עיכוב תביעת פירוק שיתוף במקרקעין והוכחת חתימה על הסכם שיתוף

עיכוב תביעת פירוק שיתוף במקרקעין, הוכחת חתימה על הסכם שיתוף הרקע לבקשה: 1. הצדדים להליך שלפני הינם בעלי הזכויות או מי שרשאים להירשם כבעלי הזכויות במגרשים 1102/2 ו-1103/2, המהווים חלק מהמקרקעין הידועים כגוש 6371, חלקות 345 ו-3 בעיר פתח תקוה (להלן: "המקרקעין"). 2. חלק מבעלי הזכויות נקטו בחודש אוקטובר 2013 בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין. בהתקדם ההליך המשפטי, הוגשה הבקשה דנן, על ידי מיעוט בעלי הזכויות, שעניינה עיכוב הליכי פירוק השיתוף, זאת מכוח סעיף 5 לחוק הבוררות, תשכ"ח-1968 (להלן: "חוק הבוררות"). עיקר טענות המבקשים (קבוצת גיל דמתי ו - 2 אח'): 3. בין הצדדים קיים הסכם שיתוף נושא תאריך 28.12.95 (להלן: "הסכם שיתוף"). סעיף 11א להסכם השיתוף קובע כי "בכל מקרה של סכסוך ו/או דרישה ו/או תביעה של אחד השותפים זה כלפי רעהו...יועבר הענין להכרעתו של בורר דן יחיד...". 4. הצדדים מחויבים להסכם השיתוף. מכאן, בהתאם למנגנון שנקבע בסעיף 11(א) להסכם השיתוף, יש להעביר את "הסכסוך" בין הצדדים להכרעתו של בורר. 5. הסעד המבוקש על ידי המשיבים אינו סעד של פירוק שיתוף, כי אם התקשרות עם קבלן חיצוני בעסקת קומבינציה. מכל מקום, הליך פירוק השיתוף אינו רצוי, מיותר ויגרום לצדדים להוצאות כלכליות נרחבות. עיקר טענות המשיבים (קבוצת סאידיאן ו- 51 אח'): 6. הסכם השיתוף לא נחתם על ידי כל הצדדים ולא נרשם בלשכת רישום המקרקעין בניגוד לסעיף 29(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). מכאן שמדובר בהסכם שיתוף בלתי מחייב ואין בו כדי לעכב את הליכי פירוק השיתוף. 7. סעיף 11(א) איננו קובע את זהות הבורר. היעדר זהות הבורר, מעידה על כך שלא נרקמה בין הצדדים הסכמה באשר לעצם קיום הבוררות. 8. הסכם השיתוף קיים כ-25 שנים. יחד עם זאת, אף צד לא ביקש לממש את סעיף 11(א) ולקיים בוררות, או לכל הפחות להשלימו באמצעות קביעת זהות הבורר. עיקר טענות קבוצת רמי שבירו בע"מ ואח' (משיבים 54-56): 9. הזכות לפירוק שיתוף הינה זכות יסוד העומדת לכל בעל זכות במקרקעין. 10. חברת שבירו אינה צד להסכם השיתוף וממילא אינה צד לתניית הבוררות הקבועה בו. מכאן שאין להחילו עליה. 11. הסכם השיתוף נחתם לפני כעשרים שנים. מאז ועד להגשת התביעה לא נעשה דבר לצורך קיום הליך בוררות לפני בורר. 12. בדיון שנערך לפניי העידו העדים הבאים: מטעם המבקשים: הרב מר מרדכי יצהרי - בעל זכויות במקרקעין ומי שהיה מעורב באופן אישי בקידום פרויקט הבניה על המקרקעין כחבר בנציגות בעלי הזכויות במקרקעין (להלן: "מר יצהרי"). מטעם המשיבים: גב' רבקה רוטנברג - בעלת זכויות במקרקעין ומי שפעלה להשגת חתימות בעלי הזכויות במקרקעין על הסכם השיתוף (להלן: "גב' רוטנברג"). דיון והכרעה: 13. לטענת המבקשים, יש לעכב את פירוק השיתוף במקרקעין, נוכח האמור בתניית הבוררות הקבועה בסעיף 11 להסכם השיתוף לפיה: "א. בכל מקרה של סכסוך ו/או דרישה ו/או תביעה של אחד השותפים זה כלפי רעהו (להלן: "הסכסוך") יועבר הענין להכרעתו של בורר דן יחיד שיהיה [נספח ב' ל-מב/1] 14. מר יצהרי הסביר כי מטרת הסכם השיתוף הינה לסייע בידי הצדדים להוציא לפועל בניה משותפת על גבי המקרקעין באופן היעיל והמהיר ביותר. 15. מר יצהרי צירף לתצהירו שני הסכמי שיתוף. האחד נושא תאריך 7.1.2010 [נספח א' ל-מב/1] (להלן: "הסכם ראשון"). השני נושא תאריך 28.12.95 [נספח ב' ל-מב/1] (להלן: "הסכם שני"). 16. לדברי מר יצהרי, כל בעלי הזכויות במקרקעין חתומים על הסכם השיתוף. כך, חתמו על הסכם השיתוף גם בעלי זכויות במקרקעין, אשר בינתיים נפטרו ויורשיהם באו במקומם. לכן הסכם השיתוף מחייב את כלל בעלי הזכויות במקרקעין ויש לפעול בהתאם לסעיף הבוררות הקבוע בו. 17. כשנשאל מר יצהרי מדוע גב' אמירה דרחי, בעלת זכויות במקרקעין, "לא חתמה על הסכם השיתוף [נספח א'] וצירפת את חתימתה בנספח ב'", השיב: "אינני יודע לענות" ובהמשך: "למה? איני יודע למה" [פר' עמ' 12, ש' 1,17]. 18. במהלך חקירתו הנגדית, התבקש מר יצהרי להסביר מהי מטרת הבקשה לעיכוב הליכים שהוגשה מטעמו והשיב כדלקמן: "המטרה שלי שאנחנו נשוב לבנות, אני אומר לך מה הסיבה, אולי זה משהו יותר אישי, אני ציפיתי בחיים שלי שאני אוכל לבנות שתי דירות לבנים שלי, ואני בטוח שישנם הרבה כאלה, זו היית המטרה, כי אין לנו הרבה כסף, זה היה כל מעייננו, עשינו את כל המאמצים כדי להשיג את המטרה הזו, זו היית המטרה, וגם כרגע עם כל חילוקי הדעות אני לא יורד מהנושא כי אני רוצה שיהיה שתי דירות לבנים שלי" [פר' עמ' 15, ש' 21-25] ובהמשך: "ש. אתה לא מבקש שהבורר...יעשה פירוק שיתוף למרבה במחיר. ת. בוודאי שלא. המטרה שלי הייתה הפוכה". [פר' עמ' 15, ש' 28-29] 19. כשנשאל מר יצהרי האם מיום ניסוח הסכם השיתוף בשנת 1995 ועד היום נרשם הסכם השיתוף בלשכת רישום המקרקעין השיב כדלקמן: "אני לא עוה"ד. זה נושא שצריך לדעת עו"ד. אנחנו בנושאים המהותיים צריך היה עו"ד לעשות את הדברים ולא אני" [פר' עמ' 16, ש' 15-16]. 20. מנגד, לטענת המשיבים, להסכם השיתוף אין תוקף מחייב, מאחר שלא נחתם על ידי כל בעלי הזכויות ולא נרשם בלשכת רישום המקרקעין. מכאן שסעיף הבוררות הקבוע בהסכם השיתוף אינו מחייב את מי מהצדדים. 21. בהתאם לסעיף 3 הסכם השיתוף, מונתה גב' רבקה רוטנברג לאחת מתוך חמישה נציגים שיהיו מוסמכים לבצע פעולות בשם בעלי הזכויות במקרקעין. 22. גב' רוטנברג הסבירה בעדותה לפניי שעזרה לעו"ד סיני, אשר מונה מכוח הסכם השיתוף "לטפל בפרויקט" הבניה, להחתים את בעלי הזכויות על הסכם השיתוף. 23. לדבריה: "אני לא מאשרת שכל הדיירים חתמו [על הסכם השיתוף - א.ש.]" [פר' עמ' 18, ש' 8]. וכן: "אני יודעת באופן אישי שיש בעלי זכויות שלא חתמו" [פר' עמ' 22, ש' 10]. 24. בהמשך נשאלה גב' רוטנברג "האם יש מישהו שפנית אליו ולא רצה לחתום" והשיבה כדלקמן: "כן. למשל סופר יוסף, למשל משפ' הינדי מחדרה שהם יורשים. מכוח זה שהסכם השיתוף או טיוטת הסכם השיתוף לא נרשמה בטאבו, הגעתי למסקנה שכנראה הסכם השיתוף לא היה מושלם ולא כולם חתמו עליו, כי אחרת אין לי ספק שסיני היה מעביר את זה בלשכת הרישום המקרקעין, וזה עד היום לא מופיע שם, וזה אומר שלא היו כל החתימות". [פר' עמ' 18, ש' 20-23] 25. כשעומתה גב' רוטנברג עם העובדה כי מר סופר יוסף חתום על ההסכם הראשון [נספח א' לתשובת המבקשים] השיבה כי הסכם השיתוף הראשון אינו זהה להסכם השיתוף השני [פר' עמ' 19, ש' 6-9]. מכאן, לטענת גב' רוטנברג, אין לראות בהסכם השיתוף בעל תוקף מחייב. 26. כשנשאלה גב' רוטנברג מדוע אינה מעוניינת לפנות לפתרון המחלוקת לפני בורר, בהתאם לאמור בסעיף 11 להסכם השיתוף, השיבה כדלקמן: "כי אני חושבת שצריך הסכם כזה שיכפה על כולם. אנו מאמינים שרק בהסכם פירוק שיתוף שביהמ"ש אחראי לו, הוא שיכפה על כולם לקדם את הליך הבניה. ניסינו את כל סוגי ההסכמים, אני חושבת ש-17 שנים לא ישבת בטל, אני הייתי בהרבה מאוד הליכים, וראיתי שאנו צועדים בכל הליך צעד אחד קדימה ו-3 צעדים אחורה" [פר' עמ' 21, ש' 23-26] 27. הנה כי כן, הצדדים מתנהלים כבר שנים בניסיונות כאלה ואחרים להשיא את ערך זכויותיהם במקרקעין. ניסיונותיהם לקדם פרויקט בנייה משותפת לא צלחו עד כה. מכאן התביעה שעניינה פירוק שיתוף במקרקעין. אל מול תביעה זו הוגשה הבקשה דנן שעניינה, עיכוב ההליכים והפניית המחלוקת לבוררות. 28. סעיף 29 לחוק המקרקעין שכותרתו "הסכם שיתוף" אינו קובע מהו הרוב הנחוץ על מנת שיקבע הסכם שיתוף בין בעלים משותפים. נראה כי הפירוש המתבקש לרישא של סעיף 29 לחוק המקרקעין הוא כי נדרשת הסכמה של כל השותפים [ראו: יהושע ויסמן, דיני קניין, תשנ"ז-1997 (להלן: "ויסמן"), עמ' 209]. 29. שני הסכמי השיתוף שצורפו לבקשה ולתשובה אינם חתומים על ידי כל בעלי הזכויות במקרקעין. כך, בהסכם הראשון מופיעות חתימות בעלי הזכויות בראשי תיבות בעמודים 1-3 בלבד. בעמודים 4-8 לא מופיעות חתימות כלל. כשנשאל מר יצהרי מדוע נעדרים עמודים אלה חתימת בעלי הזכויות השיב: "איני יכול להסביר" [פר' עמ' 15, ש' 9]. בעמוד 9 להסכם תחת הכותרת "ולראיה באו הצדדים על ההסכם" נדרשו בעלי הזכויות לחתום בשם מלא, אולם עמוד זה נעדר חתימות. בהסכם השני, מופיעות חתימות בעלי זכויות בראשי תיבות על גבי עמודים 1-8. יחד עם זאת, בעמודים 9-10 להסכם השני חסרות חתימותיהם של מספר בעלי זכויות במקרקעין. אף לא הובאה לפניי עדותו של גורם מוסמך (כגון: עורך דין שמלווה את העסקה) המאשר שכל בעלי הזכויות חתומים על גבי הסכמי השיתוף או לכל הפחות על אחד מהם. 30. בתצהירו, הסביר מר יצהרי כי על הסכם השיתוף מופיעות חתימות של בעלי זכויות שנפטרו. לטענתו, עצם חתימתם על הסכם השיתוף, מחייבת את יורשיהם לפעול לפיו. סעיף 29(א) לחוק המקרקעין קובע כי הסכם שיתוף ניתן לרישום "ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר". הרישום בלשכת רישום המקרקעין הופך את ההסכם לידוע לכל, גם אם בפועל הוא לא ידע עליו, שכן יכול היה בבדיקה פשוטה וקלה לגלות את דבר קיומו של ההסכם החתום והרשום. בענייננו, הסכם השיתוף לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין [נספחים 1א'-1ב' לכתב התביעה]. בהיעדר רישום, הרי שהסכם השיתוף אינו חל כלפי יורשי בעלי הזכויות שנפטרו ואינו מחייבם. 31. סיכומו של דבר - די בכך שלא הוכח לפניי כי כל השותפים למקרקעין חתמו על הסכם השיתוף, הכולל את תניית הבוררות כדי להביא לדחיית הבקשה. 32. אלא שבכך לא סגי. המבקשים הגישו מספר עותקים של הסכמי שיתוף. עיון בהסכמים אלה מעלה שנערכו שינויים ומחיקות כך שסעיף 11 מכיל נוסח שונה כדלקמן: נוסח סעיף 11 לפי ההסכם שצורף כנספח א' לבקשה: "א. בכל מקרה של סכסוך ו/או דרישה ו/או תביעה של אחד השותפים זה כלפי רעהו (להלן: "הסכסוך") יועבר הענין להכרעתו של בורר דן יחיד שיהיה ב. הבורר לא יהיה קשור לדיני הראיות ולא לדין המהותי ולא יהא חייב לנמק את החלטתו והוא יכריע בסכסוך לפי הוראות ורוח הסכם זה". נוסח סעיף 11 לפי ההסכם שצורף כנספח א' לתשובה: "א. בכל מקרה של סכסוך ו/או דרישה ו/או תביעה של אחד השותפים זה כלפי רעהו (להלן: "הסכסוך") יועבר הענין להכרעתו של בורר דן יחיד שיהיה ב. הבורר לא יהיה קשור לדיני הראיות אלא לדין המהותי ויהא חייב לנמק את החלטתו והוא יכריע בסכסוך לפי הוראות ורוח הסכם זה. 33. במהלך עדותו נחקר מר יצהרי ארוכות בדבר הנוסחים השונים של סעיף 11. לדבריו: "אנו הסכמנו שצריך להיות בורר, אבל מה הוגדר לגבי הבורר, לא הסכמנו מעולם כי מעולם לא חשבנו להגיע לבורר, אנו עבדנו בשיתוף פעולה הדוק, וכל מטרתנו הייתה להגיע לתכלית שלכל אחד תהיה דירה, כי כל אחד מהשותפים האלה הם אנשים שאין להם כ"כ הרבה, אנו חשבנו באופן טבעי שברגע שיש צורך בבוררות, ברגע שיש חילוקי דעות הדבר הטוב ביותר הוא לפתור בינינו עצמנו, זו היית המטרה וזה היה הכיוון" [פר' עמ' 12, ש' 20-24]. 34. מר יצהרי אישר כי זהות הבורר לא נקבעה על ידי הצדדים [פר' עמ' 12, ש' 32]. כשנשאל האם הסכימו הצדדים על כך שניתן יהיה לערער על החלטת הבורר השיב: "זה מחוק" וכן: "אם מחוק אז הוא מחוק" [פר' עמ' 13, ש' 6,8]. 35. כשנשאל מר יצהרי האם כל השותפים הסכימו למחוק את סעיף הערעור על החלטת הבורר השיב כדלקמן: "איני יודע, זה אדם אחד בודד שמחק, אתה מציין על סמך של אדם בודד, אני אומר כן, הבורר צריך להיות בורר. הוא כתב שאם החלטת הבורר תהיה סופית, הוא מחק אותו, אז אנו נשארים בעמדה שהבורר צריך להיות בורר". [פר' עמ' 13, ש' 10-12] 36. מר יצהרי אישר כי לא פנה לחברת רמי שבירו אשר רכשה את זכותה במקרקעין מגב' נגר וגב' דובר - בבקשה לפנות להליך של בוררות [פר' עמ' 16, ש' 9-10]. 37. ברע"א 254/88 קיבוץ קדרים נ' מורד, פ"ד מב(3), 74 (1988) נקבע בזו הלשון: "על פי סעיף 5 לחוק הבוררות תשכ"ח 1698, אחד התנאים למתן עיכוב הליכים בתובענה ע"י הוא, כי מבקש העיכוב היה ועודנו מוכן לעשות את כל הדרוש לקיום הבוררות ולהמשכה...אין בית המשפט יכול להגיע לידי החלטה לעכב הליכים, בלא שמצויה לפניו ראיה, שמבקש העיכוב נכון לעשות את כל הדרוש לקיום הבוררות ולהמשיכה. לא די בעובדה, שאין לפני בית המשפט ראיה כי מבקש העיכוב סירב לנהל את הבוררות, דרוש כי תהא לפניו ראיה פוזיטיבית כלשהי, כי מבקש העיכוב היה ועודנו מוכן לעשות את כל הדרוש לקיום הבוררות ולהמשיכה". 38. בענייננו, לא הונחה לפניי ראיה פוזיטיבית לפיה משך כעשרים שנים, בהן קיימת תניית הבוררות בהסכם השיתוף, ניסו המבקשים לפעול בדרך כלשהי לקידום הליך הבוררות. 39. זאת ועוד, זהות הבורר לא נקבעה בהסכם השיתוף. הסעיף המאפשר לצדדים לערער על החלטת הבורר נמחק באחד ההסכמים. לא ברור מתוך הנוסחים השונים האם הבורר כפוף לדין המהותי ואם חלה עליו חובה לנמק את הפסק. בידי מר יצהרי לא הייתה תשובה מספקת להבדלים מהותיים אלה. 40. מן האמור לעיל עולה כי תניית הבוררות נותרה ללא הכרעה בשאלות מהותיות. יתר על כן, נוכחתי שהעותרים לעיכוב ההליכים לא עשו כל פעולה היכולה ללמד על רצינות כוונותיהם לקיים את הבוררות. נהפוך הוא התרשמתי, כפי שהעיד לפני מר יצהרי, שתכלית הבקשה דנן אינה אלא מניעת פירוק השיתוף במקרקעין. 41. פירוק שיתוף במקרקעין הנו זכות יסוד של כל בעל משותף במקרקעין. זכות זו מעוגנת בסעיף 37 לחוק המקרקעין. עקרון - העל הוא שכל שותף במקרקעין משותפים יכול ורשאי להביא, לרצונו, לפירוק השיתוף "בכל עת", ולא רק בעת שהשותפים האחרים יסכימו לכך, ויהיו טעמיהם של הבעלים המשותפים המתנגדים לפירוק אשר יהיו [ראו: רע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי, פ"ד נב(4) 625, 632 (1998); ע"א 319/74 רובינשטיין נ' פיין, פ"ד לו(1) 454, 457 (1975)]. 42. פירוק השיתוף אינו כורח מגונה אלא מהלך לגיטימי שיש לעודדו. עמד על הדברים פרופ' ויסמן בספרו: "יחס השיתוף טומן בחובו זרעים של ריב ומדון, ואילו היכולת של בית המשפט להשכין שלום בין שותפים שיחסיהם נתערערו, מוגבלת למדי. בנוסף, שיתוף עשוי לעכב את הפיתוח של הנכסים המשותפים, להכביד על מציאת דרכים לשימוש בהם על ידי השותפים ולסרבל את הביצוע של עסקאות בנכסים אלה. על כן נתקבל הפירוק של השיתוף כמוצא רצוי שיש לעודדו". [ראו: ויסמן, עמ' 278-279] 43. סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין מסמיך את בית המשפט לצוות על פירוק שיתוף במקרקעין, מקום בו הייתה בהסכם השיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש את פירוק השיתוף, לתקופה העולה על שלוש שנים "אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין". יפים בהקשר זה הדברים שנקבעו על ידי בית המשפט העליון ברע"א 6948/11 חזקיהו נ' עזבון המנוח עוזיאל לוי ז"ל, (28.02.2012): "באשר לתרחיש האפשרי של תביעה לפירוק שיתוף, יוער כי אף אם ההסכם בין הצדדים כלל הסכמה מפורשת או משתמעת שלא לפרק את השיתוף, תוקפה של הסכמה זו מוגבל יותר, נוכח הכוח שסעיף 37(ב) לחוק המקרקעין מעניק לבית המשפט לבטל הסכמה זו לאחר שלוש שנים "אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין". סעיף זה נובע מהכרת הדין בבעייתיות האינהרנטית הכרוכה במצב של שותפות, ובתועלת שעשויה לצמוח לחברה מהגמשת היכולת לפרקה." 44. מר יצהרי הסביר, בהגינותו, שהמטרה לשמה הוכנס סעיף הבוררות להסכם השיתוף הינה בנייה על גבי המקרקעין בלבד [פר' עמ' 15, ש' 28-29]. כך, מעדותו של מר יצהרי עלה במפורש שגם מטרת הפנייה להליך של בוררות הינה בניה על גבי המקרקעין בלבד [פר' עמ' 15, ש' 21-25]. ממצא זה אף עולה מהסיפא לסעיף 11(ב) להסכם השיתוף, בו חויב הבורר להכריע בסכסוך לפני "הוראות ורוח הסכם זה". כעולה מהמבוא להסכם וכן מהוראות סעיף 4 להסכם, תכלית הסכם השיתוף היא בנייה משותפת במקרקעין. מכאן שתניית הבוררות, באופן בו נוסחה, מגבילה את זכותם של השותפים לדרוש את פירוק השיתוף. 45. הסכם השיתוף נערך בשנת 1995, קרי לפני כעשרים שנים. תניה כזו, שתכליתה המוצהרת למנוע או לעכב את פירוק השיתוף לצורך הנצחת המצב הקיים, עומדת בניגוד לאמור בסעיף 37 לחוק המקרקעין, המעניק לכל שותף זכות בסיסית לבקש פירוק שיתוף. מכאן שלכל היותר יכולה היא לעמוד בתוקף למשך שלוש שנים. 46. הואיל וחלפו כעשרים שנים מאז נערכה התניה המגבילה את הזכות לפירוק השיתוף, כאשר בשנים אלה לא עלה בידי השותפים לקדם את הבנייה במקרקעין (אף לא באמצעות הליך בוררות), הרי שאין מקום לאכיפת תניית הבוררות בנסיבות אלה. 47. לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים והן נידחות. 48. סוף דבר - מכוח סמכותי לפי סעיף 5(ג) לחוק הבוררות, אני קובע שכל אחד ואחד מהטעמים אותם פרטתי לעיל מהווים "טעם מיוחד" שלא להעביר את התביעה לפירוק שיתוף במקרקעין להליך בוררות, לא כל שכן לנוכח משקלם המצטבר. אני מורה אפוא על דחיית הבקשה. לנוכח התוצאה אליה הגעתי, בהתחשב בכך שהבקשה חייבה הגשת טיעונים בכתב, עריכת דיון ושמיעת מספר עדים, אני מחייב את המבקשים לשאת בשכ"ט ב"כ המשיבים מקבוצת סאידיאן בסך 8,000 ₪ וסכום זהה נוסף לזכות ב"כ קבוצת רמי שבירו בע"מ. סכומים אלה ישולמו לא יאוחר מיום 15.7.14. 49. אני מאפשר לצדדים למסור את עמדתם בכתב באשר לאפשרות למנות כונס נכסים חיצוני לצדדים לצורך פירוק שיתוף המקרקעין לפי סעיף 40 לחוק המקרקעין. צד המתנגד לכך יגיש תגובה מנומקת הנסמכת בתצהיר וחוות דעת שמאי לא יאוחר מיום 5.9.14. ת.פ. לעיוני ליום 6.9.14. פירוק שיתוףחוזההוכחת חתימהמסמכיםמקרקעיןפירוק שיתוף במקרקעיןהסכם שיתוף