גביית כפל של דמי שימוש חורג

גביית כפל של דמי שימוש חורג חברת תנופורט בע"מ (להלן: "המשיבה") הגישה ביום 17/2/04 המרצת פתיחה כנגד הועדה המקומית לתכנון ולבניה-לודים (להלן: "הועדה המקומית") וכנגד מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") והשמאי הממשלתי הראשי (להלן: "השמאי") (ושניהם יחדיו יכונו להלן: "המבקשים"). בהמרצת הפתיחה טענה המשיבה, כי כבעלת זכויות חכירה מהוונות מהמינהל במתחם צומת ביל"ו, היא פנתה לועדה המקומית בבקשה לאשר לה שימוש חורג במתחם (מבית אריזה לשימוש מסחרי). כתנאי לאישור השימוש החורג היא נדרשה לשלם דמי היטל השבחה לועדה המקומית ודמי שימוש ראויים למינהל. לטענתה, נגבו ממנה דמי שימוש בהסתמך על חוות דעת שמאית שנערכה על ידי השמאי ומנהל הלשכה במחוז תל אביב והמרכז, מר יהושע גולדברג, ועל החלטת סגן השמאי, מר בני לוי, שניתנה במסגרת ערעור על חוות דעת זו. שומות אלה, מתבססות על שווי השוק הנוכחי של המקרקעין ולא על שווי השוק המקורי, ולכן הן כוללות בחובן את ערך ההשבחה שלהם. המשיבה טוענת, כי היות שדמי ההשבחה נגבו בנפרד על ידי הועדה המקומית, הרי שגבייתם גם במסגרת דמי השימוש ששולמו למינהל, מהווה גביית כפל שלא כדין. בנוסף, קובלת המשיבה על עצם דרישת המינהל לשלם לו דמי שימוש ראויים בגין שימושים מסחריים עליהם הסכים. כמו כן, היא מעלה השגות לגבי זהות הגורם הדן בערעור על שומת השמאי במחוז תל אביב והמרכז (שהינו כאמור, סגן השמאי), ולגבי האמור באותן שומות. המשיבה עותרת להורות על מתן סעד הצהרתי לפיו על המינהל לשאת במישרין בתשלום מלוא היטל ההשבחה (הנגבה על ידי הועדה המקומית) בגין התקופה שבין השנים 1997-2003 או על פי כל קריטריון אחר, וכן לשאת בתשלום היטל ההשבחה שנגבה בגין התקופה שבין המועדים 23/7/03-23/7/06. לחילופין עותרת המשיבה להורות למינהל לנכות מסכום דמי השימוש את מלוא סכום היטל ההשבחה בגין תקופות אלה. בנוסף, עותרת המשיבה להצהיר כי החלטת השמאי מיום 19/11/03, היא בלתי סבירה ופגומה מבחינה משפטית, שמאית ופרוצדורלית, וכי הדרך הנכונה לבירור השומה הינה באמצעות שמאי בלתי תלוי שאינו קשור לשמאי. לחילופין, עותרת המשיבה להצהיר כי קיימת לה זכות ערעור על שומה זו בפני בית המשפט. לחילופין, עותרת המשיבה להורות על מתן כל סעד אחר שיימצא ראוי. יש לציין, כי ביום 15/6/04 הגישה המשיבה המרצת פתיחה מתוקנת, הכוללת נתונים נוספים וביניהם סכום היטל ההשבחה שנקבע על ידי מר ארז כהן ("השמאי המכריע") לגבי התקופה שבין המועדים19/11/97-23/7/06. בבקשתם מיום 15/12/05 , טוענים המבקשים כי המשיבה עותרת לסעד הצהרתי במקום שבו ניתן לתבוע סעד כספי, וכי ההכרעה בסוגיות השנויות במחלוקת דורשת בירור עובדתי מקיף על ידי הבאת ראיות וחקירת עדים, בירור העלול לסרבל את ההליך. המבקשים טוענים, כי המשיבה סירבה להעביר למינהל את דמי השימוש שתשלומם הוטל עליה בהחלטה מיום 15/4/03 של כב' השופט מגן אלטוביה, ולכן היא לא נהגה בתום לב לעניין תביעת סעד הצהרתי, שהינו סעד מן היושר. לפיכך, לטענתם, המרצת הפתיחה אינה מהווה את ההליך הראוי, ויש להעביר את הדיון למסגרת של תביעה כספית רגילה, על פי תקנה 258 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: "התקנות"). בנוסף, לטענתם, בהמרצת הפתיחה עותרת המשיבה למתן סעדים חלופיים שהינם סותרים זה את זה מבחינת תוכנם, והיא אינה מפרטת את סכומי היטל ההשבחה שאת חובת השבתם היא מייחסת למינהל, ולכן יש למחוק את הסעדים מהתובענה. לטענת המבקשים, המשיבה הפרה את הסכמתה לשלם למינהל את מלוא דמי השימוש, ולכן קיימת למינהל עילת תביעה, והעברת התביעה להליך רגיל תאפשר לו להגיש תביעה שכנגד. בתגובתה, טוענת המשיבה כי היא עותרת למתן סעדים הצהרתיים שנועדו "לשריין" את זכויותיה כלפי המבקשים, ולכן בהתאם לתקנה 253 לתקנות, ראויה התובענה להתברר במסגרת של המרצת פתיחה. לטענת המשיבה, במועד פתיחת ההליך לא היו ברשותה מכלול הנתונים העשויים לגבש עילת תביעה כספית, ולכן היא הגישה תביעה לסעד הצהרתי במסגרת המרצת פתיחה, וזאת בין היתר על מנת לחסן עצמה מפני טענת שיהוי. לטענתה, הסוגיות השנויות במחלוקת הינן משפטיות בעיקרן ובירור הנושאים העובדתיים הקשורים להן אינו מצריך הבאת ראיות או שמיעת עדים באופן העלול לסבך את ניהול הדיון. המשיבה טוענת, כי הסעדים ההצהרתיים המופיעים בהמרצת הפתיחה הינם חלופיים ולא סותרים, ובמידה ובית המשפט ייעתר להם, יש בכוונתה להגיש תביעה להשבת הכספים שנגבו ביתר. בנוסף, לטענתה, היא מעולם לא הסכימה לשלם את מלוא דמי השימוש שהתבקשו על ידי המינהל, ולכן אין יסוד לטענת המבקשים בעניין זכותם להגיש תביעה שכנגד ובעניין העדר ניקיון כפיים מצד המשיבה. בתשובה לתגובת המשיבה, טוענים המבקשים כי טענות המשיבה כנגד שומת השמאי וההחלטה בערעור מהוות טענות מנהליות, שאין מקומן במסגרת ההליך הנוכחי. בנוסף, הם טוענים כי אין מקום לניהול הליך של המרצת פתיחה, היות שהמשיבה מודעת כיום לגובה הסכומים אותם שילמה למינהל כהיטל השבחה. ראשית, אציין, כי לא ברור לי מדוע סוברים המבקשים כי הסעדים להם עותרת המשיבה סותרים זה את זה. תביעת המשיבה נסבה סביב שני נושאים עיקריים- גביית דמי שימוש הכוללים רכיב של היטל השבחה (שנגבה לטענתה ביתר) והליך בלתי תקין של ערעור על השומה הרלבנטית. לגבי כל אחד מנושאים אלה, עותרת המשיבה לסעדים הצהרתיים המובאים באופן חלופי. תביעת סעדים חלופיים נהוגה באופן שגרתי על ידי תובעים בהליכים שונים, ואין משמעות הדבר כי מדובר בסעדים סותרים. לענין טענת המבקשים בדבר העדר ניקיון כפיים מצד המשיבה, הרי שלאור תוצאת הדברים כפי שתובא להלן, אני רואה עצמי פטור מלהכריע בה, אף שיש יותר משמץ של ממש בטענות ביחס להתנהלות המשיבה, כפי שפורטו בבקשה. מנגד, המבקשים העלו טענות כבדות משקל כנגד ניהול הדיון במחלוקת על דרך של המרצת פתיחה. ההכרעה בשאלה האם הסעדים ההצהרתיים הנתבעים על ידי המשיבה ראויים להתברר במסגרת של המרצת פתיחה, נגזרת ממהותם ומנסיבות העניין. בתקנות מובאות סוגיות שונות הראויות לדיון במסגרת המרצת פתיחה (אין המדובר ברשימה סגורה, בכפוף לסייג המובא בתקנה 254 לתקנות). כך, נקבע בתקנה 253 כי "תובענה לסעד הצהרתי גרידא מותר להגיש בדרך המרצת פתיחה". ואכן, בענייננו מדובר בתובענה לסעד הצהרתי. אלא שהמבקשים טוענים, כי בכל מקרה, בנסיבות העניין, יש לעשות שימוש בתקנה 258 הקובעת כי: "בכל שלב של הדיון רשאי בית המשפט, אם נראה לו כי אין זה מן הראוי לטפל בבקשה בדרך המרצת פתיחה, לבטל את המרצת הפתיחה ולהפנות את בעלי הדין לתובענה בדרך הרגילה או לדון בה כאילו היתה תובענה בדרך הרגילה, ולשם כך רשאי הוא להורות על הגשת כתבי טענות". מנוסח תקנה זו נראה, כי אכן קיימים מקרים שיסווגו כעונים על הדרישה המקדמית מבחינת טיב העניין והסעד המבוקש, אך עדיין ימצאו ככאלה שאינם ראויים להתברר במסגרת המרצת פתיחה, אלא ההליך המתאים להם הוא הליך של תביעה רגילה. המבקשים טוענים, למעשה, כי המקרה שלפני הוא דוגמה לכך. קיימים מספר פרמטרים הרלבנטיים לבירור טענתם. ראשית, כידוע, היות שסעד הצהרתי הינו סעד שבשיקול דעת, בית המשפט לא ימהר להעתר לו (בין אם הוא נתבע בהמרצת פתיחה ובין אם בהליך רגיל), אילו ניתן היה לתבוע סעד אופרטיבי (כגון סעד כספי) (ראה לעניין זה, א' גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה שמינית, עמ' 472). מקובלת עלי טענת המבקשים, לפיה זוהי הסיטואציה בענייננו. אמנם, אין ספק, כי מועד הגשת התביעה הוא המועד הרלבנטי לבחינת טענות פורצדורליות כאלה ואחרות, וביניהן גם טענות היוצאות כנגד מהות ההליך. בענייננו, ייתכן שבמועד הגשת המרצת הפתיחה המקורית המשיבה לא הייתה מודעת לגובה הסכומים המעודכנים אותם שילמה למינהל בגין רכיב ההשבחה, ומלוא הנתונים בעניין זה התגבשו מבחינתה מאוחר יותר, באופן שהוביל להגשת המרצת הפתיחה המתוקנת. אלא שהנתון המרכזי הקריטי לצורך העניין הוא שלמעשה, כבר במועד הגשת המרצת הפתיחה המקורית היה מדובר בתביעה לסעד הצהרתי כשמתחת לפני השטח מסתתרת לה תביעה כספית (גם אם בלתי מגובשת). ואכן, המשיבה עצמה טוענת כי במידה ובית המשפט ייעתר לסעדים ההצהרתיים הנתבעים בהמרצת הפתיחה, יש בכוונתה להגיש תביעה כספית בגין רכיב ההשבחה שנגבה (לטענתה) ביתר. בהתאם לכלל שהובא לעיל, אני סבור כי אין טעם לדון בתביעה לסעדים הצהרתיים כאשר ממילא האינטרס של המשיבה בהליך הוא כספי בעיקרו, והוא שמלכתחילה היווה את התמריץ להגשת המרצת הפתיחה. אציין, כי העדר האפשרות לתבוע סכום כספי מגובש בעבר, אין בו בכדי לשנות ממסקנה זו, שכן זוהי סיטואציה שקיימים לה פתרונות פרוצדורליים יצירתיים גם במסגרת הליך אזרחי רגיל (כמו לדוגמה, פיצול סעדים או בקשה לתיקון כתב תביעה). מעבר לכך, אמנם, באופן עקרוני, הליך של המרצת פתיחה הוא הליך הולם לבירור סוגיות מנהליות (מ' קשת, הזכויות הדיוניות וסדר הדין המשפט האזרחי, חלק ב', עמ' 866), אלא שטענות המשיבה כנגד סבירות החלטת השמאי וכנגד תקינות הליך הערעור על שומת ההשבחה, קשורות לסוגיות ציבוריות עקרוניות וחשובות ולכן הן מרחיבות את יריעת המחלוקת המנהלית אל מעבר לתחום הראוי לדיון במסגרת הליך אזרחי. לאור זאת, כבר בשלב זה ניתן לקבוע, כי בתביעת הסעדים ההצהרתיים במתכונת הנוכחית קיים פגם פרוצדורלי מהותי ועל פני הדברים, יש לדון במקרה במסגרת סדר דין רגיל. אלא שבכך לא מסתיים הדיון, ויש לבחון פרמטר נוסף, הקשור לשיקולים פרקטיים של יעילות הדיון וכן לשיקולי הגינות. כידוע, הליך של המרצת פתיחה מתאפיין בדיון תמציתי ונטול בירור עובדתי מעמיק, והוא מתאים בעיקר למקרים בהם הסוגיה המרכזית הטעונה בירור הינה סוגייה משפטית. קיומה של מחלוקת עובדתית אינו שולל מעיקרו את האפשרות לנהל הליך על דרך של המרצת פתיחה, אך התנאי לכך הוא שאותה מחלוקת אינה מסובכת יתר על המידה (ראה ספרו הנ"ל של א' גורן, עמ' 451). תקנה 257 לתקנות, מתייחסת לאפשרויות הפרוצדורליות בהן בית המשפט רשאי לנקוט, במקרה בו מתעוררת סוגייה עובדתית הראוייה ליבון, וקובעת כי- "בית המשפט בדונו בהמרצת פתיחה רשאי להורות על הבאת ראיות נוספות בתמיכה להמרצת הפתיחה, ככל שיראה צורך בכך, לרבות השמעת עדים, ורשאי הוא להורות בדבר בירור הפלוגתות המתעוררות בה ככל שייראה לו". יחד עם זאת, האפשרות להביא ראיות במסגרת המרצת הפתיחה היא אפשרות מצומצמת ומוגבלת באופן יחסי לנהוג בתביעה בסדר דין רגיל, בעיקר מבחינה כמותית (רע"א 4500/05 מאיר עניו נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, תק-על 2005(2) 3948; רע"א 2284/05 רגומי 1978 בע"מ נ' שלוס ואח', תק-על 2005(2) 2507). השאלה האם הצורך בבירור עובדתי במקרה מסויים מצדיק את הפעלת תקנה 258, נבחנת על פי היקף הבירור הצפוי, וזאת בהתאם לעמדה לפיה אין הצדקה לנהל הליך על דרך של המרצת פתיחה במקרה בו היקף הראיות הצפוי להיבחן במהלך הדיון הוא נרחב עד כדי כך, שהשארת ההליך על כנו עלול לפגוע באיכות הבירור העובדתי והמשפטי של המקרה או בזכויותיו הדיוניות של בעל הדין (בדרך כלל, מן הסתם, המשיב להמרצת הפתיחה) (ראה לעניין זה ע"א 137/74 פורת נ' סולומינסקי, פ"ד כח(2) 602; ה"פ (תל אביב-יפו) 1277/04 שרייבר ואח' נ' יעקובי ואח', תק-מח 2005(4) 9245; ה"פ (תל אביב-יפו) 468/03 מדינת ישראל ואח' נ' צ'רני מיכאל, תק-מח 2003(3) 1233). כאמור, בהמרצת הפתיחה, קובלת המשיבה על גובה הסכומים אותם נדרשה לשלם כדמי שימוש עבור המינהל, וטוענת כי הם כוללים רכיב של היטל השבחה ששולם ביתר. זוהי סוגייה שהדיון בה אמור להתבסס על שתי השוואות- השוואה בין ערך השוק הנוכחי של המקרקעין בעקבות השימוש החורג לבין ערכם המקורי ולאחר מכן השוואה בין הפרש ערכי השוק, המבטא את רכיב ההשבחה, באם קיים (שהמשיבה טוענת כי הוא נכלל שלא כדין בדמי השימוש ששילמה למינהל) לעומת הסכומים ששולמו למשיבה הפורמלית כהיטל השבחה. בהתאם לכך, ניתן יהיה לקבוע האם המשיבה זכאית, באופן עקרוני, להשבת ההפרש ואם כן, מהו אותו סכום. ככל הנראה, הסכומים ששולמו בפועל למשיבה הפורמלית בגין היטל ההשבחה, ניתנים לבירור באופן פשוט יחסית. מנגד, נראה כי לצורך קביעת רכיב ההשבחה, סביר להניח שתידרש הסתמכות על חוות דעת שמאית כלשהי, נוכחית או עתידית. הבעיה היא, שהשומות שנערכו שנויות במחלוקת רחבה בפני עצמה, העשוייה להוביל לצורך לקיים דיון מקדמי בעניין מהותן ואופן עריכתן, וייתכן שגם בעניין שאלת נחיצותן האפשרית של עריכת שומות נוספות. בהתאם לכך, סביר להניח כי במסגרת הדיון יידרש בית המשפט לבחון ראיות רבות העוסקות בעיקרן בשומת המקרקעין לאור השימוש החורג, וייתכן שיהיה גם צורך בהבאת עדים העשויים לשפוך אור על נסיבות המקרה. כלומר, מדובר בהליך הדורש התעמקות לא מבוטלת במסכת העובדתית ובירור ראייתי בהיקף נרחב, אשר לדעתי, עולים על המותחם במסגרת תקנה 257, ובהתאם לכך עלולים לקפח את האינטרסים הראייתיים של המבקשים או לפגוע ביעילות הדיון. לאור זאת, בנסיבות העניין, הקביעה המתחייבת היא, שקיימת מניעה משפטית לדון בתביעה על דרך המרצת פתיחה. אני נעתר לבקשה ומורה על ביטול המרצת הפתיחה בהתאם לאמור בתקנה 258 לתקנות סדר הדין האזרחי. המשיבה תגיש כתב תביעה בסדר דין רגיל, תוך 45 ימים מהיום. כתב הגנה יוגש בהתאם לתקנות. ניתן בזה צו גילוי מסמכים הדדי, לביצוע בתוך 90 ימים מהיום. הפגרה באה במנין כל המועדים שנקצבו לעיל. בשים לב להיקף ההליך שנדרש עד כה, אני מחייב את המשיבה לשלם למבקשים שכ"ט עו"ד בגין הבקשה הנוכחית, ללא קשר לתוצאות ההליך בתיק העיקרי, בסך של 20,000 ₪ בצירוף מע"מ, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית חוקית, מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.שימוש חורגדמי שימוש