זהו ערעור על החלטת ועדת הערר המחוזית, מחוז מרכז (להלן: "ועדת הערר") מיום 28.2.07. העובדות: 1. ביום 14.2.02 פורסמה למתן תוקף תוכנית רצ/34/11/1 שמטרתה שינוי יעוד המקרקעין הידועים כגוש 3945 חלקה 254 (להלן: "החלקה") מאזור מגורים ב' לאזור מגורים ג', הגדלת מספר יחידות הדיור מ- 2 ל- 8 וקביעת זכויות בניה (להלן: "התוכנית הפוגעת"). 2. המערערים הם בעלי זכויות בחלקה והם שיזמו את התוכנית הפוגעת כתוכנית נקודתית על החלקה. 3. המשיבים 1 ו- 2 (להלן: "המשיבים") הם בעלי הזכויות בבית צמוד קרקע, ברח' ברנר 6, ראשל"צ, המהווה חלק מחלקה 117 בגוש 3945 (להלן: "המקרקעין"). המקרקעין גובלים בתוכנית הפוגעת. 4. כתוצאה מאישור התוכנית הפוגעת, נגרמה פגיעה בשווי המקרקעין כשהצדדים חלוקים על גובה הפגיעה. אי לכך הגישו המשיבים תביעה לפיצוי בגין ירידת ערך המקרקעין לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. שומת הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון (משיבה 3) (להלן: "הועדה המקומית") קבעה כי ירידת הערך אינה עולה על 5% משווי המקרקעין ועל כן נדחתה התביעה. 5. המשיבים הגישו ערר על החלטת הועדה המקומית לועדת הערר (ערר 331/05). במסגרת הדיון בערר מינתה ועדת הערר שמאי מכריע מטעמה, השמאי יצחק בריל (להלן: "השמאי"). 6. ביום 19.2.06 הוצאה השומה המכרעת של השמאי לפיה נקבע כי שווי הפגיעה במקרקעין, נכון למועד הקובע שהוא, 14.2.02, מגיע ל- 12% מערכם, היינו, 42,000 דולר של ארה"ב (להלן: "השומה המכרעת"). 7. הועדה המקומית הגישה ערר לועדת הערר על השומה המכרעת (ערר 102/106). ביום 29.5.06 ניתנה ע"י ועדת הערר החלטת ביניים בה התבקש השמאי להשיב בכתב לשתי שאלות אשר פורטו בהחלטת הביניים. 8. ביום 6.6.06 שלח השמאי הבהרות לועדת הערר. הצדדים הגישו תגובותיהם להבהרות השמאי (ר' מוצגים ט"ז1-ט"ז3 לתגובת המשיבים לערעור כאן) וביום 28.2.07 ניתנה החלטת ועדת הערר. 9. בהחלטתה הנ"ל מיום 28.2.07 דחתה ועדת הערר את הערר (שהוגש, כאמור, ע"י הועדה המקומית) ועקב כך הגישו המערערים את הערעור נשוא פסק-דין זה. טענות המערערים: 10. בכתב הערעור העלו המערערים מספר טענות כנגד החלטת ועדת הערר וכנגד השומה המכרעת. בסיכומיהם צמצמו המערערים את טענותיהם ואלו הן הטענות, מטעם המערערים, שיידונו בפסק-דין זה. 11. המערערים מבקשים למנות שמאי מכריע חילופי ולחילופין, להחזיר את הדיון לועדת הערר עם הוראה למנות שמאי מכריע חילופי. עוד מבקשים הם לא להחזיר את הדיון בשומה לשמאי יצחק בריל, אשר היה השמאי המכריע, ואשר עמדתו התקבלה ע"י ועדת הערר. 12. המערערים טוענים כי נפגעו כללי הצדק הטבעי, ומשום כך היה על ועדת הערר לפסול את חוות-דעת השמאי, מהטעמים כדלקמן: א. השמאי המכריע התעלם התעלמות מוחלטת מטענה מהותית שהעלו המערערים בדבר ערכו של הבית הצמוד לבית המשיבים. לטענתם, וטענה זו נטענה גם בפני השמאי, הבית הצמוד לבית המשיבים נמכר תמורת 344,000 דולר, לאחר התוכנית הפוגעת, ועובדה זו היא חשובה ורלוונטית להערכת הפגיעה במקרקעין. מאחר והשמאי העריך את בית המשיבים ב- 308,000 דולר בעוד הבית הצמוד לו נמכר ב- 344,000 דולר, ומאחר ולא היתה התייחסות לעובדה זו בשומה המכרעת, יש בכך משום פגם המחייב את פסילת השומה המכרעת. ב. המערערים טוענים כי השמאי לא הבהיר כיצד הגיע להערכת שווי הנכס הנפגע, מהם סקרי השוק עליהם מבוססים האחוזים השונים המרכיבים את הפגיעה בנכס ומדוע בחר להסתמך עליהם. ג. לטענת העותרים, השמאי התעלם משאלה שהופנתה אליו ע"י ועדת הערר, היינו, האם נלקחה בחשבון עובדת היות הבניה בחלל הגג בניה ללא היתר. ד. ועדת הערר התייחסה לכך כי שומת השמאי המכריע התעלמה מהנקודות לעיל ולאחר שהחליטה לקבל הבהרות מהשמאי, ולאחר שלא קיבלה תשובות לשאלות אלה, היה עליה לפסול את חוות דעתו של השמאי ולא לקבלה. ה. המערערים ערים לכך כי ערעור יכול שיוגש רק בשאלות משפטיות ולא בשאלות שמאיות. אי לכך, טוענים המערערים, הסוגיה נשוא ערעורם היא סוגיה משפטית ואיננה שמאית ומשום כך יש לקבל את הערעור. טענות המשיבים: 13. משיבים 1 ו- 2 מתנגדים לערעור. הם מציינים, ובצדק, כי אין מחלוקת על פגיעה במקרקעין אלא רק ביחס לשיעור הפגיעה. 14. המשיבים טוענים כי השמאי היה ער לנושא מכירת הבית הצמוד לביתם ואף מתייחס לנתוני עסקה זאת. העובדה לפיה לא התבסס השמאי בחוות דעתו על עסקה זו, והוא בחר להתבסס על עסקאות רבות אחרות, איננה מהווה פגיעה בכללי הצדק הטבעי, אלא היא מחלוקת שמאית גרידא. המשיבים מוסיפים וטוענים כי די בכך שהשמאי המכריע היה מודע לעסקה ואין הוא חייב להתבסס עליה. 15. המשיבים מוסיפים וטוענים כי מכירת הבית הצמוד לביתם נערכה 3.5 שנים לאחר אישור התוכנית הפוגעת, בעוד העסקאות עליהן התבסס השמאי נערכו בסמוך למועד הקובע. המשיבים מפנים לטענות המערערים בערר השני (הועדה המקומית) בפני ועדת הערר, שם ציינו בסעיף 14.1 לתשובה כי קיימים הבדלים מהותיים בין המקרקעין לבין אותה עסקה (ר' נספח י"ב לתגובת המשיבים בערעור זה). 16. המשיבים טוענים כי אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר או בשומה המכרעת והתערבות בעניינים אלה תהא מינימלית. השמאי אינו נדרש לאמץ אף אחת מהשומות שהוגשו לו ואין כל מחלוקת משפטית בין הצדדים והמחלוקות הן מחלוקות שמאיות בלבד. 17. המשיבים טוענים כי השמאי הבהיר באופן חד משמעי כי הוא מתייחס לנושא הבניה הבלתי חוקית וקבע כי המשיבים אינם זכאים לפיצוי בגין הבניה הבלתי חוקית. לעניין שאלות ההבהרה, טוענים המשיבים, כי שאלות ההבהרה נוסחו באופן מפורש בהחלטת הביניים של ועדת הערר ולשאלות אלה השיב השמאי במפורט ובמפורש. המשיבים טוענים כי השמאי פרט בשומה המכרעת ובתשובותיו לשאלות ההבהרה את התחשיבים עליהם ביסס את הערכתו. 18. המשיבים טוענים כי התנהלות המערערים לוקה בחוסר נקיון כפיים, הם אינם מדייקים בטענותיהם ולא צירפו את המסמכים המהותיים השוללים את טענותיהם. טענות הועדה המקומית: 19. הועדה המקומית (המשיבה 3) תומכת בערעור. לטענתה לא היה בשומה פירוט או הסבר מהו הבסיס לקביעת ערך המקרקעין בסך 350,000 דולר. עוד טוענת הועדה המקומית כי השמאי פסק ירידת ערך בשיעור של 12% משווי המקרקעין, אולם הוא התעלם לחלוטין מהעסקה לפיה נמכר הבית הצמוד בקיר משותף לנכס המשיבים, לאחר אישור התוכנית, בסך 344,000 דולר. 20. הועדה המקומית טוענת כי השמאי התייחס לעסקאות שנלקחו ממערכת "כרמן" של רשות המיסים אולם אלה נערכו בשכונות מרוחקות כשנפקדות ממנה עסקאות לגבי נכסים סמוכים. 21. הועדה המקומית מפרטת פגמים בשומה המכרעת ובהחלטת ועדת הערר כשהיא מתייחסת לגישות שונות בשומות מקרקעין. לטענתה, שיטת "ההשוואה הישירה" היא השיטה הנכונה והמדוייקת ביותר מבין שיטות השומה, כאשר השיטות האחרות, ובכללן השיטה בה נקט השמאי, עלולות להוביל לתוצאות מוטעות. הועדה המקומית מוסיפה וטוענת כי השמאי לא ערך את שומתו בהתאם לשיטת ההשוואה הישירה ואף לא בשיטת ההשוואה העקיפה אלא בשיטה המערבת את שתי השיטות עם שיטת השווי השיורי ואח"כ גישת עלויות (ר' סעיף 25 לסיכומי הועדה המקומית). 22. עוד מוסיפה הועדה המקומית טענות רבות בעניין השיטות השונות והפגמים בשומה המכרעת, טענות, אשר כבר כאן ניתן לקבוע, כי הן שמאיות ואין מקומן במסגרת הערעור נשוא פס"ד זה. 23. הועדה המקומית מוסיפה וטוענת כי גם אופן הערכת שיעור הפגיעה "לא זכה לכל ליבון מניח את הדעת" וירידת ערך בשווי של 12% היא בלתי סבירה בעליל (ר' סעיף 32-34 לסיכומי הועדה המקומית). הועדה המקומית מפנה לחוות-הדעת שהוגשה מטעם המשיבים ומצביעה על העובדה לפיה שווי המקרקעין שנקבעו על ידי השמאי המכריע עולה על שווי המקרקעין, כפי שנקבע על-ידי שמאי המשיבים. 24. הועדה מוסיפה וטוענת כי השמאי ביסס את שומתו על נתונים אשר לא עמדו לנגד עיני הצדדים ולא אפשר התייחסות עניינית לנתונים אשר עמדו ביסוד קביעתו, כשהוא מתעלם, לחלוטין, מכל הנתונים אשר הוצגו בפניו ע"י הצדדים. השמאי לא ערך פרוטוקול במהלך הביקור בנכס ויש חשש כי לא ייחס משקל מכריע לטענות הצדדים שהועלו בפניו במהלך הסיור, ואף לא נתן להם אפשרות להתייחס לתרשומת שנערכה בפניו. ד י ו ן: 25. לאחר שעיינתי בערעור, בתגובות, בטיעוני הצדדים בפני ובסיכומים, הגעתי למסקנה כי דין הערעור להידחות. 26. המערערים טוענים כי השמאי המכריע התעלם מהשאלה שהפנתה אליו ועדת הערר, היינו, האם נלקחה בחשבון עובדת היות הבנייה בחלל הגג של המקרקעין ללא היתר. אין כל ממש בטענה זו. בסעיף 14.6 לשומה המכרעת ציין השמאי כדלקמן: "בניה ללא היתר, בעליית הגג קיים שטח המשמש למטרת מגורים בשטח של כ- 23 מ"ר. אין מחלוקת בין הצדדים כי שטח זה הוקם ללא היתר בניה. השאלה שהתעוררה הינה בדבר הפיצוי המגיע ונגזר מתרומת שווי חלק זה לשווי הכולל של הדירה. בעניין זה נקבעו בבית המשפט מס' הלכות אשר ביניהן: בע"א 1188/92 ... שם נקבע כי: המשיבים אינם זכאים לפיצוי בגין פעולות שביצעו בנכס בניגוד לדין. על פי חוות דעתי, הן מרוח הפסיקה והן משיקולי צדק, הערכת שווי הנכס לשני המועדים לא צריכה להביא בחשבון את שווי מרכיב הבניה ללא היתר, כפי הנאמר בתנאי השלישי שבסעיף 200, 'כי אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים'". (ההדגשות במקור - ש.ג). בתשובה לשאלות ההבהרה שנשלחו לשמאי ע"י ועדת הערר השיב השמאי במפורש (אף כי באותיות קטנות) כי "שווי הבניה בחלל הגג, שהינה ללא היתר בניה לא נלקח בחשבון" (סעיף 5 עמוד 3 לתשובות). 27. אי לכך אני דוחה את טענת המערערים לפיה התעלם השמאי המכריע מנושא הבניה הבלתי חוקית בחלל הגג. 28. המערערים טוענים כי השמאי התעלם בחוות דעתו מעסקה שבוצעה בצמוד למקרקעין, בעוד הוא ביסס את חוות דעתו על עסקאות במקומות מרוחקים יותר. על אף שמדובר בטענה, אשר מבחינה עקרונית היא טענה חשובה, מצאתי לדחותה, בנסיבות שבפנינו, מהטעמים הבאים: א. השמאי היה ער לטענה זו והיא נזכרה בפרוטוקול השומה המכרעת מיום 25.12.05 תחת הכותרת "עסקאות להשוואה", שם ציין השמאי כדלקמן: "המחצית המזרחית של חלקה 117 נמכרה באוגוסט 2005 תמורת 344,000 דולר. הבית הנ"ל פינתי וממוקם במרחק רב יותר מהבניה הרוויה. לפי כך שווי הנכס הנדון תוך מתן מקדמי התאמה, הפחתה של 5% בגין קרבה קיימת לבנייה רוויה, הפחתה של 7% בהתאמה למחירי שנת 2002, מתקבל 285,520 דולר. הבית שנמכר הינו משופץ ובהתאמה לנכס הנדון לאחר הפחתת עלויות שיפוץ 30,000 דולר, מתקבל: 260,000 דולר" (ראה עמוד 8 למסמך). ב. גם בשומה המכרעת (בסעיף 7 עמ' 8 לשומה) מתייחס השמאי לעסקה "הצמודה" באופן מפורט תחת הכותרת "עסקאות להשוואה". אי לכך ניתן לקבוע בבירור כי נושא "העסקה הצמודה" עמד לנגד עיניו של השמאי, הוא היה ער לעסקה ולפרטיה, אך לא בחר להתייחס אליה במפורש במסגרת נימוקיו בחוות הדעת. ג. בחוות דעתו מציין השמאי (סעיף 14.4 לשומה המכרעת) כי העקרון המנחה הוא כי יש לשום את המקרקעין לשני מועדים: ערב אישורה של התוכנית הפוגעת, היינו, 13.2.02 ויום אישורה של התוכנית הפוגעת היינו, 14.2.02. השומה של השמאי נערכה, אם כן, לפברואר 2002. מהבהרות ששלח השמאי לועדת הערר עולה כי נתוני השוק להשוואה עליהם התבססה הערכתו היו, בין היתר, עסקאות בפועל מתוך מערכת "כרמן" של הרשות למיסים אשר כולן הן מאוקטובר, נובמבר, דצמבר 2001 ופברואר 2002. עוד התייחס השמאי למכרז מקרקעין מיום 16.2.00 ולהחלטות של ועדות הערר משנת 2000 ו- 2002. לעומת זאת העסקה "הצמודה" בה נמכר הבית הצמוד לבית המשיבים, נערכה 3.5 שנים לאחר אישור התוכנית הפוגעת וחלוף תקופה של 3.5 שנים מהמועד הקובע מחליש באופן ממשי את טענת המערערים להתייחסות השוואתית של העסקה הצמודה במסגרת השומה. 29. יתרה מכך ולא פחות חשוב. הועדה המקומית הגישה, כאמור, ערר על השומה המכרעת והמערערים הגישו כתב תשובה לאותו ערר, אשר הוגש וסומן כנספח י"ב לתגובת המשיבים כאן בערעור. ה"ה קליין טענו כבר אז כי השמאי התעלם מעסקת השוואה צמודה ויש בכך פגם בשומה המכרעת. בסעיף 14 לאותה תשובה, טענו ה"ה קליין כדלקמן: "14. כל שהיה על השמאי המכריע הנכבד לעשות, הוא ליזום ביקור קצר בנכס הצמוד אשר נמכר, על מנת להתרשם מאופי הבנייה, מן הטענות שהועלו כי: 14.1 ערך המכירה של נכס זה משקף מצב בניה טוב יותר של הבית עצמו; 14.2 ערך המכירה של נכס זה משקף עדיפות למיקומו כבית פינתי הפונה לרח' שקט יותר; 14.3 ערך המכירה של נכס זה משקף עליה במחירי השוק מאז פברואר 2002 ועד למועד מכירתו באוגוסט 2005; 14.4 הנכס הנמכר עצמו מצוי בסביבת בניה מעורבת ומחירו כבר משקף את מחיר השוק לנכס המצוי בצמידות לבנייה רוויה והבנוי בסביבה מעורבת." (ההדגשות במקור - ש.ג). מהאמור לעיל עולה כי המערערים בעצמם, קליין רות וראובן, טוענים כי קיימים הבדלים מהותיים בין המקרקעין לבין העסקה הקרובה בבית הצמוד, וכי המחיר משקף עליה במחירי השוק משנת 2002 לשנת 2005. 30. לאור טיעוני המערערים בתשובה לערר, כמפורט לעיל, ניתן רק לתמוהה על האמור בסעיפים 7-8 לכתב הערעור כאן, שם טענו המערערים כדלקמן: "7. במכירה זו נמכר בית זהה וצמוד בקיר משותף עם בית המשיבים 1 ו- 2 תמורת 344,000 דולר וזאת לאחר אישור התוכנית ואף לאחר ששלד הבניין נשוא התוכנית עמד על תילו. 8. מכירה זו של בית זהה וצמוד על כל פרטיה, הובאה לידיעת השמאי המכריע פעם אחר פעם הן ע"י המערערים והן ע"י המשיבה 3." (ההדגשות במקור - ש.ג). שינוי חזיתי זה של טיעוני המערערים בעניין כה מהותי, עליו מבוסס חלק ניכר של הערעור, מהווה חוסר תום לב ומהווה נימוק נוסף לדחיית הערעור בטיעון זה. 31. לאור כל האמור לעיל לא מצאתי מקום לבטל את השומה המכרעת בגין הטענה של העדר התייחסות לעסקה "הצמודה". 32. המערערים טוענים כי על ועדת הערר היה לפסול את חוות דעת השמאי גם משום שהתעלם משאלותיה. טענה זו איננה נכונה. עיון בשאלות שנשלחו לשמאי מטעם ועדת הערר ובהבהרות השמאי מעיד כי השמאי נתן הבהרות מלאות לשאלות ההבהרה, כפי שנוסחו. 33. המערערים (וגם הועדה המקומית) טוענים כי אין בשומה פירוט או הסבר מה הבסיס לקביעת השמאי המכריע ומה הם סקרי השוק עליהם מבוססים האחוזים השונים המרכיבים את הפגיעה בנכס. לא מצאתי לקבל טענה זו. בסעיפים 15-14 לשומה המכרעת פירט השמאי את העקרונות, הגורמים והשיקולים להחלטתו, ובתשובות לשאלות ההבהרה פירט השמאי את הנתונים עליהם התבסס לצורך קביעת ערך המקרקעין וירידת הערך. אי לכך לא מצאתי לקבל טענה זו של המערערים. 34. הועדה המקומית מוסיפה טענות רבות משלה. לטעמי, טענות הועדה המקומית הן טענות שמאיות, הן מתייחסות לאופן עריכת חוות הדעת, לשיטות השוואה לצורך קביעת ערך נכס ולנושאים שמאיים נוספים. עוד טוענת הועדה המקומית להעדר זכות טיעון. 35. לא מצאתי כי יש בטענות הועדה המקומית משום נימוקים לקבלת הערעור. ההליכים במסגרת ועדת הערר והכנת השומה המכרעת התנהלו כדין. במסגרת הערעור הראשון מינתה ועדת הערר שמאי מכריע. ביום 15.12.06 ערך השמאי המכריע סיור במקרקעין. בעקבות סיור זה, שלח השמאי, ביום 22.12.05, שאלות הבהרה לצדדים וכן ערך פרוטוקול ביקור אשר נשלח גם הוא לצדדים. הצדדים המציאו לשמאי מסמכים וראיות וביום 19.2.06 הוצאה השומה המכרעת. הועדה המקומית הגישה ערר על השומה המכרעת, המשיבים שם הגישו תשובות וביום 29.5.06 ניתנה החלטת ביניים ע"י ועדת הערר המבקשת מהשמאי לענות על שאלות הבהרה. השמאי שלח תשובות הבהרה ולצדדים ניתנה אפשרות להתייחס לתשובות השמאי והם אף הגיבו בכתב לועדת הערר. ביום 28.3.07, לאחר שועדת הערר קיבלה את תשובות השמאי ותגובות הצדדים, היא נתנה את החלטתה אשר אימצה את הכרעת השמאי, היא ההחלטה נשוא ערעור זה. בהליכים אלה ניתנו לצדדים זכויות טיעון ואפשרות להגיש בכתב את עמדותיהם, השמאי ערך רישומים של הביקור, של טיעוני הצדדים, וכן פירט את תשובותיו לשאלות ההבהרה ואין מקום לקבל טענה של העדר פירוט ו/או העדר זכויות טיעון וטענות נוספות, מסוג זה, אותן העלתה הועדה המקומית. 36. בכתבי טענותיה טוענת הועדה המקומית כי יש לבטל את השומה המכרעת. בסעיפים 40-44 לסיכומיה מתייחסת הועדה המקומית להחלטת ועדת הערר, אך אין היא טוענת במפורש לביטול החלטת ועדת הערר. הערעור נשוא פסק-דין זה הוגש כנגד החלטת ועדת הערר מיום 28.2.07, ולמרות זאת, כאמור, עיון בטיעוני הועדה המקומית מעיד כי הועדה המקומית נמנעה מלבקש, באופן ברור ומפורש, את ביטול החלטת ועדת הערר וכל שהיא מבקשת הוא לבטל את השומה המכרעת. לטעמי, די בכך כדי לדחות את עמדתה הכוללת של הועדה המקומית שכן, אם אין היא מבקשת לבטל, מפורשות, את החלטת ועדת הערר, כי אז אין בתגובתה כל תגובה רלוונטית לערעור זה. רוצה לומר, גם אם טענה הועדה המקומית טענות מפורטות ומפורשות כנגד השומה המכרעת, הערעור הוגש כנגד החלטת ועדת הערר והיה עליה להתייחס להחלטת ועדת הערר. אם סבורה הועדה המקומית כי נפל פגם בהחלטת ועדת הערר, עליה לטעון זאת במפורש ובבהירות (וגם האמור בסעיף 16 לסיכומים איננו מפורש דיו). בהעדר טיעון פורמאלי לביטול החלטת ועדת הערר, אין מקום לקבל את עמדת הועדה המקומית, הנטענת בסעיף 44 האחרון לסיכומיה, לפיה יש לקבל את ערעור המערערים ולבטל את השומה המכרעת. 37. בהחלטתה, נשוא ערעור זה, קבעה ועדת הערר, בין היתר, כדלקמן: "די בעמדות שקבענו עד כה כדי להבין שלא בנקל נתערב בהכרעתו של שמאי מכריע ונדרשים טעמים בעלי משקל, אשר אינם בגדר חילוקי דעות שמאיים לגיטימיים, כדי שנעשה כן. חזרה על טענות שהושמעו בפני השמאי המכריע, על מנת שועדת הערר תקבע כי הכרעתו אינה נכונה ותכריע אחרת, אין בה די. ועדת הערר אינה "שמאי על" ובהרכבה לא נכלל מכוח הדין חבר שהוא שמאי. כשם שבית המשפט אשר ממנה מומחה, רפואי או אחר, אינו יכול לשים עצמו במקומו ולחוות דעה רפואית אחרת תחתיו, כך גם ועדת הערר. התערבות בהכרעת מומחה מטבעה מצומצמת היא לעניינים בהם יש לערכאה המוסמכת יכולת וסמכות לעשות כן. לדעת ועדת הערר תשובת השמאי המכריע שבפנינו מנומקת ומבוססת דיה, וממנה עולה כי החלטתו היא החלטה מבוססת הנסמכת על עסקאות, סקרים, פסקי דין והחלטות ולא נראה כי נפל בהכרעה פגם ממשי המצדיק התערבות של ועדת הערר. השגותיהם של המשיבים המנסים להתנצח עם התמודדות השמאי המכריע עם הנתונים, הם בבחינת דיון שמאי שאינו מתאים למסגרת ההתערבות ושיקול הדעת שיש בערר על החלטת שמאי מכריע, וועדת הערר לא תשים עצמה כשמאי, על אשר יבחן את הטענות השמאיות המועלות בעניין זה. די לנו בכך שהשמאי המכריע היה ער לטענות, בחן את הנתונים שהיו בפניו ויישם כללי שמאות סבירים, על מנת להגיע לתוצאה שהגיע". החלטת ועדת הערר היא החלטה סבירה, היא מבוססת על הנתונים שהובאו בפניה, לא נפל בה פגם ואין מקום להתערב בה. 38. ההלכה היא כי בתי המשפט לא יתערבו בהחלטות ועדת ערר אלא במקרים חריגים ולא מצאתי כי, בענייננו, חרגה הועדה מסמכותה או נפל בה פגם מהותי וכן לא מצאתי פגם בשומה המכרעת אשר יש בו כדי לבטל את השומה. 39. אשר על כן אני דוחה את הערעור. 40. המערערים ישלמו למשיבים 1 ו- 2 הוצאות משפט, נושאות ריבית והצמדה ממועד הוצאתן ועד התשלום המלא בפועל, וכן שכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪ + מע"מ נושאי ריבית והצמדה מהיום ועד התשלום המלא בפועל. 41. המזכירות תשלח העתק מפסק-דין זה לצדדים. ניתן היום י"ג באייר, תשס"ט (7 במאי 2009) בהעדר הצדדים. גדות שרה, שופטת שאלות הבהרה למומחהעררועדת ערר