דחיית תביעת מתווך לדמי תיווך כי לא היה "הגורם היעיל" לסגירת העסקה

א. עובדות 1. התובע מנהל משרד לתווך במקרקעין ובעל רשיון לעסוק בתווך, עפ"י הוראות חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו- 1996 (להלן: "החוק"). 2. הנתבעת עוסקת אף היא בתווך במקרקעין, אך עיקר עיסוקה בארגון קבוצות לרכישה משותפת של מקרקעין הידועה בז'רגון העסקי כ"קבוצת רכישה". 3. הנתבע, טייס עפ"י עיסוקו, התענין בשעתו ברכישת מקרקעין. 4. ביום 10.8.06 נפגש התובע יחד עם הנתבע ואדם אחר בקשר לאפשרות בצוע רכישה של מקרקעין המצויים ברמת גן ברח' הרכסים 21, והרשומים בפנקס הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין בתל אביב כחלקה 1254 בגוש 6158 (להלן: "הנכס"). 5. בסיום הפגישה מיום 10.8.06 החתים התובע את הנתבע על הזמנה לבצוע עבודת תווך, נספח א' לכתב התביעה (להלן: "ההתחייבות"). אין חולק כי בשעה שהנתבע חתם על ההתחייבות, העמודה בה מופיעים שמות בעלי הנכס הושארה, כמו גם המחיר המבוקש, ריקה. 6. עקב התעניינותה של הנתבעת בנכס, פנה התובע לבעלות הנכס, אך אלו שלחו אותו לבנה של קרולה מורדקוביץ (הרשומה כבעלים של מחצית מהזכויות), המנהל עבורן את המו"מ, הלא הוא אריק מור ( להלן אריק ). האחרון לא נפגש עם התובע, חרף בקשות חוזרות ונשנות של התובע. 7. התובע התקשר ביום 3.10.06 לאריק , ובשיחה זו הודיעו אריק כי הנכס נמכר. 8. התובע עיין בנסח רישום מקרקעין שהופק לנכס, ומצא כי נרשמה בו הערת אזהרה לטובת עו"ד חג'ג', ב"כ הנתבעים. 9. התובע פנה לנתבעים בבקשה שישלמו לו דמי תווך בגין פעילותו לרכישת הנכס על ידם. הנתבעים סרבו, ומכאן החל ההליך דנן בו עותר התובע כי ביהמ"ש יורה לנתבעים יחד ולחוד לשלם לו דמי תווך בסך של 187,440 ₪, העולים כדי 4% ממחיר מכירה של הנכס בסך 1,000,000$. ב. הדיון 1. התובע טוען כי: א. הוא טרח ועמל מול הבעלים של הנכס, לאור בקשתה של הנתבעת וחתימתו של הנתבע על כתב ההתחייבות. ב. הוא הגורם היעיל שגרם לסגירת עסקה בנכס כמשמעות המונח בחוק, ומכאן שהוא זכאי לדמי תווך בגין טרחתו. 2. הנתבעים טוענים כי: א. הנתבע אינו שותפה לעסקים של הנתבעת. הנתבע הכיר את הנתבעת בעסקה קודמת של רכישת מקרקעין. ב. יש לדחות טענת התובע בדבר היותו "גורם יעיל" לסגירת העסקה. ג. הם בקשו מהתובע לארגן להם פגישה עם הבעלים של הנכס. התובע השיב כי אינו מצליח לקשור עמם קשר, ובשלב מאוחר אף הודיע להם כי הבעלים חזרו בהם מכוונתם למכור את הנכס. ד. הם איתרו את הבעלים בכוחות עצמם לאחר שהבינו כי מהתובע לא תיוולד עסקה. ה. הנתבע מעולם לא התכוון לרכוש את הנכס לעצמו בלבד. הוא אחד מתוך 20 רוכשים שהתארגנו כקבוצת רכישה לרכישת הנכס, ומייצגם הוא עו"ד חג'ג'. ו. חוזה הרכישה שנחתם בסופו של יום, נחתם עבור קבוצת הרכישה ולא עבור מי מהנתבעים. 3. הצדדים הופיעו לפני בישיבת יום 13.4.10, ובה העידו התובע לבדו מחד, ומאידך שבלי הירשברג. ב"כ התובע ותר על חקירתם הנגדית של הנתבעים ואריק מור, שהגיש אף הוא תצהיר מטעמם של הנתבעים. 4. מסקירת טיעוניהם של הפרקליטים ומהפסיקה אליה הפנו בסיכומיהם, סבורני כי יש לחלק בין מעמדה של הנתבעת לבין מעמדו של הנתבע. אתחיל בעניינה של הנתבעת שלטעמי קל יותר מעניינו של הנתבע. 5. אין חולק כי הנתבעת לא חתמה על הזמנת עבודת תווך מהתובע. ב"כ התובע מודע לכך ומעלה טענה שעם כל חריפותה - דינה להידחות. טוען ב"כ התובע כי על מנת לחייב את הנתבעת, הוא מחיל ביחסי הנתבעת מול הנתבע את הוראות חוק השליחות. לטעמו של התובע, הנתבע אינו אלא עושה דברה של הנתבעת ופועל בשליחותה בשעה שחתם על כתב ההתחייבות (נספח א' לכתב התביעה). למעשה, מבקש התובע כי נראה בחתימתו של הנתבע על כתב ההתחייבות כיוצרת חיוב כפול : שלו עצמו, ושל הנתבעת באמצעותה נתבע. מעיון בתצהירו של הנתבע וההסכמים שצרף, נמצאנו למדים כי כל אחת מהבעלים של הנכס התקשרה בחוזה מכר נפרד מול עו"ד חג'ג' כמייצג קבוצת רכישה הכוללת 11 רוכשים וביניהם הנתבע. ברי כי הנתבעת לא רכשה מאומה מהנכס, וכי היא פעלה בקשר לנכס מושא התביעה כמארגנת של אותה קבוצת רכישה, הא ותו לא. 6. הנתבעת הגישה תצהיר מפורט המתאר את השתלשלות האירועים מהשיחה הראשונית של התובע עמה ועד שנחתם חוזה הרכישה עם הבעלים. הנתבעת טענה בתצהירה, את שטענה בכתב הגנתה, כי היא (בדומה לתובע) תפקדה כמארגנת קבוצה רכישה יותר מאשר המתווך דוגמת התובע, וכך רצתה להישאר עד תום הליך העסקה. הנתבעת טענה כי בהיותה מתווכת רשומה עפ"י החוק, חשה מחויבות כלפי התובע ופנתה אליו אחרי שהאחרון הראה את הנכס לנתבע וחברו הירשברג (שלא נמנה על הרוכשים), ובקשה כי יקדם פגישה עם בעלות הנכס ו/או המורשה מטעמן, הלא הוא אריק מור. הנתבעת המשיכה וטענה כי לא זו בלבד שהתובע לא יצר מפגש עם הבעלים, אלא הודיע לה שהבעלים נסוגו מן העסקה. משכך, החלה הנתבעת לפעול בעצמה ולהפעיל את כישוריה כמתווכת מול אותם בעלים. הנתבעת טענה, ולא נסתרה, כי הצליחה לארגן פגישה עם אריק והבעלים, פגישה שהולידה את ההסכם. 7. אם לא די בכל האמור עד כאן, טענה הנתבעת, ולא רק שלא נסתרה (כיון שלא נחקרה), אלא התובע אשר בעדותו בביהמ"ש כי זמן לא רב לפני שנקשרה העסקה מושא התביעה דנן, הנתבעת פעלה באותה שיטה מול התובע כאשר היא פועלת אך בארגון קבוצת הרכישה, והתובע קושר את כל החוטים עד גמירת עסקה (להבדיל מהמקרה דנן). התובע אשר זאת בחקירתו בביהמ"ש, ואשר בהגינותו כי לא זו בלבד אלא הנתבעת דאגה, שאותם רוכשים ישלמו את שכרו של התובע, כמתווך, בעין יפה. מכאן, משמע כי הנתבעת לא פעלה מאחרי גבו של התובע על מנת להכשילו ו/או על מנת לקפח את שכרו ו/או על מנת לנכס לעצמה על חשבון התובע דבר מה. 8. מהתנהגותה של הנתבעת נמצאתי למד כי אי אפשר להכלילה בקטגוריה שהפסיקה (אותה המציא לעיוני ב"כ התובע) כה חששה מפניה, והיא אותה אוכלוסיה של מקבלי שירות ממתווך אשר ברגע המכריע של העסקה מכשילה אותו, ובסופו של יום מפנה לו כתף קרה ולא משלמת לו שכר. א. טוען ב"כ הנתבעים, והוא צודק, כי בהתחשב בשוק המקרקעין הקטן שבו הכל מכירים את כולם, הנתבעת לא תעז לכרות את הענף עליו היא יושבת ותסתכסך עם התובע שכמוהו כמוה הינו מתווך. הם מזינים זו את זה וזה את זו במידע המאפשר סגירת עסקאות, ודווקא עברה הקרוב ויחסה ההוגן כלפיו מלמדים כי אי אפשר להדביק לה את אותה תווית שלילית, שהפסיקה כה חששה מפניה של לקוח המתקשר עם מתווך, ובסופו של יום לא משלם את שכרו. ב. למעלה מן הצורך, הוסיף וטען ב"כ הנתבעים כי אם נייחס לנתבעת התנהגות נפסדת, יפגע בה הדבר בשוק המצומצם בו היא פועלת ותביא לכך שאיש מהשחקנים הפועלים בו לא יאמין לה ובה, כך שהנתבעת תצא נפסדת בטווח בינוני וארוך. נוכח כל האמור עד כאן, אני בא למסקנה כי לא נוצרה תשתית משפטית המוכרת בחוק, כמו גם בפסיקה, שיהיה בה כדי ליצור חבות של הנתבעת כלפי התובע, ומכאן שדין התביעה של התובע כלפי הנתבעת להדחות, וכך אני מורה. 9. א. מכאן יש לדון ולהכריע בענינו של הנתבע. האחרון מודה כי חתם על כתב ההתחייבות (נספח א' לכתב התביעה), ועוד מוסיף בהגינות, נגד האינטרס שלו, כי הוא זה שהוסיף בכתב ידו את כתובת הנכס המדובר. הנתבע מודה בתצהירו, כפי שעשה בכתב הגנתו, כי היה זה התובע שהראה לו את הנכס, אך טוען בד בבד כי התובע לא יצר כל מפגש עם הבעלים או ב"כ הבעלים, אריק מור, משום שלא הכירם. יתרה מזו, טוען הנתבע כי בשעה שהראה לו התובע את הנכס, לא נרשמו שמות הבעלים, וכי תוספת זו אינה אלא תוספת מאוחרת. ב. התובע נשאל בחקירתו הנגדית בביהמ"ש לפשר התנהגותו זו, ואישר למעשה את טענת הנתבע כי התוספת היתה מאוחרת, וכי זו לא הפעם הראשונה או היחידה שהוא נוהג כך. התובע הסביר נוהגו זה בכך שהוא רוצה לשמור לעצמו את המידע, ע"מ שהלקוח דוגמת הנתבע לא יגיע לבעלים בלעדיו ויסגור עסקה תוך שהוא "שוכח" מי גרם לה לעסקה שתצא לפועל, ובהתאם יזכה לתשלום שכרו. הנתבע דנן לא עשה עלי רושם מקריאת תצהירו, שכן ב"כ התובע יתר על חקירתו הנגדית, כאדם נוכל המנסה להתחמק מהתחייבויותיו. הנתבע ספר כי הוא טייס, ולטעמי ככזה הוא בעל אינטליגנציה מפותחת דיה להגיע לבעלים הרשום לאחר שהודעה לו כתובת הנכס, בין אם בשיטוט באינטרנט ובין אם בשיטוט רגלים פיזית מול הבעלים בכתובתם. הנתבע ספר בתצהירו, ולא נסתר, שכן לא נחקר, כי אין זו העסקה הראשונה בה הוא מעורב כנמנה על קבוצת רכישה, וככל שסבר התובע כי בהעדר פירוט שם התובעים בכתב ההתחייבות, לא יוכל הנתבע להגיע אליהם, תוחלתו זו נכזבה. 10. מהפסיקה אליה הופניתי ע"י הפרקליטים, עולה כי על מנת שהמתווך יזכה לשכרו, עליו להיות מתווך רשום וכן להחתים את הלקוח, דוגמת הנתבע, על הזמנת שירותי תווך. עד כאן אין מחלוקת בסיסית בין הפרקליטים כי התובע מלא אחרי שני התנאים. אולם, הפסיקה קבעה תנאי שלישי כתנאי מצטבר בלתו אין, בבחינת "והחוט המשולש לא במהרה ינתק", כי על התובע, דוגמת התובע דנן, לשכנע את ביהמ"ש כי הוא- הוא הגורם היעיל שהביא לקשירת עסקה. בכל התביעות מסוג התביעה דנא התובע טוען (כבעניננו) כי היה זה הוא שגרם לה לעסקה להתבצע, בעוד הנתבע (כבעניננו) טוען כי התובע כמתווך לא עשה מאומה ע"מ לגרום להם לצדדים להפגש ולסגור עסקה. עיינתי בפסיקה שהניח על שולחני ב"כ התובע, ואכן הוא צודק כי היו מקרים שבהם הכירה הפסיקה כי די בכך שהמתווך הראה ללקוח את הנכס, כדי שבסופו של יום תיווצר חבות מכוח החוק לתשלום שכרו של המתווך. בכל הכבוד הראוי והמתבקש, לא הוצגה פסיקה של ביהמ"ש העליון, ובעניננו אינני נדרש להכריע בסוגיה זו, שכן התובע לא הצליח להוכיח ולשכנעני, כי לנתבע דנן יש לייחס את טכניקת ההתחמקות מפני המתווך בשעה הקריטית לעסקה. הנתבע צרף כחלק מחומר הראיות את תצהירו של אריק אשר טען, ולא נסתר, שכן לא נחקר על תצהירו, כי הוא פרסם את דבר כוונת אמו ושותפתה לבעלות למכור את הנכס באינטרנט, וכי קבל מספר פניות ממי שהציגו עצמם כמתווכים. אריק מור לא שלל בתצהירו את העובדה שהתובע פנה אליו, כמו מתווכים רבים אחרים, אך אריק נשאר דבק בעמדתו כי מבחינתו לא היתה לו העדפה או סלידה ממתווך כזה או אחר. אריק יצג בעצמו את האינטרס של המוכרות ללא יצירת קשר עם מתווך כזה או אחר. התובע הציג לעיוני את המסמך נ/1 שבו הוא משוחח עם אריק, אך אין בכך כדי להושיע את התובע. 11. מעיון בתצהירו של אריק עולה בסעיף 8 כי התובע לא היה גורם יעיל, כפי שהדבר מכונה בחוק הפסיקה, ולטעמו של אריק, התובע כלל לא היה גורם בקשירת העסקה. אריק לא נחקר על תצהירו, ועובדה זו מתקשרת לטיעוני הנתבעים. לא זו אף זו, אריק מור נמצא בפוזיציה שאין לו אינטרס לכאן או לכאן. הוא לא ישלם מאומה אם התביעה תתקבל, כך גם אמו ודודתו המוכרות בעסקה דנא לא תחויבנה בתשלום שהוא, ומכאן שיש לדבריו משקל יתר, והוא מהווה את ה"דבר מה" המסייע לנתבע להדוף תביעת התובע כלפיו. 12. לחילופין, היה ולא תתקבל עמדתי עד כה ביחס לנתבע, יש לומר כי אמנם חתם על כתב ההתחייבות, אך הוא רק חלק קטן מתוך קבוצה שרכשה את הנכס, והוא טוען ובצדק כי אין לבוא עמו חשבון בשם כל הקבוצה. ברי כי יתר שותפיו לעסקה, החברים בקבוצת הרכישה, לא פגשו את התובע מעולם, לא חתמו כלפיו על מסמך כלשהו, ואם ניתן לחייבו, אזי הוא לא רכש לא יותר מאשר דירה אחת מתוך 11 בנכס הנמכר, שכן לא היה לו הכח להתחייב בשם יתר חברי הקבוצה. חרף חתימתו היחידה על כתב ההתחייבות, יהיה זה לא ראוי, לא צודק ולא נכון לחייבו בתשלום כל הסכום הנתבע ממנו. ככל שעמדתי לא תתקבל לענין דחיית התביעה כנגד הנתבע, כמו נגד הנתבעת, אזי אין מקום לחייבו יותר מאשר 1/11 מהסכום. ג. לסכום 1. העולה מן המקובץ כי דין התביעה להדחות, וכך אני מורה. 2. כפועל יוצא מהתוצאה אליה הגעתי, אני מחייב את התובע לשלם לנתבעים הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪, כאשר סכום זה כולל כבר מע"מ כחוק. הסכום ישולם תוך ולא יאוחר מיום 12.9.10. דמי תיווךהגורם היעיל בעסקת תיווךתיווך