האם מתווך שהראה דירה מדגמית זכאי לדמי תיווך ? זכאות מתווך לתשלום דמי תיווך מלקוח, במצב בו הוצגה ללקוח דירה מדגמית, מתוך כוונה שהצגת הדירה המדגמית תזכה את המתווך בתשלום דמי תיווך אגב כריתת הסכם שכירות ביחס לכל דירה בבית המשותף, כל זאת כשהנחת היסוד כאמור אינה משתקפת באופן חד משמעי מניסוח הפרטים בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין וכאשר המתווך נמנע מלמסור ללקוח העתק מההזמנה - היא הסוגיה העומדת במוקד התביעה שלפני. טענות הצדדים: התובע הינו מתווך. בהתאם לנטען, ביום 13.3.12 חתם הנתבע על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין (להלן - "ההזמנה") בכל הקשור להשכרת דירה ברחוב יפת 41, ביפו. לאחר שנחתמה ההזמנה הוצגו בפני הנתבע מספר דירות בבית המשותף. עוד באותה פגישה הודיע הנתבע שהוא אינו מעוניין לשכור את דירה מבין הדירות שהוצגה בפניו. לאחר מספר חודשים, עת שביקר התובע בבית המשותף, הוא נוכח לגלות שהנתבע שכר דירה בבית המשותף, כל זאת מבלי לשלם את עמלת התיווך כפי שהוא התחייב בהזמנה. לטענת הנתבע, במסגרת מאמציו למצוא דירה להשכרה הוא יצר קשר עם עובד הנתבע, מר בן גמח (להלן - "בן"), בעקבות מודעה שפורסמה באתר "יד 2". השניים קבעו להיפגש. במפגש הזדהה בן כמתווך (הנתבע טוען שבמודעה לא צוין שהיא מפורסמת על-ידי משרד תיווך) והוא הראה לנתבע דירה בבית המשותף. הנתבע מציין שבן הזדרז להחתימו על ההזמנה שלא צוינו בה הקומה בו נמצאת הדירה ומספר הדירה. הנתבע חתם על ההזמנה מבלי שנמסר לו העתק הימנה. הנתבע הודיע לבן שהוא אינו חפץ בדירה ודרכיהם נפרדו. כעבור מספר חודשים שב הנתבע ופעל למציאת דירה. הוא התבונן במודעות שפורסמו באתר האינטרנט "יד 2" ומצא דירה באותו בית משותף, אולם בקומה אחרת. המודעה פורסמה על ידי בעליה של הדירה, מר גיל גופר, שהראה לנתבע את הדירה. מר גופר ציין שבבעלותו מספר דירות בבניין והחתימה על הסכם שכירות אינה כרוכה בתשלום דמי תיווך. הדירה שהוצגה לנתבע התאימה עבור צרכיו והוא שכר אותה. דיון והכרעה: לאחר בחינת כתבי הטענות מטעם הצדדים, העדויות והראיות, החלטתי לדחות את התביעה. מצאתי מקום להורות כן על יסוד שלושה נימוקים: (א) הימנעות המתווך מלמסור ללקוח העתק מההזמנה. (ב) הימנעות המתווך מלציין בהזמנה פרטים מלאים. (ג) המתווך לא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בין הלקוח לבעלי הדירה בהסכם מחייב. הימנעות המתווך מלמסור ללקוח את ההזמנה: דרישת הכתב הקבועה בסעיפים 9(א) ו - 14 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו - 1996 (להלן - "חוק המתווכים") היא דרישה מהותית. הכתב מהווה יסוד קונסטיטוטיבי בהתקשרות בין מתווך ללקוח. מטרת הכתב הינה להסדיר באופן ברור וחד משמעי את מערכת ההתקשרות בין הצדדים, על מנת להימנע ממחלוקות מיותרות (לרבות בכל הקשור למועד בו ראה הלקוח את הנכס, מיקום הנכס, מחירו או מחיר השכרתו וכיו"ב). מארג ההתחייבויות שנוטלים על עצמם צדדים לעסקת תיווך מחייב שפרטים רלבנטיים לא רק יצוינו בהזמנה, אלא שכל צד יחזיק ברשותו עותק של ההזמנה. אין בחוק המתווכים הוראה פוזיטיבית המחייבת מתווך - כתנאי לתקפות העסקה - למסור ללקוח עותק של ההזמנה, אולם בשים לב למהות העסקה ולמשמעות הקונסטיטוטיבית שמייחס המחוקק לדרישת הכתב, יש לראות במסירה של ההזמנה ללקוח חלק בלתי נפרד מעסקת התיווך [ראו לעניין זה, על דרך ההיקש, את הוראת סעיף 5(ב) לחוק הגנת הצרכן, התשמ"א-1981, שם נקבע: "עוסק, העומד לחתום על חוזה עם צרכן, חייב לתת לו הזדמנות סבירה לעיין בחוזה לפני חתימתו, וכן למסור לו עותק ממנו לאחר החתימה"]. המשמעות הינה, שעל המתווך להציג בפני הלקוח עותק של ההזמנה, ליתן לו הזדמנות סבירה לעיין בהזמנה לפני החתימה ולמסור לו - באופן יזום - עותק ממנה לאחר החתימה. מתווך אינו יכול לצאת ידי חובתו באמירה לפיה הלקוח לא ביקש העתק מההזמנה. בענייננו, התובע טען שלא נמסר לו עותק של ההזמנה והוא לא ביקש לקבל לידיו עותק של ההזמנה. בן העיד: "לא זוכר האם מסרתי לנתבע עותק של ההסכם, נראה לי שלא, כי הוא לא ביקש" (עמ' 5, ש' 27). בכך אין די. הימנעותו של בן מלמסור לתובע - באופן יזום ואף בהיעדר דרישה מצד הנתבע - העתק של ההזמנה מביאה לכך שדרישת הכתב הקבועה בסעיפים 9(א) ו - 14 לחוק המתווכים לא התקיימה. הימנעות המתווך מלציין בהזמנה פרטים מלאים: סעיף 9(א) לחוק המתווכים מורה כדלקמן: "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה" (ראו גם הוראת סעיף 14 לחוק המתווכים). בתקנות המתווכים (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז-1997 (להלן - "תקנות המתווכים"), נקבע שעל הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך לכלול לפחות את הפרטים הבאים: שם המתווך, סוג העסקה (שכירות או מכירה), מחיר העסקה המבוקשת (בקירוב), שיעור דמי התיווך ו-"תיאור הנכס נושא פעולת התיווך" (תקנה 1(3) לתקנות המתווכים). בהזמנה בענייננו צוינו הפרטים הבאים: חדר - "3" קומה - "משתנה" כתובת הנכס - "יפת 41" גוש וחלקה - "7080/4" מחיר - "משתנה" תאריך - "13/3" הוראות חוק המתווכים ותקנות המתווכים בכל הקשור לדרישת הכתב נועדו להבטיח שלא יהיו מחלוקות מיותרות בשאלה מי היה הגורם היעיל בכריתת ההסכם. ראו לעניין זה פסק דינה של כב' השופטת מ' אגמון-גונן ב-ת"א (י-ם) 6577/98 טרנס גלובל סוכנות לנכסים בע"מ נ' נתנאל אל.א.סי., פ"מ תשס"א(3) 75, 85 (ראו האסמכתאות המובאות בפסק-הדין). רציונל זה - שענייננו וודאות וחד משמעיות - מחייב הקפדה יתירה של מילוי כל הפרטים הרלבנטיים בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין. הקפדה כאמור לא באה לידי ביטוי במילוי ההזמנה בענייננו, כבר מעצם העובדה שאין במסמך ההזמנה פירוט מדויק של הדירה או הדירות שהראה המתווך לנתבע (עובדה שהובילה למחלוקת בשאלה אילו דירות בדיוק הראה המתווך לנתבע וכמה דירות הוצגו בפניו). אין מניעה שמתווך יפעל - במסגרת טופס הזמנה אחד - לקידום מכירה או השכרה של מספר נכסים שונים (בפועל, מתווכים נוהגים לציין בטופס הזמנה אחד, בשורות נפרדות, מספר נכסים, כאשר מעבר לחתימה בראש ההזמנה, המתייחסת לזהות הצדדים, מהות העסקה ושיעור דמי התיווך, נדרש הלקוח לחתום בשולי כל שורה המתייחסת לנכס מסוים; ראו ההזמנה עליה נדרש הנתבע לחתום, כאשר לצד פרטי "הנכס" קיים מקום לחתימת הנתבע (חתימתו של הנתבע אינה מתנוססת במקום כאמור), זאת מעבר לחתימת הנתבע ברישא להזמנה). אין מניעה שמתווך יהיה זכאי לדמי תיווך בגין עסקה המתייחסת לדירה שהוא לא הראה ללקוח, אם הוא הראה ללקוח דירה אחרת באותו בית משותף, כאשר מדובר בדירה זהה (או בעלת מאפיינים דומים ביותר), למשל כאשר הלקוח מתעניין לרכוש או לשכור דירה במגדל מגורים, ובלבד שמהעיון בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין עליה נדרש הלקוח לחתום ניתן יהיה להבין באופן שאינו משתמע לשתי פנים כי פעולת התיווך מתייחסת לכל הדירות בבית המשותף (או למספר דירות - יש לציין את מספרי הדירות או הקומות). בכל מקרה, על מנת להימנע ממחלוקות מיותרות, קיים הכרח שבהזמנה יצוינו הדירות המסוימות אותן הציג המתווך ללקוח (גם אם מדובר בדירות מייצגות שהצגתן חושפת את הלקוח לתשלום דמי תיווך גם עבור רכישה או שכירת דירה אחרת בבית המשותף). אין די בציון המילה "משתנה" לצד המילים "קומה" ו - "מחיר". בענייננו, מהעיון בהזמנה (ללא שמיעה של עדויות המתווך (בן) והלקוח (הנתבע)) לא ניתן להסיק בבירור איזה דירה (או דירות) בדיוק (קומה, עורף או חזית) הראה בן לנתבע. עצם העובדה שבירור עובדתי כאמור מחייב שמיעה של עדויות, מעלה שהפרטים בהזמנה אינם מלאים ושההזמנה אינה עומדת בדרישת הכתב שהתווה המחוקק (דרישה שהינה קונסטיטוטיבית וקוגנטית), על כל הכרוך והמשתמע מכך (העובדה שמחיר כל דירה לא צוין בהזמנה - על אף העובדה שקיים שוני במחירים, הנובע מהקומה בו נמצאת כל דירה וכיו"ב, נזקפת אף היא לחובת התובע). המתווך אינו "הגורם היעיל": הנתבע העיד שהוא שב וראה דירה בבית המשותף רק לאחר ארבעה חודשים מהמועד בו הציג בן לנתבע דירה בבניין. אין מחלוקת כי הקשר בין הנתבע לבעליה של הדירה, מר גיל גופר, התקיים בעקבות מודעה שפרסם מר גופר באתר אינטרנט ולא בעקבות היכרותו של הנתבע עם בן. בעדותו ציין מר גופר: "הנתבע הגיע אלי אישית, לא דרך תיווך, גם אני פרסמתי ביד 2, בעוד אתרים" (ש' 27, עמ' 6). עובדות אלו מעידות שהתובע לא היה הגורם היעיל שהוביל להתקשרות בין הנתבע למר גופר. פרק הזמן שחלף בין הביקור הקודם בבית המשותף לבין המפגש בין הנתבע למר גופר מעלה שאין קשר סיבתי בין פעילותו של התובע (באמצעות בן) לבין החתימה על הסכם השכירות, על כל הכרוך והמשתמע מכך. על כן, התביעה נדחית; בנסיבות העניין, כאשר התרשמתי שהתנהלותו של בן - הימנעותו מלציין בהזמנה פרטים מלאים והימנעותו מלמסור לנתבע העתק של ההזמנה - הינה תולדה של טעות בתום לב, לא מצאתי מקום לעשות צו להוצאות לחובת התובע. כל צד יישא בהוצאותיו. זכות להגיש בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי בתוך 15 יום. דמי תיווךתיווךשאלות משפטיותמקרקעין