מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא ביטול עסקת מכר ''ברגע האחרון'' לאחר זכרון דברים: בפניי תביעה כספית בסך 984,526 ₪ בגין טענה להפרת הנתבעים זיכרון דברים (להלן: "זיכרון הדברים") שנחתם עם התובעים, אשר ניהלו ביניהם מו"מ לחתימת הסכם מכר סופי (להלן: "הסכם המכר"). רקע תובעת 1, האוזן השלישית בע"מ, הינה חברה פרטית שעיסוקה, בין השאר, בניהול ספריות וידיאו ומכירה והשכרה של דיסקים, קלטות וידיאו ותקליטורי די.וי.די. תובע 3, מר מיכאל דותן (להלן: "מיכאל"), הינו בעל שליטה באוזן השלישית ובתובעת 2, האוזן נכסים בע"מ, ומכהן כמנהל וכמנכ"ל בשתי החברות. תובע 4, מר אליעזר חיון, מכהן כבעל מניות באוזן נכסים בע"מ וכמנהל. התובעים יחד עם ה"ה רמי ובטינה נעמן היו בתקופה הרלוונטית בעלים של בניין בן שתי קומות ברח' שיינקין 23 בתל-אביב (להלן: "הנכס"). הנתבעים הינם אזרחים איטלקיים, אשר ביקשו לרכוש מהתובעים, ומה"ה נעמן את כל זכויותיהם בנכס בתמורה לסך של 1,650,000 $. ביום 11.1.05 חתמו הצדדים על זיכרון דברים, אשר בו פורטו פרטי עסקה שונים, ונקבע כי הסכם סופי ייחתם בתוך 30 יום מיום החתימה על זיכרון הדברים, דהיינו עד ליום 10.2.05, בכפוף להשלמת כל הבדיקות ע"י הנתבעים, בנוגע לנכס ולזכויות התובעים בו. הצדדים החליפו ביניהם מספר טיוטות הסכם מכר לנכס, ממועד החתימה על זיכרון הדברים, אך לבסוף לא נחתם הסכם מכר סופי, ולאור מחלוקות שנתגלעו בין הצדדים במהלך ניהול המשא ומתן ביניהם. טענות הצדדים התובעים טוענים כי הנתבעים הפרו באופן בוטה את זיכרון הדברים שנחתם ביניהם, ואלו הסתלקו מהמו"מ לחתימת הסכם מכר סופי "ברגע האחרון", וזאת לאחר ניהול מו"מ אינטנסיבי במשך 30 יום, במהלכו הוחלפו בין הצדדים מספר רב של טיוטות, הוחלפו מסמכים ונוהלו שיחות רבות עם ב"כ הנתבעים. לטענתם הסיבה להסתלקותם של הנתבעים מההסכם, היה סירובם להסכים לדרישת הנתבעים, להעלאת הסכום הסופי אשר יוותר בנאמנות עד להמצאת אישורי מס שבח, מ-300,000$ שנקבע בזיכרון הדברים ל-700,000$. התובעים הוסיפו כי גילו לתדהמתם ימים ספורים בלבד לאחר החתימה על זיכרון הדברים, כי ב"כ הנתבעים, עו"ד דבי כספי רקח (להלן: "עו"ד רקח") רשמה הערת אזהרה לטובת הנתבעים, טרם תשלום מקדמה על ידם לידי התובעים, ללא הודעה וקבלת הסכמתם לכך, ואף שהדבר לא נידון בין הצדדים בעת עריכת המו"מ לזיכרון הדברים. חרף זאת, טענו התובעים כי המשיכו בניהול המו"מ האינטנסיבי, ובשל העובדה כי בעקבות החתימה על זיכרון הדברים, נכנסה תובעת 1 למו"מ מתקדם עם בעלים של מושכר לחתימתו של הסכם שכירות לתקופה של 20 שנה. בפועל חתמה תובעת 1 על הסכם השכירות ימים ספורים לפני המועד שנקבע לחתימה על הסכם המכר עם הנתבעים, במסגרתו נטלה על עצמה התחייבויות במיליוני דולרים, והוסיפה כי לא הייתה חותמת על הסכם זה אלמלא התחייבו הנתבעים בפניה, כי ייחתם ביניהם הסכם מכר סופי בהתאם לזיכרון הדברים. לאור כך טענו התובעים כי המו"מ בין הצדדים הבשיל לכדי חוזה לכל דבר, ורק התנהגותם חסרת תום הלב של הנתבעים, מנעה את שכלול הסכם המכר, ועל כן על הנתבעים לשלם להם את מלוא הנזק שנגרם להם, אשר יעמיד את התובעים במצב דומה לזה שהיו מצויים בו אילו הסכם המכר היה נחתם. התובעים טענו לגרימת נזקים כבדים ע"י הנתבעים וזאת בין היתר, בשל הפרת התחייבותם לחתום על הסכם מכר סופי. במסגרת הנזקים שנגרמו להם נטען להתחייבויות כספיות במיליוני דולרים על פי הסכם השכירות שחתמה תובעת 1 כאמור לעיל, אשר בשל התחייבויות אלו, אולצו למכור את הנכס במחיר נמוך ב-150,000$ מהתמורה שסוכמה עם הנתבעים, ובסמוך לאחר נפילת העסקה עם הנתבעים, ובכדי לצמצם את נזקם. בנוסף, סירבו להצעות נוספות לרכישת הנכס שהופנו אליהם ע"י קונים פוטנציאליים בסכומים גבוהים מהסכום בו נמכר לבסוף הנכס, וכן נשאו בהוצאות בגין שכ"ט עו"ד, בניהול המו"מ עם הנתבעים בסך 10,000$ בצרוף מע"מ, ובהוצאות נוספות, בזבוז זמן ושינוי תנאי הסכם השכירות. התובעים מבקשים לחייב את הנתבעים בתשלום פיצוי מוסכם לפי הסכם המכר, לשיטתם ע"ס 200,000$. לחילופין מבקשים לחייב את הנתבעים בהפסד הרווח ממכירת הנכס בסופו של יום, בתמורה הנמוכה ב-150,000$, בנוסף לשכ"ט לעו"ד ולרו"ח ששולם על ידם, והוצאות נוספות, המסתכמים כולם בסך של לפחות 200,000$. סכום הפיצוי אשר נתבע על ידם בתוספת ריבית כחוק מיום 13.2.05, מסתכם בשווי של 211,000$, למועד התביעה. הנתבעים טוענים כי הסכימו לרכוש את הנכס, אך לאור מצגיהם המטעים של התובעים, שנתגלו לאחר החתימה על זיכרון הדברים, וכן בשל העלמת מסמכים מהותיים לעסקה, ובכלל זה כי אינם הבעלים הבלעדיים והרשומים של הנכס, ביקשו לשנות את היקף הביטחונות הנדרשים מהתובעים אשר יוחזקו בנאמנות. לטענתם העלימו התובעים את העובדה כי חלק מבעלי הזכויות בנכס, טרם נרשמו בטאבו, ואף סירבו לתת הוראות בלתי חוזרות לבאי כוח הצדדים לעשות שימוש בכספי הנאמנות, לשם ביצוע תשלומים לצורך קבלת מסמכי העברה לרישום הזכויות ע"ש הנתבעים. הנתבעים הסכימו כי ניהלו מו"מ ארוך ואינטנסיבי והוחלפו מספר טיוטות הסכם לאחר החתימה על זיכרון הדברים. הנתבעים הוסיפו כי הם פעלו בתום לב מוחלט, והתובעים הגם שהפרו את זיכרון הדברים ופעלו בחוסר תום לב, כנראה בשל העובדה שהוצע להם סכום גבוה יותר עבור הנכס, וניהלו מו"מ עם גורמים נוספים, אשר לא יצא לפועל, יתכן בשל הערת האזהרה שרשמו הנתבעים על הנכס. לטענת הנתבעים, הנתונים המטעים שנתגלו לאחר החתימה על זיכרון הדברים גרמו להם לחשוש כי כספם יהיה מונח על קרן הצבי, והתנהגותם לא נבעה מחוסר רצון לרכוש את הנכס, אלא מתוך חשש כי לא יקבלו את התמורה בסופו של יום- כלומר העברת זכויות מלאה בנכס לידם. הנתבעים טענו כי היו מעוניינים כל העת בביצוע העסקה, ומעולם לא גילו דעתם בשום צורה כי הם מעוניינים לבטל את העסקה, ועשו כל שביכולתם כדי לאפשר לעסקה לצאת לפועל. בין היתר- הגיעו ארצה מספר פעמים לצורך העסקה, תוך שהם נוטשים התחייבויות ועסקים, בתים ומשפחות, הוציאו כספים על כרטיסי טיסה, שהייה במלונות, משיכת כספים מחו"ל והעברתם ארצה תוך נשיאה בתשלום עמלות גבוהות, והוצאת שיקים בנקאיים וערבויות בנקאיות לשם ביצוע העסקה, כל זאת כאשר נמנעו מלהתקשר בעסקאות אחרות. לטענתם נזקם רב יותר משל הנזק הנטען ע"י התובעים, בין היתר בשל העובדה שפספסו עסקה כדאית, ומאז מחירי הנדל"ן האמירו, ויכלו לבדוק נכסים אחרים, ולא נכנסו כלל למו"מ לרכישת נכס אחר. ביחס לזיכרון הדברים טענו כי הוא לקה בחסר, וכראיה לכך הוחלפו בין הצדדים טיוטות רבות של הסכם המכר ועדיין לא הצליחו להגיע להסכם מכר מחייב. לטענתם רשמו הערת אזהרה על הנכס בהתאם לדין, כמתחייב מרוכש זהיר, אחראי ורציני בחזקת "ייזהר הקונה". יתירה מכך, רישומה מצביע על רצינותם להתקשר בעסקת רכישת הנכס וזאת בניגוד לפועלם של התובעים, אשר הצביע על אי כוונתם האמיתית למכור את הנכס. הנתבעים טענו כי לא היו מודעים למו"מ שניהלו התובעים להשכרת מושכר, ובמידה והיו יודעים זאת, היו לוקחים שיקול זה במאזן שיקוליהם, דבר אשר היה מתבטא במחיר התמורה של הנכס ובניהול המו"מ ביניהם. ביחס לדרישתם להגדיל את סכום הביטחון לתשלום המיסים שיוחזק בנאמנות, לטענתם מדובר בדרישה לגיטימית כדי להבטיח את תשלום מיסי התובעים בשל העובדה כי אלו סירבו לחשוף את נתוני החישוב למס שבח המשוער. בנוסף, לתובעים לא היה נגרם כל נזק, שכן מדובר בכספי נאמנות אשר ניתנים להצמדה, ואשר בסופו של יום עתידים להיות מועברים לידי התובעים. מה עוד, שדובר בכספי תשלום אחרון ועתידי, ועד אז לפי דין היה אמור להסתיים עניין מס שבח. לטענת הנתבעים, התובעים פעלו באופן חסר תם לב, כאשר מחד גיסא סירבו להעביר להם מידע אודות גובהו של מס השבח הצפוי, ומאידך גיסא סירבו להגדיל את סכום כספי הנאמנות, כך שיהיה בו לאפשר את תשלום כל המיסים ורישום הזכויות, מה שלא אפשר הסכמה סופית וחתימה על הסכם המכר בין הצדדים. לטענתם מיום חתימתם על זיכרון הדברים ב- 11.1.05 ועד למועד בו חתמו התובעים על הסכם מכר לנכס עם הקונה החלופי ב- 9.3.05 עברו רק כחודשיים ימים בלבד, דבר המעיד על כך, כי התובעים ניהלו מו"מ עם צדדים נוספים, אף לאחר חתימתם על זיכרון הדברים עם הנתבעים. ביחס להסכם המכר טענו כי לא נחתם הסכם מכר מחייב בין הצדדים, וזאת לאור מספר הטיוטות הקיימות ונקודות המחלוקות אשר נותרו בין הצדדים, ושמקורן ככל הנראה, בהחלטת התובעים שלא לקיים את העסקה. לחילופין טענו כי אף אם ייקבע כי נחתם הסכם מכר מחייב, הרי שהסכם זה בוטל ע"י התובעים בהודעות הביטול שנקטו במכתביהם, ולפיהן במידה ולא ייחתם הסכם מכר תוך 30 יום מיום חתימת זיכרון הדברים יבוטל הסכם המכר. לחילופי חילופין טענו כי אף אם נחתם הסכם מכר מחייב, ואף אם ייקבע כי הוא לא בוטל, הרי שהסיבה לאי קיומו של הסכם המכר נעוצה במחדליהם ובמעשיהם של התובעים ובאי כוחם. כן נטען, שככל שהיתה הפרה של זכרון הדברים ע"י הנתבעים, אין מדובר בהפרה בוטה, ובכל מקרה גובה הפיצוי המוסכם בהעדר הסכם סופי, אינו יכול לעלות על גובה הפיצוי המוסכם בזכרון הדברים- סך שקלים השווה ל-20,000 $ , ולא סכום גבוה פי עשרה. נטען שחלק מן הבעלים ה"ה נעמן, ושהיו אמורים לקבל 230,000$ לפי עסקת המכר החלופית, אינם תובעים כאן, ואין התובעים יכולים לנכס לעצמם הפסד בעניין, מה עוד שחלקם של ה"ה נעמן - 10% בנכס, בשווי 230,000$, מלמד, שהנכס נמכר בסופו של דבר בתמורה גבוהה יותר מן הנטען, ולא ניתן בעניין הסבר בחקירתו של מר דותן. התובעים השיבו למקצת הטענות, ולשיטתם לא הוכח כלל, שלאחר חתימת זכרון הדברים נוצר, חשש אמיתי לחבות מס גבוהה, שהצדיקה הכפלה ויותר של סכום הפקדון המוסכם. מה עוד שהתובעים נעתרו להשארת חלק נוסף של התמורה כפקדון, ועד לרשום הבעלות בפועל על שם חלק מן התובעים (הנהנים), ונמסרו כל המסמכים בהקשר זה. וכאשר כל שנותר הוא חבות במס שבח, שהובהר שלא תעלה על 135,000$, וכאשר בפועל, בגין עסקת המכר החלופית, הגיע מס השבח לסך כ-60,000$ בלבד . נטען גם שבפועל עובר לנפילת העסקה, ב"כ הנתבעים, על פי הטיוטות האחרונות שצורפו, זנחה את הדרישה להעלאת סכום הפקדון, עניין שבו נתלו הנתבעים בסופו של יום, כסיבה לנפילת העסקה. נטען שהתובעים פעלו להפחתת נזקם, ובנסיבות, במכירה מהירה , שנדרשה לאחר כשלון העסקה עם הנתבעים. זיכרון דברים והסכם מכר סופי, הדין החל תוקפו של זיכרון דברים הלכה היא כי, על פי רוב, לזיכרון הדברים ישנו תוקף מחייב כמו של חוזה. כאשר עולה הצורך לבחון את תוקפו של זיכרון דברים, יש לבדוק אם הייתה לצדדים גמירות דעת בעשיית העסקה בקשר אליה התקשרו הצדדים. במקרה שהצדדים מעוניינים להעניק תוקף מחייב להסכם שהגיעו אליו, שנושא בדרך כלל את הכותרת "זיכרון דברים", יש לצדדים גמירות דעת לכריתת ההסכם ועל כן מחייב הוא אותם לכל דבר ודבר כמו כל חוזה רגיל (ראה: ע"א 212/89 גפן נ' לובצקי). הפסיקה קבעה שני מבחנים להבחנה בין זיכרון דברים, המהווה רק שלב בין שלבי המו"מ, שלא מביא לגמירות דעת סופית ולשכלולו של חוזה מחייב, לבין זיכרון דברים, המהווה סיכום של מו"מ, ועל כן הסכם מחייב, אף שחוזה פורמאלי לא יצא אל הפועל. המבחן האחד הוא כוונתם של הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב עם ההסכמה על זיכרון הדברים. בבסיס מבחן זה עומדת הדרישה למפגש רצונות בין הצדדים ולקיומה של הסכמה הדדית ביניהם להתקשר בהסכם מחייב, הבאה לידי ביטוי ביסוד גמירות הדעת. המבחן לגמירות דעתם של הצדדים הינו מבחן אובייקטיבי הנלמד מאמות מידה חיצוניות, וכולל את נסיבות העניין, התנהגות הצדדים ואמירותיהם לפני ואחרי כתיבת המסמך וכן את תוכן המסמך עצמו (ראה: ע"א 7193/08 מנחם עדני נ' מרדכי דוד). המבחן השני הוא קיום יסוד המסוימות המתבטא בקיום הסכמה בזיכרון הדברים על הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה. פרטים אלה כוללים ביו היתר את שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני התשלום, הוצאות ומסים וכיו"ב (ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק)). המדובר בשני תנאים מצטברים הנדרשים להתגבשות הסכם מחייב בין הצדדים. נוסחת הקשר, לפיה ייחתם חוזה. עפ"י הפסיקה, אף אם לא נחתם בהמשך לזכרון דברים הסכם סופי, ע"י הצדדים לו, עדיין ניתן יהיה לייחס לזכרון הדברים תוקף חוזי מחייב. ראה בעניין זה ע"א 7193/08 עדני נ' דוד , שם נאמר בסעיף 10 לפסק הדין: "בסעיף 6 למסמך נכתב: "הסכם מפורט עד 13.9.05", ניסוח לקוני זה הינו "נוסחת הקשר" בין המסמך שנחתם לבין ההסכם המפורט. פרשנות סעיף זה עשויה להוביל אותנו לשתי תוצאות מנוגדות: מחד גיסא, ההגבלה לתאריך מסוים עולה בקנה אחד עם טענת המשיב כי משלא נכרת חוזה מפורט עד התאריך האמור, בטלות ההסכמות שניצבו ביסוד זכרון הדברים. מאידך גיסא, היעדר הוראה מפורשת בדבר בטלות המסמך בהגיע התאריך האמור עשויה להוביל גם לפרשנות הפוכה, קרי כי משלא נחתם הסכם מפורט עד התאריך האמור, המסמך שנחתם הוא הוא ההסכם המחייב. כפי שנאמר בעניין רבינאי: "מן הראוי לציין כי נוסחאות אלה ואחרות כבודן במקומן מונח, אך אין לראות בהן חזות הכל. הכל תלוי בכוונת הצדדים, שעליה יש ללמוד ממכלול העובדות של המקרה. אין לבודד את "נוסח הקשר" ממכלול עובדות אלה" (שם, בעמ' 288)". וכן ראה גם בע"א 212/89 יצחק גפן נ' שרה לובצקי, . "אין לראות באמירה בזיכרון-דברים, לפיה "הצדדים יחתמו על חוזה מפורט תוך 30יום", משום הוכחה לכך שזיכרון הדברים עצמו אינו בגדר חוזה מחייב. הכול תלוי בכוונת הצדדים, עליה יש ללמוד ממכלול העובדות של המקרה. חרף השימוש באמירה ממין זה, ניתן לראות בזיכרון הדברים חוזה מחייב, אם כוונת הצדדים להתחייב זה כלפי זה הייתה ברורה ונעלה מספק ( 261ד-ה)". וכן ראה גם ע"א 692/86 יעקב בוטקובסקי ושות'-חברה לייבוא ושיווק בע"מ נ' גת ואח'. ולעניין הפן הראייתי שבנידון. "צדדים, העורכים הסכם מוקדם ומסכימים לחתום גם על חוזה, מוחזקים כמי שלא ראו בהסכם המוקדם בסיס להתקשרות מחייבת, אך חזקה זו ניתנת לסתירה, אם מוכח באופן ברור שכוונת הצדדים הייתה להתקשר באופן מחייב אף בלא לחתום על החוזה (ע"א 700/72[3]; ע"א 441/75 [4], בעמ' 384; ע"א 868/75 [5]). בעצם ההסכמה לחתום על חוזה אין כדי לשלול את האפשרות, שהחוזה השתכלל עוד בשלב עריכתו של ההסכם המוקדם". דיון והכרעה מטעם התובעים העידו מר מיכאל דותן, מנהל ובעל שליטה בתובעות 1-2 ועו"ד יצחק פורן היועץ המשפטי של תובעות 1-2 ומי שייצג את התובעים במהלך המו"מ לחתימת הסכם מכר הנכס לנתבעים. מטעם הנתבעים העידו נתבעת 2, הגב' נורית פדלון ועו"ד רקח, שייצגה את הנתבעים במועד העסקה הרלוונטית. לאחר עיון בכלל החומר שבתיק מצאתי, כי יש לקבל את התביעה בחלקה העיקרי ואלו נימוקי: בעניינינו, שני היסודות שפורטו, גמירות דעת ומסויימות, מתקיימים במלואם, ועל כן המסקנה המתבקשת הינה כי זיכרון הדברים מהווה הסכם מחייב בין הצדדים. עולה כי לצדדים הייתה כוונה אמיתית בחתימה על זיכרון הדברים שיצור קשר מחייב וכך אף לפי פועלם של הנתבעים באמצעות ב"כ ברישומה של הערת אזהרה על הנכס, מיד ובסמוך לחתימה על זיכרון הדברים. דברים אלו עולים גם מעדויות הצדדים שנשמעו בפניי ומהחומר הרב שהוגש לעיוני. בנוסף, הצדדים כללו בזיכרון הדברים פרטים מהותיים וחיוניים לעסקה, בין היתר: התמורה שתשולם ומועדי התשלום הצפויים, המועד שצפוי להיחתם הסכם מפורט, מועדי מסירת החזקה וכיו"ב. אף שבנוסח זיכרון הדברים נכתב בסעיף 8 כי הסכם מכר ייחתם בתוך 30 יום מיום החתימה על זיכרון הדברים, הרי שעיקרי היסודות לעסקה נקבעו ביניהם בזיכרון הדברים עצמו, וניתן להניח כי כוונתם הייתה להגיע לכדי קשר משפטי מחייב, ואין להניח כי התכוונו רק לשלב ביניים במשא ומתן שביניהם. נראה כי הצדדים בחרו לחתום על הסכם מכר סופי, לאחר כחודש ימים וזאת בכדי לאפשר לנתבעים לבצע את כל הבדיקות הדרושות לרכישת הנכס, כפי שנהוג ומקובל בעסקאות מקרקעין, ובעיקר כאשר המדובר בעסקה שבה היו אמורים הנתבעים ליטול על עצמם עלויות גדולות במיוחד. ניתן להבין כי כוונת הצדדים הייתה לקיים את ההסכם ביניהם, אך כתלות בבדיקות שיבצעו הקונים לגבי הנכס, וזכויות הבעלים המוכרים. סעיף 9 לזיכרון הדברים קובע כי במידה וצד כלשהו יפר את זיכרון הדברים ישלם הלה לצד שנפגע סכום מוסכם של 20,000$. מן הראיות עולה שדווקא הנתבעים היו מעוניינים שירשם פיצוי מוסכם גבוה יותר, אך התובעים דרשו את הסך שנרשם בסופו של דבר. כאמור, התובעים טוענים כי הסכם המכר הסופי מחייב את הצדדים, אף שלא נחתם בפועל וזאת בשל התנהגות חסרת תום הלב של הנתבעים ועל כן בהתאם לזכרון הדברים והסכם המכר, הגם שלא נחתם, זכאים לפיצוי מוסכם ע"ס 200,000$ מן הנתבעים על נזקיהם. תום הלב והמחלוקת בקשר לפקדון לאחר שנקבע כי זיכרון הדברים בעל תוקף מחייב של חוזה על הצדדים, הרי שיש לפנות לבחינת טענת התובעים, כי הנתבעים פעלו באופן חסר תום לב, ועל כן עליהם לפצות את התובעים בגין נזקיהם. החובה לנהוג בתום לב בניהול מו"מ נקבעה בחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, בסעיף 12 לגבי השלב הטרום חוזי ובסעיף 39 בהמשך לכריתת החוזה וקיומו. משמעותו של סעיף 12, הינה שעל הצדדים חלים חיובים מכוח הדין, גם בשלב בו הם טרם החליטו האם בכלל ליטול על עצמם התחייבויות בעלות תוקף משפטי. סעיף 12 מחיל את עקרון תום הלב על שלב המשא ומתן. עקרון תום הלב המופיע בסעיף 12 חל על כל מי שמשתתף במשא ומתן. הצדדים לחוזה כפופים לו, אך לא רק הם (לעניין משמעות עיקרון תום הלב ראה: ג' שלו, דיני חוזים מהדורה שנייה, הוצאת "דין" ירושלים, תשנ"ה, עמ' 50). בענייננו, והגם שהסכם מכר סופי לא נכרת, ונוכח קביעתי לעיל, לעניין תוקף זכרון הדברים כחוזה מחייב, יחולו שתי ההוראות יחדיו. כאמור, התובעים טוענים כי בהצגת דרישה חדשה מצד הנתבעים להעלאת סכום הבטוחה לתשלום מס השבח שיוחזק בנאמנות מ-300,000$ כפי שנקבע בזיכרון הדברים ל-700,000$ לאחר החתימה על זיכרון הדברים יש משום התנהגות באופן חסר תום לב מצד הנתבעים. הנתבעים טוענים, לדרישה לגיטימית ונוכח זכות הבדיקה שבסעיף 8 לזכרון הדברים, והאופן שבו התפתחו הדברים. למעשה , השאלה שבמחלוקת האם לאחר חתימת זכרון הדברים, ובהמשך לטיוטות והשיח בין ב"כ הצדדים, עלה חשש מבוסס ומוצדק, לדרישת הכפלה ויותר, של הסכום שישאר בנאמנות כפקדון, והאם עניין זה, היה מהותי מבחינת התובעים, במועד קרות הדברים, או שמא מדובר במחלוקת מלאכותית שיצרו התובעים, בעניין לא משמעותי, ולצורך התחמקות מקיום זכרון הדברים. אני סבור על פי החומר שבפני, שהתובעים הוכיחו באופן מספק, וכנדרש, שאכן היה מדובר בעניין משמעותי מבחינתם, ונוכח התחייבויות כספיות מקבילות שנטלו על עצמם בקשר למעבר לנכס אחר ועם מכירת הנכס כאן. מבחינת הנתבעים, היתה לטעמי בעניין התעקשות מופרזת ובלתי סבירה בנסיבות, ולאור מסמכים והסברים שקיבלו, והסכמת התובעים להגדיל את סכום הפקדון המקורי שנקבע, בסכום תשלום תמורה נוסף, ועד לרישום הבעלות בשם המוכרים, (וראה נספח י"ג 2, למוצגי התובעים, ושמצא ביטויו בטיוטה הרלוונטית מיום 6.2.05). לא ראיתי, שהיה מצג שווא מצד התובעים לגבי הבעלים הבלעדיים והרשומים של הנכס, ולטעמי הנתבעים קיבלו הסברים מספיקים בעניין, הן לפני חתימת זכרון הדברים והן לאחריו, כן לא ראיתי שבשל התובעים נמנע מן הנתבעים לברר באופן מושכל, את עלויות המס המשוערות והצפויות, וכאשר בפועל, עובר לטיוטות האחרונות, לפיהן פוצל המכר למספר נהנים (מטעם הנתבעים), שאלת גובה הפקדון וסמכות הנאמן בעניין, לכאורה, באה על פתרונה, כעמדת התובעים. ואולם בשני עניינים אלו, נתלית ב"כ הנתבעים במכתב שבסמוך לכך, מיום 13.2.05, נספח ל"ב למוצגי התובעים, כנקודות מהותיות, שבהעדר הסכמה לגביהן, לא ייחתם הסכם. אציין, כי גם לא התרשמתי, שהנתבעים מצידם יצרו מחלוקת מלאכותית לצורך ביטול העסקה, או סברו שמדובר בעניין כה מהותי, שיביא להכשלת העסקה, וזאת בפן הסובייקטיבי שלהם, אולם לא הפנימו, שמבחינת התובעים, ובצדק, עובר למועד החתימה הסופי, היה מדובר בעניין, שאין מקום לפשרות/הסכמות נוספות בקשר אליו, ובהמשך לזכרון הדברים החתום והמו"מ שהתקיים עד אז. סיכומו של עניין, הנתבעים, הגם שסובייקטיבית לא רצו בנפילת העיסקה, לא נהגו בדרך מקובלת ליישומה והוצאתה לפועל, ואינם יכולים להיתלות במחדלי התובעים, ולשיטתם , כגורם לאי חתימת הסכם סופי, וכאשר נקבע שזכרון הדברים מהווה הסכם מחייב, גם ללא חתימת הסכם סופי, חייבים בפיצוי התובעים בגין נזקיהם. הנזק וסכום הפיצוי התובעים דורשים בגין ההפרה פיצויי קיום ולהבדיל מפיצויי הסתמכות, ואכן נוכח האמור עד כאן, וחלות זכרון הדברים כהסכם מחייב זכאים לפיצויי קיום, מכיוון שהסכם סופי לא נחתם, חלות בעניין גובה הפיצוי המוסכם הוראות זכרון הדברים, שם נקבע פיצוי מוסכם בגובה 20,000$ ולא 200,000$. לא ניתן לקבל עמדת התובעים שגובה פיצוי מוסכם בטיוטה לא חתומה של הסכם סופי, מחייבת את הנתבעים. ושעה שמדובר בטיוטה, והגם שלעניין זה, לא ראיתי שהיו הערות במהלך המו"מ בין הצדדים. מר דותן מטעם התובעים אף העיד ששגה עובר לחתימת זכרון הדברים בשניים, באי קבלת מקדמה משמעותית, ובאי קביעת פיצוי מוסכם בשיעור גבוה יותר. לא ניתן לטעמי לתקן העניין בדרך של יצירת קונסטרוקציה לפיה סכום הפיצוי המוסכם המחייב, הינו המצויין בהסכם סופי שלא נחתם. לפי סעיף 15 (ב)לחוק החוזים (תרופות), אין בקביעת פיצוי מוסכם (המחייב לענייננו, לפי זכרון הדברים) למנוע לתבוע במקומו פיצויים לפי סימן ב' לחוק - פיצויים בגין נזק. בעניין זה התובעת טוענת להפסדים, טרחה והוצאות שעולים ע"ס 200,000$ ובראשם הסך של 150,000$ שהוא סכום פחיתת תמורת הנכס במכירה החלופית שבוצעה ע"י התובעים וה"ה נעמן ביום 9.3.05 (נספח מ' למוצגי התובעים). לשיטת הנתבעים נוכח הוראות זכרון הדברים הגובה המקסימלי של כל פיצוי מכל סוג, אינו יכול לעלות על 20,000$, וכן לא הוכח הנזק כנטען, לא הוקטן, ולא ניתן היה לראותו מראש בנסיבות כאן. לטעמי, הוכח בפניי באופן מספק ולא נסתר, שהנכס נמכר זמן קצר לאחר נפילת העסקה, עם הנתבעים בסך הנמוך ב- 150,000$, דהיינו, מדובר בהפסד בסכום זה. כן הוכח, שלתובעים נגרמו הוצאות משפטיות בסך 10,000$ בצירוף מע"מ, ובקשר לנסיון כריתת ההסכם עם הנתבעים. ככל הנראה נגרמו הוצאות נוספות הקשורות להתדיינות ושינוי תנאים מול המשכיר והקדשת זמן לעניין, אך מכל מקום, שיעור הוצאות מדוייק בעניין זה לא הוכח. מן ההפסד במכירה, בסך 150,000 $, יש להפחית סך 15,000$ (10% * 150,000 ), שהוא חלקם של ה"ה נעמן בנכס, ואינם תובעים כאן, שכן אין מקום לזכות התובעים בפיצוי שכולל גם את הפסדו של מי שאינו תובע כאן. לא ראיתי מקום להורות על הפחתה כלשהי אחרת של הפיצוי בגין הנזק בפועל, שכן לטעמי, פעולת המכירה החלופית היתה בנסיבות, פעולה ראויה להקטנת נזק, וכן לא ראיתי חלופות מעשיות אחרות, שבנסיבות התובעים יכלו לנקוט, ושהיה בהם להקטין הנזק, בהקשר זה יצויין שיש לבחון הדברים עובר להתרחשות הנזק ולא בדיעבד, והדברים יפים לגבי שני הצדדים. סוף דבר אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים סך של: 1. א. סך בשקלים השווה 135,000$ (דולר ארה"ב) לפי שער יציג, ליום 9.3.05 הוא יום חתימת ההסכם החלופי, ולסכום זה תתווסף הצמדה למדד המחירים לצרכן, מיום 9.3.05 ועד היום, ומהיום ועד לתשלום בפועל, הצמדה וריבית כחוק. ב. סך 51,146 ₪ (סכום הקבלות - מוצג מ"א), ולסכום זה תתווסף הצמדה למדד המחירים לצרכן, מיום 9.3.05 ועד היום, ומהיום ועד לתשלום בפועל, הצמדה וריבית כחוק. 2. סך של 90,000 ₪ בגין הוצאות דיון, צמוד ונושא ריבית כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל.חוזהזכרון דבריםביטול עסקה (מקרקעין)עסקת מכר