מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא אכיפת הסכם מכר ופיצויים בגין הפרתו: 1. זוהי תביעה לאכיפתו של הסכם מכר מקרקעין שנחתם בין הצדדים, ולחיוב הנתבעת בפיצויים עקב הפרתו. רקע 2. הנתבעת (להלן: "הנתבעת" או "המוכרת"), הינה בעלת 1/4 מהזכויות בחלקה 105 בגוש 16543 (להלן: "החלקה"), ששטחה הכולל הוא 820 מ"ר, הרשומה בטאבו על שם בעלי הזכויות בה במושע, ועליה בנויה, בין היתר, דירת מגורים שבבעלות הנתבעת, המושכרת לתובעים. 3. התובעים הינם בני זוג תושבי נצרת (להלן: "התובעים" או "הרוכשים"), המתגוררים בדירה נשוא הסכם המכר, בשכירות, עוד משנת 1977. 4. ביום 11.06.08 נחתם בין הצדדים הסכם (להלן: "ההסכם"), במסגרתו רכשו התובעים מאת הנתבעת, את דירת המגורים, בה התגוררו בשכירות. שטח הדירה כ- 73 מ"ר, היא נמצאת בקומת קרקע, בבניין בן 4 קומות, הבנוי על החלקה. בנוסף, רכשו על פי ההסכם שטח של 65 מ"ר הצמוד לדירה (להלן: "הנכס"). בהסכם נרשם עוד כי התובעים קונים בזאת 73 מ"ר מתוך זכויות המוכרת בחלקה, והם זכאים להירשם כבעלי זכויות ב- 18/80 חלקים משטח החלקה. 4. על פי ההסכם, תמורת מילוי התחייבויות המוכרת על פי ההסכם, התחייבו התובעים לשלם לה סכום של 360,000 ₪, כשסכום של 140,000 ₪ מתוכם ישולם במזומן, בעת חתימת ההסכם, והחתימה על ההסכם מהווה אישור לקבלת סכום זה. עוד נאמר בהסכם כי התובעים מתכוונים לקבל משכנתא לשם תשלום יתרת התמורה. 5. ביום 07.08.08 הודיעה המוכרת לתובעים, בכתב, על ביטול ההסכם עקב הפרת התחייבויות הקונים, לרבות על ידי אי תשלום הסכומים הנקובים בהסכם וכן עקב טעות, שהתובעים תרמו להיווצרותה, שהיא עניין החיוב הגבוה במס שבח. סיכומו של דבר, העסקה לא יצאה אל הפועל, כשכל צד משליך על האחר, את האחריות לכך וטוען כי הפר את ההסכם. עילת התביעה 6. התובעים מבקשים לאכוף על הנתבעת את קיום ההסכם, על ידי מתן פסק דין הצהרתי, לפיו הם זכאים להירשם כבעלים של הנכס בהתאם להסכם, וכן לחייב את הנתבעת לשלם להם פיצויים בגובה 20% מערך הנכס, הואיל ולטענתם הפרה את ההסכם. 7. לטענת התובעים, הם שילמו עם חתימת ההסכם סכום של 140,000 ₪, כפי שסוכם. יתרת הסכום בסך 220,000 ₪, אמורה הייתה להיות משולמת באמצעות כספי המשכנתא, אולם הנתבעת סירבה לחתום על מסמכים שנדרשו לצורך קבלת המשכנתא, סירבה לדווח על העסקה למס רכוש והודיעה להם על ביטול ההסכם, בטענה, בין היתר, כי חתמה עליו מבלי לדעת כי החיוב במס שבח יהיה כה גבוה. בכך, הפרה הנתבעת את ההסכם, פעלה בחוסר תום לב בשלב הטרום חוזי, בשלב כריתת ההסכם ובשלב ביצועו. טענות ההגנה 8. הנתבעת הגישה כתב הגנה, במסגרתו העלתה טענות שונות כנגד התביעה, שהינה לדבריה, קנטרנית וטורדנית. התביעה הוגשה, לפי הנטען, בחוסר תום לב, ורק לאחר שהנתבעת הגישה לבית משפט השלום תביעה לסילוק ידם של התובעים מהדירה, בשל אי תשלום דמי השכירות. 9. טענתה העיקרית של הנתבעת בכתב הגנה זה הינה שההסכם נכרת בצורה פסולה ו/או למראית עין ו/או למטרה שאיננה חוקית, תוך תרמית, הטעיה והצגת מצגים כוזבים. מצגים אלה באים לידי ביטוי בשניים: ראשית, בניגוד למה שנרשם בהסכם, עובר לחתימתו, סוכם בעל פה שתשלומי מס השבח יחולו על הקונים בלבד, ועל סמך מצג זה חתמה הנתבעת על ההסכם. שנית, המחיר הנקוב בהסכם איננו משקף את סכום התמורה המוסכמת. תמורת הדירה התחייבו הקונים לשלם סך של 220,000 ₪ בלבד, אולם הקונים רשמו בהסכם מחיר פיקטיבי על מנת לקבל משכנתא גבוהה יותר. לטענת הנתבעת, במעמד חתימת ההסכם לא שולם לה דבר, וכל התמורה הייתה אמורה להשתלם מתוך כספי המשכנתא. 10. בהסתמך על האמור, טענה הנתבעת בכתב ההגנה המקורי כי התובעים הם שהפרו את ההסכם הפרה יסודית, בכך שסירבו לשלם את מס השבח כמוסכם, והצהירו הצהרות כוזבות ומצגים מטעים בכל הנוגע לעסקת המכר וביצועה. לטענתה, לו הייתה המוכרת מודעת לכך שתחויב במס שבח בסכום של 190,000 ₪ לא הייתה מסכימה לחתום על ההסכם, לכן, שלחה לתובעים הודעה על ביטול ההסכם. 11. עם הגשת כתב ההגנה המקורי הגישה הנתבעת גם תביעה שכנגד, בה עתרה לסעדים, שכללו חיוב הנתבעים בפיצויים בגין הפרת ההסכם וחיובם למחוק הערת אזהרה, שרשמו, לטענתה, בניגוד לדין ולאחר שההסכם בוטל על ידה כדין. בהמשך, (לאחר שהוחלף הייצוג), ביקשה הנתבעת לחזור בה מן התביעה שכנגד, וזו נמחקה לבקשתה. בנוסף, בהסכמת ב"כ התובעים, ניתנה לנתבעת אפשרות להגיש כתב הגנה מתוקן. 12. בכתב ההגנה המתוקן, חזרה הנתבעת על טענת ההגנה, שלפיה סכום התמורה שנרשם בהסכם איננו משקף את הסכמת הצדדים. לפי הנטען בכתב הגנה זה (סעיף 4.2) - הסכום המוסכם היה 240,000 ₪, בפועל לא שולם דבר, והרישום נועד לאפשר לקונים לקבל משכנתא בסך 220,000 ₪. 13. בכתב ההגנה המתוקן, הנתבעת מכחישה את הטענה כי סירבה לחתום על מסמכים לצורך קבלת המשכנתא וטוענת כי התובעים הם שנסוגו מן העסקה, כאשר נודע להם מה גובה סכום המס שידרשו לשלם. 14. הצדדים חלוקים, לפיכך, בשאלה האם ההסכם משקף את הסכמת הצדדים, או שמא תנאיו אינם משקפים את ההסכמה האמיתית, והוא נעשה למטרה בלתי חוקית. כפועל יוצא מכך, יש להכריע במחלוקת האם שילמו התובעים לנתבעת סכום של 140,000 ₪, עם חתימת ההסכם, כפי שהוסכם בו, והאם בוטל ההסכם כדין. דיון והכרעה: 15. הסכם המכר נחתם, כאמור, על ידי שני הצדדים ביום 11/06/08. בעריכת ההסכם היו מעורבים, פרט לתובעים ולנתבעת, בנה של התובעת - ויליאם, מתווך מקרקעין בשם אליאס דניאל, (להלן: "המתווך"), ועורכת הדין שירה ג'רוש, (להלן: "עורכת הדין"), אשר ערכה את ההסכם במשרדה והחתימה עליו את הצדדים. 16. בפני הובאו ראיות הצדדים בנוגע לנסיבות שקדמו לחתימת ההסכם. לפי עדויות התובעים, תנאי ההסכם, כפי שנרשמו במסמך, תואמים את מה שסוכם בין הצדדים, הם פעלו על פי המוסכם, כאשר שילמו במזומן את הסכום של 140,000 ₪ ופעלו לקבלת כספי המשכנתא, אולם ביצוע ההלוואה לא הושלם רק בשל ביטול ההסכם על ידי הנתבעת. 17. מנגד, הובאו עדויות הנתבעת, בנה ויליאם, עדות המתווך ועורכת הדין ג'רוש, במטרה לתמוך בגרסת ההגנה, שלפיה הקונים פעלו לרישום פיקטיבי של התמורה, כדי שיוכלו לקבל הלוואה שתכסה את מחיר הדירה ולא שילמו לנתבעת דבר על חשבון התמורה. 18. ב"כ הנתבעת מבקש להציגה כאישה מבוגרת, אשר התובעים מנסים לנצל מצוקה אליה נקלעה. מתוך העדויות עולה כי הרוח החיה מאחורי העסקה הוא בנה של הנתבעת, הוא שניהל את המו"מ בשמה עם רוכשי הדירות (הדירה נשוא הסכם זה ושתי דירות נוספות שמכרה), והוא שטיפל בכלל ענייני המכר, כולל הפניה למתווך המקרקעין ולעורכת הדין (עמ' 37 בעדותה של הנתבעת וכן עדויותיהם של אליאס דניאל ועורכת הדין ג'רוש), הכול בידיעתה ומעורבותה של האם. 19. מכירת הדירה נועדה לכסות, ככל הנראה, חובות אליהם נקלע בנה של הנתבעת. בעדותה בפני שללה הנתבעת את הטענה כי הדירה נמכרה עקב מצב כלכלי קשה אליו נקלע בנה. בעדות בלתי מהימנה, הכחישה הנתבעת את הטענה שבנה היה במצוקה כספית (עמ' 31 לפרוטוקול, שורות 27-28) והעידה כי מכרה גם בית נוסף, מאחר והיא עצמה הייתה זקוקה לכסף, אך לא הייתה מסוגלת לפרט לאיזה צורך נזקקה לסכומי כסף כה גדולים (עמ' 32 לפרוטוקול). גרסתה זו של הנתבעת הופרכה במהלך עדותה, (המסמכים ת/4), ובאמצעות עדות בנה, אשר אישר בעדותו כי היה במצוקה כלכלית בעת שנמכרה הדירה ואמו ביקשה לסייע לו (עמ' 38 לפרוטוקול). מעדותה בפני, עולה כי הנתבעת הייתה מודעת היטב לפרטי ההסכם, גם אם בנה הוא שפעל לשם קידום העסקה. הבן עדכן אותה בנוגע לייעוץ שקיבל מהמתווך או עורכת הדין ואין כל סיבה להיתלות בגילה כמגביל את יכולתה לכלכל את צעדיה. 20. לפני שנערך ההסכם בין הצדדים, מכרה הנתבעת דירה אחרת שהייתה ברשותה, באמצעות המתווך מר אליאס דניאל ועורכת הדין ג'רוש. לאור הכרות זו, פנו אליהם הנתבעת ובנה, על מנת שיסייעו בעריכת ההסכם עם התובעים. פרטי ההסכם הועברו לעורכת הדין, לפי עדותה, ביום בו נערך ההסכם ונחתם במשרדה, והיא ערכה אותו לפי בקשת הצדדים. 21. לפי טענת הנתבעת, בהסכם נרשמו במכוון תנאים שאינם תואמים את הסכמת הצדדים, בסעיפי התמורה והחיוב במסים. 22. הסעיפים הרלבנטיים הם סעיפים 4 ו-6 להסכם. סעיף 4 להסכם קובע כדלקמן: "4. התמורה תמורת מילוי התחייבויות המוכרים לפי הסכם זה מתחייבים הקונים לשלם למוכרים סך 360,000 ₪ במועדים ובתשלומים הבאים: 4.1 במועד חתימת הסכם זה - סך של 140,000 ₪ (מאה וארבעים אלף שקל חדש), ישולמו למוכרים במזומן, החתימה על הסכם זה מהווה אישור לקבלת סכום זה. 4.2 הצדדים מצהירים כי ידוע להם כי הקונה עומד לקבל משכנתא מבנק טפחות. הצדדים מאשרים כי ידוע להם כי סכום זה יתקבל וישולם לאחר ובכפוף לכך שהקונים ישלימו את כל ההלכים מטעמם אשר יידרשו לסיום הליכי ההולוואה (כך במקור - א.ה.), בבנק כולל תשלומים לבנק, חתימה על מסמכים וחתימת הערבים וכי תרשם לטובת הבנק. 4.3 הצדדים מאשרים כי הם מסכימים שמכל סכום שיתקבל על ידי הקונים מבנק כהלוואה לרכישת הנכס יקוזז כל סכום המשכנתא ו/או יועבר ישירות על ידי הבנק נותן ההלואה לבעל החוב שבגינו נרשמה המשכנתא, תמורת ביטול ו/או הקפאת המשכנתא, וכי כל סכום שיקוזז ו/או יועבר ו/או יוקפא כאמור ייחשב כאילו שולם ישירות למוכרים על חשבון התמורה בתאריך התשלום בפועל ויופחת מן התמורה. 4.5 מוסכם בין הצדדים, כי הוראות סעיף 4 להסכם זה, על כל סעיפיו הקטנים, יחשבו לתנאים עיקריים והפרתן או מי מהן תהווה הפרה יסודית של ההסכם. מבלי לפגוע בכלליות האמור לעיל מוסכם שאחור שלא יעלה על עשרים ימים בביצוע אחד מהתשלומים הנ"ל לא יחשב להפרה יסודית של הסכם זה ותשלום ששולם באחור של עד עשרה ימים ישולם לפי השער היציג של הדולר במועד התשלום בפועל או על פי השער היציג שהיה ידוע במועד שהיה קבוע לתשלום, לפי הגבוה..." סעיף 6.1 להסכם קובע כי מס שבח, במידה ויחול, ישולם על ידי המוכרים בלבד. 23. במהלך שמיעת העדויות ובסיכומיו, התנגד ב"כ התובעים להשמעת עדויות בעל פה כנגד ראיה בכתב, בהסתמך על סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני. התנגדות זו עלתה, כאמור, במהלך שמיעת העדויות וסוכם כי תשמר לב"כ התובעים הזכות להעלותה במסגרת סיכומיו, מבלי שחקירת העדים תתפרש כויתור מטעמו . בתגובה, טען ב"כ הנתבעת בסיכומיו, כי בתי המשפט בוחנים כל מקרה באופן נקודתי, וביחס למקרה שבפנינו, מדובר בהסכם שנערך בחלקו באופן פיקטיבי לשם השגת המשכנתא (סעיף 24 לסיכומים). 24. תגובה זו איננה ממין העניין, שעה שמדובר בטענה במישור הראייתי. הלכה היא כי סעיף 80 לחוק הפרוצדורה העותומני סיפא, מבטא את ההנחה, כי בעסקה שבאה לידי ביטוי בכתב, הכתב מסכם את כל הפרטים שהצדדים הסכימו לגביהם. (ראה ספרו של יעקב קדמי, על הראיות, חלק שלישי, (תשי"ע-2009), בעמ' 1501 ואילך). לפיכך, לא ניתן לסתור תוכנו של הכתב באמצעות עדות בעל פה. הכוונה לעדויות בעל פה המיועדות להוכיח, כמו במקרה שלפני, כי בניגוד להנחת המוצא, המסמך הכתוב איננו מבטא את הסכמת הצדדים. הכלל איננו חל, כאשר מבקש בעל דין להביא ראיות לנסיבות עריכת המסמך על מנת להוכיח את פרשנותו או בכל הנוגע לראיות שמטרתן להוכיח הסכמה מאוחרת לעריכת המסמך. 25. בענייננו, אין ספק כי מטרת העדויות שהובאו בעל פה היא לסתור את תוכנו של ההסכם, בטענה כי בעת שנערך לא היה תוכנו תואם את הסכמת הצדדים, ולכן לא ניתן לקבל ראיה כזו להוכחת גרסת הנתבעת, כאשר התובעים התנגדו להעלאתה. סתירת תוכנו של מסמך בכתב יכולה להיעשות, בכפוף לחריגים דלעיל, רק בדרך המותווית בסעיף 80 לחוק הפרוצדורה העותומני, באמצעות מסמך בכתב, "הודאת הנטען" או "בפנקסיו של הנטען" (ראה יעקב קדמי, על הראיות בעמ' 1520 ואילך וכן ע"א 409/71 פרוינדליך נ. הסוכנות היהודית, פ"ד כ"ו(2) 524). אי לכך, יש לקבל את עמדת התובעים, לפיה, מנועים הנתבעים לבסס טיעוניהם כנגד ההסכם, על עדויות בעל פה, העומדות בסתירה למסמך, ושמטרתן להוכיח כי ההסכמה בין הצדדים הייתה שונה מזו שנרשמה בכתב. די בכך בכדי להביא לדחיית טענות ההגנה, שכן לא הובאו כל ראיות קבילות, שבכוחן לסתור את הכתב. 26. מעבר לנדרש, דין טענות ההגנה להידחות לגופן הואיל והנתבעת לא הצליחה להוכיח, גם בהתעלם מהקושי הראייתי הנובע מהוראת סעיף 80 לחוק הפרוצדורה העותמני, כי תנאי ההסכם הכתוב אינם משקפים את ההסכמה שהושגה בין הצדדים, ולא עלה בידה להציג ראיות מהימנות לעניין זה. התמורה המוסכמת: 27. ההסכם, שנערך ונחתם על ידי הצדדים, מעיד לכאורה, כי סכום התמורה המוסכמת ואופן תשלומה, הם כמפורט בתנאי ההסכם. הנטל מוטל על הנתבעים הטוענים זאת, לשכנע כי ההסכם איננו משקף את ההסכמה האמיתית בין הצדדים וכי סכום התמורה "נופח" בהסכם, על מנת לאפשר לתובעים לקבל משכנתא בסכום גבוה יותר, מבלי שיאלצו לשלם דבר או כמעט דבר, באמצעות "מימון עצמי". 28. הנתבעת ביקשה להוכיח, באמצעות עדיה, כי לתובעים נודע טרם חתימת ההסכם, שבאפשרותם יהיה לקבל מהבנק הלוואה שתכסה, לכל היותר, 70% מערך הדירה. מאחר ולא הייתה להם יכולת לממן את יתרת התמורה המוסכמת מכספם, סוכם בין הצדדים שיירשם בהסכם סכום גבוה יותר מהתמורה הממשית. 29. גרסת ההגנה בעניין זה התבססה על עדויות עדי ההגנה: הנתבעת, בנה - ויליאם והמתווך, אשר לא היו מהימנות ואינן מתיישבות זו עם זו. מעבר לכך, הגרסה על כל פרטיה, עלתה לראשונה במסגרת עדויות ההגנה, בעיקר בחקירתם הנגדית של העדים, לא הוטחה בפני התובעים בעת שנחקרו והם לא עומתו עם פרטיה. 30. המתווך, מר דניאל אליאס, העיד כי בנה של הנתבעת, וליאם, פנה אליו, טרם עריכת העסקה, על רקע ההכרות הקודמת ביניהם, במטרה שיסייע לצדדים בקידום העסקה, וסיפר לו כי מצבם הכלכלי של הקונים איננו איתן. בתגובה ביקש המתווך שיביא אליו תלושי שכר ודף חשבון בנק של הקונים ולאחר שמסמכים אלה הומצאו לו, הסביר המתווך לויליאם כי הקונים יוכלו לקבל משכנתא בגובה של 70% בלבד מערך הדירה ואת שאר הכסף יצטרכו לשלם בעצמם באמצעות מימון עצמי. לפי עדותו של המתווך (בעמ' 44 לפרוטוקול), ביום בו נחתם ההסכם, הגיעו אליו הקונים, בשעות אחר הצהריים, סמוך לפני הגעתם לעורכת הדין כדי לחתום על ההסכם. לדבריו, כשהסביר לקונים את הקושי, הציע הקונה (התובע), "להרים" את הסכום של הבית, כדי לקבל משכנתא גבוהה יותר. 31. טרם הגעתו למתן עדות, נתן המתווך בידי הנתבעת מסמך, שבו הוא מאשר כי הקונים לא שילמו סכום של 140,000 ₪, כפי שהם טוענים. (המסמך לא הוגש כראיה עקב התנגדות ב"כ התובעים). כשנשאל בעדותו הראשית, מאין ידוע לו שהסכום לא שולם, כפי שרשם במסמך, השיב העד כי התובע סיפר לו, כשהיו אצלו הקונים, כי הם לא שילמו למוכרת דבר. 32. הנתבעת ובנה ויליאם מסרו בתצהירי העדות הראשית שלהם, כי סכום התמורה שסוכם בין הצדדים היה 240,000 ₪ והסכום שנרשם נועד לאפשר קבלת משכנתא בשווי 220,000 ₪. לא ברור מעדותם מתי היו הקונים אמורים להשלים ולשלם את 20,0000 ₪ הנותרים ומדוע סכום זה לא שולם מעמד חתימת ההסכם, אף שמתוך העדויות עולה, כי אין מחלוקת שלאחר חתימת ההסכם, כל שנותר לקונים לשלם היה את סכום המשכנתא - 220,000 ₪. 33. מעבר לכך, בכתב ההגנה המקורי טענה הנתבעת כי סכום התמורה המוסכמת הוא 220,000 ₪ (סעיף 21 לכתב ההגנה המקורי). כך שבפי הנתבעת שתי גרסאות בנוגע לשווי התמורה, שתיהן אינן מתיישבות עם מה שנרשם בהסכם. 34. לפי תצהירי הנתבעת ובנה, סכום התמורה נקבע בהסכם בהמלצת מר אליאס דניאל, "שהוא המתווך שטיפל בעניין המשכנתא שהתובעים היו אמורים לקבל מבנק טפחות". (סעיף 4 לתצהיר הנתבעת וכן סעיף 8 לתצהירו של ויליאם); וזאת בניגוד לגרסת המתווך, כי ההצעה לשנות את הסכום באה מפי התובע. 35. תצהירי העדות הראשית של הנתבעת ובנה היו לקוניים ותמציתיים, בכל הנוגע לנסיבות עריכתו של ההסכם והחתימה עליו, אף שתצהירי העדות הראשית של התובעים, כוללים פירוט של השתלשלות העניינים, שהנתבעת חולקת עליו. בשל כך, גרסת ההגנה "קיבלה נפח" רק בחקירה הנגדית של העדים, וחלק מתשובותיהם כללו פרטים שהועלו לראשונה בהזדמנות זו. מעבר לכך, הנתבעת ובנה לא מסרו גרסה מלאה, המשקפת נכונה את הנסיבות הכוללות של עריכת ההסכם. כך למשל, הם לא מצאו לנכון לפרט בתצהיריהם, כי הם אלו שפנו אל המתווך, בכדי לבדוק זכאותם של הקונים לקבלת משכנתא ואל עורכת הדין שערכה את ההסכם, על רקע היכרות קודמת ביניהם. 36. כפי שניתן לראות, אין בפי הנתבעת גרסה אחידה בשאלה מי הציע לרשום בהסכם סכום כוזב של התמורה ואין כל התייחסות לשאלה, מתי סוכם בין הצדדים לרשום סכום כוזב בהסכם ובאיזה שלב הועבר פרט זה לעורכת הדין שערכה את ההסכם. 37. הטענה כי הקונים היו אצל המתווך בטרם נערך ההסכם לא הוצגה לתובעים במהלך חקירתם. היא גם לא נטענה בתצהירי העדות הראשית של הנתבעת ובנה או במהלך חקירתם הנגדית. טענה זו הועלתה לראשונה בעדותו של המתווך. לא מדובר בפרט זניח, שכן לפי גרסת המתווך, כל הרעיון להוסיף לסכום התמורה את הסכום של 140,000 ₪ (או 120,000 ₪ לפי גרסה אחרת של הנתבעת), עלה רק באותו יום במהלך הביקור אצלו, כאשר מיד לאחר מכן ניגשו התובעים אל משרדה של עורכת הדין וחתמו על ההסכם. 38. אם עדות המתווך הינה נכונה, הרי עד לפגישה עם המתווך לא סוכם בין הצדדים על תשלום במזומן של 140,000 ₪, והסיכום נעשה בסמוך לפני חתימת ההסכם. גרסה זו מעוררת מספר בעיות: ראשית, כאמור, הנתבעת ועדיה בחרו לשתוק בשאלה מתי סוכם לרשום את המחיר הכוזב בהסכם. שנית, התובעים לא עומתו כלל בחקירתם הנגדית עם פרטי גרסת ההגנה. הם לא נשאלו בחקירתם הנגדית, הכיצד שילמו סכום של 140,000 ₪ במזומן, לפני שיצאו מביתם לחתום על ההסכם, אם ההחלטה להגדיל את הסכום הנקוב התקבלה רק לאחר שיצאו מביתם ופגשו במתווך. בחקירתה הנגדית של התובעת היא אישרה כי פגשה את המתווך פעם אחת או פעמיים. התובעת העידה כי ביום חתימת ההסכם, לאחר ששילמו לנתבעת ובנה את הסכום במזומן, נסעו ארבעתם (התובעים, הנתבעת וויליאם), אל משרד עורכת הדין. היא לא נשאלה כלל האם בדרכם לעורכת הדין היו בפגישה אצל המתווך וכיצד היא מסבירה את הטענה שהתובעים הגיעו למשרדו של המתווך, ללא הנתבעת ובנה. התובעים לא נשאלו האם מאן דהוא ביקש מהם להביא לו, טרם עריכת ההסכם, דפי חשבון בנק או תלושי שכר, כדי לבדוק את גובה המשכנתא שהם עשויים לקבל, טענה שהועלתה לראשונה בעדות המתווך. התובעת השיבה גם בחקירתה הנגדית, כי כל המסמכים, הדרושים לקבלת המשכנתא, נמסרו לבנק על ידי התובעים ולא על ידי המתווך. טענה זו לא נסתרה בשום דרך, לא הוצג כל מסמך מהבנק שתאריכו קודם לעריכת ההסכם או מסמך המעיד על כך שהמתווך יצר קשר עם הבנק בשם הקונים, לפני או אחרי שנכרת ההסכם. התובע, אף הוא, מסר בתצהירו כי לאחר ששילמו לנתבעת את סכום הכסף במזומן, נסעו הקונים יחד עם הנתבעת ובנה אל עורכת הדין וחתמו על ההסכם. הוא לא נשאל כלל על המפגש עם המתווך ולא הוצגה לו הטענה, כביכול, כל הרעיון להגדלת סכום התמורה, עלה במהלך הפגישה עם המתווך ומיוזמתו. שאלה כזו לא יכולה הייתה גם לעלות במסגרת חקירתו הנגדית של התובע, שכן, כאמור, גרסת הנתבעת ובנה בתצהיריהם הייתה, שהרעיון לרשום סכום גבוה יותר כמחיר הדירה בא מטעם המתווך, שהם עצמם פנו אליו וביקשו כי יסייע בעסקה. מתוך המפורט לעיל, ניתן ללמוד, כי בזמן שהתובעים נחקרו בבית המשפט, עדין לא גובשה גרסת ההגנה, שלפיה, כל הרעיון לרשום סכום כוזב בהסכם עלה לראשונה במהלך הפגישה שקיימו התובעים עם המתווך, כשהיו כבר בדרכם למשרדה של עורכת הדין כדי לחתום על ההסכם. קושי נוסף, לקבל את גרסת המתווך עולה, כפי שיפורט להלן, מתוך עדויות הנתבעת ובנה, שעל פיהן הם לא פגשו כלל בתובעים, לאחר שהם היו אצל המתווך, כך שלא יכולים היו לשנות את ההסכם בעקבות הרעיון שעלה בפגישה זו. אם לא די בכך, על פי עדותה של עורכת הדין ג'רוש, אליה אתייחס בהמשך, היא הכינה את ההסכם בבוקרו של אותו יום, על פי הפרטים שמסרו לה הצדדים. 39. עדותו של המתווך, מר אליאס דניאל, בכללותה, לא הותירה בי רושם מהימן, ותוכנה איננו מתיישב עם יתר הראיות בתיק. 40. מר אליאס העיד כי הקונים נפגשו עימו בשעות אחר הצהריים ומיד לאחר מכן ניגשו למשרדה של עורכת הדין כדי לחתום על ההסכם. המסקנה מתוך דברים אלה היא שההסכם, בנוסח שנחתם, הוכן ונערך רק לאחר הפגישה עימו. מסקנה זו איננה מתיישבת עם עדותו של ויליאם, שהעיד כי בבוקרו של יום חתימת ההסכם הוא הסיע את אמו לבית החולים, שם התנדבה, ובדרכם ניגשו למשרדה של עורכת הדין, שם חתמה הנתבעת על ההסכם, שלא בנוכחות התובעים. (עמ' 38 לפרוטוקול). 41. גם עדותה של עוה"ד ג'רוש, למרבה הצער, לא הותירה עלי רושם מהימן. בתחילת עדותה סיפרה עורכת הדין כי שני הצדדים הגיעו למשרדה ביום החתימה, והיא ערכה להם את ההסכם (עמ' 48 לפרוטוקול). בהמשך, העידה, בתשובה לשאלה מי הזמין את הקונים למשרדה: "המוכרים, הם הגיעו איתם אלי, אני לא מכירה אותם" (עמ' 49 לפרוטוקול שורה 6). רק לאחר שהופנתה אליה שאלה מדריכה "האם את זוכרת בכלל אם הגיעו ביחד, לבד", תיקנה העדה וסיפרה כי הקונים הגיעו לבד, בשעות אחר הצהריים. העדה ידעה גם לציין כי הקונים הגיעו במונית, למרות שעדותה נמסרה שנים לאחר תאריך חתימת ההסכם. העדה זכרה בנוסף, ולמרות הזמן הרב שחלף, כי הנתבעת הייתה בדרכה לבית החולים, כאשר הגיעה בלוויית בנה לחתום על ההסכם. קשה לקבל את הטענה כי עורכת הדין יכולה לזכור כיצד הגיעו למשרדה לקוחות, אותם פגשה פעם אחת בלבד, וזאת שנים לאחר הפגישה עימם. כמפורט לעיל, העדה סתרה עצמה בנקודה זו, שכן העידה בפתח עדותה שהצדדים הגיעו אליה יחדיו. הגרסה המאוחרת יותר שבאה מפי העדה תואמת כביכול את גרסת ההגנה, שלפיה, הצדדים לא חתמו על ההסכם במעמד אחד. אלא שהעדה הוסיפה ואמרה בעדותה כי את כל הנתונים לגבי פרטי ההסכם, לרבות המחיר, נתנו לה הצדדים ביום שהגיעו לחתום על ההסכם (עמ' 49 שורה 13), והדברים אינם מתיישבים עם הגרסה שלפיה, הנתבעת חתמה על ההסכם בבוקר בדרכה לבית החולים, בעוד התובעים הגיעו רק אחר הצהריים וחתמו בנפרד. אמירה זו אף איננה עולה בקנה אחד עם עדות המתווך, שלפיה כל נושא עדכון הסכום עלה לראשונה בשעות אחר הצהריים, בפגישה איתו. 42. כאמור, בניגוד לגרסה המפורטת שמסרו התובעים בתצהירי העדות הראשית שלהם, בנוגע למעשיהם ביום חתימת ההסכם, הסתפקו הנתבעת ובנה בתצהירים כלליים, שלא נאמר בהם במפורש, איפה נחתם ההסכם, באיזו שעה, מי נכח בעת החתימה עליו, מתי סוכמה התמורה ומתי סוכם לשנות את הסכום שיירשם בהסכם. רק במהלך חקירתם הנגדית, אגב הכחשת טענות שעלו בעדות התובעים, הוסיפו הנתבעת ובנה פרטים לגרסתם. 43. כך למשל התובעים תיארו בתצהיריהם את מעמד העברת הכסף המזומן. לפי תצהיריהם, הם נפגשו עם הנתבעת ובנה בביתם לפני שיצאו לחתום על ההסכם ושילמו לה את הסכום המזומן שאת קבלתו אישרה מאוחר יותר בעת חתימת ההסכם. התובעים פרטו באיזה אופן שולם הסכום, מי נכח בזמן התשלום, והוסיפו ותיארו כיצד הגיעו סמוך לאחר מכן למשרדה של עורכת הדין כדי לחתום על ההסכם. מתוך עדותם ניתן להבין, כי תנאי ההסכם סוכמו עוד לפני שיצאו הארבעה מן הבית יחדיו למשרד עורכת הדין, כדי לחתום על ההסכם. תיאור זה לא זכה לגרסה נגדית מפורטת בתצהירי הנתבעת ובנה. רק במהלך חקירתם הנגדית סיפרו כי בבוקרו של יום החתימה על ההסכם, הסיע הבן את הנתבעת לבית החולים, שם התנדבה, ובדרכם עברו במשרדה של עורכת הדין בכדי לחתום על ההסכם. מדובר בגרסה כבושה אשר גם איננה מתיישבת עם עדותה של עורכת הדין ג'רוש, שהעידה כי ערכה את ההסכם על פי נתונים שמסרו לה שני הצדדים באותו יום. בנוסף, ברור הוא, כי אם הרעיון לשנות את הסכום הנקוב בהסכם עלה רק בשעות אחר הצהריים, לא יכולה הייתה עורכת הדין לקבל את פרטי ההסכם בבוקר ולהחתים את הנתבעת על גבי הסכם זה. הוכחת תשלום הסכום המזומן: 44. התובעים טוענים כי שילמו לנתבעת סכום של 140,000 ₪ במזומן, לפני חתימת ההסכם. תשלום זה מהווה ראיה נוספת לכך שהסכום שנרשם בהסכם משקף נכונה את סכום התמורה המוסכמת. 45. להוכחת הטענה הובאה עדות התובעים, המתווספת לראיה המוכחת מתוך ההסכם עצמו. ההסכם מהווה ראיה בפני עצמה לכך שהתובעים שילמו לנתבעת סך 140,000 ₪, שכן בחתימתה עליו אישרה הנתבעת כי קיבלה את סכום הכסף. כל הטענות באשר לעדות בעל פה כנגד מסמך בכתב נכונות, וביתר שאת, בעניין זה, ולא ניתן לקבל ראיות בעל פה שמטרתן לסתור את מה שנרשם ואושר על ידי הנתבעת, בעת שחתמה על ההסכם. 45. מעבר לכך, גם בעניין זה, התובעים מסרו תצהיר מפורט לגבי אופן תשלום הסכום המזומן ומקורות המימון שלו, וכן נחקרו ועמדו על גרסתם. עוה"ד ג'רוש העידה כי בעת שערכה את ההסכם היא רשמה בו מה שהצדדים מסרו לה, כך שלפי עדותה, שני הצדדים אישרו בפניה כי הסכום שולם, כפי שהעידו גם התובעים. 46. התובעים מסרו בתצהירי העדות הראשית שלהם כי סכום הכסף ששילמו היה שמור בביתם, ב-14 חבילות של 1,000 ₪ כל אחת. מקורו, בחלקו, ממכירת דירה שהייתה בבעלות משפחתם בקהיר וחלקו מתוך חסכונות שצברו במהלך השנים. התובעים תמכו גרסתם במסמך מבנק ערבי בבית לחם, שבו הופקד סכום של 8,179.60 דולר, שהם כספי מכירת הדירה בקהיר, המעיד על כך שבשנת 2002 נסגר סכום הכסף בתוכנית חיסכון (נספח ג/1 לתצהיר). לגבי סכום זה העידו התובעים כי עם השנים משכו ממנו מידי פעם סכומי כסף ושמרו אותם בביתם. בנוסף, המציאו התובעים אישור לגבי סכום של 28,197 דולר שהופקד בשנת 2002 בבנק הערבי. 47. מעדות התובעים עלה, בנוסף, כי לאורך השנים הם קיבלו שכר עבור עבודתם במזומן וחלק מן הסכום חסכו בביתם, כאשר חשבון הבנק שלהם בנצרת שימש אותם בעיקר לשם קבלת כספי הביטוח הלאומי. 48. על פני הדברים מדובר בסכום גדול מאוד של כסף מזומן, שהוחזק לטענת התובעים בביתם, אך אין די בעובדה זו כדי להפוך את הטענה לבלתי מתקבלת על הדעת, כאשר התובעים נתנו הסבר מהימן מדוע וכיצד החזיקו סכום כזה ברשותם. יתרה מכך, התנהלות הנתבעת ובנה, מעידה על כך שגם בעבר שולמו להם באותה צורה, סכומי כסף גבוהים במזומן, תמורת מכר דירה. בחוזה הדירה שנמכרה לבני הזוג ג'מאליה בשלהי שנת 2007 סוכם, כי תמורת הדירה שמכרה להם הנתבעת ישלמו הקונים סכום של 90,000 דולר, כאשר 5,000 דולר מתוכם שולמו לפני שנכרת ההסכם וסכום של 25,000 דולר שולם במעמד החתימה על ההסכם (ת/5). הכסף שולם במזומן (עמ' 34 לעדות הנתבעת), והיתרה שולמה באמצעות כספי משכנתא, מה שלא הפריע לנתבעת להגיש בקשה לפטור אותה מתשלום אגרה, באוקטובר 2008, במסגרת הליך שהגישה לבית המשפט, בטענה להיותה במצב כלכלי דחוק. 49. עדות התובעים בעניין תשלום הסכום המזומן הייתה מהימנה עלי, והנתבעת ועדיה לא הצליחו להפריך את הראיה שעלתה מתוכן ההסכם עצמו, בו אישרה הנתבעת קבלת הסכום. ביטול ההסכם עקב הפרתו: 50. הנתבעת מסרה גרסה לא עקבית ולא מהימנה בשאלה מי ביטל את ההסכם ומה הייתה סיבת הביטול. 51. בכתב ההגנה הראשון שהגישה טענה הנתבעת כי הודיעה לתובעים על ביטול ההסכם, עקב הפרתו על ידי הקונים ולאחר שנוכחה לדעת כי החוזה נערך באופן פיקטיבי (סעיף 25 לכתב ההגנה). לפי הנטען, כבר בשיחה שקיימה עם התובעים ביום חתימת ההסכם, כשנודע לה שההסכם נערך באופן פיקטיבי, כדי לקבל משכנתא לצורך רכישת דירה אחרת, הודיעה לתובעים כי היא חוזרת בה מן העסקה וכי ההסכם בטל ומבוטל. 52. בנוסף, טענה הנתבעת בכתב ההגנה המקורי כי התובעים הודיעו לה, כשבוע לאחר חתימת ההסכם, כי אין בכוונתם לשלם את מס השבח החל על העסקה, וזאת בניגוד להסכמה עובר לעריכת ההסכם, שלפיה המס יחול על הקונים (אף שבהסכם נרשם אחרת). הנתבעת הוסיפה כי לא הייתה מתקשרת בהסכם לו ידעה שיהיה עליה לשלם מס שבח בסכום של 190,000 ₪. 53. בכתב ההגנה המתוקן שינתה הנתבעת את גרסתה וטענה (סעיף 6 לכתב ההגנה המתוקן), כי מעולם לא סירבה לשתף פעולה או לחתום על המסמכים הנדרשים להשלמת העסקה. גרסה זו עומדת בסתירה מוחלטת למכתב שנשלח מטעמה של הנתבעת אל התובעים, המודיע להם על ביטול העסקה מן הסיבות שפורטו שם. 54. הכוונה למכתב שנשלח על ידי הנתבעת ביום 07/08/08, באמצעות עורך דינה, עוה"ד ל. לובאני, אל התובעים ואל עורכת הדין ג'רוש, בו הודיעה להם על ביטול ההסכם, בטענה כי נחתם עקב טעות ו/או תוך הטעיה. במכתב נאמר, בין היתר, כי "מרשתי מבקשת להודיע כי הביטול הנ"ל בא עקב הפרת ההתחייבות מצדכם לרבות אי תשלום הסכומים הנקובים בהסכם, כמוסכם, וכן עקב טעות מצד מרשתי, שאם הייתה יודעת עליה לא הייתה חותמת, טעות שתרמתם בהיווצרותה, והיא עניין החיוב במס שבח גבוה". 55. מתוך הראיות שבפני עולה בבירור כי האמור במכתב שנשלח ביום 07/08/08, כחודש לאחר חתימת ההסכם, משקף גרסה קרובה יותר למציאות, מכל גרסה אחרת שמסרה הנתבעת, אף שגם את האמור בו, לא ניתן לקבל. 56. ראשית, מתוך המכתב ניתן להבין כי לגרסת הנתבעת לא שילמו לה התובעים את סכום הכסף שהיו אמורים לשלם עד אותו מועד. הנתבעת לא פרטה במכתב על איזה תשלום מדובר. 57. בעדותה בפני אישרה הנתבעת כי הסיבה היחידה שבגינה ביקשה לבטל את ההסכם הייתה החיוב במס שבח (עמ' 33 שורות 30-29). הנתבעת נשאלה גם כיצד לטענתה הפרו התובעים את ההסכם והשיבה: "כאשר ידעתי שעל הדירה הזו חל מס, כי מכרתי לפני כן דירה, לכן אני החלטתי לבטל את ההסכם ואמרתי להם, ועורך הדין היה שולח להם מכתבים והם לא ענו לאף אחד" (עמ' 35 שורות 8-7). כלומר, אין טענה ממשית להפרת ההסכם על ידי התובעים. 58. הנימוק השני שהוזכר במכתב הביטול, נוגע לחיוב במס שבח, לגביו נטען, כי החיוב הוא גבוה וכי הנתבעת לא הייתה מתקשרת בהסכם לו ידעה כי יחול חיוב כזה. המכתב מרמז כי לתובעים יש חלק בטעות זו ולא מדובר בטעות חד צדדית, אך לא מפרש באיזו דרך תרמו להיווצרות הטעות. מעבר לכך, אין במכתב טענה ממנה ניתן להבין כי התובעים הם שהיו אמורים לשלם את המס. ההיפך הוא הנכון, אם הנתבעת לא הייתה מתקשרת בהסכם לו ידעה מה יהיה גובה המס, המשמעות היא שהחיוב במס מוטל עליה. 59. הטענה לכך שהחיוב במס שבח היה אמור לחול על התובעים, ואילו הרישום בהסכם בעניין זה הוא רישום כוזב עלתה רק בשלב מאוחר יותר בכתב ההגנה המקורי, ובהמשך בכתב ההגנה המתוקן בצורה משתמעת בלבד. שלא כמו ביחס לרישום סכום התמורה, לגביו טענה הנתבעת מפורשות בכתב ההגנה כי הסכום הנקוב בהסכם איננו הסכום האמיתי (סעיף 4.2 לכתב ההגנה המתוקן), אין בכתב ההגנה המתוקן אמירה ברורה ומפורשת, לפיה התובעים התחייבו לשלם את מס השבח החל בעסקה. 60. בסעיף 7 לכתב ההגנה המתוקן נאמר כי התובעים עצמם נסוגו מהעסקה, כאשר נודע להם על סכומי המס שיש לשלם. ברור כי הכוונה היא למס השבח שכן לא עלתה כל טענה בנוגע לחיוב במס הרכישה או במס אחר. החיוב במס שבח חל לפי ההסכם על הנתבעת, ומבלי שנטען כי בפועל סוכם שהקונים ישלמו אותו, לא ברור למה התכוונה הנתבעת בטענת הגנה זו, שכאמור, עומדת בסתירה למכתב הביטול שנשלח מטעמה ולנימוקים המפורטים בו. 61. גרסאות הנתבעת בשאלה כי ביטל את ההסכם או חדל לשתף פעולה לשם קידום העסקה השתנו, כפי שניתן לראות, מעת לעת. לפי כתב ההגנה המקורי הייתה זו הנתבעת שהודיעה עוד באותו ערב על ביטול ההסכם. בכתב ההגנה המתוקן נטען לעומת זאת, כי התובעים הם שחזרו בהם מן העסקה. בתצהיר העדות הראשית שלה, מסרה הנתבעת גרסה שלישית בסוגיה זו. לפי האמור בסעיף 6 לתצהירה, היא מעולם לא סירבה לחתום על מסמכים לשם השלמת העסקה, אך כן הפסיקה לשתף פעולה עם התובעים. ההסבר לכך הפעם הוא שנודע לה כי התובעים מנסים לנצל את הרישום בהסכם ולטעון כי שילמו לה בפועל 140,000 ₪, כמקדמה על חשבון העסקה. בהמשך תצהירה חוזרת הנתבעת וטוענת כי התובעים הם שחזרו בהם מהעסקה כאשר נודע להם על סכומי המס שיש לשלם, "וזאת מכיוון שהיה ידוע לי ולהם כי לא יחול מס על העסקה, וזאת עפ"י יעוץ שקיבלנו טרם חתימת ההסכם, וכי לא יתאפשר מימוש העיסקה בעת שכמעט כל התמורה ואף יותר ממנה תשולם כמס שבח על עסקת המכר" (סעיף 7 לתצהיר העדות הראשית). בסעיף פתלתל זה לא ניתן למצוא את הטענה כי התובעים התחייבו לשאת במס השבח בשלב כלשהו של העסקה. 62. קריאת האמור בשילוב עם סעיף 10 לתצהיר העדות הראשית של הנתבעת מלמד כי, אכן בפיה טענה שונה וחדשה. לפי סעיף 10 לתצהיר הנתבעת, ההסכמה בינה ובין התובעים, הייתה כי "העסקה לא תמומש במידה ותחויב במס שבח". משתמע מכך, כי כפי שנרשם בהסכם, החיוב במס שבח חל על הנתבעת, אך יש לקרוא לתוך ההסכם, תנאי מתלה, שלפיו ההסכם יבוטל אם תחויב הנתבעת במס שבח. מדובר בטענה חדשה, שלא הועלתה קודם לכן בצורה זו, גם לא במכתב הביטול שנשלח על ידי הנתבעת לתובעים. 63. בתצהיר העדות הראשית שהוגש מטעם בנה של הנתבעת נמסרה גרסה כמעט זהה לאמור, למעט התוספת שלפיה ההנחה שלא יהיה חיוב במס נעשתה על סמך יעוץ משפטי לקוי ולא אחראי שקיבלו טרם חתימת ההסכם. 64. גרסת ההגנה העולה מתצהירי הנתבעת ובנה, מלמדת כי, ככל שהייתה לנתבעת טעות, בשאלת עצם החיוב במס שבח, או גובה החיוב, הרי מקורה של טעות זו בייעוץ לקוי שקיבלה טרם חתימת ההסכם ואין לתובעים כל קשר לטעות זו. הדבר עולה גם מחקירתם הנגדית של הנתבעת ובנה, ממנה ניתן ללמוד, כי בניגוד למוצהר על ידי ויליאם, הייעוץ "המשפטי" ניתן להם על ידי המתווך (עדות הנתבעת בעמ' 34 לפרוטוקול, שורות 23-18), וכך גם בעדותו של הבן ויליאם בעמ' 39 לפרוטוקול). 66. בתשובה לשאלה מתי בדיוק נודע לנתבעת ובנה כי יהיה חיוב במס שבח, מסר העד תשובה מתפתלת ולא ברורה: "ש. קיבלת יעוץ מעורך דין ת. אחרי החתימה קיבלנו יעוץ, לא אחרי, תוך כדי. ש. קיבלתם יעוץ אחרי חתימת ההסכם? ת. לא מבין מה השאלה. אני קיבלתי יעוץ ממר אליאס. דיברנו גם עם שירה, היא גם עורכת דין. ש. שירה אמרה לכם שלא חל מס על העסקה? ת. לא. היא אמרה שיש מה שבח. ש. למרות זאת חתמתם על העסקה. ת. היא אמרה אחרי. אני התייעצתי עם שירה אחרי החתימה על ההסכם. צריך לשלם מס, כי העלינו את הסכום של העסקה, העלינו אותו מ-240 ל-360. אליאס אמר שאנחנו צריכים להעלות את מחיר הדירה כדי שהם יוכלו לקבל את המקסימום במשכנתא. כשחתמנו על ההסכם ידענו שאין מס, כל העניין התפתח אחרי החתימות". (עמ' 39 לפרוטוקול, שורות 30-20). 67. מעדותם של הנתבעת ובנה, ברור הוא כי בעת שנחתם ההסכם, הם סברו שהמכירה לא תחויב במס שבח, וזאת על בסיס יעוץ שקיבל ממאן דהוא, המתווך או עורכת הדין (המכחישים שניהם כי יעצו להם כנטען), ולכן אין ממש בטענה שנטענה על ידי הנתבעת בשלב ראשון של ההליך, כביכול סוכם שהמס יחול על התובעים, או כי סוכם מלכתחילה שאם יהיה חיוב במס שבח תבוטל העסקה. 68. יש לציין בנוסף, כי הנתבעת העידה שהעסקה לא דווחה על ידה לרשויות המס. הראיות לגבי גובה החיוב במס שבח מבוססות כולן על עדותה של הנתבעת ועדות בנה ואינן נתמכות בדרישה בכתב. אי דיווח העסקה לרשויות המס נלמד גם מעדותה של עורכת הדין ג'רוש, שלטענתה הנתבעת הפסיקה לשתף עימה פעולה כבר למחרת היום ולא הגיעה למשרדה על מנת למלא את הטפסים לצורך דיווח למס שבח (עמ' 49 לפרוטוקול). גרסה זו סותרת גם היא את עדות הנתבעת, שלפיה מעולם לא סירבה לחתום על מסמכים שנדרשו לשם השלמת העסקה. 69. מן המקובץ לעיל אני מסיקה כי הנתבעת הייתה מעוניינת בביטול ההסכם, לאחר שנודע לה כי עשתה מקח טעות, כאשר מכרה את הנכס, מבלי לברר קודם לכן כראוי האם העסקה כרוכה בתשלום מס שבח ומהו גובהו של מס השבח שיחול עליה. כאשר בררה את הנושא לאחר שנחתם החוזה, התברר לה כי החיוב הצפוי הופך את העסקה לבלתי כדאית. 70. אוסיף עוד כי במהלך בירור ההליך עלתה טענה (בעיקר בעדותה של עורכת הדין ג'רוש), כביכול נפלה בהסכם טעות קולמוס, ברישום הזכויות שנמכרו לתןבעים. טענה זו לא נטענה בצורה ברורה בעדויות הנתבעת או עדות בנה, ולא הייתה הבסיס להודעת הביטול שנשלחה לתובעים על ידי הנתבעת. אין לה גם כל אזכור בכתבי הטענות ולפיכך, לא נזקקתי לבחון אותה ואת משמעותה. המסגרת הנורמטיבית: 71. הסכם המכר שנכרת בין הצדדים בוטל על ידי הנתבעת בהודעת ביטול מיום 07/08/08, בהסתמך על שתי עילות, האחת: הפרת ההסכם על ידי התובעים והשניה, טעות המזכה אותה בביטול ההסכם. 72. באשר לעילה הראשונה, קרי, הפרת ההסכם על ידי התובעים, הנתבעת בעדותה אישרה למעשה, כי התובעים לא הפרו את ההסכם. על כל פנים, טענה זו להפרה של ההסכם מצד התובעים לא הוכחה על ידי הנתבעת ולא יכולה הייתה להוות עילה לביטול ההסכם. 73. באשר לטענה לפגם בכריתת החוזה המאפשר ביטולו, הרי ככל שהייתה לנתבעת טעות, אין זו טעות הבאה בגדר סעיף 14(א) לחוק החוזים (נוסח כללי) התשל"ג - 1973 (להלן: "חוק החוזים"), המזכה אותה בביטול ההסכם; אלא לכל היותר טעות בגדר סעיף 14(ב) לחוק החוזים. טעות כזו, שלא הייתה ידועה לשני הצדדים, איננה ניתנת לביטול בהודעה חד צדדית של הנפגע, אלא ניתנת לביטול על ידי בית המשפט, לפי בקשת הצד שטעה, אם שוכנע בית המשפט כי מן הצדק לעשות כן. 74. לפיכך, הודעת הביטול ששלחה הנתבעת לתובעים וסירובה לחתום על מסמכים הנדרשים למימוש העסקה הינם בבחינת הפרה של ההסכם. האמור לעיל הינו בהנחה מטיבה עם הנתבעת כי אין המדובר בטעות בכדאיות העסקה, טעות שאינה נכנסת לגדר סעיף 14(ב) לחוק החוזים. בעניין זה, יש לומר כי על פי עדותה של הגב' ג'רוש, היא הסיבה תשומת לב הנתבעת ובנה לכך שקיים סיכוי גבוה לחיובה במס, הנתבעת לא התעניינה בגובה המס ולא בררה עובדה זו ולפיכך, ספק אם ניתן לראות בטעותה טעות בעובדה (ראה ע"א 8505/09 שאשא נ. ירוק בעיר הנעה בגז בע"מ, בסעיף 11 לפסק הדין). 75. בסיכומיה הרחיבה הנתבעת וטענה כי הסכם המכר איננו בר ביצוע היום, ולא היה כזה גם בתקופה שלאחר חתימת ההסכם. לפי הנטען, הנתבעת חתמה על שני הסכמי מכר אחרים, אחד לפני ההסכם עם התובעים והאחר לאחריו, ולא ניתן יהיה להביא לרישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ב"מצבה הכלכלי והמשפטי של הנתבעת". אם הבנתי נכון את הטענה, משמעותה היא כי הנתבעת מכרה, לאחר עריכת ההסכם עם התובעים, זכויות נוספות במקרקעין, בעסקה הסותרת את זכויות הרוכשים כאן, ובאופן שאיננו מאפשר רישום זכויותיהם בטאבו. טענה זו הינה משום הרחבת חזית, לא נטענה קודם לכן, ואיננה מוכחת מן הראיות שהובאו בפני. מעבר לכך, הטענה כי זכויות הרוכש המאוחר עדיפות על פני התובעים כאן לא נתבררה ואין סיבה לקבוע כי כך הדבר. 76. בסיכום טיעוני הנתבעת, טוען בא כוחה כי מדובר בהסכם שאיננו חוקי, איננו תקף ואיננו בר ביצוע, לכן מתבקש בית המשפט לדחות את התביעה, ולהורות על ביטול ההסכם, תוך קביעה כי התובעים לא שילמו את סכום הכסף המזומן. לעניין הגדרתו וסיווגו של חוזה כחוזה בלתי חוקי, ראה פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 4305/10 אילן נ. לוי, שם התייחס בית המשפט העליון גם לתוצאות אי החוקיות, אשר אינן מחייבות ביטול ההסכם בכללותו. 77. בענייננו, לא הוכחה אי החוקיות, כפי שפורט לעיל, ולפיכך, יש לדחות את טענת הנתבעת כי יש להורות על ביטול ההסכם, כולו או חלקו, מטעם זה. 78. המסקנה היא כי יש לקבל את התביעה ולקבוע כי הסכם המכר שנכרת בין הצדדים ביום 11/06/08 הינו תקף ומחייב את הצדדים. הנתבעת הפרה את ההסכם באופן המזכה את התובעים בתשלום הפיצוי המוסכם. סכום זה הועמד על 2,000 ₪ בלבד, כמפורט בסעיף 8.1 להסכם. בכתב התביעה, בראיות ובסיכומי התובעים אין עילה לחיוב הנתבעת בתשלום פיצוי גבוה יותר, בשיעור 20% מערך הנכס, כפי שנתבקש בית המשפט לעשות. 79. לסיכום, אני קובעת בזאת כי הסכם המכר מיום 11/06/08 הינו תקף ומחייב את הצדדים. הנתבעת תשלם לתובעים בגין הפרת ההסכם את סכום הפיצוי המוסכם, 2,000 ₪. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה (05/01/09) ועד התשלום המלא בפועל. התובעים רשאים לרשום זכויותיהם, בהתאם להסכם, בלשכת רישום המקרקעין, בכפוף לתשלום יתרת התמורה (סך של 220,000 ₪), בניכוי סכום הפיצויים, שנפסק לעיל, ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 11/08/08 ועד התשלום המלא בפועל. (לעניין שערוך יתרת התמורה - ראה פסק דינו של כב' השופט י. עמית בע"א 8505/09 שאוזכר לעיל, ולאחר שנתתי דעתי לשיקולים באשר לשערוך הסכום ולא מצאתי הצדקה לשערכו באופן חלקי). הנתבעת מחויבת על פי ההסכם לחתום על כל מסמך הנדרש לתובעים לשם קבלת הלוואה מובטחת במשכנתא, הדרושה להם למימון התשלום. רישום הזכויות כפוף, מעבר לאמור, לתשלום כל מס, אגרה או חיוב אחר הנדרש על פי דין לשם העברת הזכויות. הנתבעת תשלם לתובעים הוצאות משפט (סכום האגרה ששילמו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד תשלומה ועד התשלום המלא בפועל). כמו כן, תשלם הנתבעת לתובעים שכר טרחת עורך דין בסכום של 20,000 ₪. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כדין, מהיום ועד התשלום המלא בפועל. חוזהפיצוייםאכיפת חוזההסכם מכר