פתח דבר 1. בפניי ערעור שהגיש המערער על-פי סעיף 5(2) לחוק בתי משפט לעניינים מינהליים, התשס"א-2000, על החלטות של ועדת הערר המחוזית למחוז חיפה (להלן: "ועדת הערר") שניתנו בתיקי ערר 283/03, 302/03 ו-301/03. בהחלטות אלו נדחה עררו של המערער על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חדרה (להלן: "הוועדה המקומית") לדחיית תביעתו לפיצוי על-פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבנייה") ולקבלת פיצוי על ירידת ערך מקרקעין בעקבות אישורה של תכנית המתאר המקומית חד/1020 (להלן: "התכנית המקומית"). 2. כדי להבין את המחלוקת אפרוש תחילה את העובדות וההליכים שהתנהלו בין הצדדים. עיקרי העובדות וההליכים 3. המערער הינו תושב חדרה העוסק בחקלאות. בבעלותו של המערער מצויים בין היתר מקרקעין הידועים כגוש 10025 חלקה 3 (להלן: "המקרקעין"). מדובר בחלקה בשטח של כ-53 דונם, אשר שימשה את המערער לגידולים חקלאיים. 4. בשנת 1996 המליצה הוועדה המקומית בפני הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז חיפה (להלן: "הוועדה המחוזית") להפקיד את התכנית המקומית. ביום 16.1.1997 פרסמה הוועדה המחוזית את דבר הפקדתה של התכנית. 5. מטרת התכנית הייתה לשנות את ייעודם של חלק ממקרקעין השייכים למערער מייעוד חקלאי לדרך, וזאת לצורך הקמת מחלף על כביש 65. כמו כן כללה התכנית שינוי ייעוד של חלק נוסף במקרקעין מייעוד חקלאי לשטח ציבורי פתוח (שצ"פ). בסך הכול כוללת התכנית שינויי ייעוד של כ-23 דונם מתוך החלקה. 6. ביום 1.3.1998 פרסמה הוועדה המחוזית, לראשונה, את אישורה של התכנית (נספח יב לעתירה - להלן: "הפרסום הראשון"). זמן קצר לאחר הפרסום התברר כי נפלה שגגה בהודעה, וכי אחת החלקות (שאינה חלקת המערער) הכלולות בתכנית נרשמה תחת מספר שגוי. לפיכך החליטה הוועדה על פרסום חוזר של דבר הפקדת התכנית (פרסום מיום 21.6.1998), וביום 11.11.1998, לאחר אישור הוועדה המחוזית, פורסמה התכנית בשנית למתן תוקף (להלן: "הפרסום השני"). הפרסום השני כלל גם הודעה על ביטול אישור התכנית נשוא הפרסום הראשון. 7. בין לבין, בחודש מאי 1998, תפסה מע"ץ את החזקה בחלק מהחלקה והחלה בסלילת הדרך החדשה. מע"ץ תפסה את החזקה בחלקה תוך הסתמכות על צווי הכרזה שניתנו על-פי סעיף 3 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943 (להלן: "פקודת הדרכים"). צו הכרזה ראשון הוצא בשנת 1994, ונרשמה הערה לגביו בלשכת רישום המקרקעין. בשנת 1996 פורסם צו חדש הקובע כי המקרקעין דרושים לדרך, ומבטל את הצו הקודם. צו זה נרשם אף הוא בלשכת רישום המקרקעין. 8. עוד ראוי לציין כי המקרקעין היו נתונים להשפעת תכניות מתאר נוספות. מתברר כי ביום 19.4.1973 פורסמה למתן תוקף תכנית מתאר ארצית תמ"א/10, שעסקה בייעוד שטחים להקמת תחנת כוח ולמתקני רשת החשמל. על-פי תכנית זו רצועת קווי החשמל הייתה אמורה לעבור בקצה החלקה. לתכנית זו נעשו מספר שינויים, ביום 17.1.1980 וביום 27.1.1994, הכוללים הוראות שונות ביחס לשימושים מותרים בקרבת רצועת קווי החשמל. עוד מתברר כי ביום 26.8.1976 פורסמה למתן תוקף תכנית המתאר הארצית תמ"א/3, הכוללת הוראות בדבר סלילת כביש מס' 65 והייעודים והשימושים המותרים בקרבתו. גם לתכנית זו נעשו מספר שינויים שפורסמו למתן תוקף וקבעו מגבלות על שימושים וייעודים של מקרקעין סמוכים לדרך ולמחלפים. 9. עם פרסום התכנית המקומית הגיש המערער תביעה לוועדה המקומית לקבלת פיצוי על-פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. משחלף זמן, ותביעתו לא נענתה, הגיש המערער ערר לוועדת הערר המחוזית בערר 178/99. ביום 21.6.2001 ניתנה החלטה בערר זה. מההחלטה עולה כי המערער הגיש במקביל גם תביעה לפיצויים, ולאחריה ערר לוועדת הערר המחוזית, בגין הפגיעה בערך המקרקעין בעקבות פרסומה של תמ"א/10. ביום 21/6/01 קבעה ועדת הערר כי יש למנות שמאי מכריע שיקבע אם התכנית המקומית פגעה בערך המקרקעין. עם זאת קבעה הוועדה כי השמאי המכריע יחווה דעתו רק לאחר שיסתיימו הליכי הערר בתביעתו של המערער לפיצוי בגין פגיעתה של תמ"א/10 (תביעה שנדונה בערר 42/00). הוועדה מינתה את השמאי צביקל כשמאי מכריע. 10. בעקבות קבלת החלטה זו הגיש המערער עתירה לבית משפט זה, שנדונה בעת"מ 432/01, בפני כב' השופטת וסרקרוג. ביום 1.1.2002 ניתן פסק דין בעתירה, שבו קבע בית המשפט כי יש להותיר את החלטת ועדת הערר על כנה, בכפוף להטלת מגבלת זמן להמתנה עד להכרעה בערר 42/00. בית המשפט הורה כי אם לא תינתן החלטה בערר 42/00 (שעניינו כאמור פגיעה עקב פרסום תמ"א/10) תוך 4 חודשים ממועד פסק הדין, יוכל השמאי המכריע ליתן הערכתו, ובמסגרתה יביא בחשבון גם את הפגיעה של תמ"א/10, אם אכן הייתה פגיעה. 11. בעקבות פסק דין זה פנו הצדדים לשמאי המכריע. בפני השמאי המכריע הודיעו הצדדים כי חברת החשמל שיפתה את הוועדה המקומית בגין פיצויים שתיאלץ לשלם על-פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. בהתאם ניתנה החלטה על ידי ועדת הערר לצירופה של חברת החשמל. לפיכך קיבל על עצמו השמאי המכריע לקבוע את ירידת הערך גם בעקבות תמ"א/10 - הכול על-פי החלטת בית המשפט בעת"מ 432/01. 12. ביום 7.10.2003 נתן השמאי המכריע את חוות דעתו (להלן: "חוות הדעת הראשונה"). בחוות דעתו הניח השמאי כי המועד להערכת שווי החלקה הינו מועד הפרסום הראשון, דהיינו 1.3.1998. עוד ציין כי אין לייחס כל משקל לפרסום צווי ההכרזה מכוח פקודת הדרכים. השמאי העריך כי תמ"א/10 הביאה לירידת ערכם של המקרקעין בייעוד חקלאי. כן קבע כי שינוי ייעוד של המקרקעין מייעוד חקלאי לדרך ולשצ"פ, על-פי תכנית חד/1020, הביא גם הוא לירידת ערך המקרקעין. לאור האמור קבע השמאי המכריע כי ערך המקרקעין ירד בסך של 1,180,000 ₪. השמאי ציין כי הואיל והתכניות על-פי תמ"א/3 אינן מפורטות דיין ואינן כוללות פירוט של החלקות, אין ליתן כל משקל להשפעת פרסומה על המקרקעין. 13. על קביעתו זו של השמאי המכריע הגישו הוועדה המקומית, חברת החשמל ומע"ץ ערר לוועדת הערר (עררים 283/03, 301/03 ו-302/03). ביום 14.12.2004 ניתנה החלטתה של ועדת הערר בעררים אלו. בהחלטתה קבעה הוועדה כי המועד הקובע לעניין הערכת שווי המקרקעין הינו מועד הפרסום השני, דהיינו 11.11.1998. כן קבעה הוועדה כי היה על השמאי להתייחס לירידת ערך המקרקעין בעקבות פרסום צווי ההכרזה על-פי פקודת הדרכים. לבסוף ציינה כי על השמאי היה לבחון באופן ענייני את השפעת תמ"א/3 על ירידת ערך המקרקעין, ולא להתעלם ממנה. 14. בשים לב לאמור החליטה הוועדה להחזיר את הדיון לשמאי המכריע על מנת שיבחן מחדש את קביעותיו, על-פי החלטת ועדת הערר. 15. השמאי המכריע אכן דן מחדש בעניין, וביום 6.2.2005 המציא את חוות דעתו העדכנית (להלן: "חוות הדעת השנייה"). השמאי ציין כי לאור קביעת ועדת הערר שהמועד הרלוונטי הינו מועד הפרסום השני, הרי שבאותו יום כבר נתפסה החזקה במקרקעין על-ידי מע"ץ, ולכן למערער לא הייתה עוד זכות לתבוע פיצוי בגין השפעת התכנית המקומית. בהתאם קבע השמאי כי לא נגרמה כל ירידת ערך בעקבות אישור התכנית המקומית. ביחס להשפעת תמ"א/3 שב וציין כי במקרה הנוכחי לא ניתן לקבוע במדויק את מיקומו של המחלף, ולכן אין לקבוע ירידת ערך בשל פרסומה של התכנית. התוצאה הייתה כי השמאי קבע שלא נגרמה למערער כל פגיעה עקב אישור התכנית המקומית. 16. עם קבלת חוות הדעת השנייה פנה המערער שוב לוועדת הערר בבקשה שכותרתה "ערעור על החלטת השמאי המכריע ובקשה לעיון חוזר בהחלטת ועדת הערר". בקשה זו כוללת למעשה חזרה על טענות המערער שנדחו בהחלטת הוועדה מיום 14.12.2004. כן טען המערער כי גם על בסיס הקביעות והנתונים שהציבה הוועדה לשמאי המכריע בהחלטתה מיום 14.12.2004, היה על השמאי לקבוע כי ערך המקרקעין ירד עם אישורה של התכנית. 17. ביום 18.8.2005 החליטה הוועדה לדחות על הסף את בקשתו של המערער. בהחלטתה ציינה הוועדה כי המערער אינו יכול לבקש דיון חוזר בעניין שכבר נדון והוכרע על-ידי הוועדה, וכי את טענותיו כנגד ההחלטה מיום 14.12.2004 היה עליו לכלול בערעור מנהלי על אותה החלטה. הוועדה הוסיפה כי לא מצאה בנימוקי הבקשה כל טענה כנגד קביעותיו השמאיות של השמאי המכריע בחוות דעתו השנייה. 18. על החלטה זו, ביחד עם ההחלטה מיום 14.12.2004, הוגש הערעור בפניי. בערעור חוזר המערער על הטענות השונות שהעלה בפני הוועדה ובפני השמאי המכריע. 19. מנגד טוענות המשיבות כי דין הערעור להידחות על הסף. לטענת המשיבות, איחר המערער את המועד לתקיפת ההחלטה מיום 14.12.2004. המשיבות טוענות כי מטרת הפנייה לוועדת הערר בבקשה לעיון חוזר הייתה אך ורק להאריך את המועד להגשת ערעור, תוך עקיפת הוראת סעיף 198 לחוק התכנון והבנייה. לגופם של דברים תומכות המשיבות בקביעותיה של ועדת הערר ובחוות דעתו השנייה של השמאי המכריע. 20. דומני כי בטרם בירור הטענות לגופן יש חשיבות להתייחס להיבט הדיוני ככל שהוא נוגע לזכותו של המערער לתקוף את החלטת הוועדה מיום 14.12.2004. הליכי הערר והערעור 21. סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה קובע את זכותו של בעל מקרקעין או בעל זכות בהם לפיצוי בגין פגיעה במקרקעין עקב תכנית. התביעה לפיצויים מוגשת, כאמור בסעיף 197(ב) לחוק התכנון והבנייה, לוועדה המקומית. סעיף 198 לחוק קובע הוראות בדבר דרך הגשת התביעה ודרכי הערר והערעור. סעיף 198 לחוק כנוסחו במועד הרלבנטי קבע כדלקמן: "(א) הוגשה תביעה לפי סעיף 197, תודיע הועדה המקומית לכל מי שעלול להיפגע מקבלת התביעה על הגשתה ותתן לו הזדמנות להשמיע טענותיו. (ב) הועדה המקומית תדון בתביעה ותחליט, בתוך תשעים ימים מיום הגשת התביעה, אם לקבלה או לדחותה, ואם החליטה לקבלה - מהו הסכום המוצע כפיצויים. (ג) הועדה המקומית תודיע לתובע ולכל מי שהשמיע טענותיו, את החלטתה, ואם החליטה לקבל את התביעה - את הסכום המוצע כפיצויים והנימוקים לכך. (ד) החליטה הועדה המקומית לדחות את התביעה או החליטה כי בנסיבות הענין אין זה מן הצדק לשלם פיצויים עקב הוראות סעיף 200, רשאי התובע או מי שעלול להיפגע מהחלטת הועדה המקומית כאמור, לערור בפני ועדת הערר תוך שלושים ימים מיום המצאת החלטת הועדה המקומית כאמור בסעיף קטן (ב). (ה) (1) החליטה הועדה המקומית שלא לקבל את התביעה במלואה, והתובע חולק על סכום הפיצויים המוצע, יבחרו הצדדים שמאי מקרקעין (להלן - שמאי מכריע); לא הסכימו הצדדים על זהות השמאי המכריע, ימנהו יושב ראש ועדת הערר לפי פניית אחד הצדדים; (2) הועדה המקומית תודיע לשמאי המכריע אם יש מי שעלול להיפגע מקבלת התביעה והשמאי יתן לו הזדמנות להשמיע את טענותיו; (3) יושב ראש ועדת הערר יקבע את שיעור השתתפות הצדדים בשכרו ובהוצאותיו של השמאי המכריע; (4) על החלטתו של השמאי המכריע יכולים הצדדים ומי שהשמיע טענותיו בפני השמאי המכריע, לערור לועדת הערר בתוך שלושים ימים מיום המצאת החלטתו של השמאי המכריע לצדדים ולמי שהשמיע טענותיו בפניו. (ה1) (1) המגיש ערר לוועדת הערר לפי סעיף זה, ישלם לאוצר המדינה, במועד הגשתו, אגרה בסכום כמפורט להלן: (א) כשסכום הערר אינו עולה על 500,000 שקלים חדשים - 837 שקלים חדשים; (ב) כשסכום הערר עולה על 500,000 שקלים חדשים - 1,675 שקלים חדשים; שר הפנים, בהסכמת שר האוצר ובאישור ועדת הפנים ואיכות הסביבה של הכנסת, יקבע נסיבות שבהן יינתן פטור מאגרה לפי סעיף קטן זה; (2) ועדת הערר לא תקבל ערר ולא תדון בו, אלא אם כן שולמה בעת הגשתו אגרה או שניתן פטור מתשלום האגרה לפי הוראות סעיף קטן זה; (3) הסכומים האמורים בפסקה (1) יעודכנו ב-1 בינואר בכל שנה, בהתאם לשיעור העליה במדד המחירים לצרכן שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה; (4) החליטה ועדת הערר לקבל ערר, כולו או חלקו, רשאית היא להטיל על המשיב לשלם למגיש הערר הוצאות בגובה סכום האגרה, כולה או חלקה, כפי ששילם בעת הגשת הערר; היו מספר משיבים בערר - רשאית ועדת הערר לקבוע את חלוקת ההוצאות כאמור בין המשיבים; (5) בלי לגרוע מהאמור בפסקה (4), ועדת הערר רשאית להטיל על צד לערר לשלם לצד השני את הוצאותיו בערר, כולן או חלקן. (ו) דנה ועדת הערר בערר לפי סעיף קטן (ד), רשאית היא לקבל את הערר או לדחותו או למנות שמאי מכריע;החליטה ועדת הערר למנות שמאי מכריע, יחולו עליו הוראות סעיף קטן (ה). (ז) דנה ועדת הערר בערר לפי סעיף קטן (ה), רשאית היא לקבל את הערר או לדחותו וכן רשאית היא, בטרם תתן החלטה כאמור, לקבל חוות דעת שמאי לאחר שניתנה לצדדים או למי שעלול להיפגע מהחלטת ועדת הערר, הזדמנות לטעון טענותיהם לענין חוות דעתו של השמאי. (ח) על החלטת ועדת הערר ניתן לערער, בשאלה משפטית בלבד, לבית משפט לענינים מינהליים בתוך ארבעים וחמישה ימים מהיום שבו הומצאה לצדדים החלטת ועדת הערר. (ט) שר המשפטים יתקין תקנות לענין שכר השמאים לפי סעיף זה. (י) ההליכים בפני השמאי המכריע יהיו בהתאם לחוק הבוררות, התשכ"ח-1968, בשינויים המחוייבים לפי הענין. (יא) שמאי שמונה לפי סעיף זה רשאי לקבל מידע לפי הוראות סעיף 14א לתוספת השלישית." אציין כי לאחרונה תוקן סעיף 198 במסגרת התיקונים לחוק בתי משפט לעניינים מינהליים (תיקון מס 15) התשס"ה-2005 (ס"ח 2020 עמ' 738), אולם נקבע במסגרת אותו תיקון כי התיקון יחול רק על תביעות פיצויים שיוגשו מיום כניסתן לתוקף של תקנות שיותקנו על-פי סעיף 198(ט) לחוק. תקנות כאלו לא הותקנו, ומכל מקום, בשים לב למועד התיקון, ברי כי לענייננו רלוונטי נוסח הסעיף בטרם התיקון. 22. כפי שניתן לראות, קובע סעיף 198 מסלולים שונים לבירור תביעת הפיצויים. תחילתו של ההליך הינה תמיד בהגשת תביעה לוועדה. מכאן עשוי ההליך לפנות למסלולים שונים. הכירה הוועדה בתביעה, עוברים הצדדים למסלול הערכת היקף הפגיעה וקביעת שיעור הפיצויים. סעיף 198(ה) דן במסלול זה (להלן: "מסלול השומה"). לא הגיעו הצדדים להסכמה על סכום הפיצוי, יבחרו הצדדים בשמאי מכריע. עם קבלת חוות דעת השמאי, עומדת לצדדים זכות לתקוף את הכרעתו בפני ועדת הערר. מסלול אחר נקבע כאשר הוועדה דוחה לחלוטין את תביעת הנפגע, בין מחמת הטענה כי המקרקעין כלל לא נפגעו, בין מחמת שהוועדה כופרת בזכותו לפיצוי, ובין מחמת טענה לפטור מתשלום מכוח סעיף 200. זהו מסלול דיון בזכותו המהותית של הנפגע לקבלת פיצוי (להלן: "מסלול הזכות"). במקרה שכזה רשאי הנפגע לפנות לוועדת הערר עם קבלת הודעת הוועדה המקומית על דחיית תביעתו (סעיף 198(3)). לוועדה סמכות לקבל את הערעור ולקבוע את זכותו של הנפגע לפיצוי; לדחות את הערעור; וכן מוסמכת היא למנות שמאי מכריע מטעמה (ראה סעיף 198(1)). יצוין כי גם במסלול הראשון, בערר על הכרעת שמאי מכריע שמונה על-פי סעיף 198(ה), יכולה הוועדה למנות שמאי מטעמה (סעיף 198 (ז)). זהו אינו שמאי מכריע כמשמעותו בסעיף 198(ה), אלא שמאי נוסף שנועד לסייע לוועדה (ראה הערותיו של פרופ' א' נמדר, בספרו פגיעה במקרקעין - פיצויים בגין נזקי תכנית, עמ' 340). על החלטות ועדת הערר, בשני המסלולים, ניתן לערער לבית המשפט לעניינים מינהליים. 23. ההליך בין הצדדים בפניי התנהל כולו במסלול השני - מסלול הזכות. כאמור, במסגרת מסלול זה יכולה הוועדה ליתן החלטה לקבלת ערעור הנפגע; לדחותו; וכן מוסמכת היא למנות שמאי מכריע. 24. כפי שראינו, ביום 21.06.2001 החליטה הוועדה על מינוי שמאי מכריע. ביום 14.12.2004 דנה הוועדה בערר על הכרעת השמאי והחזירה את הדיון לשמאי לשם מתן הערכה מחודשת על-פי הנתונים שקבעה. מהו טיבן של החלטות אלו? 25. עמדת המשיבות הינה כי החלטות אלו הינן החלטות המזכות את הנפגע בהגשת ערעור לבית המשפט לעניינים מינהליים. מכאן, טוענות הן, כי משנמנע המערער לתקוף בפני בית המשפט לעניינים מינהליים את החלטת ועדת הערר, מיום 14.12.2004, איבד את זכותו לתקיפה מאוחרת יותר. לעומתן סבור המערער כי רק משהושלמה חוות דעת השמאי, נפתחה בפניו הזכות לערעור. 26. לשם הכרעה במחלוקת זו יש לבחון מהי אותה "החלטה" לגביה קמה לצדדים זכות ערעור לבית המשפט לעניינים מינהליים, ומה טיבן של החלטות הוועדה בענייננו. 27. בעמ"נ 415/04 (חיפה) הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה נ' צפדיה אליהו, דינים מחוזי לה(5) 33, דנה כב' השופטת גילאור בשאלת זכות הערעור על החלטת ועדת הערר למינוי שמאי מכריע על-פי סעיף 198(ו). כב' השופטת גילאור הגיעה למסקנה כי ההחלטה עליה רשאים הצדדים לערער על-פי סעיף 198(ח) לחוק, הינה אך ורק החלטה סופית בערר. על החלטת ביניים שאינה מסיימת את הדיון במחלוקת שבין הצדדים, כך קבעה, אין זכות ערעור. לפיכך נדחה ערעור הוועדה המקומית על החלטת ועדת הערר למנות שמאי מכריע. בית המשפט סמך בין היתר על פסק הדין ברע"א 3959/97 ברק נ' מנהל מס שבח מקרקעין אזור נתניה, דינים עליון נג 957, שהגיע למסקנה זהה בנוגע לערעור על החלטות ועדת ערר על-פי חוק מיסוי מקרקעין, התשכ"ג-1963. על החלטת השופטת גילאור בעמ"נ 415/04 הנ"ל הוגשה בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון, שנדונה בבר"ם 10275/04 צפדיה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה, דינים עליון כרך ע' 966. כב' השופטת ביניש דחתה את הערר תוך שהיא מבהירה: "לאחר שעיינתי בבקשה ובנספחיה הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות. גם בהביאנו בחשבון את השוני בין מינוי שמאי מכריע על פי חוק מיסוי מקרקעין, אשר נדון בפרשת ברק הנ"ל, לבין מינוי שמאי מכריע על פי חוק התכנון והבניה, אין בכך כדי להצדיק פתיחת פתח לערעור על החלטת ועדת הערר למנות שמאי מכריע. לא בכדי נקבע בסעיף 198(ח) לחוק כי על החלטת ועדת הערר ניתן לערער לבית משפט לענינים מינהליים ב'שאלה משפטית' בלבד ונוסחו שונה מלשונם של סעיפים 41 ו-52 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984, הקובעים כי ניתן לערער בזכות על 'פסק דין', להבדיל מ'החלטה אחרת'. לשונו של סעיף 198(ח) הנ"ל מצביעה על מגמה לצמצם את זכות הערעור על החלטות ועדת הערר (השוו: עע"ם 4597/01 הוועדה המקומית לתכנון ובניה 'שורקות' נ' גרמנוב, פ"ד נז (1) 331). במקרה דנן, מינוי השמאי המכריע אינו מסיים את הדיון, גם אם לאחר מתן החלטת השמאי המכריע הדיון אינו חוזר אל ועדת הערר אלא אם אחד הצדדים מחליט לערער על החלטה זו. לפיכך, כפי שציין בית המשפט קמא, נשמר האיזון שבין הצורך בקיום הליך מהיר ויעיל לבין שמירת זכות הערעור של הצדדים." (ראה גם עמ"נ (חיפה) 261/05 קופרמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה השומרון, דינים מחוזי לה(2) 332). 28. השאלות בדבר זכות הערעור על החלטות ביניים של ועדות מעין משפטיות חוזרות ועולות בעניינים שונים (כמו למשל בערעור על ועדות ערר על-פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 ועוד). דומה כי המגמה הכללית בפסיקה הינה לשלול את זכות הערעור על החלטות ביניים של ועדות הערר ולהותיר את זכות הערעור רק על החלטה סופית של הוועדה. תוצאה זו מתבקשת מהצורך ביעילות ההליכים בפני הגופים המעין-שיפוטיים ואף מלשון הוראות הערעור המגבילות בדרך כלל את זכות הערעור לערכאה שיפוטית, כמו הגבלה לערעור בשאלה משפטית בלבד וכדומה (ראה גם סקירה מקיפה בהחלטה בבש"א (שלום-תל-אביב) 188847/04 שיכון עובדים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח-תקווה, דינים שלום, מה 216). 29. בפסק דינה של השופטת גילאור בעמ"נ 415/04 הנ"ל, כמו גם בפסק הדין של כב' השופטת שטמר בעמ"נ 201/05 הנ"ל, נקבע כי החלטה בדבר מינוי שמאי מכריע הינה החלטת ביניים שלא ניתן להגיש עליה ערעור. דומה שגם החלטה להחזרת דיון לשמאי המכריע, שישלים ויתקן חוות דעתו על-פי קביעות של ועדת הערר, הינה החלטת ביניים שאין עליה כל זכות ערעור. מכאן מתחייבת המסקנה כי למערער לא עמדה זכות ערעור על החלטות ועדת הערר מיום 21.06.2001 או מיום 14.12.2004. החלטות אלו היוו החלטות ביניים, ולא סיימו את ההליך. על כן טענת המשיבות כי אי-הגשת ערעור על החלטות אלו חוסמת את דרכו של המערער לתקוף את ההחלטות כעת, דינה להידחות. 30. אציין כי לאחר שייכנס לתוקפו התיקון לסעיף 198 לחוק, ישתנה המצב המשפטי. על-פי התיקון, הערר לוועדת הערר הינו רק במסגרת מסלול הזכות. לעומת זאת כאשר התקיפה הינה במסלול השומה, יוגש הערעור על החלטת השמאי המכריע לבית המשפט לעניינים מינהליים. כמו כן נקבע כי במסגרת מסלול הזכות רשאית הוועדה למנות שמאי מטעמה, אולם זהו אינו שמאי מכריע הכפוף להוראות סעיף 198(ה). סעיף 198(ח) החדש אינו מגביל את הערעור על החלטת הוועדה (במסלול הזכות) או על החלטת השמאי המכריע (במסלול השומה) לנקודה משפטית בלבד, ולכאורה אין כל מגבלה המצמצמת את זכות הערעור. עם זאת יש לציין כי חסימת הזכות לערער על החלטות ביניים של ועדת הערר או של השמאי המכריע לא התבססה על עיגון חקיקתי, ודומה שהלכות בית המשפט כפי שפורטו, ימשיכו לחול. 31. לא ניתן לסיים את הדיון בשאלה הדיונית מבלי לברר מהו המועד שבו הופכת החלטת ועדת הערר שהורתה על מינוי שמאי מכריע, להחלטה סופית. לכאורה עם מינוי השמאי אין כל צורך שהדיון יחזור לוועדה. ניתן לחשוב שמועד הערעור על החלטת ועדת הערר שמינתה את השמאי יחל עם קבלת חוות דעתו, המהוָוה השלמה של החלטת הוועדה. מנגד ניתן לחשוב שיש צורך בפנייה מחודשת לוועדה כדי שתאמץ את קביעת השמאי. 32. המחוקק שותק בעניין זה. גם בית המשפט העליון, בבר"ם 10275/04, אינו נותן תשובה ברורה. על פניו מינויו של השמאי על-ידי ועדת הערר אינו סוף פסוק. רק אימוצה של חוות דעת השמאי על-ידי הוועדה מסיים את הדיון בפניה. ראוי, להבנתי, כי ועדת הערר תפעל, גם בהיעדר הסדר חקיקתי ברור, בדרך של זימון הצדדים ושמיעת עמדתם לעניין אימוץ או דחיית חוות דעת השמאי. לאחר מכן תיתן הוועדה החלטתה הסופית, ומרגע זה תקום לצדדים זכות הערעור. זכות ערעור זו תשתרע, כמקובל, לא רק על ההכרעה הסופית אלא גם על החלטות הביניים. דרך זאת קבועה גם בסעיף 198(ז) לחוק התכנון והבנייה כנוסחו על-פי התיקון האחרון. מודע אני כי במצב הקיים לפני התיקון נוצר עירוב בין מסלול הזכות, שבו החל הדיון בעבר, למסלול השומה, שנפתח עם מינוי השמאי המכריע. אולם קביעות השמאי עשויות להיות בעלות חשיבות גם במישור הזכות לפיצוי, ולא רק במישור השומה. מכאן שכל עוד לא הופרדו המסלולים, ראוי שוועדת הערר תאפשר לצדדים לשוב ולבוא בפניה, עם קבלת חוות דעת השמאי. אין צורך בהגשת ערר חדש על החלטת השמאי המכריע או בבקשה לעיון חוזר, אלא על הוועדה להשלים את מלאכתה ולקבוע עמדתה ביחס לחוות דעת השמאי. היעילות, המהירות והוודאות מחייבות שהוועדה תיתן דעתה באופן ברור לחוות דעת השמאי שמונה על ידה, ולא תמתין לפניית הצדדים בהליך נוסף ונפרד, שעלול להתעכב זמן רב עד שיבוא לבירור בפני ועדת הערר. כפי שניתן לראות, לא כך נהגה ועדת הערר בעניין שבפנינו. הדבר יצר תסבוכת ואי-בהירות שהביאו את המערער להגיש בקשה בלתי ברורה. 33. בשים לב לאמור, דומה שטעתה הוועדה כאשר דחתה על הסף את בקשתו של המערער, שהרי לא עמדה בפניו כל דרך לתקיפה אלא בפנייה לוועדה כדי שתשלים את החלטתה ותאמץ או תדחה את חוות דעת השמאי. מכאן גם שדין הטענה המקדמית שהעלו המשיבות, להידחות, ואין לשלול מהמערער את זכותו לתקוף את החלטת ועדת הערר מיום 14.12.2004. 34. ניתן היה לסיים את פסק הדין בשלב זה ולהחזיר את הדיון לוועדת הערר, אשר דחתה את בקשת המערער על הסף, אולם דומה כי מגוף ההחלטה ניתן להסיק כי הוועדה החליטה לאמץ את חוות דעתו השנייה של השמאי, ועל כן אדון גם בטענות לגופן. המועד הקובע 35. סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה קובע את זכותו של מי שהיה בעל המקרקעין או בעל הזכות לפיצוי "ביום תחילתה של התכנית" לקבל פיצוי. המועד הקבוע להערכת שווי המקרקעין הינו אפוא מועד תחילתה של התכנית. 36. הצדדים נחלקו בשאלה מהו מועד הפרסום הרלוונטי; האם הפרסום הראשון, שכלל טעות בציון מספרו של אחד הגושים עליהם חלה התכנית, או הפרסום השני שתיקן את הטעות. 37. המשיבות מבססות את טענותיהן על שני נימוקים: האחד - הפרסום הראשון היה בטל (void) בשל הפגם שדבק בו; השני - בהחלטתה לאישור התכנית בשנית הכריזה הוועדה כי התכנית נשוא הפרסום הראשון בטלה. 38. נקודת המוצא לדיון בסוגיה זו צריכה להיות כי תכנית המבטלת תכנית פוגעת קודמת, אינה מאיינת את הזכות לפיצוי בגין התכנית שבוטלה. פועלה של תכנית המבטלת תכנית קודמת אינו רטרואקטיבי, אלא צופה פני עתיד. כך למשל ברור כי מי שפעל על-פי תכנית שהייתה בתוקף, גם אם בוטלה לאחר מכן, פעל כדין (פרופ' א' נמדר הנ"ל, עמ' 121). עדיין עשויה לעלות הטענה כי כל עוד לא שילמו לנפגע מהתכנית הראשונה פיצויים בגין פגיעה, יש ליתן תוקף מלא לביטולה של התכנית, שאם לא כן יזכה לפיצוי בגין פגיעה שכבר עברה מן העולם. בע"א 4809/91 הוועדה המקומית לתכנון ובניה נ' קהתי, פ"ד מח(2) 190, נקבע בדעת רוב כי "לא רק שיש בכוחו של אירוע נורמטיבי מאוחר במקרקעין לבטל אירוע נורמטיבי פוגעני קודם החל על אותם מקרקעין, אפילו משתמע הדבר מכללא, אלא שהפיצויים שהרשות מחויבת בהם יחושבו אז לפי מועדו של האירוע הנורמטיבי המאוחר" (דבר השופט א' גולדברג, פסקה 5). עם זאת נפסק כי מקום שכתוצאה מאישור התכנית הראשונה נפגע הבעלים, כגון שנמנע ממנו ניצול הקרקע בתקופת הביניים, יש מקום לפצותו בגין פגיעה זו. בדנ"א 3768/98 קרית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, פ"ד נו(5) 49, עלתה לדיון סוגיה דומה. באותו מקרה נדונה הוראת סעיף 4(5) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, שעניינה תשלום היטל השבחה בשרשרת התכניות. עם זאת ערך בית המשפט גם השוואה להוראות הפיצויים על-פי סעיף 197. כב' השופט אור (שעמדתו הייתה עמדת הרוב) הביע דעתו כי תוצאת פסק הדין בפרשת קהתי אינה מוצדקת, והיא עלולה לגרום לבעלים של המקרקעין נזק ופגיעה בלתי מוצדקים (ראה שם, עמ' 139-140). בין היתר מציין השופט אור: "הזכות לפיצויים נולדה עם אישור התכנית הפוגעת (ראו בסעיף 197), ואין מקום או עילה לפגוע בזכות זו, או לגרוע ממנה, ללא אמירה מפורשת בחוק." (עמ' 140) הנחת כב' השופט אור הייתה כי בעל המקרקעין יהיה זכאי לפיצוי עם אישורה של התכנית הפוגעת. ביטולה של התכנית בתכנית מאוחרת, מהווה אירוע משביח שבגינו על הבעלים לשלם היטל השבחה. אף שהלכת קהתי הנ"ל לא בוטלה מפורשות בפרשת בית הכרם, דומה כי מדברים אלו ניתן ללמוד שבית המשפט סבר כי יש לבטלה, וכי בעל זכות במקרקעין שנפגעו עקב תכנית, יהיה זכאי לפיצוי עם אישור התכנית, גם אם זו בוטלה בתכנית מאוחרת יותר. 39. ייתכן שדברים אלו נאמרו למעלה מן הדרוש, שכן המשיבות אינן טוענת כי התכנית שאושרה ביום 11.1.1998 ביטלה את התכנית הקודמת, אלא טוענים כי באישור התכנית השנייה הוצהר כי הפרסום הראשון בטל. לא מדובר בתכנית שמבטלת תכנית קודמת, אלא בתיקון מועד תחילתה של התכנית. עם זאת דומני כי עמדת בתי המשפט לעניין נפקותה של תכנית מאוחרת עשויה להשליך גם על פרשנות הדין בכל הנוגע לתיקון מאוחר, כפי שאירע במקרה שבפנינו. 40. לכאורה עם פרסומה של התכנית ביום 1.3.1998 (מועד הפרסום הראשון) קמה לבעלי המקרקעין שנפגעו זכות לתבוע פיצויים על-פי סעיף 197. מאותו רגע ואילך לא היו רשאים לנצל את המקרקעין אלא לייעודים על-פי התכנית. ערך המקרקעין במכירה ממוכר לקונה בשוק הפרטי היה מושפע מאישור התכנית. תכנית משביחה מאוחרת, החלה על המקרקעין, הייתה מטילה עליה חובת תשלום היטל השבחה וכדומה. שינוי נורמטיבי בטיב הזכויות ובערך המקרקעין לא ניתן לאיון בתכנית מאוחרת יותר. תיקון התכנית במסגרת תכנית מאוחרת אינו יכול לשנות בדיעבד את המציאות שכבר נשתנתה. הפגיעה בפועל נוצרה עם פרסום התכנית. 41. יוצא מכלל זה מצב שבו אישור התכנית במועד המקורי היה חסר כל נפקות, דהיינו עם פרסום התכנית למתן תוקף במועד, הפרסום הראשון היה בטל מעיקרא. 42. המשיבות מפנות לע"א 196/98 הוועדה המקומית לתכנון ובניה "הדרים" נ' גורנת, פסק דינה של השופטת ה' גרסטל, שם נדון מקרה דומה. באותו מקרה פורסמה התכנית לראשונה, בטרם הסתיימו הליכי התכנון על-פי החוק. בית המשפט קבע כי המועד הרלוונטי הוא מועד הפרסום המאוחר. על פסק דין זה הוגש ערעור, ונמסר כי במסגרת הערעור הושגה הסכמה בין הצדדים לחשב את הפגיעה במקרקעין על-פי מועד הפרסום הראשון. מכל מקום, אין כל הכרעה של ערכאות הערעור בשאלה. 43. מנגד מפנה המערער לפסקי דין התומכים בעמדתו, ובין היתר לפסק דינו של השופט א' גרוניס, בשבתו בבית המשפט המחוזי, בעת"מ 1168/00 דני גאולה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב יפו, תק-מחוזי 2001 (1) 576, שם מציין הוא כי לעתים על אף שנפל פגם בתכנית או בהליכי פרסומה, הדבר לא יביא בהכרח לביטולה. כן מציין הוא כי יש להבחין בין הפגם בהליך ובין נפקותו של הפגם, וייתכן שאותו פגם עצמו יביא לתוצאות שונות במקרים שונים (שם, פסקה 14). 44. כידוע, השתרשה בפסיקה תורת "הבטלות היחסית" או "התוצאה היחסית". ברע"פ 4398/99 הראל נ' מדינת ישראל, פ"ד נד(3) 637, 644-645, אומר השופט י' זמיר: "במישור הראשון על בית המשפט לבדוק ולקבוע אם נפל פגם בהחלטה: פגם של חוסר סמכות, הפרה של זכות הטעון, ניגוד עניינים, שיקולים זרים וכיוצא באלה. אם קבע בית המשפט, במישור הראשון, שנפל פגם בהחלטה, או אז עליו לשקול, במישור השני, את נפקות הפגם, כלומר, את הסעד הראוי. השיקולים של בית המשפט בשני המישורים שונים מאד: בכל מישור פועל בית המשפט לתכלית שונה ובכלים שונים. ראו בג"ץ 4235 ,2918/93 עיריית קרית גת נ' מדינת ישראל, פ"ד מז(848 ,832 (5. לפיכך אפשר שפגם מאותו סוג, כגון הפרה של חובת ההתייעצות, יוביל במקרים שונים לתוצאות שונות, לפי הנסיבות של כל מקרה ומקרה. אפשר שבמקרה אחד הוא יוביל את בית המשפט להצהיר כי ההחלטה המינהלית בטלה מעיקרה; במקרה שני הוא עשוי להוביל את בית המשפט לביטול ההחלטה ממועד מסויים שבית המשפט יקבע, אם בעבר ואם לעתיד; ואפשר גם, במקרה אחר, שבית המשפט יקבע, על אף הפגם, כי ההחלטה תקפה ומחייבת כאילו לא נפל בה פגם." (ראה גם ע"א 119/01 פרץ אקונס נ' מדינת ישראל, פ"ד נז(1) 817, 859). 45. במקרה שבפניי הפגם שנמצא בפרסום הראשון הינו טעות בציון מספר אחד מגושי המקרקעין עליהם חלה התכנית (נרשם גוש 10222 במקום 10022). המשמעות המעשית של טעות זו הייתה כי בעלי הזכויות בגוש הנכון לא יכולים היו לדעת מתוך עיון בפרסום ובהוראות התכנית כי היא חלה על חלקתם. עם זאת מתברר מטענות המערער, שלא נסתרו, כי התשריט שצורף לתכנית היה מדויק וכלל את כל הגושים הרלוונטיים. בע"א 3213/97 נקר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, פ"ד נג(4) 625, מציין כב' השופט מ' חשין, בעמ' 646, כי בסתירה בין תשריט לבין מסמכי החלטה לאישור התכנית, ידו של התשריט על העליונה. 46. עם זאת אין להקל ראש בטעות בפרסום מספר הגוש עליו חלה התכנית. בע"א 3213/97 הנ"ל מציין השופט חשין (עמ' 648): "נורמות שיש בהן כדי להשפיע על הכלל או על זכויות יחידים, חייבות להתפרסם ברבים כדי שהכל יוכלו לדעת מה קובע הדין. נורמות אלו חייבות אף להיות נגישות לפרט ולכלל, שהמבקש לדעת מה הדין יוכל אמנם לדעת אותו. בה-בעת, ומאותם טעמים עצמם, הדין המתפרסם ברבים הוא הדין המחייב, הוא ולא מיסמכים שהיחידים והכלל, כולם או מקצתם, אף אינם יודעים על קיומם. כך, למשל, אם יבקש פלוני לקנות כיברת קרקע פלונית באיזור שעליו חלה תוכנית, כיצד יידע מה מעמדה ומה שווייה של אותה קרקע? אף אתה אמור: פלוני יעיין (בין השאר) בתוכנית - בתקנון ובתשריט - ומאלה ילמד ויידע מהו הסטטוס של הקרקע ומה זכויות עומד הוא לרכוש. הזכויות באותה קרקע פלונית תיקבענה על-פי הפירסומים המחייבים, ולא על-פי מיסמכים עלומים שבתיקי הרשויות, מיסמכים שלא באו לידי ביטוי בתוכנית כפי שפורסמה. לו אחרת אמרנו, כי-אז הישמטנו במו-ידנו את ערכו של הפירסום כמכשיר במישטר פתוח כשלנו, מישטר המחייב שקיפות של מעשי הרשות." טעות בפרסום עלולה להטעות את בעל המקרקעין עצמו וכן את מי שמעוניין לרכוש זכויות במקרקעין. לפיכך בדין פעלה הרשות לתקן את הטעות מיד כשהתקבלה. 47. האם הטעות ברישום הגוש הינה כזו היורדת לשורש ומאיינת את התכנית כפי שפורסמה בפרסום הראשון? האם בשל הטעות יש מקום לראות בתכנית הראשונה כבטלה? דומני כי תוצאת הבטלות אינה מחויבת ואף אינה ראויה. למעשה מדובר בטעות דפוס בלבד ברישום הגוש. התשריט עצמו לא היה מוטעה, כך שברור כי הוועדה שאישרה את התכנית ידעה בדיוק על אילו מקרקעין תחול. לא הוברר בפניי מי היה בעל המקרקעין שלגביו נעשתה הטעות והאם ידע על התכנית, אם לאו. מהעובדה שלאחר הפרסום המתקן לא הוגשה כל התנגדות, ניתן אולי להסיק כי בעלי הזכויות בגוש הראשון ידעו על התכנית כבר בעת הפרסום הראשון, אך דומה שאין הכרח לקבוע כל ממצא בעניין זה. 48. יש לזכור כי מרגע הפרסום הראשון נפגעו המקרקעין. מאותו מועד נאסר ניצול השטח שלא לייעוד הקבוע בתכנית. כל אדם שהיה בודק את הזכויות במקרקעין ושוקל לעשות בהם עסקה, היה יוצא מנקודת הנחה כי התכנית בתוקף. קבלת עמדת המשיבות מהווה פגיעה בבעלי המקרקעין ובבעלי הזכויות שעליהם חלה התכנית, למעט בעל המקרקעין לגביהם חלה הטעות, שהרי הפגיעה בהם אירעה בפועל עם הפרסום הראשון. מאידך, הכרה בתקפות הפרסום הראשון לצורך תביעה לפי סעיף 197 לחוק ובזכות המערער לפיצוי החל ממועד הפרסום הראשון, אינה גורמת עיוות דין ואינה פוגעת בכל אינטרס ציבורי. נזכיר כי ההחלטה אם הפגם שנפל במעשה המינהלי מהווה פגם המביא לבטלות, או שמא ניתן להתעלם מהפגם ולהכיר בנפקות המעשה השלטוני, תיקבע על-פי נסיבות העניין, תוך שקילה של חומרת הפגם, העוול שנגרם בעטיו, הפגיעה בציבור כתוצאה מבטלות המעשה המינהלי, או להפך - מהותרתו בתוקף וכדומה (ראה ע"א 2518/02 ד"ר בנסון סמיון נ' שר הבריאות, פ"ד נז(1) 778, 785). אפילו חריגה מסמכות אינה מחייבת בהכרח את הקביעה בדבר בטלות המעשה המינהלי (ראה בג"צ 7505/98 קורינאלדי נ' לשכת עורכי הדין בישראל, פ"ד נג(1) 153, 162), לא כל שכן כאשר הפגם נובע מטעות טכנית בלבד. 49. בע"א 196/98 שנפסק בבית המשפט המחוזי בתל-אביב, אושרה התכנית בטרם הסתיימו ההליכים על-פי החוק. באותו מקרה התבסס בית המשפט בהכרעתו על כך שכתוצאה מהאישור המוקדם נפגעו זכויות המשיב להשלים את הליכי הערעור. לא כך במקרה שבפניי. הענקת תוקף לפרסום הראשון לצורך קביעת המועד להערכת הפיצוי על-פי סעיף 197 לחוק, לא רק שלא פוגעת בזכויות בעלי המקרקעין, אלא להפך - מגינה עליהם ומאפשרת להם לזכות בפיצוי גם על התקופה שבין שני הפרסומים בהם נפגעו המקרקעין בפועל. נְשווה לנגד עינינו מצב שבו המקרקעין היו נתפסים על-ידי מע"ץ או על-ידי רשות אחרת, מכוחה של התכנית, מיד לאחר הפרסום הראשון. ברי שבמקרה זה זכאים היו בעלי המקרקעין לפיצוי, גם אם פורסמה מאוחר יותר תכנית חדשה המתקנת טעות דפוס בפרסום. לבסוף נזכיר כי תכלית הוראת סעיף 197 לחוק הינה לפצות את בעל הזכויות במקרקעין על נזקים שנגרמו לו בשל הפגיעה במקרקעין. תכלית זו מחייבת כי המועד הקובע לעניין הערכת הפגיעה יהיה מועד הפרסום הראשון, אשר מיד בעקבותיו נפגעו המקרקעין בפועל, וירד ערכם. אשר על כן יש לקבל את טענותיו של המערער בעניין זה ולקבוע כי המועד הרלוונטי לעריכת השומה על-ידי השמאי המכריע הינו 1.3.1998, ולא 11.11.1998. השיקולים בקביעת שווי במצב קודם 50. כדי להעריך את מידת הפגיעה במקרקעין עקב תכנית יש צורך לערוך השוואה בין שווי המקרקעין סמוך לפני כניסתה של התכנית לתוקף ואת שוויים מיד לאחר אישורה, דהיינו השוואה בין שווי במצב קודם לבין שווי במצב החדש. הצדדים חלוקים ביניהם בהערכת שוויים של המקרקעין במצב קודם. המחלוקת נעוצה בשאלה אילו גורמים יש להביא בחשבון בהערכת השווי, וליתר דיוק - אילו אירועים נורמטיביים קודמים יילקחו בחשבון. המערער סבור כי אין להתחשב בהשפעות תמ"א 3 ובהכרזות על-פי פקודת הדרכים, ואילו המשיבות טוענות כי גורמים אלו הביאו לפגיעה קודמת בשווי המקרקעין עד כדי אבדן כל ערך. אפתח במספר הערות מקדימות. 51. שוויים של מקרקעין עשוי להשתנות בהתאם לגורמים רבים ומגוונים. לא כל גורם ואפילו לא כל פעולה תכנונית הגורמים לשינוי בשווי המקרקעין, מזכים את בעל הזכויות בפיצוי (ולהבדיל - מטילים עליו חובת תשלום היטל השבחה). הדין מכיר בזכותו של בעל המקרקעין לפיצוי רק אם הפגיעה נגרמה עקב אישורה של תכנית. אירוע תכנוני אחר, שאינו בגדר תכנית, אינו מזכה את בעל הזכויות בתביעת פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. כך למשל שינוי חקיקתי, המגביל זכויות ניצול ושימוש של מקרקעין, אינו מזכה בתשלום פיצוי, וכך גם פעולות של רשויות שונות שאינן בגדר תכנית (ראה ד' לוינסון פגיעות במקרקעין על ידי רשויות התכנון, עמ' 363 ואילך). ישנן גם פגיעות עקב תכנית שאינן מזכות בפיצוי בהתאם למבחני סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה (ראה דנ"א 1333/02 הוועדה המקומית לתכנון ובניה, רעננה נ' הורוויץ, פ"ד נח(6) 289). 52. העובדה כי ערך המקרקעין נפגע בשל גורם שאינו מזכה את הבעלים בפיצוי על-פי סעיף 197 לחוק, בין אם הגורם הינו זר ובין אם הוא אירוע נורמטיבי שאינו תכנית, חייבת למצוא ביטוי בהערכת שווי המקרקעין במצב הקודם. התעלמות מגורמים שהביאו לירידת שווי המקרקעין, רק משום שלבעל הזכויות אין אפשרות לתבוע פיצוי בגין ירידה זו, תביא להענקת פיצוי עקיף בניגוד לכוונת המחוקק להגביל את הפיצוי לפי סעיף 197. 53. עניין אחד יוצא מכלל זה. לעתים הציפייה לאישורה של תכנית משפיעה על שווי המקרקעין. הידיעה בדבר הכנתה של תכנית, לא כל שכן הפקדתה, יוצרת ציפייה לאישור התכנית ומשפיעה על שווי המקרקעין עוד לפני כניסת התכנית לתוקף. במצבים שכאלו ברי כי התחשבות בציפייה לאישור התכנית בעת הערכת השווי במצב הקודם, תגרום לתשלום פיצוי חלקי בלבד (ד' לוינסון הנ"ל עמ' 377). לפיכך, בעת הערכת שווי המקרקעין במצב הקודם, יש להתעלם מהשפעות הציפייה לאישורה של התכנית על שוויים. ומן הכלל אל הפרט. 54. כאמור, שלושה נושאים מחייבים התייחסות: השפעת תמ"א 3, תמ"א /10 וההכרזות על- פי פקודת הדרכים. בחוות דעתו הראשונה סבר השמאי כי עליו להתעלם מהשפעת תמ"א/3, שכן התשריט שצורף לתכנית נערך בקנה מידה של 1:100,000. תוך הסתמכות על פסיקת בית המשפט, קבע השמאי כי לא ניתן לאמוד פגיעה בנכס כאשר זהו קנה המידה לתשריט. בהחלטתה מיום 14.12.05 קבעה הועדה כי המבחן להערכת הפגיעה עקב תכנית מתאר ארצית בקנה מידה כאמור צריכה להיות עניינית. כל מקרה ייבחן לגופו בשים לב לתכנית ולחלקה הנדונה. 53. בחוות הדעת השנייה הגיע השמאי למסקנה כי בעקבות תפיסת המקרקעין על-ידי מע"ץ לא נגרמה כל פגיעה במקרקעין עקב התכנית שאושרה עם הפרסום השני. עם זאת ציין "במקרה הנדון לא ניתן לקבוע במדוייק את מיקומו של המחלף" (עמ' 3). משמע, לכאורה, לא הסתפק השמאי בקביעה הכללית העקרונית, אלא סבר כי בדיקה פרטנית של המקרה אינה מאפשרת לאמוד את השפעתה של תמ"א/3 על המקרקעין. ציינתי כי לכאורה מדובר בבדיקה פרטנית, שכן השמאי מפנה לעמ' 28 לחוות דעתו הראשונה, שם הוא מתייחס לתכנית באופן כללי בלבד. 54. אין ספק כי החלטת הוועדה בעניין תמ"א/3 ניתנה כדין. אין מקום לקבוע כלל גורף כי תכנית בקנה מידה של 1:100,000 אינה תכנית פוגעת. כל מקרה ייבחן על-פי עובדותיו. ייתכן שדי בקנה מידה כזה כדי להצביע על פגיעה בחלקה גדולה, או אם קיימים נתונים נוספים שיבהירו באיזה חלק מדובר וכו'. לפיכך עניין זה צריך לחזור לשמאי להבהרה, לאחר שהשמאי יתייחס לנתוני המקרקעין של המערער ויבחן אותם אל מול הוראות ותשריט תמ"א/3. 55. לעניין תמ"א/10 דומה כי לא צריכה להיות כל מחלוקת. מטיעוני הצדדים לא ניתנה תשובה ברורה מה הוחלט בערר 42/00, אך מחוות הדעת הראשונה עולה כי נושא ירידת ערך המקרקעין בשל תכנית זו הועבר להכרעת השמאי. לא מצאתי מדוע נושא זה שב ועלה, שכן לא צריכה להיות מחלוקת כי המערער זכאי לפיצוי בגין ירידת ערך המקרקעין כתוצאה מתכנית זו, כפי שנקבע גם בחוות הדעת הראשונה. 56. המחלוקת העיקרית נוגעת להשפעתן של ההכרזות מכוח פקודת הדרכים. בחוות דעתו הראשונה סבר השמאי כי קביעת שווי בהתייחס להשפעת ההכרזות תמנע מהבעלים לקבל פיצוי הולם על-פי סעיף 197. השמאי גם הפנה להחלטת ועדת הערר מחוז מרכז בערר 592/03-588צ'רניש נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה פתח-תקוה. בהחלטתה מיום 14.12.05 קבעה ועדת הערר כי טעה השמאי, וכי יש להתחשב בהשפעת צווי ההכרזה. הוועדה הדגישה כי ההכרזה אינה שלב בהליך התכנוני ובגיבושה של התכנית, אלא זוהי פעולה עצמאית על-פי דין נפרד. ההכרזה הינה שלב ראשון לפני תפיסת המקרקעין על-פי הפקודה, ואינה שלב בתכנית. 57. כפי שציינתי לעיל, אין מקום להביא במסגרת הערכת שווי המקרקעין במצב קודם את השפעתם של הליכי התכנון. עם זאת אין להתעלם מהשפעת גורמים אחרים. הכרזה על-פי פקודת הדרכים אינה שלב בהליך התכנוני. ההכרזה אינה אלא שלב מקדים לתפיסה על-פי הפקודה. אין כל ספק כי לאחר פרסום צו ההכרזה, לא כל שכן לאחר רישום הערה מתאימה בלשכת רישום המקרקעין, יש לַדבר השפעה על שווי המקרקעין. ההכרזה יוצרת ציפייה כי המקרקעין ייתפסו על-ידי הרשות על-פי הפקודה. ציפייה זו מפחיתה את שווי המקרקעין, אך לא מאיינת אותו לחלוטין, שהרי כל בר דעת יודע כי לעתים אורך זמן רב עד לתפיסה, ולעתים הרשות אינה תופסת את המקרקעין כלל ועיקר. הערכת שווי המקרקעין במצב הקודם חייבת להביא בחשבון את השפעתם של צווי ההכרזה, שאם לא כן יזכה הבעלים לפיצוי בגין ירידת ערך העולה על השפעתה של התכנית. נזכיר כי סעיף 197 נועד להבטיח פיצוי רק בגין ירידת הערך שנגרמה עקב התכנית, ולא בגין ירידת הערך שנגרמה עקב אירועים תכנוניים נורמטיביים אחרים. 58. עוד יש לזכור כי הכרה בהשפעת ההכרזה על שווי המקרקעין אינה פוגעת בזכותו של הבעלים לקבל פיצוי על-פי פקודת הדרכים. לעניין זה חשוב לציין כי מועד הערכת השויי לצורך הפיצוי על-פי פקודת הדרכים הינו מועד ההכרזה ולא מועד התפיסה בפועל (סעיף 3(3) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964). על כל ירידת הערך שנגרמה למערער בשל צווי ההכרזה, יקבל את הפיצוי על-פי פקודת הדרכים. דומה שדווקא התעלמות מצווי ההכרזה עלולה להעמידו בפני אפשרות של פיצוי כפול. 59. במקרה הנוכחי הובהר כי המערער הגיש גם תביעה לפיצוי על-פי פקודת הדרכים. משמע, בכל מקרה יזכה המשיב לפיצוי בגין ירידת ערך המקרקעין בשל ההליכים לפי הפקודה, והיה על השמאי להביא בחשבון את השפעת ההכרזות על שווי המקרקעין. בהערת אגב אזכיר כי ההכרזה על-פי פקודת הדרכים שונה מההכרזה על קרקע חקלאית. הכרזה על קרקע חקלאית אינה הליך עצמאי, אלא שלב בתכנון שנועד לשמר מצב קיים עד להשלמת התכנית. לפיכך ועל-פי העקרונות שפורטו לעיל, ברור כי בהערכת שווי קרקע שייעודה שונָה לייעוד חקלאי, אין מקום להתחשב בהשפעת ההכרזה על הקרקע. סוף דבר 60. בשים לב לכל האמור יש לקבל את הערעור במובן זה שעל השמאי להעריך את שווי המקרקעין ליום 1.3.98, ולא כפי שנקבע בחוות דעתו השנייה. עם זאת על השמאי להביא בחשבון את השפעות תמ"א 3, ככל שיש השפעה על המקרקעין הקונקרטיים, וכן להביא בחשבון את השפעתם של צווי ההכרזה, ככל שאלו השפיעו על שווי המקרקעין עובר לפרסום הראשון. 61. אשר על כן הנני מורה על קבלת הערעור ועל החזרת הדיון לוועדת הערר על מנת שתיתן הוראות לשמאי המכריע, כדי שישלים את חוות דעתו בהתאם לאמור בפסק דין זה. עם קבלת חוות הדעת תחליט ועדת הערר, לאחר שתיתן לצדדים אפשרות להשמיע טענותיהם, אם לאמץ או לדחות את הערכתו העדכנית של השמאי. בשים לב לקבלת הערעור, אף כי לא במלואו, הנני מחייב את המשיבות 1 (הוועדה המקומית) ו-4 (מע"ץ) לשלם למערער הוצאות משפט ושכר טרחה בסך כולל של 5,000 ₪ כל אחת (סכום זה כולל גם מע"מ על שכר הטרחה). המזכירות תמציא העתק פסק הדין לב"כ הצדדים. ניתן היום ט' בסיון, תשס"ו (5 ביוני 2006), בהיעדר.  רון סוקול, שופט תוכנית בניהבניהתכנית מתארסעיף 197 לחוק התכנון והבניה