עורך דין שכירות דירה התובעים, משרד לשירותי תיווך במקרקעין ומתווך במקרקעין טוענים כי הם היו הגורם היעיל שהביא להתקשרות בין הנתבעת לבין מוכר דירה. לפיכך, לטענתם, על הנתבעת לשלם את דמי התיווך המתחייבים מטופס להזמנת שירותי התיווך שעליו לטענתם, חתומה הנתבעת. הנתבעת חולקת על טענות התובעים, מן הטעם שלטענתה טופס הזמנת שירותי התיווך לא נחתם כדין, ומן הטעם שלטענתה, התובעים לא היו הגורם היעיל שהביא להתקשרות. התובענה נדונה בהליך של סדר דין מהיר. ראיות הצדדים נשמעו ביום 10.11.2010, וסיכומי טענות הצדדים הוגשו בכתב. מטעם התובע הוגשו ביום 8.12.2010 ומטעם הנתבעת הוגש ביום 14.12.2010. א. עיקר העובדות הרלוונטיות לשאלות השנויות במחלוקת 2. הנתבעת עלתה לארץ מארצות הברית בשנת 2005. בעקבות הליכי גירושין שעברה ושהחלו בשנת 2006, עברה עם בתה התינוקת להתגורר במלון, ופנתה למספר מתווכים כדי שיסייעו לה למצוא דירה שאותה תוכל לשכור. כחודש לאחר מכן, נמצאה לנתבעת דירה ברחוב רות בירושלים באמצעות התובע 2, העובד אצל התובעת 1 (להן - התובע והתובעת, לפי העניין). עבור שירותי תיווך אלו, שילמה הנתבעת לתובע דמי תיווך, כפי שהוסכם, בסכום השווה לשכר הדירה עבור חודש. 3. לאחר תקופה קצרה, בחודש ספטמבר 2006, בעקבות בעיות שהתגלו בדירה, החלה הנתבעת לחפש דירה אחרת שאותה תוכל לשכור. הנתבעת שבה ופנתה למספר מתווכים, ביניהם התובע ומתווכת נוספת, הגב' יונה סמית. במהלך חודש אוקטובר 2006 הראה התובע לנתבעת מספר דירות, אך הנתבעת לא רצתה לשכור אף אחת מהן. במהלך חודש ינואר 2007, הראה התובע לנתבעת את הדירה נושא תובענה זו, ברחוב עוזיה בירושלים. דירה אשר פורסמה באותה עת להשכרה בלבד. אולם משהתברר לנתבעת שבעל הדירה, המשכיר, התנה את השכירות בכך שניתן יהיה לפנות את השוכר תוך חודש ימים, אם ימכור את הדירה, החליטה הנתבעת שלא לשכור את הדירה, והמשיכה בחיפוש אחר דירה אחרת. 4. לאחר מספר שבועות שוב הוצגה הדירה ברחוב עוזיה לנתבעת, אך הפעם על-ידי המתווכת סמית. הגב' סמית ניהלה מטעם התובעת משא ומתן עם בעל הדירה, שבסופו בוטל הסעיף המאפשר את פינויה של הנתבעת בהתראה של חודש. הנתבעת סיפרה למתווכת סמית שהדירה הוצגה לה לראשונה על-ידי התובע, ולפיכך החליטה הגב' סמית לוותר על שכר הטרחה, וזה שולם לתובע. גם הפעם היה זה בסכום השווה לשכר הדירה המשולם עבור חודש שכירות. יוער שניתן תצהיר מטעם הגב' סמית, אך בשל נסיעתה לחו"ל לתקופה ממושכת קודם לדיון שבמהלכו נשמעו הראיות היא לא נחקרה על תצהירה, ולפיכך התעלמתי מתוכנו. 5. כעבור כשנה וחצי, במהלך התקופה שבה שכרה הנתבעת את הדירה ברחוב עוזיה, הציע בעל הדירה, מר עמנואל כהן, את הדירה למכירה תמורת כ-470,000$. על-פי "הסכם והזמנת שירותי תיווך בבלעדיות" שנכרת בין בעל הדירה לבין התובע, שהתייחס לתקופה שבין יום 18.5.2007 ליום 18.7.2007 (נספח ב' לתצהיר התובע), ניסה התובע למצוא רוכש לדירה, התובע עסק בניסיון לתווך בעסקה למכירת הדירה, אולם באותה תקופה לא נמצא רוכש לדירה. כשנה לאחר שהנתבעת שכרה את הדירה, הציע מר משה כהן, בנו של בעל הדירה (מר עמנואל כהן), לנתבעת שהוריה ירכשו עבורה את הדירה. בתחילה הודיעה הנתבעת למר משה כהן, שהתמורה המבוקשת גבוהה מדי. אולם בסופו של דבר, לאחר משא ומתן שניהלו בעל הדירה והורי הנתבעת, באמצעות עורכי-דין מטעמם, רכשו הוריה של הנתבעת את הדירה עבורה, תמורת 405,000$. עסקת מכירת הדירה התבצעה באמצע שנת 2008, כשנה וחצי לאחר שהנתבעת שכרה את הדירה. מאז כבר נמכרה הדירה על-ידי הוריה של הנתבעת. 6. אין מחלוקת בין הצדדים שלמרות הסכם התיווך בבלעדיות שנכרת בין התובע לבין בעל הדירה, מר עמנואל כהן, לא נגבו ממנו דמי תיווך בגין עסקת מכירת הדירה להוריה של הנתבעת, והוא אף לא נתבע על-ידי התובעים לשלם את דמי התיווך. תביעה לתשלום דמי תיווך הוגשה על-ידי התובעים רק נגד הנתבעת. לפי הסברו של התובע, בעל הדירה לא נתבע, בשל קשרים עסקיים שיש לתובע עימו, וכדי שלא לפגוע באינטרס העסקי של התובע לשמור על קשרים עסקיים אלו (עמ' 5, שורות 32-29 בפרוטוקול). ב. השאלות הטעונות הכרעה 7. במסגרת התביעה טוענים התובעים כי הם זכאים לדמי תיווך בגין עסקת רכישת הדירה על-ידי הוריה של הנתבעת. זאת בשל היותם, לטענתם, הגורם היעיל שהביא בהתקשרות לרכישת הדירה. הנתבעת חולקת על כך משני טעמים עיקריים, שהם כאמור, העובדה שלטעתה, טופס ההזמנה לביצוע פעולת תיווך במקרקעין (להלן - הסכם התיווך), לא נחתם כדין, והעובדה שהתובע, כך לטענתה, לא היה הגורם היעיל להתקשרות לרכישת הדירה. 8. נדון אפוא, בשתי השאלות הטעונות הכרעה, לאור טענות הצדדים ולאור הראיות שהובאו מטעמם. השאלה הראשונה היא, האם הסכם התיווך נחתם כדין, ולפיכך הוא מחייב את הנתבעת, או שמא כטענתה, ההסכם לא נחתם כדין ולפיכך אינה חייבת בתשלום דמי תיווך מכוחו. השאלה השנייה היא, האם התובע היה הגורם היעיל בעסקת הרכישה, כך שהוא זכאי לדמי התיווך. ג. החתימה על הסכם התיווך 9. לטענת הנתבעת, הסכם התיווך לא נחתם כדין, ובכל מקרה, הנתבעת לא חתמה על שירותי תיווך לרכישת דירה, אלא רק להשכרת דירה. הדירה אמנם הושכרה לנתבעת, ולתובע שולמו דמי התיווך בגין עסקת השכירות. כך הגם שלטענת הנתבעת, לא התובע היה הגורם היעיל להתקשרות לשכירת הדירה, אלא המתווכת סמית שהביאה לביטולו של סעיף הפינוי שהיה בהסכם. אולם כאמור, לטענת הנתבעת, בשל הגינותה של הגב' סמית, שוויתרה על דמי התיווך, שולמו דמי התיווך בגין השכירות לתובע. 10. לטענת הנתבעת, חתימתה על הסכם התיווך לשכירת הדירה נעשתה עוד בחודש אוקטובר 2006, סמוך למועד שבו התובע הראה לה מספר דירות, בעוד שהדירה הנדונה, ברחוב עוזיה, לא הייתה בין אותן דירות. את הדירה הנדונה הראה לה התובע רק כאמור, בחודש ינואר 2007. חתימתה על ההסכם נעשתה קודם למילוי הפרטים בהסכם התיווך על-ידי התובע, ובאותה עת ההתקשרות ביניהם הייתה רק לצורך מציאת דירה שאותה תוכל לשכור. 11. התובעים טוענים שהסכם התיווך מחייב, וכי נכתב בו באופן מפורש שהנתבעת הזמינה מהתובע שירותי תיווך למציאת דירה לשם רכישה או לשם שכירות. לטענתם, בכל מקרה ההסכם מחייב את הנתבעת, אפילו תתקבל טענתה שהוחתמה על טופס הסכם התיווך בטרם מולאו בו הפרטים. 12. ככל שהדברים אמורים בהיבט העובדתי, אני מקבלת את גרסתה של הנתבעת ודוחה מכל וכל את גרסתו של התובע. הנתבעת העידה בצורה אמינה ומשכנעת, וחרף שאלות חוזרות שהוצגו לה עמדה על גרסתה, שאף מתיישבת עם מכלול העובדות ועם ההיגיון של הדברים. לא זו בלבד, אלא שהנתבעת, שהתקשתה בעברית (ולכן חלק ניכר מעדותה היה באנגלית, ואני תרגמתי את דבריה לפרוטוקול), הייתה עקבית, הגם שלא פעם ניסה בא-כוחם של התובעים להציג לה עובדות שלכאורה נאמרו על-ידי הנתבעת, הגם שבפועל לא נאמרו (ראו למשל: עמ' 9 שורות 26-25; עמ' 14 שורות 10-9), וחרף הפרעות לעדותה (ראו: עמ' 13 שורות 20-18; עמ' 14 שורות 20-18). מנגד, התובע התחמק ממתן תשובה, העיד באופן שרחוק מלהיות משכנע, התחכם במתן תשובותיו, ורק לאחר התערבות בית המשפט, השיב לשאלות פשוטות שהוצגו לו בעניין זה, ובכלל. כל אלו יפורטו עתה. 13. על-פי האמור בתצהירה של הנתבעת (סעיפים 8, 9, 23), ועל-פי עדותה, היא חתמה על הסכם התיווך לאחר שהתובע הראה לה את הדירה הראשונה, עוד בחודש אוקטובר 2006, בעת שעוד התגוררה בדירה ברחוב רות. התובע הסביר לנתבעת שעליה לחתום על טופס זהה לזה שעליו חתמה קודם שהתובע מצא עבורה את הדירה ששכרה ברחוב רות, וכי המשמעות היא שיהיה עליה לשלם לו דמי תיווך בשווי של שכר דירה עבור חודש (עמ' 9, שורות 10-5; שם שורות 19-17). לפי עדותה של הנתבעת, בעת החתימה על הסכם התיווך, פרטי הדירה הנדונה ברחוב עוזיה, לא נכללו בהסכם (עמ' 10, שורות 18-17). כפי שהסבירה, פרטי הדירה גם לא יכולים היו להיכלל בהסכם, מכיוון שכאמור, חתימתה עליו נעשתה מספר חודשים קודם לכן, והיא לא הוחתמה על הסכם נוסף, ובעת החתימה היא רק ציינה את פרטיה (שם, שורה 24 עד עמ' 11 שורה 3). הנתבעת הוסיפה כי מאחר שאינה קוראת היטב עברית, ובאותה תקופה אף התקשתה יותר בהבנת עברית, שאלה את התובע על מה התבקשה לחתום קודם לחתימתה. לשאלתה, הסביר לה התובע כאמור, שמדובר ב"עניין פורמאלי וגם עניין דמי התיווך בגובה חודש שכירות" (שם, שורות 7-6). גרסת הנתבעת אכן מתיישבת עם האמור בהסכם התיווך (נספח א2 של תצהיר התובע), שבו נכתבו פרטיהן של שלוש דירות. לגבי שתיים מהן, נכתב שהנתבעת ראתה אותן ביום 26.10.2006 ואילו את השלישית, היא הדירה הנדונה ברחוב עוזיה, נכתב שראתה ביום 14.1.2007. 14. התובע כאמור, התחמק ממתן תשובות. בחקירתו הנגדית, נשאל התובע על-ידי בא כוחה של הנתבעת שלוש פעמים מתי הוא נוהג למלא את הפרטים המופיעים בהסכם התיווך, האם לפני החתמת הלקוח או לאחר מכן. התובע התחמק ממתן תשובה. תחילה ענה "יש מקרים שאני ממלא לפני שאני עולה לדירה ויש מקרים שאני ממלא אחרי". אחר כך אמר "תסביר לי את השאלה", ולאחר מכן החל לחזור על תשובתו הראשונה (עמ' 2, שורות 24-16). רק לאחר התערבות בית המשפט, שגם במהלכה המשיכה התחמקותו של התובע ממתן תשובה, אמר התובע שהוא ממלא את פרטי הדירות לפני החתמת הלקוח. אולם תשובה זו באה לאחר חמש או שש שאלות שהצגתי לתובע. בשל חשיבות הדברים, המצביעים על אופן התנהלותו של התובע בעת עדותו, נביא את הדברים במלואם (עמ' 2 שורה 26 עד עמ' 3 שורה 8): "להערת [צ"ל: לשאלות] בית המשפט: העד נשאל שלוש פעמים את אותה שאלה ולא משיב. ת. אני ממלא את הפרטים של הדירות בסמוך לכך שאני מחתים את הלקוח. ש. אתה לא משיב לשאלה. ת. אני לא מבין את השאלה. ש. האם אדוני יודע מה זה חתימה. ת. אני יודע מה זה חתימה. ש. אתה יודע מה זה להחתים את הלקוח. ת. כן. ש. שאלו אותך ואתה לא עונה, אם אתה ממלא את הפרטים לפני שאתה מחתים את הלקוח או אחרי שאתה מחתים את הלקוח. לפני שאתה עונה, מה לא הבנת בשאלה. ת. את שואלת אותי אם אני ממלא את פרטי הדירות לפני שאני מחתים את הלקוח או אחרי? ש. זה מה שעורך הדין שאל אותך. ת. עכשיו אני מבין ואני עונה שאני ממלא את פרטי הדירות לפני שאני מחתים את הלקוח. ש. אני מקווה שהשאלות הבאות יהיו יותר פשוטות. ת. גם אני". בסופו של דבר אמר התובע בעדותו, שהחתים את הנתבעת על הטופס רק ביום 14.1.2007, לאחר שהראה לה גם את הדירה הנדונה. אך גם תשובה פשוטה זו ניתנה רק לאחר שאלות רבות (שם, עמ' 4-3). 15. לאחר ששמעתי את התובע ואת הנתבעת, שוכנעתי כי גרסתה של הנתבעת היא הנכונה. היא הוחתמה על הסכם התיווך עוד בחודש אוקטובר 2006, סמוך למועד שבו התובע הראה לה מספר דירות. התובע השלים פרטים כאלה ואחרים על גבי ההסכם במועד מאוחר יותר, ובין השאר גם את העובדה שהראה לנתבעת את הדירה הנדונה בחודש ינואר 2007. כך גם השלים רק במועד מאוחר יותר, את הפרטים שלפיהן הסכם התיווך נחתם גם לצורך איתור דירה לרכישה וגם למטרת שכירות. הנתבעת העידה בהגינות רבה ובעקביות, שבעת ההתקשרות עם הנתבע, בחודש ספטמבר או אוקטובר 2006, חיפשה רק דירה למטרת שכירות, במקום הדירה שאותה שכרה ברחוב רות, וכי באותה עת כלל לא חיפשה דירה לרכישה. 16. העובדה שהנתבעת כלל לא חיפשה דירה למטרת רכישה באותה עת, ומכאן שהתקשרה עם התובע כדי שימצא עבורה רק דירה שמוצעת להשכרה, ולא דירה המוצעת למכירה, גם מתיישבת עם העובדה שבאותה תקופה הדירה הנדונה, ברחוב עוזיה, כלל לא עמדה למכירה אלא להשכרה בלבד. על כך ניתן ללמוד גם מכך שבעל הבית, מר עמנואל כהן הצהיר על כך במפורש (סעיף 3 בתצהירו), ואף העיד על כך (עמ' 8, שורות 2-1, 15-14). כך גם אמר התובע בעדותו בישיבה המקדמית (שהתקיימה פני כבוד השופט דוד מינץ ביום 6.7.2009. בעמ' 3, שורות 11-9). לאור עדותו של מר עמנואל כהן, גם נראה שבמועד שבו הראה התובע לנתבעת את הדירה, כלל לא עמדה על הפרק שאלת מכירת הדירה. לפי עדותו, בנו, משה כהן, אכן רוכש דירות, משפץ אותן, ומוכר אותן, אך הוא מוכר את הדירות רק לאחר חלוף תקופה של ארבע שנים, כדי שלא יחויב במס שבח. לכן, במועד שבו הושכרה הדירה לנתבעת, הדירה עמדה להשכרה בלבד (עמ' 7). 17. המסקנה המתבקשת היא אפוא, שהנתבעת כאמור, חתמה על הסכם התיווך בחודש אוקטובר 2006, סמוך למועדים שבהם הראה לה התובע מספר דירות, אך לאחר מכן, נוספו פרטים נוספים בהסכם התיווך. הפרטים שנוספו הם בין השאר, העובדה שההסכם נועד גם למציאת דירה העומדת למכירה וכך גם פרטי הדירה הנדונה, שאותה הראה התובע לנתבעת בחודש ינואר 2007. 18. בנסיבות אלו, שבהן התובע הוסיף פרטים להסכם לאחר חתימתו, לא ניתן לומר שההסכם נחתם כדין, ובוודאי שאין לומר שמה שנוסף להסכם לאחר שהנתבעת חתמה על ההסכם, מחייב את הנתבעת. לא ראיתי צורך להידרש לאותן הלכות שאליהן הפנה בא-כוחם של התובעים, שעניינן תקפותו של הסכם שנחתם בעודו היה ריק, וכי מי שחתם על הסכם ריק, אינו יכול להתנער מכך, וזאת מאחר שאיני סבורה כי הן רלוונטיות לענייננו. במקרה הנדון, כפי שעולה מעדותה של הנתבעת, היא חתמה על ההסכם בידיעה שתכליתו זהה להסכם שעליו חתמה קודם לשכירת הדירה ברחוב רות. לנתבעת לא הייתה סיבה להטיל ספק בדברי התובע שכאמור היו, שמטרת החתימה היא רק "פורמאלית" ורק לצורך דמי תיווך בסכום השווה לשכר דירה המשולם לחודש אחד. דברים אלו, לא רק שהיו אמינים מאד בעיני, אלא שאף לא נסתרו על-ידי התובע. לפיכך, מאחר שהתובע הוסיף להסכם דברים נוספים מאוחר יותר, ובין השאר הוסיף שההסכם הוא לכאורה, גם לעסקת תיווך לרכישת דירה, ההסכם אינו יכול לחייב את הנתבעת. כך ככלל, וכך גם לאור העובדה שהתובע אפילו לא טרח להשאיר העתק מההסכם בידי הנתבעת, כטענתה. עובדה שגם היא לא נסתרה. 19. המסקנה המתבקשת היא אפוא, שהסכם התיווך שנחתם למטרת השכרת דירה, קוים במלואו, שהרי אין חולק שהנתבעת שילמה לתובע את דמי התיווך בגין התיווך לשכירת הדירה. כך הגם שלטענתה, שאף היא לא נסתרה, התובע אמנם הראה לנתבעת את הדירה הנדונה, אך בפועל, לא הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות, אלא מתווכת אחרת, הגב' סמית. לעומת זאת, ככל שההסכם מתייחס גם לתיווך בעסקה של רכישת דירה, לא רק שהתובע לא הוכיח שהנתבעת חתמה על הסכם תיווך לרכישת דירה, אלא שמן הראיות שעליהן עמדנו, עולה באופן ברור שהנתבעת לא חתמה על כך, אלא התובע הוסיף את העובדה שההסכם נועד גם לעסקת רכישה, במועד המאוחר למועד החתימה על ההסכם. מכאן אפוא, שכלל לא נחתם הסכם תיווך כדין בין התובע לנתבעת, שיש בו כדי לחייב את הנתבעת לשלם דמי תיווך בגין עסקת רכישת הדירה. ד. הגורם היעיל בעסקת רכישת הדירה 20. גם התשובה לשאלה השנייה הטעונה הכרעה היא שלילית. מהטעמים שעליהם אעמוד עתה, המסקנה שאליה הגעתי היא שהתובע לא היה הגורם היעיל בעסקת רכישת הדירה. לא רק שלא היה "הגורם היעיל" לעסקה, אלא שכלל לא היה מעורב בה. כפי שיפורט עתה, נראה שהתובע בתביעתו מנסה ל"תפוס טרמפ", על הסכם התיווך לשכירת הדירה, ולהרוויח דמי תיווך מעסקה שלא היה קשור בה במישרין או בעקיפין. לפיכך אינו זכאי לדמי תיווך בגין עסקת רכישת הדירה. כפי שיובהר עתה, למסקנה זו הגעתי במנותק מהמסקנה שאליה הגעתי ביחס לשאלה הראשונה. לשון אחר, אפילו לא הייתי מגיעה למסקנה שהנתבעת כלל לא חתמה על הסכם תיווך לרכישת דירה, הייתה מסקנתי שהתובע לא היה הגורם היעיל בעסקה של רכישת הדירה. כל זאת מן הטעמים שעליהם נעמוד עתה. 21. סעיף 14(א) בחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996, שעניינו "דמי תיווך", קובע כי מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח, אם נתקיימו כל שלושת התנאים הקבועים בסעיף זה. האחד, היותו בעל רישיון לפי חוק זה. השני, מילא אחר הוראות סעיף 9. השלישי, "הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב". קיומו של התנאי הראשון, שלפיו התובע הוא בעל רישיון כדין לעסוק בתיווך במקרקעין, אינו שנוי במחלוקת. התנאי השני, שעניינו עריכת "הזמנה בכתב", כאמור שנוי במחלוקת, והמסקנה שאליה הגענו היא שלא נערכה הזמנה בכתב כדין. למרות זאת, וכאמור מעלה, אפילו הייתה נחתמת הזמנה בכתב כדין, הרי שלא התקיים התנאי השלישי, שלפיו התובע היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בהסכם מחייב. 22. בפסק-דינו של כבוד הנשיא מ' שמגר בע"א 2144/91 הנרי מוסקוביץ נ' אסתר ביר, פ"ד מח(3) 116 (1994), נקבע כיצד ניתן לקבוע אם מתווך היה הגורם היעיל להתקשרות אם לאו. פסק דין זה ניתן בשנת 1994, בטרם נחקק חוק המתווכים במקרקעין, ובעוד שהיה בגדר הצעת חוק בלבד. אולם נראה כי הלכה זו לא שונתה, ועודה עומדת בעינה באשר לקביעת הגורם היעיל להתקשרות. כאמור שם (בעמ' 123), "דרישת ההלכה הפסוקה היא, כאמור, כי פעולת המתווך תהא הגורם היעיל להתקשרות החוזית. המבחן הוא מבחן של סיבתיות. אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל". התשובה לשאלה זו נגזרת, כאמור שם, מן העובדות המיוחדות למקרה הנדון. בית המשפט מנה "בקווים כלליים - מספר גורמים המצביעים על מידת 'היעילות' בסיבתיות", הגם שנאמר כי אלו רק גורמים היכולים להשיב לשאלה אם "המתווך" אמנם תיווך והיה הגורם היעיל, אך אין זו רשימה סגורה. אלו הם אפוא, הגורמים שנמנו שם (שם, עמ' 124-123): "(א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי...; (ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; (ג) חלוף הזמן בין ההצעה מקורית עד סיום העיסקה (...); (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך - היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים; (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף; (ו) תשלום דמי תיווך על-ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם; (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; (ח) הסתמכות הצדדים על-ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך". 23. במקרה הנדון, לא התקיימו גורמים אלו, שעשויים היו להצביע שהתובע היה לכאורה הגורם היעיל להתקשרות, ואף לא מקצתם. מן הראיות עולה, כפי שפורט קודם לכן, שהתובע הראה לנתבעת את הדירה בעת שהוצעה להשכרה בלבד, בחודש ינואר 2007. באותה עת לא הבשיל המשא ומתן לשכירת הדירה, מאחר שבעל הדירה הציב תנאי שלפיו יוכל לפנות את השוכר בהתראה של חודש ימים, אם יחליט למכור את הדירה. רק במועד מאוחר יותר, לאחר שגם המתווכת סמית הראתה לנתבעת את הדירה, הבשיל ההסכם לשכירת הדירה. היה זה כאמור, רק לאחר שהגב' סמית - ולא התובע - הייתה זו שהצליחה לשכנע את בעל הדירה לבטל את תנאי הפינוי המוקדם שבהסכם השכירות. ניתן לומר שבפועל, התובע אפילו לא היה הגורם היעיל להתקשרות לשכירת הדירה. למרות זאת, כפי שכבר נאמר, בשל הגינותה של הגב' סמית, התובע הוא זה שקיבל את דמי התיווך בגין עסקת השכירות, לאחר שהנתבעת אמרה לגב' סמית שהתובע כבר הראה לה את הדירה מספר שבועות קודם לכן. 24. במועד שבו נמצאה הדירה ובעת שכירתה, כפי שכבר עמדנו על כך קודם לכן, הדירה הוצעה רק להשכרה, ואמנם הנתבעת רק שכרה את הדירה, במקום דירה קודמת ששכרה, בתיווכו של התובע, ונמצאה לא מתאימה (הדירה ברחוב רות). רק מספר חודשים לאחר שהנתבעת שכרה את הדירה הנדונה, בתחילת שנת 2007, החליט בעל הדירה להעמיד אותה למכירה. אמנם נכון שבעדותו לא זכר מר עמנואל כהן באיזה מועד הוצעה הדירה למכירה, אולם על כך ניתן ללמוד מעדותה של הנתבעת וגם מהסכם התיווך בבלעדיות שנכרת בין בעל הדירה לבין התובע, שנחתם רק ביום 18.5.2007, ועמד בתוקף עד יום 18.7.2007. מהסכם זה גם ניתן ללמוד שהמחיר שהוצע תמורת הדירה היה 470,000$, כפי שגם העידה הנתבעת. הנתבעת העידה, ועדותה לא נסתרה, שרק לאחר שכבר שכרה את הדירה, הוצעה הדירה למכירה, ואז החלו להגיע מתווכים שונים כדי להראות את הדירה לרוכשים פוטנציאליים. הנתבעת התעניינה אם תוכל להאריך את תקופת השכירות, ואז הציע לה בעל הדירה לרכוש אותה בעצמה. הנתבעת הסבירה לו שלנוכח מצבה הכלכלי לא תוכל לעמוד בכך, ואז הוא הציע לה לשאול את הוריה. כך שאם ירכשו עבורה את הדירה, לא תצטרך לעבור דירה. הנתבעת התעניינה במחיר המוצע, אך הוריה אמרו שהמחיר המבוקש גבוה מדי, ולכן לא נקשרה עסקה לרכישת הדירה. בעל הדירה המשיך בחיפושים אחר קונה, ורק כעבור מספר חודשים, אמר בנו של בעל הדירה, מר משה כהן, לנתבעת, כי בשל המצב הכלכלי הקשה שהוביל לירידת ערך הדירות, יסכים להפחית מהמחיר. שיחה זו התקיימה רק שנה לאחר שהנתבעת כבר שכרה את הדירה. בסופו של דבר, הוריה של הנתבעת החליטו לסייע לה ברכישת הדירה, חרף הקושי שהיה להם בכך. בעניין זה הבהירה הנתבעת כי היא בת 32, והיא הבת הגדולה מבין תשעה ילדים. לאחר משא ומתן ממושך, בין עורכי הדין מטעם הוריה של הנתבעת לבין עורכי דין מטעם בעל הדירה, שנה וחצי לאחר שהנתבעת נכנסה לגור בדירה, רכשו הוריה עבורה את הדירה תמורת 405,000$. בסופו של דבר, בשל קשיים כלכליים, הדירה כבר נמכרה על-ידם לאחר (עמ' 12-11). 25. לאורך כל השתלשלות העניינים ולאורך כל ההתקשרות, לא היה התובע מעורב בדבר וחצי דבר מהקשור בעסקה לרכישת הדירה. כך גם לא מתקיים אף אחד מאותם גורמים הנזכרים בפסק-דין מוסקוביץ, ככאלה שעשויים ללמד שמי שטוען שהיה מתווך העסקה, אומנם היה הגורם היעיל שהוביל להתקשרות. נבחן גורמים אלו, על-פי סדר הבאתם שם: (א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי כפי שכבר נאמר, ההצעה המקורית הייתה לשכירת הדירה, והנתבעת אמנם שכרה את הדירה. בסופו של דבר כשנה וחצי לאחר ששכרה אותה, עלתה הצעת בעל הדירה שהדירה תירכש על-ידי הוריה, וכך נקשר ההסכם לרכישת הדירה. בעוד ההתקשרות עם התובע הייתה למטרת מציאת דירה לשכירות, בסופו של דבר כעבור זמן ולאחר שהנתבעת שכרה את הדירה, הוחלט על רכישתה והדירה אכן נרכשה. בנסיבות אלו אין לומר שיש דמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין העסקה הסופית. (ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה בשלב שבו התובע עסק, מטעם בעל הדירה, באיתור רוכש לדירה בתיווכו, היה המחיר שהוצע בתמורה לדירה בסך של 470,000$. בסופו של דבר הדירה נרכשה על-ידי הורי הנתבעת תמורת 405,000$, סכום נמוך באופן משמעותי (כ-15%). כך שאין לומר שישנה קרבה בין תנאי התשלום שהוצעו לבין אלו שהתגבשו בסופו של דבר בהסכם הרכישה. (ג) חלוף הזמן בין ההצעה מקורית עד סיום העיסקה כבר נאמר שספק אם התובע היה הגורם היעיל להתקשרות לשכירת הדירה, הגם שקיבל את דמי התיווך עבור עסקה זו. מכל מקום, מאז שנקשר הסכם השכירות - שספק אם התובע היה הגורם היעיל להתקשרותו - לבין ההתקשרות בהסכם לרכישת הדירה, חלפה תקופה של למעלה משנה וחצי. מדובר בתקופה ארוכה שבמהלכה לא הייתה כל מעורבות מצד התובע בהתקשרות לרכישת הדירה, ולכן די בכך כדי לקבוע, שגם בחלוף הזמן יש כדי לנתק את היות התובע הגורם היעיל בהתקשרות לרכישה. כך אפילו היה התובע הגורם היעיל בהתקשרות לשכירות, וכאמור, ספק בכך. (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך - היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים דומה כי אין חולק שאין לדבר על "מידת אינטנסיביות", מאחר שהתובע כלל לא היה מעורב בהתקשרות לרכישת הדירה, והוא אף לא טען, או הוכיח, אחרת. התובע אפילו לא היה מעורב במגעים שהובילו לביטול תנאי הפינוי בהסכם השכירות, ולא היה מעורב בעריכת תנאי הסכם השכירות. כך גם כלל לא היה מעורב בעריכת הסכם הרכישה, בתנאיו, בעצם ההצעה של בעל הדירה לנתבעת לרכוש את הדירה, או בהחלטת הוריה לרכוש אותה. התובע לא הצביע על שום מעורבות או קשר ישיר, או עקיף, לעסקת רכישת הדירה. (ה) קיומו של גורם נוסף, שסייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף כבר נאמר, שהיוזמה לכך שהדירה תוצע להוריה של הנתבעת לרכישה, באה מבעליה של הדירה, שאינו התובע. כך גם הגורמים שהובילו את המשא ומתן לידי מימוש, ולכך שהדירה נרכשה על-ידי הוריה של הנתבעת, היו עורכי הדין שניהלו משא ומתן והובילו להפחתה במחיר. בנסיבות שהוכחו, ושלא נסתרו על-ידי התובע, לא היה "גורם נוסף" על התובע שהיה מעורב, אלא התובע כלל לא היה מעורב בהתקשרות, וגורמים אחרים הם שהביאו להתקשרות. (ו) תשלום דמי תיווך על-ידי הצד השני ושיעורם אין מחלוקת כי חרף העובדה שנחתם הסכם תיווך בבלעדיות בין התובע לבין בעל הדירה, לא שולמו דמי תיווך לתובע על-ידי בעל הדירה. אמנם לטענת התובע, הוא ויתר על כך משיקוליו העסקיים, אולם אין זה משנה מן העובדה שדמי תיווך כלל לא שולמו על-ידי בעל הדירה. (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית כפי שכבר נאמר, התובע כלל לא היה מעורב בדבר וחצי דבר שהיה קשור או כרוך במשא ומתן לרכישת הדירה. הוא גם לא טען אחרת, ולא הוכיח אחרת. (ח) הסתמכות הצדדים על-ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך נראה כי אפילו יטען התובע כי הוא לכאורה זה שהוביל את הנתבעת על הדירה, וממנה לרכישתה, אין די בכך. אין לקבל מצב שבו אם עסקה אחת שנעשתה בעזרת מתווך, מולידה אחריה עסקה אחרת, יהנה המתווך גם מפירותיה של העסקה השנייה. כך בייחוד שאין מחלוקת שזכה בדמי התיווך של העסקה הראשונה. התקשרות בהסכם תיווך איננה "חתונה קתולית", הגוררת אחריה קשר לנצח, ביחס לנכס נושא התיווך, בין המתווך לבין הלקוח. התובע התבקש למצוא עבור התובעת דירה למטרת שכירות. הוא מצא דירה שהנתבעת שכרה, ואמנם שולמו לו דמי התיווך (לצורך העניין נניח שהוא אמנם היה הגורם היעיל להתקשרות בעסקת התיווך לשכירת הדירה, שהרי אין מחלוקת שהוא כאמור, קיבל את דמי התיווך בגין כך). בכך הושלמה העסקה בינו לבין הנתבעת. העובדה שלאחר מכן, בחלוף זמן, החליטה הנתבעת, או החליטו הוריה, לרכוש את הדירה, אינה עוד קשורה בתובע. כך גם על אחת כמה וכמה בעוד שהתובע כלל לא היה מעורב בהתקשרות זו, ולא תרם דבר לשם ההתקשרות עצמה, כפי שכבר נאמר. נניח לצורך העניין שבתום תקופת השכירות הייתה התובעת מאריכה את תקופת השכירות מעבר לתקופה שהוסכמה בהסכם השכירות המקורי. גם במקרה זה לא היה התובע זכאי לקבל פעם נוספת דמי תיווך בסכום השווה לחודש שכר דירה. לפי שיטתו של התובע, אם הביא להתקשרות לשכירת דירה למשך שנה, אזי הוא זכאי לדמי תיווך בסכום השווה לחודש שכירות גם אם השכירות תוארך בשנה נוספת, וכך גם אילו כעבור שנה נוספת הייתה מוארכת תקופת השכירות פעם נוספת, וחוזר חלילה. לא כך הוסכם בין הצדדים. משעה שנחתמה עסקת השכירות והתובע קיבל את שכרו הוא יוצא מהתמונה. הוא אינו זכאי עוד להמשיך ולהנות מפירות עסקאות נוספות שיוולדו כתוצאה מן העסקה שהוא הוביל להתקשרותה. כך בין במקום שבו הדירה נרכשה, כבמקרה הנדון, ובין במצב שבו הייתה תקופת השכירות מוארכת פעם אחר פעם. ה. סיכום ומסקנות 26. מהאמור מעלה עולה המסקנה המתבקשת, שלפיה התובע אינו זכאי לדמי תיווך בגין עסקת רכישת הדירה. כך משני הטעמים שבהם דנו, כל אחד בנפרד ושניהם יחד. הטעם האחד הוא כאמור, העובדה שהנתבעת לא חתמה כדין על הסכם לשירותי תיווך לרכישת הדירה. הטעם השני הוא שבכל מקרה, אפילו הייתה הנתבעת חותמת על ההסכם - והיא לא חתמה - התובע כלל לא היה מעורב בעסקת המכירה, ובוודאי שלא היה "הגורם היעיל" שהוביל להתקשרות זו. 27. משהגענו למסקנה זו, הרי שדינה של התביעה להידחות. חוזהמסמכיםדמי תיווךהסכם תיווךתיווך