דיני היושר במקרקעין

ההלכה הפסוקה בישראל קלטה את העקרון ב"דיני היושר" האנגליים, לפיו הסכם להעברת מקרקעין מבעלות המוכר לבעלות הקונה מקים זכות שביושר לטובת הקונה. ניתן לה מישנה תוקף כאשר הקונה קיים את מלוא התחייבויותיו, או את עיקרן, כגון שקיבל יפוי כח בלתי חוזר להעברת הבעלות; קיבל את החזקה במקרקעין לידיו, ונהג בהם מנהג בעלות ללא עוררין במשך תקופה ארוכה; במילים אחרות, כאשר מתבצעת עיסקת מקרקעין "כמעט מושלמת", שחסר בה רישום הבעלות במרשם (ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז(5) 49, 57-59 (2003) (להלן - פרשת צימבלר); ע"א 5628/99 מרקין נ' משה, פ"ד נז(1) 14, 22 (2002); ע"א 10653/05 ת"ת הכללי וישיבה גדולה עץ חיים נ' החברה לשיקום ולפיתוח הרובע היהודי, פסקה 15 ( 1.8.10)). כדי לגבש זכות שביושר בידי הקונה, נדרשים מאפיינים מובהקים המצביעים על זכות להשלמת הקנין (ע"א 618/05 דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות ( 21.3.07)). בעקבות הוראת המעבר שבסעיף 166(א) לחוק המקרקעין, לא הוטל ספק בדבר תוקפן של הזכויות שביושר הקמות מכח הסכם מכר מקרקעין שקדם לחוק המקרקעין, שדיני היושר האנגליים ממשיכים לחול עליו. בפסיקה אכן עלתה השאלה האם נוצרות "זכויות שביושר" תוצרת ישראל ביחס לחוזי מכר מקרקעין שנקשרו לאחר תחילת חוק המקרקעין, והאם חלה גם עליהם תורת הנאמנות הקונסטרוקטיבית בלבוש חדש, פרי הוראות חוק המקרקעין. אפשרות זו עלתה לאורך השנים, אך לא הוכרעה באופן פסקני עד היום (ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב, פ"ד נג(4) 199 (1999); ע"א 2907/04 סופיוב נ' עזבון סופיוב, פסקה 6 ( 13.6.07); ע"א 1217/03 קב' עונאללה לייזום והשקעות בע"מ נ' ח'זאן, פ"ד נח(1) 224, 238 (2003); פרשת צימבלר). קליטת עקרון זה מכח דיני היושר האנגליים ביחס לחוזה מכר מקרקעין שקדם לחוק המקרקעין הובהרה בפרשת ענבטאוי: "קיומן של זכויות שביושר אצל הקונה מקים יחס של נאמנות בין המוכר לקונה... והנה, לקיומם של יחסי נאמנות השפעה מכרעת על שאלת ההתיישנות. הלכה מושרשת היא כי תביעתו של נהנה אינה מתיישנת כל עוד הנאמן אינו כופר בכך שהוא מחזיק בנכסי הנאמנות כנאמן, ואינו מפר את חובת הנאמנות" (שם, בעמ' 287). נקודת המוצא היא, אפוא, כי דיני ההתיישנות חלים על צדדים לחוזה מכר מקרקעין ביחס לזכויות שלא נרשמו במקרקעין מוסדרים. על חוזה מכר שקדם לחוק המקרקעין חלים דיני היושר האנגליים, המקנים לקונה זכות שביושר, ויוצרים נאמנות קונסטרוקטיבית בין הצדדים. דיני ההתיישנות חלים על הסכם כזה בהתאמות הנובעות מקיומה של הנאמנות הזו, באופן שמירוץ ההתיישנות מתחיל רק בעת שהנאמן (המוכר) כופר בנאמנותו או מפר את חובותיו כנאמן כלפי הנהנה (הקונה) (ע"א 3322/95 גמזו נ' גושן, פ"ד נ(4) 520, 526 (1997); ע"א 3141/99 מגדל חב' לביטוח בע"מ נ' פונדמינסקי, פ"ד נה(5) 817, 824-825 (2001); שלמה כרם חוק הנאמנות, תשל"ט-1979 201-202 (מהד' 4, 2004)). משהחל מירוץ ההתיישנות על פי אחת העילות הנובעות מהתנהגות הנאמן בנאמנות הקונסטרוקטיבית, חלים עליה גם המצבים השונים המעכבים את מירוץ ההתיישנות על פי חוק ההתיישנות (פרשת צימבלר, בעמ' 66-68; ע"א 8496/06 עזבון איסקולסקי נ' גן הדר קורפוריישן, פסקאות כ-כב ( 4.5.08); Jill E. Martin, Modern Equity 326-29 (16th ed. 2001)). מקרקעיןדיני היושר במקרקעין