טען כי במקום עמלת תיווך הוסכם כי ינהל נכסים שונים שבבעלות הנתבע כן נטען כי שווי הדירות לא רק שאינו נמוך ממחיר השוק כפי שמציג התובע בכתב תביעתו, אלא גבוה ממנו, וכי הסכם התיווך נחתם תחת לחץ ואיומים אשר אף הביאו לאשפוזו של הנתבע בבית החולים. עוד נטען כי הסכום שהופקד להבטחת תשלום עמלת התיווך בגובה 2% ממחיר העסקה, הופקד בחברת התיווך "רימקס" ולא בידיו של התובע, וכי הדבר מצביע על כך שהתובע אינו הגורם היעיל הבלעדי לביצוע עסקת התיווך. בנוסף טען הנתבע כי התנאי לביצוע העסקה, לפיו ניתן לקבל משכנתא כנגד שעבוד הדירות לא התקיים, הואיל ולא נמצא בנק שהסכים לתת משכנתא כנגד שעבודן. 3. בתביעה שכנגד עתר התובע שכנגד (שיקרא לשם פשטות - "הנתבע") להשבת מחצית מגובה עמלת התיווך ששילם לחברת "רימקס", שלא בהסכמתו, עובר לביצוע העסקה ולפיצוי בסך 3,000 ₪ בגין עוגמת נפש אשר באה לידי ביטוי באשפוזו בבית החולים עקב לחצים בחזה ובהפסד ימי עבודה. 4. בכתב התשובה לתביעה שכנגד טען הנתבע שכנגד (שיקרא לשם הפשטות - "התובע") כי הוא היה הגורם היעיל הבלעדי לביצוע העסקה וכי קובי היה עובד משרדו. כן נטען כי הנתבע חתם על הסכם התיווך מרצונו החופשי ולאחר ששקל את כדאיות העסקה, ולא מתוך לחץ וכפייה כנטען. דרישת הכתב בעסקת תיווך 5. תחילה אעמוד על פרטי הסכם התיווך נשוא התביעה והתביעה שכנגד; סעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים") מחייב קיומו של מסמך מפורט: " (א) מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה". סעיף 1 לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז-1997 (להלן: "התקנות") מונה את הפרטים שעל הסכם התיווך לכלול: " בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק, ייכללו לפחות הפרטים הבאים: (1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח; (2) סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות", "מכירה"; (3) תיאור הנכס נושא פעולת התיווך; (4) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב; (5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, תשל"ה-"1975. 6. הסכם התיווך אינו עונה על דרישות החוק והתקנות. אין הוא נושא כותרת של הסכם, ההסכם אינו כולל את כתובתם של המתווך - התובע ושל הלקוח- הנתבע, אין הוא כולל את מספר זיהויו או רישיונו של המתווך. פרטי הנכס אינם מלאים ולא ניתן להבין מההסכם היכן מצוי הנכס, שכן כל מה שכתוב בנוגע לפרטי הנכס הוא: "הדירה שנמכרה לאדי ברח' העמקים 85". לא מצוין כי מדובר בנכס בעיר טבריה ופרטי העסקה אינם מצוינים בו. חרף העובדה כי דמי התיווך כאמור הם לב ליבו של הסכם התיווך, לא מצוין על גביו האם המחיר כולל מס ערך מוסף אם לאו. 7. מדובר בהסכם תיווך לאקוני, אשר אינו עונה על דרישות החוק. מטעם זה התובע כמתווך אינו זכאי לדמי תיווך. 8. ואולם נשאלת השאלה האם די בכך שהתובע כמתווך לא מילא אחר דרישת הכתב כדי לשלול ממנו את שכרו גם כאשר אין מחלוקת על קיומה של עסקת תיווך במקרקעין כבענייננו? מעיון בפסיקה עולה כי הדעות חלוקות בשאלה האם יש לדקדק באופן ניסוח הסכם התיווך, או שמא יש מקום להתגמש בדרישה ל"הזמנה בכתב" בהתאם להוראות החוק והתקנות. מע"א 7247/97 יצחקוב נגד מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ פ"ד נו(3) 842, 848 (2001) עולה כי חרף העובדה שחוק המתווכים הינו חוק קוגנטי, בתי המשפט בוחנים את התקיימות התנאים באספקלריה של דיני תום הלב ועל רקע הנסיבות הספציפיות, כאשר קיום הסכם התיווך נתון לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב. יפים לעניננו הדברים שנאמרו בע"א 2819/00 בן אור מרדכי נ רוזן אבי ( 30.6.2002) ולפיהם: "לגופו של ענין הסוגיה של הקפדה דווקנית על מילוי מלוא הפרטים הנקובים בתקנות, מזכירה באורח אנלוגי את הסוגיה של דרישת "מסמך בכתב" נשוא סעיף 8 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969. בתחילה היתה הקפדה מוחלטת על דרישת הכתב על כל דקדוקיה, כאשר הטעם לכך הינו "רצינות העיסקה" וקביעה כי מדובר בדרישה קונסטיטוטיבית ולא ראייתית בלבד. אלא שבמהלך השנים, כאשר הסתבר כי דרישה זו עלולה להיות מנוצלת לרעה, חלה נסיגה במקרים המתאימים. הדברים נעשו בעקבות החקיקה בדיני החוזים לפיה ניתנים להשלמה פרטים חסרים בחוזה ע"י פניה לחוק או לנוהג (ראה סעיף 26 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג- 1973)." ובהמשך: "סעיף 9 הנ"ל מדבר לכאורה בחיוב למלא אחר כל הפרטים שייקבעו על מנת שיהא המתווך זכאי בשכרו. ברי שמטרת החקיקה הזו היתה להשליט סדר בתוך האנדרלמוסיה ששררה בשוק התיווך קודם לכן. יחד עם זאת יש לבחון בכל מקרה ומקרה באם התכלית והמטרה הושגו אם לאו." 9. ביישום האמור לעיל על מקרה הנוכחי, הרי שחרף העובדה כי פרטי הסכם התיווך אינם מלאים לפי הנדרש בהתאם לתקנות, אין להתעלם מכך שהנתבע אינו צרכן תמים שקנה דירה באופן חד-פעמי, אלא אדם בעל נכסים ברחבי הארץ והעולם (כפי שהודה בעצמו בחקירה הנגדית - ראו בעמ' 3 לפרוטוקול הדיון מיום 20.06.2013), וברי כי היה מודע לכך כי עליו לשאת בשכר המתווך. 10. דינה של טענת הנתבע לפיה חתם על הסכם התיווך תחת לחץ הינו להידחות. תמיהות בעניין זה עולות מהתמונה הכללית המצטיירת הן מעדותו והן מעדותה של גב' ממרן, עדת ההגנה. כך, למשל, טען הנתבע כי "הפעילו לחץ פסיכולוגי שבו היה כתוב שאם אני לא חותם על המסמך אתם לא מוכרים את הבית והלחץ היה כל כך חזק שאחרי יום יומיים אני אושפזתי בבית חולים למשך יום אחד לבדיקות" (ראו עמ' 2 לפרוטוקול הדיון). הפעלת לחץ כמתואר ע"י הנתבע התבררה כניהול משא ומתן לגיטימי, באשר הדברים נאמרו במהלך העסקים הרגיל, מהם עולה כי התובע לא איים על הנתבע או לחץ עליו בדרך שאינה מקובלת, אלא התנה את עסקת התיווך בתשלום דמי תיווך גבוהים מהמקובל ע"י הנתבע. האמירה לנתבע כי אי חתימתו על המסמך משמעותו ביטול העסקה אינה מהווה אמירה פסולה העולה כדי איומים והפעלת לחץ. לנתבע ניתנה הזדמנות לחזור בו מהסכמתו, כאשר הוצע לו ע"י התובע אף לאחר החתימה על הסכם התיווך לחזור בו מהעסקה, אך הוא סרב להצעה זו. כך הודה בדיון מיום 20.06.2013, בתשובתו לתובע בחקירה הנגדית: "נכון שהצעת אבל זה העסקה זה של רימקס". 11. אף מדברי גב' ממרן, שהעידה מטעם הנתבע, ניתן להתרשם כי הנתבע הבין את משמעות מעשיו וכלכל צעדיו עובר לביצוע העסקה. גב' ממרן העידה כי הנתבע בקש ממנה, יחד עם קבלן מטעמו, להגיע לטבריה, להתרשם מהבניין ולייעץ לו. כאשר היא הביעה חוסר שביעות רצונה מתנאי העסקה, בחר הנתבע להוציאה ממשרדי סוכנות התיווך (ראו דברי הנתבע בעמ' 5 לפרוטוקול, לפיהם הוא אשר הוציא את גב' ממרן מהמשרד, ואת תשובת גב' ממרן בעמ' 7 לפרוטוקול, לפיהם "הרופא" הוא שהוציא אותה מהסוכנות). 12. מכל האמור מצטיירת תמונה לפיה הנתבע תר אחר פתח להתחמקות מהתחייבותו כלפי התובע, כשהוא רואה בהוראות חוק המתווכים אמתלא להפרתו את ההסכם. 13. במקרה הנוכחי יש לאמץ את הגישה המהותית ולא הפורמליסטית. ראו, לעניין זה, את האמור בספרם של המלומדים פרידמן וכהן - "חוזים", תשנ"א-1991, כרך א', עמ' 394: "מקום שמוטלת דרישת צורה, אין לעשות את כוונתו של המחוקק פלסתר, ואין להתעלם ממנה. עם זאת, בדרישת הצורה אין קדושה; אין היא מהווה מטרה כשלעצמה. אם קיימים כלים אחרים המשמשים ערובה לכך, שהשיקולים העומדים מאחורי כללי הצורה, אכן באו על סיפוקם אין לדבוק בנוקשות בכללי הצורה; ראוי להפעיל במקומם כלים רציונאליים המשמשים להם תחליף. המצב האופטימאלי הוא זה שבו קיים המינון הנכון בין עמדה תקיפה דיה באשר לדרישת הכתב המונעת הגשת תביעת שווא, לבין עמדה מתפשרת במקרה שבהם באים הנימוקים שמאחורי דרישת הכתב לידי סיפוק מלא. מינון מאוזן זה צריך לבוא לידי ביטוי הן בעמדת החקיקה, הן בעמדת בתי המשפט". התוצאה 14. אני מקבל את התביעה ודוחה את התביעה שכנגד. 15. הנני מחייב את הנתבע לשלם לתובע 29,350 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה. כן יישא הנתבע בהוצאות משפטו של התובע בסך 2,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית החל מהיום. דמי תיווךתיווךבעלות