שכירות משנה לצדדים שלישיים

נטען כי הנתבעת משכירה את המושכר בשכירות משנה לצדדים שלישיים, חלקם בהסכמי שכירות המעקרים את זכויותיהן של התובעות, וחלקם ללא הסכמי שכירות כלל. 12. סעיף 20 להסכם השכירות קובע את התניות הצריכות להתקיים בהסכמי שכירות המשנה, ובכללן כי לא יחול חוק הגנת הדייר, וכי הסכם השכירות יגבר על כל תנאי בהסכם שכירות המשנה, ובראשן ההתחייבות לפינוי המושכר בהתאם להוראות הסכם השכירות. על אף האמור נוצרו שכירויות משנה לצדדים שלישיים מבלי שהתובעות קיבלו את פרטיהם ומבלי שהנתבעים ממלאים אחר תנאי הסכם השכירות באשר לאופן ביצוע השכרת המשנה, ולו לשוכר אחד. 13. הנתבעת לא המציאה אישורים בגין עריכת פוליסת ביטוח כמתחייב מהוראות הסכם השכירות. 14. בנוסף טוענות התובעות לקיום חוב ארנונה של הנתבעת, דבר המהווה הפרה נוספת של ההסכם. על כן, במועד הגשת התובענה, הנתבעת מחזיקה במושכר שלא כדין ובניגוד מוחלט להוראות הסכם השכירות, ועל כן מבוקש לפנותה מהמושכר. ההגנה 15. התובעות מבקשות לסלק ידם של הנתבעים מהמקרקעין בכל מחיר. התובעות פועלות משיקולים זרים ולא ענייניים, אשר אין בהם לבסס עילת פינוי, ועיקרי שבהם הוא סכסוך שהתגלע בין התובעת 1 לבין הנתבעים בעניין הנכס הסמוך ברח' אלנבי 99. זאת, ניתן ללמוד גם מסמיכות מועדי מכתבים בעניין שני הנכסים. 16. כל אחת מטענות התובעות אינה עולה כדי הפרה יסודית, וכל אחת מההפרות הנטענות ניתנת להסדרה בקלות, ובכללן כל הניירת החסרה, אך התובעות לא פנו באיזה מן העניינים הללו לנתבעים, וממילא לא ניתנה כל התראה או אפשרות לתיקון ההפרה הנטענת, בתוך 14 ימים כפי שנקבע בהסכם השכירות (סעיף 42). על אף שלטענת התובעות מדובר בהפרה יסודית של הסכם השכירות, המשיכו התובעות לגבות מהנתבעת דמי שכירות באופן סדיר וללא כל טרוניה. 17. עוד זאת, התובעות פנו בהודעות לסילוק דיירי המשנה מבלי ליידע את הנתבעים על אודות ההפרות הנטענות, תוך שהן חושפות את הנתבעים לתביעות מצד דיירי המשנה, וגורמות להם לנזקים כלכליים אדירים עקב עזיבת דיירי משנה, וקושי בהכנסת דיירים אחרים תחתם. 18. מנהלן של התובעות, עו"ד אריאל, נהג להגיע למושכר באופן רציף, והיה מודע לשכירויות המשנה במקום, ומעולם לא טען טענה כלשהי בעניין זה, ולא התריע על הפרה כלשהי. משקבלו הנתבעים את מכתב התובעת תוקנו ההפרות הנטענות ועל כן אין עילה לפינוי הנתבעת מהמושכר. דיון והכרעה 19. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובראיות שלפניי הגעתי למסקנה שדין התביעה להידחות. אני סבור שלא קמה עילה שבדין לפינוי הנתבעים מהמושכר. 20. על אף טענות התובעות כי הפרות הנתבעת (או הנתבעים) מגיעות כדי הפרה יסודית של הסכם השכירות, הרי שמעיון בהסכם השכירות נמצא הביטוי "הפרה יסודית" כמתייחס לשני תנאים בלבד: תנאי ראשון מתייחס להתחייבויות הנתבעת בכל הנוגע למטרת שכירות המשנה, שהינה כאמור לעיל למטרת מגורים וחניה. בסעיף 4 להסכם השכירות נקבע כי "...מבלי לפגוע בכלליות האמור מאשר השוכר כי ידוע לו כי הפעלת המושכר או חלק ממנו תוך שינוי ו/או חריגה ממטרת השכירות כהגדרתה דלעיל, מלבד היותה הפרה יסודית של הסכם זה...". התייחסות מפורשת שניה להפרה יסודית מצויה בסעיף 31 להסכם השכירות, שעניינו אופן פינוי המושכר, וכי על השוכר להעמידו לרשות המשכיר כשהוא נקי ופנוי מכל אדם וחפץ וכדו'. מעבר לשני סעיפים מפורשים אלה, מגדיר הסכם השכירות כ"הפרה יסודית": "כל הפרה של חוזה זה שלא תוקנה תוך 14 ימים מדרישת המשכיר". (סע' 42 להסכם השכירות). 21. דהיינו, על פי החוזה עצמו, כל ההפרות הנטענות על ידי התובעות, אינן מהוות הפרות יסודיות. ההפרות הנטענות תחשבנה כהפרות יסודיות, רק אם לא תתוקנה בתוך 14 יום מדרישת התובעות. גם חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים (תרופות)") מאפשר לצד הנפגע לבטל את החוזה אם הפרה כלשהי לא תוקנה לאחר שניתנה הזדמנות למפר לתקנה, "זולת אם בנסיבות העניין היה ביטול החוזה בלתי צודק". 22. סעיפים 7,8 לחוק החוזים (תרופות), קובעים כך: "7.(א) הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם הפרת החוזה הייתה יסודית. (ב) הייתה הפרת החוזה לא יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה לאחר שנתן תחילה למפר ארכה לקיומו והחוזה לא קוים תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה, זולת אם בנסיבות העניין היה ביטול החוזה בלתי צודק; לא תישמע טענה שביטול החוזה היה בלתי צודק אלא אם המפר התנגד לביטול תוך זמן סביר לאחר מתן הודעת הביטול. (ג) ניתן החוזה להפרדה לחלקים והופר אחד מחלקיו הפרה שיש בה עילה לביטול אותו חלק, אין הנפגע זכאי לבטל אלא את החלק שהופר; הייתה בהפרה גם משום הפרה יסודית של כל החוזה, זכאי הנפגע לבטל את החלק שהופר או את החוזה כולו. 8. ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה; אולם במקרה האמור בסעיף 7(ב) ובכל מקרה אחר שהנפגע נתן למפר תחילה ארכה לקיום החוזה - תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה." בע"א 7938/08 היאלי מונסנגו נ' מוריס מכביאן (לא פורסם) מבאר השופט י.עמית כי בהתאם לפרשנות הפסיקה, להודעת ביטול שתי מטרות, האחת כי בכוונת הצד הנפגע לבטל את החוזה נוכח ההפרה, והשנייה (היא יציר הפסיקה) כי בשליחת המכתב יש כדי מתן ארכה לתיקון ההפרה: ככלל, על הודעת הביטול להיות ברורה וחד משמעית ושיעלה ממנה באופן שאינו משתמע לשני פנים כי בכוונת הצד הנפגע לבטל את החוזה נוכח ההפרה (ראו והשוו לע"א 277/89 צ'אם מוצרי מזון (ישראל) בע"מ נ' טעמיקו בע"מ, פ"ד מו(3) 288, 295 (1992); ע"א 680/83 קדוש נ' עמור, פ"ד לח(2) 547 (1984)). עם זאת, מכתבי התראה נתפרשו בפסיקה גם כמכתבים המשמשים הן כמתן ארכה לקיום ההסכם והן כהודעת ביטול מותנית העומדת בדרישת הביטול לפי סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1971 (להלן: חוק התרופות) (ראו, לדוגמה, ע"א 81/89 גולן נ' מדינת ישראל, פ"ד מה(3) 824, 829 (1991); רע"א 7956/99 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' עיריית מעלה אדומים, פ"ד נו(5) 779, 788 (פסק דינו של הנשיא ברק), 796-795 (פסק דינו של השופט טירקל) (2002) (להלן: עניין שיכון ופיתוח)). גם בהגשת התביעה ניתן, לעיתים, לראות כהודעת ביטול (ראו ע"א 7654/07 ברקוביץ נ' קורין ( 11.8.2010), בפסקה י"ב והאסמכתאות שם; עניין שיכון ופיתוח, בעמ' 787-786 ואת דעת המיעוט של כב' השופט טירקל שם, מעמ' 790 ואילך; גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים - התרופות, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 640 (2009) (להלן: שלו ואדר)). 23. מן המקובץ עולה כי במכתבן הראשון של התובעות אל הנתבעים, מכתב מיום 25/7/2013, היה על התובעות לתת לנתבעים פרק זמן של 14 יום לפחות לתיקון ההפרות הנטענות. זאת, לא נעשה. לא זו אף זו, בטרם חלפו 14 יום ממסירת מכתב הדרישה של התובעות, וחרף פעולות שעשו הנתבעים מיד לאחר קבלת מכתב התובעות לתיקון ההפרות הנטענות, הגישו התובעות את תביעת הפינוי. מכתב התובעות מיום 25/07/13, יום חמישי בשבוע, נמסר לנתבעים באותו יום בשעה 16:30 (ממסמכי נספח 7 לכתב התביעה). ביום 2/8/13 (על פי נספח 8 לכתב התביעה התקבל המכתב בפקס התובעות בשעה 01:45 לפנות בוקר) התקבל בידי התובעות מכתב אליו צירפו הנתבעים את המסמכים הנדרשים על פי החוזה (לפי הבנת הנתבעים). התנהלות התובעות מלמדת כי לא תיקון ההפרות עמד לנגד עיניהן אלא פינוי הנתבעת. כל זאת, בניגוד להוראות החוזה אשר קובעות שהות של 14 יום לתיקון ההפרה. לשון אחר, על פי הוראות החוזה היה על התובעות להקדים להודעת ביטול החוזה, מכתב דרישה לתיקון ההפרות. מכתב כאמור לא נשלח ועל כן יש לראות את מכתב התובעות מיום 25/7/13 כמכתב דרישה לתיקון ההפרות. הנתבעים פעלו מידית לתיקון ההפרות הנטענות אך התובעות התעלמו מכך והגישו תביעה לפינוי מושכר, לאחר 12 יום בלבד ממשלוח מכתב הדרישה. תביעת התובעות היא תביעה מוקדמת ודי בכך כדי לדחותה. למעלה מן הצורך אדון גם בהפרות הנטענות לגופן. שכירויות משנה 24. התובעות טוענות כי הנתבעים הפרו את שילוב סעיפים 4 ו-20 להסכם השכירות, באופן המהווה הפרה יסודית. ואלה ההפרות הנטענות בעניין השכרת משנה של חלקים מהמושכר: פרטי שוכרי המשנה לא נמסרו לתובעות, דבר אשר בין היתר היווה את הסיבה להדבקת הודעות הפינוי לשוכרי משנה על גבי דלתותיהם (ר' תמונות נספח 8 לכתב התביעה). הסכמי שכירות המשנה לא נמסרו לתובעות, בניגוד לקבוע בסעיף 20, כך שנמנע מהתובעות לוודא כי כל הסכמי שכירות המשנה מעגנים את הוראות הסכם השכירות. "אישור שוכר משנה" ולפיו הוראות הסכם השכירות יגברו על הסכמי שכירות המשנה, וכי כל סנקציה שיכול ותוטל על הנתבעת, תחייב גם אותם (נספח ג' להסכם השכירות, נספח 14 לכתב התביעה), לא הוצגו לתובעות. פנייתה של דיירת המשנה ראוית ברוך (נספח 14 לכתב התביעה) מחזק את טענת התובעות לפיה הנתבעים לא הביאו לידיעת שוכרי המשנה שמדובר בשכירות משנה וכי התובעות הן הבעלים של המבנה וקיימות התחייבויות של שוכרי המשנה כלפיהן. פסיקתות לפינוי חתומות בידי שוכרי המשנה כמתחייב מסעיף 20 (ה) להסכם השכירות, בהן ייאמר כי שוכרי המשנה מסכימים לפינוים מהמושכר במקרה שלא יעמדו בהתחייבויותיהם כלפי התובעות (נספח ד' להסכם השכירות, נספח 15 לכתב התביעה), לא נמסרו לתובעות. בטוחות ראויות לקיום התחייבויות שוכרי המשנה, הניתנות להסבה לטובת התובעות, לא הוצגו לתובעות וזאת בניגוד להוראות הסכם השכירות. הסכמי שכירות משנה - על פי התביעה, משיחה שקיים נציג התובעות עם אחד משוכרי המשנה, עולה חשש כי לא נחתמו הסכמי שכירות משנה עם כל דיירי המשנה ויש דיירים המתגוררים במקום ללא הסכם שכירות בכתב כלל. 25. למכתב הנתבעים מיום 01/08/13 אשר התקבל אצל התובעת בשעת בוקר מוקדמת ביום למחרת, צורפו בין היתר חוזי שכירות משנה הכוללים התחיבויות שוכרי המשנה ובקשה בהסכמה של פסיקתא לדירות המאוכלסות: דירה 1 - ראוית ברוך. דירה 2- ריקה. דירה 3 - עידן פרסקי. דירה 4 - (לא נכתב). דירה 5 - דוידוביץ שי. דירה 6 - ריקה. דירה 7 - דוידוביץ תומר. התובעות טוענות כי מהחוזים המצורפים עולה כי הנתבעת החתימה את שוכרי המשנה רק לאחר קבלת מכתב הדרישה, וכי האותנטיות של החתימה מוטלת בספק. עיון בחוזי שכירות המשנה המצורפים מעלה כי חתימת שי דוידוביץ ותומר דוידוביץ הינה מיום 29/07/13, חתימת עידן פרסקי מיום 30/07/13. תאריך החוזה עם ראוית ברוך הינו 21/04/13. לעניין האותנטיות של החתימה לא הובאו ראיות לאמיתותן או זיופן. ברר לכל שלא ניתן לטעון טענת זיוף מבלי להוכיחה. על פני הדברים נראה כי חתימתה של ראוית ברוך על הסכם שכירות המשנה על נספחיו (מיום 25/04/13), דומה לחתימתה במכתב ששלחה שוכרת משנה זו אל התובעות ביום 28/07/13. (נספח 14 לכתב התביעה). 26. התובעות טוענות כי בהסכמי שכירות המשנה חסרים פרטים שנקבעו בחוזה השכירות, כך שיובהר כי שוכרי המשנה כפופים לחוזה השכירות. עיון בחוזה שכירות המשנה על נספחיו מלמד כי טענת התובעות אינה נכונה, וכך בין היתר, בסעיף 4 לאישור והתחייבות שוכר המשנה (נספח ג' להסכמי שכירות המשנה) נקבע : "כי הוראות הסכם שכירות המשנה כפופות לכתב זה וכן להסכם השכירות הראשית....". 27. התובעות טוענות כי לא כל הנספחים שנקבעו בהסכם השכירות צורפו להסכמי שכירות המשנה. אינני מקבל טענה זו. שוכרי המשנה חתמו על אישור והתחייבות כלפי התובעות, ואלה צורפו להסכמי שכירות המשנה ונשלחו אל התובעות יחד עם מכתב מיום 1/8/13. ה"פסיקתא" שגם עליה חתמו חלק משוכרי המשנה והיא מופנית כביכול אל בית המשפט כבקשה בהסכמה ומאפשרת חתימה על פסק דין לפינוי, מיד לאחר הגשת תביעה לפינוי וללא מתן אפשרות הגנה לשוכר המשנה, היא בעיניי מנוגדת לתקנת הציבור ועל כן בטלה ומבוטלת. מדובר בפגיעה מובהקת בזכות הגישה לערכאות. בהליך שלפניי לא נענתה בקשת התובעות לחתום על פסיקתא דומה, שנחתמה מראש בידי הנתבעת, אשר הוגשה לחתימה תחת הכותרת "בקשה בהסכמה" (בקשה מס' 2). בהליך מקביל בתיק מס' 9816-08-13 ניתן פסק דין על פי פסיקתא זו, אך מאוחר יותר הוא בוטל בהסכמה. 28. באשר לדירה 4, טוענות התובעות בכתב התביעה כי הנתבעים אינם מתייחסים במכתב מיום 1/8/13 לדירה זו, אולם על פי הידוע לתובעות מתגורר במקום אדם בשם אלכס, אשר מסר לנציג התובעות, עו"ד דורון אריאל, כי הוא שוכר את הדירה ואינו מתכוון לחתום על כל מסמך (סע' 53 - 56 לכתב התביעה). תמהני מדוע עו"ד אריאל, המצהיר מטעם התובעות, אינו מציין בתצהירו ששוחח עם אותו "אלכס" והוא מסתפק בניסוח המעורפל "מהמידע המצוי בידי התובעות, מדובר בדירה המוחזקת על ידי מר אלכס..." (סעיף 27.8 לתצהירו). הנתבעים, מצדם, טוענים כי אלכס רצה לשכור את הדירה ומשלא הסכים לחתום על המסמכים לא נכנס לגור, וכי דירה 4 ריקה. לא מצאתי סיבה שלא לקבל את גרסת הנתבעים ואת עדותו של מר ניר בזק, בעניין דירה מס' 4 ובעניין החוזים שצורפו למכתב הנתבעים מיום 1/8/13. 29. אני מקבל את טענת הנתבעים לפיה עו"ד אריאל ביקר במושכר וידע שהיחידות מושכרות בהשכרת משנה ועד למכתב מיום 25/7/13 לא טען דבר בעניין מסמכים נדרשים שלא הועברו לתובעת. משהחליטה התובעת כי אין היא מעוניינת עוד בהתקשרות עם הנתבעים הלינה התובעת בדיעבד על ליקויים שלא הפריעו לה כלל עד לאותו מועד, והכל מבלי מתן אפשרות לנתבעים לתקן ליקויים אלה. האמור לעיל יפה גם לעניין הפרות נוספות להן טוענות התובעות שאירעו בסמוך לאחר תחילת השכירות, כגון השתלטות על חלקים בחניון, ביצוע בנייה במושכר וכד'. מדובר באירועים שאירעו בתחילת השכירות או באירועים הקשורים בסכסוך בקשר לבניין הסמוך ברח' אלנבי 99 ואין הם מקימים עילה לפינוי הנתבעים מהמושכר. 30. לסיכום, אני סבור שהנתבעים תיקנו את ההפרות הנטענות בעניין שוכרי המשנה. לא הובאו כל ראיות לתמיכה בטענות בדבר זיוף חתימות שוכרי המשנה. לא קמה עילה לפינוי הנתבעים מהמושכר בכל הנוגע להשכרת היחידות במושכר בשכירות משנה. חוב ארנונה 31. בעניין הארנונה, טענו התובעות לחוב כלפי עיריית תל אביב, ממסמכים שצורפו לראיות הצדדים, עולה כי המסמכים שצרפו התובעות אינן מתייחסות למושכר. מנספח 2 לכתב ההגנה (אישור עירייה מיום 29/09/13, לתקופה החל מיום 01/07/13) עולה כי לא קיים חוב ארנונה, ועל כן אני דוחה טענה זו. פוליסת הביטוח 32. עד להגשת התביעה לא הומצאה פוליסת ביטוח ביחס למושכר, וזאת על אף שמתחילת השכירות חלפה תקופה של כחצי שנה. התובעות טענו כי הדבר מעלה חשש שכלל לא נכרת חוזה ביטוח באשר למושכר והדבר מהווה לטענתן הפרה יסודית של ההסכם על פי ס' 10. כאמור לעיל, סעיף 10 אינו קבוע ככזה שהפרתו תהווה הפרה יסודית. גם אם לא הוצאה פוליסת ביטוח בזמן הנכון על פי התובעות, הרי שהפוליסה הועברה לתובעות בתוך שבוע מקבלת מכתב הדרישה. התובעות טוענות כי לא רק שחוזה הביטוח נערך רטרואקטיבית אלא שחסרים בו סעיפים לטובת התובעות כפי שנקבע בהסכם השכירות. הנתבעים טוענים כי ערכו את הביטוח כמתחייב וככל וחסרים בו פרטים הם נכונים להשלימם, ומכל מקום לא יכלו התובעות להינזק שכן המושכר היה מבוטח. אני מאמין לעדותו של הנתבע 2 לפיה המושכר היה מבוטח לאורך כל השנים, ולא נוצרה פוליסה חדשה יש מאין (עמוד 6). תקופת הביטוח הנקובה בפוליסה (חלק מנספח 9 לכתב התביעה) מתחילה ביום 17/1/2013 ומסתיימת ביום 31/12/2013. אין יסוד ואין שחר לטענת התובעות לפיה נערך חוזה הביטוח רק לאחר קבלת מכתב הדרישה בידי הנתבעים ובאופן רטרואקטיבי. אין בסיס בראיות לטענה זו, ואינני סבור שיימצאו על נקלה סוכן ביטוח או חברת ביטוח שייאותו לערוך חוזה ביטוח רטרואקטיבי. מדובר בטענה מופרכת. אשר לפער שיש, לטענת התובעות, בין נוסח הפוליסה הנדרש על פי ההסכם לזה שקיים בפועל, הרי שהנתבעים הביעו נכונות לתקן את נוסח הפוליסה באופן מידי. כפי שציינתי לעיל, לו תיקון ההפרות עמד לנגד עיני התובעות ולא פינוי הנתבעת, כי אז היו התובעות מבקשות לקבל לידיהן את נוסח הפוליסה בסמוך לאחר החתימה על הסכם השכירות, ודואגות לתיקונים הנדרשים. אפס, עד למשלוח מכתב הדרישה לא התעניינו התובעות כלל בקיומה של פוליסת ביטוח ובתנאיה, ועתה הם מתאנים לנתבעים לפנותם מחמת אי התאמה בנוסח הנדרש. לכך, לא ייתן בית המשפט את ידו. חובת תום הלב במימוש זכות על פי חוזה מחייבת את התובעות לבדוק את נוסח הפוליסה ולהעביר בעניין זה הערות בכתב לנתבעים, תוך מתן שהות הולמת לתיקון הפוליסה. כזאת, לא נעשה עד היום ועל כן לא קמה לתובעות עילת פינוי. סוף דבר 33. לא מצאתי שהנתבעים הפרו את הסכם השכירות הפרות יסודיות או אחרות המצדיקות הודעת ביטול מידית ופתאומית ששלחו התובעות אל הנתבעים ביום 25/7/13. הנתבעים תיקנו את הדרוש תיקון בפרק הזמן שנקבע בהסכם השכירות עצמו, וככל שיש צורך בתיקונים נוספים (כגון בעניין פוליסת הביטוח) על התובעות להודיע על כך תוך מתן פרק זמן נאות לביצוע התיקונים. אשר על כן, התביעה נדחית. התובעות תשלמנה לנתבעים בהוצאות משפט בסך 5,000 ₪ ושכר טרחת עו"ד בסך 7,500 ₪. התשלום ישולם עד ליום 25/12/13. שכירות