני הנעשה בנכס השתנה או שהוא שונה ממה שהותר לעשות בהתאם לסיווג הנכס, אזי יש גם צידוק בשינוי החיוב המוטל על אותו נכס. כך לדומא מקרה ומדובר בנכס שנעשה בו שימוש לצרכים עסקיים ומסחריים ובהמשך שונה העיסוק לבית מלאכה או תעשיה או אף ננטש, כי אז מוצדק יהיה לשנות את תעריף הארנונה המוטל על הנכס. מאידך מקום והנכס היה ריק ושומם, והחל לפעול במקום עסק, הרי שגם אז יהיה מוצדק להטיל על הנכס תעריף המתאים לפעילות הקונקרטית הנעשית בעסק.

על כן מקום והטלת הארנונה שהוטלה על נכס ששימש לצורכי חקלאות ובהמשך שונה העיסוק בו לעסקי, כי אז יהיה מוצדק להטיל עליו תעריף ארנונה שונה, התואם את השימוש העסקי הנעשה במקום בפועל. זה הוא הדין גם מקום והשימוש החדש הנעשה בעסק הוא שימוש הנעשה בניגוד להיתר שניתן לנכס וחרף השימוש הלא חוקי בנכס. ודוק כי עצם גביית הארנונה במקרה זה שבאה בעקבות השימוש הלא חוקי הנעשה בנכס הוא חוקי וראוי. שכן בכך מושג השוויון בגביה שונה לארנונה בנכסים שהשימוש בהם הוא שונה ואין העבריין יוצא נשכר מהשימוש הלא חוקי הנעשה בנכס. כך גם מוגשמת התכלית העומדת ביסוד גביית הארנונה שהינה העמדת מקור מימון לרשות המקומית. עוד יודגש כי אין בכך לסתור את תפקידה של הרשות המקומית כגוף אוכף הפרת חוק, מקום והשימוש שנעשה בנכס הוא בניגוד להיתר שניתן או הפעלת עסק ללא רישיון. שכן הרשות המקומית פועלת בשני כובעים גם כגוף הגובה מס ארנונה וגם כגוף האוכף חוקים, זאת לצורך מימוש שני אינטרסים שונים- מימון בגביה, ושמירה על האינטרס הציבורי באכיפת חוקי ההסדרה. בעוד שהתגובה הראויה לאכיפה תהיה בהענשת העבריין ולא בהיעדר גבייה לארנונה המגיעה מהעיסוק הנעשה בפועל בנכס אף אם הוא לא חוקי [ ראו לדוגמא עמ"ה 13/82 ד"ר יצחק פרומקין נ' פקיד שומה חיפה, פ"ד מג (1) 410; ראו עוד ה' רוסטוביץ, מ' וקנין, נ' לב, ר' כהן כספי, ארנונה עירונית, התשס"א- 2001 (הוצאת אוריאן, כרך א' ע' 263- 264]. כך שחיוב העותר הפורמאלי בתעריף בהתאם לעיסוק המופעל על ידו בפועל בנכס, הוא דבר סביר לחלוטין והתואם את עקרונות היסוד בחיוב ארנונה.

אין להעתר לטענה כי מקום והעירייה מחייבת הנכס בתעריף גבוהה יותר מהתעריף התואם למקרקעין בהתאם לסיווגם, כי אז יש הצדקה לחייב העירייה בטיפוח הנכס ובמתן שירותים התואמים את הפעילות הנעשית בנכס. זאת משום שיש בכך, לכאורה, כדי לתת הכשר לפעילות הלא חוקית. טענה זו גם מתעלמת משיקולים תקציביים המוטלים על העירייה לצורך פיתוח איזור מסוים הנמצא תחת רשותה ובשליטתה, וכן מתעלמת מזכותה וחובתה של הרשות המקומית לסווג האזורים בהתאם לאינטרס הציבורי ובהתאם לחזונה, ולא בהתאם לגחמותיו של הפרט.

בד בבד, נשמט גם בסיס הטיעון לפיו העירייה גובה ארנונה ביתר בלא שהיא מספקת שירותים התואמים את תעריף הארנונה. שכן הסיווג ההתחלתי של הנכס הוא זה המחייב את מתן שירותי העירייה, ובאותה מידה מחייב את המחזיק במקרקעין. כך ככל שהמחזיק מחליט לעשות פעילות המנוגדת להיתר שניתן לו ובשונה מסיווג הנכס ויעוד המקרקעין, הרי שהוא עשה כן על דעת עצמו. ובדומה לכך הוא יכול גם להפסיק מלעשות שימוש מעין זה ולחזור ולעשות שימוש בהתאם למה שהותר לו, ובהתאם כי גם החיוב שיוטל על הנישום יופחת [וראו המשמעות האופרטיבית בפסד מלק הקודם שניתן בעניינו של העותר]. ובמקרה זה תהיה התאמה בין השירותים אותם העסק מקבל לבין דמי הארנונה המשולמים על ידו.

כללו של דבר, יש לחייב נישום העושה בעיסקו פעילות שונה מיעוד העסק והקרקע, בהתאם לתעריף המותאם לאותה פעילות. בד בבד אין לחייב רשות לספק שירותים המותאמים לסוג פעילות מסוימת, מקום והפעילות הנעשית בעסק נעשית על דעת המחזיק וללא רישוי מתאים ושלא בהתאם ליעוד הקרקע והנכס.

החובות המוטלים על העירייה
ככל שהדברים עניינם בשירות הניתן לנכס העותר כקרקע חקלאית, לא הוכח בפני כי הרשות אינה מספקת השירותים בהם היא מחויבת. הטענה של העותר לפיה העירייה לא נותנת כל שירות למקרקעין היא טענה שלא נתמכה בתשית ראיות מספיקה. אכן יכול והמקרקעין אינם מקבלים את אותם שירותים המקבלים נכסים במקרקעין שמכוח סיווגם השונה ומיקומם מקבלים שירותים נרחבים יותר ובתדירות גבוהה יותר. אם כי אין לומר כי המקרקעין שבבעלות העותר אינם מקבלים שירותים כלל, כאילו הם קיימים בכוחות עצמם ובמנותק מהסביבה בה הם נמצאים. אלא שהשירותים הניתנים הם שירותים סבירים ומקובלים ביחס לשירותים הניתנים לשטח המסווג כחקלאי.

במקרה דנן, יש לבחון את סבירות הספקת השירותים ביחס למקרקעין חקלאיים, הן בהתאם לסיווגם ולמקומם וביחס לשירות הניתן לשאר המקרקעין באזור, הדומים במאפייניהן למקרקעין של העותרים.

חובותיה של העירייה מוסדרים בפרק ב' לפקודת העירייות [נוסח חדש], שבכללם ניתן למנות החובה לתקינות הרחובות; לפקח על בניינים; פיקוח על מפעלים ומוסדות ציבוריים; הסרת מפגעים ושמירה על הניקיון; ועוד. עם זאת אין לפרש את החובה המוטלת על הרשות המקומית כחובה מוחלטת, אלא כחובה לקיים מערכת נאותה של מתן שירותים, אחזקה ופיקוח לרווחת התושבים. על החובה המוטלת על הרשות להיות מלווה בשיקול דעת באשר לזמן, המקום ואופן הגשמתה, וכן היא נגזרת מסדרי העדיפויות שלפיו הרשות מתנהלת לטובת כלל הציבור ובמגבלות התקציב העומד לרשותה [ראו עוד ב: אליהו וינוגרד, דיני רשויות מקומיות, תש"ע- 2010 (הוצאת הלכות), ע' 361 ואילך]. בהקשר זה אזכיר כי ביהמ"ש אינו אמור להחליף את שיקול דעת הרשויות בשיקול דעתו ורק במקרה של אי סבירות קיצונית, יתערב בית המשפט בקביעת סדרי העדיפויות אצל הרשות המקומית.

ככל שהדברים עניינם בשילוט הרחוב המוביל אל המקרקעין, טען העותר להיעדר קיומו של שילוט לרחוב, וכן טען לחובתה של העירייה לשלט הרחובות הנמצאים ברשותה. העותר לא הצביע על מקור חוקי לחיוב העתירה בשילוט הרחוב המוביל לנכס נשוא העתירה. סעיף 2 לתקנות העיריות (מתן מספרים ושמות לרחובות וסימן בתים במספרים) התשל"א- 1971, קובע כי תנאי ראשוני לכך, הוא החלתה של תוכנית מתאר על המקרקעין שהרחוב מצוי בה. בנסיבות העניין, בהיעדר תוכנית מתאר הרי שאין העירייה מחויבת בשילוט הרחוב. על כך יש להוסיף כי מהתגובה לעתירה עולה כי העירייה דואגת לשמור על החזקת הכביש המוביל לעסק של העותר באופן קבוע.

העותר הוסיף כי העירייה אינה מספקת שירותי איסוף אשפה, אינה דואגת להסרת מטרדים, כגון מטרדי ריח ומזיקים המצויים בחורשה הסמוכה למקרקעין ותעלות המים העומדת בשולי הדרך. סעיף 242 לפקודת העיריות [נוסח חדש], מטיל על העירייה החובה לדאוג לניקוי הרחובות שאינם רכוש פרטי; להקים מערך פחי אשפה ציבוריים ולדאוג להחזקתם; להורות על פינוי אשפה מכל בית ולמנוע הצטברות של אשפה; ועוד.

במסגרת פקודת העיריות לא נקבעו סמכויות מיוחדות בדבר סילוק אשפה על ידי הרשות המקומית ולא ניתן להבין כי על העירייה לעשות הפעולות בעצמה, אלא כי על העירייה לדאוג להסרת המפגעים או האשפה וככך יכול שהביצוע יוטל על המחזיק בנכס.

חרף זאת סעיף 32 לחוק העזר לחדרה (מניעת מפגעים ושמירת הסדר והניקיון) התשמ"ד- 1984 (להלן: "חוק עזר חדרה"), מייחד חובת פינוי האשפה לעובדי העירייה, ואוסר על פינוי אשפה על אחר אלמלא היתר. מכאן כי על פינוי האשפה להתבצע בפועל על ידי עובדי העירייה ולא על ידי העותרים. אם כי גם בכך אין להטיל החובה הראשונית והעיקרית בפינוי האשפה על העירייה אלא שהיא עודנה מוטלת על המחזיק בנכס. כך שהעירייה יכולה לפנות האשפה בעצמה או להורות לעותר - בכפוף להיתר - לדאוג לפנות האשפה מהנכס בו הוא נמצא לאתר שיועד לכך בתחומי העיר. כל זאת בכפוף לנוהל וסידור פינוי האשפה הנהוג בעיריית חדרה ודרך פינוי האשפה משאר הנכסים הנמצאים בעיר.

במסגרת התשובה לעתירה, נטען כי בהתחשב בכך כי רוב רובה של האשפה המצטברת בנכס היא כתוצאה מהעסק הרי שאין חובה לפנות האשפה זאת מלבד פסולת רטובה שתפונה על ידי מחלקת התברואה, כמו כן כי בהיעדר רישיון לעסק לא נכלל הנכס בסידור פינוי האשפה ע"י הרשות המקומית שאינה מחיבת במתן שירות לעסק שפועל ללא רישוי ובניגוד לחוק.

בנסיבות העניין, ומשלא הוכח בפני כי קיים סידור מיוחד לפינוי אשפה משטחים חקלאיים, הרי שאין כל מקום לחייב העירייה לפנות האשפה בעצמה מהנכס שבבעלות העותרים. לגישתי העירייה אינה חייבת לפנות אשפה המצטברת בנכס שנצטברה עקב השימוש העסקי הנעשה במקום ובניגוד להיתר הפעילות שניתן לנכס. חובתה של העירייה במקרה זה -ובהיעדר מתן רישוי לעסק- לפעול כפי שהיא פועלת בפינוי האשפה משאר השטחים החקלאיים ואין לחייבה מעבר לכך. בד בבד מחובת העירייה לדאוג כי האשפה המצטברת בנכס תפונה, וזאת היא רשאית לעשות הן אם בעצמה כנגד תשלום אגרה מיוחדת כאמור בפרק ד' לחוק עזר חדרה וכנהוג על ידה בעסקים מסוג זה המנוהל על ידי העותר הפורמאלי או על ידי מתן הוראה למחזיק לפנות האשפה מהנכס, וזאת בכפוף להיתר כאמור בסעיף 32 לחוק עזר חדרה.

כך גם לא מצאתי מקום לחייב המשיבים לחבר את הנכס לתשתית המים והביוב. בהתאם לסעיף 139 לחוק תאגידי מים וביוב, תשס"א-2001 (להלן: "חוק המים"), בוטלו החובות המוטלות על העירייה באספקת המים וטיפול בביוב, והן הוטלו מכוח סעיף 31 וסעיף 33 לאותו חוק על תאגיד מים שהוקם במיוחד לשם כך אשר מחובתו לספק מים לכל צרכן בתחומי שיפוטה של הרשות המקומית. בנסיבות העניין הטיפול בעניינים אלו נתון בפועל לתאגיד המים (מי חדרה בע"מ). חרף החובה לספק מים לתושבי העיר, חובה המוטלת על התאגיד, לא מצאתי בנסיבות העניין לחייב המשיבים או תאגיד המים לחבר הנכס לתשתיות המים והביוב, זאת מקום ואין באפשרותם לעשות כן בהיעדר תוכנית מתאר מקומית החלה על המקרקעין ותוכנית בנין עיר שמכוחה ניתן להוציא היתרי בניה [השוו עע"ם 8489/07 יעקב ריכטר נ ועדת המשנה הנקודתית של הועדה המחוזית (23.11.09); ראו עוד סעיפים 145 (א)(3) ותקנות התכנון והבניה (עבודה ושימוש הטעונים היתר), תשכ"ז-1967; 63(8); 62 א(4)(ד) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965]. אוסיף עוד כי כאשר מבקש מי שמפעיל עסק שלא כחוק או מי שעושה שימוש בנכס שלא בהתאם ליעודו לאשר לו התחברות למים הישר למקום העסק, רשאית הרשות המנהלית להתחשב באי-חוקיות הפעילות שבנכס, ובפגיעה בחוק ובסדר הציבורי הכרוכה בה [ראו, על דרך ההיקש, ע"א 9539/06 עבדאללה אבו מסעאד ואח' נ' נציב המים ואח' (ניתן ביום 5.6.2011) סעיף 42 לפסק הדין].

ככל שהדברים עניינם בשירותי שמירה ושיטור, המשיבים טענו כי קיימת סיירת ביטחון מטעם העירייה המבקרת במקרקעין לעיתים תכופות לשם הבטחת האזור. והעותר לא הוכיח בפני אחרת, כך גם לא ביחס לחובות אחרות המוטלות על העירייה.

סיכום
בסיכומו של דבר, מהטעמים שפורטו לעיל בהרחבה, לא מצאתי כי יש מקום להורות במסגרת הליך זה על הכללת המקרקעין של העותר במסגרת תוכנית המתאר המקומית.

כך גם לא מצאתי מקום להורות על מתן רישיון עסק לעותר או למחזיק או אפשרות להיתר חורג.

אני קובע כי לא נסתרה חזקת תקינות פעולת הרשות המנהלית ולא הוכח בפני כי העירייה אינה עומדת בחובות המוטלות עליה כרשות מקומית. לנוכח האמור אני מורה על דחית העתירה.

בנסיבות העניין יישא כל צד בהוצאותיו.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. בקשה לעיין בתיק

  2. בקשה להישאר בארץ

  3. בקשה למתן הוראות

  4. בקשה לצירוף תמליל

  5. בקשה להוספת צד להליך

  6. בקשה לצירוף צד ג נוסף

  7. בקשה לקביעת מקום שיפוט

  8. בקשה לקבלת דמי הסתגלות

  9. בקשה לקיצור תקופת צינון

  10. בקשה להפסקת כרייה וחציבה

  11. בקשת להפקדת התחייבות עצמית

  12. בקשה לקבלת שירותים עירוניים

  13. בקשה להורות על מימוש פיקדון

  14. בקשה למתן רשות לצרף צד להליך

  15. בקשה לקבלת דו''ח איכון טלפון

  16. בקשה למתן הוראות בפרשת חפציבה

  17. בקשה להורות על השלמת הליכים מקדמיים

  18. בקשה להאריך את המועד להפקדת התחייבות עצמית

  19. בקשה להכרה בתואר שנלמד בחו"ל בשיטת למידה מרחוק

  20. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון