איחור בפינוי חנות בשכירות

איחור בפינוי חנות בשכירות התובעת היא הבעלים של חנות הנמצאת במרכז מסחרי בעיר מודיעין. ביום 4.3.2004 נחתם חוזה שכירות בית התובעת לבין חברת גאיה ועילאי בע"מ, לפיו השכירה התובעת את החנות החל מיום 30.4.2004. ביום 6.7.2005 נחתם חוזה שכירות נוסף, כאשר הפעם היתה הנתבעת מס' 1, המנהלת והבעלים של החברה הנ"ל, צד לחוזה. תקופת חוזה השכירות נקבעה בסעיף 7 לחוזה, החל מיום 12.7.2005 ועד ליום 11.7.2006. הנתבעת חתמה גם על שטר חוב, נושא תאריך יום 4.3.2004, על סך של 100,000 ₪, אשר נמסר לידי התובעת. הנתבעים מס' 2,3 חתמו כערבים לתשלום השטר. התובעת הגישה בקשה לביצוע שטר, והעמידה את חובם של הנתבעים על סך של 60,000 ₪. הנתבעים הגישו התנגדות לביצוע שטר. לטענת הנתבעים, שטר החוב פקע, הואיל וניתן לתקופה קצובה התואמת את תקופת חוזה השכירות הראשון, שנחתם ביום 4.3.2004. לפי הנטען, הנתבעת 1 חתמה על השטר, כעושה של השטר וכחייבת עיקרית, בטעות. החברה היתה צריכה להיות עושת השטר והיא החייבת העיקרית. לטענת הנתבעים, שטר החוב ניתן כבטוחה להתחייבויות החברה על פי חוזה השכירות הראשון ולא יותר מכך. הואיל והחברה עמדה בכל התחייבויותיה על פי חוזה השכירות הראשון, היה צריך להחזיר את השטר. ביחס לערבים על פי השטר נטען בהתנגדות, כי נעשה שינוי יסודי בהסכם השכירות, ועל כן היו רשאים לבטל ערבותם. טענה נוספת של הנתבעים הינה, כי לא ניתנה הודעת חילול. בהמשך להחלטתה של רשמת בית המשפט (אשר ניתנה מבלי שהתקיים דיון) ניתנה לנתבעים הרשות להתגונן. לאחר שנערכו מספר דיוני קדם משפט בפני כבוד השופטת וולפסון, והתיק נקבע להגשת תצהירים ושמיעת ההוכחות, הועבר התיק לדיון בפניי. בפתח הדיון קבעתי, כי מבלי שהדבר יהווה הכרעה לעניין נטל ההוכחה, תחל התובעת ראשונה בהבאת ראיותיה. מטעמה של התובעת הוגש תצהירה של בעלת המניות בה וזו נחקרה בחקירה נגדית על האמור בתצהירה. מטעם הנתבעים הוגשו תצהירי הנתבעים 1,2 ואלו העידו בקשר לאמור בתצהירים שמסרו. ביחס לנתבע 3 ניתנה הודעה, לפיה קיים צו לעיכוב הליכים ועל כן עוכבו ההליכים נגדו. ב"כ הצדדים הגישו סיכומים בכתב. המחלוקת המרכזית בין הצדדים נוגעת לשאלה, האם שטר החוב עליו חתמה הנתבעת 1 תקף ביחס לחיובים הנובעים מחוזה השכירות הנוסף, אשר נחתם כאמור ביום 6.7.2005. לאחר ששמעתי את עדויות העדים והתרשמתי מעדותם, וכן בחנתי טענות הצדדים בהקשר זה, הגעתי לכלל מסקנה, כי יש לדחות את טענות הנתבעים ולקבל את עמדת התובעת, לפיה שטר החוב אכן עומד בתוקף, לרבות לעניין חיובי הנתבעת 1 על פי חוזה השכירות הנוסף. לנוכח התרשמותי מעדויות הצדדים אני מעדיף את עדותה של עדת התובעת לפיה סוכם בעת החתימה על חוזה השכירות הראשון, כי הנתבעת 1 תהיה עושת השטר וזאת על מנת להבטיח את זכויות התובעת, ובפרט כאשר היה ברור, כי לחברה של הנתבעת 1, אשר הוקמה באותה עת, לא היו כל נכסים. כבר במועד שניתן שטר החוב היה ברור, כי על אף שהחברה שבבעלות הנתבעת 1 היא שחתומה על חוזה השכירות, יש לראות בנתבעת 1, בעלת החברה, כחייבת עיקרית כלפי התובעת. בנסיבות העניין, אילו היתה הנתבעת 1 מעוניינת כי החברה תהיה חייבת עיקרית, והיא תשמש, לדוגמא, כערבה בלבד, הרי שהיתה מבקשת זאת. ספק אם התובעת היתה מסכימה לכך, אך בפועל לא באה בקשה כזו מצד הנתבעת 1, שכן גם לה היה ברור כי היא החייבת העיקרית על פי השטר. כך גם הם פני הדברים ביחס לערבים. אלו חתמו על שטר החוב, כאשר מתוך השטר היה ברור להם באופן מפורש, כי הם חותמים כערבים לחיוביה של הנתבעת 1 כלפי התובעת. הנתבע מס' 2 הוא בעלה של הנתבעת 1, והיה מעורב בכל הנוגע לחתימה על חוזי השכירות השונים. הנתבע 2 ידע היטב, כי אשתו היא החייבת העיקרית, הן בתקופת חוזה השכירות הראשון והן בתקופת חוזה השכירות הנוסף, וכי הוא ערב לחיוביה כלפי התובעת. בהמשך, כאשר נערך שינוי בשם השוכר, לפי בקשתה של הנתבעת 1, ובמקום החברה נרשמה כשוכרת הנתבעת 1, לא היה בכך כדי להעלות או להוריד לעניין שטר החוב, שכבר ניתן ונחתם. כשם שקודם לכן היתה הנתבעת 1 חייבת עיקרית על פי שטר החוב, ודאי שהמשיכה להיות החייבת העיקרית, על פי אותו שטר חוב, בשעה שגם נרשמה כשוכרת של החנות. אין לקבל טענת הנתבעים כאילו שטר החוב התייחס רק לחוזה השכירות הראשון ולא תקף לגבי חוזה השכירות הנוסף, גם מהטעם שמשמעות הדבר היא, כי הנתבעת 1 לא נתנה לתובעת, להבטחת חיובה על פי חוזה השכירות, שטר חוב כלשהו, וזאת בניגוד למוסכם בין הצדדים וכמפורט בסעיף 15.1 לחוזה השכירות. חזקה על הצדדים כי התכוונו לקיים את חיוביהם על פי חוזה השכירות, ובודאי שחזקה זו מקבלת תוקף, כאשר מדובר במועד הסמוך לחתימת החוזה. במקרה זה, אילו התובעת לא היתה מקבלת לידיה שטר חוב, כפי המתחייב על פי חוזה השכירות, לא קיים ספק בכך שהיתה נוקטת בצעדים בדרישה לקבלתו. התובעת לא עשתה כן הואיל והוסכם בין הצדדים כי שטר החוב יוסיף ויעמוד בתוקף גם לעניין חוזה השכירות הנוסף. מנגד, גם הנתבעים (הן הנתבעת 1 והן הנתבע 2) לא דרשו את שטר החוב בחזרה, הואיל וגם להם היה ברור, כי שטר החוב ממשיך לעמוד בתוקף, גם ביחס לחוזה השכירות הנוסף. לפיכך, אני מקבל את עדותה של עדת התובעת, לפיה הוסכם, בעת שנחתם חוזה השכירות הנוסף, כי שטר החוב יוסיף ויעמוד בתוקף, וישמש כשטר החוב שהיה על הנתבעת 1 להעמיד לטובת התובעת לפי סעיף 15.1 לחוזה השכירות הנוסף. למעשה, לא היתה כל סיבה ולא היה כל טעם, למתן שטר חוב חדש בעת חתימת חוזה השכירות הנוסף. בידי התובעת כבר היה שטר החוב אשר פיו הנתבעת 1 היא החייבת העיקרית. בשלב זה, גם נערכה התאמה של שם השוכר לשמה של הנתבעת 1. אילו היה ניתן שטר חוב חדש, היה מדובר בשטר זהה לזה הקיים. הנה כי כן, מתוך הראיות שהוצגו עולה המסקנה, לפיה הצדדים הסכימו, כי שטר החוב, שניתן קודם לחתימה על חוזה השכירות הנוסף, יוסיף ויעמוד בתוקף, להבטחת חיוביה של הנתבעת 1. למותר לציין, כי מסקנה זו עולה בקנה אחד עם הוראותיו של שטר החוב עצמו, עליו חתמה הנתבעת כחייבת העיקרית. לפיכך יש לקבוע, כי חתימתה של הנתבעת 1 על שטר החוב כעושה של השטר וכחייבת על פיו, וכך גם חתימות הערבים על שטר החוב, לא נעשו בטעות או כתוצאה מהטעיה, אלא בהסכמה מפורשת ומודעת. שטר החוב ניתן לצורך הבטחת חיוביה של הנתבעת והחברה שבבעלותה לפי חוזי השכירות שנחתמו בינן לבין התובעת. ביום 23.8.2006 הגישה התובעת לבית משפט השלום בתל-אביב כתב תביעה בסדר דין מקוצר לפינוי הנתבעים מהחנות (ת.א. 48745/06). בכתב התביעה, התייחסה התובעת להשתלשלות העניינים, כפי שאירעה סמוך לתום תקופת השכירות. בין הצדדים נוהל מו"מ לעניין הארכת תקופת השכירות, אולם לא הגיעו להסכמה, ולא נחתם חוזה שכירות נוסף. בדיון שנערך ביום 24.12.2006 בבקשה שהגישו הנתבעים למתן רשות להתגונן בתביעה האמורה, דחה בית המשפט (כבוד השופט טובי) את הבקשה כנגד סעד הפינוי. בהמשך לכך, ניתן פסק דין לטובת התובעת לפינוי הנתבעת 1 מהחנות. הואיל ומדובר היה בתביעת פינוי, וזו צריכה היתה להתייחס רק לנתבעת, מי שהחזיקה בנכס, נמחקה התביעה נגד הערבים. בתמצית יצוין, כי בית המשפט דן בהחלטתו האמורה במחלוקת בין הצדדים לעניין הארכת תקופת השכירות וקבע, כי מדובר היה בטיוטות בלבד, שנשלחו בין הצדדים, אך לא נחתם חוזה שכירות מחייב. לנוכח אי הסכמה לעניין גובה דמי השכירות, הרי שלא נכרת בין הצדדים חוזה שכירות להארכת תקופת השכירות. הואיל ומדובר בעסק, הורה בית המשפט על מתן עיכוב ביצוע של צו הפינוי, כך שהפינוי בפועל יעשה תוך 45 יום ממועד מתן ההחלטה. הנתבעת 1 פינתה את החנות בפועל ביום 6.2.2007. לטענת התובעת, היא זכאית לקבלת פיצוי בסך של 100$ בגין כל יום של איחור בפינוי המושכר, וזאת בהתאם להוראות חוזה השכירות ביחס לפיצוי המוסכם במקרה של איחור בפינוי המושכר. הואיל וחוזה השכירות הסתיים ביום 11.7.2006, התובעת דורשת פיצוי בסך של 21,000 $, לפי איחור של 210 ימים. יש לדחות טענת הנתבעים, לפיה בית המשפט התיר להם להימצא בנכס, לפרק זמן של 45 יום, לנוכח דחיית מועד הביצוע של צו הפינוי. כאשר מתקבלת תביעת פינוי, כוללת זו בחובה את הקביעה, כי החזקת הנכס הינה שלא כדין. במקרה זה עולה מהחלטתו של בית המשפט, כי חוזה השכירות הסתיים במועד שנקבע בו, ולא נחתם חוזה שכירות נוסף. לפיכך, ביום 11.7.2006, חייבת היתה הנתבעת 1 לפנות את המושכר, ומאותו מועד ואילך, עד למועד פינוי הנכס בפועל, שהתה בנכס שלא כדין, ובניגוד לחוזה השכירות. דחיית מועד ביצועו של צו הפינוי לא נועדה ולא יכולה להכשיר את המשך החזקת הנכס על ידי הנתבעת 1. כל משמעות הדבר היתה, כי צו הפינוי ייכנס לתוקפו במועד מסוים, שבו ניתן יהיה גם לאכפו בהליכים למימוש פסק דין. לפיכך, התובעת אכן זכאית לפיצוי המוסכם הקבוע בחוזה השכירות, ביחס לכל יום של איחור בפינוי הנכס, החל ממועד סיום חוזה השכירות ועד למועד הפינוי בפועל. בא כוח הנתבעים העלה בסיכומיו את הטענה, לפיה קיים מעשה בי-דין, העולה מתוך הכרעתו של בית המשפט בהליך האמור. למעשה, הטענה היא, כי התובעת לא קיבלה היתר לפיצול סעדים, במסגרת התביעה האמורה, ועל כן מיצתה את עילת התביעה העומדת לה נגד הנתבעת 1, בכל הנוגע לנזקים הקשורים לאי פינוי החנות במועד. אילו היה מדובר בתביעת חוב רגילה, הרי שהיה מקום לקבל טענת הנתבעים. כל זאת לנוכח ההוראה המפורשת הקבועה בתקנות סדר הדין האזרחי, לפיה חייבת היתה התביעה לכלול את מלוא הסעדים שעמדו לזכות התובעת, במועד הגשת התביעה, על יסוד אותה עילת תביעה. אולם, בענייננו מדובר בתביעה המבוססת על שטר חוב. עילת התביעה השטרית הינה נפרדת מעילת התביעה החוזית, אשר עמדה ביסוד התביעה לפינוי. כאשר מדובר בשתי עילות עצמאיות ונפרדות, אין צורך בקבלת היתר לפיצול סעדים. כך או כך, אפילו היה מדובר בתביעה כספית רגילה, הרי שבכל הנוגע לפיצוי הכספי המגיע לתובעת לאחר יום הגשת התביעה לפינוי, יום 23.8.2006, לא מיצתה התובעת את הסעדים העומדים לזכותה. בכל מקרה, היתה לתובעת הזכות לתבוע פיצוי בגין הפרת חוזה השכירות, לרבות תביעה לתשלום הפיצוי המוסכם בגין איחור בפינוי המושכר, בגין התקופה שחלפה ממועד הגשת התביעה האמורה, ועד למועד הפינוי בפועל. הפרת חוזה השכירות באי פינוי המושכר הינה הפרה נמשכת ומתחדשת. זו העמידה לתובעת, עם כל יום שחלף בו הנתבעת 1 לא פינתה את החנות, עילת תביעה חדשה המצמיחה לה סעד כספי נוסף, בגין הפיצוי המוסכם הנובע מהאיחור בפינוי המושכר. לפי סעיף 16.2 לחוזה השכירות, על הנתבעת 1 לשלם לתובעת, בגין כל יום של איחור בפינוי המושכר, סך השווה ל- 100$. בין אם מדובר בפיצוי בגין מלוא התקופה המתחילה במועד סיום חוזה השכירות ועד למועד הפינוי (כ-210 ימים), ובין אם מדובר בפיצוי רק לגבי פרק הזמן שמיום 23.8.2006 ועד למועד הפינוי (פרק זמן של למעלה מחמישה חודשים, תקופה בת כ- 160 יום), סכום הפיצוי המגיע לתובעת עולה על סך החוב אותו תבעה התובעת במסגרת הבקשה לביצוע שטר, אותו העמידה על סך של 60,000 ש"ח. כך למשל, בגין התקופה שלאחר מועד הגשת תביעת הפינוי ועד מועד הפינוי בפועל התובעת זכאית לקבלת פיצוי בסך של 16,000$. לפי חוזה השכירות, התשלום יעשה לפי שער הדולר היציג ביום התשלום. מועד התשלום הוא מועד הפינוי של הנכס. במועד הפינוי, יום 6.2.2007 עמד שער הדולר על 4.248 ₪. לפיכך, התובעת היתה זכאית לקבל, בגין תקופה זו, סך של 67,968 ₪. הנתבעים טענו, כי יש לקזז מסכום הפיצוי את הסכום של 7,500 ₪, שחולט על ידי התובעת באמצעות הערבות הבנקאית שניתנה לידי התובעת. אולם, הסך האמור קוזז כבר על ידי הנתבעים מתוך תשלומי דמי השכירות של החודשים אוגוסט וספטמבר 2006. בנוסף, עותרת התובעת לחיוב הנתבעים בפיצוי מוסכם, בסך של 5,000 $, בשל הפרת חוזה השכירות, בגין אי פינוי המושכר במועד. לפי סעיף 17 לחוזה השכירות, הפרה יסודית של חוזה השכירות מזכה את הצד שנפגע בפיצוי מוסכם בסך של 5,000$. זאת מבלי לגרוע מזכותו של אותו צד לבטל את ההסכם ו/או לתבוע כל סעד ו/או תרופה אחרת מכוח ההסכם ו/או מכוח הדין. אני סבור, כי התובעת אינה רשאית לתבוע גם את הפיצוי המוסכם הנוגע לאיחור בפינוי המושכר וגם את הפיצוי המוסכם הנוגע להפרתו של ההסכם. הברירה בידי התובעת לבחור באחד ממסלולי הפיצוי, אך אינה יכולה לטעון לפיצוי לפי שני המסלולים יחדיו. בנוסף, לטענת התובעת, הנתבעים לא שילמו דמי ניהול לחברת הניהול בסך של 5,000 ₪, בצירוף מע"מ, ויש לחייבם בתשלום סכום זה. על אף שהוכח, כי קיים חוב של הנתבעת 1 לחברת הניהול, הרי שתביעתה של התובעת לחיוב הנתבעים לשלם לה את דמי הניהול, הינה מוקדמת. מתוך הראיות שהוגשו עולה, כי חברת הניהול אכן טוענת שלא שולמו על ידי הנתבעת 1 מלוא התשלומים הקשורים לדמי הניהול, וחברת הניהול פנתה במכתבי התראה הן לתובעת והן לנתבעת, בדרישה לתשלום חוב זה. אולם, התובעת טרם שילמה בפועל את חובה של הנתבעת 1 לחברת הניהול, ועל כן, טרם הגיעה העת בה יכולה התובעת לדרוש מהנתבעת 1, וכן מהערבים, לשלם לה כספים בקשר לדמי הניהול. כך לדוגמא, אפשר וחברת הניהול גבתה בינתיים, או תגבה בעתיד, כספים מהנתבעת 1, והדבר ישפיע על הסכומים שיהיה על התובעת לשלם לחברת הניהול. אם ובמידה והתובעת אכן תאלץ לשאת בפועל בתשלום דמי הניהול, אותם היתה הנתבעת 1 חייבת לשלם לגבי התקופה בה החזיקה בחנות, תהיה אז זכאית לקבל מהנתבעת 1 וכן מהערבים, שיפוי בגין התשלום שתשלם. למען הסר ספק, שטר החוב יוסיף ויעמוד בתוקף להבטחת החיוב, שטרם התגבש כאמור, בגין תשלום דמי הניהול לחברת הניהול. הנתבעים העלו גם את הטענה לפיה השטר לא הוצג לפרעון ולא נשלחה הודעת חילול. יש לדחות טענה זו, שכן בתכתובת שהוחלפה בין הצדדים, לאחר מועד סיום חוזה השכירות ובעת שהתובעת דרשה את פינוי הנכס, הודיעה התובעת כי אם לא יפנו את החנות, היא תממש את הבטחונות שהופקדו בידיה. הנתבעים (הן הנתבעת 1 והן בעלה, הנתבע 2) ידעו, כי התובעת דורשת מהם תשלום כספים. לפיכך, היה ידוע להם, כי שטר החוב, שגם לגביו התייחסה הודעת התובעת בדבר מימוש בטחונות, לא נפרע על ידיהם. ממילא, ניתן לראות בכך כעמידה בדרישות החוק לעניין מתן הודעת חילול. על רקע זה אני דוחה את טענתם של הנתבעים כאילו הופתעו מכך שהתובעת הגישה את השטר לביצוע. לנתבעים ניתנו התראות בקשר לחובם לתובעת, וכן ביחס לכוונתה לממש את הבטחונות שניתנו לטובתה על ידיהם. רק לאחר שלא פרעו את חובם לנתבעת (אשר כאמור, עומד על סכומים גבוהים יותר מהסכום שהוגש לביצוע על פי השטר), נקטה התובעת בהליך של ביצוע השטר. במצב דברים זה, ולנוכח המפורט לעיל, התביעה ביחס לנתבעים 1,2, מתקבלת, וההתנגדות לביצוע שטר, נדחית. הליכי ההוצל"פ יחודשו ביחס לנתבעים 1,2. הנתבעים 1,2 ישלמו לתובעת סך של 10,000 ₪, בתוספת מע"מ כדין, בגין הוצאות ההליך המשפטי ושכ"ט עו"ד של התובעת. הסך האמור יצורף לתיק ההוצל"פ. פינוי מושכרפינוי עסק / חנותשכירותפינוי